Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Роль ипотечной системы в социально-экономическом развитии 10
1.1. Взаимосвязь финансовых рынков и реального сектора экономики. 10
1.2. Механизм движения ипотечного капитала 24
1.3. Ипотека как способ финансирования жилищных инвестиций 37
Глава 2. Цена ипотечного кредита как центральная категория движения ипотечного капитала 54
2.1. Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала 54
2.2. Механизм формирования цены ипотечного кредита (процентной ставки) 59
2.3. Анализ инструментов ипотечного кредитования 77
2.4. Цена ипотечного кредита и платежеспособность заёмщика 85
Глава 3. Формирование и перспективы развития ипотечной системы России. 101
3.1. Адаптация основных моделей национальных ипотечных систем к российским условиям 101
3.2. Инфраструктура российской национальной ипотечной системы. Особенности формирования и развития в России 113
3.3. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих 129
Заключение 156
Список использованной литературы 161
Приложения 174
- Взаимосвязь финансовых рынков и реального сектора экономики.
- Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала
- Адаптация основных моделей национальных ипотечных систем к российским условиям
Введение к работе
Актуальность исследования. Кризис советской плановой экономической системы, начавшийся на рубеже 80-90-х годов XX века, способствовал проявлению ранее скрытых экономических проблем, одной из которых стало сокращение объёмов капиталообразования. Их предпосылками стало сокращение источников государственных долгосрочных вложений, отсутствие в экономике эффективного механизма, позволяющего осуществлять частные инвестиции, а также уменьшение валовых сбережений в России как в абсолютном, так и в относительном выражении. Кроме того, налицо было преобладание краткосрочного капитала, что, с одной стороны, вело к эффекту расширения инвестиций в экономическую систему, но, с другой - затормаживало развитие капиталоёмких отраслей из-за возврата инвестиций через короткое время.
Особенно разрушающие последствия имели дезинвестиции для жилищной экономики: на определенном этапе в ряде городов объёмов финансирования перестало хватать не только для решения жилищных проблем, но и для простого воспроизводства жилого фонда.
Таким образом, дезинвестиции стали тормозом на пути трансформации российской экономической системы.
В настоящее время указанная проблема является не менее актуальной, что определено:
структурными изменениями, происходящими на финансовых рынках в связи с падением спроса на спекулятивные активы, а также повышением интереса инвесторов к долгосрочным инвестиционным инструментам, в том числе к ипотечным ценным бумагам;
отсутствием механизма расширения эффективного платёжеспособного спроса на жилую недвижимость;
необходимостью наращивания налогового потенциала страны посредством расширения как внешних, так и внутренних инвестиций, привлекаемых с помощью механизма движения ипотечного капитала;
- отсутствием гибкой и эффективной программы обеспечения жильём военнослужащих, что не позволяет удовлетворить спрос с точки зрения объёмов, качества жилья и его местоположения, и целым рядом других причин.
Актуальность темы обусловлена также недостаточной изученностью факторов формирования национальной ипотечной системы, а также возрастающей потребностью в проработке инструментария ипотечного жилищного кредитования.
Глубина данной проблемы требует вмешательства государства, одной из стратегических задач которого становится создание специализированного механизма, позволяющего повысить уровень долгосрочности инвестиций и оказать стабилизирующее воздействие на процессы капиталообразования. Указанная цель во многом может быть достигнута посредством создания и развития в России национальной ипотечной системы как механизма финансирования инвестиций в недвижимость.
Степень разработанности проблемы. Теоретическим фундаментом избранной темы послужили научные концепции экономического роста, созданные такими учёными, как Дж.М.Кейнс, Дж.Р.Хикс, Э.Хансен, П.Самуэльсон, Р.Харрод, Е.Домар, Н.Калдор, Дж.Робинсон, Р.Солоу. Ими была изучена природа, механизм и закономерности накопления - национального богатства. Особенности различных факторов экономического роста, в частности процентной ставки, нашли отражение также в трудах К.Маркеа, И.Фишера, М.Фридмена, Д.Ф.Синки. Однако простое заимствование зарубежных концепций без учёта сложившихся условий нашей страны, как показали годы реформ, не даёт желаемых результатов.
