Содержание к диссертации
Введение
1. Организационно-экономические и правовые аспекты развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в Российской Федерации 13
1.1. Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие недвижимости 13
1.2. Правовое регулирование недвижимости, приносящей предпринимательский доход 26
1.3. Сравнительный анализ приобретения права собственности на недвижимость в работе предпринимательских структур в США, Канаде и России 41
2. Методические основы и инструментальные средства кадастровой оценки земель в городском секторе экономики 48
2.1. Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания городского земельного кадастра 48
2.2. Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и связанной с ними недвижимости 86
2.3. Развитие предпринимательства и особенности управления земельными | отношениями в городах. Становление и развитие земельного оборота в России 110
3. Методика капитализации дохода по массовой оценке территории города как системный регулятор функционально-пространственного развития 128
3.1. Организация производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка 130
3.2. Оценочный анализ земельного участка и определение рыночной стоимости земель в городском секторе экономики 136
3.3. Применение техники остатка недвижимости, приносящей предпринимательский доход 142
Заключение 154
Список библиографических источников 162
Приложения 173
- Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие недвижимости
- Правовое регулирование недвижимости, приносящей предпринимательский доход
- Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания городского земельного кадастра
- Организация производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Земельные отношения - одна из форм і производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении Ф. предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного ;?; управления земельными ресурсами. Поэтапное преобразование земельных '% отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, - это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.
В 1990-2002гг. земельные отношения в России претерпели значительные I изменения. Одним из итогов этих преобразований явилось то, что в стране практически завершено создание нового земельного строя и осуществлен переход к различным формам владения, пользования землей и аренды ее, разрешено многоцелевое использование земельных участков и прочно связанных с ней объектов недвижимости, введено платное землепользование, ;| создаются условия для развития рынка земельной собственности и 'Щпредпринимательства в сфере управления земельными отношениями в | городском секторе экономики. На основании закона Российской Федерации о -1 земельной реформе и других законодательных актов о земле, наряду с государственной утверждается частная собственность на землю в виде индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной. vi Параллельно с колхозами и совхозами образовались крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы.
Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством. Важнейшая роль в развитии предпринимательства в сфере І управления земельными отношениями в городском секторе экономики принадлежит землеустройству, которое в общем виде представляет собой систему мероприятий по использованию и охране земли. И каким бы мучительным, сложным и противоречивым ни был переход к новому земельному строю, опыт его проведения показал, что данный процесс в Российской Федерации необратим, и переход к экономическим методам управления землепользованием, развитие предпринимательства, создание инфраструктуры рынка земельной (недвижимости) собственности, введение ипотеки и других механизмов рыночных земельных отношений, неизбежны.
Цели и задачи землеустройства обусловлены категорией земли. Целью землеустройства на сельскохозяйственных землях является размещение сельскохозяйственных угодий, полей, севооборотов, а также разработка мероприятий, обеспечивающих повышение производительности почв и их сохранность; на несельскохозяйственных - рациональное размещение производственных объектов, подъездных путей, защитных зон вокруг промышленных предприятий, разработка организационных, экономических и инженерных мероприятий по защите земель и охране окружающей среды.
Современное землеустройство проводится на основе широкого : использования материалов земельного кадастра и мониторинга земель, ^почвенного и геоботанического обследования, учета ландшафтов, рельефа, соблюдения экологизации землепользования. Все это способствует рациональному использованию земли, своевременной регистрации землепользовании, правильному учету количества и качества земли, проведению бонитировки почв и экономической оценки земли.
Кадастровые работы занимают особое место в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, способствующая развитию предпринимательства в данной сфере. Кадастр - это систематизированный свод сведений, составляемых периодически или путем непрерывных наблюдений за соответствующим объектом. Кадастр, который в настоящее время ведется во всех странах мира, включает учет, оценку состояния и использования природных ресурсов, инженерную деятельность, экологию и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик. В зарубежной практике термин «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость».
