Содержание к диссертации
Введение
1. Экономическое содержание рынка ипотечного кредитования в регионе 9
1.1 Сущность проявления рынка ипотечного кредитования и баланс интересов его участников 9
1.2 Специфика функционирования системы ипотечного кредитования 38
1.3 Мониторинг и условия становления отечественного рынка ипотечного кредитования 57
2. Роль формирования системы ипотечного кредитования в развитии региона 74
2.1 Определение «точечного» контура инвестиционного потенциала тамбовской области 74
2.2. Ипотечный кредит как форма привлечения инвестиций в приоритетные отрасли народного хозяйства области 90
2.3 Институциональная инфраструктура механизма ипотечного кредитования в регионе 122
Выводы и результаты: 150
Библиографический список использованных источников 152
- Сущность проявления рынка ипотечного кредитования и баланс интересов его участников
- Специфика функционирования системы ипотечного кредитования
- Определение «точечного» контура инвестиционного потенциала тамбовской области
- Ипотечный кредит как форма привлечения инвестиций в приоритетные отрасли народного хозяйства области
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования определяется необходимостью становления системы ипотечного кредитования в регионах России в условиях адаптации хозяйства к рыночным отношениям. В современных условиях развития экономики России основная тяжесть рыночных преобразований ложится на регионы. Инвестиционная политика на уровне регионов должна строится на принципе концентрации инвестиционного потенциала в тех сферах, где регионы имеют реальное преимущество. Одним из путей реализации региональной инвестиционной политики является развитие рынка ипотечного кредитования.
В настоящий момент отечественная система ипотечного кредитования находится в стадии своего формирования. Однако потенциал ипотечного кредитования кроется в вовлечении в кругооборот денежных средств, реально обеспеченных стоимостью, что придаст дополнительную устойчивость финансовой системе. Как показывает мировая практика, эффективно функционирующая система ипотечного кредитования способна обеспечить мобилизацию денежных средств на финансирование капитальных вложений, служить фактором экономического и социального развития страны в целом и отдельных регионов в частности. Система ипотечного кредитования представляет собой сложный механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем. Мировой опыт показывает, что развитие именно ипотечного механизма кредитования способствует выведению из кризиса реального сектора экономики. В передовых странах мира применение ипотечного кредитования является одной из задач национальной программы социально-экономического развития страны. Ипотека позволяет согласовать интересы населения при привлечении средств инвесторов в жилищное строительство, а соответственно, улучшить уровень жизни населения. В промышленности использование долгосрочных и среднесрочных инвестиций, привлеченных с помощью ипотечного механизма, может послужить фактором модернизации производства, повышения качества и конкурентоспособности продукции, увеличить экономический потенциал страны. На данный момент нехватка денежных ресурсов у предприятий ряда отраслей экономики не только подрывает процесс расширенного производства, но и ставит под угрозу обеспечение текущих потребностей простого воспроизводства. Ипотека, предполагающая долгосрочное и значительное по сумме кредитование, требует обеспечения, которое существовало бы длительное время и при этом не требовало бы от заемщика значительных расходов. В идеальном виде, и это хорошо видно из истории ипотеки, таким обеспечением является земля. Основным сектором экономики, широко использующим данный ресурс, является сельское хозяйство. Хорошо известно, что именно эта отрасль в настоящий момент испытывает наибольшие сложности в привлечении инвестиций. Следовательно, ипотечное кредитование должно стать наиболее приоритетной формой привлечения капитала в агропромышленный комплекс.
Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы. Ипотека представляет собой надежную форму гарантий погашения ссуды, она дает кредитору право на своевременное обеспечение возвратности кредита. Обеспеченные кредиты являются наиболее безопасными для банковского института. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Видится необходимым выделение ипотечным банкам должной роли в стимулировании экономического развития региона, долгосрочным кредитованием реального сектора экономики и населения
Ипотечный кредит в силу своего долгосрочного характера требует наличия устойчивых ресурсов, что достигается при помощи существования вторичного рынка ипотечных кредитов, способного привлечь необходимые финансовые ресурсы за счет обращения закладных, оформленных в процессе предоставления ипотечного кредита, и появления вторичных ипотечных ценных бумаг. Функционирование развитого рынка ипотечных кредитов в системе ипотечного кредитования невозможно без развития рынка недвижимости, оценочных и страховых компаний, фондового рынка. На современно этапе развития российской экономики вопрос о формировании и внедрении в практику системы ипотечного кредитования должен ставиться в один ряд с такими принципиально важными вопросами как налоговая и банковская реформа. Принятие решений о развитии системы ипотечного кредитования может приблизить моменты разрешения споров и собственности на средства производства и землю. Почти вековое отсутствие в нашей стране института частной собственности на недвижимое имущество и самого института ипотеки привело к негативным последствия. В значительной мере утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так на административном уровне. В этой связи, большое значение приобретает исследование теоретических аспектов ипотеки, изучение современных технологий организации систем ипотечного кредитования за рубежом. На базе анализа зарубежного опыта возможна выработка концептуальных предложений по построению соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования, для начала на уровне отдельного региона России.
Степень разработанности проблемы. Выбор темы был обусловлен не только ее актуальностью, но и недостаточностью разработанности в литературе. Число и качество научных исследований, посвященных проблемам ипотечного кредитования в целом и его системе в частности, совершенно неадекватно масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем, связанных с его возрождением и становлением. Имеющиеся современные публикации чаще всего посвящены фрагментарному освещению некоторых сторон зарубежных систем и моделей ипотечного кредитования. В противном случае они говорят о внедрении ипотечного механизма как одной из разновидностей строительного или потребительского банковского кредита, связанного лишь с накоплением средств населения и удовлетворении его потребностей в жилье. Авторами таких публикаций являются В. Бусов, В. Букато, Н.Косарева, О. Лаврушин, В. Мехряков, Э. Омшанова, Л. Рябченко, Л. Смолянников и др. Публикации, связанные с развитием инфраструктуры ипотечной системы на региональном уровне характеризуют проблемы, связанные с внедрением муниципальных жилищных программ отдельных региональных субъектов. Такие материалы, чаще всего, определяют особенности законодательной базы инвестиционных проектов связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием.
В дореволюционной России проблемы ипотечного кредитования, как кредита прежде всего поземельного, были достаточно широко освещены такими видными экономистами второй половины XIX века, как Г.Б. Бланк, А.И. Гурьев, И.И. Кауфман, П.П. Мигулии, Я.И. Печорин, ЯЛ. Сербинович, С.С. Хрулев и др.
Развитие системы ипотечного кредитования и становление ипотечных отношений в условиях развивающейся рыночной экономики находит отражение в трудах современных зарубежных исследователей (Э. Дж. Долан, С. Батлер, Д. Блевинс, К. Марк, П. Паул, А. Райф, К. Фоллак, О.Шекер и др.)
Предмет диссертационного исследования — экономические отношения в процессе управления развитием региональной инфраструктуры рынка ипотечного кредита.
Объект диссертационного исследования - инфраструктура рынка ипотечного кредитования в регионе.
Цель диссертационной работы - сформулировать предложения по совершенствованию системы управления региональной инфраструктурой рынка ипотечного кредита.
Задачи диссертационного исследования:
определить сущность проявления ипотечного кредита и баланс интересов его участников на рынке ипотечного кредита;
найти эффективные инструменты, способствующие функционированию системы ипотечного кредитования в регионе;
привести мониторинг условий функционирования отечественного рынка ипотечного кредита;
выявить направления совершенствования ресурсной базы регионального рынка ипотечного кредита;
•сформировать «точечный» контур инвестиционного потенциала региона, влияющий на региональную систему ипотечного кредитования;
предложить параметры системообразующей модели устойчивого развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертационной работы:
установлено на основе проведенного исследования экономическое содержание регионального рынка ипотечного кредитования с точки зрения баланса интересов его участников.
выделена инфраструктура регионального рынка в качестве рамочных условий функционирования системы управления ипотечным кредитованием.
определена ресурсная база кредитования как адекватный инструмент воздействия на рынок ипотечного кредита в регионе.
сформулирован «точечный» контур инвестиционного потенциала региона и с учетом выделенного контура построена системообразующая модель устойчивого развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования в регионе.
