Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Место и роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии 9
1.1. Жилищная сфера, её сущность и содержание 9
1.2. Роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии 23
1.3. Качество жилой среды, обобщающая характеристика жилищной сферы 36
Глава 2. Воспроизводство жилищного фонда — основа развития жилищной сферы 62
2.1. Воспроизводство в системе экономических отношений 62
2.2. Реконструкция и капитальный ремонт как формы воспроизводства жилищного фонда 76
2.3. Формирование стратегической программы реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда 93
Глава 3. Формирование экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда 104
3.1. Экономическая модель формирования системы управлением реконструкцией и капитальным ремонтом 104
3.2. Методические основы формирования финансовых ресурсов для реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда 119
3.3. Накопительный фонд воспроизводства как инструмент сохранения и распределения инвестиционных средств 132
Заключение 140
Список литературы
- Роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии
- Качество жилой среды, обобщающая характеристика жилищной сферы
- Формирование стратегической программы реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда
- Методические основы формирования финансовых ресурсов для реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Состояние жилищного фонда является одним из важнейших показателей состояния жилищной сферы, во многом характеризующим жизненный уровень населения и оказывающим непосредственное влияние на развитие экономики и социальной сферы страны.
Комплексный подход к решению проблемы повышения эффективности управления процессом воспроизводства жилищного фонда в новых условиях хозяйствования требует переосмысления и изменения сложившихся представлений о соотношении роли нового строительства, капитального ремонта и реконструкции как форм воспроизводства жилищного фонда. По мере увеличения масштабов жилищного фонда доминирование нового строительства должно уступать место сбалансированному развитию различных форм его воспроизводства.
В этих условиях повышается значимость разработки вопросов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, успешное решение которых позволит обеспечить не только количественный прирост общей площади жилых помещений, но и структурно- качественные изменения жилищной сферы, в соответствии с современными социально-экономическими реалиями.
Действующий в настоящее время экономико-организационный механизм капитального ремонта и реконструкции разработан в условиях, когда основная доля жилищного фонда находилась в государственной собственности, а основным источником финансирования капитального ремонта и реконструкции являлись государственные инвестиции. В настоящее время, в условиях преобладания частной собственности на объекты жилищного фонда, этот механизм перестал обеспечивать эффективное управление процессами воспроизводства, что требует разработки новых методических подходов к его организации.
В современной экономической литературе идет активный поиск принципов, методов и технологий повышения гибкости экономико- организационных структур управления воспроизводством жилищной сферы, и в частности процессами реконструкции и капитального ремонта. Вместе с тем испытывается явный недостаток работ, комплексно освещающих вопросы повышения эффективности управления процессами реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.
В связи со сказанным разработка научно-методических основ совершенствования экономико-организационного механизма,
обеспечивающего применение принципов стратегического планирования, внедрение новых форм финансирования и организации процессов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, приобретает важное народнохозяйственное значение, что и предопределило выбор
темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы
В настоящее время вопросам развития и обновления жилищной сферы посвящены работы многих авторов: Боголюбова B.C., Безденежных Т.И. Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Горбунова А.А., Егоровой Н.Е., Коробейникова О.П., Максимова С.Н., Селютиной Л.Г., Смирнова Е.Б., Смирновой И.В., Сидикова С.А., Федосеева И.В., Федорова В.В., Чикешевой Н. М., Чекалина B.C. и других.
При исследовании проблем реконструкции и капитального ремонта автор опирался на результаты исследований по вопросам экономического обоснования проектов обновления жилищного фонда и распределения ресурсов в жилищной сфере, представленных в трудах: Блеха Е.М., Бубеса Э.Я., Малеевой Т.В., Песоцкой Е.В., Прокопишина А.П., Соколова В.К., Сухарева Ю.В., Черняка А.В., Шарлыгиной Г.Т. и других.
Цель и задачи исследования
Цель исследования заключается в совершенствовании методических основ формирования экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, обеспечивающего устойчивое функционирование и развитие жилищной сферы.
Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:
-проанализирована сущность жилищной сферы как сложной социально-экономической системы и специфического объекта управления, определены роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии;
-раскрыты и классифицированы требования к качеству жилой среды, связанные с условиями проживания: безопасность, рациональность, комфортность и предложен показатель «качество жилой среды», позволяющий формализовать совокупность перечисленных
характеристик;
-обоснована целесообразность формирования стратегической программы реконструкции и капитального ремонта на основе изучения специфических свойств и анализе форм воспроизводства основных фондов жилищной сферы, выявлены принципы, лежащие в основе стратегической программы;
-раскрыта специфика финансирования программ реконструкции и капитального ремонта и сформирована экономико-математическая модель управления капитальным ремонтом и реконструкцией;
-разработаны методические основы формирования, сохранения и распределения финансовых ресурсов, необходимых для осуществления реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда, с учетом изменения структуры форм собственности в жилищной сфере.
Объект исследования
Объектом исследования является воспроизводство жилищного фонда
как основы развития жилищной сферы.
Предмет исследования
Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, возникающие в процессе реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда.
Теоретико-методологические основы исследования
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в следующих областях: жилищная сфера и жилищное хозяйство, теория воспроизводства, стратегическое планирование, теория управления недвижимой собственностью, государственное и муниципальное управление, реконструкция и капитальный ремонт. Автор также использовал основные законодательные и нормативные документы, регламентирующие деятельность в сфере эксплуатации жилищного фонда.
При обосновании сформулированных в работе тезисов применялись общенаучные методы познания - логический метод, системный анализ, экономико-математические методы, статистический метод исследования экономических процессов.
Научная новизна результатов исследования
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в ней развиты методические основы экономико-организационного механизма реконструкции и капитального ремонта, включая комплекс предложений и мероприятий, направленных на повышение экономической эффективности управления реконструкцией и капитальным ремонтом жилищного фонда.
Научная новизна конкретизируется в следующих положениях:
уточнено представление о жилищной сфере как целевом объединении ресурсов, организаций и институтов, направленных на формирование комфортной и безопасной жилой среды, включающей в себя: объекты жилищного фонда, коммунальную инфраструктуру и объекты благоустройства;
разработан агрегированный показатель качества жилой среды, учитывающий такие критерии как: безопасность, рациональность и комфортность, что позволяет комплексно оценить качество жилой среды;
сформулированы основные положения стратегической программы капитального ремонта и реконструкции, основанной на соблюдении следующих принципов: принцип опережения; принцип консолидации; принцип аккумулирования; принцип открытости; принцип социальной ориентации; принцип эффективности, способствующие повышению эффективности воспроизводственных мероприятий;
разработана экономико-математическая модель управления реконструкцией и капитальным ремонтом, применение которой позволяет достигнуть максимальной эффективности в процессе воспроизводства жилищного фонда с учетом ограниченности финансовых ресурсов и необходимости минимизации экономических потерь от отложенного ремонта;
предложен инструмент формирования и накопления финансовых ресурсов для осуществления реконструкции и капитального ремонта - «Накопительный фонд воспроизводства», который обеспечивает аккумулирование и распределение инвестиционных средств и их защиту от инфляционных процессов.
Теоретическая и практическая значимость работы
Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется следующим:
-предложенный в работе показатель «качество жилой среды» позволяет исследовать и анализировать жилищные условия населения, на основе учета объективных и субъективных требований к качеству проживания, что дает возможности для анализа и исследования экономических и социальных процессов, протекающих в жилищной сфере;
-разработанные автором предложения по уточнению принципов стратегического планирования в сфере управления воспроизводством жилищного фонда могут быть использованы при дальнейших исследованиях вопросов стратегического планирования и управления экономическими процессами.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что они:
позволяют объективно оценивать качество условий проживания по средствам интегрального показателя «качество жилой среды»;
могут быть положены в основу формирования стратегических программ реконструкции и капитального ремонта с учетом не только изменения физического состояния объектов жилищного фонда, но и их морального износа;
позволяют производить работы по реконструкции и капитальному ремонту в последовательности, обеспечивающей максимальную эффективность таких работ.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности
Диссертация соответствует п.п 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, 1.3.72. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство) Паспорта специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и
управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Апробация и реализация результатов исследования
Основные результаты, изложенные в диссертационной работе, обсуждались и получили положительную оценку на региональных и всероссийских научно-практических конференциях.
Результаты диссертационного используются в учебном процессе при чтении курса лекций, при формировании рабочих программ, сборников задач и заданий для практических занятий, методических указаний к курсовому проектированию, учебных пособий по дисциплинам: «Экономика жилищной сферы», «Оценка стоимости недвижимости».