Являясь инструментом государственного управления землями, государственный земельный кадастр обеспечивает принятие научно-обоснованных решений в области организации рационального использования и охраны земель. Роль земельного кадастра как инструмента развития предпринимательства и государственного регулирования в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики особенно возросла в условиях проведения земельной реформы, введения платы за землю, включения земли в систему рыночного оборота. Переход к экономическим методам управления землепользованием и недвижимостью невозможен без наличия полной и достоверной информации о состоянии земельных участков и объектов недвижимости, их распределения по различным формам собственности, без их экономической оценки, государственной защиты прав собственности и взвешенного налогообложения.
Таким образом, формирование макроэкономических условий для развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями тесно связано с переходом земли в целом в систему рыночного оборота. Центральной в плане исследования макроэкономического аспекта перехода земли в систему рыночного оборота, является целостность единства процесса управления землями и охраны земель. В связи с этим, производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.
Процессы децентрализации и регионализации, протекающие в российской экономике, обусловили возрастание роли и значения регионального аспекта данной проблемы. Поэтому исследование кадастровой оценки земли как б фактора развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики в условиях рыночной трансформации, методов оценочного анализа земельного участка и определение его рыночной стоимости имеют возрастающее актуальное значение.
Разработанность проблемы. Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и оценки стоимости земель в городском секторе экономики интересовали и продолжают интересовать многих ученых. Из-за отсутствия собственной школы многие ученые обратили свой взгляд на зарубежный опыт. Переведенные на русский язык работы Дж. Эккерта, Генри С. Харрисона и Дж. Фридмана за короткое время стати классикой.
Западный опыт исследований по данной проблеме отнюдь не ограничивается указанными работами современных авторов. Его история началась более 100 лет тому назад. Блестящий анализ основных разработок за период с 1890г. по 70-е годы двадцатого столетия сделан в работе Пьера Мерлена «Город. Количественные методы изучения» К классическим работам, в которых рассматриваются на методологическом уровне современные проблемы на рынке оценки городских земель, относятся работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера.
Практика отечественной оценки в известной мере следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой, тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время существует значительное число собственных методических разработок, из которых наибольшую известность приобрели работы
Примером квалифицированной и корректной постановки задачи кадастровой оценки городских земель является методика, разработанная в петербургском АОЗТ «Перспектива» В.П. Федоровым и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга. В монографии В.И. Гладкова «Кадастровые работы в городах» изложена авторская точка зрения на отмеченные проблемы, которая сформировалась на основе обобщения результатов научных и методических исследований проблем кадастра, кадастровых работ и разработки автоматизированных кадастровых систем, осуществляемых в Новосибирском филиале РосНИЦ «Земля».
Новые идеи, исходные посылки и определения, а также требования к программно-методическому обеспечению кадастровой' оценки земель содержатся в работах А.П. Ромма. Главное требование, предъявляемое к разработке и вводу в действие автоматизированной информационной системы кадастра земель населенных пунктов - полная совместимость информационного, программного, технологического и методического обеспечения с соответствующими видами обеспечения автоматизированной системы государственного земельного кадастра и автоматизированной системы городского кадастра.
Вопросы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и выполнения кадастровых работ в городах практически не нашли должного отражения в литературных источниках, в то время как производство кадастровых работ стремительно развивается, производятся обширные научные исследования, разработаны и внедрены в эксплуатацию автоматизированные кадастровые системы и многое другое. В итоге многие вопросы теории и практики проведения кадастровых работ не доводятся до сведения специалистов. Методические недостатки рассмотренных нами разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, являются настоящей проблемой.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности решения проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и кадастровой оценки земель в городском секторе экономики на основе комплексной градостроительной оценки территории путем серии рентных преобразований в регионе в условиях трансформации экономики, что предопределило выбор темы исследования.
Основной целью работы является: исследование организационно-экономических аспектов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и разработка основных методических подходов и инструментальных средств кадастровой оценки земель в городском секторе экономики.