В последнее время в отечественной литературе стали появляться ра
боты, посвященные анализу генезиса ипотечной системы, в которых обос
нована её роль как катализатора экономического роста. Среди них необходи
мо выделить исследования В.И.Лимаренко, Г.А.Цылиной, Ю.Б.Ильина,
В.И.Ресина, Л.А.Полякова, В.Н.Пономарева, Е.В.Кудрявцевой,
В.А.Кудрявцева. Вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и на-
5 логообложения жилищно-строительного сектора экономики исследованы в работах И.Е.Тарасевича, С.В.Смолянинова, Е.П.Коптевой, И.А.Курмашова, разработка проблем ценообразования на жилищном рынке содержится в исследованиях В.Е.Есипова, И.В.Липсица. Изучением механизма формирования процентной ставки занимались Л.Г.Батракова, Е.Ф.Жуков, Ю.В.Юницкий и
др.
Вместе с тем в указанной литературе рынок ипотечного капитала как
один из элементов финансового рынка с собственной инфраструктурой не
рассматривается в качестве самостоятельного объекта; не в полной мере опре
делены место и роль ипотечной системы и её влияние на ускорение темпов
* экономического роста. Специальные же работы, посвященные системному
анализу механизма движения ипотечного капитала, в отечественной науке не встречаются.
Всё это порождает необходимость анализа сложившейся практики и теоретического осмысления указанной проблемы.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является изучение механизма движения ипотечного капитала и определение возможности использования ипотечной системы для ускорения социально-экономического развития России.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
выявить основные функции и преимущества ипотечной системы;
уточнить структуру финансового рынка, определив в нём место рынка ипотечного капитала, и раскрыть механизм его движения;
исследовать роль процентной ставки (цены финансовых ресурсов) как главного элемента организации и функционирования рынка ипотечного капитала на микро-, мезо- и макроэкономическом уровне;
осуществить анализ принципов построения зарубежных ипотечных моделей и разработать направления адаптации их к условиям российской экономики;
-разработать методику анализа кредитоспособности ипотечного заёмщика;
-разработать финансово-экономическую модель ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ и предложить рекомендации для её практической реализации.
Объект исследования. Объектом исследования является формирующаяся национальная ипотечная система России.
Предметом исследования выступают финансово-экономические отношения и закономерности функционирования механизма движения ипотечного капитала, как организующей системы перелива финансовых потоков на рынок недвижимости.
Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составили общие закономерности функционирования финансового рынка, описанные в научной литературе разных лет, а также идеи и суждения, изложенные в отечественных и зарубежных источниках.
Исследование осуществлено с использованием универсального метода научного познания - метода диалектики; общенаучных методов - наблюдения, анализа и синтеза, дедукции и индукции, абстрагирования, графического анализа, а также частнонаучных методов - экономико-математического моделирования, расчёта абсолютных и относительных статистических величин.
Эмпирическую базу исследования составляют информационные бюллетени и аналитические материалы Федеральной службы государственной статистики РФ и Ярославского областного комитета государственной статистики, а также фактические материалы, представленные в специализированных изданиях и средствах массовой информации.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:
1. Определена роль ипотечной системы в процессе взаимодействия физического капитала (недвижимости) и финансового капитала, заключающаяся
7 в том, что ипотечная система является механизмом их взаимосвязи и взаимообусловленности, способствующим ускорению социально-экономического развития государства и общества.
2. Разработана вербальная модель механизма регулирования (движения)
ипотечного капитала как организующей системы, в свою очередь состоящей
из соответствующих подсистем - целей, субъектов и способов регулирования.
Определены место и роль цены ипотечного кредита {ставки процента), вначале выражающихся в формировании её под воздействием неценовых факторов соответствующих сегментов финансового рынка, а затем в приобретении ею самостоятельного значения как фактора, определяющего направление и мощность ипотечных финансовых потоков.
Разработана методика оценки платёжеспособности ипотечного заёмщика, позволяющая снизить как материальные, так и временные затраты ипотечного кредитора.
Разработана модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих и служащих армии и флота и сформулированы основные этапы и принципы её практической реализации.
