Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Социально-экономические условия, анализ тенденций и классификация задач по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий .
1.1. Социально-экономические условия и предпосылки развития жилищно-гражданского комплекса . 8
1.2. Анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий . 29
1.3. Классификация задач по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий. 41
Глава 2. Методика оценки эффективности проекта .
2.1. Внешние и внутренние факторы влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения . 50
2.2. Общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях. 69
2.3. Методы экономической оценки проектов жилых и общественных зданий. 88
Глава 3. Рекомендации по комплексной оценке проектов жилых и общественных зданий и пути преодоления инвестиционного кризиса .
3.1. Методы анализа рынка жилых и нежилых помещений . 103
3.2. Инвестиционный кризис и пути его преодоления при развитии жилищно-гражданского строительства. 121
3.3. Рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов жилищно-гражданского назначения. 136
Выводы. 146
Список литературы. 149
Приложения. 157
- Социально-экономические условия и предпосылки развития жилищно-гражданского комплекса
- Анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий
- Внешние и внутренние факторы влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения
- Методы анализа рынка жилых и нежилых помещений
Введение к работе
Социально-экономические реформы, проводимые в России, привели к радикальным переменам в жизни общества; изменился весь комплекс социальных условий жизни населения, у большинства населения формируются принципиально новые ценностные ориентиры. Появился рынок жилья, начали развиваться негосударственные учреждения социально-культурных отраслей.
Вместе с тем, хронический недостаток бюджетных средств ограничил возможности государства в проведении социальной политики, в том числе выделение средств на развитие материальной базы социальной сферы в целом. Снижаются объемы ввода в действие жилых домов и объектов социально-культурного назначения.
Социальная политика в Российской Федерации примерно до середины 90-х годов была ориентирована преимущественно на наращивание удельного веса социальных расходов в совокупных расходах государства. Как один из результатов этой политики, материально-техническая база - жилищно-граж-данской сферы - была ориентирована практически на единственный усредненный критерий ускорения обеспеченности населения каждым видом учреждений и предприятий в расчете на 1000 жителей, при снижении расхода ресурсов на строительство объектов в расчете на 1кв. м. общей площади.
При этом повышение эффективности как социальных программ в целом, так и на отраслевых уровнях оказалось на втором месте.
В современной теории и практике оценки эффективности проектов произошел разрыв между традиционными методами технико-экономической оценки проектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности проектов производится по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигну
того уровня качества строительного объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат, индекса доходности и т.п., т.е. в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор уже на предпроектной стадии должен не только знать конечные результаты инвестиций, но и иметь представление о факторах, влияющих на повышение рыночных показателей будущего проекта, (объекта) о его архитектурно-строительных вариантах проекта, различающихся по технико-экономическим показателям и способствующих повышению эффективности.
Решение этой задачи непосредственно пересекается с задачами повышения эффективности затрат в развитие и содержание, как жилищно-граждан-ской сферы в целом, так и каждого объекта этой сферы. Именно от повышения эффективности материальной базы зависит, с одной стороны, рациональное расходование всех видов ресурсов (финансовых, материальных, трудовых), с другой, - "отдача" этой сферы в процессе реализации её потенциала как результата данного объема ресурсов. При этом речь должна идти обо всех видах эффективности: экономической, коммерческой, бюджетной, а также социальной и экологической. На сегодня блоки, характеризующие технико-экономическую и финансовую эффективность проекта оказались различными.
Сложная задача - вывести инвестиционно-строительную деятельность из глубокого кризиса стоит перед всей строительной деятельностью. Этим заняты практически все институты и ученые страны, занимающиеся вопросами экономики строительства. Вопросы эффективности капитальных вложений, в том числе в развитии жилищного строительства и социально-культурной инфраструктуры исследуются в ЦНИИУСе, ЦНИИЭП жилища, МНИИТЭП, на кафедрах вузов - в Московском Государственном Строительном Университете, Государственной Академии Управления, Московском Институте Коммунального Хозяйства и Строительства, в Центре
инвестиционного проектирования Международной Академии инвестиций и экономики строительства и др.
