Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Основы теории управления инвестиционными проектами в региональной экономике 13
1.1. Региональный инвестиционный проект как объект управления 14
1.2. Инвестиционная активность и инвестиционный климат в российской экономике 37
1.3.Система управления региональными инвестиционными проектами 56
Выводы по главе 78
Глава II. Управление городскими инвестиционными программами (проектами) Санкт-Петербурга 80
2.1. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: состояние, тенденции развития 81
2.2. Инвестиционные программы (проекты) Санкт-Петербурга -основа его устойчивого инновационного развития и решения социально-экономических проблем 100
2.3. Механизм финансирования городских инвестиционных программ (проектов) 118
Выводы по главе 135
Глава III. Девелоперская модель управления проектами развития территории 138
3.1. Девелопмент недвижимости как объект управления проектами 138
3.2. Девелоперская концепция организации деятельности регионального инвестиционно-строительного комплекса 157
3.3. Модели оценки эффективности и выбора вариантов инвестирования проектов 163
Выводы по главе... 173
Заключение 176
Список использованной литературы 181
Приложение 189
- Региональный инвестиционный проект как объект управления
- Инвестиционная активность и инвестиционный климат в российской экономике
- Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: состояние, тенденции развития
- Девелопмент недвижимости как объект управления проектами
Введение к работе
Успешное развитие любой хозяйственной системы и её составных элементов, включая отдельные регионы, её устойчивость, безубыточность, экономический рост во многом зависит от инвестиционной политики, инвестиционного климата,
существующего в регионе, его инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности потенциальных инвесторов. Инвестиции - это ключевой элемент как экстенсивного, так и интенсивного экономического роста. Поэтому, роль инвестиционных проектов и программ не может не учитываться и недооцениваться в формировании активной социально-экономической политики любого субъекта федерации, независимо от того, является ли он регионом-донором или дотационным субъектом.
Для достижения стоящих перед экономикой целей, как правило, вырабатываются основополагающие концептуальные подходы, формируется социально-экономическая политика, разрабатываются планы, программы, проекты. Опыт государств с развитой рыночной экономикой убедительно показывает, что одной из наиболее эффективных технологий управления является проектный подход, который в последние годы всё более активно используется в России.
Объединённые единым замыслом и целевой направленностью, ряд проектов может быть объединён в программы. Чаще всего, это происходит при решении задач по созданию сложных технических систем, решении макроэкономических задач, имеющих как народнохозяйственное, так и региональное значение. Это, в первую очередь, относится к ракетно-космической, оборонной промышленности, при решении крупных социально-экономических, производственно-технических и др. проблем, имеющих как федеральное, так и региональное значение.
Методы проектного управления активно применяются в энергетической, нефтегазовой, металлургической, строительной и других отраслях. Правительство РФ в августе 2005 г. рассмотрело перечень программ на 2006 г., который состоит из 51 федеральной целевой программы (ФЦП) и 45 подпрограмм. На финансирование ФЦП предусмотрено 300 млрд. руб., а на федеральные адресные программы -176 млрд. руб. К наиболее значимым ФЦП относятся: программа развития космоса (23 млрд. руб.); программа развития образования (7 млрд. руб.); программа утилизации вооружения, ядерных боеголовок и подлодок (7,5 млрд. руб.); программа создания Земельного кадастра (4 млрд. руб.) и др. федеральные адресные программы: государственные жилищные сертификаты (12 млрд. руб.); обеспечение жильём военнослужащих (13 млрд. руб.) и др.
Аналогичные процессы происходят и на региональном уровне. Так, весной нынешнего, 2005 года правительством Санкт- Петербурга было принято решение об объединении всех объектов, финансируемых по Адресной программе капитальных вложений, и фонда развития инфраструктуры в единую Адресную инвестиционную программу. Как ожидается, это позволит не распылять средства и концентрироваться на более значимых объектах. • • !
Существовавшая до 2003 года в составе бюджета города АПКВ строительства и реконструкции объектов городского хозяйства финансировалась из расходной части бюджета - это порядка 8-10%. В 2003 году был создан внутрибюджетных Фонд развития инфраструктуры, средства которого также использовались на капитальные вложения. В 2003 году в законе о бюджете Санкт-Петербурга объём АПКВ составлял 6,9 млрд. руб., а Фонда - 1,6 млрд. руб. В 2005 году, с учётом внесения изменений и дополнений в бюджет Санкт-Петербурга, расходы по смете Фонда составляют 12,3 млрд. руб., а АПКВ-2005 - 12 млрд. руб., то есть, в сумме расходы на
капитальные вложения за три года выросли в три раза. Переход с 2006 года на единую Адресную инвестиционную программу Санкт-Петербурга вызвал необходимость разработки единого регламента включения строек и объектов в Адресную инвестиционную программу, финансируемую за счёт бюджета города.