По итогам исследования на защиту выносятся следующие положения:
обоснование роли ипотечной системы в обеспечении экономического роста российской экономики (региональной экономики);
обоснование механизма формирования цены ипотечного жилищного кредита (процентной ставки) и её роли и места в механизме движения ипотечного капитала;
модель взаимосвязи между процессом становления ипотечной системы и процессом расширения налогового потенциала страны (региона);
- система принципов формирования инфраструктуры национальной
ипотечной модели, влияющих на снижение цены ипотечного кредита;
- модель ссудо-сберегательной системы ипотечного жилищного креди
тования военнослужащих и служащих армии и флота.
Теоретическая значимость. Выводы, полученные в работе, могут применяться для дальнейшего исследования механизма движения ипотечного капитала и функционирования ипотечной системы в различных подсистемах национальной экономики. Теоретическая значимость полученных результатов состоит также в научном обосновании новых способов финансирования строительства жилья для военнослужащих в условиях формирования профессиональной армии.
Практическая значимость выполненного исследования заключается в возможности использования основных положений и выводов:
для разработки целевой программы ипотечного жилищного кредитования в Ярославской области и других регионах России;
для создания и функционирования новых элементов ведомственной ипотечной системы Министерства обороны РФ;
для совершенствования работы государственных, региональных, муниципальных органов управления по реализации процесса ипотечного жилищного кредитования граждан;
в создании методик по анализу платёжеспособности ипотечных заёмщиков для коммерческих банков;
в деятельности органов Министерства обороны и департамента полевых учреждений Банка России по совершенствованию системы обеспечения военнослужащих жильем;
в учебном процессе финансово-экономических вузов.
Апробация работы. Теоретические и методические разработки доведены до практических рекомендаций и реализованы в «Концепции организации долгосрочного жилищного кредитования в Ярославской области», а также использовались при разработке пакета документов программы ипотечного кредитования в ООО «Пошехонский региональный сельскохозяйственный Банк».
Основные положения диссертационного исследования докладывались на республиканской научно-практической конференции «Федеральная и ре-
9 гиональная жилищная политика на современном этапе российских экономических реформ» (администрация Ярославской области, февраль 2001 г.), а также на межрегиональной научной конференции «Молодежь и экономика» (Ярославль, ЯВФЭИ, 2002 г.)
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 4-х научных и 4-х депонированных работах общим объёмом 4,53 п.л.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и приложений. Основной текст диссертации изложен на 173 страницах компьютерного текста. Список использованной литературы включает 151 наименование.
Взаимосвязь финансовых рынков и реального сектора экономики
Всякая экономическая система призвана решать пять фундаментальных вопросов : (1) сколько следует производить? - проблема объёма производства; (2) что следует производить? - проблема наиболее полного удовлетворения потребностей; (3) как эту продукцию следует производить? - проблема выбора технологии; (4) кто должен получить эту продукцию? - проблема распределения; (5) способна ли система адаптироваться к изменениям? - проблема самоорганизации и управляемости.
Способы решения этих вопросов предопределены типом экономической системы. Более высокую эффективность в их решении показала рыночная система. Два аргумента, подтверждающие это, заслуживают особого внимания.
Во-первых, рыночная экономика способствует эффективному распределению ресурсов. Конкурентная среда направляет ресурсы в производство тех товаров и услуг, в которых общество больше всего нуждается. Она способствует применению наиболее эффективных технологий.
Во-вторых, рынок наилучшим образом координирует деятельность множества экономических субъектов с помощью механизма конкуренции.
Наряду с этим рыночную экономику упрекают в тенденции к монополизации, к истощению природных ресурсов, к слишком неравномерному распределению доходов и во многом другом, что требует государственного вмешательства. Тем не менее именно положительные стороны рынка совместно с ограничительными действиями государства в отношении его недостатков позволяют вот уже не одно столетие развиваться экономическим системам, основанным на свободе предпринимательства и конкуренции.
Особая роль в организации рыночной экономики принадлежит денежному рынку. Основное предназначение денег традиционно заключается в облегчении обмена товаров. Объём трансакционных издержек, которые минимизируются в силу использования в современной экономике денег, трудно даже представить. Это поистине огромная экономия. Вторым важнейшим преимуществом применения денег является способность к оценке стоимости товаров: бесконечное количество пропорций обмена в бартерной экономике заменено сравнением стоимости этих товаров с лишь одним понятным каждому всеобщим эквивалентом обмена - деньгами, точнее, с одной денежной единицей.
