Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Жилищная ипотека как объект социально- экономического исследования 13
1.1 - Методологические основы исследования институционализации ипотеки в России 13
1.2. Возникновение и институционализация жилищной ипотеки за рубежом 24
1.3. Формирование института жилищной ипотеки в дореволюционной России 39
1.4.Особенности жилищной ипотеки как социально-экономического института 47
Глава 2. Современное состояние и основные тенденции развития института жилищной ипотеки 65
2.1 Место ипотеки на рынке жилья Российской Федерации 65
2.2 Особенности институтов жилищной ипотеки в регионах России 81
2.3 Развитие потребностей в жилье и потенциальная возможность ипотечных контрактов с населением 97
2.4. Основные противоречия в формировании институциональной системы жилищной ипотеки
Глава 3. Основные пути совершенствования жилищной ипотеки 121
3.1 Роль государства в развитии института ипотечного жилищного кредитования 121
3.2-Технология управления развитием и функционированием жилищной ипотеки 132
Заключение 144
Библиография 154
Приложение 176
- Методологические основы исследования институционализации ипотеки в России
- Возникновение и институционализация жилищной ипотеки за рубежом
- Место ипотеки на рынке жилья Российской Федерации
- Роль государства в развитии института ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, современное Российское государство, отражающее интересы трансформировавшегося общества, в котором уже господствуют рыночные отношения, сложило свои обязательства
предоставлять всем гражданам бесплатное жилье. В настоящее время Конституция Российской Федерации предоставляет лишь абстрактное право на жилье своим гражданам, а на получение бесплатного жилья может рассчитывать лишь небольшой круг лиц, имеющих очень низкие доходы. Остальные решать жилищную проблему путем купли, строительства за свой счет, аренды или найма.
Во-вторых, Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает современные формы бизнеса, одной из которых является ипотека, существование которой можно уверено констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявление новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти по созданию ипотечной системы, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Но при этом, импорто-ориентированная стратегия внедрения экономических моделей, содержащих встроенный макроэкономический механизм, учитывающих конкретную российскую ситуацию и национальные традиции, порождает целый ряд серьезных противоречий в развитии ипотеки в России.
В-третьих, основной целью социальной политики в стране постоянно становится повышение общественного благосостояния. В этой ситуации государство стремится направить «свободную игру частичного корыстного интереса» в такое русло, что бы эта игра не противоречила интересам других людей. В процессе реформирования Российского общества наступил такой
4 момент, когда «социальная надежность» и социальная справедливость являются постоянным требованием времени, а социальный вопрос все больше выступает на первый план. Важнейшим аспектом содержания этого вопроса всегда было обеспечение людей достойными жилищными условиями. Именно поэтому социальный институт, удовлетворяющий эту потребность населения, приобретает особое значение.
В-четвертых, переходный характер процессов, протекающих в российском обществе, сопровождается коренным преобразованием его институциональной основы. Нынешний период реформирования социальной экономической жизни показал со всей очевидностью, что игнорирование институциональных факторов социально-экономического развития влечет за собой весьма неожиданные последствия, среди которых постепенное и неизбежно формирование пропасти между социальной элитой, имеющей доступ к «высшим ценностям», и бедным населением, обделяемым рыночными реформами. От решения этого вопроса зависит в значительной мере достижение политического и социального консенсуса, гарантирующего стабильное развитие страны. Особо значимой в этом смысле является проблема обеспечения населения, одной из основных форм решения которой становится ипотека. Не случайно Президент страны в одном из своих посланий федеральному собранию Российской Федерации подчеркнул необходимость развития ипотеки в стране и отмешл, что она должна стать доступной для людей со средним уровнем доходов.
Степень разработанности темы. За рубежом по вопросам ипотечного кредитования опубликовано достаточно большое количество монографических работ и статей. Среди них особо следует отметить научные исследования Г, Александера, Д. Бейли, П. Роуза, Д. Диамонда, Р* Гобела, Е. Касела, Дж. Крейнера, М. Лейа, К, Редхарда, т,Стейнмеца, Р, Страйка, Ф. Уайта, К. Христофера, С Хьюза, У. Шарпа и многих других, В них достаточно глубоко раскрыта сущность ипотеки, история формирования и развития ипотеки в Европе и США, особенности Европейских и
5 Американских фирм организаций ипотеки, взаимоотношения различных субъектов, реализующих ипотечное кредитование жилищного строительства в конкретных странах мира.