Санкт-Петербург и, Ленинградская область, как регионы-доноры, имеют существенный инвестиционный потенциал, который до настоящего времени реализовался недостаточно. Поиску путей повышения инвестиционной активности, успешной реализации инвестиционных проектов и направлено данное исследование.
Проекты развития территории направлены, как правило, на решение социально-экономических проблем, затрагивающих комплексные основы функционирования региона как субъекта хозяйственной деятельности. Именно это делает соответствующие проекты весьма значимыми для регионов. В период экономических преобразований в России большинство подобных проектов было либо полностью свёрнуто, либо секвестировано. Улучшение условий хозяйствования в последние годы позволило активизировать работу по их реализации.
Санкт-Петербург и Ленинградская область обладают значительным опытом по начальному этапу реализации крупных проектов, однако, далеко не всегда инвестиционные проекты доводятся до эксплуатационной стадии. По мнению автора, это является следствием отсутствия единой концепции управления проектами развития территории. Реализация подобных проектов осуществляется целым управляющих и координирующих организаций, что приводит к отсутствию чёткой и продуманной структуры управления, непрозрачности хозяйственных отношений, неопределённости полномочий и дублированию функций, неэффективному использованию финансовых ресурсов. Зачастую подобные проекты в принципе лишены такой структуры, как
генеральный подрядчик, несущий полную ответственность за организацию работ по проекту и распоряжение ресурсами. Подрядные организации, отбираемые на основе инвестиционных конкурсов, действуют нескоординировано и не отвечают за конечный результат реализации проекта.
Эффективность реализации, внедрения в жизнь и доведения до завершающего эксплуатационного этапа проектов и программ, успешное использование инвестиционного потенциала региона во многом зависит от создания и надёжного функционирования системы управления проектами (программами). Разработка Адресной инвестиционной программы Санкт-Петербурга и создание Межведомственной комиссии по отбору строек и объектов для включения в АИП уже на начальном прединвестиционном этапе вызывает дискуссии. Всё это убедительно свидетельствует о том, что рассмотрение теоретических основ управления проектами, разработка алгоритма и механизма управления инвестиционными проектами, использование накопленного опыта и новых технологий управления является крайне необходимым и актуальным.
Следует отметить, что теория управления проектами в нашей стране в новых условиях, в различных сферах и на разных иерархических уровнях только формируется и имеет значительные резервы для своего развития. Несмотря на достаточно продолжительный период планового развития экономики страны, разработку и реализацию различных целевых комплексных программ в советский период, концепции современного проектного управления (Project Management) нашли своё практическое применение лишь в период рыночных преобразований, изменении структуры собственности, появлении структур (организаций), ориентированных на достижение определенной эффективности (цель / результат / затраты), работе в условиях неопределённости и хозяйственного риска, усилении роли потребителя. Это потребовало изучения
западного опыта, адаптации его к российским условиям, проведения самостоятельных научных исследований и подготовки высококвалифицированных специалистов, так называемых проект-менеджеров (руководителей проектов). Опыт показывает, что в этом направлении делаются лишь первые шаги: наиболее продвинутые ВУЗы ввели курс «Управление проектами», в государственных стандартах появились соответствующие специальности и специализации, стали выпускаться учебники (первый учебник вышел в 1996 году. [115]
Автор полагает, что выходом из сложившейся ситуации является использование девелопмента как модели реализации проектов развития территории. Компания - девелопер, создаваемая при участии муниципальных органов власти или отбираемая на условиях специального конкурса из девелоперских компаний, функционирующих в регионе, должна осуществлять полный набор функций, присущий девелоперу, включая обоснование проекта, согласование, получение разрешений, реализацию, эксплуатацию и продажу. Обязательным условием является экономическая заинтересованность компании-девелопера в результатах реализации проекта.
