Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона 15
1.1. Понятие недвижимой собственности как научной категории и ее экономико-правовая сущность 15
1.2. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости 31
1.3. Региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости 42
Глава 2. Региональный рынок недвижимости как полифункциональный элемент системы региональных рынков 65
2.1. Региональный рынок недвижимости и факторы, определяющие его функционирование и развитие 65
2.2. Региональный рынок недвижимости как территориальная социально-экономическая система 85
2.3. Влияние уровня социально-экономического развития региона на региональный рынок недвижимости 116
Глава 3. Инфраструктурные и институциональные аспекты управления развитием регионального рынка недвижимости 142
3.1. Институциональные основы регионального рынка недвижимости и принципы их развития 142
3.2. Инфраструктура и организационная структура в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости 167
3.3. Проблемные аспекты управления внешними эффектами на рынке недвижимости 183
Глава 4. Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости 198
4.1. Сущность концептуальная основа управления развитием регионального рынка недвижимости 198
4.2. Механизм управления развитием регионального рынка недвижимости 210
4.3. Концепция развития регионального рынка недвижимости как основа управления 224
Глава 5. Управление трансакционными издержками в системе управления развитием регионального рынка недвижимости 245
5.1. Трансакции и трансакционные издержки. Классификация и особенности трансакционных издержек на рынке недвижимости 245
5.2. Проблемные аспекты анализа и оценки трансакционных издержек 263
5.3. Методика оценки и рекомендации по снижению трансакционных издержек на рынке недвижимости 273
Заключение 296
Список литературы 305
Приложения 324
- Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости
- Влияние уровня социально-экономического развития региона на региональный рынок недвижимости
- Концепция развития регионального рынка недвижимости как основа управления
- Методика оценки и рекомендации по снижению трансакционных издержек на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка недвижимости с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Устойчивое развитие экономики регионов невозможно без эффективного использования недвижимой собственности, поэтому создание необходимых условий для развития регионального рынка недвижимости является одной из приоритетных задач эффективного использования недвижимой собственности и обеспечения регионального экономического роста. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой существования и функционирования рынков труда, капитала, товаров, и услуг.
Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков недвижимости в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, предполагает повышение роли регионов в управлении развитием региональных рынков недвижимости.
В этой связи актуальной проблемой становится формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных рынков недвижимости.
В рамках существующих подходов, основанных на изучении системы региональных рынков и рыночной инфраструктуры, разработаны методологические основы формирования системы региональных рынков и методы экономической диагностики процессов их развития. Однако данные подходы, уделяя значительное внимание региональным рынкам потребительских товаров, средств производства, недвижимости, труда, финансов и информации, не раскрывают детально региональных особенностей данных рынков, проблем их функционирования, факторов, влияющих на развитие и внутреннюю организацию региональных рынков. Поэтому для регионального рынка недвижимости, как одного из значимых элементов системы региональных рынков, учитывая степень его влияния на экономику региона, формирование методологии управления развитием является важной наукоемкой задачей, актуальной для современного этапа развития. Формирование методологии управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне, а главное, обеспечение его позитивного воздействия на экономический рост региона, будет способствовать, в конечном итоге, обеспечению устойчивой позитивной динамики развития региональной экономической системы и улучшению качества жизни населения региона.
Необходимость формирования методологических положений управления развитием регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития регионального рынка недвижимости определяет целесообразность представленного исследования и в определенной мере восполняет пробел научной мысли.
Степень разработанности проблемы. Исходной базой к постановке задач диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.
В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и развитием рынка недвижимости.
Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абалкина, В.Н.Афанасьева, Н.Ф.Газизуллина, А.Г. Гранберга, Р.С. Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой, В.В.Кулешова, Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, А.С. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, А.В. Савченко, И.И.Сигова, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и многих других российских ученых. Применительно к исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шаститко.
Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости, следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых, среди которых: Асаул А.Н., Валдайцев С.В., Васильева Н.В., Горенбургов М.А., Горемыкин В.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иванкина Е.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научно-практической значимостью данных исследований для развития отечественной экономики и рынка недвижимости в постсоветский период.
Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Синициной, Г.М.Стерника.