В отечественной литературе до 90-х годов XX века категория «ипотека» встречается в основном в трудах, посвященных анализу экономической системы капиталистических стран, как отражающая один из механизмов эксплуатации, В начале 90-х годов появились первые работы, в которых на основе изучения опыта зарубежных стран предпринимаются попытки обоснования необходимости внедрения ипотеки в России для решения жилищных вопросов. Многие идеи, получившие впоследствии свое развитие в специальной литературе были выражены, прежде всего, в трудах, посвященных проблемам недвижимости, инвестиций и кредитования. Это работы СИ, Абрамова, АЛ. Асаула, ИЛ*. Балабанова, О.В. Белоусова, СП, Гришеева, В.А, Горемыкина, Л Л. Белых, В.В. Кохашенко, А.М. Мухамедьярова , НЛ. Маслова Л.С Валинуровой, В.А. Вишневского, И.А. Рахмана, и др. Специальным предметом изучения ипотеки и ипотечного кредитования, определения дальнейших перспектив их развития занимались и занимаются такие исследователи как В.А. Аверченко В.М Ачанкин, СС Бачурин, ПЛ. Бурлак, БА Горелецкий, ИЗ, Довдиенко, Л,В. Донцова, B.C. Ем, БД Завидов, В.В. Иванов, Н.Б. Косарева, МЛ. Каменицкий ВЛ. Кудрявцев, И.А.Разумова, И.А, Сергеева, АЛІ.Синельников, ЗЛ. Лукина, В.В. Смирнов, Е,Б. Попцова Ю.Ф., АЛ. Ужегов, Ю.Ф. Черняк, ГЛ. Цыпина, Я.В.Щетинин ВХЮжелевский и др.
Во многих работах ипотека подвергается социально-экономическому анализу. Но в абсолютном большинстве из них рассматривается ее правовые аспекты, даются комментарии федеральных законов «об ипотеке» и об ипотечных ценных бумагах, обобщается зарубежный опыт. В социально-экономической литературе в основном исследуются вопросы кредитования, инвестиций, страхования ипотечных рисков, некоторые региональные особенности ипотеки в России, За пределами исследовательской
деятельности до сих пор остаются проблемы, касающиеся жилищной ипотеки как социально-экономического института, а также процесса институционализацни этого феномена. Вместе с тем, без институционализации, т.е. без формирования жилищной ипотеки как социально-экономического института, не возможно решить многие сложные противоречия, сократить негативные последствия жилищного ипотечного кредитования, достигнуть основную цель социальной политики - повышения общественного благосостояния.
Создавшаяся проблемная ситуация определила объект, предмет, цели, задачи, логику и структуру диссертационного исследования.
Объектом исследования является ипотека как форма разрешения жилищной проблемы в России.
Предметом исследования - процесс институционализации ипотеки в период трансформации общественных отношений в нашей стране.
Цели и задачи исследования. Основное целью диссертационного исследования является раскрытие особенностей ипотеки как социально-экономического института, изучение процесса его формирования и развития в период перехода на новые общественные отношения в России. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих научных задач;
определение сущности ипотеки как формирующегося социального института в современной России;
определение роли и значения института ипотеки в повышении эффективности решения жилищных проблем;
обобщение зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования жилищного строительства;
раскрытие региональных особенностей ипотеки как социального института;
определение противоречий в формировании и функционировании института жилищной ипотеки;
7 — разработка основных направлений совершенствования института жилищной ипотеки и выработка технологии управления этим процессом. Теоретическая и методологическая основы исследования.
Исследование осуществлялось на основе принципов и методов
материалистической диалектики и системного анализа, учета конкретной
исторической ситуации сложившейся в стране. Особенность предмета
исследования потребовала необходимость использования
институционального метода, применяемого к изучению социально-экономических явлений.
