Содержание к диссертации
Стр.
Введение 4
Глава L Анализ деятельности основных участников 12 инвестиционно-строительного процесса при реконструкции и обновлении слооюившейся застройки города
1Л. Особенности функционирования и развития рынка жилой 12 недвижимости
1.2- Исследование особенностей функционирования основных 33 участников девелопмента
1.3. Анализ существующих организационных форм управления 49 строительством при реконструкции и обновления сложившейся застройки города
Глава 2 Методы формирования эффективного механизма 60 управления девелопментом при реконструкции и обновлении сложившейся городской застройки
2Л Формирование факторного пространства, влияющего на 60 эффективность управления девелоперскими компаниями
2.2- Оценка риска девелопмента 73
2.3. Разработка экономико-математической модели управления 81 портфелем собственности девелоперской компании с учетом ее пространственно-экономического развития
з Глава З Формирование основных направлений повышения 95 эффективности деєелопмєнта с учетом различных организационных форм управления строительством
3.1. Методы экспресс-оценки экономической деятельности 95
основных участников инвестиционно-строительного проекта с учетом
организационных форм управления
3.2. Методика выбора вариантов экономической надежности ПО
взаимоотношений основных участников девелопмента при реализации
проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города
3.3- Оценка эффективности функционирования предлагаемой 127
инвестиционно-строительной системы в рамках конкретного
строительного проекта
Основные выводы и предложения 139
Библиографический список использованной литературы 141
Приложение L Стратегия внедрения новых форм организации и 153
инноваций в девелоперских компаний, функционирующих по типу
вертикального интегрированного холдинга
Введение к работе
Актуальность темы исследования* Развитие рыночных отношений предполагает использование соответствующих им типов управления недвижимостью. Для компаний, работающих на строительном рынке, применение различных методов управления в хозяйственной практике все чаще становятся важнейшими факторами, определяющими конкурентную позицию основных участников рынка объектов жилищной недвижимости. Уже сейчас на смену объединениям строительным и холдингам, приходят девелоперские компании, которые чаще всего являются бизнес-подразделениями крупных интегрированных формирований, наиболее устойчивых на строительном рынке и более чувствительных к колебаниям спроса и предложения.
Девелоперская компания (застройщик), которая становится важнейшим участником инвестиционно-строительного проекта, заинтересована в его осуществлении и успешном достижении поставленной цели, поскольку является, как правило, будущим владельцем и пользователем результатов проекта. В ряд главных направлений деятельности девелоперской компании выдвигаются управленческие, экономические проблемы, поиск, формирование и использование различных источников инвестирования.
Любые инвестиционно-строительные проекты и тем более проекты девелопмента имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как показали исследования, весь девелоперский цикл от зарождении идеи до завершения и реализации проекта в основном составляет от 3 до 5 лет» а для крупных и особо крупных инвестиционно-строительных проектов - от 5 и более лет, в зависимости от характера и технологической сложности проекта, срока строительства, освоения производственных мощностей, окупаемости вложений и т.д.
Современная система управления инвестиционно-строительными проектами должна наиболее полно учитывать взаимоотношения между участниками проекта, его структуру и порядок согласования совместных
s действий его участников, профессионально-кадровые, нормативные, правовые, технологические особенности и эффективные способы реализации проекта, источники инвестирования, условия привлечения заемного капитала и других источников, порядок их использования и т.п. Многообразие факторов и условий реализации проектов требует создания интегральных, многокомпонентных систем управления ими, способных реагировать на изменение каждого из значимых факторов, учитывать их взаимодействие и динамику изменения в пространстве и времени- Этому наиболее соответствует система девелопмента.
Однако, научно-методическая база применительно к подобного рода системам управления и методам оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов девелопмента, реализуемых в регионах России, разработана недостаточно.
Соответственно, разработка и обоснование методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости на основе развития девелоперских компаний, охватывающих весь жизненный цикл проекта, тоже представляет требующую решения проблему, актуальную в научном и прикладном отношении. От ее решения во многом будет зависеть разрешение жилищной проблемы, а также обеспечение подъема и достижения высоких темпов роста экономики города, региона.
Автор исходит из того, что научно-методическая база управления инвестиционно-строительными проектами состоит в теоретическом и методическом обосновании в рыночных условиях такой конструкции управления, которая охватывала бы как проблему в целом, так и ее составляющие:
зарождение идеи в виде проектных предположений и вариантов ее приложения;
выбор на основе анализа наиболее оптимальной организационной структуры для реализации проекта;
выявление комплекса проектных проблем и разработка рациональных решении (строительно-конструктивных, отвода земель в сложившейся застройке города и их наиболее рационального использования, учета всех видов ресурсов, по транспорту, коммуникациям и т.д.), формирующих экономическую надежность системы в целом;
реализацию инвестиционно-строительного проекта (реконструкцию и обновление микрорайона, квартала, сооружение новых комплексов) и уточнение его параметров, связанное с изменением конъюнктуры;
- эксплуатацию введенных в действие предприятий, цехов или иных объек
тов, в том числе инфраструктурных.
Большой интерес в этой области экономики представляют труды Абрамова СИ., Воронина М.И., Грабового Ш\, Каменецкого МИ. Карасева А.В., Кирилловой АЛ., Лукмановой И.Г., Панибратова KXIL, Серова В.М., Солунского АЛ, Чернышова Л.Н., Яськовой Н.Ю. и др.
Не отрицая значимости исследований в области обозначенных проблем перечисленными выше авторами, следует заметить, что проблема формирования экономического механизма взаимоотношений участников реализации инвестиционно-строительных проектов с участием девелопмента решена крайне недостаточно. Вместе с тем, следует иметь в виду, что постепенно формируются адекватные научные подходы к пониманию современного состояния в этой сфере экономической деятельности.