Признавая высокую значимость исследований перечисленных ученых, и отмечая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в области исследуемой проблематики, нужно отметить отсутствие методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, базирующихся на комплексном учете российских институциональных условий и региональных детерминант. Важность решения проблемы управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне в сочетании с недостаточной разработанностью принципов, методов и технологий управления, дефицитом обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие регионального рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили выбор темы исследования, цель и задачи.
Объектом исследования выступает региональный рынок недвижимости.
Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития регионального рынка недвижимости.
Целью исследования является формирование концептуальной модели и методологии управления развитием регионального рынка недвижимости на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы.
Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:
- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории «недвижимая собственность» и ее роли в экономической системе региона;
- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;
- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;
- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых должен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;
- исследовать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;
- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;
- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;
- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;
- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;
- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодополняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы компаративистики, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.
Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и алгоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.
Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.
Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием регионального рынка недвижимости.
Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:
1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
2. Предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости» и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.
3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.
4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.
5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.
6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.
7. Выявлены предпосылки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.
8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.
9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.
Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуально-методологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке методологических принципов и положений, реализация которых способна обеспечить положительный эффект в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.
Теоретические и методические наработки, а также содержащийся в тексте диссертации эмпирико-фактологический материал, наряду с вышеуказанными формами практического воплощения результатов исследования, используются в учебном процессе в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» при разработке и преподавании учебных курсов «Оценка стоимости недвижимости», «Основы оценки стоимости имущества», «Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и в Учебно-методическом центре экономического факультета ГОУ ВПО СПбГУ в рамках курса по программе «Оценочная деятельность» и могут использоваться в других вузах соответствующего профиля.
Апробация результатов исследования. Результаты поэтапной разработки проблемы докладывались на IV Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007), V Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2008), Петербургском экономическом форуме (Санкт-Петербург, 2007), III Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах» (Санкт-Петербург, 2004), Межрегиональной научно-практической конференции «Проблемы науки и практики IV Кирилло-Мефодиевские чтения» (Луга, 2007), IХ Межвузовской конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» (Санкт-Петербург, 2007) и других конференциях, проходивших в г.г. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.
Результаты исследования использованы при выполнении научно-исследовательских проектов в рамках целевой программы «Развитие научного потенциала высшей школы»: «Трансформация отношений собственности в современной России» (2006-2008г.г.), «Управление имущественными ресурсами региона» (2006-2008 гг.), в рамках Федеральной целевой научно-технической программы «Исследования и разработки по приоритетным направлениям развития науки и техники»: «Научно-организационное, методическое и техническое обеспечение организации и поддержки научно-образовательных центров в области экономики и осуществление на основе комплексного использования материально-технических и кадровых возможностей совместных исследований и разработок» (2002-2006г.г.), в рамках НИР по гранту для поддержки научно-исследовательской работы аспирантов и докторантов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета (2007-2008г.г.) и других.
Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 42 работы общим объемом 57,64 п.л., в том числе 4 монографии (3 – в соавторстве), 10 статей в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура диссертации последовательно раскрывает цель и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка литературы, включающего 231 позицию и приложений.
Во введении обоснованы актуальность, цель и задачи исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Недвижимая собственность и ее роль в экономической системе региона» исследована сущность понятия «недвижимая собственность» и ее роль в экономической системе региона, раскрыты вопросы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и выделены факторы, влияющие на развитие отношений собственности в сфере недвижимости. Проанализированы региональные особенности трансформации отношений собственности в сфере недвижимости методом структурных сдвигов, отмечено их влияние на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.
Во второй главе «Региональный рынок недвижимости как полифункциональный элемент системы региональных рынков» предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости», проанализированы свойства системы «региональный рынок недвижимости» как сложной территориальной социально-экономической подсистемы с позиции системной теории и выделены основные и специфические ее свойства. Показана взаимосвязь степени развития рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона. Предложена методология формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости.
Третья глава «Инфраструктурные и институциональные аспекты функционирования и развития регионального рынка недвижимости» раскрывает особенности институциональной организации рынка недвижимости региона, рассматриваются недостатки и пробелы формирования инфраструктуры как структурного элемента регионального рынка недвижимости и предлагаются рекомендации по совершенствованию методологии управления экономическими отношениями в процессе управления региональным рынком недвижимости, на базе взаимного влияния элементов организационной и институциональной структуры.