В процессе работы соискатель опирался на труды классиков экономических, социологических и философских наук, на последние достижения отечественной и зарубежной научной мысли не только по вопросам ипотеки и кредитования, но и в области общей социально-экономической теории, исследования трансформации общественных отношений, институционализма как методологии социально-экономических наук. Это, прежде всего, работы Абалкина Л.Н., Добренькова ВИ, Лапина Н.Н., Львова Д.С., Макарова ВЛ, Заславской Т.Н., Федоренко Н.П., Моисеева Н.Н., Некипелова А.Н., Ивантера В.В., Норта Д.Б., Шастико А,Е., Тамбовцева В.Л., Ядова В.А., Осадчей Г.И., Осипова Г.В., Жукова В.Н., Тощенко Ж.Т. Олейника A.M., Радаева В-В., Полтеровича В.М., и др.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты Российской Федерации, Республики Башкортостан и некоторых зарубежных стран, справочно-статистические материалы Госкомстата Российской Федерации, Республики Башкортостан и муниципальных органов, обнародованные данные Центробанка, отчеты национального банка, данные ИЖК и организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, строительством и продажей жилья, ресурсы сети Интернет, периодической печати, опубликованные результаты различных научных центров по избранной теме. Многие выводы диссертации обоснованы материалами специально проведенного социологического исследования в 2006 году в
республике Башкортостан, в ходе которого было опрошено 1012 человек старше 18 лет. Полученные данные репрезентативны, ошибки не превышают 3%. Применялся также вторичный анализ эмпирических исследований, проводившихся в других регионах, что позволило сравнить полученные результаты для выявления региональных особенностей формирования и развития института ипотеки, В работе использовались методы сравнительного анализа, социологического моделирования, статистической группировки, а также графические изображения и результаты различных форм опроса.
Солидная методологическая база и специальное эмпирическое исследование в их органическом сочетании стали основой диссертационных изысканий- В ходе теоретического изучения современной российской социально-экономической жизни такое сочетание позволило достичь высокого достоверности и обоснованности научных выводов и предложенных практических рекомендаций.
Научна» новизна результатов, полученных автором и выносимых на защиту:
1,, В методологическом плане впервые в отечественной науке разработан и реализован институциональный подход к изучению жилищной ипотеки. Эвристическое значение реализации такого подхода состоит в определении структуры, закономерностей функционирования и развития жилищной ипотеки, представляющей собой институциональную систему, формирующуюся с целью выражения интересов различных субъектов, выражающих их потребности в улучшении жилищных условий,
2. Обобщен опыт институционализации жилищной ипотеки за рубежом, где выделяются два типа ипотечного жилищного кредитования. Первая - одноуровневая германская модель, отличающаяся своей сравнительной дешевизной и простотой в законодательном регулировании. Вторая - двухуровневая американская система, которая эффективно функционирует только в хорошо отлаженной экономической среде, со
9 своими правовыми и институциональными основами. Раскрыта, роль ипотечного кредитования как одного из факторов социального и экономического развития в зарубежных странах,
Определены особенности и основные этапы формирования института жилищной ипотеки в дореволюционной России. Установлено, чтог в дореволюционной России сформировалась развитая жилищная ипотека, которая осуществлялась как государственными банками, так и частными учреждениями- В ипотечных программах предусматривалось обеспечение не только богатых слоев населения, но и менее зажиточного населения, В целом, Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе.
Раскрыта сущность и особенности жилищной ипотеки как социально-экономического института» Уточнено содержание ряда исходных категорий в связи с отсутствием в науке единства в понимании их содержания. Институт ипотечного жилищного кредитования можно определить как организацию системы экономических, финансовых, социальных и правовых отношений в процессе кредитования приобретения жилья под залог недвижимого имущества и его возврата кредитору. Сущность ипотечного жилищного кредитования следует понимать как долгосрочный, обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент, позволяющий получить желаемый уровень жилищных услуг и выгод, представляемых жилищным фондом под будущие доходы,
Предложено структурирование института жилищной ипотеки по разным критериям: по форме кредитования - банковские и небанковские виды кредитования; по форме организации - одноуровневая и двухуровневая системы; по субъектам - кредитор, заемщик, инвестор, продавцы жилья, государственные органы и целый ряд специализированных посредников, каждый из которых преследует определенные цели, и выполняет конкретные функции. Раскрыты особенности, цели, функции каждой из форм кредитования и всех субъектов их реализации.
