Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Состояние вопроса. Управление недвижимостью в Москве.
-
Имущественный комплекс Москвы .
-
Структура доходов от работы с городской собственностью
-
Организация управления объектами нежилого фонда
-
Основные понятия
-
Передача в аренду недвижимости
-
Продажа объектов нежилого фонда
-
Проведение реконструкции объектов муниципальной собственности в Москве
1.4. Методические подходы к оценке городской недвижимости
-
Оценка недвижимости, осуществляемая ГорБТИ
-
Методики расчета арендной платы и начальной цены продажи объектов нежилого фонда
Выводы по главе 1
ГЛАВА 2. Потребительские качества объектов нежилого фонда и их влияние на рыночную стоимость
2.1. Основы формирования качества объектов нежилого фонда
-
Закономерности изменения качества нежилых помещений во времени
-
Влияние физического и морального износа на качества зданий
2.2. Качественный стандарт объектов недвижимости
-
Влияние качественных параметров объектов нежилого фонда на их текущую рыночную стоимость
-
Нормирование и определение качественного стандарта недвижимости
2.3. Оценка объектов нежилого фонда
-
Потребительские свойства объектов нежилого фонда
-
Методика оценки качества объектов нежилого фонда
2.4. Использование комплексных показателей потребительского
качества объектов нежилого фонда при определении их
текущей рыночной стоимости
Выводы по главе 2
Глава 3. Пути повышения эффективности управления недвижимостью 103 при реконструкции нежилых объектов.
3.1. Основы выбора рациональной организации реконструкции проиа- 103
водственных эдакий
-
Продолжительность выполнения строительных процессов 103
-
Дестабилизирующие факторы и параметры, оказывающие 111 влияние на технике-экономические показатели строительных
работ при реконструкции зданий производственного назначения
-
Экономическая эффективность проведения реконструкции зданий 120 производственного назначения перед сдачей их в аренду.
-
Применение методик оценки рыночной стоимости недвижимости 129 и расчета экономической эффективности проведения реконструкции недвижимости для совершенствования механизма управления объектами нежилого фонда
Выводу по главе 3 134
Заключение 135
Список литературы 138
Приложения 144
Введение к работе
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Ж хотя период развития рынка недвижимости в Москве короткий, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок нежилых помещений, рынок жилья, земельный рынок.
Московское Правительство и имущественно-земельный Комплекс в его составе немало сделали для развития рынка недвижимости в Москве.
Так, в рамках реализации государственной и городской программы приватизации государственных и муниципальных предприятий проведена продажа в собственность основных и оборотных фондов, недвижимости предприятий и организаций, продажа объектов незавершенного строительства.
На рынке муниципальной недвижимости собственником, арендодателем и продавцом помещений выступают Комитет по управлению имуществом Москвы и Фонд имущества.
После выкупа нежилых помещений иэ муниципальной собственности вступают в действие механизмы саморегулирования рынка недвижимости. Наряду с выкупом недвижимого имущества, коммерческие фирмы используют такую форму отношений как аренда зданий.
Особенно большим спросом пользуется недвижимость в центральной и примыкающей к ней части города. В целях максимального соблюдения демократических принципов при распределении нежилых помещений среди потенциальных арендаторов на первичном рынке недвижимости широко используются конкурсы, проводимые территориальными агентствами Москомимущества. На этих конкурсах появляется свободная возможность приобрести право аренды по муниципальным и коммерческим расценкам.
Следует отметить, что арендные отношения все время совершенствуются, чему в немалой степени способствует постоянная работа по приведению их в соответствие с меняющимся российским законодательством.
Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления яв- ляется привлечение инвестиций как иностранных, -так и ее Стороны российских партнеров.
Интерес предпринимателей к строительному рынку нарастает. В 1995-1996 гг. уполномоченная структура Правительства Москвы -Московский центр лицензирования строительной деятельности выдал почти 10 тыс. лицензий на строительно-проектные работы. Это является свидетельством постоянно повышающегося интереса к строительным проектам на территории Москвы.
Задача привлечения дополнительных инвестиций, улучшение инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.
Ключные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать рыночные операции с земельными участками, жилыми помещениями и коммерческой недвижимостью.