Четвертая глава «Концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости» представлена концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости. Показана необходимость стратегического подхода к управлению функционированием и развитием регионального рынка недвижимости, обоснована необходимость формирования концепции развития регионального рынка недвижимости.
В пятой главе «Управление трансакционными издержками в системе управления развитием регионального рынка недвижимости» раскрываются вопросы методологии и анализа трансакционных издержек на рынке недвижимости как основы оценки управленческих воздействий. Предложена авторская классификация трансакционных издержек на рынке недвижимости и метод количественной оценки трансакционных издержек в рамках метода прямого расчета.
В заключении подведены итоги исследования, сформулированы основные выводы и предложения по направлениям дальнейших исследований в области управления развитием регионального рынка недвижимости.
Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости
Формирование и развитие отношений собственности играет ключевую роль в регламентации взаимоотношений экономических субъектов. Вместе с тем, основное значение и главенствующее влияние отношения собственности оказывают на экономические процессы в сфере недвижимости.
При этом необходимо определить, что понимается под сферой недвижимости. Приведем более общие определения: Сфера - (от греч. sphaira -шар) - англ. sphere; нем. Sphare. 1. Область, пределы распространения ч.-л. 2. Общественное окружение, среда1. Экономическая сфера общества - целостная система всех видов производства, распределения, обмена и потребления материальных благ и услуг, необходимых для жизнедеятельности людей, включающая в себя различные виды предприятий и собственности, различные типы экономической деятельности (производственная, финансовая, торговая и др.), различные типы экономических отношений между отдельным индивидами их различными общностями (коллективами, объединениями и т.п.)". Существуют также отдельные определения сфер услуг и социальной сферы: «социальная сфера - совокупность отраслей, предприятий, организаций, непосредственным образом связанных и определяющих образ и уровень жизни людей, их благосостояние, потребление» [49]. Социальная сфера включает в себя и сферу услуг. Сфера услуг - совокупность отраслей экономики, предоставляющих услуги населению. К сфере услуг принято относить культуру, образование, здравоохранение, бытовое обслуживание. С учетом вышеперечисленных определений можно представить определение сферы недвижимости как целостной системы создания, распределения, обмена и потребления объектов недвижимости, и генерируемых ими услуг, необходимых для удовлетворения потребностей людей, включающая в себя комплекс отраслей, предприятий и организаций различных видов и форм собственности, различные типы экономической деятельности, а также типы экономических отношений по поводу недвижимой собственности.
В соответствии с приведенным определением в состав сферы недвижимости необходимо отнести, комплекс отраслей, связанных с воспроизводством, обменом, эксплуатацией и управлением недвижимости и, прежде всего, отрасли строительство и операции с недвижимым имуществом, арендой и предоставлением услуг, жилищно-коммунальное хозяйство; а также соответствующие подотрасли. При определении состава отраслей в составе понятия сфера недвижимости, возникает проблема неоднозначного соответствия отдельных отраслей и типов экономической деятельности, но это, прежде всего, связано с пересечением классификаций отраслей в экономике и особенностями недвижимости как экономического блага. Поскольку процесс воспроизводства, распределения и обмена недвижимости и потребление, генерируемых ею услуг, а также различные типы экономической деятельности и типы экономических отношений в данной сфере имеют свои специфические черты и закономерности развития целесообразно рассматривать сферу недвижимости как отдельную экономическую сферу. Трансформация отношений собственности в сфере недвижимости оказывает существенное влияние на взаимодействие экономических субъектов регионального рынка недвижимости. При этом трансформацию в сфере недвижимости необходимо рассматривать в двух аспектах: первый — трансформация отношений собственности на объекты недвижимости, и второй — трансформация собственности в комплексах и отраслях, включающая в себя изменение форм собственности в организациях и предприятиях.
С развитием рыночных отношений в экономике России, в первую очередь, происходит трансформация государственной собственности в частную, и распределение публичной собственности между различными уровнями управления. Данная трансформация связана с перераспределением прав на ограниченные ресурсы, соответственно и с перераспределением потоков доходов и экономической власти, что подтверждает актуальность исследования трансформации отношений собственности в сфере недвижимости на современном этапе.