Выявлена специфика формирования и функционирования схем региональных жилищных ипотек в России, которые в основном направлены на краткосрочное удовлетворение потребностей граждан. До сих пор наблюдается разнообразие форм и механизмов финансирования. В большинстве случаев региональные ипотечные программы ориентированы на собственные бюджетные средства. Но в последние три года во всех регионах наметилась устойчивая тенденция сокращения различий в существующих системах ипотечного кредитования, приобретения и строительства жилья, способствующая формированию жилищной ипотеки как единого социально-экономического института,
Установлено, что около половины населения России хотят улучшить свои жилищные условия через рынок жилья, около 15% могут сегодня включиться в этот процесс, однако лишь 14% населения пользуется жилищной ипотекой. Половина нуждающихся в жилье отмечают, что никогда не смогут собрать необходимую сумму для покупки жилья и возвратить кредит в случае его получения. Показатели доступности жилья в абсолютном большинстве регионов остаются очень высокими. В связи с этим, раскрыты основные факторы, сдерживающие развитие института жилищной ипотеки.
Раскрыты основные противоречия процесса формирования и функционирования институциональной системы жилищной ипотеки. Социологические исследования обнаруживают, что эти противоречия проявляются между спросом населения на жилье и предложением нового и вторичного жилья, между банковскими и небанковскими формами кредитования приобретения жилья, между структурой спроса и предложения по размерам и качеству квартир на вторичном рьшке жилья, между потребностями развития жилищного рынка и отсутствием механизма привлечения в оборот активов страховых организаций и пенсионного фонда, между потребностью юридического обоснования институционализации и недостаточностью разработанных правовых ее норм и нормативов, между
интересами участников жилищной ипотеки и административными органами, а также наличием высокой степени риска для всех участников жилищного ипотечного кредитования.
9. Определена роль государства в развитии института ипотечного жилищного кредитования и разработана технология управления процессом совершенствования института жилищной ипотеки. В технологии управления жилищной ипотекой выделяются два уровня: а) государственное управление федеральными, региональными и муниципальными органами власти и б) управление, осуществляемое самостоятельно субъектами самой системы. Обосновано, что государственное воздействие, носящее в основном косвенный характер, преимущественно должно быть направлено на достижение сбалансированной системы ипотеки, на устранение ее негативных факторов. Это воздействие осуществляется методами денежно-кредитной и налоговой политики, льготирования, стимулирования, установления норм и нормативов, разработкой правовых основ функционирования ипотеки- От выбора наиболее адекватных форм воздействия государства зависит эффективность института жилищной ипотеки.
Теоретическая значимость проведенного исследования заключаются в том, что его основные положения могут быть использованы в качестве научной основы дальнейшей разработки, как проблем институционализации ипотеки, так и ее функционирования и развития- Новые выводы, предложенные в диссертации, обогащают современную теорию ипотеки и открывают новые аспекты ее изучения.
Практическая значимость исследования определяется, прежде всего, тем, что его результаты могут стать основой совершенствования социальной политики, направленной на повышение благосостояния населения путем обеспечения доступности жилья для всех социальных слоев общества, улучшения федеральных, региональных и муниципальных программ ИЖК. Основные идеи, обобщения н конкретные материалы
12 диссертационного исследования могут также найти применение в преподавании различных социально-экономических дисциплин, в организации деятельности органов государственной власти и субъектов ипотечного рынка.
Апробация результатов исследования. Основная концепция и выводы исследования излагались в докладах и выступлениях на различных международных, всероссийских, региональных и республиканских научно практических конференциях и симпозиумах и получили одобрение:
«Трансформация российского общества и актуальные проблемы теории социологии» (Екатеринбург, 2005 г,). «Будущее России: стратегия развития» (Москва, 2005), «Социальные проблемы устойчивого развития региона» (Уфа, 2005), «Актуальные проблемы теории и практики социальной работы» (Уфа.2005) «Проблемы устойчивого развития городов России» (Миасс, 2005), «Приоритетные направления социального и экономического развития республики Башкортостан» (Уфа,2006)> «Социальное пространство Урала в условиях глобализации - XXI век» (Челябинск?2006), «Россия и Башкортостан в условиях глобальных трансформаций» (Уфа, 2007) «Россия и Башкортостан: социально-политическая история и современность» (Уфа, 2007) и др.