Теоретической базой исследования явились труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики ипотечного кредитования, инвестиционных механизмов, ссудного капитала и процента. При разработке темы были использованы нормативно - правовые акты РФ; статистическая информация общероссийского и регионального уровня; информация, содержащаяся в научных публикациях, материалах научных и научно - практических конференций и семинаров ; информационные материалы и правовые акты Ассоциации ипотечных банков России, Российской ипотечной ассоциации, ЦБРФ, региональной администрации и субъектов хозяйствования.
Методологической основой исследования стал принцип диалектической логики, метод анализа и синтеза. Также использовался метод экономике статистического анализа и метод экспертных оценок, теоретическое обобщение и прогнозирование.
Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и предложений при разработке региональной политики в области привлечения долго- и среднесрочных инвестиций, в создании и деятельности ипотечных кредитных институтов и региональных агентств по ипотечному кредитованию.
Практическую ценность могут иметь рекомендации по формированию ипотечного кредитования как целостной многофакторной системы, схемы взаимодействия субъектов ипотечного кредитования, рекомендации по организации вторичного рынка ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг(все в разрезе регионального развития).
Основные положения диссертационного исследования докладывались на ежегодных научных конференциях молодых ученых Тамбовского государственного технического университета, первой всероссийской научно-практической конференции «Проблемы функционирования и развития регионального рынка потребительских товаров и услуг» Мичуринского государственного агарного университета, межвузовской научно-практической конференции «Планирование и прогнозирование развития региональной экономики» Тамбовского бизнес - колледжа.
Сущность проявления рынка ипотечного кредитования и баланс интересов его участников
Обеспечение высоких темпов роста инвестиций является ключевой задачей современного этапа экономических преобразований в России, важнейшим условием структурной перестройки экономики и возобновления экономического роста. Для оживления инвестиционной активности должны быть созданы условия, стимулирующие динамичное накопление национального каптала и механизмы трансформации сбережений в высокоэффективные инвестиции. Ипотечное кредитование в странах с развитой экономикой и является механизмом, мобилизующим сбережения в реальные инвестиции.
В экономической литературе можно встретить различные определения ипотечного кредита. Наиболее часто встречающиеся - это: ипотечный кредит -кредит, выданный под залог земли и/или недвижимости; долгосрочный кредит на приобретение недвижимости под ее залог. Эти два определения объединяет одна характерная черта - залог недвижимости (ипотека).
Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов.
По свидетельству историков, слово "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспечением возврата долга кредитору, при этом источником средств в случае неуплаты ссуды служила выручка от продажи земельных участков. Для этого при оформлении обязательства на границе, принадлежащей заемщику земельной территории, ставился столб (получивший название ипотеки), на котором отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели появились особые книги, называвшиеся ипотечными.
Безусловно, значительная часть актов, касающихся землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась и в публикациях, например, в России в Сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом, отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех лиц, имеющих право на недвижимость. Покупатель имения узнавал о количестве и размере долгов, относящихся к нему, удостоверялся в подлинности приобретаемого права. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила лучшей гарантией достоверности содержания. В ипотечной книге отражались все переходы имения от одного владельца к другому, изменения в составе землевладения.
Результативность ипотечной системы достигалось благодаря ее тесной увязке с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества.
Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку законодательно право владения обеспечивалось за тем субъектом, который первым внес запись в ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных продаж. Значимость записи в ипотечной книге предотвращала неаккуратность владельцев в своевременности ее внесения. Ипотечная книга приобретала ценность юридического документа, четкая запись в котором заменяла массу разрозненных архивных справок.
Ипотека характеризует на каждый конкретный момент взаимоотношения владельца недвижимости со всеми кредиторами. Таким образом, для залога недвижимого имущества действует право регистрации залога (ипотеки). Регистрация залога (ипотеки) предоставляет кредитору право преимущественного удовлетворения его требований к должнику в пределах суммы зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества заемщика в порядке очередности регистрации залога.
