Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические особенности формирования и развития рынка 10 недвижимости
1.1. Анализ структуры и динамики основных показателей рынка 10
недвижимости жилья
1.2. Система классификации объектов недвижимости 26
1.3. Исследование структуры экономических интересов основных 43
участников рынка недвижимости
Глава 2. Методологические подходы повышения эффективности 64 инвестиционной политики государства на рынке жилищных услуг 2.1.Оценка эффективности социально-экономических механизмов 64 формирования жилищной политики
2.2. Методы формирования инвестиционной привлекательности рынка 74
жилья
2.3. Разработка методики оценки инвестиционной эффективности 88
жилищно-строительной политики на рынке жилья
Глава 3. Механизм инвестиционной политики государства на рынке 104 жилищных услуг
3.1. Анализ рынка недвижимости в региональном разрезе 104
Исследование и прогнозирование факторов, влияющих на 113 развитие рынка недвижимости
Совершенствование системы государственного регулирования 123 инвестиционной деятельности на рынке недвижимости на основе программно-целевого подхода
Заключение 136
Список литературы 140
Введение к работе
Актуальность проблемы
В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости в целом происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране в ближайшие годы должно стать реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.
Значительная часть жилищного фонда страны в настоящее время не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства. Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. В связи с этим возникает необходимость совершенствования государственной жилищной политики и формирования эффективных механизмов регулирования инвестиционных процессов на рынке жилой недвижимости в нашей стране.
Интерес ученых к проблемам эффективности управления рынком недвижимости и стратегии инвестирования в строительный комплекс в последние годы заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно.
В диссертации на основе анализа известных отечественных и зарубежных разработок по рассматриваемой проблеме, а также результатов собственных исследований автором определены основные понятия на рынке недвижимости, проанализированы информационные источники, проведено исследование -большинства показателей на мировом и отечественном рынках недвижимости, выявлены сущность и цели эффективного управления недвижимостью, проведена классификация недвижимости, предложены методы управления
программами строительства муниципальной жилой недвижимости, рассчитаны статистические и эконометрические показатели структуры исследуемого рынка и прогноза его развития, используемые для совершенствования инвестиционных программ строительства и реконструкции муниципального жилья, а так же снижения рисков в данной сфере.
Степень научной разработанности проблемы
Вопросы финансирования жилищного строительства и инвестиционных процессов в данной сфере на основе программно-целевого подхода всегда являлись весьма актуальными. Им были посвящены труды таких ученых, как А.Н. Асаул, А.Н. Бушуев, А.А. Горбунов, Р.К. Горшков, Г.С. Гранов, Х.М. Гумба, В. А. Епифанов, М.И. Каменецкий, А.В. Карасев, Н.Л. Кардан екая, А.Н. Кириллова, В.А. Климов, СИ. Круглик, И.А. Рахман, В.И. Ресин, В.М. Серов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, СМ. Яровенко и других авторов.
Вместе с тем современная рыночная система хозяйствования в области жилищного строительства требует оперативных решений и разработки долгосрочных прогнозов, так как постоянно возникают определенные противоречия и новые задачи в организационно-экономических и кредитно-финансовых системах на уровне Российской Федерации в целом, а также в ее отдельных регионах, включая и московский. Поэтому существующие научно-методические положения развития жилищной сферы и ее хозяйствующих субъектов в конкретных территориях Российской Федерации нуждаются в дальнейшем совершенствовании на основе развития инвестирования в строительную отрасль, в том числе в жилищное строительство.
Цель и задачи исследования
Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизмов эффективного управления программами финансирования строительства объектов жилой недвижимости на базе анализа отечественного и мирового рынка, а также в исследовании современных методов государственного регулирования в данной сфере и их последующей адаптации к специфике работы в российских условиях.
Поставленная в работе цель обусловила необходимость решения следующих задач:
определить механизмы и особенности государственного регулирования национального рынка недвижимости в системе отечественной экономики;
исследовать методы управления государственными программами строительства объектов жилой недвижимости для выявления недостатков в системе управления программ и определить пути их дальнейшего совершенствования;
разработать методику прогнозирования структурных и динамических параметров развития рынка недвижимости, позволяющих сформулировать критерии формирования программ строительства социального жилья;
определить функциональную зависимость формирования государственных программ жилищного строительства с учетом уровня доходов населения и показателей доступности объектов жилой недвижимости;
предложить методику совершенствования инвестиционной программы строительства и реструктуризации объектов жилой недвижимости на рынке столичного жилья в среднесрочной перспективе.
Объект исследования
Объектом исследования явилась система управления программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости. Выбор объекта исследования обусловлен практической необходимостью создания соответствующей методики, повышающей эффективность реализации программы.
Предмет исследования
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, возникающих в процессе управления инвестициями в жилищном строительстве в современных условиях.
Теоретическая и методологическая основа исследования
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили работы классиков экономической науки и теории управления. При написании работы диссертант руководствовался основными принципами и концепциями теории рыночной экономики, элементами ретроспективного, системного и структурно-функционального анализа.
Для получения необходимых выводов и результатов также использовались методы маркетингового исследования рынка, корреляционно-регрессионный и кластерный анализ.
Эмпирическую основу исследования составили статистические данные Росстата, Минрегионразвития Российской Федерации (Росстроя), аналитические материалы Российской гильдии управляющих и девелоперов и других профессиональных ассоциаций рынка недвижимости; публикации общеэкономических и специализированных газет и журналов; материалы официальных сайтов, размещенных в сети Интернет; исследования и разработки, сделанные соискателем в процессе диссертационного проектирования.