Анализируя сущность понятия «недвижимая собственность» как экономико-правовой категории мы пришли к выводу, что с точки зрения классического подхода, собственность представляет собой совокупность отношений, связанных с условиями использования людьми вещей: которые включают, как отношения людей к вещи, так и взаимодействие людей по поводу этих вещей. Правовое регулирование отношений собственности охватывает: права и возможности собственника и тех, кому он их передает; обязанности остальных субъектов отношений воздерживаться от воздействий на данных объект собственности. При этом права собственника по отношению к объектам выражаются в формирования трех непересекающихся правомочий: владение, пользование и распоряжение. В работе [144] убедительно показано, что реальный анализ исследования отношений собственности в рамках классического подхода позволяет констатировать значительный и до конца не раскрытый потенциал концепции собственности. Однако особенно ощутимый прогресс достигнут на базе развития неоинституциональной теории прав собственности1.
С точки зрения представителей школы неоинституционализма, собственность представляет собой не ресурс сам по себе, а набор («пучок») прав на него: «Собственность в первоначальном значении этого слова относилась только праву, титулу, интересу, а ресурсы могли называться собственностью не больше, чем они могли называться правом, титулом или интересом»".
Соответствующую трактовку получил и процесс обмена, который представляет собой обмен «пучками» прав на ресурсы. Данную идею инсти-туционалисты позаимствовали у видного представителя австрийской школы политической экономии Евгения фон Бём-Баверка . Эта теория, являясь, по существу, экономической, в то же время выступает как продукт исторической эволюции юридического мышления1.
Исследования отношений собственности на современном этапе направлены на анализ трасформационных процессов и выделение основных факторов, воздействующих на эволюцию отношений собственности. При этом в рамках трансформационных процессов выделяют особо процессы дифференциации и интеграции отношений собственности.
Различные авторы подходят к расщеплению (дифференциации) права собственности на отдельные правомочия по-разному. В соответствии с подходом Алчиана-Демсеца право собственности включает четыре базовых правомочия: право пользования имуществом; право его изменять; право на получение выгоды от имущества; право продать все прочие права другим лицам [200]. При этом четвертое правомочие означает возможность передачи указанных выше правомочий как всех вместе, так и каждого в отдельности (пучок правомочий) [144]. Английский юрист А.Оноре выделяет одиннадцать элементов, в числе которых:
- право владения (физического контроля над) ресурсом;
- право пользования (личного использования) ресурсом;
- право управления (решение, кем и как объект собственности может быть использован) ресурсом;
- право на получение дохода из ресурса;
- право на капитальную стоимость (отчуждения, потребления, изменения или уничтожения);
- право на безопасность (защиту от экспроприации и исключение из доступа к ресурсу других агентов);
- бессрочность;
- запрещение вредного использования;
Развитие отношений собственности в современной экономике России: монография/ С.Н.Максимов и др.; под общ. ред. С.Н.Максимова. - СПб.: СПбГИЭУ, 2007. - С.25
- ответственность в виде взыскания (возможность изъятия объекта собственности в уплату долга);
- остаточный характер (право на возврат переданных правомочий по истечении срока передачи);
- право на передачу всех предыдущих правомочий (по наследству, по завещанию)1.
Влияние уровня социально-экономического развития региона на региональный рынок недвижимости
Функционирование и развитие регионального рынка недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона и сравнение данных показателей с показателями уровня развития регионального рынка недвижимости, на наш взгляд, позволят обеспечить эффективное управление развитием территории и достижение экономического роста региона в целом. Региональная политика, направленная на достижение стратегических целей экономического развития, является одним из ключевых компонентов системы государственного управления. Эффективность региональной политики зависит от достоверной оценки социально-экономической ситуации и проблем регионального развития. Инструментом первичного анализа территориальной структуры социально-экономического положения, зачастую трактуемого как уровень развития, является оценка социально-экономического развития.
Социально-экономическое развитие регионов можно представить как:
- комплексный процесс изменений его экологической, экономической, социальной, пространственной, политической и духовной сфер, приводящий к их качественным преобразованиям и, в конечном счете, - к изменениям условий жизни человека;
- объективный процесс, который происходит как в самом регионе, так и в стране в целом, под воздействием исторических, географических, ресурсных, демографических и других факторов;
- субъективный процесс, который происходит под воздействием управленческих мер, в первую очередь, со стороны региональной администрации, а также администрации федерального уровня.
