Содержание к диссертации
Стр.
Введение. 3
Глава 1. Основные аспекты девелоперской деятельности на рынке
недвижимости и анализ ее эффективности. 9
1.1. Проблемы функционирования рынка недвижимости в современных
условиях. 11
1.2. Анализ развития девелоперской деятельности в России. 23
1.3. Анализ путей управления девелоперской деятельностью с целью повышения эффективности мероприятий по развитию сферы недвижимости. _ 32 Глава 2. Тенденции и проблемы современного функционирования
девелоперских предприятий на рынке недвижимости. 43
2.1. Проблема оценки эффективности девелоперских проектов в условиях
высокой степени непрозрачности рынка недвижимости. 43
2.2. Рисковые показатели в девелопменте и интегральная оценка
инвестиционного проекта. 53
2.3. Взаимосвязь эффективности девелоперской деятельности и социально-
гармоничного развития сферы недвижимости. 62
Глава 3. Основные пути развития управления девелоперской
деятельностью в условиях современного рынка недвижимости. 76
3.1. Анализ типологии и особенностей функционирования девелоперских
предприятий. 76
3.2. Показатели качества менеджмента в девелоперской деятельности в
условиях современного рынка недвижимости. 108
3.3. Использование методов анализа эффективности управления
девелоперским предприятием на примере реальных организаций. 118
Заключение. 134
Библиографический список. 139
Приложения. 146
I/
Введение к работе
Актуальность темы. В условиях современного народного хозяйства все большую роль играет сфера недвижимости. Включая в себя очень разнообразные виды и направления экономической деятельности, она выполняет в экономике сразу несколько важнейших задач. Во-первых, она удовлетворяет очень важную социальную потребность — обеспечивает физически место проживания и работы для населения. Во-вторых, она составляет достаточно значимую часть экономики города и государства в целом; динамичный приток инвестиций в нее является одним из необходимых признаков экономического благополучия, а также обеспечивает определенный запас прочности в виде созданных и развитых активов (объектов недвижимости) на период стагнации и кризиса [9]. Наконец, именно эта сфера определяет развитие среды обитания людей, что верно масштабах от отдельного городского квартала или сельского поселения до государства в целом.
Выполнение обозначенных функций требует от сферы недвижимости динамичного развития. Обеспечивает данное развитие, в первую очередь, девелопмент - деятельность по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью получения прибыли (несводимая к выполнению функции заказчика) [1,7,105]. Соответственно, девелопмент обеспечивает динамику функционирования крупной сферы народного хозяйства. Это говорит о высокой актуальности исследования данного вида деятельности.
Достаточно важными параметрами, характеризующими состояние какой-либо отрасли, являются эффективность работающих в данной отрасли предприятий, динамика и направленность их развития. В данном случае, такой отраслью является девелопмент, состояние которого определяется эффективностью девелоперских предприятий.
В целом, существует большой научный опыт анализа и обоснования эффективности деятельности организации. Попытки проведения такого анализа и подачи определенных рекомендаций наблюдались еще со времен Древнего Мира. Систематический и в полной мере научный подход может быть обнаружен со времени появления во 2-й половине XIX в. такой науки, как теория организации, которая, в соответствии со своим названием, изучает организации и, в первую
очередь, решает именно проблему их эффективности [41]. В рамках данной науки можно выделить несколько различных подходов.
Согласно структурному подходу — исторически первому из них — основная задача управления организации — сформировать и поддерживать четкую организационную структуру, максимально отвечающую целям данной организации. В ходе научного осмысления данной проблемы постепенно был выделен ряд основных вариантов организационных структур: линейная, линейно-функциональная, матричная. Рассматриваются различные особенности их применения, в том числе, оптимальная степень централизации, а также различные варианты сочетания этих структур. Основная идея данного подхода — это обеспечение предельно четкой работы каждого элемента организации вплоть до каждого сотрудника по определенным инструкциям, соответствующим их месту в организационной структуре. Фактически, данный подход в чистом виде является бюрократическим; при строгом следовании такому подходу теория организации вообще не является в полной мере экономической наукой. Применение данного подхода выявило его недостаточность для. решения проблемы эффективности организации. Безусловно, фактор организационной структуры достаточно важен и его необходимо учитывать при анализе эффективности девелоперского предприятия, но данный фактор не следует считать основным и определяющим [ПО].