Для достижения намеченной цели сформулированы и решены следующие задачи: обобщен и систематизирован отечественный и зарубежный опыт в области развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и решения проблем кадастровой оценки городских земель; разработано теоретическое видение сущности и функций кадастровой оценки земель в городском секторе экономики; раскрыты тенденции трансформации методических основ управления земельными отношениями в сфере предпринимательства и инструментальных средств кадастровой оценки городских земель; выявлены современные особенности земельного рынка в России и важность земельной ренты в формировании доходов бюджета; определены сущность, цели и задачи кадастровой оценки городских земель в предпринимательской среде; обоснована перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики методом остатка для земли, способствующая развитию предпринимательства в сфере регулирования земельных отношений.
Предмет исследования - закономерности формирования земельного рынка и кадастровая оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
Объект исследования - предпринимательская хозяйственная среда в условиях реформируемой экономики.
Теоретической и методологической основой исследования являются достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории кадастровой оценки городских земель, направленных на создание земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в условиях рыночной трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров, законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и проектные материалы, а также международная практика.
Методика исследования основана на использовании диалектической логики и системного подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических группировок, метод средних, индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.
Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати, российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство России и промышленно развитых стран. В работе использовались данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема, официальной статистической отчетности по Российской Федерации, материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров, а также данные земельных комитетов.
Научная новизна исследования состоит в том, что разработаны концептуальные основы и инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена ш перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся на защиту следующие результаты: методологические положения по формированию земельного рынка и организационно-экономического механизма управления городскими земельными отношениями как системного регулятора функционально-пространственного развития города; приоритетные направления трансформации земельного оборота в России и развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями; комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в городском секторе экономики, как метод развития предпринимательства в данной сфере; механизм создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики; эффективные направления оценочного анализа земельного участка и определение рыночной стоимости городских земель.
Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как основа залога при получении банковского кредита, при определении рисков в инвестиционной деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских структур, основным видом деятельности которых является: оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п.
Апробация работы. Результаты исследований докладывались и обсуждались на международных, общероссийских и региональных научных и научно-практических конференциях (г. Новосибирск, г. Тюмень, г. Санкт-Петербург) в 1998 - 2001 годах.
Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано (совместно с другими авторами) 20 работ, общим объемом около 12 п.л. (в том числе монография «Земля и недвижимость». - Томск: Изд. ТПУ, 2001. — 126 с).
Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, библиографического списка литературы и 5 приложений. Основной текст изложен на 173 страницах, иллюстрирован рисунками. Библиографический список использованной литературы содержит 110 источников.
Руководствуясь вышеизложенным, автор счел необходимым построить материал следующим образом.
Во введении дано обоснование выбора темы, раскрыта ее актуальность, сформулирована цель, задачи, предмет и объект исследования, охарактеризована новизна, теоретическая и практическая значимость полученных научных результатов.
Первая глава данной работы охватывает основные аспекты развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и формирования рынка недвижимости в Российской Федерации, что включает в себя общее понятие недвижимости и понятие недвижимости как объекта владения, пользования и распоряжения. Рассмотрены также правовое регулирование и роль государственного земельного кадастра как градостроительного регулятора. Кроме того, уделено внимание зарубежному опыту развития предпринимательства и приобретения права собственности на недвижимость: дан сравнительный анализ приобретения права собственности на недвижимость в США, Канаде и России.
Во второй главе раскрыты основные понятия, относящиеся к кадастровой оценке земли в городском секторе экономики. Уделено внимание городскому земельному кадастру, его особенностям и проблемам создания.
Проанализирована современная ситуация на рынке оценки городских земель, проблемы становления и развития земельного оборота в России. Кадастровая оценка на примере Испании позволяет выявить преимущества и недостатки аналогичной оценки в России. Цифровая топографическая основа земельного кадастра, рассмотренная в данной главе, является необходимым условием создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства в городском секторе экономики.