Таким образом, через систему ипотечных книг реализуется три характерные черты ипотечной системы: 1) специальность залога (чтобы предмет залога, его объем, размер и величина были точно определены); 2) гласность или публичность залога (необходима, чтобы кредитору была предоставлена возможность составить верное и безошибочное понятие о состоянии недвижимости); 3) старшинство или первенство залога (чтобы предшествующая ипотека всегда имела предпочтение перед всеми последующими ипотеками). Эти преимущества ипотечного кредита выгодно отличают его от других видов долгосрочного кредита: ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений за невозврат ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей, поскольку залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов.
При этом предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя. Охарактеризованные выше характерные черты ипотеки базируются на нормах романо-германского права, сохранивших свою актуальность в России современных условиях.
Предпосылками для предоставления ипотечного кредита становится определение объектов залога, стоимости недвижимости, размеров займа, платежеспособности заемщика.
В качестве объекта залога выступает недвижимость, принадлежащая заемщику на праве частной собственности, а также имущественные права, например, права на застройку, права пользования жилым помещением, наследственное право пользования. Возможность использования недвижимости и имущественных прав на нее в качестве объектов залога регулируется правовой системой различных стран.
Специфика функционирования системы ипотечного кредитования
Понятие системы ипотечного кредитования до настоящего момент практически не исследовано в отечественной экономической литературе. Научные работы, посвященные проблемам ипотечного кредита, крайне малочисленны и зачастую содержат лишь упоминания о системе ипотечного кредитования, но не раскрывают ее сути. На этапе формирования системы ипотечного кредитования в России, данная проблема приобретает определяющее значение. Неудачи ипотечных кредитных институтов и неразвитость ипотечного кредита в нашей стране, непосредственно связаны с отсутствием системы ипотечного кредитования на национальном уровне. Несомненно, что без комплексного исследования данной проблемы невозможно повышение роли ипотечного кредита в содействии выходу российской экономики из кризиса.
Обобщим мнения экономистов относительно определения понятия системы ипотечного кредитования.
Ряд экономистов понимает под системой ипотечного кредитования совокупность специализированных ипотечных институтов, функционирующих в стране. К такому выводу, в частности, приходит М.Ш. Сагитдинов. Он определяет систему ипотечного кредитования как сеть ипотечных банков, ипотечных компаний и корпораций, ипотечных инвестиционных трастов и т.п.. В литературе можно встретить и более широкое определение данного понятия. Систему ипотечного кредитования трактуют в этом случае не только как совокупность ипотечных институтов, но также приписывают ей функции вторичного рынка ипотечных займов.
Представленные трактовки понятия системы ипотечного кредитования недостаточно убедительны и не отражают в полной мере его специфику. Более совершенные определения данной системы в экономической литературе отсутствуют. Исследование понятия системы ипотечного кредитования необходимо начать, прежде всего, с определения общего понятия "система".
Система (от греч. systema— целое, составленное из частей)— множество элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которое образует определенную целостность, единство. Самыми важными признаками понятия "система" являются целостность, взаимосвязанность, структурность (возможность описания системы через установление ее структуры, т.е. сети связей и отношений системы), взаимозависимость системы и внешней среды, иерархичность (множественность описания каждой системы).
Обратим внимание еще на одно понятие, которое часто употребляется в нашей экономической литературе - понятие "система кредитования".
По мнению академика О.И. Лаврушина , система кредитования -совокупность мер, обеспечивающих рациональное использование ссудных ресурсов. Система кредитования охватывает принципы, объекты, методы кредитования, планирование кредитных отношений, механизм предоставления и возврата ссуд, а также банковский контроль в процессе кредитования, то есть включает в себя элементы, которые имеют связь с деятельностью по предоставлению ссудных ресурсов со стороны кредитора. Коммерческие банки, таким образом, имеют возможность самостоятельно определять параметры используемой системы кредитования. Понятие системы кредитования обычно не дифференцируют в зависимости от вида кредита. Большинство элементов системы не меняют своей сущности и содержания, в зависимости от формы и вида кредита, сроков его предоставления, типа заемщика, возможны лишь изменения механизма реализации. Система кредитования является относительно стабильной моделью, основы которой изменяются только вместе с изменением социально-экономической роли кредита.
Определяясь поставленными целями, необходимо придерживаться комплексного институционально-организационного подхода к определению понятия системы ипотечного кредитования.