В работе использованы результаты обмена опытом в рамках семинаров, научно-практических конференций и международных выставок недвижимости с ведущими специалистами и менеджерами, специализирующимися на проблемах управления федеральными и региональными государственными программами жилищного строительства.
Научная новизна работы
Основной научный результат, полученный в диссертационной работе, заключается в разработке комплексного подхода в управлении программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости столичного региона. Предложенный подход представляет собой комплекс мер, применение которых в соответствии с различными видами объектов недвижимости позволяет повысить эффективность управления программой за счет использования методики прогнозирования структурных и динамических параметров развития регионального рынка недвижимости.
Положения, выносимые на защиту
В результате выполненных исследований на защиту выносятся следующие научные положения:
система факторов, определяющих критерии формирования государственной жилищной политики, к которым можно отнести: рост доходов населения, положительное изменение демографической ситуации, баланс миграционных потоков, развитие рынка ипотеки, монополизация отдельных сегментов строительной отрасли и т.д.; определены параметры взаимосвязи
данных факторов, способствующие росту инвестиционного спроса на рынке недвижимости;
принципы эффективного управления инвестиционными процессами в жилищной сфере на основе методики выбора приоритетов инвестирования, социально-экономической значимости результатов инвестиционной деятельности, бюджетного эффекта реализации инвестиционных программ, способствующие качественным изменениям жилищного фонда региона и развитию рынка жилищных услуг;
подход к формированию интегрированной модели управления программой строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости крупного города на основе агрегированного вектора структуры социального жилищного строительства с учетом баланса спроса и предложения на рынке жилья, уровня доходов будущих потребителей жилья, производственных мощностей строительных организаций, а также цен на различные виды жилищного фонда;
методика расчета коэффициента доступности жилья, в частности: введены параметры целесообразности сбережения средств на приобретение объектов жилой недвижимости населением по сравнению с арендой жилья на основе сопоставления аннуитетных выплат за равные временные интервалы времени, что позволит оптимизировать затраты бюджета на социальные жилищные программы и сбалансировать отдельные сегменты рынка на основе целевого применения организационно-правовых механизмов регулирования рынка;
принципы управления программами жилищного строительства на основе прогнозирования цикличности развития рынка недвижимости методом полигональной регрессии. Предложенная методика позволяет учесть в программе финансирования колебания структурных и динамических параметров ценообразования объектов недвижимости и распределить финансовые потоки при планировании этапов реализации программ муниципального жилищного строительства наиболее оптимальным образом;
формы и методы формирования механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства.
Необходимым шагом на пути совершенствования регламентирующих функций государственных органов власти должно стать формирование комплексной программы жилищного строительства на среднесрочный период, базирующейся на следующих принципах:
реализации положений государственной стратегии устойчивого развития в жилищной сфере;
совершенствования и развития механизмов ипотечного кредитования населения для развития рынка недвижимости;
внедрения новых строительных технологий;
внедрения новых форм организации жилищного строительства, обеспечивающих снижение его себестоимости и продолжительности строительства.
В основу подхода к формированию комплексной программы предлагается положить оценку характера и результативности воздействия каждого из экономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, а следовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономических методов управления жилищным строительством должна рассматриваться не как простая совокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процесс межуровневого управления. Практическая значимость проведенных исследований Практическая значимость проведенных исследований состоит в том, что предложенные методические принципы и инструментарий формирования механизма финансирования жилищного строительства в форме уточненных положений анализа и прогноза реализации программ строительства и реконструкции объектов жилой недвижимости доведены до конкретных органов государственной власти. Использованы ими для решения задач по совершенствованию государственного регулирования жилищной политики и ее законодательного обеспечения. В виде практических рекомендаций они могут быть использованы и другими субъектами отраслевой принадлежности. Реализация выводов и предложений, базирующихся на применении методических разработок и результатов исследования, будет способствовать повышению обоснованности и объективности инвестиционных решений в жилищно-строительном комплексе московского региона. Основные положения
диссертации могут быть использованы при анализе развития жилищного строительства учебными, научно-исследовательскими организациями и ведомственными учреждениями.
Предложенные в работе инструменты управления жилищным строительством и методические рекомендации по новым формам реализации жилищных программ, обеспечивающих их сбалансированность с финансовыми ресурсами, могут быть использованы для повышения эффективности реализации жилищной политики в регионах и крупных городах России при принятии квалифицированных управленческих решений в инвестиционно-строительной сфере.
Реализация и апробация работы
Основные положения диссертации использованы при совершенствовании механизмов реализации «Среднесрочной программы жилищного строительства в городе Москве на период 2006 - 2008 гг. и задания до 2010 года», механизма государственного регулирования рынка жилищного строительства в государственном учреждении «Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» Министерства регионального развития Российской Федерации, а также при подготовке различных нормативных документов в данной сфере на региональном уровне.
Разработки диссертации были использованы в материалах докладов и аналитических предложений руководству Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.
Публикации
Основные положения диссертационной работы опубликованы в 9 печатных работах общим объемом 3,15 п. л.
Структура работы
Диссертационная работа изложена на 146 страницах печатного текста, включает 6 таблиц, 31 рисунок и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения и списка использованных источников, в котором указаны 152 наименований.