В третьей главе рассматривается методика капитализация дохода по массовой оценке территории города: международный и отечественный опыт. Данная глава посвящена организации производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка, а также оценочному анализу земельного участка и определению рыночной стоимости земли в городском секторе экономики. Автор обосновывает целесообразность применения техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход, а также техники остатка для собственности в целом.
В заключении обобщены результаты диссертационного исследования, обладающие признаками научной новины, сформулированы основные выводы.
В приложениях приведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (метод остатка для земли), а также основы земельного законодательства на территории РФ, определяющего особенности налогообложения и комплекс различных факторов, в зависимости от которых дифференцируются ставки земельного налога.
1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Исторический опыт поземельной собственности в России и понятие недвижимости
В оправдание существования частной собственности на землю и в обоснование представления о земле как о предмете рыночного оборота на исходе XX в. и начале XXI в. различные политические и экономические силы России приводят разные аргументы, в том числе историко-юридические: одни ссылаются на существование поземельной собственности в стране на протяжении многих веков, другие, напротив, говорят об отсутствии такой правовой традиции.
Обратимся к историческим фактам (см.: Кучер В.В. Поземельная собственность в России: исторический опыт / Научные записки НГАЭиУ. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1998, с. 103-106.) . Во времена составления первой отечественной кодификации, Русской Правды (середина IX - начало XII вв.), собственности на землю в Киевской Руси, как и у древних германцев, славян и вообще всех народов на соответствующей ступени развития, не было. Коллективным субъектом землепользования являлась община, каждый член которой имел право на равный земельный участок. Лишь так называемый двор (жилище, хозяйственные постройки, огород) составлял семейное наследуемое имущество без права его отчуждения посторонним лицам. Однако существовала развитая частная собственность на движимые вещи, о чем убедительно свидетельствуют Краткая и Пространная редакции Русской Правды (см.: История отечественного государства и права. Ч. 2. - М., 1996. - С. 5-12).
Постепенно возникает представление о праве отдельных лиц на определенный земельный участок в силу давности фактического владения или наличия документов о договоре, завещании, пожаловании. Земля начинает рассматриваться как наследуемое и отчуждаемое имущество. Так, в Псковской судной грамоте 1397г. фигурируют такие распространенные на северо-западе Руси термины, как «человек-землевладелец», «отчина» - наследуемая недвижимость с правом отчуждения, «кормля» - условное владение без права отчуждения, земельный «заклад» - способ обеспечения обязательства из договора ссуды (Алексеев Ю.Г. Псковская судная грамота: Текст. Комментарий. Исследование. - Псков, 1997. - С. 73, 77, 80).
В XTV-XV вв. в Московской Руси распространяется феодальная собственность, связанная с личной зависимостью земле дельце в-крестьян от владельца земли. Бояре - слуги великого князя - закрепляют за собой земельные «имения», полученные от него. Эти имения превращаются в наследственные «вотчины». Княжеские грамоты разрешают продавать их, закладывать, дарить, менять, т.е. отчуждать. С некоторым опозданием развивается и пожизненное земельное держание (аналог бенефиция в Западной Европе) других слуг -дворян, получившее название «поместья» {История государства и права России / Под ред. Ю. П. Титова. - М., 1996. - С. 80).
Возникновение поземельной собственности подтверждает Судебник 1497г.: в ст. 30 говорится о порядке наследования имущества при отсутствии завещания, в ст. 62 - о наказаниях за повреждение межей на землях великого князя, боярских и монастырских {История отечественного государства и права. С. . 48-49). Таким образом, сельскохозяйственные угодья, ранее принадлежавшие крестьянским общинам, оказываются в . юридическом владении отдельных лиц: передаваемом по наследству и отчуждаемом - личные (дворцовые) земли государя, вотчины бояр, а также монастырские вотчины; пожизненном и неотчуждаемом - поместья дворян.
