Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Обзор и анализ методов учета износа зданий в системе управления недвижимостью 11
1.1 Финансирование восстановления износа для различных категорий собственников жилищного фонда и управляющих компаний 11
1.2 Способы восстановления износа жилищного фонда 27
Глава 2. Анализ методов расчета и учета физического износа жилого здания 41
2.1 Физический износ и методы его определения 41
2.2 Виды учета износа жилищного фонда 56
Глава 3. Исследование и учет влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость зданий при принятии управленческих решений по их воспроизводству 76
3.1 Моделирование динамики физического износа 76
3.2 Учет процента физически возможной замены конструктивных элементов при капитальном ремонте 104
3.3 Предложения по учету износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью 112
Библиографический список
- Финансирование восстановления износа для различных категорий собственников жилищного фонда и управляющих компаний
- Способы восстановления износа жилищного фонда
- Виды учета износа жилищного фонда
- Учет процента физически возможной замены конструктивных элементов при капитальном ремонте
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Сохранение жилищного фонда, его эффективное использование невозможно без проведения своевременных восстановительных мероприятий к числу которых относятся капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.
С течением времени жилищный фонд подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели Для эффективного управления жилищным фондом необходимо своевременно проводить воспроизводственные мероприятия по снижению его износа Износ жилищного фонда, отставание жилищного строительства от темпов роста городского населения, снос в процессе реконструкции по градостроительным соображениям и другие причины приводят к тому, что норма жилой площади на одного человека по ряду крупных городов, фактически не увеличивается Эти обстоятельства говорят о настоятельной необходимости всемерного сохранения существующего жилищного фонда, отказа от неоправданного сноса пригодных для проживания жилых домов, необходимости обновления существующего жилищного фонда, уплотнения застройки сложившихся частей крупнейших и крупных городов, наиболее эффективного использования капитальных вложений в жилищное строительство, его реконструкцию и капитальный ремонт. Как показал анализ литературных источников, одной из проблем, препятствующих нормальному функционированию зданий, является несвоевременность проведения восстановительных мероприятий. Несвоевременное проведение капитального ремонта приводит к тому, что содержание не отремонтированного жилья обходится в 2-3 раза дороже, по сравнению с жильем, находящимся в технически исправном состоянии, что приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание одного квадратного метра жилья Это связано не только с отсутствием необходимых средств на их проведение, но и-»недостаточной.ироработанно-
РОЬ, НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА СП, О»
/-...—W
стью экономических аспектов учета износа жилищного фонда Так, существующие методы определения физического износа в стоимостном выражении не позволяют учитывать такой важный фактор как проведенные капитальные ремонты.
В данном исследовании мы отталкивались от предположения, что основным критерием, который может использоваться для определения объема воспроизводственного мероприятия, является степень износа здания.
Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, его износа, функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах Бабакина В.И, Балабанова Й.Т, Блеха Е.М , Грабового П.Г., Кирилловой Д.Н., Колотилкина Б.М., Кулакова Ю К, Панибратова Ю.П., Прокопишина А.П., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н. и др. Вместе с тем на современном этапе разработка стратегии развития жилищно-коммунального комплекса города и обновление сложившейся застройки, проблема учета различных видов износа зданий в процессе воспроизводства требует углубленной проработки, что и определяет актуальность выбранной темы исследования.
Целью работы является разработка методических положений и практических рекомендаций по определению износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью.
Достижение поставленной цели обуславливается решением следующих задач:
проведение анализа существующей системы управления недвижимостью с целью выявления ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте учета износа жилых зданий;
проведение анализа существующих методов воспроизводства жилых зданий капитального ремонта, модернизации и реконструкции;
анализа и уточнения существующих методов определения физического износа жилищного фонда;
анализа существующих методов учета износа жилищного фонда (статистического, технического, бухгалтерского, налогового и управленческого);
выявления основных закономерностей влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость здания,
разработка методических подходов и практических рекомендаций к совершенствованию методов учета износа в системе управления недвижимостью.
Объектом исследования является муниципальный жилищный фонд.
Предмет исследования составляет методические аспекты и формирование динамики процесса износа и его влияние на стоимость жилых зданий.
Теоретической и методологической основой исследования служат современные экономические теории, объективные экономические законы развития рыночных отношений, основные положения теории износа жилых зданий, нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных ученых по теории износа.
Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись диалектические методы познания, обеспечивающие комплексный и объективный характер их изучения. Использованы методы логического и системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.
Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих формирование эффективного механизма учета физического износа жилых зданий в жилом фонде муниципальных образований.
В ходе проведения исследования автором получены следующие научные результаты:
Раскрьпо содержание существующей системы управления недвижимостью, ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте воспроизводства муниципального жилого фонда,
Выявлена экономическая суть различных воспроизводственных мероприятий с точки зрения их влияния на износ здания,
Систематизированы различные методы расчета физического износа жилых зданий;
Предложена модель расчета теоретической величины физического износа здания с учетом фактора времени на основных фазах его жизненного цикла;
Предложены методические положения и практические рекомендации по совершенствованию учета износа жилых зданий для различных субъектов управления, что позволит принимать эффективные решения всем участникам инвестиционно-строительной деятельности. Практическая значимость результатов выполненных исследований
состоит в том, что разработанные автором методические подходы к учету физического износа жилых зданий могут бьпь использованы в практической деятельности управляющих жилищных организаций и предприятий по эксплуатации муниципального жилищного фонда для решения проблем улучшения функционирования жилищного комплекса за счет более эффективного использования средств на воспроизводство зданий.
Достоверность полученных результатов исследования обусловлена применением современных теорий экономического анализа, закономерностей развития износа жилых зданий, использованием системного подхода, методических и научно-практических положений, разработанных автором.
Апробация и внедрение результатов исследования.
Основные теоретические и практические положения диссертации были отражены в статьях автора и доложены на конференции "Строительство - формирование среды жизнедеятельности", проводившейся МГСУ в
7 2003, а также использованы в учебном процессе в МГСУ при преподавании дисциплины "Экономика недвижимости". На защиту выносятся:
система управления жилищной недвижимостью, ее элементы, субъекты управления, объекты управления, цели и задачи управления;
совокупность показателей и методов оценки с графическим представлением физического износа элементов жилого здания;
методические положения по расчету "восстановленной стоимости" и ее сравнение с восстановительной стоимостью;
принцип гармонизации сроков капитального ремонта отдельных элементов здания;
метод определения физического износа на основе затрат на капитальный ремонт.
Финансирование восстановления износа для различных категорий собственников жилищного фонда и управляющих компаний
В работе Ройтман М.С. [86] для расчета норм амортизации капитальный ремонт рассматривается именно как смена конструкций в связи с истечением сроков их службы. Причем имеет место полная, а не частичная замена конструкции, у которой истек срок службы. Данное предположение позволяет достаточно точно (при определенных допущениях) спрогнозировать будущие затраты на капитальный ремонт жилого здания.
Расчет затрат на капитальный ремонт сменяемых элементов зависит от количества их замен за жизненный цикл здания. Количество замен каждого конструктивного элемента рассчитывается делением срока службы здания на срок службы данного конструктивного элемента. Также следует учитывать то, что по мнению некоторых авторов (к примеру статья Е.И Яновской [2]) последние ремонты нецелесообразны из-за ветхости строений. С другой стороны в работе [86] указывается, что "вычитание единицы связано ... с тем, что в состав затрат на капитальный ремонт дома не должны включаться расходы, обеспечивающие службы элементов в начальном периоде существования дома, так как эти расходы входят в сметную стоимость дома. Другими словами вычитается не последняя, а первая замена конструктивных элементов".
При этом стоимость капитального ремонта определяется исходя из стоимости сменяемого элемента с учетом удорожания ремонтных работ по сравнению с новым строительством. В сборнике [2] приводятся данные, свидетельствующие о незначительном влиянии стоимости разбороч-ных работ на удорожание ремонтов. Приводятся данные, свидетельствующие о том, что разборка конструкций занимает от 0,01 до 0,06% от общей суммы затрат на строительные работы. С другой стороны разбирая этот вопрос Чекалин B.C., Томилов В.В. [104] пишут, что "затраты на производство ремонтных работ всегда больше, чем в строительстве, в связи с наличием соседних зданий, близостью к магистралям с интенсив зо ным движением транспорта, необходимостью в ряде случаев производства работ без выселения жильцов, сложностью использования эффективных средств механизации и сборных конструкций, затратами на разборку заменяемых элементов. Для учета несоответствия между стоимостью конструктивных элементов, заменяемых при капитальном ремонте, и затратами на монтаж тех же элементов при новом строительстве вводится коэффициент удорожания".