Роль процентной ставки в движении ипотечного капитала
Возрастание мобильности капиталов своей обратной стороной имеет ускорение процесса выравнивания средней нормы прибыли в масштабах всей экономики. Внешне это выражается в усреднении доходности всех типов инвестиций, которая начинает колебаться вокруг ставки ссудного процента. Последний и определяет эффективность инвестиций.
Именно поэтому процентная ставка является отправной точкой в механизме движения ипотечного капитала. С одной стороны, она регулирует взаимоотношения на рынке ссудного капитала между кредитором и заёмщиком, с другой - является индикатором при определении собственниками (инвесторами) средств выгодности вложения в ипотечные ценные бумаги, что впоследствии приводит к переливу капитала. Фактически норма процента служит показателем взаимодействия финансового рынка и рынка реального капитала, а также выступает связующим звеном между ними.
Для того чтобы разобраться в сущности такого явления, как процентная ставка, обратимся к следующим экономическим теориям.
Марксистская экономическая теория. Согласно ей появление категории процента становится возможным в результате того, что высокий уровень производительных сил приводил к созданию некоторой массы продуктов, превышающей личные потребности хозяйствующего субъекта. Существование прибавочного труда и прибавочного продукта позволяло дающему взаймы требовать возврат ссуды с приращением, вследствие чего собственник денежных средств превращал их в капитал с помощью процента.
Потребительная стоимость денег, предоставляемых в ссуду «состоит как раз в той прибыли, которую они производят, будучи превращены в капитал»35. Отношения по поводу процента принимают форму торговли денежным капиталом, в результате чего процент, как любая цена, становится результатом торга между функционирующим и денежным капиталом. Механизм формирования процента соответствует не стоимости, а выражаемой ценой потребительной стоимости ссужаемых денег как средства присвоения чужого труда. Вокруг цены разворачивается конкуренция денежного и функционирующего капитала, что и представляет собой механизм формирования уровня процентных ставок. «При купле-продаже отдаются деньги, а не их стоимость, которая возмещается в форме товара»36. Именно поэтому цена, возникающая в кредитной сделке, где товарная и денежная формы стоимости не противостоят друг другу, не может быть обычной ценой, денежным выражением стоимости, а является иррациональной ценой потребительной стоимости ссужаемых средств.
Как утверждал К.Маркс, среднюю норму процента в отличие от постоянно колеблющихся рыночных ставок невозможно определить каким-либо законом. При этом соотношение спроса и предложения не играет никакой роли. Нет причины, по которой средние условия конкуренции, равновесие между ссужающими и заёмщиками определяли бы для кредитора конкретную величину ставки процента на его капитал. Один и тот же капитал выступает как ссудный (для кредитора) и как торговый (для заёмщика - функционирующего капиталиста). Как эти два лица делят полученную прибыль - это «чисто эмпирический, относящийся к царству случайностей факт» .
Адаптация основных моделей национальных ипотечных систем к российским условиям
Важнейшей задачей развития системы ипотечного жилищного кредитования является создание и применение его наиболее эффективных форм и методов. С данной проблемой сталкиваются многие страны мира, опыт которых целесообразно учитывать при исследовании особенностей формирования российской национальной ипотечной системы.
Рассматривая существующие варианты, можно выделить две основные группы:
— ипотечные системы, основу которых составляет «расширенно открытая модель»;
— ипотечные системы, базирующиеся на «сбалансированно-автономной модели».
Расширенно-открытая модель — это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Ее реализация может быть осуществлена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка и, как правило, при определённом содействии государства и выражается в том числе в его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жёсткого баланса между ценой эмитированных, обращающихся в каждый момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.
Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка финансовых капиталов, не зависимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена существенному влиянию со стороны общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому подобный вариант имеет широкое применение в странах с устойчивой экономикой. В своём развитии он достиг наибольшего масштаба в США.
Принцип американской модели состоит в том, что человек с определённым уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жильё, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости собственными денежными ресурсами. Оставшаяся часть покрывается заёмными деньгами специализированного кредитного учреждения, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита зависит от ежегодного дохода заёмщика и избранного типа ипотеки и осуществляется обычно в течение 15-30 лет.