По теме диссертационного исследования опубликовано 20 статей, в том числе три в журналах, рекомендованных ВАК, Диссертация обсуждена на заседании кафедры философии Уфимского государственного авиационного технического университета и рекомендована к защите.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений. Общий объем диссертации 174 страниц-
Методологические основы исследования институционализации ипотеки в России
Использование принципов и методов материалистической диалектики и системного подходов в исследовании социально-экономических, политических, духовно-идеологических проблем общества является аксиомой познавательного процесса. Вполне естественно, что кроме этого различные сферы общественной жизни требуют дополнительных специфических своих методов. В исследовании социально-экономических вопросов к ним, в частности, относятся методы историко-сравнительного и корреляционного анализа, статистической группировки и графическое изображение, методы математического и социологического моделирования, различные методы конкретных социологических исследований. Весь этот арсенал является методологической основой исследования и жилищной ипотеки Российской Федерации, осуществляемой в диссертации.
Вместе с тем, в исследовании социально-экономических проблем все больше начинают использоваться новые методы, которые дают возможность открыть совершенно иные аспекты для более глубокого изучения фундаментальных проблем общественной жизни, В этом отношении особо следует отметить институциональный подход, роль которого все больше возрастает в изучении социально-экономических процессов. Дело в том, что социально-экономический процесс можно рассматривать как единство двух взаимосвязанных сторон или аспектов, один из которых принято называть ресурсно-технологическим, а второй - институциональным1, С ресурсно-технологической стороны социально-экономическая жизнь выступает как система способов соединения ресурсов для производства благ и услуг. Институциональный аспект социально-экономической жизни - это аспект, направленный на создание механизма социального упорядочения социально- экономических действий» Такой подход предполагает распространение его и на другие подсистемы общества, включая, в том числе, и такого феномена как жилищная ипотека.
Институционализм, как одно из направлений обществоведческой мысли, предающее особое значение роли, которую играют институты в области принятия и направленности экономических, социальных и политических решений. Первое приближение к определению «социального института» как универсального понятия было предпринято ЭДюркгеймом, под которым он понимал определенные способы социального действия и нормы (образцы) поведения, существующие в обществе вне и независимо от отдельно взятых индивидуумов . В последствие именно этот подход к определению сущности социальных институтов получил дальнейшее развитие в социально-экономических науках.
Институционализм как определенное направление обществоведения сложился в работах таких социологов и экономистов конца XIX и начала XX вв. как ТЛЗеблен, Д.Коммонс, У.Метчел. В методологии этого направления термином «институция», «институт», стали называться явления как экономического, так и внеэкономического порядка - государство, законодательство, общественные организации и структуры, обычаи, семья и т.д. Включение всех этих институтов в круг экономического анализа расширило само толкование экономической науки, что сближало представителей институционализма с немецкой новой исторической школой.
Вообще в институционализме различают две основные ветви: 1) традиционный, или старый и 2) новый, ли неоинституционализм.
Традиционные и новые институционалисты отличаются друг от друга тремя моментами. Во-первых, если «традиционные» институционалисты исследовали экономические проблемы методами других обществоведческих наук, «новые» институционалисты исследуют политические, правовые и другие проблемы методами неоклассической теории, с использованием аппарата современной микроэкономики и теории игр. Во-вторых, если традиционный институционализм базируется в основном на индуктивном методе обобщения частных случаев, то неоинституционализм - на дедуктивном, он использует общие принципы для толкования конкретных явлений. И, наконец, в-третьих, если в центре внимания традиционных институционалистов были действия коллективов, то у «новых» институционалистов - мотивы отдельной личности, поведение индивида.
На всем протяжении своей истории институционалисты подчеркивали общественные мотивы в поведении людей, критиковали концепции автоматического регулирования рыночной экономики. Обращая пристальное внимание на необходимость государственного регулирования экономики, ранние институционалисты явились прямыми предвестниками кейнсианства, подготовили идейную почву, на которой сформировался так называемый новый круг Рузвельта.
