Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В
НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ 12
Особенности развития ипотеки в регионах России 16
Состояние рынка бизнес-ипотеки 22
Базовые изменения ипотечного законодательства 32
Бизнес-ипотека для строительных организаций 36
Становление бизнес-ипотеки в России 44
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В
КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ 60
Эволюция форм ипотеки 60
Одноуровневая форма системы ипотеки 66
Двухуровневая форма системы ипотеки 69
Последовательность формирования системы ипотеки 75
Современные формы ипотеки 76
Юридические основы формирования ипотеки 85
Экономические основы формирования ипотеки 88
Оценка и снижение рисков ипотеки 95
Глава 3. НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ СТАНОВЛЕНИЯ
И РАЗВИТИЯ ФОРМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕКИ В РОССИИ 105
Потенциал развития бизнес-ипотеки 105
Проблемы развития бизнес-ипотеки 108
Развитие форм бизнес-ипотеки 117
Использование лизинговых форм 121
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 127
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 138
Введение к работе
На рынке коммерческой недвижимости начинается развиваться ипотека, теперь ипотечный кредит можно взять не только на покупку жилья, но и офиса, магазина, склада и т.д. Ипотека коммерческой недвижимости появилась совсем недавно и сейчас находится на стадии формирования. Наиболее корректное название для такой ипотеки - «бизнес-ипотека».
В настоящее время сектор коммерческой недвижимости — одно из самых стратегических направлений рынка недвижимости в России. Поэтому сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью. Бизнес-ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена. Задачи бизнес-ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог.
Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы бизнес-ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок.
Рынок коммерческой недвижимости развивается достаточно стабильно, и даже если некоторые объекты испытывают недостаток финансирования, то явление это скорее локальное и временное. Прогнозы экспертов на ближайшие год-другой тоже оптимистичны. Однако не исключено, что с увеличением предложения цены стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс. Одним из стимулов его развития могло бы стать ипотечное кредитование.
Российские предприниматели практически не имеют доступа к кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Крупные компании все равно нахо-
4 дят возможность реализовать ипотечные схемы, используя в качестве залога другое имущество. Жертвами законодательного пробела становятся в основном мелкие и средние предприятия, не имеющие возможности полноценно развиваться, приобретая в собственность используемые помещения. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован. В ближайшее время должно появиться и предложение.
Как только фирма набирает обороты, у нее нередко появляется желание оформить в собственность свои основные средства. При этом цели, которые преследуют такие компании, могут быть разные: получение доходов от аренды, извлечение прибыли на вложенный капитал, расширение самого бизнеса и пр. И чтобы не извлекать средства из оборота, в такой ситуации предприниматели обычно обращаются в банк. Типовым клиентом является предприниматель, который раньше арендовал какое-то помещение (ресторан или офис), а потом посчитал, что ему выгоднее это помещение выкупить. Причем подчас он выкупает всего несколько комнат или этаж. Главное, чтобы эту часть здания можно было зарегистрировать в регистрационной палате в качестве единицы недвижимости. Для того чтобы получить в банке такой кредит, необходимо предоставить расчеты, из которых будет видно, за счет чего заемщик намерен гасить долг. Если предприниматель планирует использовать здание для того, чтобы потом сдавать его в аренду, то надо будет показать арендные договоры (если эта недвижимость уже кому-то сдается) либо предварительные договоры (если здание пока свободно). Валено, чтобы проценты по кредиту покрывались предполагаемыми арендными доходами. Если же собственник собирается развивать на своих площадях какой-то собственный бизнес, то он должен подготовить бизнес-план, который убедит банкиров в его потенциальной прибыльности. Доходы предприятия должны быть такими, чтобы хватило денег и на возврат основного долга, и на выплаты кредитных процентов.