Вопросы эффективности строительства исследованы в работах: В. Бе-ренса, Г. Берла, П. Киршнера, Н. Олдуэна, П. Хавранека, Г. Харрисона, ДЖ. Фридмана (США), Д. Коссена (Швейцария), С. Класа (Швеция), Э. Дрозе-мейера (Германия) и других, российских экономистов: Л. И. Абалкина, Г. П. Алексейчука, В. С. Асанова, Б. К. Бабасова, В. И. Воропаева, А. А. Горбунова, В. А. Епифанова, С. И. Кабаковой, С. Е. Капранова, А. Н. Кирилловой, В. В. Клакоцкого, В. А. Климова, А. Е. Когута, В. С. Кулибанова, Л. А. Курач, С. Н. Ларина, Л. Н. Лепе, В. Н. Лившица, В. С. Резниченко, Я. А. Рекитара, В. Е. Рохчина, А. А. Сегединова, Р. А. Сетдикова, Н. И. Степанова, Ю. А. Суханова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, Г. П. Чубарука, В. Д. Шапиро, В. А. Яковлева и других.
Базируясь на современных исследованиях российских и зарубежных экономистов, а также на оценке эффективности объектов жилищного и социально-культурного строительства, в диссертации усовершенствованы методы этой оценки, ориентированной на условия рынка.
Целью диссертационной работы является совершенствование методов оценки эффективности строительства жилых и общественных зданий на предпроектной и проектной стадиях в условиях рынка.
В соответствии с данной целью автором поставлены и решены следующие задачи:
• определены и систематизированы социально-экономические предпосылки развития объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях;
• проведен анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий;
• проанализированы и классифицированы основные задачи по оценке эффективности;
• выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;
• обоснованы общие принципы и разработаны методы оценки эффективности проектов жилых и общественных зданий в рыночных условиях;
• предложены методы маркетинговой стратегии и расчета средних коэффициентов определения рыночной стоимости для применения на предпроектной стадии;
• проанализированы пути преодоления инвестиционного кризиса в жи-лищно-гражданском строительстве.
Предмет исследования составляют экономические отношения в процессе проектирования объекты жилищно-гражданского строительства с учетом специфики их адаптирования к рыночным условиям.
Объектом исследования являются жилые дома и общественные здания, функции которых заключаются в удовлетворении потребностей населения с различным платежеспособным спросом в жилье и услугах общественных учреждений.
Методология и методика исследования. Теоретическую и методическую базу диссертационного исследования по выбранной теме составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики жилищно-гражданского строительства.
Научная новизна диссертации заключается в следующем:
• классифицированы задачи по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий;
• систематизированы факторы и установлено их влияние на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;
• определены общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;
• предложена модель по развитию коммерческих и некоммерческих объектов жилищно-гражданского назначения.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные методические подходы и рекомендации позволяют проводить экономическую оценку проектов жилых домов и общественных зданий в системе показателей и ориентиров, обусловленных рыночной экономикой.
На защиту выносятся:
• классификация задач и рекомендации по их решению при оценки эффективности объектов жилищно-гражданского назначения;
• общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;
• методика оценки и выбора для строительства объектов жилищно-гражданского назначения на предпроектной и проектной стадии.
Социально-экономические условия и предпосылки развития жилищно-гражданского комплекса
Социально-экономические реформы, проводимые в России, привели к радикальным переменам в жизни общества. В частности, ликвидирована система централизованного планирования и управления, у большинства населения формируются принципиально новые ценностные ориентиры, изменился весь комплекс социальных условий жизни населения. Либерализация экономики и устранение административных ограничений создали условия для развития рыночной инфраструктуры. Появился рынок жилья, начали развиваться негосударственные учреждения образования, здравоохранения, торговли, общественного питания, службы быта, других социально-культурных отраслей. У населения появилась возможность выбора форм обучения, медицинского обслуживания, досуга.