Исходя из основных черт понятия "система" (учитывая возможность множественного описания каждой системы), и определения ипотечного кредита, попытаемся дать более точное определение системы ипотечного кредитования.
Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность ипотечных кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.
Познание системы ипотечного кредитования невозможно без раскрытия ее составных элементов или структуры.
Как показывает мировая банковская практика, в каждой стране, где развито ипотечное кредитование, функционирует целая сеть институтов, занимающихся этим бизнесом. Однако, совокупность ипотечных учреждений, действующих в стране (специализированных, и, осуществляющих ипотечное кредитование наряду с другими видами деятельности), на наш взгляд, было бы логичнее обозначить как систему ипотечных кредитных институтов. В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы (т.е. разработано практическое функционирование системы) которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во - первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости предмета залога, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд и некоторые другие элементы.
На практическое развитие и организацию системы ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Основными из них являются следующие.
Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: общая стабильность общественной системы. Предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспроприационных мер.
При этом нестабильность или непредсказуемость политической системы, как правило, угнетающе влияет на развитие ипотечного кредитования. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать включение в государственную политику целой системы возможных ресурсов. Это и представление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка, а также многообразных форм адресной поддержки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Определение «точечного» контура инвестиционного потенциала тамбовской области
В современной российской экономике отчетливо проявляется перенос центра тяжести управления на региональный уровень. Это обусловлено ростом суверенитета, усилением экономической самостоятельности и становлением основ финансово-бюджетной независимости. Поэтому все актуальнее становиться изучение процессов социально-экономического развития территории с целью создания эффективной системы управления и обоснования стратегии этого развития.
Среди комплекса существующих проблем развития экономики любого региона одно из важнейших мест занимает проблема экономического роста. Ожидать интенсивного экономического роста без усиления территориальных факторов развития общественного производства, их оптимального сочетания с отраслевыми факторами, не приходится.
В 1999 году прирост валового регионального продукта составлял 9,1% в 2000 - 13,5%. Однако достигнутые темпы роста не обеспечивают кардинального перелома в социально-экономическом развитии Тамбовской области. Так, валовой региональный продукт на душу населения в среднем по России составляет около 42 тыс. руб., а по области - только 26,5 тыс. руб. Объем инвестиций в основной капитал на душу населения сложилась на уровне 2 тыс. руб., что почти в 4 раза ниже среднероссийского значения.
Для обеспечения экономического роста региона необходимо развивать факторы, являющиеся отличительным и по отношению к другим регионам. При этом необходимо не только выявлять приоритетные отрасли, обеспечивающие регион необходимыми ресурсами, но и восполнять имеющиеся недостатки уже существующих ресурсов, а также сконцентрировать действие местной власти на поддержке экономических основ регионального потенциала.
Экономический потенциал региона можно разделить на четыре основные составляющие.
1. Природно-экологический потенциал, который хотя и не всегда имеет непосредственную оценку, но через реализацию таких своих компонентов, как качество земли, природно-климатические условия, экологическая емкость территории, косвенно влияет на конечный результат хозяйственной деятельности. Природно-экологический потенциал может быть выражен через систему отношений использования природных ресурсов, которые включены в экономическое пространство региона - в первую очередь земли и недр. Они влияют на беспрепятственное движение ресурсов и капитала.
По природно-экологическому потенциалу Тамбовская область находится на достаточно низком уровне, занимая 61 место по России. Основным природным ресурсом являются плодородные черноземные почвы, имеется достаточный объем водных и лесных ресурсов, на территории области разрабатываются месторождения суглинков, глин, извести, щебня, а также титан-рутил-циркониевых песков. Все это позволило сформироваться Тамбовской области как аграрно-индустриальной территории.
2. Ресурсно-производственный потенциал, который имеет конкретную денежную оценку, функционирует в реальных формах различных элементов производственного капитала. Наиболее значимым является показатель основных фондов предприятий, который характеризует общие потенциальные возможности региона.
В Тамбовской области наблюдается диспропорция в структуре основных фондов, при общем увеличении их стоимости. Так в 2001 году фонды производящих отраслей составили около 30%, а фонды отраслей, оказывающих различные услуги - 70%. При этом главной проблемой остается износ основных фондов - около 63%.