С целью определения уровня социально-экономического развития региона проводится анализ социально-экономических показателей. Сущест -116 вующие методики оценки отличаются набором показателей и способами их анализа.
В работе Дмитриевой Т.Е. [ 74 ] отмечено, что базовым для межрегиональной оценки является набор показателей Министерства экономического развития РФ. Он охватывает различные аспекты социально-экономической ситуации, сбалансирован и включает значительное количество индикаторов, которые сгруппированы в три блока: общеэкономический, социальный и инфраструктурный. В настоящем исследовании для расчета показателя социально-экономического развития регионов использовалась Методика комплексной оценки уровня социально—экономического развития субъектов Российской Федерации (Приложение № 6 к Федеральной целевой программе «Сокращение различий в социально—экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002-2010 годы и до 2015 года)»), утверженной Постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 717.
При проведении комплексной оценки уровня социально-экономического развития региона в рамках данной методики учитываются следующие основные принципы:
- комплексность оценки, обеспечивающая учет всех важнейших составляющих показателей уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации;
- системность оценки, предполагающая учет взаимосвязей базовых показателей и характеристик регионального развития;
- достоверность исходных данных при выборе базовых показателей регионального развития;
- соответствие системы индикаторов задачам ежегодного анализа и прогнозирования экономического и социального развития регионов;
- максимальная информативность результатов оценки уровня развития регионов, обеспечивающая возможность принятия оптимальных реше - 117 ний на федеральном и региональном уровнях государственного управления; — сочетание общеэкономических индикаторов с показателями, отражающими результативность деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации по решению важнейших экономических и социальных проблем.
На основе данной методики оценки уровня социально-экономического развития регионов были рассчитаны соответствующие интегральные показатели. Расчеты проводились с использованием статистической информации, предоставленной Росстатом. Результаты расчетов сведены в таблицу 1 Приложения 2.
Для целей исследования зависимости уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона обратимся к анализу показателей функционирования и развития рынка недвижимости.
Общим, основополагающим элементом исследования рынка для любых целей является создание баз данных и мониторинг рынка, т.е. сбор и статистическая обработка информации о рынке.
Однако возможности мониторинга и анализа рынка недвижимости в значительной степени определяются уровнем его развитости. В развитых рыночных экономиках проблемы сбора и обработки информации о рынке практически не существует, и методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости достаточно просты. В России до сих пор существует информационная закрытость, и аналитику приходится использовать косвенную и не всегда достоверную информацию, разрабатывать и применять различные методики сбора, обработки данных, анализа и прогнозирования.
Понятие мониторинг произошло от латинского «Monitor», то есть предостерегающий. В современном толковом словаре русского языка под редакцией Т. Ф. Ефремовой [82] дается следующее определение мониторинга:
«Мониторинг — постоянное наблюдение за каким-либо процессом с целью выявления его соответствия желаемому результату или первоначальным предположениям. Мониторинг - это наблюдение, оценка и прогноз состояния окружающей среды в связи с хозяйственной деятельно-стью».
В процессе мониторинга необходимо соблюдение таких принципов, как, целенаправленность, комплексность, прозрачность, достоверность, своевременность и репрезентативность.
Целенаправленность означает, что исследование конъюнктуры рынка и тенденций его развития должно быть тесно увязано с практическими задачами [170]; комплексность обеспечит необходимую и достаточную полноту информации.
Прозрачность информации означает ее доступность и понятность для всех участников рыночных отношений. Это требование имеет решающее значение именно для сферы недвижимости, так как возможно существование участников рынка недвижимости, не заинтересованных в раскрытии информации. Прозрачность информации является важнейшим условием стабильности, так как обеспечивает предсказуемость поведения системы в будущем, что чрезвычайно важно для развития отношений в сфере недвижимости. Прозрачная информация не только облегчает управление развитием регионального рынка недвижимости, но снижает риск неблагоприятного развития отношений собственности в целом в данной сфере. Достоверность информации - обязательное условие для принятия реалистичных управленческих решений, она должна обеспечиваться необходимой нормативно-правовой базой, определяющей меру ответственности за предоставленные ложные сведения. Своевременность и регулярность информации позволяет вовремя вносить коррективы, регулировать процесс развития. Репрезентативность информации предполагает соответствие характеристик выборки характеристикам генеральной совокупности. И, наконец, информация должна предоставляться в удобной для анализа форме, простой и понятной для восприятия не только крупных субъектов рыночных отношений, принимающих решения, но и для простых потребителей - индивидуума, как одного из полноправных участников отношений в сфере недвижимости.
