Содержание к диссертации
Введение
Методические основы регулирования и определения стоимости объектов недвижимости. 11
1.1. Управление собственностью в рыночных условиях. 11
1.2. Методические подходы к оценке стоимости имущества и имущественных прав предприятий. 34
1.3. Обзор рынка недвижимости в г. Москве. 48
2. Механизм регулирования оценки на рынке недвижимости. 58
2.1 Факторы, влияющие на стоимость имущества. 58
2.2. Методы оценки имущества. 65
2.3. Технология оценки имущества. 87
3. Развитие механизма управления государственным и муниципальным имуществом на основе регулирования его оценки. 100
3.1. Оценка рыночной стоимости предприятий. 100
3.2. Оценка земельных участков 114
3.3. Повышение эффективности управления имуществом предприятий на базе его оценки. 128
Заключение. 141
Список литературы. 145
- Управление собственностью в рыночных условиях.
- Факторы, влияющие на стоимость имущества.
- Оценка рыночной стоимости предприятий.
Введение к работе
Новые экономические и политические реалии в жизни страны привели к необходимости изменения механизма управления государственным, муниципальным имуществом, а также имуществом, находящимся в частной собственности, на основе оценки рыночной стоимости этого имущества.
Более десяти лет государство ориентировалось на создание частного сектора в экономике путем разгосударствления и приватизации государственной собственности. Но даже после массовой приватизации и разгосударствления у государства осталось большое количество государственной и муниципальной собственности. Органы управления этой собственностью ответственны за его эффективное использование, за определение его объективной стоимости на формирующемся рынке. Однако оценка стоимости до настоящего времени не стала важнейшим элементом механизма управления не только государственным и муниципальным имуществом, но и имуществом, находящимся в частной собственности. Поэтому отсутствие рыночной оценки собственности ведет к потере управляемости имуществом предприятий и организаций различных форм собственности, к дальнейшему устранению государственных органов от эффективного управления имуществом и к постоянным сложностям при формировании государственного и местных бюджетов. Без оценки недвижимости и особенно земли невозможно ни нарастить активы предприятий, ни увеличить их капитализацию.
За рубежом оценка стоимости имущества любого предприятия представляет не просто определение его продажной цены, по которой собственность переходит в руки другого собственника в результате сделок купли-продажи. Процессы слияния и поглощения кампаний, ускорившиеся в западной экономике в процессе глобализации, развитие системы кредитования и страхования имущества и другие процессы требуют достоверной оценки собственности, причем рыночной оценки, которая складывается на конкурентном рынке. Кроме того, определение рыночной стоимости имущества позволяет хозяйствующим субъектам оценить эффективность управления этим имуществом.
В России оценка имущества стала широко применяться в ходе осуществления разгосударствления и приватизации государственных предприятий. Возникший в последние 2-3 года вал недружественных слияний и поглощений, ложных банкротств, силовых захватов чужой собственности, вызваны непродуманной приватизацией, в которой не участвовала земля, особенно очень дорогая земля московская.
При этом чаще всего, особенно на ранних этапах приватизации, за основу оценки принималась откорректированная балансовая стоимость имущества, использовался затратный подход к оценке имущества, а это не позволяло получить реальную оценку стоимости предприятий.
В настоящее время для получения достоверной рыночной оценки имущества в хозяйственной практике помимо традиционного затратного подхода стали более широко использовать применяемые в западной практике сравнительный и доходный подходы к оценке. И такая оценка дает хорошие результаты. Однако использование зарубежных подходов и методов оценки в современных российских условиях порождает ряд сложностей, приводит к затруднениям в их применении, что мешает интеграции российской экономики в мировую экономику.
Возникший в последние годы вал недружественных слияний и поглощений коммерческих организаций, ложных банкротств, силовых захватов чужой собственности, вызваны непродуманной приватизацией, в которой не участвовала земля как объект приватизации. Особенно очень дорогая земля — московская. С мая 2003 г. со дня принятия Земельного кадастра в Москве усилились корпоративные войны и стала происходить массированная скупка акций промышленных предприятий и иных объектов недвижимости, находящихся на дорогой московской земле..
Самого пристального внимания требует уточнение понятийного аппарата, обслуживающего сферу имущества и имущественных отношений и особенно сферу недвижимости.
