Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. Недвижимость как инвестиционный товар,
рынок недвижимости, показатели и функции оценки ее стоимости
Сущность понятия «инвестиционной недвижимости» 13
Трансформация имущественных отношений и формирование
рынка «инвестиционной недвижимости» 31
1.3. Виды стоимости «инвестиционной недвижимости» и функции
ее оценки при анализе эффективности
капитальных вложений 47
ГЛАВА II. Методологические особенности оценки стоимости инвестиций в недвижимость в условиях малоактивного рынка
2.1. Общеметодологические принципы оценки стоимости
«инвестиционной недвижимости» 67
2.2. Влияние информационного пространства российского рынка
«инвестиционной недвижимости» на формирование
оценочных технологий 77
2.3. Оптимизация соотношения цены капитала, рыночной и
инвестиционной стоимости активов 104
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 124
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА 128
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена судьбоносным значением для экономической безопасности России активизации инвестиционной деятельности. Трансформация общественно-экономи-ческих отношений, форсированная приватизация государственной собственности и вхождение страны в высококонкурентную среду мирового рыночного хозяйства всемерно обострили проблему привлечения реальных инвестиций. Физическое и моральное обесценение основных фондов, рассчитанных в процессе разработки и производства на иную модель управления, привело к катастрофическому снижению их экономической эффективности. Новые экономические интересы общества потребовали кардинальной реструктуризации и модернизации всего производственного аппарата в соответствии с условиями рыночного спроса и возможностями ресурсной базы.
Сложность решения этой проблемы усугубляется значительным сокращением инвестиционного потенциала страны. Доля капитальных вложений в структуре валового внутреннего продукта за годы реформации снизилась почти вдвое до 16,5 % в 2001 г., хотя только обеспечение простого воспроизводства требует повышения этого уровня до 23-25 %, а для расширенного - не менее 30 %.
Снижение государственных вложений в основной капитал не полностью компенсировалось приростом частных инвестиций, в структуре которых преобладали вложения в области непроизводственного назначения и зарубежные активы. Расчеты реформаторов на масштабное привлечение иностранных инвестиций в российскую экономику не выдержали испытания временем. Экспорт частного капитала из России все эти годы многократно превышал его импорт, что объясняется, прежде всего,
неконструктивной инвестиционной политикой государства, игнорировавшей интересы отечественных инвесторов и подорвавшей доверие мелких вкладчиков.
В рыночный оборот инвестиционных активов, особо привлекательных для малого бизнеса и индивидуальных инвесторов, слабо вовлечен такой стратегически важный резерв, каким является недвижимость. При отсутствии в стране эффективно действующего фондового рынка и эмпирически оправданном недоверии граждан к финансовым учреждениям, вложения в недвижимость могут служить единственной разумной альтернативой тезаврации накоплений или их экспорту за рубеж. В то же время, как показывает опыт стран с традиционно рыночной экономикой, приобретение недвижимости является хорошим средством снижения риска путем диверсификации портфеля у институциональных инвесторов.
В результате приватизации государственной и муниципальной собственности в стране накоплен достаточный объем ликвидной недвижимости, привлекательной для различных категорий потенциальных инвесторов. Включение этих активов в сферу инвестиционного притяжения лимитируется, главным образом, нерешенностью вопросов методологии их оценки, отвечающей действующим нормам оценки эффективности инвестиций и адекватной информационному пространству российского рынка.
Степень разработанности проблемы. Оценочная деятельность в нашей стране легитимирована только в 1998 г. после принятия Федерального закона об оценочной деятельности.1 Внедренные у нас, при содействии Мирового банка, методы определения стоимости заимствова-
1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-Ф3.
ны из зарубежной, главным образом, американской практики, где они формировались десятилетиями в условиях непрерывно развивающегося рыночного хозяйства. В нашей стране, при отсутствии соответствующих им информационной базы, законодательных предпосылок и менталитета общества, эффективность их повсеместного использования вызывает обоснованные сомнения.
В числе зарубежных специалистов, труды которых оказали наибольшее воздействие на развитие методологии оценки стоимости недвижимости в России, следует выделить имена Генри С. Харрисона, Джозефа К. Эккерта, Джека Фридмана и Николаса Ордуэйя, Гленна М. Десмонда и Ричарда Э. Келли.