Результаты диссертационного исследования использовались при формировании программ реконструкции и капитального ремонта в управляющей компании ООО «Холдинговая Компания «Жилищный Сервис», а так же при планировании работы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Публикации.
По теме диссертации опубликовано 8 научных работ общим объемом 4,8 п. л., отражающих основное содержание диссертационного исследования, в том числе три в издании, рекомендованном ВАК.
Структура и объем диссертации
Роль жилищной сферы в социально-экономическом развитии
Комплексность предполагает возможно большую полноту рассмотрения различных наиболее значимых и существенных признаков (свойств) исследуемого процесса. Соответствие принципу «комплексность» предполагает учет и рассмотрение всех элементов входящих в систему управления, а так же анализ факторов, влияющих на изменение состояния объекта и субъекта управления
Принцип законности означает существование четкой законодательной базы, в том числе систему правовых актов, способных обеспечить процесс управления в жилищной сферой.
Принцип научности гласит, что система управления в своей основе содержит современные научные знания и достижения.
Адаптивность означает способность адекватного реагирования управленческой системы на изменения, которые происходят во внутренней и внешней среде, формирование системы достижения поставленных целей в изменившихся условиях.
На наш взгляд, одним из существенных принципов в управлении жилищной сферой является принцип эффективного использования ресурсов. На принцип эффективности делается акцент во многими трудах, посвященным различным сферам деятельности и, учитывая различные формулировки этого принципа, его смысл заключается в достижении максимальных результатов с минимальными затратами, что соответствует требованию рациональности.
Использование предложенных принципов в управлении жилищной сферой позволит проводить эффективную политику и, в конечном итоге, будет способствовать достижению основной цели функционирования и развития всего региона - повышению качества жизни населения.
В жилищной сфере содержится огромный социально-экономический потенциал, она обладает большим мультипликативным эффектом, влияющим на развитие регионов. При этом уровень развития жилищной сферы в Российской Федерации низкий, отсутствует эффективная система планово-предупредительного ремонта, не все жилые дома обеспечены элементами благоустройства, все это приводит к снижению уровня жизни населения.
Жилищная сфера является индикатором социального и экономического состояния региона и государства в целом. Проблемы в жилищной сфере существуют во всех государствах, хотя и с разной остротой.
Выделяют следующие закономерности развития жилищной сферы[152]: Постоянный рост требований к качеству жилья, поэтому жилищная проблема не может быть решена навсегда, возможно относительное решение проблемы на настоящий момент времени и момент развития общества; Рост жилищных потребностей провоцирует занятость населения т.к. возрастает мотивация к накоплениям способствующим удовлетворению личных жилищных потребностей; Относительно высокая стоимость жилья приводит, как правило, к использованию заемных средств для приобретения жилья;
Реформы, проводимые в жилищной сфере, являются многоэлементным процессом, в них должны сочетаться принятие и реализация экономически оправданных административных, технических, технологических, институциональных, финансовых, политических и других решений, все преобразования необходимо рассматривать с позиции собственности и с учетом уровня жизни населения, социальной направленности развития общества в целом. В рамках государственной жилищной политики должны формироваться и жилищно-коммунальные отношения. Увеличение частной собственности приводит к расширению возможностей и обязанностей населения по обслуживанию и эксплуатации жилых помещений, а государство соответственно снимает с себя бремя содержания жилищного фонда. Рассмотрим изменение структуру жилищного фонда за последние 15 лет в зависимости от форм собственности (Рис.2.) [67]. Структура жилищного фонда по формам собственности (на конец года; общая площадь жилых помещений; в процентах) По данным, представленным на Рис.2., доля жилищного фонда, находящегося в частной собственности, неуклонно растет. Так по сравнению с 1995 годом доля частного жилищного фонда увеличилась почти в 2 раза.
Несмотря на доминирование частной собственности на объекты жилищного фонда, высокая социальная значимость жилищной сферы предопределяет необходимость активного участия государства в формировании механизмов функционирования и развития данной сферы.
При анализе зарубежного опыта, можно однозначно утверждать, что в большинстве развитых стран жилищные проблемы населения не решаются только благодаря рыночным механизмам, как правило, государство поддерживает граждан, не имеющих возможности по объективным причинам решить жилищные эти проблемы самостоятельно. Необходимо соблюдать баланс между государственным регулированием и рыночными механизмами развития жилищной сферы. Это должно служить основой для формирования социально-ориентированной жилищной политики государства.