3. Трудовой потенциал представляющий объем, структуру и качество рабочей силы, характеризуется уровнем квалификации и образования работников. Вместе с тем сферу трудовых отношений можно охарактеризовать и как систему отношений по демографии и популяции населения, уровня забортной платы и ее дифференциации по отдельным группам работников.
4. Внешнеэкономические связи и бюджетно-финансовые отношения региона, представленные платежным балансом региона как соотношение его экспорта и импорта, а также системой межбюджетных отношений, размерами трансфертов, субсидий и т.п.
Экономический рост региона напрямую зависит от оптимального использования потенциала региона. Обеспечение экономического роста, переход региона к устойчивому социально-экономическому развитию требует решения комплекса проблем. Среди них важное место занимает проблема выработки модели региональной экономики на средне и долгосрочные периоды. А также создание эффективной структуры экономики региона. Общим подходом к исследованию этой проблемы является определение точек роста экономики. Наиболее целесообразным является выявление и исследование отраслей экономики, перспективных и имеющих потенциал развития.
Одним из наиболее важных инструментов развития экономики региона и общеэкономического роста является реализация региональной инвестиционной политики. Главной задачей такой политики является создание условий, способствующих притоку инвестиционных ресурсов в экономику области. В Тамбовской области принят закон «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области», который оценивается как один из наиболее прогрессивных в стране. На сегодняшний день, бюджет не может являться главным механизмом развития регионов, поэтому Тамбовская область (как и большинство дотационных регионов России) самостоятельно изыскивает ресурсы для экономического роста. При этом огромнейшую роль играет привлечение и освоение как внутренних, так и внешних ресурсов.
Ипотечный кредит как форма привлечения инвестиций в приоритетные отрасли народного хозяйства области
Одной из ведущих отраслей народного хозяйства Тамбовской области, требующей дополнительного инвестиционного вливания, является сельское хозяйство. Основой отношений в сельском хозяйстве является система земельно-имущественных отношений. Именно на этом принципе построена возможность эффективного хозяйствования. И наоборот, именно через систему земельно-имущественных отношений возможно на сегодняшний день функционирование ипотечного кредитования, как основного инструмента привлечения инвестиций.
Низкая рентабельность аграрного сектора в целом, закредитованность и постоянный недостаток собственных оборотных средств, а также отсутствие ликвидного залогового имущества делают его отрасли неперспективными для капитальных вложений, а, следовательно, обрекают их на стагнацию.
Основным стимулирующим фактором эффективного использования вложений в аграрный сектор экономики может стать кредит, предоставленный на условиях залога земли. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив финансовые средства от кредитора, будет стремиться использовать его таким образом, чтобы иметь возможность своевременно погасить свои обязательства. Однако по Закону "Об ипотеке" сельскохозяйственные земли фактически выведены из оборота ипотеки. Не исправляет данного положения и новый закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Наиболее нуждающиеся в привлечении долгосрочных инвестиций сельхозпредприятия не могут воспользоваться разрешающей ипотеку 7 статьей закона. Большая часть сельхозпроизводителей являются госпредприятиями, в которых залог, обременение и отчуждение имущества которых, в том числе земли, невозможен. В то же время нельзя лишать сельскохозяйственные предприятия возможности получать кредит под залог земель, являющихся главным их богатством.
По различным оценкам, в нашей стране около 15,3% земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности (семейные фермы, личные подсобные хозяйства, садовые участки), 46,7% - в коллективной. То есть 62% земли сельскохозяйственного назначения -потенциальный источник ипотечного кредитования.
Предоставление земельного ипотечного кредита - наиболее перспективный путь для развития фермерского и частного предпринимательства в аграрном секторе по двум причинам: во-первых, это обусловлено спецификой сельскохозяйственного производства, для которого характерно неблагоприятное соотношение издержек производства и цен на сельскохозяйственную продукцию. Это делает доходы от ее реализации чрезвычайно ненадежным источником погашения кредита, поэтому коммерческим банкам невыгодно предоставлять кредиты на обычных условиях; во-вторых, земля традиционно считается наиболее предпочтительным объектом для вложения средств.