Мы согласны со вторым мнением, поскольку при капитальном ремонте с заменой элементов кроме работ по установке элемента, необходимо также проводить работы по его высвобождению, что связано с дополнительными затратами.
Для второй группы элементов, срок службы которых равен сроку службы здания и которые не подлежат ни одной замене на протяжении срока эксплуатации здания принимается некая величина средств на капитальный ремонт в процентах от восстановительной стоимости. Эти средства предназначены для обеспечения некоторых работ капитального характера, связанных со снижением физического износа данных конструктивных элементов. Размер этих средств может быть определен в соответствии с инструкцией ГУКХ НКВД РСФСР от 27 апреля 1930 г., согласно которой такой процент износа (в среднем 30% от стоимости несменяемых конструкций) характеризует "не вполне удовлетворительное состояние конструкций". За счет средств, предназначенных на капитальный ремонт этих элементов, допускается частичная перекладка стен здания. Усиление стен и фундаментов здания обычно производится при комплексном капитальном ремонте, связанном с заменой всех остальных элементов, а также для поддержания здания в пригодном для эксплуатации состоянии здания с момента износа. [104] Таким образом, капитальный ремонт представляет собой способ устранения физического износа жилого здания и определяется величиной его физического износа.
Другими видами воспроизводства жилищного фонда являются модернизация и реконструкция.
Модернизации жилищного фонда посвящены работы многих уче ных среди которых Блех Е.М., Прокопишин А.П., Тимохов Г.Ф и др. Ос новное назначение модернизации - снижение морального износа. Эта г цель достигается путем замены устаревших конструкций и систем здания на более современные по своим характеристикам. Основными характеристиками здания являются потребительские свойства, поэтому этот вид износа можно также называть потребительским. Блех Е.М. провел классификацию потребительских дефектов. (Таблица 4) [12] Бабакин В.И. [8] привел классификацию каменных жилых зданий по признакам морального износа. По его данным минимальный мораль # ный износ присущ жилищному фонду, построенному после 1941 года, имеющий планировку, удобную для посемейного заселения, оснащенного всеми видами благоустройства. Максимальный моральный износ имеется у зданий, построенных до 1900 года. Они имеют хаотическую планировку, посемейное заселение невозможно, санузлы расположены над жилыми комнатами, отсутствуют все виды благоустройства, частично кухни, перекрытия и перегородки полностью деревянные.
Способы восстановления износа жилищного фонда
Нарастание физического износа происходит постепенно, по закону плавной кривой. К.Маркс отмечает, что "в жизни основного капитала различаются три периода: первый период, которому свойственны "болезни детства", второй период - "среднего возраста" и третий, характеризующийся "болезнями возраста", когда "старчески слабеет материал, из которого изготовлены средства труда". [36]
Это положение верно и для жилых зданий. Первый период характе щ ризуется усиленным износом зданий в связи с различными строительными дефектами, осадками и другими неполадками, выявляющимися в начальной стадии эксплуатации зданий. В среднем периоде рост износа замедляется в результате капитальных ремонтов и обновления конструктивных элементов зданий, сроки ремонтов которых наступают на среднем этапе срока службы. В последнем периоде износ усиливается в связи с ослаблением прочности отдельных конструкций в результате длительного их использования. Поэтому он не компенсируется капитальными ремонтами, а производятся поддерживающие ремонты. [28]
Эти данные были подтверждены и исследованиями Ройтмана А.Г.: "анализ обследования зданий в Москве показывает, что износ как зданий в целом, так и отдельных его элементов происходит более интенсивно в первый период эксплуатации (20-30 лет) и после 90-100 лет. [84]
В работе Анисимова В.В. и Николайцева В.Е. [4], посвященной проблеме амортизации жилищного фонда, приводится формула зависимости величины фактического износа, разработанная на основе анализа 83000 домов И = 0,000829 /3 - 0,104 /2 + 0,867 / + 9, где / - срок жизни здания. Эта зависимость выведена на основе фактического материала с учетом влияния ремонтов на изменение величины износа.
Проблема определения физического износа зданий в зависимости от их возраста получила дальнейшее развитие в работе С.М.Литвер [47], в которой на основе большого фактического материала разработаны формулы зависимости износа жилых зданий от времени для зданий различной капитальности (без учета капитального ремонта).