Однако верховным собственником оставался государь - вотчинник всей земли Русской (ведь держанием была и вотчина, поскольку боярин обязывался военной службой великому князю, а потом царю). Налицо расщепление права поземельной собственности, типичное для эпохи средневековья и сохранявшееся в России еще в XVIII в. Более того, при Иване IV условный характер вотчинного землевладения усилился, что выразилось, прежде всего, в заметном сужении права распоряжения (продажа или дарственная монастырю только с согласия царя) {История государства и права России. C.8S-89).
В течение первой половины XVII в. шло сближение вотчинного и поместного землевладений, что зафиксировало Соборное Уложение 1649г. Поместья могли переходить по наследству, даваться в приданое, обмениваться на вотчину, и наоборот. Тем не менее, вотчина сохранила статус привилегированного землевладения. Она могла продаваться и закладываться {История отечественного государства и права. С.152-172). Крупнейшим собственником оставалась казна: часть земель принадлежала лично монарху, другой он владел и распоряжался как глава государства.
Окончательно вотчина и поместье слились в правовом отношении в эпоху Петра I. Указ 1714г. о единонаследии ввел для них единое понятие -недвижимость. Одновременно государство опять постаралось усилить свою роль верховного собственника: недвижимость запрещалось закладывать и, по сути, продавать, что мотивировалось желанием сохранить благосостояние дворянского сословия; вводился майорат - наследование земельной недвижимости одним потомком мужского пола. Через пять лет привилегией государства стали все полезные ископаемые и ценные породы деревьев, независимо от правового характера земель.
Довольно скоро эти ограничения под напором недовольного дворянства были отменены, в первую очередь легализованы продажа и заклад имений. По закону 1782г., подписанному Екатериной II, дворяне стали; наконец, полными собственниками в пределах своих поместий, в том числе участков крепостных крестьян, недр, лесов, вод и диких животных (Земельное право России. М., 1997. - С. 23). В результате окончательно исчезла расщепленность права поземельной собственности и появилась частная собственность на землю в точном смысле этого слова. Правда, она была сословной.
Правовое регулирование недвижимости, приносящей предпринимательский доход
Объекты недвижимости можно рассматривать как основное достояние любой хозяйственной системы. Они гарантируют владеющим ими предприятиям стабильность, а использующему их собственнику - постоянный доход.
В условиях проводимой в нашей стране экономической реформы, когда в бюджетах всех уровней средств для обеспечения социальных программ недостаточно, особо остро встают вопросы разумного и бережного использования объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности.
Получаемые бюджетом доходы от продажи, аренды и налогообложения земельных участков должны направляться на дальнейшее строительство жилья социального назначения, на строительство дорог, благоустройство и озеленение территории, очистку территории и строительство объектов социально-бытовой инфраструктуры (см. Лебединский В.И. Роль недвижимости в формировании инвестиционно-строительной политики // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 года. -Новосибирск: НГАСУ, 2000, с. 183).
Как известно, особенности сделок с недвижимым имуществом обусловлены: - значением земли и неразрывной связью находящихся на ней объектов -предприятий, зданий, сооружений и т. д., которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи; - существованием системы правоотношений, предметом которых является только недвижимость; - ограничением права распоряжения недвижимым имуществом, установленным для государственных и муниципальных предприятий в связи со » значительной ценностью этого имущества для государства и общества в целом; ; - специальными правилами заключения и оформления сделок, обеспечивающих устойчивость права собственников.
Из общего числа сделок с недвижимостью необходимо выделить сделки с t недвижимостью, находящейся в государственной собственности, которые производятся по инициативе органов государственной власти, выступающих от лица собственника. В сделках с недвижимостью, находящейся в государственной собственности, участвуют органы государственного управления, наделенные в соответствии с законодательством функциями управления и распоряжения государственным имуществом, с одной стороны, и граждане либо юридические лица - с другой. Главные действующие лица таких сделок - государственные предприятия .и учреждения - балансодержатели государственного имущества, действующие в таких сделках по разрешению (можно сказать, по доверенности) вышестоящих министерств (в случаях с областным имуществом - отраслевых управлений администрации области) (см.: Гришаев СМ. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. -1999. - № 3. - С. 38 - 43; Дорожинская ЕЛ. Правовое регулирование сделок с - : недвижимостью / Научные записки НГАЭиУ. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1998, -С. 118-119.).