Проблемам управления проектами, управления инвестициями в регионе и девелопмента посвящены труды отечественных и зарубежных ученых - Л.И.Абалкина, А.Н. Асаула, В.Д. Ардзинова, А.Г.Айрапетовой, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, В.А. Гневко, С.Ю.Глазьева, Б.А.Колтынюка, А.А. Косолапова, В.Д. Шапиро, И.И. Мазура, Н. Ордуэя, Ю.П. Панибратова, Дж. Платца, А. Ринга, В.А. Смирнова, Дж. Фридмана и др. Однако, вопросы девелопмента недвижимости, находящейся в собственности региона, управления региональными инвестиционными проектами подробно не рассматривались.
Высокая значимость эффективной реализации проектов развития территорий для улучшения социально-экономической ситуации в регионе и отсутствие концепции организационно-экономического механизма реализации подобных проектов обусловливают актуальность данного диссертационного исследования.
Целью работы является разработка методических основ повышения эффективности системы управления территориальными инвестиционными программами в сфере недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:
• рассмотреть теоретические основы управления проектами, выявить отличительные черты и основные характеристики проектов;
• показать сущность, основное содержание, особенности и жизненный цикл территориальных инвестиционных проектов;
• определить параметры формирования инвестиционного климата и стимулирования инвестиционной активности;
• раскрыть современные подходы управления инвестиционными проектами;
• дать характеристику инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, его инвестиционных программ и механизм их финансирования;
• выявить экономическую сущность девелопмента;
• исследовать возможности организации финансирования девелопмента проектов развития территории;
• разработать концепцию организации деятельности региональной инвестиционно-строительной группы на основе девелопмента;
• показать оптимизационные модели распределения инвестиционных ресурсов между проектами программы.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения по управлению территориальными инвестиционными проектами и программами в сфере недвижимости.
Объектом исследования является система управления Городскими инвестиционными программами (проектами) Санкт-Петербурга.
Теоретической и методической основой диссертационного
1 I. \
исследования являются труды отечественных и зарубежных учёных, нормативно-правовые акты Российской Федерации, региональных и местных органов власти в области регулирования инвестиционной деятельности, государственной инвестиционной политики и девелопмента недвижимости. Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ, а также материалы, непосредственно полученные автором в ходе исследований.
Диссертационное исследование осуществлялось на основе общенаучных и специальных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, методов логического и экономико-математического моделирования, сетевого планирования, статистического анализа, динамического программирования, эмпирических методов.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, обосновывающего актуальность темы, определяющего цели и задачи исследования, научную новизну и практическую значимость его результатов; трёх глав: I - «Основы теории управления инвестиционными проектами в региональной экономике», где рассмотрен региональный инвестиционный проект как объект управления, инвестиционная активность и инвестиционный климат в российской экономике, раскрыта система управления региональными инвестиционными проектами; II - «Управление городскими инвестиционными программами (проектами) Санкт-Петербурга», где
рассмотрены состояние и тенденции развития инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга, показано место инвестиционных программ (проектов) в инновационном развитии города и решении социально-экономических проблем и раскрыт механизм финансирования городских инвестиционных программ; III -«Девелоперская модель управления проектами развития территории», в которой исследованы девелопмент недвижимости в качестве объекта управления проектами, девелоперская концепция организации деятельности регионального инвестиционно-строительного комплекса, рассмотрены модели оценки эффективности и выбора вариантов инвестирования проектов; заключения, в котором сформулированы основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведённого научного исследования; списка использованной литературы и приложения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые обоснована концепция применения девелопмента к проектам развития территорий, находящимся в муниципальной собственности, и разработаны методические подходы к организации управления проектом развития территории на основе девелопмента. Таким образом, диссертационное исследование развивает теорию управления проектами в части управления проектами в сфере недвижимости.
К числу результатов, обладающих научной новизной и выносимых на защиту относятся следующие:
уточнены приоритетные направления развития региона, используемые в процессе формирования и обоснования региональной инвестиционной программы; сформулированы критерии
эффективности проектов, включаемых в региональную инвестиционную программу; дана уточнённая характеристика регионального инвестиционного проекта, инвестиционного процесса,
инвестиционной деятельности, фаз жизненного цикла проекта, системы управления проектами и др.;
уточнена классификация объектов, находящихся в муниципальной собственности с точки зрения удовлетворения общественных нужд и способности генерировать поток доходов;
предложено новое понимание экономической сущности девелопмента как концепции организации управления проектами недвижимости;
определены пути совершенствования механизма
финансирования инвестиционных проектов Санкт-Петербурга;
показаны способы формирования региональных
инвестиционно-строительных групп на основе девелопмента применительно к проекту развития территории;
разработан подход к оценке эффективности девелоперской деятельности и определены модели оценки эффективности и выбора вариантов финансирования инвестиционных проектов.