В западноевропейских странах институционализм получил распространение после Второй мировой войны на волне усиления монополизации и повышения экономической роли государства. Рекомендации ранних институционалистов о социальном контроле за механизмом воспроизводства были развиты и конкретизированы, в особенности в области планирования,
В настоящее время институциональная экономика и в нашей стране постепенно становится одним из важнейших направлений современной социально-экономической мысли, которая изучает проблемы экономической теории и хозяйственной практики в их взаимообусловленности с институциональными преобразованиями. Действие законов спроса и предложения, динамика экономического роста, функционирование рыночных и административных механизмов, поведение хозяйствующих субъектов, управление деловыми трансакциями и т,д. - все эти явления и процессы зависят от сложившихся в обществе институтов. Основное назначение институтов или, как еще говорят, правил игры, заключается в организации взаимоотношений между людьми в обществе. Игнорирование роли и значения институтов и институциональных изменений, несовместимость экономического реформирования и господствующих в обществе иерархии институтов обрекают экономический прогресс на неудачу1,
В этой связи институциональный аспект экономики, являющийся механизмом социального упорядочивания экономических действий становится чрезвычайно актуальным.
Институциональная экономика готова исследовать как вещи очень мелких, труднозаметных, так и макроэкономических явлений. При этом все эти сугубо экономические явления рассматриваются в тесной связи с теми социально-экономическими и политическими социокультурными институтами, которые функционируют или находятся на стадии формирования. В этом проявляется, прежде всего, эвристическая роль методологических принципов институционализма.
Возникновение и институционализация жилищной ипотеки за рубежом
Политика, направленная на институционализацию ипотеки как системы решения жилищной проблемы, требует изучения опыта организации этого социально-экономического явления в зарубежных странах. Этот опыт свидетельствует о том, что даже само содержание категории «ипотека» в ходе исторического процесса существенно изменялось от отождествления ее с простым закладом до понимания сущности этого феномена как института, отражающего сложные финансово-экономические и социальные отношения между людьми, общественными группами и организациями, преследующими свои цели, деятельность которых регулируется формально-юридическими и неформально-традиционными методами.
Анализ исторической литературы приводит к выводу» что термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в, до нашей эры1 и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заемщику земельной территории, ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в определенной сумме, под выданные ее хозяину взаймы деньги. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч-hypotheka - подставка» подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Таким образом, слово ипотека стала употребляется для обозначения залога. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности о степени обремененности ее долгами. Другими словами, приобретение права собственности на недвижимость осуществлялось уже тогда не просто путем соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось официальный документ о принадлежности имущества продавцу и о его состоянии.
Новое развитие зачатков института ипотека получила в Римской империи. В I в. н.э. создавались первые ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Однако здесь не было ни ипотечных столбов, ни ипотечных книг. При таком отсутствии публичности ипотеки кредитор не мог быть уверен, что имущество уже не было заложено другому лицу. Одновременно это создавало возможность для различных махинаций заемщиком, закладывающим свое имущество-Положительным моментом является то, что еще на начальном этапе зарождения ипотеки в Римской империи государство оказывало некоторую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых, А во П-в. н.э. было уже разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени в Древнем Риме сначала формировался на основе доверия - фидуции, который предусматривал переход залога в собственность кредитора. Кредитор в этом случае имел право возвратить недвижимость должнику после исполнения договора или же продать ее при невозможности выполнения принятых обязательств в срок. В последствии, фидуция приобрела так называемую организацию в виде пигнуса,1 Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Место ипотеки на рынке жилья Российской Федерации
После Октябрьской революции 1917 года, в связи с ликвидацией частной собственности, ипотека утратила свое значение. Достаточно эффективно функционировавшие ипотечные банки, прекратили свое существование и ипотека как специфический институт исчезла из социально-экономической жизни страны. За годы советской власти была создана новая система жилищного финансирования. Её особенность заключалась в централизованном распределение бюджетных средств для строительства государственного жилья и его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Централизация системы финансирования жилищного строительства в условиях острой нехватки жилья дала свои результаты: объём ввода нового жилья неуклонно увеличивался. Если в 1950 году было введено в действие 20,8 млн. м жилья, то в 1960 году уже -56,2 млн. м , в 1970-58,6 млн. м , в 1980-59,4 млн, м2 ив 1990-61,7млн.м2, Предприятия строительного комплекса, будучи государственными по форме собственности, находились в ведении государственных органов. Основная часть жилищного фонда относилась к государственному сектору. Так, в 1990 г. В 61,7% жилищного фонда принадлежал государству и лишь 26,4% - частным лицам2. Государственный жилищный фонд находился в ведении местных Советов народных депутатов и введении министерств, государственных комитетов и ведомств. Жилье, соответственно, представлялось либо напрямую государственным органами, в компетенции которых находился этот процесс, либо через предприятия, где работали нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В течение 7-8 лет семья, нуждающаяся в жилплощади и находящаяся в очереди на улучшение жилищных условий, получала бесплатно государственную квартиру.1
В 1958 году с принятием Постановления Совета Министров о целесообразности создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) появились первые попытки формирования рыночных отношений в жилищном секторе. Возникла возможность улучшить свои жилищные условия семьям за более короткий срок и при этом иметь жилье являющееся частной собственностью. Семьи достаточно активно начали пользоваться ЖСК в связи с тем, что условия кредитования были чрезвычайно выгодны. Процентная ставка была фиксированной и не превышала 2%, сроки кредитования длительными и достигали 25 лет. К началу 1990 г, в жилищном фонде удельный вес жилищно-строительных кооперативов составлял 4%. Однако в этот же период реальные процентные ставки были ниже банковской ставки по вкладам и не покрывали даже официальный уровень инфляции.