Земельные ипотечные кредиты по их целевому использованию должны быть направлены на стимулирование более рационального хозяйствования, совершенствование землеустройства и ликвидацию чересполосицы и дальноземелья, приведения землевладения к оптимальным размерам в соответствии с возможностями сельскохозяйственного производства, передачу земли в руки наиболее квалифицированных и ответственных землепользователей, то есть должны, как правило, способствовать крупным инвестициям производственного назначения.
Так, например, средний размер фермерского хозяйства в стране составляет 42 га, но в то же время в отдельных регионах наблюдается большой разброс размеров участков: в Вологодской области - 34 га, в Саратовской - 63 га, в Московской и Ленинградской - 10 га. Обычно такие размеры хозяйств не позволяют эффективно вести хозяйство. В Тамбовской области в последние годы наблюдается тенденция к увеличению размеров фермерских хозяйств, в среднем они составляют 49 га. Однако это происходит на фоне сокращения численности хозяйств. Данная тенденция свидетельствует не о переходе земель в частную собственность или право бессрочного пользования сельскохозяйственных земель, а лишь об объединении и укрупнении существующих фермерских хозяйств.
Ипотечный кредит должен выполнять свою задачу - помогать эффективному земледелию и землевладению. Он не должен быть ниже известной нормы (коэффициента "кредит к стоимости"). Земельный кредит не должен быть преимущественным средством для покупки земель, он может только до некоторой степени способствовать такой покупке.
Земельный кредит, ни в каком случае не может и не должен влиять на цену земель. Землевладение как процесс станет прогрессивный, когда земля будет переходить от одного собственника к другому только на основе потребностей в земле со стороны населения, а не вследствие какой-либо спекуляции. Землевладение не может выиграть оттого, что земля будет массово переходить из рук в руки.
Необходимо установить ограничения, не позволяющие ипотечному кредиту влиять искусственно на цены на землю. В числе таких ограничений правомочно включить: срочные платежи заемщиков должны быть установлены на таком уровне, когда их предоставление не провоцировало бы землевладельцев к залогу своих земель, делая бы выгодным залог их, не повышали бы искусственно цен на землю. Каждый землевладелец должен хорошо и четко сознавать, что земля есть капитал, и что долг на земле есть уменьшение капитала, то есть скрытая продажа части земли. Поэтому всякий залог земли, фактически является уменьшением, а не увеличением ее доходности. Уменьшение капитала не может увеличивать доходность его собственности.
При организации земельного ипотечного кредитования выделяются следующие моменты. С точки зрения ипотечного кредитования существенным вопросом является ожидаемое разграничение понятий земельной собственности и землепользования. Для использования земли в качестве залога необходима стабилизация отношений земельной собственности, создания рынка земли. Система ипотечного кредитования возможна лишь в условиях стабильных отношений собственности на землю. Включение в рыночный оборот сельскохозяйственных земель имеет свои особенности и требует детального анализа многих факторов, в том числе таких, как: А. Своеобразие природных условий землепользования: каждый участок земли уникален по своему положению и составу; земля физически недвижима; ее хозяйственное использование тесно связано со своеобразием экологии, почвенного и растительного покрова, водообеспеченности и т.д.. Б. Юридический статус: понятие землевладения, землепользования, собственности на землю; ограничения при пользовании. В. Социально-экономические условия.
Одним из ключевых вопросов земельного ипотечного кредитования является определение стоимости имущества, прежде всего - земли. В прошедшие годы в России рынок земли не функционировал, а следовательно, не было и цены на землю. Естественно, что при формировании рынка земли цена на нее будет складываться в основном в условиях рыночных отношений, но на начальном этапе необходим такой метод оценки земли, который учитывает как безопасность кредитора, так и интересы кредитополучателя. Использование в качестве базового метода - метода определения нормативной цены земли проблематично. В нем не учитываются свойства почв, климатические показатели, остаются проблемы, связанные с обоснованностью расчета дифференциального дохода, из-за несовершенства кадастровых цен имеются трудности оценки земли и сравнения ее с фактическими результатами хозяйственной деятельностью предприятий; не учитываются также такие факторы, определяющие размер ренты, как вариантность хозяйственного использования земельного участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается важнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственно- экономической структуре страны.