На Западе даже небольшие компании и мелкие предприятия, которые только начинают свою деятельность и часто не имеют ничего, кроме простого бизнес-плана, могут рассчитывать на кредит для приобретения офиса. В Евро-
5 пе в качестве обеспечения могут выступать либо имеющиеся у владельца компании акции или (в значительно более редких случаях) какая-то другая недвижимость. В западных странах, где законодательство учитывает интересы инвесторов, вообще нет других сделок, кроме как через ипотеку, просто не принято что-либо покупать даже при наличии достаточной для этого суммы. Если у предпринимателя есть 10 млн $, то предполагается, что он сделает покупку не за 10 млн $, а за 50 млн $ - для извлечения из более дорогого объекта большей прибыли.
У бизнес-ипотеки - хорошая перспектива. Действительно, имеется ниша — предприниматели, накопившие денег на первичный взнос и желающие приобрести не здание, а помещение площадью 100—200 кв. м для ведения бизнеса или инвестиционной деятельности, т. е. в дальнейшем иметь собственное помещение, в котором можно работать самому либо сдавать его в аренду. К тому же многие крупные компании готовы покупать здания и гостиницы. Этот сегмент интересен и девелоперам, которые осуществляют строительство и стремятся перекредитовываться. Таким образом, круг потребителей здесь очень широк.
Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог - новое веяние на рынке банковских услуг. Классической бизнес-ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. В условиях отсутствия необходимого законодательства некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, используя достаточно сложные схемы.
Ипотека долгое время оставалась закрытой для малого бизнеса именно потому, что в качестве обеспечения кредита предоставить ему традиционно нечего, а под залог приобретаемого небольшого помещения банки не кредитовали. Разные компании решали эту проблему по-разному. Один из самых популярных способов — кредит на развитие бизнеса, или так называемый корпоративный кредит. Однако ставка по этому кредиту настолько велика — на уровне 14%, — что многие компании вынуждены отказаться от такого способа peine-
ния проблемы. Невозможность привлечения заемных средств приводит к другой серьезной проблеме: небольшая компания не может расширить свои площади ни на собственные, ни на заемные деньги. Вследствие этого мелкие предприниматели вынуждены арендовать помещения у более крупных компаний, что зачастую оборачивается повышением арендной платы и невозможностью планировать свой бизнес. У малого бизнеса такая ситуация, что нет имущества, потому что он просто малый, и потому ему выгоднее платить по кредиту, чем вносить средства в счет арендной платы. Несколько компаний (Московский ипотечный центр, консалтинговая компании MainDecision и т.д.) уже предлагают схему кредитования юридических лиц под залог приобретаемой недвижимости. Бизнес-ипотека могла бы существенно помочь развитию предпринимателей, особенно - для предприятий розничной торговли. Например, ресторанам крайне важно владеть помещением на правах собственности, так как в этом секторе обычно велики материальные вложения в создание оригинального интерьера. Несмотря на появившиеся «первые ласточки», в целом на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса, тем не менее, сформирован.
Сегодня объем рынка офисных помещений увеличивается, цены, возможно, стабилизируются, и рынку будет нужен новый импульс для того, чтобы развиваться дальше. Конечно, главным импульсом должен стать общий экономический рост, но чрезвычайно важно, чтобы были созданы логичные механизмы финансирования. Макроэкономика меняет не только объем, но и качество рынка. Например, увеличивается размер офисной площади на одного работника -это можно увидеть на примере многих стран. К тому же теперь, помимо человека, нужно разместить еще немало офисной техники. И дальновидные работодатели не хотят экономить на площади помещений: улучшаются условия труда, строятся новые здания, применяются новые типы планировок. Новые стандарты вызваны новыми подходами к управлению. На смену «коммунальной» архитектуре советских НИИ с ее комнатно-коридорной организацией приходит
7 большое открытое пространство. Понятно, что и на увеличение площади, и на современную начинку офисов нужны дополнительные средства.