Вместе с тем, как отмечается в "Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996 - 2000 годы", принятой постановлением Правительства Российской Федерации № 222 от 26 февраля 1997г., развитие экономики в условиях переходного периода, связанное со снижением эффективности хозяйства и падением производства, высокой инфляцией на старте экономических реформ, обусловили существенное снижение уровня жизни значительной части населения, реальной заработной платы и пенсий, ростом безработицы, вызвали в ряде отраслей экономики острые социальные конфликты. Хронический недостаток бюджетных средств ограничил возможности государства в проведении активной социальной политики, в том числе выделение средств на развитие материальной базы социальной сферы в целом.
Уровень реальной жизни денежных доходов населения в 1997г. был примерно на 45% ниже, чем в 1991г. Возникла массовая бедность, число граждан, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, составило около 25% общей численности населения, в период экономического кризиса (в августе 1998г. это число увеличилось, хотя данные ещё не опубликованы).
Из - за объективных трудностей, как отмечается в "Программе социальных реформ", значительная часть предприятий, оказались в тяжелом финансовом положении. Это, в свою очередь, привело к разрушению сложившейся социальной инфраструктуры, ранее содержащейся в значительной мере за счет предприятий и организаций.
Недостаточные ассигнования обострили проблему финансирования бюджетных учреждений образования, здравоохранения, науки и культуры, просвещения, досуга. Так, из-за сокращения доли и фактического объема финансирования отрасли во многом сдерживались реформы в сфере образования; существующий порядок финансирования здравоохранения не позволяет обеспечить необходимый объем бесплатной медицинской помощи населению, резко сокращает профилактические программы; в результате недостаточности финансирования и низкой эффективности использования, выделяемых государством средств существенно ослабла материально-техническая база организаций культуры и искусства, кинематографии, архивного дела, снизился уровень культурного обслуживания населения.
Ретроспективный анализ состояния строительного комплекса в бывшем СССР, проведенный, например в 1996г. санкт-петербургскими экономистами А. Л. Горбуновым, С. Е. Капрановым и Б К Бабасовым, а также статистические данные строительной отрасли показали, что уже в 1990г., то есть до начала реформ в России, капитальное строительство в бывшем СССР по многим конечным показателям отставало от развитых рыночных стран. Так, около 70% подрядных организаций были убыточные, сроки строительства гражданских объектов - в 1,5-3 раза дольше, уровень незавершенного строительства в 4 - 5 раз больше, качество - несоизмеримо хуже.[ 24 ] Обеспеченность населения жильем и объектами обслуживания резко отставала не только от экономически развитых стран, но и от отечественных градостроительных норм. В настоящее время дела обстоят еще хуже: строительная отрасль, по статистическим данным, отброшена на 35 - 40 лет назад.[ 65 ]
Таким образом, проблема совершенствования эффективности оценки затрат становится чрезвычайно актуальной, с одной стороны, по причине принципиально изменившихся ориентиров с переходом к рыночной экономике, с другой, - с резко усилившимся дефицитом ресурсов при возрастании потребностей в жилых и нежилых объектах в связи с уменьшением предложений, моральным и физическим старением существующего фонда.
На основе многочисленных исследований в диссертации проведены систематизация и обобщение основных факторов, приводящих к упадку как инвестиционно-строительную деятельность в целом, так и ее составляющей части - материальной базы отраслей жилищно-гражданского назначения и вместе с тем, определяющих основные направления и приоритеты решения проблем в инвестиционно-строительной деятельности (табл. 1, рис. 1).
Данные, приведенные в табл. 1, получены автором на основе обобщения многочисленных опубликованных источников (статистических, аналитических, прогнозных) за последние 3-4 года; а также впервые сформулированы (графа 4) на основе изучения теоретических разработок, инвестиционных проектов и финансово-эксплутационной деятельности объектов жилищно-гражданского сектора в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других крупных городов России.
Анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий
Социальная политика в Российской Федерации примерно до середины 90-х годов была ориентирована преимущественно на наращивание удельного веса социальных расходов в совокупных расходах государства. Как один из результатов этой политики, материально-техническая база социальной сферы - жилищно-гражданская сфера - была ориентирована на единственный критерий: ускорения обеспеченности населения каждым видом учреждений и предприятий (объектов) в расчете на 1000 жителей, с отклонением в отдельных случаях от градостроительных норм, главным образом, в связи с климатическими особенностями регионов.
При этом повышение эффективности как социальных программ в целом, так и на отраслевом уровнях оказалось на втором месте. По данным Московского центра Карнеги, финансовая стабилизация, реальное начало которой было положено в 1995г., обнажила бесперспективность проведения подобной политики. В современных исследованиях особо подчеркивается, что дальнейшее наращивание социальных расходов приведет не к решению основных социальных проблем общества, а к новому обострению бюджетного кризиса и потере устойчивого экономического роста. [ 31 ]
Эта проблема непосредственно пересекается с проблемой повышения эффективности затрат в развитие и содержание как жилищно-гражданской сферы в целом, так и каждого объекта этой сферы. Именно от повышения эффективности материальной базы зависит, с одной стороны, рациональное расходование всех видов ресурсов (финансовых, материальных, трудовых), с другой - "отдача" этой сферы в процессе реализации ее потенциала как результат данного объема ресурсов. При этом речь должна идти, как правило, обо всех видах эффективности, экономической, коммерческой, бюджетной, а также социальной и экологической. Следовательно, задача сводится к повышению эффективности всего инвестиционного комплекса в жилшцно-граж-данском строительстве.
Статистические данные, приведенные в табл. 2, свидетельствуют о следующих тенденциях в строительстве жилых домов по стране в целом: общий ввод в действие жилых домов за год с 1992 по 1997гг. сократился с 41,5 до 34,5 млн. кв. м. общей площади. При этом резко сократилось строительство жилья государством, предприятиями и организациями - за тот же период с 29,2 до 5,9 млн. кв. м. за год и жилищно-строительным кооперативом - с 2,1 до 1,3 млн. кв. м. [ 66 ] В то же время почти вдвое увеличился объем ввода жилья за счет населения - с 4,9 до 10,0 млн. кв. м., что можно считать устойчивой тенденцией, хотя в абсолютных показателях его объем пока незначителен. Это, естественно, не могло не отразится на жилищных условиях населения; по данным Госкомстата России, число семей получивших и улучшивших жилищные условия за этот период сократилось почти вдвое.(табл. 3)
При этом следует подчеркнуть, что в разных регионах страны средняя стоимость на рынке жилья (по данным на 1998 г.) колеблется в значительном диапазоне (от 1015 долл. за 1 кв. м. в Москве до 320 долл. за 1 кв. м. в Хабаровске), что, однако, говорит не столько об оценочной стоимости недвижимости, сколько о покупательской способности населения, (табл. 4) При этом, как показали исследования, проведенные в Москве и других городах, себестоимость строительства меньше рыночной стоимости в среднем на 30-50% в зависимости от платежеспособного спроса в конкретных регионах. (Подробнее тенденции стоимости объектов недвижимости рассмотрены в главе 3.1.)
Аналогичная ситуация сложилась и в сфере строительства объектов социально-культурного назначения. Так, по данным Госкомстата России, за период с 1992 по 1997гг. ежегодный ввод в действие общеобразовательных школ в городах и поселках городского типа сократился с 207 до 93 ед., дошкольных учреждений - с 61 до 6, полностью прекратилось строительство кинотеатров, (прил. 1 - 4)
В 1997г. Президент России подписал два указа, касающихся подготовки реформ жилищно-коммунального хозяйства: "О реформе жилищно-коммунального хозяйства" от 28 апреля 1997г. и "О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в РФ" от 28 мая 1997г. Таким образом, утверждена общая концепция реформы, основными направлениями, которой признаны: демонополизация отрасли, создание конкурентной среды, снижение издержек и переход жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) на самофинансирование.