Однако этими сторонами круг участников таких сделок не ограничивается, так как основная часть государственной собственности в настоящее время находится в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий либо в оперативном управлении государственных учреждений. Эти предприятия и учреждения являются не сторонними наблюдателями, а наоборот, активными участниками сделок с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности. Именно по их инициативе чаще всего осуществляются сделки с недвижимостью, хотя государственные предприятия и учреждения не являются собственниками рассматриваемого имущества. Любая сделка с недвижимостью, закрепленной за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения или за учреждением - на праве оперативного управления, начинается с получения предприятием или учреждением письменного разрешения от вышестоящей организации.
К особенностям правового регулирования сделок с государственным имуществом можно отнести тот факт, что вопросы управления этим имуществом (анализ его эффективного использования и оперативное внедрение в этот процесс собственника) не имеют в настоящее время законченного законодательного оформления. Так. отсутствует предусмотренный Гражданским кодексом РФ закон «О государственных и муниципальных предприятиях», нет долгосрочной программы приватизации государственного имущества (ни федерального, ни областного), не определен порядок и органы, участвующие в продаже государственного жилья, не предусмотрена ответственность руководителей государственных предприятий и учреждений, производящих действия с государственным имуществом предприятий с нарушениями установленных законодательством правил и т.д.
Следующая особенность сделок с недвижимостью, находящейся в государственной собственности, заключается в том, что некоторые действия по приватизации объектов недвижимости не подчиняются положениям, установленным гражданским законодательством. Например, в соответствии с ч. 3 ст. 16 федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997г. мена государственного имущества на иное имущество не допускается. Приватизация государственного имущества возможна лишь на аукционе (конкурсе), проводимом специализированной организацией по продаже государственного имущества (Фондом имущества). То есть «адресная» продажа государственного имущества прямо запрещена законодательством о приватизации.
Особенности кадастровой оценки городских земель и проблемы создания городского земельного кадастра
Особую по значимости и уникальную по интегральному эффекту роль, считаю, играют системные регуляторы земельных отношений. Они представляют собой совокупность административно-нормативных, организационно-правовых, собственно экономических, бюджетно-налоговых и иных мер, которые, с одной стороны, целенаправленно ориентируют участников земельно-рыночных отно.иений на выбор стратегии и тактики их поведения, соединяющих интерес:,[ реальных участников функционально-пространственного развития города с интересами его социально-экономической структуры, а с другой, - препятствуют действиям этих участников, способным дополнительно ухудшить, дезинтегрировать городскую среду.
В мировой практике именно земельно-рыночные регуляторы как всеобщие и универсальные становятся действительно системными для жизни городов. Через достаточно простые и доступные контролю механизмы отвода земельных участков под строительство, купли-продажи, аренды и ипотеки земли и многие другие город получает возможность активного воздействия практически на все аспекты функционально-пространственно го развития (от соблюдения правил охраны окружающей среды до сроков строительства).
К числу важнейших системных регуляторов функционально-пространственного развития города, как справедливо отмечает В.Ресин, относятся бюджетно-налоговые- Под ними здесь и ниже понимаются все нормативно-административные, земельно-рыночные, организационно-правовые и иные отношения, возникающие в связи с организацией бюджетного процесса, с условиями налогообложения и с определяемым ими протеканием финансовых потоков в рамках того или иного комплекса и во всей социально- экономической структуре крупного города (см.: Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города // РЭЖ. -1995. - №4. - С. 58).