Жилищный фонд является центром жизненно важных интересов всех жителей страны. Обеспечение доступности качественного жилья для всех категорий граждан является стратегической целью государственной жилищной политики, провозглашенной приоритетным национальным проектом "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Создание необходимых условий для удовлетворения гражданами потребности в качественном жилье служит основой социальной стабильности любого общества. Это подчеркивает особую социальную роль жилищной сферы в развитии региона, и страны в целом.
Уровень комфортных и безопасных условий проживания определяется двумя группами факторов: обеспеченность жилищным фондом и степень его благоустройства.
Качество жилой среды, обобщающая характеристика жилищной сферы
Взрывобезопасность зависит, прежде всего, от надежности инженерного оборудования. Обычно взрывается газ, утечку которого эксплуатационники своевременно не ликвидировали. В целях уменьшения вероятности взрывов принято решение выносить на улицу из подвалов старых зданий межсекционную разводку газопроводов, прокладывать их по наружным стенам, что улучшает их повседневный осмотр.
Часто причиной взрыва оказывается неисправное или перегруженное электротехническое оборудование и электропроводка. Сейчас в продаже есть любые электроприборы, и жильцы приобретают их для домашнего пользования. Электросистемы жилого фонда работают на пределе, поскольку не рассчитаны на такие нагрузки и здесь необходим постоянный контроль. В этом аспекте наибольшую опасность представляет небрежность жильцов, поставивших электропредохранители, рассчитанные на сверхрасчетную мощность сетей, и эксплуатационников, не установивших своевременно этот факт.
Прочность и устойчивость элементов конструкций обусловлены безошибочностью проектирования, тщательностью выполнения и качеством эксплуатации.
Прочность и устойчивость зависит от правильного выбора конструктивной схемы, реальности расчетной гипотезы, учета всех возможных нагрузок и принятых запасов прочности.
Конструкции должны быть надежными. Это условие вступает в противоречие с экономикой, поскольку влечет за собой увеличение сечений рабочих элементов и применение новых более долговечных, но и дорогах материалов, а, следовательно, приводит к удорожанию строительства. Поэтому возникает вопрос об оптимальных запасах прочности, которые обеспечивали бы необходимую безопасность при минимальных затратах.
Сейчас методы их минимизации претерпели преобразование. Считается, что увеличение первоначальных затрат рационально, если это может обеспечить уменьшение эксплуатационных расходов или принести определенную прибыль, например за счет сдачи жилья по высоким ценам.
Защита от опасных явлений природного и техногенного характера является еще одной из функций создания безопасной жилой среды на территориях застройки. Стали обыденными многие нарушения режимов эксплуатации и даже разрушения, вызванные этими процессами.
Вследствие повышения уровня грунтовых вод в городах оказались затопленными подвалы и фундаменты зданий. Подтопление ученые связывают с неисправностью водопроводящих коммуникаций, воды из которых питают подземные горизонты. В прибрежных городах не менее отрицательную роль играют плотины гидростанций и искусственных водохранилищ — прудов и бассейнов. Уничтожение естественных испарителей - болот - также является причиной повышения уровня грунтовых вод.
Водные потоки вымывают мелкозернистые фракции и грунты проседают. В городах под землю иногда уходят целые кварталы. Аналогичные процессы характерны и на подработанных территориях, где под землей есть заброшенные шахты или сеть тоннелей и катакомб. Опасны природные процессы сдвига земляных масс, так называемые оползни, а также поверхностное вымывание грунтов, что приводит к оврагообразованию. Непредсказуемые разрушения может вызвать затопление территорий при подъеме воды в реках во время паводков. Если не приняты соответствующие меры защиты, то они могут привести к стихийным бедствиям. Сходные явления - это затопление водяной пульпой, несущей в себе значительные объемы размытых пород и называемой селевым потоком.
В зонах вулканической активности пренебрежение мероприятиями сейсмо-защиты пагубно сказывается на устойчивости застройки. Землетрясения периодически уничтожают людские поселения практически на всех континентах земной суши.
Обеспечить безопасность от перечисленных явлений представляется сложной задачей. Необходимо проведение мероприятий, обеспечивающих безопасность территорий или, по крайней мере, уменьшающих вероятность появления дефектов, вызванных нарушением стабильности земной коры.
Безопасность территории застройки - особый аспект анализа жилой среды. Он состоит из соподчинения объемов и элементов благоустройства территории, разработки концепции планировки и выбора каждой функциональной детали.