В мае 1997г. на заседании межведомственного совета по проведению реформы ЖКХ в г. Самаре были рассмотрены проблемы, связанные с технологией проведения реформ. При этом, в частности, местным властям была предоставлена инициатива разработки региональных программ реформы 26 мая 1997г. Правительство России приняло постановление "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг". Суть постановления заключается во введении соответствующих стандартов и совершенствовании системы трансфертов. Постановление предусматривает введение четырех федеральных стандартов: - социальной площади жилья; - уровня плр-.ежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги; - максимально допустимой доли собственности расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе; - предельной стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг на 1кв.м. общей площади жилья.
Внешние и внутренние факторы влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения
На эффективность объектов жилищно-гражданского назначения оказывает влияние действие ряда факторов, которые можно объединить в две группы (внешние и внутренние) по условиям критерия эффективности: коммерческой, экономической, бюджетной, социальной. При этом действие одних и тех же факторов может оказывать влияние как на один, так и на другой (другие) критерии.
1. На коммерческую эффективность объекта оказывают влияние следующие факторы:Внешние:
величина рынка недвижимости аналогичных объектов: жилья и общественных зданий, соответствующих спросу и предложению на данном рынке;
демографические показатели и социальный состав населения проживающего и работающего на данной территории (последнее имеет важное значение для развития сети общественных зданий соответствующей вместимости и пропускной способности); ценообразование; платежеспособный спрос населения; прогнозы социально-экономического развития данного района (территории); экологическая ситуация. Внутренние: величина (кв. м. общей площади, количество комнат в квартире, вме стимость, пропускная способность, мощность) объектов строительства; место расположения объекта; транспортная инфраструктура; благоустройство территорий; уровень комфорта проживания и обслуживания населения; стоимость аренды, цена объекта, стоимость услуг.
2. На экономическую эффективность объекта оказывает влияние факторы; Внешние: природно-климатические; сейсмические; градостроительные условия; инженерная инфраструктура; участок строительства; геологические условия. Внутренние: величина объекта; пропускная способность; кооперирование, блокирование учреждений; этажность; объемно-планировочное решение; конструктивное решение; уровень комфорта; технико-экономические показатели.
3. На бюджетную эффективность объекта оказывает влияние следующие факторы: продолжительность строительства; эксплуатационные расходы; отраслевая принадлежность объекта.
4. На социальную эффективность объекта оказывает влияние следующие факторы: общедоступность (обеспеченность населения) учреждений обслуживания; благоустройство территории; режим работы; дифференцированная стоимость услуг с учетом платежного спроса населения; транспортная инфраструктура; рабочие места.
Типологическая объёмно-планировочная и конструктивная характеристики зданий и сооружений определяются в соответствии с "Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" (СНиП 11 -01-95), и "Порядком разработки, согласования, утверждения и составе обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений" (СП 11-101-95). Несмотря на то, что оба документа изданы в 1995г., т.е. в период перехода к рыночным условиям, в них практически отсутствуют характеристики проектов с точки зрения рынка недвижимости и инновации (или экспериментальные) проектов, обеспечивающих их конкурентоспособность.
Схема влияния факторов на эффективность проектов, разработанная автором и приведенная в данном параграфе, дополняет принятую в практике систему показателей, характеризующих тип здания и проектное решение, и позволяет дать принципиально новую ориентацию проекта, вписывающегося в рыночные условия (схема 2).
Методы анализа рынка жилых и нежилых помещений
Важнейшим элементом оценки эффективности проектов жилых и общественных зданий является оценка рыночной ситуации и разработка стратегии маркетинга.