В переходный период к качественно другим общественным отношениям формировалась кризисная ситуация и в жилищной сфере как и в других сторонах жизни страны. Эта ситуация характеризовалась следующими основными признаками: — во-первых, снижением объема бюджетных средств, направляемых в жилищный сектор, нх крайне неэффективным в жилищный сектор, их крайне неэффективным использованием; — во-вторых, высокими и нестабильными темпами инфляции, ростом процентных ставок по кредитам; — в-третьих, высоким кредитным риском при долгосрочном жилищном кредитовании в связи с несовершенством законодательства; — в-четвертых, неготовностью банков предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог жилья; — в-пятых, низкой доступностью жилья из-за высокой стоимости.
Эти факторы, как уже отмечалось в экономической литературе, и определили направления новой пилитики Правительства Российской Федерации в сфере жилищного финансирования, основными направлениями которой являются: 1) разработка новой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования; 2) развитие рыночной системы финансирования строительства; 3) привлечение средств инвесторов в жилищную сферу/
Первые итоги политики в жилищной сфере начали осуществляться после принятия Постановления ЦК КПСС и СМ СССР « О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» принятого в марте 1988 г. В этом документе была предусмотрена возможность оформления частой собственности на жилье теми членами жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили свой пай.
Существенные изменения на жилищном рынке связано с принятием Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в июне 1991 года. Этот закон определил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
Первый этап формирования рыночных отношений в жилищной сфере завершился принятием Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который был принят в декабре 1992 г. Он закрепил положеляе о частной собственности на жилье, представил гражданам возможность приобретения жилья в собственность, заложил основы системы ипотечного кредитования.
Второй этап связан с принятием в мае 1992 г. Закона «О залоге», в котором впервые появилось понятие «ипотека», В этот период были приняты различные нормативно-правовые акты, способствующие развитию ипотечных отношений. Предпринимались попытки создания рынка обеспечения недвижимостью ценных бумаг, попытки кредитования в различных формах и расширения государственной поддержки в виде субсидий и создания федеральных целевых программ. Вместе с тем, системность в организации жилищного кредитования ещё не сложилась. Для этого был необходим единый свод законов, который мог бы стать основой для формирования института жилищной ипотеки и её юридического оформления. Гражданский кодекс Российской Федерации, принятый в 1995 г, етап серьезным шагом в этом направлении.
В Гражданском кодексе достаточно четко определены правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других правах на жилые помещения. Многие вопросы, касающиеся недвижимости далее были конкретизированы в федеральном законе « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», принятом в 1997г.
Роль государства в развитии института ипотечного жилищного кредитования
Формирование и эффективное функционирование социально-экономического института жилищного ипотечного кредитования во многом зависит от проведения государством взвешенной, последовательной политики в этой сфере. Система жилищной ипотеки может эффективно функционировать только в своей отлаженной социально-экономической среде, со своими правовыми и институциональными основами большим избытком финансовых средств, высокими доходами граждан, хорошо организованной социальной поддержкой малообеспеченных слоев населения и эффективным государственным регулированием всего процесса ипотечного жилищного кредитования,
Равновесия в системе ипотечного жилищного кредитования можно добиться и с помощью экономических рыночных регуляторов, стихийно действующих па рынке жилья, но оно тогда не будет соответствовать поставленньтх государством целей- Что же касается роли государства в этой области, то оно «состоит, прежде всего, в «смягчении» или «усилении» тех направлений развития жилищного рынка, формирующихся на базе экономических законов, которые способствуют реализации жилищной политики государства. Необходимость государственного участия состоит, в том числе, в приведении интересов экономических субъектов, действующих на рынке, к общенациональным интересам»1.