Существующая (а тем более потенциальная) область регулятивных воздействий бюджетно-налоговых отношений на упорядочение функционально-пространственного развития крупного города исключительно широка. От того, как организационно пойдет поступление и распределение части федеральных налогов, причитающейся городу, какой будет структура местных налогов, штрафов и иных санкций за нарушение общегородских и местных норм и правил, какова окажется степень коммерциализации использования бюджетных средств, какими станут финансовые отношения между бюджетно-ориентированными участниками взаимодействия инвестиционно-строительного комплекса с социально-экономической і структурой города, - от всего этого. во многом зависят и содержание, и приоритеты, и ограничения всех функционально-пространственных преобразований.
В начале века важность земельной ренты в формировании доходов казны подчеркивали такие российские политики и экономисты, как Н.А. Карышев, Н.А. Мануйлов, В.Г. Бажаев. В.А. Кевдин, А.В. Чаянов, Г.Д. Кондратьев.-Пот-. .Ї подсчетам западных экономистов, поступления от земли как отдельного -: источника налогообложения могут составлять в развитых странах до 35% национального дохода, что примерно соответствует уровню государственных расходов и, следовательно, позволяет заменить этим налогом все остальные (см.: Ивкин И,В. Уклонение от уплаты налогов и налоговая реформа // Научные записки НГАЭиУ. Выпуск 2. - Новосибирск: НГАЭиУ, 2001. - С. 98 - 105).
К сожалению, в настоящее время в России должным образом не оценено значение земли в повышении благосостояния страны и приумножении общественного богатства. Стоимостные рычаги пока далеко не в полной мере выполняют у нас свойственные им и мировой практике земельно-регулятивные функции.
В России доля земельных пост, млений в доходы федерального и местных бюджетов сегодня ничтожна. В доходной части бюджета страны на 1994г. удельный вес земельного налога и арендной платы за землю составил менее 1%. Согласно имеющимся сведениям, в большинстве городов и поселков Кемеровской, Владимирской, Иркутской и Мурманской областей соответствующая доля в доходах местных бюджетов колеблется от 0,7 до 2%. Отчисления от НДС и налогов на прибыль предприятий в 10-20 раз превышает все виды поступлений, связанных с владением или пользованием землей. Приватизация и купля-продажа земли эту ситуацию практически не изменяют, тем более, что земельный налог и арендная плата недостаточно защищены от инфляции (см.: Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города / РЭЖ. - 1995. - № 4. - С. 60 - 61).
Между тем в странах, где сохраняется крупная земельная собственность (например, в Великобритании), доходы от городских селитебных, промышленных и коммерческих территорий составляют более 70% общего рентного дохода, получаемого о г земли. Понятно поэтому практически повсеместное стремление местных властей увеличить долю бюджетных поступлений за счет повышения платежей за земельные участки, право ведения и распоряжения которыми ныне оказывается чуть ли не единственным действенным рычагом воздействия на рыночных субъектов со стороны территориальных органов управлення.
Землеоценочные работы в России распространялись только на земли сельскохозяйственного назначения, но их результаты не использовались в полной мере аграрной экономической практикой. Городские территории вообще выпали из сферы организации работ по оценке земель, вследствие чего недостаточно разработаны и вопросы методологии и практики использования городских земель в качестве источника финансовых ресурсов. То есть в нынешней России решение вопроса оценки городских земель пришлось начинать практически с нуля. Однако нам доступен отечественный дореволюционный и современныГ: зарубежный опыт. Кроме того, еще в середине 70-х годов многие совет(к:ге природоведы рассматривали вопрос о системе кадастровых оценок природных ресурсов.
Организация производства кадастровых работ на начальных этапах земельной реформы с применением теории остатка
Важнейший содержательный компонент предлагаемой концепции системного регулирования функционально-пространственного развития крупного города - обоснование возможности и практического использования для этих целей операционных механизмов, адекватных показанным выше особенностям современных социально-экономических систем крупных городов. Такие механизмы названы «системными регуляторами». Они суть средства целевого упорядочения этих взаимодействий и отношений в социально-экономической системе города, способы приведения их в системное единство, снятия противоречий, ориентации на взаимоучет и согласованную реализацию интересов города и структур, осуществляющих его функционально-пространственное развитие.