Практическая значимость исследования заключается в том, что автором обоснована возможность применения девелопмента к проектам недвижимости, находящейся в муниципальной собственности и разработаны методические рекомендации по организации управления проектом развития территории на основе девелопмента.
Апробация работы. Основные научные и практические результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научных и научно-практических конференциях, семинарах, заседаниях кафедр «Менеджмента», «Экономики предприятия и предпринимательства». Они также использовались при выполнении плановых НИР, в учебном процессе при проведении занятий по дисциплинам «Управленческие решения», «Основы менеджмента», «Управление проектами», «Исследование систем управления». Автором
опубликовано 6 научных и методических статей, касающихся тематики диссертационного исследования.
Региональный инвестиционный проект как объект управления
Для достижения целей, стоящих перед экономической системой общества - создания благ, необходимых для удовлетворения потребностей, организуется производство, которое, как правило, носит непрерывный характер. Серийность производства товаров и услуг не имеет заранее определённого конца во времени, а определяется реальными потребностями, а на рынке - величиной спроса. Исключение могут составить заказы или производство, осуществляемое в определённый срок или определённом объёме.
В то же время экономическая система решает задачи по осуществлению производственной деятельности, отличающейся разовостью, однократностью выполнения поставленных задач. Как правило, эта деятельность, в сравнении с непрерывным производственным процессом, имеет характерные отличительные черты. Это, прежде всего, отграниченность цели, которая может носить временный, но значимый характер. Она касается различных объектов и видов деятельности, отличающихся масштабами, социально-экономической значимостью, иметь федеральное, региональное и местное значение. Эта цель достигается в процессе реализации проектов, которые имеют временные рамки (точные начало и конец). Для достижения цели во времени в этих рамках выделяются этапы, знание которых имеет огромное значение для организации управления проектами.
Выполнение любого проекта, достижение его цели осуществляется с помощью ограниченных ресурсов. Это обстоятельство объективно предопределяет поиск такого инструментария, таких методов, которые бы обеспечили достижение максимального результата с единицы затраченного ресурса, т.е. эффективного хозяйствования. Это положение также очень важно для управления проектами. Любой руководитель решает задачу выбора (принятия решения) при ограниченности ресурсов.
Все действия, направленные на достижение поставленной цели, должны быть скоординированы, выполняться в определённой последовательности, представлять собой логистически стройную систему. Именно в результате реализации управленческой функции -организации - достигается использование ресурсов, способствующее достижению целей бизнеса (проекта).
Выполнение проекта осуществляется командой, которая формируется под конкретное , производственное задание. Это коллектив, который, как правило, имеет свой костяк, основу и дополнительно временно включённых в него специалистов (инженеров, финансистов, менеджеров, проектировщиков и др.).
Такая структура обусловлена комплексностью решаемых проблем, многогранностью стоящих задач, уникальностью целей. Все входящие в проектную команду специалисты (исполнители), их коллективы (команды) являются элементами, слагаемыми единой проектной системы. Ни один их этих элементов не может быть лишним. Он является крайне, необходимым, сопричастным к достижению проектной цели. Без любого из элементов системы её цель не может быть достигнута.
Любой проект нуждается в управлении. Для этого необходима управляющая команда (субъект управления). Её организационная структура, архитектоника, иерархическое построение, механизм управления и т.д. определяются содержанием проекта.
Даже краткое теоретическое рассмотрение проблем решения проектных задач убедительно показывает, что управление проектами представляет собой сложный процесс и требует дальнейшего теоретического исследования.
Управление проектом - деятельность по руководству и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем применения системы современных методов и техники управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, по стоимости, времени, качеству, удовлетворению целей участников проекта [116].
Термин «проект» не является принципиально новым для отечественной экономики. Под «проектом» было принято понимать документально оформленный план сооружения (конструкции). В англоязычной экономической литературе это понятие принято обозначать термином «design». Переход к рыночным отношениям привнес в экономическую жизнь множество новых терминов и понятий. Понятие «проект» также получило более широкое толкование в отечественной экономической науке и по своему содержанию приближается к английскому «progect», который охватывает весь процесс от появления идеи, ее разработки, реализации до получения результата. Такое толкование является несколько упрощенным.