Другой подход, который можно охарактеризовать, как поведенческий, коммуникативный или социально-психологический исходит из важности коммуникационных связей в деятельности организации. Основной гипотезой считается то, что эффективность организации определяется эффективностью ее коммуникационной системы, как внутренней, так и внешней. Применяя данный подход, различные исследователи создали множество различных теорий коммуникационных сетей, управления коммуникациями, организационного и межгруппового поведения. Данные теории показывают существенное влияние на эффективность управления предприятием организации коммуникативных связей [67,111]. Их актуальность особенно высока при анализе девелоперских организаций, которые могут объединяться с целью совместной реализации проектов в достаточно сложные группы, где эффективность системы коммуникаций играет достаточно
большую роль. Нет смысла оспаривать важность, как практического применения данных наработок, так и их учета и использования в научном анализе эффективности предприятия. С другой стороны, этот подход фактически не учитывает в достаточной мере основную экономическую цель предприятия, не рассматривает ее влияние на организацию.
С точки зрения третьего подхода, который коротко можно охарактеризовать, как адаптивный, экономическая цель организации заключается в ее адаптации к рыночным условиям. При этом подходе весь анализ предприятия идет исходя из соответствия всех параметров его функционирования рыночной ситуации, такой, какой она для него является. Рассматриваются показатели экономической эффективности всего предприятия и его отдельных подразделений, рентабельность его активов, условий кредитования, рыночной ценности его продукции (в широком понимании) [20,114]. В итоге, любые выводы и рекомендации основываются на адаптивности предприятия к внешней для него рыночной среде. Использование данного подхода актуально при анализе любых коммерческих предприятий. При рассмотрении девелоперских предприятий его особая актуальность основывается на высокой затратности их деятельности и сравнительно медленной окупаемости девелопмента.
Актуальность данного исследования обеспечивается тем, что основу анализа составляет именно третий подход, но, с учетом сложности и специфичности девелоперской деятельности, первые два подхода также используются достаточно активно, существенно дополняя и расширяя адаптивный подход. Все эти подходы активно научно переосмысляются с учетом специфики девелоперских предприятий.
Еще одной важной причиной актуальности данного исследования являются особенности деятельности девелоперских предприятий в условиях переходной экономики современной России, что обусловлено бурным развитием рынка жилья в России на протяжении практически всех постперестроечных лет, и необходимостью управлять данными тенденциями. Притом, что само развитие и прогресс в этой сфере несомненны, существует немало проблем и противоречий в данном процессе, развитие носит чрезмерно стихийный характер, высока вероятность монополизации данного рынка [70]. Полностью отсутствуют традиции функционирования сферы недвижимости в условиях рыночной экономики, так как сфера организации и
финансирования процесса развития недвижимости относилась в советской хозяйственной системе к числу наиболее централизованных и контролируемых. В современную же эпоху жилищное строительство в совокупности с рынком первичного и вторичного жилья - это отрасли очень большой важности в экономике практически всех крупных городов России и многих мегалополисов мира. Проблемы, возникающие в девелоперской деятельности, неизбежно сказываются на состоянии всей отрасли и, в конечном счете, на социально-экономических процессах [1,12].
Говоря о важности инвестиций в данных видах деятельности, нельзя не упомянуть о большой специфичности девелоперских фирм как предприятий. Будучи относительно небольшими (по целому ряду показателей: численности персонала, стоимости основных фондов и многим другим) организациями, они оперируют очень значительными финансовыми средствами, соответственно, должны располагать очень надежными связями с банковско-инвестиционными структурами [8,117,118]. В российских условиях можно говорить о такой особенности этих организаций, как очень нечеткое разделение функций между различными подвидами предприятий данной сферы, т.е. между инвесторами, девелоперами, проектировщиками, подрядчиками, управляющими и риэлторами. Чаще всего одна и та же компания вынуждена брать на себя различные функции в зависимости от ситуации [7].