Специфика экономического и социального положения Москвы в российском государстве определяет особенности этих операций, в первую очередь с земельными участками, закрепленные постановлениями Правительства и распоряжениями Мэра города. С их учетом в Москве создана система управления комплексом экономической политики и имущественно-земельных отношений. Эта система включает Комитет по управлению имуществом с территориальными агентствами в административных округах города, Земельный комитет с управлениями госземельной инспекции и реестра земель в муниципальных округах и ряд функциональных подразделений, осуществляющих лицензирование, регистрацию, инвентаризацию и другие функции. Для регулирования и проведения операций на рынке недвижимости в состав комплекса входят Фонд имущества г.Москвы и Московская земельная палата.
В настоящее время риэлторские и финансовые организации все большее внимание обращают на рынок нежилой недвижимости. Этому способствует реализация второго этапа приватизации, предусматривающего выкуп приватизированными предприятиями арендованного у государствоа имущества, и понимание их руководителями значения коммерческого использования собственной недвижимости.
Коммерческие операции с нежилой недвижимостью намного проще, так как не связаны с институтом прописки, с обязательством обес- печктъ жильем неплатежеспособного заемщика при выселении его из заложенной квартиры. Для подачи иска на имущество должника не нужно обращаться в народный суд как при залоге жилья, достаточно решения арбитражного суда. Важнейшими вопросами здесь становятся оценка рыночной стоимости недвижимого имущества и предприятия как предметов залога. Здесь, как и на рынке жилья, имеют хождение две цены: официальная, отраженная в каких-либо документах, и фактическая. В документах сделки отражается официальная цена, а фактически в сделке участвуют гораздо более крупные суммы денег.
В связи с этим возникает необходимость определения научно-обоснованной оценки действительной стоимости нежилой недвижимости.
При совершении различных сделок ( продажа, аренда, залог и т.п.) объекты нежилой недвижимости выступают в качестве рыночного товара. К этому товару как и к любому другому потребитель предъявляет определенный перечень требований. Этот перечень может быть бесконечным. Основополагающими критериями для выбора того или иного объекта в этом перечне могут являться - местоположение объекта, его физические характеристики и функциональное назаначение.
Несоответствие набора требований потребителя к рассматриваемому объекту неизбежно отражается на его текущей рыночной стоимости .
Потребительские свойства объектов нежилой недвижимости в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при проведении оценки и обосновании их текущей стоимости.
Следовательно, изучение эксплуатационных свойств и формирующихся на их оснобє потребительских качеств объектов нежилой недвижимости представляет особый интерес.
Нужно при определении потребительских качеств объектов недвижимости уделить внимание субъективным' факторам и их влиянию на результат оценки. Только при учете этих факторов величина текущей стоимости объектов нежилой недвижимости становится наиболее достоверной и обоснованной. Поэтому предстоит изменение действующей в городе официальной методики определения стоимости нежилой недвижимости для осуществления различных сделок - продажи, сдачи в аренду, залога и т.п..
Существенное влияние на улучшение потребительских качеств объектов недвижимости оказывают мероприятия по реконструкции и ремонту.
Ежегодно Правительством Москвы принимаются распорядитддъкые документы, регламентирующие порядок и условия проведения капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий. Основная задача - сохранность и преумножение основных фондов города. Комплексной реконструкцией предусматривается программа проектирования, новое строительство за счет сноса ветхих зданий, комплексный капитальный ремонт зданийб реконструкция и строительство инженерных сетей и сооружений на них.
Выполняемые при реконструкции работы направлены на устранение объемно-планировочных, конструктивных и эксплуатационных недостатков зданий и сооружений.
Для успешного выполнения программы реконструкции требуются грамотно разработанные инвестиционные проекты.
Основные требования к инвестиционным проектам - обеспечение при их реализации высокой социальной и экономической эффективности и возвратности заемных средств.
Учитывая изложенное, актуальной на сегодня является научно обоснованная оценка текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом потребительских качеств и экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию или ремонт объектов для повышения их потребительских качеств и конкурентноспособности на рынке недвижимости.
Этой проблеме посвящена представляемая работа*
ЦЕЛЬ РАБОТЫ - разработка методик, рекомендаций и предложений, позволяющих выявить экономическую целесообразность проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда в Москве, с учетом их потребительских качеств, определяемую повышением дохода от использования помещений после проведения этих мероприятий.