В научных исследованиях, монографиях, учебной литературе даются различные толкования проекта. В толковом словаре Webster отмечается, что проект (progect) - это «что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие». Такие известные российские учёные, как Мазур И.И., Шапиро В.Д. и Ольдерогте Н.Г. пишут, что проект может рассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное - результат при участии ряда ограничений и механизмов. Иногда в обобщённом виде любой проект трактуют как комплекс взаимосвязанных мероприятий по производству новой продукции или услуг.
Инвестиционная активность и инвестиционный климат в российской экономике
Создание благоприятного инвестиционного климата, разработка научно обоснованной государственной инвестиционной политики и соблюдение при этом принципов макроэкономического регулирования могут рассматриваться как важнейшие факторы механизма государственного регулирования - инвестиционной деятельности. Под инвестиционным климатом принято понимать совокупность политических, экономических, юридических, социальных и других факторов, предопределяющих степень риска капитальных вложений и эффективное их использование в последующем. В экономической литературе существует широкий спектр определений инвестиционного климата и методик его исчисления. В частности, под инвестиционным климатом понимается «система правовых, экономических и социальных условий инвестиционной деятельности в стране, оказывающих существенное влияние на доходность инвестиций и уровень инвестиционных рисков» [25] . По мнению, изложенному в работе В.В. Бочарова «Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий» [30], инвестиционный климат включает следующие понятия:
- инвестиционный потенциал - объективные предпосылки (возможности) страны или региона для инвестиций, т.е. насыщенность территории факторами производства (природными ресурсами, рабочей силой, рсновными фондами, инфраструктурой и т.п.), которые могут быть выражены количественно;
- инвестиционный риск - законодательные условия деятельности инвесторов с точки зрения вероятности потери инвестиций и дохода от них. По нашему мнению, инвестиционный климат - понятие более широкое. Оно должно включать и инвестиционную привлекательность, и инвестиционную активность.
Одним из основополагающих элементов инвестиционного климата является инвестиционный риск. Степень инвестиционного риска зависит, прежде всего, от экономической и политической ситуации в стране и регионе.
В целом в понятии «инвестиционный климат» отражается совокупность экономических, социальных, политических, государственных и культурных условий, обеспечивающих коммерческую привлекательность вложений в страну или регион.
Инвестиционный климат — категория, достаточно полно разработанная для условий стран с развитой рыночной экономикой, однако анализ состояния и учёт инвестиционного климата на практике редко используется в нашей стране и странах, возникших на постсоветском пространстве. Категория «инвестиционный климат» позволяет составить представление о той системе ориентиров и ценностей, в рамках которой действуют инвесторы, и на этой основе оптимизировать условия инвестирования.
Практическое понятие инвестиционного климата весьма широко, поскольку в него включаются все факторы, принимаемые в расчет инвестором при оценке им благоприятности условий вложения капитала в стране с обязательным учетом таких блоков как идеология, политика, экономика и культура. Эти разноразмерные и несхожие параметры приводятся потенциальным инвестором к общему знаменателю, в котором, в конечном итоге, воплощается показатель инвестиционного риска.
Как известно, понятие инвестиционного климата может рассматриваться как на макро - так и на микроуровне. Инвестиционный климат макроуровня характеризуется следующими факторами: государственная политика в отношении иностранных инвестиций; склонность к национализации иностранного имущества; участие в системах международных договоров по различным вопросам; прочность государственных институтов; преемственность политической власти; степень государственного вмешательства в экономику; прагматичность экономической политики и др.
Нечеткое формулирование отдельных норм и прямые запреты и ограничения на деятельность иностранных фирм, содержащиеся в законодательстве принимающей страны, могут достаточно негативно сказаться на инвестиционном климате. Также сказывается и степень информированности инвесторов, влияющая на способность предвидеть и прогнозировать события. Это может значительно снизить рентабельность вложений, заставляет инвестора создавать какие-то страховые запасы и накопления. Законодательное регулирование инвестиционной деятельности осуществляется на основе таких законодательных актов, как Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, а также федеральных законов:
- «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»;
- «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», выступающий в качестве базового нормативно-правового акта в области инвестирования;
- «О Бюджете развития Российской Федерации», определяющий правовые и организационные основы формирования и расходования средств Федерального бюджета, предназначенных для государственной поддержки инвесторов (на конкурсной основе);
- «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», обеспечивающий государственную и общественную защиту прав и интересов инвесторов, объектом интересов которых выступают эмиссионные ценные бумаги, а также определяющий порядок выплат от причиненного ущерба инвесторам и других.
Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: состояние, тенденции развития
По устоявшемуся мнению, инвестиционно-строительный комплекс (ИСК) представляет собой совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующуюся тесными устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями в получении конечного результата - обеспечении производства основных фондов народного хозяйства [22]. При решении проблем повышения эффективности всех видов деятельности, вовлекаемых в инвестиционно-строительную сферу, под этим комплексом понимается совокупность производственных и непроизводственных отраслей, включая управление, обеспечивающих осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, а также реализацию государственной политики в жилищной сфере [2].
В дореформенный период в роли заказчика на продукцию строительства, как правило, выступали государственные исполнительные органы всех уровней. В административно-командной экономике строительство осуществлялось и хозяйственным способом. Эта форма организации строительства практиковалась, когда предприятия располагали своими строительными службами с соответствующими специализированными организациями. В этом случае организация становилась заказчиком и подрядчиком в одном лице.
С ликвидацией плановой централизованной системы управления развитием народного хозяйства, и особенно в результате процесса приватизации, прежние организационные формы управления в строительном комплексе практически исчезли. Произошли и принципиальные преобразования в политической и экономической системе России. К наиболее значимым относятся:
- образование двухуровневой финансовой системы и последовавшая за этим коммерциализация банков, до этого проводивших централизованное финансирование капитальных вложений и строительства;
- реализация принципа бюджетного федерализма -введение независимости федерального, субъектных и местных (муниципальных) бюджетов и передача прав по формированию и использованию последних соответствующим органам управления;
- отказ от монопольной государственной собственности на средства производства и введение различных форм собственности, что привело к резкому сокращению доли федерального (государственного) бюджета как источника финансирования.
Принципиально изменились состав и структура источников капитальных вложений. В дореформенной системе их было всего два (если не считать доходы колхозов): национальный доход, примерно 25% которого шло на приращение основных фондов производственного и непроизводственного назначения, и фонд амортизации. И тем и другим единовластно распоряжалось государство в лице Госплана. В настоящее время мы имеем дело с множественностью источников капитальных вложений. Это источники бюджетов различных уровней, инвестиционные ресурсы хозяйствующих субъектов, заёмные средства кредитных организаций, различных фондов, иностранные инвестиции, резервы, средства, вырученные от приватизации, выпуска ценных бумаг и другие. Структура инвестиций по формам собственности в процентах к итогу представлена в таблице 2.1.
Анализ данных, приведённых в таблице, показывает, что в современной рыночной экономике России всё возрастающую роль играют институты частной собственности и капитала, частнопредпринимательского сектора и предпринимателя как его главного действующего лица. Существенно изменились и общеэкономические условия функционирования строительства как отрасли материального производства.
Сохранившиеся в 90-е годы и вновь образовавшиеся строительные организации объективно поставлены в условия, когда им жизненно необходим поиск своей ниши на соответствующих рынках. Объективными стартовыми условиями формирования этих рынков, определяемыми сегодняшней и прогнозируемой общеэкономической ситуацией можно считать:
- создание многоукладной экономики, основанной на многообразии форм собственности на средства производства;
- множественность источников капитальных вложений, включающих государственный сектор (федеральный бюджет), муниципальный сектор (муниципальный бюджет), банковские и финансовые структуры (включая страховые и пенсионные фонды); корпоративный сектор (включая корпоративный и частный капиталы), смешанный и зарубежный капиталы, средства населения; - отказ государства от политики полного производственного и социального патернализма, что подразумевает финансирование и производственного строительства, и строительства объектов социальной сферы за счет доходов, получаемых собственниками от своей экономической деятельности; - ликвидация дореформенных организационных структур управления и организации процесса строительного производства; - формирование рынков продукции строительства и промышленности строительных материалов и конструкций; - появление на отечественных рынках зарубежных производителей, обладающих более высокой конкурентоспособностью, чем отечественные производители; - недостаток свободного инвестиционного капитала [2]. Объективные макроэкономические условия формирования региональных ИСК характеризуются в основном существенной пространственной дифференциацией общеэкономических стартовых условий и потенциалов развития строительного предпринимательства и, соответственно, региональных рынков строительства и промышленности строительных материалов и конструкций.