Для зданий 1-й группы капитальности И = 0,10/2 + 0,50/; (4) Для зданий 2-й группы капитальности И = 0,16/2 + 0,68/. (5) Разница между коэффициентами при /2 и / в формулах свидетельствует о том, что величина физического износа существенно изменяется в зависимости от капитальности зданий. Если через 20 лет после ввода в эксплуатацию износ дома 1 категории составит 12%, то для дома 2 группы капитальности эта величина возрастет в 1,5 раза. Увеличение износа в зданиях меньшей капитальности вызывается большим удельным весом конструктивных элементов меньшей долговечности. Существенным недостатком этого метода является то, что он не учитывает проведения текущих и капитальных ремонтов, значительно снижающих физический износ зданий.
Полученные СМ. Литвер зависимости отличаются от кривых, рассчитанных по формулам Росса и Балашова. По формуле Балашова через 60 лет жилой дом 1 группы капитальности достигает примерно 35% износа, по формуле Росса - 50%, а по формуле, выведенной Литвер СМ., эта величина возрастает почти до 70%.
Предложения второй группы исходят из технического состояния конструкций дома и базируется на методе, применяемом в инвентаризационной практике. Величина износа здания в целом определяется с учетом технического состояния девяти конструктивных элементов: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, крыш и кровель, полов, дверей, окон, лестниц. Например, согласно "Инструкции по переоценке и определению износа основных фондов", введенной в действие с 1 января 1970 г. [49], физический износ здания в целом рекомендуется определять исходя из учета износа шести основных элементов: фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, кровли, полов. В настоящее время в инвентаризационной практике износ отдельных конструктивных элементов устанавливается на основе специального натурного обследования на основании ВСН-53-8бр [24], в которой уже учитывается девять основных конструктивных элементов жилых зданий. Основной недостаток этого метода - в субъективности показателей, характеризующих износ отдельных конструктивных элементов, так как обследование жилых зданий производится на основании осмотра экспертами.
По этому методу износ домов определяется в соответствии с формулой: Иф = "ИіхІі, (6) #=1 где Иф - износ жилого здания в целом, %; Ш - износ отдельных конструктивных элементов жилого дома, в %; // - удельный вес этих элементов в общей стоимости здания, в %; п - количество конструктивных элементов здания. Для определения технического состояния основных конструкций здания и степени их износа В.К.Соколов [91] рекомендует шесть методов: - механический; - визуальный; - натурного испытания конструкций; - лабораторных испытаний образцов; - физический; - комплексный.
Б.М.Колотилкин [40] отмечает, что скорость и величина физического износа жилых зданий зависит от многих факторов. Здесь имеют значение род и качество строительных материалов, качество строительных работ; система, периодичность и качество работ по ремонту; климатические и другие условия, в частности влажность воздуха жилых помещений в зимнее время, объемно-планировочные решения домов и квартир, норма обеспеченности жилой площадью и характер заселения квартир и др.
В работе Б.М.Колотилкина [40] имеются данные, указывающие на то, что с уменьшением размера жилой и подсобной площади на 1 человека и увеличением числа лиц, пользующихся санитарно-кухонным узлом квартиры, возрастает износ таких элементов, как полы, заполнения дверных проемов, оборудование, а также перегородки (включая их отделку). Влияние интенсивности использования элементов жилища наблюдается также в коммунальных квартирах по сравнению с квартирами посемейного заселения.
На величину физического износа жилищ оказывают влияние текущий и особенно капитальный ремонты, представляющие собой частичное (простое) воспроизводство жилых зданий в натуральной форме. Обычно процесс физического износа рассматривается, как результат взаимодействия двух основных факторов: материального снашивания строительных элементов и оборудования в связи с использованием и воздействием сил природы и периодических капитальных ремонтов здания, частично возмещающих износ отдельных элементов. [28]
Виды учета износа жилищного фонда
Основываясь на приведенных общих формулах, расчет значения износа здания от износа /-го элемента на момент времени t можно применять следующую формулу: (16) где ИІ (О - износ /-го элемента на момент времени t в долях едини цы; ti 9 время, прошедшее от предыдущего капитального ремонта і-го элемента, лет; // - удельный вес / -го элемента в сметной стоимости здания, в долях единицы; Tf - срок службы /-го элемента, лет. Для определения степени износа в стоимостном выражении необходимо умножить величину износа в долях единицы на восстановительную стоимость здания на момент определения износа. Далее по тексту формулы выражены в долях единицы. Физический ИЗНОС Сменяемых ЭЛемеНТОВ " см (О на момент времени t в долях единицы может быть представлена следующим выражением: ИЛО- ф-хІ, (17) Для расчета физического износа несменяемых, для которых устанавливается объем работ по капитальному ремонту в размере 15% от их стоимости, необходимо разделить эти элементы на две части по стоимости. # Одна доля их стоимости ( dHp = 0,85) - характеризует неремонтируе мую их часть, а другая ("р= 0,15) - ремонтируемую в рамках проведения комплексных капитальных ремонтов. Тогда для расчета физического износа несменяемых элементов (HHCM(t)) на момент времени t может быть использована следующая формула: т (fKP \ Ґ . \ Ґ .кп \ Ґ XfifHDX/, rp Hp J \ J J t J=1{3V J y=l (18) где dp и dнр - соответственно доля несменяемой и сменяемой части в стоимости несменяемых элементов. lj - удельный весу-го элемента в сметной стоимости здания, в долях единицы.