За последние 5-6 лет в России опубликован ряд самостоятельных научных исследований, содержащих попытки адаптации зарубежных оценочных технологий к условиям российского рынка. В числе авторов этих работ СВ. Валдайцев, П.Г. Грабовый, СВ. Грибовский, В.Е.. Еси-пов, В.В. Григорьев, В.А. Прорвич, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.3
Однако указанные работы не рассматривают совершенствование методологии оценки стоимости недвижимости с позиций ее влияния на
2 Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Уч. пособие. Пер. с англ. - М.: РИО
Мособлупрполиграфиздат, 1994; Организация оценки и налогообложения недвижи
мости. Тома 1 и 2. Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. Пер. с англ. - М.: Академия
оценки, 1997; Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход не
движимости. Пер. с англ. - М.: «Дело», 1995; Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э.
Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ. - М.: Академия оценки, 1996.
3 Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Уч. посо
бие. - М.: ЮНИТИ, 2001; Экономика и управление недвижимостью: Учебник для
вузов /Под общ ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд. «Смолин Плюс», М.: Изд.
«АСВ», 1999; Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001;
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Уч.-
практ. пособие. - М: Дело, 1998; Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка биз
неса. - СПб.: Питер, 2001; Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских
земель. Уч.-практ. пособие. - М.: Дело, 1998; Тарасевич Е.И. Методы оценки не
движимости. СПб., ТОО «Технобалт», 1995; Оценка недвижимости: Учебник /Под
ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой/ - М.: Финансы и статистика, 2002; Оценка
бизнеса: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой/ - М.: Финансы и стати
стика, 1998.
активизацию инвестиционной деятельности, что, как отмечалось выше, имеет приоритетное значение для развития экономики страны. В то же время этот вопрос не привлек к себе достойного внимания ученых, разрабатывающих проблемы инвестиционного анализа и определения эффективности капитальных вложений. Стремление восполнить образовавшийся разрыв в познании механизма взаимодействия экономически детерминированных процессов оценки рыночной стоимости активов и их отбора для финансирования обусловило тему данного исследования.
Цель диссертационной работы состоит в раскрытии механизмов привлечения инвестиций в недвижимость и оптимизации их структуры на базе обоснованной оценки стоимости капитальных активов, адаптированной к условиям российского рынка.
Основными задачами исследования являются: а раскрытие экономической сущности «инвестиционной недвижимости» как объекта капитальных вложений;
выявление динамики имущественных преобразований в России и формирования рынка «инвестиционной недвижимости»;
обоснование функций оценки рыночной стоимости активов в системе методов хозяйственного управления и инвестиционного проектирования;
а выявление путей адаптации общеметодологических принципов и методов оценки капитальных активов к условиям российского инвестиционного рынка и рынка недвижимости;
о определение перспективных моделей оптимизации потоков денежных средств при различных вариантах инвестирования недвижимости.
Объектом исследования выступают инвесторы и реципиенты, покупатели и продавцы, девелоперы, риэлтеры, оценщики и другие участники рынка недвижимости, представляющие инвестиционные интересы физических и юридических лиц различных форм собственности.
Предметом исследования являются отношения, складывающиеся между участниками рынка недвижимости по поводу реализации их инвестиционных интересов.
Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки собственности, анализа эффективности инвестиций и инвестиционного проектирования. В процессе работы использован системный подход к рассмотрению исследуемых явлений, методы экономико-статистического и логического анализа.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, ее министерств и ведомств, статистические данные Госкомстата России, Минимущества России, Росземкадастра, а также собственная база данных автора, сформированная по результатам его экспертных заключений о стоимости имущества.