Соподчинение элементов застройки — это, прежде всего, организация пространства, элементы которого подчинены определенному сценарию жизнедеятельности на территории. Здесь требуется выявить особенности ожидаемого поведения людей и на основании этого обеспечить безопасное их пребывание и передвижение.
Формирование стратегической программы реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда
Наиболее высока доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Ингушетия - 20,8%, Республике Тыва - 19,1%, Республике Дагестан - 18,9%, Республике Саха (Якутия) - 14,4%, Магаданской области - 11,1%, Республике Коми - 9,5%, Астраханской области - 9,4%, Амурской и Сахалинской областях - по 9,1%, Ненецком автономном округе - 8,8%, Ямало-Ненецком автономном округе и Иркутской области - по 8,6%, Еврейской автономной области - 8,3%.
В 2010г. в Российской Федерации снесено 2,6 млн.кв.метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,6% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда). Наиболее высокая доля снесенного ветхого и аварийного жилищного фонда отмечается в Липецкой области -18,2%, Чувашской Республике - 15,5%, Ульяновской области - 12,7%, Омской области - 10,6%. При этом во всех этих субъектах Российской Федерации доля ветхого и аварийного жилищного фонда не превышает 1,4%.
В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции. В июле 2007 года в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» была создана государственная корпорация "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", которая оказывает финансовую поддержку гражданам при осуществлении капитального ремонта многоквартирного дома. С каждым годом возрастает потребность в реконструкции жилищного фонда страны, поскольку к моральному износу зданий добавляется физический износ конструктивных элементов и инженерных систем, что ускоряет общий процесс старения. Серьезным обстоятельством, для формирования экономико-организационного механизма обновления жилищной сферы является ток факт, что вслед за проведением комплексной реконструкции жилых кварталов, застроенных пятиэтажными домами первого индустриального домостроения, неизбежно придется решать проблему реконструкции 8 и 12 этажных домов массовой застройки 70-80х годов. Проблему реконструкции и капитального ремонта можно условно разделить на две составляющие: - вопросы, связанные с организацией строительного производства, с учетом специфики воспроизводственных процессов; экономико-организационные вопросы, связанные с финансированием реконструкции и капитального ремонта.
Многие проблемы, лежащие в области архитектурных и градостроительных разработок, уже решены или находятся в процессе решения. Такие, например как разработка принципиально новых организационных схем по вторичной застройки без сноса существующих зданий. Но вопрос, связанный с финансированием остается не достаточно проработанным, нет реальной экономической базы, в бюджете регионов недостаточно финансовых средств на осуществление крупномасштабных проектов по реконструкции жилищного фонда.
В 2010г. введено после реконструкции в целом по Российской Федерации 136,3 тыс.кв.метров общей площади жилья (в 2009г. - 282,5 тыс.кв.метров), что составило 0,4% от общей площади введенного в 2010г. жилья (без индивидуального).
На начало 2010г. в капитальном ремонте нуждалось около 284,4 тыс. многоквартирных жилых домов (8,9% от их общего числа). В течение 2010г. капитальный ремонт проведен в 54,0 тыс. из них, что составляет 19,0% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.
Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2010гг. в целом по России составила 508,3 млрд.рублей (в том числе за 2010г. - 113,4 млрд.рублей). По сравнению с 2009г. их объем в 2010г. уменьшился на 21,1%. Формирование рыночного предложения в рамках реконструкции жилой застройки массового домостроения сталкивается со многими лимитирующими факторами.
Основной из них — низкая градостроительная, конструктивно-технологическая и архитектурно-планировочная ценность застройки данного типа, которую не удается полностью компенсировать за счет реконструкции, а значит — и установления достаточно низкой цены за 1 кв. м общей площади. Это обстоятельство сдерживает интерес потенциальных инвесторов и обусловливает экономико-организационную сложность реализации преобразовательных процессов.
Вторым фактором является необходимость массового переселения жителей на время проведения капитального ремонта и реконструкции, так как с технико-экономической точки зрения целесообразны масштабные работы по полному преобразованию жилых кварталов и микрорайонов. Такое переселение требует крупных дополнительных затрат, отличается высокой трудоемкостью и организационными издержками и чревато обострением социальных конфликтов.