Анализируемые регуляторы должны иметь четко выраженный системный характер, т.е. оказывать как индивидуальное системо-формирующее влияние на самые различные аспекты рассматриваемых взаимодействий, так и влияние совокупное (сами регуляторы образуют некую целостность). Естественно предположить, что системные регуляторы обязаны одновременно вносить взаимные ограничения в отношения и в процессы роста отдельных элементов социально-экономической системы города, противостоящие конечным целям его функционально-пространственного развития.
Идеология системного регулирования предполагает преобразование частных механизмов воздействия на отдельные отношения, сферы и интересы функционально-пространственного развития крупного города в механизмы системного воздействия. При этом предпочтение должно отдаваться разработке и использованию специально сконструированных системных механизмов, которые, во-первых, сами обладали бы системным воздействием на каждый объект регулирования и, во-вторых, оказывали бы его одновременно на возможно большее число элементов функционально-пространственного развития города.
В этом контексте состав и классификация системных регуляторов не укладываются в традиционные схемы одномерных, монофункциональных воздействий. Системные регуляторы реальных городских ситуаций в одно и то же время выступают и как внутрирегламентационные (системно упорядочивающие отношения внутри каждого элемента социально-экономической структуры города), и как предметно ориентированные (например, системно регулирующие земельные или бюджетно-налоговые отношения), и как системно упорядочивающие формы взаимодействий отдельных элементов (например, согласительно-договорные), и как общерегламентационные (например, нормативно-правовые).
Перечень системных регуляторов весьма широк. В данном же изложении в качестве представительных примеров достаточно рассмотреть лишь капитализацию дохода массовой оценки территории города. При всех своих качественных различиях и функциональной разнородности именно этот регулятор сегодня наиболее значим не только на уровне локальных городских структур, но и на всех уровнях территориальной организации общества -федеральном, субфедеральном, местном.
При оценке недвижимости за основу можно принять данные о прошлом и настоящем или прогнозы о будущем. Эти подходы к оценке не исключают, а скорее дополняют друг друга, и каждый из них объединяет несколько методов.
Из множества существующих методов оценки недвижимости, имеющих свои положительные и отрицательные качества, чаще всего применяется метод капитализации чистых доходов. В этом случае, как правило, используют информацию о прошлой настоящей, а часто и , о будущей стоимости недвижимости.
Капитализация - это процедура перевода потока доходов в показатель текущей стоимости для данного объекта путем деления показателя доходов на фактор, называемый нормой капитализации. Другими словами, это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов; срок получения доходов; продолжительность времени получения доходов.
Норма капитализации - делитель, используемый для перевода определенного потока чистого дохода в индикатор текущей стоимости недвижимости. Понятие нормы капитализации, используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал и возврат капитала.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей.
Возврат капитала - это погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала.
При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости застроенной недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности здания или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или земли, приписывается другому элементу. Таким образом, остаточный доход - это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от одного элемента, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости другого элемента.
Зехмля не является товаром, т. к. не является продуктом труда. Поэтому, говоря о стоимости земли, можно оперировать только такой категорией как потребительская стоимость, т. е. способность удовлетворять какую-то человеческую потребность. Чтобы выполнить предназначенную ей роль, потребительная стоимость должна быть использована.
Потребительная стоимость земель, переданных в аренду сельскохозяйственным товаропроизводителям, определяется размером земельной ренты. Собственник земли, взимая земельную ренту, отбирает у сельскохозяйственного производителя часть прибавочной стоимости, полученной при использовании земли для производства продукции.
Б условиях рыночной экономики развитых западных стран земля продается и покупается. Расчет цены земли определяется эквивалентом той суммы денег, которая, будучи положена в банк, при данном уровне банковского процента принесет землевладельцу доход в размере ренты. При этом размер ренты зависит от спроса на земельный участок, зависящий, в свою очередь, от местоположения участка, его удаленности от населенных пунктов, наличие инженерной инфраструктуры и т. д. Поэтому цена земельных участков колеблется в значительных пределах.