Поскольку несменяемые элементы имеют срок службы, равный сроку службы здания и, соответственно, их сроки службы равны между собой, то эту формулу можно записать в следующем виде: f P т f т (0 = xrfpxg/y+-x xg/y (19)
Определение физического износа здания на основе кривых При использовании второго варианта необходимо математически описать кривые, приведенные в ВСН-53-86р вследствие отсутствия в данном нормативном документе формул данных кривых. Расчет был произведен на ЭВМ с применением программного комплекса Microsoft Excel 97 (Таблица 17). Из таблицы 17 видно, что формулы физического износа элементов здания имеют вид: у = aft - bfi + ct где t - время, характеризующее срок службы жилого здания. Таблица 17 Функции физического износа конструктивных элементов жилых зданий № Конструкции здания Функция износа 1 2 3 1 Слоистые конструкции (срок службы 60-125 лет); 60 лет у = 0,001247t3 - 0,099968t2 + 3,173333t лет у = 0,000522t3 - 0,057020t2 + 2,47078 It 100 лет у = 0,000323t3 - 0,043963t2 + 2,148122t 125 лет у = 0,000167t3 - 0,028198t2 + l,693507t 2 Слоистые конструкции (срок службы 10-50 лет); 10 лет у = 0,3063t3 - 4,1854t2 + 20,222t лет у = 0,1472t3 - 2,3672t2 + 14,705t лет у = 0,0725t3 - l,467t2 + 1 l,678t лет у = 0,0333t3 - 0,886t2 + 8,895t лет у = 0,0109t3 - 0,4387t2 + 6,385It лет у = 0,005t3 - 0,2677t2 + 4,9818t лет у = 0,0025t3 - 0,1677t2 + 3,894t 3 Внутреннее горячее водоснабжение; Стояки из оцинкованных труб у = 0,3816t3 - 5Д86И2 + 24,994t Полотенцесушители всех видов,магистрали из оцинкованных труб;запорная арматура латунная;смесители всех видов у = 0,092t3 - 2,0002t2 + 15,592t
Стояки и магистрали из черных труб; запорная арматура чугунная y = 0,0402t3- l,1074t2 + ll,255t Система центрального отопления: Радиаторы чугунные у = 0,1327t3 - 2,3832t2 + 15,483t Стояки стальные, конвекторы у = 0,083lt3 - l,6732t2 + 12,384t Магистральные трубы стальные черные у = 0,0343t3 - 0,9173t2 + 9,1001t Калориферы всех видов у = 0,0109t3 - 0,4412t2 + 6,4424t Запорная арматура всех видов у = 0,005It3 - 0,2744t2 + 5,0906t 5 Система внутреннего водопровода; Трубопроводы оцинкованные у = 0,2662t3 - 3,7385t2 + 18,764t окончание таблицы Бачки сливные керамические и чугунные у = 0,0715t3 - l,5035t2 + 1 l,789t Трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПВХ; краны и запорная арматура латунная у = 0,0334t3 - 0,9396t2 + 9,2978t Краны и запорная арматура чугунные у = 0,0103t3 - 0,4281t2 + 6,2301t 6 Система внутренней канализации; Трубопроводы чугунные, ванны чугунные у = 0,2478t3 - 3,4642t2 + 17,867t Мойки и раковины чугунные и из нержавеющей стали у = 0,0687t3 - l,4544t2 + 1 l,675t Трубопроводы стальные, ванныстальные, унитазы, мойки,раковины керамические,трубопроводы асбоцементные у = 0,0266t3 - 0,747t2 + 8,2993t Мойки и раковины стальные эмалированные у = 0,0105t3 - 0,4425t2 + 6,4213t Трубопроводы ПХВ у = 0,0043t3 - 0,2422t2 + 4,7764t 7 Система внутреннего электрооборудования: Внутриквартальные сети скрытые у = 0,0893t3 - l,8356t2 + 13,427t Внутриквартальные сети открытые у = 0,0363t3 - 0,9821t2 + 9,6197t ВРУ, магистрали у = 0,0187t3 - 0,6241t2 + 7,4983t Электроприборы у = 0,0048t3 - 0,2598t2 + 4,904t