Формирование региональных ИСК в значительной степени зависит от степени концентрации капитала в регионах, природных и экономико-географических факторов (наличия запасов минеральных ресурсов, геополитического положения, уровня экономической развитости региона и т. п.), уровня развития инженерной и социально-бытовой инфраструктур и многих других факторов.
Девелопмент недвижимости как объект управления проектами
Во всех странах с развитой рыночной экономикой недвижимое имущество является таким же товаром, как любой продукт, реализуемый на рынке. В России сложилось традиционное представление, в силу которого недвижимым имуществом является любая постройка, здание, сооружение, то есть любой стационарный объект, который не может быть перемещен в другое место без утраты части присущих ему качеств.
Недвижимость - это земельные участки и все прочно связанные с землей объекты и/или части таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Объекты недвижимости подразделяются на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости.
Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками.
Первичный объект недвижимости - земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения).
Вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).
С точки зрения экономики недвижимости, объект недвижимой собственности - это, прежде всего земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты. В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя основными составляющими - землей и строениями. Однако подобный подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекса связанных с недвижимостью имущественных прав. Рассматривая объект недвижимого имущества как объект собственности, мы должны учитывать права собственности, прежде всего, право владеть, пользоваться и распоряжаться. Применительно к недвижимости - право на продажу объекта недвижимости, на ее использование и сдачу в аренду и на внесение в качестве залога при получении кредита. Очевидно, что имущественные права, связанные с объектом недвижимости, следует рассматривать в комплексе. В дальнейшем, для описания всей совокупности имущественных прав, реализуемых собственником, мы будем использовать понятие пакета прав.
Характерной чертой пакета прав является то, что он обладает стоимостью для собственника. Стоимость полных прав собственности определяется тем доходом, который способен принести объект недвижимости за период своего существования.
В экономической практике достаточно часто складывается ситуация, при которой собственник передает часть своих прав другому лицу, соответственно осуществляя дробление пакета прав. В качестве наиболее типичного примера дробления пакета прав можно привести заключение арендного договора на объект недвижимости. С одной стороны, собственник сохраняет право владения и приобретает права арендодателя. Стоимость этой части пакета прав определяется величиной регулярных арендных платежей и прогнозируемой стоимостью объекта недвижимости на момент истечения срока договора. Также собственник может реализовать свое право распоряжаться объектом недвижимости, осуществив его перепродажу. С другой стороны, право пользования объектом недвижимости переходит к арендатору. Это право будет обладать стоимостью только при определенной экономической ситуации, например, если ставка арендной платы по контракту ниже среднерыночного уровня.
Еще более усложняет пакет прав приобретение объекта за счет заемных средств, например, ипотечного кредита, или более позднее заключение договора залога по объекту недвижимости.
На наш взгляд, наиболее приемлемый подход к определению экономической сущности недвижимости основан на учете трех ключевых элементов, составляющих объект недвижимой собственности - земли, зданий и сооружений и связанных с ними имущественных прав.
Объекты недвижимости имеют существенные специфические черты, которые должны учитываться в процессе управления инвестиционными проектами.
1. Потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов как изменения в системе землепользования; относительный дефицит участков со схожими характеристиками; инфляция и т.п.
2. Износ зданий и сооружений - снижение стоимости рукотворных объектов с течением времени под воздействием окружающей среды, изменений в технологии и прочих внешних факторов.
3. Гибкие условия финансирования приобретения объектов недвижимости. Может быть несколько этапов (слоев) финансирования за счет собственных или заемных средств. Основная сложность учета условий финансирования заключается в необходимости учета фактора времени осуществления финансирования, разнице методов расчета процента, различных частичных имущественных интересов, а также учет системы долевого участия.
4. Раздельные юридические права. Как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимой собственности неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав. Соответственно, каждый объект может иметь различное сочетание юридических прав и интересов.
5.Особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью. В различных странах существуют разные налоговые системы, определяющие особенности взимания налогов с владельцев, продавцов и покупателей объектов недвижимости.
6. Риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости. Чем выше степень осознания риска, тем выше требования инвесторов к доходности операций с недвижимостью.
