Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1. ПОНЯТИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ И ЖИЛЬЯ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ 10
1.2. Анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежом 22
1.3. Кластеризация создаваемых объектов элитной жилой недвижимости 40
Выводы по первой главе 53
ГЛАВА 2. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗАТРАТАМИ В ПРОЦЕССЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 56
2.1. Анализ соотношения затраты-качество в процессе создания объектов элитной недвижимости 56
2.2. Разработка модели определния затрат на строительство элитных объектов 68
2.3. разработка методов учета рисков при создании элитных объектов 86
2.4. Методы обоснования эффективности инвестирования в строительство объектов элитной недвижимости 103
Выводы по второй главе 115
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СЕГМЕНТА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И СМЕЖНЫХ ОТРАСЛЕЙ 117
3.1. Тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости 117
строительство коттеджей-как фактор развития загородной элитной недвижимости 120
"Клубное" жилье-как фактор развития городского элитного жилья 127
3.2. Тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт- Петербурге 135
з.з.создапие (строительство) элитных объектов как фактор развития смежных отраслей и региона (территории, города) 140
выводы по третьей главе 147
Заключение 149
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 153
приложение 1 164
Приложение 2
приложение 3
приложение 4
приложение5
Введение к работе
Актуальность исследования. Одной из наиболее актуальных проблем развития строительной отрасли является исследование состояния и перспектив развития различных сегментов строительного рынка. В настоящее время в практике российского строительства появились некоторые достаточно часто употребляемые термины и понятия, которые с методологической и теоретической точек зрения являются не только недостаточно проработанными, но с точки зрения понятийного аппарата и неоднозначно трактуемыми. Сегодня в научной литературе и в общественной практике наблюдается повышенное внимание к объектам элитного строительства, как одного из специфических сегментов строительного рынка. Становление рыночных отношений в России стимулировало повышенный интерес к созданию подобных объектов, их идентификации и выявлению тенденций развития данного сегмента. Возникли разногласия по вопросам классификации элитных объектов строительства, а так же методов их оценки.
К сожалению, теоретических исследований и практических работ в области оценки эффективности строительства элитного жилья достаточно мало. Существует проблема отнесения объектов строительства к сегменту элитного жилья или жилья повышенной комфортности, отсутствуют точные критерии оценки данного сегмента недвижимости, не существует четкого понятия «элитности» объектов. Как следствие, существует проблема оценки элитного строительства.
Детальное рассмотрение существующих научных работ, публикаций СМИ показало, что направление элитного строительства имеет ряд спорных моментов, в том числе в сфере анализа оценки рисков, возникающих при создании элитного продукта и исходных предпосылок их возникновения, а также в области оценки элитной недвижимости и принципов ценообразования.
Между тем, значимость элитного строительства в экономике города имеет глобальное значение, как фактор развития социальной и экономиче ской сферы, отчислений в городской бюджет, развития и своего рода реконструкции центральных районов, улучшения внешнего архитектурного облика города.
Степень разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов инвестиционно-строительного комплекса в целом и Санкт - Петербурга в частности внесли труды Панибратова Ю.П., Каплана Л.М., Заренкова В.А., Грабовый П.Г., Асаула А.Н., Бузырева В.В., Батрака А.В., Ершовой С.А., Ларионова А.Н., Бланка И.А., Васильева В.М., Варламова Н.В., Роботова А.С., Васильевой Н.В., Смирнова Е.Б., Рыбнов Е.И., Клюева А.Ф., Барановской Н.И., Казанского Ю.Н, и др., которые и послужили теоретической и методологической основой диссертационного исследования.
Различные теоретические и практические аспекты оценки и управления элитной недвижимостью достаточно разработаны зарубежными специалистами. Среди них нами были выделены: П. Дойль, Д, Янг, М. Шилдс, П. Уо-кер и др.
Обзор отечественной и зарубежной научной литературы показал, что до настоящего времени не существует единого понятийного аппарата категории жилья «элитное»., и «повышенной комфортности», практически отсутствуют работы по методическому обоснованию оценки риска, возникающего при проектировании и строительстве данных объектов, не определена система оценки объектов элитного строительства, отсутствует опыт практического управления элитными объектами.
На основании вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что исследования, посвященные анализу состояния и тенденций развития первичного элитного рынка жилья, практически отсутствуют, что вызывает споры о и разногласия по данному вопросу, а также неоднозначные выводы.
В связи с этим отметим, что научная и практическая значимость обозначенной проблемы, недостаточная разработанность ее методологических и методических аспектов, проведенный в диссертационном исследовании анализ тенденций развития элитного строительного рынка, а также методов оп ределения их себестоимости и предопределили актуальность настоящей работы.
Работа соответствует п. 15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Объектом исследования является первичный рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.
Предметом исследования являются тенденции развития первичного рынка элитного жилья в Санкт- Петербурге.
Целью диссертационной работы - является создание научно-методических основ управления первичным рынком элитного жилья в Санкт-Петербурге на основе идентификации объектов, определения их рыночной стоимости и выявления тенденций развития данного сегмента.
Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
проанализирована динамика развития инвестиционно-строительной сферы на примере Санкт-Петербурга;
уточнено понятие и разработана классификация элитного жилья и жилья повышенной комфортности;
проведен анализ состояния рынка элитного жилья в России и зарубежных странах;
разработаны рекомендации по кластеризации создаваемых объектов элитной жилой недвижимости;
проанализирован процесс взаимодействия инвестора, застройщика и органов государственного управления при создании объектов элитной недвижимости;
разработана модель определения затрат на строительство элитных объектов;
выявлены тенденции развития рынка элитной недвижимости в Санкт - Петербурге;
выявлены тенденции развития отдельных сегментов рынка элитной недвижимости в Санкт - Петербурге, таких как загородное коттеджное строительство и городское «клубное» жилье; выявлена связь строительства элитных объектов с развитием смежных отраслей и региона в целом. Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области анализа состояния и выявления тенденций развития строительного рынка, управления рисками, принятия управленческого решения, научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов по экономике и менеджменту в строительстве, а также материалы социально-экономических исследований Санкт-Петербургского Союза строительных компаний и практики работы инвестиционно-строительных компаний.
Исследование строилось на принципах системного подхода, методах логического анализа и синтеза, методах статистического анализа, в том числе использованы метод экспертных оценок, метод моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций инвестиционно-строительной организации в процессе выявления класса создаваемого объекта, определения его рыночной стоимости при проектировании и строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений и обосновать цену продажи.
Научную новизну определяют следующие результаты: - уточнена сущность и разработана система факторов и признаков отнесения создаваемого объекта к тому или иному классу элитного жилья, сгруппированных по уровням и показателям, позволяющих создать базу для установления цены на объект;
- разработана схема взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления при создании объектов элитной недвижимости, позволяющая выявлять затраты;
- предложена модель, позволяющая дать количественную оценку затрат на создание объекта элитной жилой недвижимости;
- на основе анализа состояния рынка элитной недвижимости в целом и отдельных ее сегментов, выявлены основные тенденции и разработаны прогнозы развития рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге;
- выдвинута гипотеза о наличии связи между развитием рынка элитной недвижимости и развитием различных отраслей народного хозяйства. Научная и практическая значимость результатов исследования заключается в развитии основных положений теории управления при прогнозировании развития отдельных сегментов инвестиционно-строительной сферы, для их использования в практической деятельности инвестиционно- строительной организации. Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности применения предложенной методики идентификации объектов элитной недвижимости, модели взаимодействия инвесторов, застройщиков и органов управления в процессе создания объектов элитной жилой недвижимости, обоснования рыночной стоимости объекта. Применение методики идентификации объектов и схемы взаимодействия позволяет выявить центры затрат, спрогнозировать и минимизировать возможные потери в условиях динамичного конкурентного рынка.
Разработанная методика выявления тенденций развития рынка элитной жилой недвижимости и отдельных ее сегментов также может быть использована при подготовке специалистов с высшим образованием по специальностям: «Менеджмент», «Экономика строительства», «Управление и экспертиза недвижимости» и др.
Внедрение результатов диссертационного исследования. Разработанные модели внедрены в производственный процесс компании холдинг RBI, разработаны соответствующие внутренние Регламенты компании, рекомендации используются при утверждении принципов ценообразования.
Разработанные автором методы идентификации объектов и определения рыночной цены использовались в практике работы инвестиционно-строительных организаций при строительстве объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге.
На защиту выносятся:
- разработанная автором классификация объектов дорогого жилья, позволяющая отнести объект к типу элитного или комфортного жилья, уточнить его характеристики и классность;
- предложенный автором целевой метод определения затрат на создание объекта недвижимости;
- выявленные тенденции развития рынка дорогого жилья;
- выявленные тенденции развития отдельных сегментов элитной недвижимости - коттеджного и клубного жилья.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на 56-й, 57-й, 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, проведенных в 2003-2005гг. в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете.
Предложенные методы идентификации объектов и определения их рыночной цены прошли апробацию при чтении лекций по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка собственности», для студентов кафедры «Экономики строительства» и «Экспертиза и управления недвижимостью» Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работы общим объемом 2,5 п.л. в сборниках трудов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.
Структура и основное содержание диссертации. Диссертация подготовлена на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литерату ры, состоящего из 188 источников. Общий объем диссертации составляет 163 страницы текста. Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, охарактеризована степень ее разработанности, сформулирован объект, предмет исследования, определены его цели и задачи, раскрыта научная новизна работы, обоснована значимость результатов исследования для теории и практики. Основное содержание исследования отражено в трех главах. В заключении подведены итоги проведенного исследования, на основании проведенного анализа сделаны выводы о возможности идентификации объектов элитной недвижимости в инвестиционно-строительной деятельности при принятии решения о величине и направлении инвестирования в создание конкретного объекта и установление на него рыночной цены.