Чаще всего к услугам бизнес-ипотеки обращаются компании, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали в аренду. Причины, по которым они это делают, различны. Зачастую фирмам просто не хватает оборотных средств, чтобы совершить покупку без кредита. Все средства находятся в производстве, и забирать их из оборота обычно нерентабельно. Впрочем, нередко средства просто выгодней занять. Если приобретение недвижимости через ипотеку будет стоить 11-16% годовых, а бизнес дает примерно 25% годовых, соответственно лучше взять кредит на несколько лет, нежели потратить средства на покупку недвижимости, а потом взять кредит на развитие бизнеса. Соответственно, компания, скорее всего, выберет вариант с ипотекой.
В настоящий момент ипотека коммерческой недвижимости проходит ту точку развития, которую жилищная ипотека уже прошла: высокие кредитные ставки, отсутствие вторичного рынка, сложность проведения самой сделки, отсутствие предложений в строящихся объектах. Однако ипотечная схема может стать весьма эффективным инструментом получения дополнительных средств.
Актуальность темы. Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, гостиницы, склады, цеха и т.д.) занимает центральное место в структуре основного капитала предприятия. Инвестирование в коммерческую недвижимость требует наибольших расходов, Ввиду высокой его стоимости, затраты на основные средства не могут быть возмещены быстро. Но если руководство предприятие намерено иметь стабильное, конкурентоспособное положение на рынке, чтобы фирма имела постоянный статус и доверие среди покупателей, клиентов и партнёров, ему необходимо иметь основной капитал, который бы приносил достаточно высокие доходы.
Перспективным инструментом увеличения основного капитала является бизнес-ипотека - приобретение коммерческой недвижимости с помощью ипотечных механизмов. На Западе вопрос необходимости использования бизнес-
8 ипотеки практически даже не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства. Российские предприниматели до настоящего времени предпочитали сразу же покупать недвижимость в собственность, что объясняется стремлением к стабильности в весьма изменчивых российских экономических реалиях.
Для России инвестирование бизнеса в коммерческую недвижимость в социально-экономическом плане не менее важно, чем инвестирование граждан в жилье. Особенно это важно для малого и среднего бизнеса. Ведь это множество предпринимателей, которые могут создавать новые рабочие места, обеспечивать рост налоговых поступлений. Кроме того, развитие бизнес-ипотеки позволяет диверсифицировать ипотечный бизнес, как на уровне отдельного банка, так и на уровне региона.
Бизнес-ипотека - второй этап развития ипотеки в России. Сам процесс развития бизнес-ипотеки в России повторяет эволюцию ипотеки жилья, только на более ранней стадии, а, следовательно, ему присущи и все известные этому рынку сложности.
Бизнес-ипотека работает по тем же схемам, что и ипотека жилья. Однако есть и существенные отличия. Во-первых, при ипотеке жилья заемщиком является физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность с этим активом, в случае же бизнес-ипотеки заемщик — это лицо юридическое, стремящееся получить на баланс новый актив. Во-вторых, жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор. В-третьих, в случае жилищной ипотеки банк имеет юридическую базу для выдачи кредита под будущую покупку. При этом непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Такой же механизм для коммерче-
9 ской недвижимости в законодательстве не предусмотрен, в Законе «Об ипотеке» говорится исключительно о кредитах на покупку жилья. Для отдельных, уже состоявшихся, сделок по бизнес-ипотеке, приходилось каждый раз находить определенные юридически допустимые формы.
В настоящее время рынок бизнес-ипотеки в России не только существует, но и весьма активно функционирует и растет. Поэтому актуальным является разработка перспективных форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки. Проблемы, связанные с инвестициями в недвижимость, затрагивают интересы большинства населения России. Необходимость и важность научно обоснованных, социально ориентированных и экономически оправданных управленческих решений и преобразований в строительстве недвижимости обусловливает особую актуальность комплексного решения проблем инвестирования на рынке недвижимости, активизации инвестиционной деятельности на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости.