Таким образом, актуальность данной проблемы основывается не только на вероятной угрозе кризиса и хаотизации процессов в сфере недвижимости, но и на существовании множества текущих повседневных проблем организации и управления инвестиционной деятельностью. Среди таковых необходимо назвать снижение возможностей получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов, требующих очень высокой обоснованности принятия решений, причем это далеко не исчерпывающий список.
В данном исследовании сделан упор на принципиальное рассмотрение всех вышеперечисленных особенностей, обеспечивающее возможность дать
рекомендации, актуальные для практически любого предприятия сферы девелопмента за счет своей универсальности с одной стороны и гибкости — с другой.
Целью исследования является разработка теоретических основ и практических методик организации управления девелоперским предприятием, обеспечивающих повышение эффективности последнего за счет системного и адаптивного подхода в принятии решений.
Для достижения намеченной цели в работе последовательно решаются следующие задачи:
дать анализ рыночной среды деятельности девелоперских предприятий в реальных экономических условиях, а также основных моделей управления предприятием как базиса экономической эффективности предприятия и выделить область их эффективного применения;
обосновать критерии и параметры эффективности девелоперского проекта;
оценить эффективность девелопмента по критериям социально-гармоничного развития города;
провести анализ показателей эффективности управления девелоперскими организациями по критерию экономико-организационной устойчивости предприятия при ограничениях на ресурсы управления проектом;
оценить девелоперскую деятельность реальных участников рынка на основе выделенных ключевых показателей эффективности управления предприятием.
Объектом исследования является система управления девелоперским предприятием и девелоперским проектом.
Предметом исследования являются процессы адаптации девелоперского предприятия к рыночным условиям при максимизации эффективности управления данными предприятиями.
Теоретической и методической основой исследования являются:
работы отечественных и зарубежных авторов в области:
оценки эффективности коммерческого использования объектов недвижимости;
оценки эффективности девелоперского проекта;
управления девелоперским предприятием;
информационные, научно-методические материалы МГЭИ, МИИТ, подходы и
методы системного и адаптивного анализа, экспертные, экономико-
математические и информационные методы.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке модели и алгоритма управления девелоперским предприятием на основе экономического и социального критериев с учетом системного характера объекта, высоко адаптивного к динамичной внешней среде.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в процессе исследования, обусловлены особенностями принятого подхода к повышению эффективности управления предприятием и заключаются в следующем:
разработана матрица моделей управления девелоперским предприятием на основе оценки вектора организационно-экономической деятельности;
разработана универсальная схема оценки эффективности и рисков инвестиционного (девелоперского) проекта в зависимости от целевого назначения продукта данного проекта и степени доступности и достоверности необходимой информации;
сформирована система показателей эффективности девелоперских предприятий;
на базе анализа системы управления девелоперским проектом и системы
организационно-экономической устойчивости предприятия предложена система
ключевых показателей для оценки эффективности управления предприятием и
проанализировано влияние данных показателей на эффективность управления
девелопментом.
Практическая значимость работы. Разработанные методические рекомендации и методика контроля и управления экономико-организационной устойчивости девелоперского предприятия позволяют оценить адаптивность организации данной сферы к внешним рыночным условиям и дают возможность:
повысить прибыльность девелоперского предприятия на основе повышения точности оценки эффективности инвестиционного проекта;
обоснованно использовать организационно-технический, экономический и инновационный рычаги управления девелоперским проектом для управления экономико-организационной устойчивостью;
повысить эффективность риск-менеджмента девелоперского предприятия за счет роста гибкости и эффективности управления;
повысить экономическую и общественную эффективность девелопмента как одного из инструментов социально-экономического развития региона.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Основные вопросы, рассматриваемые в диссертации, подробно освещены в ряде публикаций, в том числе, всероссийского уровня.
Основные теоретические и методические выводы и рекомендации нашли применение в учебном процессе по дисциплине «Экономика организации».
Результаты проведенного научного исследования внедрены в практическую деятельность «Комиссии Инвестиционных Программ Совета предпринимателей при Мэре и Правительстве Москвы», а также ООО «Гросс-Инвест».
Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано 4 печатные работы общим объемом 3 печатных листа.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений, содержит 148 страницы текста, 5 таблиц, 51 рисунок.
Похожие диссертации на Повышение эффективности управления девелоперским предприятием