Система государственной поддержки жилищной ипотеки в той или иной форме существует во всех странах, где они реализуются. Степень государственного регулирования, прежде всего, зависит от уровня экономического развития страны и состояния сложившихся жилищных отношений в ней. Государственная поддержка бывает двух видов; общесоциальная и адресно-социальная. Первая из них направлена на создание и развитие механизма жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике, вторая нацелена на поддержку социальных слоев,
В развитых странах для жилищного ипотечного кредитования создана законодательная база; четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, проводящие операции с ценными бумагами и косвенно регулирующие их деятельность. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы жилищного ипотечного кредита в целом. Государствам развитых стран удалось создать эффективно работающую систему ипотечного кредитования, которая позволила увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большей части населения: активизировать рынок жилья; включить в экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и инвестиции; обеспечить развитие жилищного строительства и, тем самым, одновременно оживить экономику страны в целом.
В связи с этим, государственная политика в жилищном секторе развитых стран, в основном направлена на устранение возможных несоответствий и поддержку социально-незащищенных категорий граждан. Поддержка государства бедных и социально не защищенных слоев общества осуществляется на адресной основе, ее эффективность оценивается объективными критериями, проводятся регулярные социологические исследования ее воздействия на различные секторы жилищного и ипотечного кредитования в том числе.
Совершенно другая ситуация сложилась в развивающихся странах и так называемых странах с переходной экономикой. В последние десятилетия в этих странах были предприняты различные попытки, направленные на решение жилищной проблемы. Но, несмотря на существенный вклад международных организаций в реализацию жилищных программ этих стран, поставленные цели остались не достигнутыми. Как утверждают некоторые исследователи, основной причиной провала в большинстве случаев стала неадекватная система государственной поддержки: она не соответствовала единой цели и была, по сути, политически ориентированным решением, либо позволяла участникам распределения субсидий, наживаться на этом деле. Обо всем этом свидетельствуют: — отсутствие единой государственной политики: в абсолютном большинстве стран одновременно рассматривалось несколько вариантов развития жилищного сектора, что приводило к ненужной конкуренции между ними и подмене первоначальных целей; — фрагментарность государственной поддержки: одновременная реализация нескольких программ жилищного ипотечного кредитования не давала нужного эффекта, так как финансирование со стороны государства было явно недостаточным; — отсутствие объективных ориентиров и показателей оценки эффективности субсидирования; — высокая степень аффилированное различных участников, проявившихся в форме коррупции при распределении субсидий, неадекватной системы управления собранными средствами и т.д. .
В связи с этим Всемирный банк подчеркивает необходимость реализации политики реформирования жилищного сектора в развивающихся странах и странах с переходной экономикой; — создание необходимой институциональной среды для функционирования жилищного сектора и системы жилищного кредитования на рыночных принципах; — создание системы мобилизации временно свободных денежных ресурсов населения для целевого использования на долгосрочной основе в рамках системы жилищного кредитования; — развитие у населения стимулов к использованию разнообразных рыночных инструментов сбережения средств, которые предполагает в свою очередь создание доступа к заемным средствам граждан с относительно невысоким уровнем дохода, кредитования без накопления рисков, целевой характер кредитования1.
Всемирным банком особо подчеркивается, что в развивающихся странах и странах с переходной экономикой, в виду плохого состояния жилищного фонда реализация программ развития жилищного сектора должна быть долгосрочной и ориентированной на вовлечение максимального количества участников. На начальном этапе действия любой программы развития жилищного кредитования необходимо использовать механизмы государственной поддержки, но постепенно роль в развитии жилищного сектора, реализации жилищной программы должна переходить в компетенцию негосударственных организаций, контролируемых и регулируемых государством2.