Концепция развития регионального рынка недвижимости как основа управления
Решение проблемы управления развитием регионального рынка недвижимости предполагает выработку соответствующей концепции развития данного рынка. Понятие «концепция» ( от лат. conceptio — понимание, система) означает определенный способ понимания, трактовки какого-либо явления, основную точку зрения, ведущий замысел [162]. Концепция развития регионального рынка недвижимости как перспективный документ даст региональным органам управлениям долговременную стратегию и укажет возможность альтернативы ее реализации. Данная концепция, на наш взгляд, необходима для целей определения путей дальнейшего развитиия как инфраструктуры системы региональных рынков, так и механизмов управления региональным рынком недвижимости на уровне региона, обоснования системы форм и методов экономического и правового регулирования, направленных на достижение устойчивого функционирования экономики региона.
В работе [125] отмечается, что при разработке концепций необходимо принимать во внимание вероятный ход событий и динамические процессы экономического, социального и политического характера, а также сдвиги в научно-техническом прогрессе и структурной политике.
В соответствии с концепцией долгосрочной целью развития должно быть создание экономической среды для формирования и развития регионального рынка недвижимости в системе региональных рынков на основе торгово-посреднических, финансово-кредитных, информационно коммерческих, внешнеэкономических и управленческих связей между всеми элементами рыночной системы региона.
Разрабатываемая концепция должна основываться на долгосрочном прогнозе социально-экономического развития региона, включающем прогноз: макроэкономической ситуации, изменений экономической структуры, динамики производства и потребления товаров и услуг, тенденций научно-технического прогресса, межрегиональных рыночных связей, уровня жизни населения и развития социальной сферы.
Научный уровень концепции во многом зависит от полноты и содержательности информации о состоянии регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций и закономерностей развития регионального рынка недвижимости и экономики региона.
Учитывая данный факт, концепция должна содержать: оценку рыночных процессов на отдельных сегментах регионального рынка недвижимости на основе количественных и качественных характеристик анализа регионального рынка недвижимости; оценку информации с точки зрения развития регионального рынка недвижимости в целом; интегральную оценку, учитывающую взаимосвязь и взаимозависимость уровня развития регионального рынка недвижимости и экономики региона и прогнозирование возможных изменений и требуемых для этого управленческих воздействий.
В рамках концепции развития как программного документа необходимо выделить стратегию развития регионального рынка недвижимости.
Научно-обоснованное долгосрочное развитие регионального рынка недвижимости, невозможно без стратегии развития данного рынка и выделения приоритетов рыночной системы региона в данном направлении.
Базовые положения стратегии развития регионального рынка недвижимости должны основываться на следующих положениях:
- региональный рынок недвижимости является частью системы региональных рынков, каждый их которых имеет свои особенности и оказывает взаимное влияние на региональный рынок недвижимости;
- региональный рынок недвижимости характеризуется значительным набором субъектов и объектов, что определяет формы и методы управления;
- развитие регионального рынка недвижимости и трансформация его структуры происходит в тесной взаимосвязи с другими элементами системы управления, внешней и институциональной средой;
- механизм управления развитием регионального рынка недвижимости должен строиться на непротиворечивой основе, учитывающей взаимосвязи всех сегментов рынка недвижимости в экономической системе региона и национального рынка недвижимости.
Роль стратегии развития регионального рынка недвижимости состоит в создании системы долгосрочных целей деятельности региона в сфере недвижимости, определяемой общими задачами его развития и идеологией, а также выбор наиболее эффективных путей их достижения. Стратегию развития регионального рынка недвижимости можно представить как генеральный план действий в сфере недвижимости, определяющий приоритеты формирования институтов и организаций в рамках институциональной среды и последовательность этапов реализации долгосрочных целей, обеспечивающих предусмотренное общее развитие региона в данной сфере. Таким образом, данная стратегия представляет собой системную программу, направляющую деятельность региона в процессах развития регионального рынка недвижимости для достижения определенных долгосрочных целей экономических и социальных.