Однако исходя из этих данных нельзя определить как будет развиваться физический износ кирпичных стен сроком службы 100-150 лет. Мы исходили из предположения, что их физический износ также будет развиваться по аналогичной кривой третьего порядка. В этом случае формула расчета физического износа здания также будет иметь вид: Я = #, (0х// =2 ,(0 4 =Е( , 3 - V2 +с,/)х/, (20) ы /=i /=i где уХО - функция износа конструктивного элемента здания от вре Ч мени /. a/, bf, СІ - коэффициенты функций износа конструктивных элементов. Учет капитальных ремонтов производится через разделение всех функций износа конструктивных элементов на три группы. (Таблица 18) Таблица 18 Группы функций физического износа и их область определения Группа функций Область определения функции yi - функции износа сменяемых элементов здания; ft — 1...Ті, где Ті - срок службы І-ГО элемента yj - функции износа сменяемой части несменяемых элементов; tj = 1.. .Tj, где Tj - срок службы j-ro элемента ук - функции износа несменяемых элементов здания; / = 1.. .Тк, где Тк - срок службы к-го элемента С учетом этого формула примет вид: = ЕУ,ИХ І+ЕЕ Х(И )Х +Л( )Х )) (21)
Рассмотрим динамику физического износа в стоимостном выражении. Очевидно, что для этого величину физического износа в долях единицы необходимо умножить на восстановительную стоимость жилого здания на момент времени t. Тогда формула определения физического износа жилого здания в стоимостном выражении будет следующей: HC(t) = (Иш +Иисм)х BC(t) = (,И„ + Инсм)хПСх к1 (22)
График, вычисленный по этой формуле представлен на рис. 14. Как видно из этого графика, в отличие от кривой физического износа в долях единицы, физический износ в стоимостном выражении учитывает коэффициент переоценки (А ).
Следующим элементом анализа является определение стоимости капитального ремонта здания ( СКР ). СКР можно определить исходя из того, сколько элементов необходимо заменить (/см - удельный вес сменяемых элементов) с учетом коэффициента удорожания: СКР = 1СМ х куд х BC\t) (23), где куд - коэффициент удорожания работ по капитальному ремонту по сравнению со стоимостью в составе нового дома. Поскольку капитальный ремонт представляет собой замену элемента здания, стоимость капитальных ремонтов здания на протяжении жизненного цикла здания будет постоянна и будет увеличиваться только с увеличением его восстановительной стоимости (Рис. 15). Таким образом, для расчета стоимости капитального ремонта, необходимо знать восстановительную стоимость здания расчетный момент жизненного цикла, коэффициент удорожания и удельный вес элементов, подлежащих замене (капитальному ремонту). Для этого необходимо знать первоначальную стоимость и коэффициент переоценки.
Учет процента физически возможной замены конструктивных элементов при капитальном ремонте
Далее приводятся таблицы и графики, полученные в ходе исследования физического износа. В таблице 19 представлены графики износа каждого конструктивного элемента здания первой группы капитальности (таблица 229 А-г сборника УПВС - [89]). Элементы здания разделены на 6 групп по срокам службы. При этом несменяемые элементы здания разбиты на две группы: ремонтируемую и неремонтируемую.