Третий фактор, ограничивающий возможность использования в данной сфере рыночных стимулов, заключается в том, что после повторного заселения жителей таких домов (после реконструкции) и организации использования нежилых помещений, предоставления социального жилья, останется не так много квартир, которые могут быть представлены на жилищном рынке как самостоятельное предложение. Узкие рамки данного рыночного предложения не позволяют в полной мере задействовать эффективные механизмы распределения.
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что квартиры в домах после проведения в них необходимых работ по реконструкции становятся практически единственным видом полноценного жилья, доступного лицам с низким уровнем дохода. Этот рынок, в принципе, пригоден для удовлетворения потребительского спроса очень широкого потребительского контингента.
Методические основы формирования финансовых ресурсов для реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда
Раньше, когда решение о капитальном ремонте и реконструкции жилищного фонда принималось органами местной власти, а финансирование осуществлялось в основном за счет средств бюджета, и небольшая доля за счет средств, получаемых от населения (плата за капитальный ремонт включалась в оплату за жилое помещение и коммунальные услуги), организационно-экономический механизм финансирования капитального ремонта и реконструкции происходил выборочно. Средства, получаемые от собственников различных многоквартирных домов, использовались на ремонт тех многоквартирных домов, в отношении которых органами местного самоуправления принято решение о капитальном ремонте или реконструкции. В настоящее время, такие действия противоречат
Жилищному кодексу, т.к. собственник обязан содержать только принадлежащее ему имущество, следовательно расходование средств на ремонт чужого имущества, является незаконным.
Задачи по организации управления средствами, аккумулируемыми и консолидируемыми на проведение капитального ремонта и модернизации жилищного фонда города, могут быть решены с различной степенью эффективности при использовании нескольких вариантов организационных решений, как в рамках существующей системы управления жилищной сферой, так и путем создания специализированных структур управления процессом капитального ремонта и реконструкции.
Деятельность Накопительного фонда воспроизводства по финансированию капитального ремонта и реконструкции
Фонд - это особая организационно - правовая форма некоммерческой организации, целью которой является благотворительность, социальные и иные общественно-полезные цели. В связи со статусом некоммерческой организации - деятельность фонда не может быть связанна с извлечением прибыли.
Решение об участи в фонде должно осуществляется собственниками жилья на добровольных началах и включать в себя аккумулирование взносов на капитальный ремонт или реконструкцию.
Обеспечение участников Накопительного фонда воспроизводства осуществляется по накопительному принципу. Суть накопительного принципа заключается в том, что моменту начала капитального ремонта или реконструкции предшествует определенный накопительный период, в течение которого происходит формирование финансовых резервов.
Деятельность Накопительного фонда воспроизводства должна осуществляться в соответствии с Правилами которые должны содержать перечень схем накопления средств на капитальный ремонт и реконструкцию и их описание; положения об ответственности Накопительного фонда воспроизводства перед вкладчиками и участниками и условиях возникновения и прекращения обязательств Накопительного фонда; порядок и условия внесения взносов; положения о направлениях и порядке размещения средств резервных средств; порядок ведения накопительных индивидуальных субсчетов и информирование об их состоянии вкладчиков и участников; перечень оснований; порядок и условия назначения и выплаты средств на финансирование капитального ремонта и реконструкции, порядок заключения, изменения или прекращения накопительного договора, договора доверительного управления и договора об оказании услуг специализированного депозитария; перечень прав и обязанностей вкладчиков, участников и Накопительного фонда; порядок предоставления вкладчикам и участникам информации об управляющей компании (управляющих компаниях) и о специализированном депозитарии, с которыми у Накопительного фонда заключены договоры; описание методики осуществления выплат на капитальный ремонт и реконструкцию; включая порядок уведомления вкладчиков и участников через средства массовой информации.
Руководство фондом должно осуществляться профессиональными организациями в сфере управления капитальным ремонтом и реконструкцией, а так же в области финансового менеджмента. В настоящее время обязанности по управлению капитальным ремонтом и реконструкцией в Санкт-Петербурге исполняет Жилищный комитет с распределением функций между профильными управлениями. Ключевые функции, таким образом, сосредоточены в Управлении капитального ремонта, а частные распределяются между Финансовым и Экономическим управлениями, а также Управлением городского заказа.
Все договора на доверительное управление финансовыми средствами, передаваемые юридическими и физическими лицами в распоряжение Жилищного комитета должны подписываться третьей стороной - Комитетом финансов.