Недостаточная степень разработанности данной проблемы, наличие большого круга дискуссионных вопросов, ее научная значимость и определили актуальность, цель и задачи данного диссертационного исследования.
При выборе наиболее целесообразных вариантов оценки экономической надежности функционирования и развития девелоперских компаний автор при исследовании трудноформализуемых процессов отдавал предпочтение имитационному моделированию и логико-смысловому методу.
Целью исследования является разработка методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов
жилищной недвижимости на основе обеспечения экономической надежности функционирования и развития девелоперских компаний на всех этапах жизненного цикла проектов с учетом специфики организационных структур управления, а также рисков.
Для достижения поставленной цели определены и решены следующие основные задачи:
- на основе проведенного ретроспективного анализа закономерностей в
развитии жилищной недвижимости выявлены нерешенные проблемы
функционирования девелопмента;
исследованы особенности взаимодействия основных участников реализации инвестиционно-строительных проектов на всех стадиях жизненного цикла и выявлены основные отличительные особенности профессионального управления в девелопменте;
предложены методические подходы по экспресс-оценке системы взаимоотношений участников инвестиционно-строительного проекта с учетом ведущей роли девелоперской компании;
предложены методы обеспечения экономической надежности системы взаимоотношений участников проекта реконструкции и обновления сложившейся городской застройки, основанные на устойчивом функционировании девелоперских компаний;
разработана система критериев и показателей, позволяющих оценить качество профессионального управления крупными инвестиционно-строительными проектами;
разработан механизм оценки эффективности применения новых моделей управления в девелопменте с учетом различных стадий жизненных циклов реализации инвестиционно-строительного проекта;
- осуществлена оценка экономического развития и эффективного
функционирования девелоперской компании.
Объектом исследования являются девелоперские компании г. Москвы по реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся городской застройки.
Предметом исследования являются экономические процессы, складывающиеся при формировании механизма профессионального управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости.
Методологической и теоретической базой исследования служат диалектический метод познания, основополагающие экономические теории и концепции развития материального производства в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, теории воспроизводства и управления инвестиционно-строительной деятельностью, инвестиционного проектирования, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, разработки научно-исследовательских институтов.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий и организаций инвестиционно-строительного комплекса г- Москвы и Московской области за 2000-2007 гг., использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Правительства Москвы и других крупных городов России, Росстроя России, обзорно-аналитических материалов, опубликованных в периодической печати, материалов научно-практических конференций и семинаров, и подтверждается апробацией результатов исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных положений и подходов по разработке методов формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости с учетом обеспечения надежности системы экономических взаимоотношений основных участников реализации проекта.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем.
1. На основе изучения теории экономического развития выявлены нерешенные проблемы профессионального управления девелопментом на
различных стадиях жизненного цикла инвестиционно-строительных проектов и экономической надежностью системы взаимоотношений участников девелопмента.
С помощью ретроспективного анализа закономерностей в развитии девелопмента разработана оптимизационная организационная модель взаимодействия основных участников реализации проекта, которая позволила сформировать факторное пространство, влияющее на эффективность управления девелоперской компанией на рынке жилищной недвижимости.
Разработана функциональная модель экспресс-оценки экономических взаимоотношений основных участников инвестиционно-строительного проекта с учетом ведущей роли девелопмента и его организационной структуры управления на всех этапах жизненного цикла.
Обоснованы методы обеспечения экономической надежности системы взаимоотношений основных участников девелопмента при реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки города, являющиеся существенным инструментом управления эффективностью функционирования девелоперской компанией,
Сформированы методы и обоснованы критерии оценки эффективности девелоперской компании по профессиональному управлению крупным инвестиционно-строительным проектом.
6. Предложен механизм оценки эффективности применение новых
моделей управления в девелопменте, ориентированный на эффективность в
соответствии с выбранными критериями достижения целей девелопера с
учетом различных стадий жизненных циклов реализации инвестиционно-
строительного проекта
7. Разработан механизм комплексной оценки экономической надежности,
который позволяет на основе агрегирования показателей деятельности
девелоперской компании определять интегральные значения надежности и
достаточно полно отражать количественную и качественную взаимосвязь
организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования компании.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что применение разработанных теоретических и методологических положений способствует решению задачи формирования эффективного механизма управления девелопментом на рынке жилищной недвижимости и определению взаимосвязи между организационными формами профессионального управления в девелопменте и его надежностью.
На защиту выносятся:
Оптимизационная организационная модель взаимодействия девелопера с основными участниками инвестиционно-строительного проекта на различных стадиях его жизненного цикла.
Функциональная модель рейтинговой экспресс-оценки, основанная на взаимосвязи организационно-технических, экономических и финансовых показателей функционирования девелоперской компании и привлекаемых ею участников.
3. Методы формирования эффективного механизма управления
девелопментом на рынке объектов жилищной недвижимости, включающие в
себя методику комплексной оценки экономической надежности, позволяющие
на основе агрегирования показателей деятельности девелоперской компании
определять интегральные значения экономической надежности, достаточно
полно отражать количественную и качественную взаимосвязь организационно-
технических, экономических и финансовых показателей ее функционирования.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования нашли отражение при разработке практических рекомендаций по управлению объектами недвижимости девелоперской корпорации «Антей» и девелоперской компании «Строительная компания» занимающимися строительством и реконструкцией жилья в г, Москве и в регионах РФ, а также при чтении лекций студентам Московского государственного строительного университета.
Публикации, Автором по теме диссертации опубликованы 11 научных статей общим объемом 4J пл.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографии и приложения. Общий объем диссертации составляет 152 страницы, из них 21 таблица, 34 рисунка. Библиографический список составляет 129 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