Графическое представление износа элементов капитальности Таблица 1 здания первой групш Наименование элементов ельныи стоимости здания, % 5,00 _ стены, перекрытия, лестницы 35, 50,00 31 61 91 1 ты, стены, перекрытия, 50,00 "25,00 0,00 61 91 121 t, годы ки, крыша, Полы 50, Кровля, отделка, отопление 15,3 31 61 91 121 окончание таблицы Газоснабжение, электроснабжение 20 6,9 50,00-і 25,0О -ж0,00 - ! 31 61 91 1, поды 121 Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение 15 6,1 50,00- .25,00S0,00 щ
Часть данной группы несменяемых элементов, износ полностью восстанавливается после капитального ремонта лет);
Сумма графиков таблицы 19 представляют собой ф жилого здания на весь его жизненный цикл и представлена на рис. 18 показан график восстановленной стоимости здания в щ (ПС). Рис. 17. Кривая физического износа жилого здания первой группы капитальности - сумма графиков таблицы Рис. 18. Восстановленная стоимость жилого здания первой группы капитальности.
Далее в таблице 20 приводятся аналогичные (таблице 19) графики физического износа элементов здания с использованием кривых износа по таблице 17. Таблица 20 Графическое представление изн Наименование элементов сооои физический износ и представлена на рис. 19. На стоимости здания в процентах от Рис. 19. Кривая физического износа жилого здания первой группы капитальности - сумма графиков таблицы Рис. 20 Восстановленная стоимость жилого здания первой группы капитальности
Рассмотрим графический способ определения физического износа здания с учетом процента замены конструктивных элементов с использованием прямолинейных графиков износа элементов и кривых, представ ленных в таблице 17. В этом случае все элементы здания делятся на две емуго и перемонтируемую в процентном соотнс редставлены графики физического износа ремонт:
Часть стоимости едения кап: В таблице 2] сроку службы с В таблице 22 п Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение 15 4,31 50,00-1 5,00-0,00" . 31 61 91t, (ГОДЫ 121 ИТОГО: 37,7% жилого здания, которая восстанавливается путем пров по ЛИ ИЗ ТОГО, ЧТО ПОСЛ продолжают функц: не до окончания срока конструктивные элементы здания разбиты на 5 групп оответствующим суммированием их удельных весов. редставлены графики физического износа неремонти-рассматриваемого жилого здания. При этом мы исходи-окончания срока службы конструктивные элементы пировать и их износ остается на максимальном уров-службы здания.
Наименование элементов Срокслужбы,лет Удельныйвес всметнойстоимостиздания, % График Фундаменты,стены,перекрытия,лестницы 150 35,5 50 т 5 0 J y" 3fl Часть стоимости жилого здания, которая не восстанавливается путем проведения капитальных ремонтов. В таблице 22 элементы разбиты на 6 групп по сроку службы с соответствующим суммированием их удельных весов. Сумма графиков таблицы 21 представляет собой график физического износа сменяемой части элементов здания, который представлен на рис. 21. На рис. 22 показан график физического износа несменяемой части элементов здания.
График физического износа несменяемой части элементов здания - сумма графиков таблицы 22 На рис. 23 показан суммарный график физического износа жилого здания первой группы капитальности с учетом процента замены конструктивных элементов.
Физический износ здания первой группы капитальности - сум-рис. 21 и ,алее приводится (по таблице 17). аналогичные графики с В таблице 23 представлены графики физического элементов здания. Графическое представление износа сменяемой Таблица 23 части элемс ние элементов Фундамен перекрытия, лестницы, кровля, окна. лет сметной стоимости здания, % 23, окончание таблицы Перегородки, крыша, двери, балконы 60 1,83 50,00 - 5,000,00
В таблице 24 представлены графики физического износа перемонтируемых элементов рассматриваемого жилого здания. При этом мы исходили из того, что после окончания срока службы конструктивные элементы продолжают функционировать и их износ остается на максимальном уровне до окончания срока службы здания. окончание таблицы Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение 15 1,6 50 і 0 1 31 61 91ft, РОДЫ 121
Из предыдущего анализа выяснено, что проведение капитальных ремонтов должно осуществляться для замены элементов здания. Проблема заключается в том, что сроки службы элементов здания различаются и не всегда являются кратными времени проведения капитального ремонта. В таблицах 21 и 22 сроки службы элементов здания кратны пяти годам и минимальный срок службы элемента составляет 15 лет. Положением о проведении капитального ремонта [66] устанавливаются сроки службы элементов здания, колеблющиеся от 5 до 150 лет. При этом срок проведения выборочного капитального ремонта равен 5 годам, а срок проведения комплексного - 30. Таким образом, необходимо соблюдать кратность сроков службы элементов для целей планирования капитального ремонта.