Цель стратегии развития регионального рынка недвижимости — формирование благоприятных экономических, политических, социальных условий, влияющих на трансформацию структуры регионального рынка недвижимости, с целью повышения эффективности процессов создания, эксплуатации и обмена недвижимой собственностью для ускорения экономического роста и повышения социально-экономического развития региона, роста благосостояния и улучшения условий жизни жителей региона.
Для достижения поставленной цели необходимо решить задачи, непосредственным образом влияющие на формирование данных условий, а именно:
- развитие отношений собственности в сфере недвижимости на базе формирования многообразия форм и видов собственности, переход от противопоставления форм собственности в сфере недвижимости как самостоятельно и автономно существующих институций к организационно-правовым формам, основанным на комбинациях прав собственности;
- формирование системы информационной поддержки управления и регулирования регионального рынка недвижимости, полноценной и достоверной системы инвентаризации и учета объектов недвижимой собственности, реестров государственной и муниципальной собственности, развитие государственного земельного кадастра и создание государственного кадастра объектов недвижимости;
- формирование эффективной системы управления недвижимой собственностью на региональном и локальном уровнях;
- обеспечение защиты прав собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости;
- сокращение имущественного расслоения граждан, поддержание имущественной стабильности базовых социальных групп (семьи как основ ной социальной ячейки; трудового коллектива как основной экономической ячейки общества и др.).
Процесс формирования и реализации стратегии в обобщенном виде включает три основных этапа.
На первом этапе выполняется ретроспективный анализ закономерностей развития регионального рынка недвижимости, выявляются причинно-следственные связи и определяются ключевые проблемы, обусловливающие необходимость управления развитием рынка недвижимости. На этом этапе используется методология системного анализа, включающая обширный инструментарий, позволяющий выявить и структурировать проблемы. В частности, одним из таких инструментов является SWOT-анализ [118], который позволяет оценить стартовые условия и предпосылки развития системы региональный рынок недвижимости. На втором этапе определяются:
- основополагающие принципы развития регионального рынка недвижимости;
- цель и задачи развития регионального рынка недвижимости на долгосрочную перспективу;
- приоритетные направления стратегии.
На третьем этапе разрабатывается и внедряется механизм, обеспечивающий реализацию стратегии, оценку ее результатов и эффектов от внедрения.
Реализация стратегии осуществляется с помощью стратегического управления, которое представляет собой целенаправленное воздействие на объект управления, обеспечивающее его продвижение по заранее обдуманной, спроектированной на долгосрочный период траектории развития с учетом внешней экономической ситуации.
Методика оценки и рекомендации по снижению трансакционных издержек на рынке недвижимости
Проведенное в предыдущих разделах исследование природы трансакционных издержек (ТИ) и основных подходов к проблеме их измерения позволяет перейти к анализу возможностей использования полученных результатов для изучения проблемы формирования, измерения и анализа возможных способов снижения ТИ на рынке недвижимости в российских условиях.
Определение величины денежного эквивалента ТИ на рынке недвижимости предполагает решение нескольких взаимосвязанных задач:
- формулирование определения ТИ, позволяющего очертить круг затрат, относимых к ТИ при проведении их оценки;
- выявление факторов, определяющих специфику содержания, структуру и величину ТИ на особом отраслевом рынке - рынке недвижимости;
- выбор метода/ов, позволяющего/их наиболее точно определить величину ТИ в денежном измерении на рынке недвижимости;
- построение алгоритма применения метода/ов расчета величины ТИ;
- использование алгоритма для практических расчетов величины ТИ;
- экспертизу полученных результатов.
Определение ТИ, выявление их особенностей на рынке недвижимости являются основой для выбора метода оценки величины ТИ.
Как отмечено ранее, классификация ТИ может быть проведена по различным основаниям, однако, наиболее приемлемой с точки зрения поставленной задачи — разработки рекомендаций по оценке величины ТИ и способов их снижения на рынке недвижимости - является классификация, в основе которой лежат основные действия и этапы сделок.
В соответствии с этим принципом, как указано выше, могут быть выделены издержки:
1) поиска информации;
2) ведения переговоров;
3) измерения;
4) спецификации и защиты прав собственности;
5) оппортунистического поведения;
6) политизации.
Анализ основных подходов к методологии оценки ТИ, проведенный ранее, показывает, что из возможных методов количественной оценки ТИ наиболее приемлемым является метод, основанный на прямом анализе издержек трансакции для отдельных покупателей и продавцов (метод прямого расчета издержек процесса совершения сделки для продавца или покупателя).
Метод расчета ТИ на основе определения величины потерь от срочной продажи, примененный при оценке ТИ на НФБ, может быть интересен с теоретической точки зрения (особенно в связи с изучением роли информации как фактора, влияющего на величину ТИ), однако срочные продажи/покупки не являются типичными сделками на рынке недвижимости.
Метод расчета ТИ на основе определения объема услуг трансакционно-го сектора может быть использован в ограниченных масштабах в связи со сложностью определения доли услуг, приходящейся на рынок недвижимости. Необходимым условием его проведения является сбор и обработка значительных массивов информации о структуре и объемах оказываемых тран-сакционным сектором (частным и государственным) услуг участникам сделок с недвижимостью с предварительной разработкой соответствующих методик. Вместе с тем, метод может использоваться с применением экспертных оценок для проверки результатов, полученных с использованием метода прямого расчета издержек сделок.
Метод прямого расчета издержек сделок для продавцов и покупателей может быть использован при оценке трансакционных издержек на рынке недвижимости с учетом выделения в силу специфики рынка следующих разновидностей трансакционных издержек:
- трансакционные услуги (трансакционные издержки, имеющие стоимостное выражение), оказываемые в двух формах: а) легализованной и б) нелегальной;
- трансакционные издержки, связанные с уплатой налогов и сборов по сделке;
- неявные трансакционные издержки (не имеющие стоимостного выражения и выражающиеся в затратах времени).
При использовании метода прямого расчета трансакционных издержек представляется целесообразным выделить следующие этапы при проведении оценки трансакционных издержек:
1. Определение разновидности сделки с недвижимостью.
2. Уточнение состава и структуры трансакционных издержек в зависимости от разновидности сделки (в том числе: трансакционных услуг, налогов и сборов, неявных трансакционных издержек).
3. Расчет отдельных видов трансакционных издержек с применением выбранных методов.
4. Сведение результатов расчетов и определение совокупной величины трансакционных издержек.
На первом этапе определяется разновидность сделки с недвижимостью в зависимости от:
- типа рынка;
- содержания передаваемых прав (типа заключаемой сделки);
- юридического статуса участников сделки;
- типа объекта.
В зависимости от указанных параметров, возможен целый ряд конкретных комбинаций, отличающихся по составу и величине трансакционных издержек, например:
- сделка купли-продажи жилой недвижимости с участием физических лиц;
- сделка аренды коммерческой недвижимости с участием физического лица — арендодателя и юридического лица-арендатора и т.д.
Каждая из таких комбинаций будет отличаться по набору необходимых процедур и документов, необходимых для проведения сделки.
В качестве базового для рынка недвижимости предлагается принять для определения и расчета ТИ следующую классификацию факторов, определяющих конкретный вариант разновидности сделки:
По типу рынка:
- первичный рынок недвижимости;
- вторичный рынок недвижимости;
По объекту рыночного оборота:
- рынок жилой недвижимости;
- рынок коммерческой недвижимости (в том числе, рынок торговых помещений, рынок офисных помещений; рынок производственно-складской недвижимости);
- рынок незастроенных земельных участков;
По содержанию передаваемых прав:
- рынок продаж;
- рынок аренды;
По юридическому статусу субъектов сделок:
- с участием физических лиц;
- с участием юридических лиц.
Приведенная структура рынка не исчерпывает все возможные сделки с недвижимостью (например, не учтены сделки доверительного управления и пр.), однако, представляется достаточной для анализа и определения методических подходов к оценке величины ТИ.
На втором этапе на основе указанных параметров уточняется структура ТИ применительно к конкретной разновидности сделки для каждого из участников сделки.
Для каждой из разновидностей сделок может быть разработана форма, уточняющая структуру и содержание ТИ для сторон сделки (см., например, табл. 10).
Похожие диссертации на Методология управления развитием регионального рынка недвижимости