Основные результаты диссертационного исследования, определяющие его научную новизну:
а раскрыты характерологические признаки «инвестиционной недвижимости», обусловливающие ее привлекательность для инвесторов: уникальность, длительность жизненного цикла, многовариантность использования, участие государства в круго-
обороте вложенного в нее капитала, зависимость доходности вложений от качества управления активом. Исходя из этих особенностей, обосновано определение «инвестиционной недвижимости» как актива, предполагающего возможность увеличения вложенного в него капитала, то есть обладающего привлекательным для инвестора соотношением риска и доходности инвестиций и потенциалом роста стоимости авансированного капитала с учетом интегрального экономического эффекта во всех концентрах сопряжения, затрагиваемых инвестиционным проектом;
на основе анализа ретроспективной динамики и стратегии имущественных преобразований в России определены особенности формируемого рынка «инвестиционной недвижимости» :функционально-предметная локализованность, низкая эластичность, информационная неэффективность, нормативно-правовая детерминированность, примат первичного рынка над вторичным. Выявленная тенденция опережающего развития рынка «инвестиционной недвижимости» в сочетании с ростом ее привлекательности для инвесторов позволяет ему стать разумной альтернативой параллельно формируемому фондовому рынку;
обоснованы функции оценки рыночной стоимости активов для денежной приватизации государственной и муниципальной собственности, управления капиталом хозяйственных структур, формирования фонда замещения, реструктуризации предприятий и определения эффективности прямых инвестиций. Обозначен водораздел между инвестиционной и рыночной стоимостью недвижимости, количественная разница которых
выражает цену девелопмента, то есть предпринимательских способностей, обусловивших повышенную доходность принятой в проекте модели использования земли и улучшений относительно доходности по среднерыночному варианту землепользования;
предложена обоснованная классификация и трактовка общеметодологических принципов оценки недвижимости с позиций потенциального инвестора, связывающего свои экономические интересы с ожидаемой текущей доходностью вложений капитала и увеличением его стоимости за период владения активом; доказана необходимость внедрения в практику экономической оценки «инвестиционной недвижимости» в условиях российского малоактивного рынка земли и связанных с ней построек специфической модели рыночной стоимости, базирующейся на согласованном использовании потоков рыночной и нормативной информации;
выдвинута концепция оценки экономического устаревания основного капитала предприятий, знание которого необходимо для инвестиционных обоснований, эффективного управления собственностью, принятия решений о реструктуризации и модернизации производства. Согласно этой концепции величина экономического износа капитала может быть оценена в виде разницы его рыночной стоимости, полученной методом накопления активов, и величины, рассчитанной по методу дисконтирования будущих доходов.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
Определения базисных понятий инвестиций и инвестиционной деятельности, признанные ныне действующим Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 № 39-ФЗ, нуждаются в уточнении, так как в соответствии с мировой практикой главной целью инвестиций является не получение прибыли, а увеличение рыночной стоимости капитала инвестора, что, в первую очередь, обусловливает интересы всех участников инвестиционного рынка и общества в целом.
«Инвестиционная недвижимость», обладающая рядом стратегических преимуществ для инвестора, является важным инструментом привлечения прямых инвестиций в реальный сектор экономики. Рынок «инвестиционной недвижимости», имеющий устойчивую динамику и значительный потенциал развития, способен составить полезную альтернативу фондовому рынку. Но в настоящее время он еще недостаточно информативен для обоснованной оценки рыночной стоимости обращающихся там активов, что увеличивает инвестиционные риски и лимитирует приток капитальных вложений. Преодоление указанного противоречия связано, с одной стороны, с развитием самого рынка и изменением менталитета общества, а с другой, - с совершенствованием оценочных технологий.
В современной российской экономике продолжают функционировать механизмы, сформированные для нужд административно-командного управления, которые не всегда удачно вписываются в новую хозяйственную систему, что, в частности,
имеет место в отношении использования балансовой стоимости. Ее использование в процессе приватизации привело и продолжает приводить к существенной недооценке основного капитала. При использовании этого показателя в базе для начисления амортизации рост цены замещения всегда будет опережать рост фонда замещения и владельцу актива придется компенсировать из других источников часть его недокапитализи-рованной стоимости. В случае применения балансовой стоимости при оценке эффективности инвестиций в недвижимость инвестор, как правило, завышает величину реверсии и занижает норму отдачи, что стимулирует его к спекулятивному использованию собственности. 4. В основу модели стоимости «инвестиционной недвижимости», адекватной информационному полю российского рынка, положены две аргументированные в работе, взаимообусловленные гипотезы: а) что главенствующая форма собственности не только влияет на рыночную стоимость актива, но также определяет вариант его наилучшего использования и базу оценки; б) что, при доминирующей государственной собственности на землю и тотальном госрегулировании оборота недвижимости, неизбежно сочетание в базе оценки ее рыночной стоимости потоков рыночной и нормативной информации, если они согласованно отражают представления потенциальных инвесторов и пользователей о полезности оцениваемого актива.
Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими потребностями инвестиционной и оценочной деятельности. Результаты работы могут быть востребованы органами
управления государственной и муниципальной собственностью, инвесторами, оценщиками и девелоперами. Они открывают возможности для более широкого освоения рынка «инвестиционной недвижимости», способствуют активизации инвестиций в реальный сектор экономики.
Теоретические и методологические фрагменты исследования могут быть использованы при разработке учебных материалов по экономике недвижимости и инвестиционному проектированию.
Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались на семинарах Российского общества оценщиков и Международной академии оценки и консалтинга, отражены в научных публикациях автора, использованы в его практической работе. С участием автора диссертации разработана учебная программа дисциплин специализации «Оценка собственности» на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Логика и структура работы определяются общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