Достижение поставленной цели реализуется путем решения следующих задач: анализа рынка недвижимости и действующих в Москве методик оценки стоимости объектов нежилого фонда с установлением основ проведения такой оценки; классификации объектов нежилого фонда и показателей их качества для наиболее приоритетных типов объектов; выявления основных закономерностей в формировании требований к качеству объектов нежилого фонда и-их изменений во времени; внесения предложений, позволяющих оценивать объекты нежилого фонда с учетом потребительских качеств, присущих определен- кок/ tvzv/ недвижимости; разработки методики оценки текущей рыночной стоимости нежилых помещении с учетом влияющих на нее факторов; определении целесообразности проведения реконструкции или . ремонта объектов нежилого фонда для корректировки их потребительских качеств и наиболее эффективного их использования;
ПРЕДМЕТ ИССЛЕДОВАНИЯ - факторы, определяющие потребительские качества нежилых помещений и изменение этих качеств в результате проведения реконструкции или капитального ремонта помещений, а также влияющие на рыночную стоимость помещений при их продаже или сдаче в аренду.
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ - нежилое помещение в здании, находящееся в собственности Правительства Москвы и имеющее спрос на рынке недвижимости. тЕТцда ИССЛЕДОВАНИЯ - комплексное рассмотрение закономерностей формирования и проявления, предусмотренных нормативами требований к показателям качества нежилого помещения; выявление и изучение факторов, определяющих текущую рыночную стоимость нежилого помещения; рассмотрение возможностей экономически выгодных мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого помещения, корректирующих потребительские качества, а следовательно и текущую рыночную стоимость.
НАУЧНАЯ НОВИЗНА исследования заключается в следующем: выявление факторов, определяющих потребительские качества нежилых помещений, и закономерностей изменения качества нежилых помещений во времени и, в том числе, при проведении реконструкции и капитального ремонта; выявление влияния изменений потребительских качеств нежилых помещений на их рыночную стоимость; разработка методики оценки потребительских качеств нежилых помещений: разработка методики экономической целесообразности проведения реконструкции или ремонта объектов нежилого фонда.
НА ЗАЩИТУ ВЫНОСЯТСЯ: методические принципы и положения по обоснованию качественного стандарта нежилого объекта, включая обоснованный набор показателей для количественной оценки его текущего качественного уровня; метод определения категории качества нежилого объекта, имеющего спрос на рынке недвижимости, на основе количественной оценки комплекса его наиболее значимых потребительских свойств; методика оценки текущей рыночной стоимости нежилого объекта на основе уровня его потребительских качеств; методика определения экономической эффективности мероприятий по реконструкции или ремонту нежилого объекта» влияющих на потребительские качества, а следовательно и текущую рыночную цену нежилого объекта.
ГРАНИЦЫ ИССЛЕДОВАНИЯ: рассматриваются экономические аспекты формирования и определения качества нежилых объектов (помещений, зданий), пользующихся наибольшим спросом на рынке недвижимости по показателям их потребительских свойств; конструктивно-технические решения нежилых объектов затрагиваются лишь в той мере, в какой они влияют на формирование экономических аспектов качественного стандарта нежилого объекта; рассмотрение нежилых объектов и проведение на них реконструкции или ремонта проводится для города Москвы в соотвєтстеиии с установленными нормативными и законодательными актами в городе.
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ. Предложены методики определения: текущей рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом их потребительских качеств и экономической целесообразности мероприятий по реконструкции или ремонту, направленных на совершенствование потребительских качеств и корректировку текущей рыночной стоимости объектов.
АПРОБАЦИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ. Работа докладывалась и обсуждалась на международной научно-технической конференции в Техническом университете Берлина в мае 1995 года и на научно-технической конференции в МГСУ в апреле 1997 года.
ПУБЛИКАЦИИ. По теме диссертации опубликовано 2 статьи, общим объемом 0,45 печатных листов.
СТРУКТУРА К ОБЪЕМ РАБОТЫ. Основной текст диссертации ( введение, три главы, заключение, список литературы, приложения) доложен на 155 страницах, содержит 14 рисунков и 13 таблиц, IS страниц приложений. Список литературы включает 71 наименование отечественных и зарубежных публикаций по теме диссертации.
Похожие диссертации на Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда
