Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья 13
1.1. Становление рынка жилья в ходе рыночных преобразований 13
1.2. Оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья 25
1.3. Особенности государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья 34
Глава 2. Анализ становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России 51
2.1. Выявление форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья 51
2.2. Определение основных факторов развития предпринимательства на рынке жилья 59
2.3. Раскрытие ограничений развития предпринимательства на рынке жилья, возникающих в современных условиях 76
Глава 3. Зарубежный опыт развития предпринимательства в сфере жилищного рынка
3.1. Основные направления поддержки предпринимательства на рынке жилья европейских странах
3.2. Предпосылки становления предпринимательства на рынке жилья в странах СНГ 133
Заключение 152
Список использованных источников
- Оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья
- Особенности государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья
- Определение основных факторов развития предпринимательства на рынке жилья
- Предпосылки становления предпринимательства на рынке жилья в странах СНГ
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Необходимость углубленной разработки комплексной научной проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России может быть аргументирована следующим образом.
За последние десятилетия в экономике России сложился качественно новый для нее рынок жилья, становление и развитие которого реализуют приоритетную потребность людей в совокупности жилищных благ. Прежде всего, изменился сам способ воспроизводства жилья – переложение затрат на инвестирование строительства, распределение, обращение и использование объектов жилого фонда на плечи домохозяйств, снижение уровня государственной поддержки данной сферы привели к глубокому преобразованию комплекса сложившихся здесь отношений и обострению проблемы обеспечения жилищными благами. В то же время, на рынке жилья сложились условия для становления и развития предпринимательства.
Мировой опыт свидетельствует, что создание условий для развития предпринимательской деятельности на рынке жилья способствует росту объемов жилищного строительства, ускорению оборота инвестируемых в данную сферу средств, развитию ипотечных отношений, формированию кумулятивного эффекта в ряде смежных отраслей промышленности, сферы услуг и др. Для современной России интересен опыт преодоления «Великой депрессии» в США, когда усиление государственной поддержки предпринимательских структур в сферах строительства жилья и общественных дорог способствовало снижению безработицы, оживлению экономического роста и общей стабилизации социально-экономической ситуации.
Недостаточность доходов, характерная для многих российских домохозяйств, может быть компенсирована при решении их жилищных проблем с помощью инструментов аренды, применение которых предполагает формирование соответствующего сектора рынка жилья, создание новой для России ипотечной системы, организацию деятельности специальных предпринимательских структур, разработку программы государственного регулирования и поддержки арендных жилищных отношений, создание привлекательных условий для прихода на данный сектор рынка жилья инвесторов. Новые формы предпринимательства на рынке жилья нуждаются во всестороннем исследовании и раскрытии их созидательного потенциала.
Решение жилищной проблемы и соответствующее развитие рынка жилья являются ключевыми задачами государства и бизнеса в условиях преодоления последствий глобального экономического кризиса. Для обеспечения динамичного и устойчивого экономического роста необходимо активизировать развитие предпринимательства на данном рынке, совершенствовать механизм привлечения средств стратегических частных инвесторов, государства и населения, определить качественно новые направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства.
Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и прикладные аспекты комплексной проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья изучались многими зарубежными и российскими исследователями. Выделим следующие уровни разработки данной проблемы.
Концептуальные аспекты становления и развития предпринимательства на рынке жилья нашли отражение в классических трудах А. Смита, К. Маркса, Д. Кейнса, Д. Кларка, Дж. Ригольмена, Р. Меттьюза, Д. Норта, Д. Дениэла, Г. Поляковского, Р. Страйка и др.
Различные формы предпринимательства на рынке жилья современной России исследованы в работах В. Авдеевой, Т. Белкиной, А. Бирмана, Ю. Данилова, Ю. Львова, В. Меркулова, Е. Сабурова, В. Субботина, Г. Точильникова, Л. Чернышовой и др.
Проблемы государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья нашли отражение в работах А. Гузанова, О. Бессоновой, И. Изгаревой, С. Касаткиной, М. Крупицкого, В. Кузничкова, В. Минца, О. Пчелинцева, В. Черняка и др.
Вместе с тем, анализ отечественных и зарубежных исследований, посвященных заявленной научной проблеме, позволяет сделать вывод о недостаточной разработке ряда ее существенных аспектов: возможностей развития предпринимательства на рынке жилья; форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья; факторов развития предпринимательства на данном рынке; инструментов активизации, а также новых направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья. Указанные обстоятельства определили постановку цели работы и ее конкретных задач.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в концептуальной разработке ключевых аспектов проблемы становления и развития предпринимательства на рынке жилья: системной оценке форм и факторов предпринимательства на рынке жилья; раскрытии ограничений развития предпринимательства на данном рынке в экономике современной России; разработке инструментов активизации развития и основных направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья.
Достижение поставленной цели обусловливает решение следующих взаимосвязанных задач:
- оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья, выявление форм предпринимательства, установившихся на данном рынке;
- определение основных факторов и раскрытие ограничений развития предпринимательства на рынке жилья, возникающих в современных условиях;
- выявление ресурсов и разработка инструментов активизации развития предпринимательства на рынке жилья;
- обоснование основных направлений государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают процессы становления и развития предпринимательства на рынке жилья современной России. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, складывающиеся при становлении и развитии предпринимательства на рынке жилья: формы предпринимательства, устанавливающиеся на данном рынке, факторы и ограничения развития предпринимательства, инструменты его активизации и направления государственного регулирования и поддержки.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Работа выполнена в рамках паспорта специальности 08.00.05: 8.6. Становление и развитие различных форм предпринимательства: организационно-правовых; по масштабу предпринимательской деятельности (малое, среднее, крупное предпринимательство); по сферам предпринимательской деятельности (производство, торгово-финансовая, посредническая и др.); по бизнес-функциям. 8.8. Государственное регулирование и поддержка предпринимательской деятельности (сущность, принципы, формы, методы); основные направления формирования и развития системы государственного регулирования и поддержки предпринимательства.
Теоретической основой исследования выступают фундаментальные концепции предпринимательства, формирования и развития рынка жилья, представленные в классических и современных исследованиях зарубежных и отечественных авторов, а также концепции социальной экономики.
Методологической основой диссертационной работы послужили современные научные подходы к исследованию предпринимательства, разработанные в русле системного подхода, теории стратегического управления, эволюционной и институциональной экономической теории.
Инструментарно – методический аппарат исследования включает различные аспекты системного подхода к анализу становления и развития предпринимательства на рынке жилья. В исследовании факторов и ограничений развития предпринимательства на рынке жилья современной России использованы методы функционального и структурного анализа, статистического анализа, финансового анализа; при разработке инструментов активизации и направлений государственного регулирования и поддержки предпринимательства на данном рынке – методы институционального анализа, системного анализа.
Информационно – эмпирической базой исследования послужили фактические данные, содержащиеся в следующих источниках: отчёты Федеральной службы государственной статистики России и соответствующих территориальных органов; работы различных авторов, посвящённые становлению и развитию предпринимательства; аналитические обзоры и материалы научных конференций; данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК); финансовая отчётность коммерческих и некоммерческих организаций СКФО; материалы социологических исследований; электронные сетевые информационные ресурсы.
Нормативно - правовая база исследования представлена Федеральными законами РФ, указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, относящимися к регулированию предпринимательства; нормативными актами зарубежных стран, относящимися к сфере рынка жилья; нормативными актами РСО - Алания и других регионов СКФО, относящимися к регулированию и поддержке предпринимательства на рынке жилья.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования сформирована следующими взаимосвязанными предположениями:
- определяющую роль в процессе формирования рынка жилья играют предпринимательские структуры, функционально ориентированные на инвестиционное обеспечение строительства и аренду жилья;
- при разработке механизма государственного регулирования и поддержки предпринимательства на рынке жилья необходимо учитывать уроки глобального экономического кризиса 2008-2009 гг. и значение данного рынка для инвестиционного процесса.
Научные результаты, выносимые на защиту.
1. Установлено, что отношение рынка жилья к сфере социальной экономики, для которой характерно переплетение частных, комбинированных и общественных благ, обусловливает специфические характеристики предпринимательства на данном рынке: наличие масштабных социальных обязательств бизнес структур, адекватных представительности общественных благ; необходимость формирования специальных механизмов государственного регулирования предпринимательства, обеспечивающих потребности в социальной защите потребителей жилищных благ; обременение бизнес структур высокими инвестиционными и хозяйственными рисками, что предполагает широкое использование для развития предпринимательства возможностей государственно-частного и муниципально-частного партнерств.
2. Обосновано, что ослабление институционально-хозяйственных позиций государства в процессе регулирования предпринимательства на рынке жилья России в условиях рыночных преобразований способствовало усилению совокупности кризисогенных факторов развития данного рынка: оппортунизма в поведении участников трансакций, что выразилось в реализации мошеннических схем; разрастания долговой нагрузки на участников рынка сверх меры их финансовых возможностей; дефицита элементов рыночной инфраструктуры, обеспечивающих потребности участников трансакций.
3. Для осуществления системной оценки форм предпринимательства, установившихся на рынке жилья, осуществлено организационно-экономическое преобразование модели технологической зрелости организации (CMMI), что позволило выделить следующие уровни зрелости форм предпринимательства: уровень неустойчивости формы, спонтанного выживания существующих в ее рамках предпринимателей на рынке жилья; уровень устойчивой повторяемости реакций на изменения внешней среды, проявление тенденции к стандартизации принимаемых решений; уровень закрепления оправдавших себя на рынке технологий и организационных механизмов предпринимательства; интерактивный уровень, осуществление эффективных обратных связей с рынком и регулятором; уровень саморазвития формы предпринимательства в системе рынка жилья, институциональное закрепление данной формы на рынке.
4. Выявлено доминирующее направление развития жилищного рынка современной России, обусловленное установившейся асимметрией между частными и общественными благами на данном рынке, а также растущими финансовыми ограничениями его инвестирования – расширение доступа к услугам аренды жилья при условии обеспечения адекватного общественным потребностям соотношения между коммерческой и социальной арендой жилья. Приведены дополнительные аргументы в пользу вывода о том, что в структуре форм предпринимательства на рынке жилья на современном этапе развития приоритетное значение получает предпринимательская деятельность по поиску и предоставлению доступа к услугам аренды жилья, что формирует соответствующую ключевую задачу государственной социально-экономической политики.
5. Определены основные факторы, формирующие ограничения развития предпринимательства на рынке жилья современной России: спонтанные оттоки и притоки спекулятивного капитала на данный рынок, обусловленные рентной стратегической ориентацией национальной экономики; представительность дисфункций в системе рынка жилья, снижающих эффективность предпринимательства; концентрация инвестиционных ресурсов развития рынка жилья под контролем вертикально интегрированных корпораций; высокие входные барьеры на рынок земли; динамичное развитие новых форм предпринимательства на рынке земли; недостаточность государственного и муниципального спроса на жилье и сопутствующие услуги; отсутствие механизмов экономической ответственности участников рынка жилья за социальные последствия их деятельности, подрывающие воспроизводство национального жилищного фонда.
6. Обоснованы принципы совершенствования государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья: последовательная реализация системного подхода к инфраструктурному обеспечению установившихся форм предпринимательства; своевременное формирование норм и контрактов, адресованных качественно новым бизнес структурам рынка жилья; расширенное использование возможностей экспертного сообщества для оценки возможностей предпринимателей на рынке жилья; обеспечение общественного контроля процесса вовлечения средств национальных резервов для развития рынка жилья; формирование и реализация специальных региональных проектов по поддержке предпринимательства на рынке жилья.
Научная новизна исследования заключается в концептуальной разработке ключевых аспектов заявленной научной проблемы: раскрытии ограничений развития предпринимательства на рынке жилья современной России; предложении концептуальной идеи использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на данном рынке, разработке инструментов активизации развития предпринимательства и основных направлений его государственного регулирования и поддержки на рынке жилья.
Приращение научного знания, полученное в диссертационном исследовании, представлено следующими основными элементами:
- раскрыты основные ограничения развития предпринимательства на рынке жилья современной России: монополизация доступа к инвестиционным ресурсам для осуществления предпринимательской деятельности; доминирование спекулятивных мотиваций над стратегическими мотивациями у предпринимателей рынка жилья; недостаточность государственного спроса на социальное жилье для обеспечения расширенного доступа к услугам аренды жилья; запаздывающее государственное регулирование новых форм предпринимательства на рынке жилья; накопление нереализованных обязательств социальной ответственности предпринимателей перед их контрагентами по рынку жилья; бюрократизация государственного регулирования предпринимательства;
- предложена концептуальная идея использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на рынке жилья - направление определенной части национальных резервов, формируемых за счет рентных доходов государства от продажи природных ресурсов, в федеральный «Жилищный фонд», средства которого на конкурсной основе будут выделяться на реализацию наиболее эффективных проектов с участием субъектов рынка жилья, в том числе, проектов строительства, аренды и использования социального жилья на основе применения новых технологий и организационных механизмов (не менее 30% средств фонда);
- разработаны инструменты активизации развития предпринимательства на рынке жилья: а) субсидированный государственный заказ на объекты жилого фонда (субсидирование государством процентной ставки по банковским кредитам бизнес структурам, действующим в сфере строительства жилья, на условиях продажи готового жилья государству по контрактной цене), что позволит снизить издержки строительства жилья; б) вклад государства в форме подготовки земельных участков с подведением инженерных коммуникаций в рамках государственно-частного партнерства при условии, что часть построенного жилья будет передана государству в зачет предоставленных услуг, что позволит расширить социальный компонент жилищного фонда и возможности передачи его в аренду; в) предоставление ПИФ, ориентированным на строительство жилья, налоговых преференций;
- обоснованы основные направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья: предоставление налоговых каникул для предпринимательских структур, строящих «доходные дома»; предоставление государственных гарантий по долгосрочным кредитам и субсидирование процентной ставки для предпринимателей в сфере жилищного строительства; снижение административных барьеров и обеспечение прозрачности при выдаче разрешений на жилищное строительство; формирование муниципальных проектов для строительства социального жилья с привлечением частных инвесторов и средств облигационных займов.
Теоретическая значимость исследования. Основные теоретические результаты исследования представляют собой вклад в развитие теории предпринимательства, теории рынков, теории стратегического управления, теории социально-экономической политики применительно к становлению и развитию предпринимательства на рынке жилья современной России.
Отдельные результаты исследования могут быть использованы в целях совершенствования содержания, структуры и методики преподавания дисциплины высшей школы: «Экономика предпринимательства», «Управление бизнесом», «Стратегический менеджмент», «Социально-экономическая политика», а также спецкурса по развитию предпринимательства на рынке жилья современной России для магистерской программы по направлению «Экономика».
Практическая значимость работы. Основные выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы при определении эффективных направлений использования средств национальных резервов для расширения инвестиционного потенциала рынка жилья, а также при разработке программ развития предпринимательства на рынке жилья современной России, формировании инвестиционных программ на данном рынке, в целях развития содержания, структуры и инструментария социально-экономической политики.
Апробация и реализация результатов исследования. Теоретические положения и выводы, а также практические рекомендации, полученные в ходе исследования, в период 2011-2013 гг. апробированы в ходе докладов и выступлений соискателя на международных и межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, в том числе, на международной научно-практической конференции «Современные проблемы гуманитарных и естественных наук» (2012 г.), V Международной научной конференции «Информационные технологии и системы в науке, практике и образовании» (2012 г.).
Полученные автором основные научные результаты (ограничения развития предпринимательства на рынке жилья, концептуальная идея использования национальных резервов в целях активизации развития предпринимательства на данном рынке, инструменты активизации развития предпринимательства, направления государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья) используются в деятельности органов территориального управления Республики Северная Осетия - Алания, в деятельности профессиональных участников рынка жилья, а также в учебном процессе организаций сферы ВПО.
Публикации результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в 8 публикациях соискателя, в том числе в трех статьях в научных изданиях, рекомендованных ВАК. Общий объем публикаций 2,8 п.л., в том числе, вклад автора – 2,4 п.л.
Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами, методологией, а также характером предмета и объекта исследования. Общий объем основного текста 171 страницы, список литературы включает 147 наименований, 8 таблиц, 36 рисунков. Работа состоит из следующих разделов:
Введение
Оценка возможностей развития предпринимательства на рынке жилья
Одно из направлений рыночной экономики является формирование жилищной системы, способствующей удовлетворению потребностей населения в жилье как товаре и услуге. Жилье как экономическая категория имеет свои отличительные особенности. Вместе со средствами производства, способами производства и другими благамионо имеет первостепенное значение для человека. Жилье относится к недвижимому имуществу, без которого не может существовать человек. Понятие «недвижимое имущество» общепринято во всех странах. В дореволюционной России это понятие впервые ввел Петр І в 1714 году с целью ограничения оборота недвижимости и ее наследования.
Инструментом научного познания выступают экономические категории. Поэтому, прежде чем перейти к анализу жилищной системы, необходимо рассмотреть категорийно-понятийный аппарат.
Необходимо раскрыть экономическую сущность жилья. Жилье - это особый вид товара, без которого не может существовать человек: население, обеспеченное жильем, имеет определенную экономическую и социальную стабильность. В связи с этим государство должно принимать непосредственное участие в решении жилищной проблемы, так как это стимулирует граждан к эффективному и производительному труду и влияет на отношение граждан к государству, ибо именно этот институт гарантирует реализацию конституционного права гражданина на жилище.
Оно представляет собой продукт труда, удовлетворяющий потребности человека в жилищных условиях.
При централизованной системе хозяйствования жилье распределялось централизованно за счет средств государства, что нередко вызывало иждивенческий подход со стороны населения,из-за чего отсутствовали экономические стимулы, связывающие качество и количество труда с конечным результатом. Неизбежно назрела необходимость в проведении жилищной реформы с целью переориентации населения с получения бесплатного жилья на приобретение его за счет собственных средств. В связи с тем, что жилье является дорогостоящим товаром, необходим был определенный период для накопления у населения средств на его приобретение. В рыночных условиях хозяйствования жилье стало полноценным товаром, имеющим потребительную стоимость и стоимость.
Потребительная стоимость жилья определяется тем, оно удовлетворяет потребности человека и может быть определена в зависимости от оценки: самого жилья - дома (строения); жилищно-коммунальных услуг; привлекательности территории, района, города; транспортных и иных коммуникаций.
Стоимость товара под названием «жилье»определяется по затраченному общественнонеобходимому труду и материально-вещественными ценностями.
В ходе исследования жилищных отношений можно столкнуться с разночтениями в данной области. В связи с этим необходимо дать характеристику жилью как товару: Материальное условие для существования человека.
В науке приводятся различные трактовки понятия «жилье». Если рассматривать данное понятие с позиции недвижимости, то к данной группе товаров относятся квартиры в домах, сами дома, комнаты и другие жилые помещения, предназначенные как для временного, так и для постоянного проживания, относящиеся к жилищному фонду. Большую часть жилищного фонда составляют квартиры в многоквартирных домах.Итак, жильем может служить как отдельное строение, так и его часть.
Жилье наряду с пищей и одеждой относится к элементарным потребностям человека. Сама биологическая жизнь человека невозможна, если у него нет минимально необходимой пищи, одежды и укрытия. Социальная сторона человека существенно трансформируется элементарной потребностью в жилье по двум направлениям: социально-биологическому - это требование обособления и отдыха; социальному - это потребность в общении, производстве, познании, проведении досуга1. Жилищные отношения являются частью экономических отношений и направлены на удовлетворение потребности человека в жилье.
Их можно условно разделить на первичные и вторичные. Жилищные потребности являются первичными в любом обществе, так как для нормальной жизнедеятельности и воспроизводства населения существует необходимость хоть в каком-нибудь жилье. В связи с этим воспроизводству жилищных отношений в виде строительства жилищного фонда и оказания жилищных услуг отводится важная роль в обществе (рис. 1.1).
Особенности государственного регулирования и поддержки развития предпринимательства на рынке жилья
Значительный удельный вес малого бизнеса в сегменте производства услуг является отличительной особенностью современной экономической модели развития общества. Строительство составляет порядка 20% ВВП России, и это представляет собой ощутимый сегмент экономики, который влияет на совокупное благосостояние страны. Современная ситуация регулирования отрасли, характеризующаяся сложным переходом от лицензирования к институту саморегулирования, является процессом затрагивающим все сферы-деятельности общества: политическую, экономическую, социальную и др. Жесткость закона обязывает всех представителей строительной отрасли функционировать в новых условиях, невзирая на их размер и возможности. Особенно сложно поддерживать свою конкурентоспособностьв данных условиях малымстроительныморганизациям, обычно небольшим мобильным бизнес-структурам, придерживающимся определенной специализации и готовым оперативно интегрироваться в изменчивую рыночную среду строительной сферы России.15
В условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов у домохозяйств и малой доступности для них кредитных ресурсов необходимо формирование нового звена жилищной системы - «доходных домов», где востребован потенциал предпринимательства. Однако для формирования данного звена с активным участием предпринимательских структур
Цветков А.В. Автореф. дисс. к.э.н. Санкт-Петербург, 2011. с. 10. необходим особый организационно-экономический механизм.Выделим его ключевые элементы: -формирование законодательной базы для строительства, оформления статуса и предпринимательского использования «доходных домов»; - предоставление налоговых каникул в период строительства и первых лет эксплуатации «доходных домов» (до 4-5 лет); - государственное регулирование арендной платы в «доходных домах» с помощью предоставления налоговых преференций, государственных гарантий; -создание экономических условий для широкого инвестирования средств в «доходные дома»; - субсидирование арендной платы за счет средств регионального бюджета для социально-незащищенной категории граждан. «Доходные дома» наиболее востребованы на территориях, экономика которых обладает признаками депрессивности.
Недостаточность доходов, характерная для многих российских домохозяйств, может быть компенсирована при решении их жилищных проблем с помощью инструментов аренды,применение которых предполагает формирование соответствующего сектора рынка жилья, создание новой для России ипотечной системы,организацию деятельности специальных предпринимательских структур, разработку программы государственного регулирования и поддержки арендных жилищных отношений, созданиепривлекательных условий для прихода на данный сектор рынкажилья инвесторов. Новые формы предпринимательства на рынке жилья нуждаются во всестороннем исследовании и раскрытии их созидательного потенциала. Решение жилищной проблемы является одной из самых сложных задач, стоящих перед государством. В последнее десятилетие наблюдаются значительные диспропорции в распределении жилья по округам. Если анализировать период с 1980 по 1990 год, то последние 10 лет в отдельных округах наблюдалось снижение по показателю ввода жилых домов. В частности, в Центральном, Северо-Западном и Южном федеральных округах в 1990 году было построено жилых домов меньше, чем в 1980 году. Только в Северо-Кавказском федеральном округе за этот период демонстрируется значительный рост, который составил 152%. Достаточно сложным был период с 1995 по 2000 год. Так, в 1995 году было построено жилья в два раза меньше, чем в 1990 году в Сибирском, Дальневосточном, Уральском и Приволжском федеральных округах. Все остальные федеральные округа так же показали значительное снижение по этому показателю. Связано это было с достаточно сложным экономическим положением в экономике страны, отсутствием финансовых средств у предпринимателей занимающихся строительством жилья. Произошло значительное снижение доли государственных строительных организаций. В 2007 году наблюдается тенденция роста, он был успешным для всех федеральных округов. В целом по Российской Федерации показатель ввода жилых домов показывает незначительное увеличение, так за 21 год с 1990 по 2011 год он вырос всего лишь на 0,9%. Резкое снижение этого показателя наблюдается в 2008 году, по сравнению с 2009 годом он снизился на 9%. Мировой экономический кризис отразился, прежде всего, на строительной отрасли. Часть предпринимателей в сфере строительства жилья не смогла своевременно возвратить кредиты, так как снизилась платежеспособность населения. Кроме того, коммерческие банки, столкнувшись с кризисом, вынуждены были сократить объемы кредитования как непосредственно предпринимателей, так и ипотечных кредитов. В результате этого часть предпринимателей в сфере строительства жилья была вынуждена покинуть рынок. Исследования показали, что в целом конец XX в. и начало XXI в. являются достаточно сложными для сферы жилищного строительства как по федеральным округам, так и в целом по Российской Федерации.В 2013 году объемы жилищного строительства планируется довести до уровня 70 млн кв.м- для этого надо увеличить объемы ввода жилья на 7,7%.
Определение основных факторов развития предпринимательства на рынке жилья
Одной из задач также является расширение финансовой основы ипотечного рынка. В связи с этим мы предлагаем привлечь к сотрудничеству ЦБ РФ, через механизм выдачи кредитов коммерческим банкам под залог пулов, закладных или под залог ИЦБ. АИЖК должно иметь возможность осуществлять операции РЕПО и ломбардного кредитования с ЦБ РФ.
Одним из партнеров АИЖК должны стать страховые компании, Пенсионный фонд РФ и негосударственные пенсионные фонды. Данные финансовые институты имеют долгосрочные средства, которые могут быть инвестированы в ипотечные ценные бумаги. Во всем мире этот вид ценных бумаг является надежным, так как обеспечен определенным пулом закладных. В связи с этим такое сотрудничество будет способствовать увеличению объемов ипотечного рынка. Государство должно установить лимит инвестирования в корпоративные облигации АИЖК, обеспеченные гарантиями.
В настоящее время функции Государственной управляющей компании выполняет «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» («Внешэкономбанк», ВЭБ). «Внешэкономбанк» формирует два инвестиционных портфеля для инвестирования средств пенсионных накоплений граждан: инвестиционный портфель государственных ценных бумаг,состоящий из государственных ценных бумаг Российской Федерации, облигаций российских эмитентов, гарантированных Российской Федерацией, денежных средств в рублях и иностранной валюте; расширенный инвестиционный портфель, который формируется из государственных ценных бумаг Российской Федерации и ценных бумаг субъектов Российской Федерации, облигаций российских эмитентов, денежных средств в рублях и в иностранной валюте на счетах кредитных организаций, ипотечных ценных бумаг, выпущенных в соответствии с законодательством Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах, депозитов в рублях и иностранной валюте, ценных бумаг международных финансовых организаций .
В связи с поправками в законодательство с 2009 года средства накопительной части трудовой пенсии могут инвестироваться в ипотечные ценные бумаги. Если рассматривать ипотечные ценные бумаги с позиции надежности и доходности, то они являются более предпочтительными по сравнению с другими ценными бумагами представленными на финансовом рынке, и подобная мера способствует увеличению доходности от инвестирования пенсионных средств. Если анализировать доходность от инвестирования пенсионных средств, то в 2007 году она составила 6%.
На сегодня день в России проведено 35 сделок секьюритизации ипотечных кредитов на сумму более 200 млрд руб. При двухуровневой системе ипотечного кредитования остро стоит вопрос привлечения финансовых ресурсов, в связи с этим метод секьюритизации является наиболее эффективным. Коммерческие банки не могу позволить держать на балансе ипотечные кредиты, так как это требует достаточно больших средств, кроме того, ипотечные кредиты являются долгосрочными, в связи с этим механизм рефинансирования дает им возможность заниматься таким видом кредитования. Этот инструмент позволяет значительно увеличить объемы ипотечного рынка, привлекая на него новые коммерческие банки. При увеличении ипотечного портфеля банки сталкиваются с проблемами, связанными с ограниченностью ресурсов, нормативами, установленными ЦБ. Важно обратить внимание и на тот факт, что коммерческие банки привлекают депозиты на небольшие сроки, тогда как сроки по ипотечным кредитам могут доходить и до 30 лет. В рамках двухуровневой ипотечной системы с участием АИЖК необходимо учитывать, что большая часть участников должна быть представлена отечественными институционально консервативными инвесторами и только в перспективе, по мере развития ипотечного рынка, будут привлекаться зарубежные инвесторы. При этом на
30http://www.pfrf.ru Пенсионный фонд РФ. Пенсионные накопления. финансовым рынке должны быть представлены ипотечные ценные бумаги, отвечающие по срочности и доходности различным классам инвесторов. В настоящее время востребованными на рынке считаются ипотечные ценные бумаги с дюрацией около 1 года, обеспечивая дополнительную надежность инвесторам за счет предоставления поручительств и выставления оферт. В настоящее время сделки по секьюритизации составляют только 7% от фондирования ипотечного рынка, необходимо же довести данный показатель до уровня 50%.
АИЖК поддерживает оригинаторов через механизм промежуточного финансирования (выдачу целевых займов), который позволяет накопить коммерческим банкам ипотечное покрытие для осуществления операций по секьюритизации; разрабатывает программу мезонинных траншей и осуществляет поддержку мультиоригинаторных сделок для банков, на балансе которых портфель ипотечных кредитов меньше 3 млрд руб, так как данные сделки будут экономически неэффективны. Еще одним видом поддержки является поручительство по ипотечным ценным бумагам. Одним из направлений развития рынка ипотечных ценных бумаг является объединение нескольких оригинаторов, данная мера позволяет снизить издержки по выпуску ипотечных облигаций и способствует расширению ипотечного рынка и развитию процессов стандартизации. Представители АИЖК понимают, что без создания конкурентной среды по выпуску ипотечных ценных бумаг данный рынок сложно развивать. В связи с этим АИЖК берет на себя функции по структурированию выпуска ипотечных ценных бумаг. Уровень рейтинга ипотечных ценных бумаг должен быть не ниже и ВВВ. Ипотечные ценные бумаги, выпущенные АИЖК, вошли в ломбардный список ЦБ. Как было отмечено выше, кризис 2008 года считается ипотечным, связан он был прежде всего с тем, что коммерческие банки накопили на своих балансах «плохие кредиты», с низким LTV или без первоначального взноса. Это и послужило основанием для дефолта ипотечных ценных бумаг. Что касается российского рынка, то ни одного дефолта по ипотечным ценным бумагам у нас не было. Несмотря на проделанную работу по расширению рынка ипотечных ценных бумаг, необходимо совершенствование системы обращения ИЦБ, снижение издержек по подготовке сделок, упрощение государственной регистрации выпуска облигаций. Статистические данные по выпуску и обращению ипотечных ценных бумаг должны собираться и обрабатываться в едином информационно-аналитическом центре.
Предпосылки становления предпринимательства на рынке жилья в странах СНГ
На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что реформы 1980-1990-х годов изменили роль местных органов власти в вопросах обеспечения социальным жильем, несмотря на то, что был период, когда муниципальное жилье занимало доминирующее положение на арендном рынке. При этом очевидно, что полная ликвидация муниципального сектора негативно отражается на решении жилищного вопроса, поэтому приватизация должна иметь определенные ограничения.
Перейдем к рассмотрению жилищного рынка Франции. Пятая часть жилищного фонда этой страны относится к социальному сектору, который включает как государственные, так и предпринимателей в области жилищного строительства. Такой вид жилья называют "Ашелемы". В функции местных органов власти входит определение объемов строительства социального жилья и управление им. В этой связи во Франции города отличаются по масштабам этого вида жилья. Как правило, строится социальное жилье по типовым проектам, в его состав входят как многоквартирные, так и односемейные дома. Это может быть и четырехкомнатная квартира общей площадью 80 кв.м. Рассчитывать на социальное жилье во Франции могут граждане с низкими доходами, в провинции - с заработной платой ниже 1900 евро, в городах - до 2100 евро. В настоящее время нуждающиеся в социальном жилье составляют больше миллиона, поэтому очереди на социальное жилье растягиваются на несколько лет. Арендная плата в социальном жилищном секторе в два разаниже рыночного уровня. Кроме местных органов власти управление социальным жильем осуществляют предпринимательские структуры и кооперативы. Государство оказывает материальную поддержку предпринимателям занимающимся данным видом деятельности. В 1975 году была создана Профсоюзная конфедерация за улучшение жизненной среды, которая решала вопросы обеспечения жильем рабочих. CSCV является национальным союзом по обеспечению социальным жильем. Права квартиросъемщиков защищаются национальной организацией квартиросъемщиков, прежде всего, в вопросах приватизации социального жилья. По закону, 20% жилья от комплексной застройки предприниматели должны передавать в фонд социального жилья.
В ноябре 2012 года в Испании создан Фонд социального жилья, решавший жилищные вопросы населения, выселенного из квартир в связи с неуплатой долгов по ипотеке. Имущество этого фонда сформировано за счет средств Конфедерации сберегательных касс, которая передала 3 000 объектов недвижимости и ассоциации коммерческих банков. Социальная аренда составляет от 150 до 400 евро, что не должно превышать 30% общего дохода. Жилищная помощь оказывается Министерством жилищной политики через местные отделения, в зависимости от проводимой политики в провинциях различаются объемы и виды оказываемой помощи.
Каталонии гражданам до 30 лет выплачивается жилищная помощь в размере 210 евро. В целом государство может оказать поддержку в приобретении квартиры по цене ниже рыночной или субсидировать арендную плату жилья в пределах 33% от суммы аренды. В настоящее время в Испании решается вопрос о ликвидации Министерства жилья, а по прогнозным оценкам в этом ведомстве находится от 700 тысяч до миллиона нераспроданных квартир. Связано это, конечно же, с мировым экономическим кризисом, в результате которого произошел обвал жилищного рынка в Испании. Предприниматели, занимающиеся строительством жилья так же пострадали от кризиса. Многие граждане потеряли работу или часть заработка, соответственно снизился и коэффициент доступности жилья. С одной стороны, незащищенные слои населения остро нуждаются в жилье и не имеют возможности его приобрести, а с другой - в стране имеется большое количество нераспроданного жилья. Выходом из сложившейся ситуации может быть субсидирование государством процентной ставки по жилищным кредитам. Часть квартир могут приобрести местные отделения Министерства жилищной политики и сдавать их в социальную аренду. Необходимо реформировать налоговую систему: на сегодня при строительстве и покупке земля и жилье на разных стадиях покупки и оформления облагаются 107-ю налогами. При реформировании можно будет активизировать предпринимательство в области жилищного строительства.
Перейдем к анализу социального жилищного рынка в Италии. Если обратиться к истории вопроса, то этот вид жилья возник в Италии в начале XX века, большей частью - в центральных и северных регионах страны. После Второй мировой войны в Италии наблюдался экономический подъем, связанный с индустриализацией. Часть населения из южных районов мигрировала в города, что спровоцировало острый недостаток в жилье. В связи с этим, в это время стал развиваться социальный жилищный рынок: были выстроены целые кварталы, называемые «народными домами», как правило, малоэтажной застройки. Так же как и в других европейских странах, возможность получения социального жилья в Италии зависит от доходов населения. Но суммы доходов значительно различаются по регионам. Так, в небогатых регионах - начиная от 14-20 тысяч евро в год на семью, а в экономически развитых регионах данный показатель доходит до 30 тысяч евро. Для того чтобы подать заявление на социальное жилье, кандидат должен прожить в этом районе не менее 5 лет. В настоящее время получить социальное жилье очень сложно в связи с небольшими объемами социального жилищного рынка. Кроме того, в определенных регионах Италии часть населения проживает в социальных домах на незаконных основаниях, этот показатель доходит до 70%, что свидетельствует о том, что эта сфера достаточно коррумпированна, и государство может исправить ситуацию только через механизм жесткого контроля и прозрачности. Так как собственниками квартир является государство или муниципальные учреждения, приобрести жилье в Италии достаточно сложно: цена за квадратный метр постоянно растет, а заработные платы за ней не поспевают. Коэффициент доступности жилья в Италии составляет 12 лет (рис. 3.2, 3.3).