Маркетинговые исследования, проведенные в рамках данной работы, предназначены для отработки методических (теоретических) основ исследований такого рода и основаны на материале, полученном в августе - сентябре 1997г. от администрации муниципальных округов Москвы по разработанной специалистами института Генплана Москвы, при участии автора, "форме". В "форму" входили следующие показатели за 1995 - 1997гг.: результаты конкурсных продаж права аренды объектов недвижимости на территории округов, разделенных по функциям в настоящее время и по условиям торгов; размещение объектов в структуре дома (подвал, 1-й этаж, другие этажи, отдельно стоящие здания.); площадь помещений; стартовая и итоговая цена. "Формы" были разосланы с сопроводительным письмом института Генплана г. Москвы, в следующие организации. Фонд имущества г. Москвы; Государственная Инвестиционная Корпорация; Мосгорспорткомитет; Комитет по образованию г. Москвы; Москомимущество; Москомзем; Территориальные агенства Москомимущества; Территориальные отделы Москомзема.
В процессе исследования были получены и проанализированы автором следующие сведения:
а) О результатах конкурсных продаж объектов недвижимости за три года (1995 - 1997гг.) из территориальных агенств следующих округов: Северо-Восточный административный округ: 134 объекта; Западный административный округ: 13 объектов; Центральный административный округ: 40 объектов; Юго-Западный административный округ (только общее количество).
б) О результатах конкурсных продаж объектов нового строительства за 1995 - 1997гг. из Фонда имущества Москвы. 672 объекта.
в) О результатах комплексных продаж земельных участков за 1995 1997гг. из территориальных отделов следующих округов: Северо-Западный административный округ: 21 участок; Северо-Восточный административный округ: 97 участков; Западный административный округ: 142 участка; Цен тральный административный округ: 114 объектов.
В работе также исследованы материалы открытой печати и данные риэлторских компаний, (прил. 11)
Полученные данные сгруппированы, проанализированы; на их основе определены тенденции, сложившиеся на рынке жилых и нежилых помещений. (рис.13)
Коэффициент превышения рыночной стоимости первичного объекта над рыночной стоимостью (табл. 11) определен по формуле:
Кп.ср.= Цср./Сп.ср., где Кп.ср. - коэффициент превышения; Цср. - рыночная цена (средняя); Сп.ср. - инвестиционная себестоимость (средняя).
В данной работе проведено также исследование превышения стоимости объектов, выставляемых на торги (аукционы) над фактической по наиболее популярным видам объектов на сегодняшнем рынке: торговые объекты, офисы и склады.
Сопоставление показателей превышения рыночной цены над себестоимостью общественных здании, позволяет утверждать, что стоимость жилья на рынке недвижимости в среднем в 1,5 раза выше стоимости общественных зданий. Однако по нашему мнению с увеличением объема предложений и повышения качества новых общественных зданий их себестоимость и рыночная цена должна увеличиться, сначала приблизившись, а затем превысив стоимость жилья.
Данные, приведенные в табл.11 и рис.13 характеризуют устойчивые тенденции разницы между себестоимостью и продажной ценой жилых и нежилых помещений, а полученные "коэффициенты превышения" могут быть использованы аналитиками на практике.
Это позволило разработать методические рекомендации по оценке и развитию коммерческих объектов, которые будут приведены в 3.3. настоящей работы.
Исследования показали, что рыночная конъюнктура 1997г. не столь благоприятна и динамична, какой она была, например, 3-4 года назад. На рынке недвижимости цены упали в среднем на 15 - 20 %. Это повлекло за собой и общее падение прибыльности бизнеса, связанного с недвижимостью [ 102 ]. Рынок потерял былую динамичность, к началу 1998г. он был относительно стабилен, хотя и весьма зависим от своего главного фигуранта - московского правительства.
Тенденции изменения спроса и предложения на первичном рынке недвижимости определились в следующих показателях.
За 1996 - 1997гг. стоимость московского жилья упала в среднем на 15 -20%. Быстрый рост цен в 1991 - 1993 гг. привел к тому, что они превзошли, по словам средств массовой информации, "всякие реальные пределы".