Разработанность проблемы. В настоящее время в России исследованию аспектов становления и развития форм инвестирования в недвижимость через ипотеку посвящен ряд работ, подавляющее большинство из которых посвящено жилищной недвижимости. Многие из них послужили основополагающими источниками при проведении диссертационного исследования. В частности, автор опирался на труды таких отечественных ученых как: Л.И.Абалкин, Б.И. Алехин, С.А. Анесянц, Л.О. Бабешко, И.Т. Балабанов, Ю.П. Баталий, В.В. Булатов, А.Н. Буренин А.А. Вишневский, Ю. А. Данилов, В.С.Ем, Е.Ф. Жуков, Б.Д. За-видов, А.Н. Иванов, Б.А. Колтынюк, В.А., Кудрявцев, В.И Лимаренко, Я.М.Миркин, Б.Б. Рубцов, В.М Рутгайзер, В.В Смирнов, Е.И Тарасевич, Э.А. Уткин, А.А Фельдман и другие.
Наряду с отечественными работами диссертант обращался к трудам зарубежных авторов, в той или иной степени касавшихся теоретических и практических вопросов инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и развития ипотеки: В.К. Бансал, Ф Бергер, Э. Боди, Ю. Бригхем, Р.Вейсвейллер, Р. Вине, Д. Гарнер, Л.Дж. Гитман, Э. Долан, Т. Лофтон, Г.Р. Мансухани, Д.Ф.
10 Маршалл, М.Х.Мескон, Н. Ордуэй, Р. Рейли, К.И. Рэй, Д. Фридмаи, С.Шривастава.
В работах этих ученых рассматриваются вопросы инвестиционного процесса в строительстве, развития ипотеки, особенности ее реинвестирования, обосновываются идеи о развитии реинвестирования ипотеки на основе механизма ипотечных ценных бумаг, а также ряд других научных и практических обобщений, составляющих теоретическую и методологическую базу настоящего исследования. Однако становление и развитие форм бизнес-ипотеки как управленческая задача в рамках экономической системы строительно-инвестиционного комплекса, решаемая на основе использования ипотеки коммерческой недвижимости, несмотря на ее очевидную научно-практическую актуальность и значимость, объектом отдельного исследования еще не выступала.
Таким образом, необходимость разработки системного подхода и создание рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотечных механизмов предопределили и обусловили цели и задачи данного диссертационного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.
Цель исследования конкретизируется в его задачах:
провести анализ состояния, основных проблем и перспектив развития форм бизнес-ипотеки;
рассмотреть методологические и методические аспекты инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки;
провести экономический анализ существующего и разрабатываемого законодательства, регулирующего становление и развитие форм бизнес-ипотеки;
разработать предложения по использованию и совершенствованию форм инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки.
Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:
конкретизации проблем развития инвестирования в коммерческую недвижимость с помощью ипотеки, это: несовершенство ипотечного законодательства, недостаток предложения на рынке коммерческой недвижимости, трудность реинвестирования коммерческих ипотечных кредитов, сложность оформления недвижимости в собственность и неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов.
расширении возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость путем использования юридически допустимых форм бизнес-ипотеки: (1) «предварительное реинвестирование»; (2) «помощь собственника»; (3) «выкуп юридического лица»; (4) «на основе ипотеки жилья»;
дополнительном включении в организационные модели инвестирования в коммерческую недвижимость лизинговых форм, а также новой предложенной обобщенной ипотечно-лизинговой формы «выкуп акций юридического лица».
Основные положения, выносимые на защиту: определены основные преимущества бизнес-ипотеки; выделены существенные отличия бизнес-ипотеки от жилищной ипотеки; сформулирована роль бизнес-ипотеки в решении жилищной проблемы; выявлены основные проблемы развития бизнес-ипотеки; определены дополнительные препятствия в развитии бизнес-ипотеки как для кредиторов, так и для заемщиков; предложены юридически допустимые перспективные формы бизнес-ипотеки; предложено использование лизинговых форм для бизнес-ипотеки; разработана обобщенная ипотечно-лизинговая форма бизнес-ипотеки, а именно - «выкуп акций юридического лица».