Степень изученности темы. К настоящему времени в российской науке появилось достаточно большое количество научных публикаций, посвященных исследованию различных аспектов управления государственной, муниципальной и частной собственностью. Среди них работы таких отечественных ученых как Абалкин Л, И., Бадалов Л.М., Бакатин Д.В., Беляев С.Г., Бусов В.И., Глазьев С.Ю., Григорьев В.В., Киперман Г.Я., Кошкин В.И., Коханенко В.В., Львов Д., Райзберг Б.А., Рутгайзер С.Е., Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Шупыро В.М. и др. Несмотря на значительное количество научных публикаций, авторами до настоящего времени не снята определенная противоречивость применяемой терминологии, допускаются неадаптированные к российским условиям рекомендации по использованию зарубежных методических подходов и методов к оценке имущества, не предложены эффективные решения по применению рыночной оценки имущества в механизме управления государственным и муниципальным имуществом. Эти обстоятельства предопределили постановку цели и задач диссертационного исследования в рамках избранной темы.
Целью диссертационного исследования является разработка концептуальных подходов и методических рекомендаций по изменению системы управления недвижимым имуществом (государственным, муниципальным, частным) на основе его оценки.
Реализация цели исследования потребовала научной разработки и практического решения следующих задач:
1. Уточнить и развить понятийный аппарат, в частности, уточнить экономическая сущность таких понятий как: «имущество»,
«недвижимость».
2. Исследовать понятие рыночной стоимости имущества и выявить взаимосвязь между рыночной и другими видами стоимости.
3. Определить факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости имущества.
4. Проанализировать использование в России различных подходов и методов оценки имущества предприятий и выявить методы оценки, наиболее адекватные российским условиям.
5. Выявить особенности оценки стоимости государственных унитарных предприятий, имущественных комплексов и отдельных объектов недвижимости.
6. Показать оценку земельных участков.
7. Определить направления совершенствования механизма управления имуществом на основе его оценки.
Объектом исследования является процесс управления имуществом в условиях реформирования экономики на основе оценки государственного и муниципального имущества на примере субъекта РФ - г. Москвы.
Предметом исследования выступают совокупность экономических, правовых, организационных отношений, возникающих в процессе оценочной деятельности различных хозяйствующих субъектов, и при использовании ее результатов в управлении различными видами имущества.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов по теории рыночной экономики, государственного и муниципального управления, регулирования и оценке имущества; научные и методические публикации в общей и специализированной периодической печати по изучаемой проблеме, законодательные и нормативные акты федеральных органов власти Российской Федерации и субъекта РФ - г. Москвы, нормативные акты министерств и ведомств, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров.
Информационной базой диссертационного исследования послужили официальные данные Госкомстата РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Российского Фонда федерального имущества, Московского комитета по управлению имуществом, Москомстата, а также работы по оценке конкретных объектов недвижимости, выполненных различными организациями.
При решении теоретических и прикладных задач автором диссертации были использованы общенаучные методы исследования, включая методы логического, системного и сравнительного анализа, а также методы статистического и финансового анализа.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке концептуальных основ изменения системы управления государственным и муниципальным имуществом на основе его оценки и в обосновании конкретных методических решений по совершенствованию оценочной деятельности и отработку механизма регулирования оценки на рынке недвижимости.
Основные элементы научной новизны, разработанные лично автором и выносимые на защиту:
1. уточнено содержание и взаимосвязь понятий «имущество», «собственность», «недвижимость», выявлены их особенности как объекта управления и рыночного оборота;
2. обоснована особая роль оценки стоимости имущества в механизме управления государственным и муниципальным имуществом как важнейшего элемента повышения эффективности и конкурентоспособности предприятий;
3. выявлены основные факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости имущества предприятий;
4. доказано, что государственное регулирование процессов, происходящих на рынке недвижимости, должно усиливаться на основе оценки имущества;
5. даны рекомендации по совершенствованию механизма регулирования оценки на рынке недвижимости (организационно-правовое регулирование оценочной деятельности, методы оценки имущества, технология регулирования и оценки имущества);
6. определены возможности использования различных подходов и методов оценки имущества предприятий, выявлена степень их влияния и пределы использования в современной отечественной практике.
Теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования. Основные положения и выводы диссертации развивают направления и механизм регулирования оценки на рынке недвижимости, отражают специфику условий трансформации российской экономики на пути к рынку. Исследования, связанные с вопросами управления имуществом на основе регулирования его оценки обеспечивают государственные структуры программой мероприятий по повышению экономической эффективности государственного воздействия на регулирование использования собственности в стране.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанные автором практические рекомендации могут быть использованы законодательными и исполнительными органами всех уровней власти, Министерством имущественных отношений РФ, Российским Фондом федерального имущества, Комитетами по управлению имуществом и Фондами имущества субъектов Федерации и муниципальных образований. Предложения автора могут быть применены в практической оценочной деятельности, в учебном процессе вузов в процессе подготовки и переподготовки специалистов по оценке собственности, а также специалистов в области государственного и муниципального управления.
Апробация результатов работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на ряде научных и научно-практических конференций, в том числе на Ш международном социальном конгрессе «Глобальная стратегия социального развития России: социологический анализ и прогноз», а также на конференции «Инвестиции в недвижимость Москвы».
Основные положения работы были использованы в деятельности автора в Минимуществе РФ, в Московском комитете по управлению имуществом, в деятельности оценочных компаний, о чем имеются соответствующие справки.
Разработанные рекомендации по выявлению факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости недвижимого имущества и по совершенствованию механизма регулирования оценки на рынке недвижимости были использованы при оценке имущественного комплекса, объектов незавершенного строительства, отдельных объектов и оценке земельных участков в г. Москве, проводимых с участием автора.
Содержание диссертационной работы отражено в 2 научных публикациях общим объемом 2,5 п.л.
Поставленная цель и задачи исследования определили логику построения диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулирована цель и задачи, определены объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе - «Методические основы регулирования и определения стоимости объектов недвижимости» - автор раскрывает сущность, структуру и особенности государственного, муниципального имущества как объекта управления и рыночного оборота, рассматривает управление собственностью в рыночных условиях, анализирует методические подходы к оценке стоимости недвижимого имущества предприятий, а также факторы, влияющие на стоимость имущества в российских условиях.
Во второй главе - «Механизм регулирования оценки на рынке недвижимости» - проводится подробный анализ различных сторон регулирования оценочной деятельности; изучаются методы оценки имущества, используемые в настоящее время в практике оценочной деятельности, сравниваются и достоинства и недостатки, выявляются особенности их применения; рассматривается технология регулирования и оценки имущества предприятий.
В третьей главе — « Развитие механизма управления государственным и муниципальным имуществом на основе регулирования его оценки» - даны предложения по использованию различных подходов и методов оценки рыночной стоимости предприятий, оценке земельных участков, а также о путях повышения эффективности управления имуществом предприятий на базе его оценки.
В заключении обобщены результаты проведенного исследования, сформулированы основные выводы и предложения по затронутым в диссертации проблемам.
Работа изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит две таблицы и один рисунок. Список литературы включает 103 наименования.
Управление собственностью в рыночных условиях.
Управление собственностью в рыночных условиях с учетом специфики нашей страны — одна из наиболее сложных и мало разработанных проблем в экономической науке. С собственностью непосредственно связаны экономические интересы каждого члена общества. Собственник имущества и в первую очередь средств производства получает все или весомую часть своих доходов от собственности.
Собственник средств производства, как правило, управляет процессом воспроизводства. В руках собственников находится реальная экономическая и политическая власть в стране.
Владение собственностью должно рассматриваться как единство прав и ответственности за эту собственность. И такой подход необходим не только в рамках научного анализа проблем собственности, но прежде всего для хозяйственной практики. Ведь сегодня уже очевиден размах разрушительных последствий для страны от деятельности безответственных владельцев собственности. Вывоз капиталов за границу при их острой нехватке внутри страны, вал ложных банкротств (Нижегородский масложировой комбинат, Таганрогский завод «Красный котельщик» и многие другие), целенаправленное разорение эффективных предприятий и т. п. - это примеры действий безответственных владельцев собственности. Такая ситуация с управлением собственностью в стране требует усиления контроля за ее использованием со стороны государства.
Деление общества на собственников и несобственников порождает острые противоречия между ними. У каждой из сторон имеются свои сторонники как среди ученых, так и политиков. И поскольку собственники имеют больше возможностей для привлечения на свою сторону защитников, то их количество больше на стороне тех, кто является субъектом господствующей формы собственности в настоящее время. Это затрудняет поиск объективной истины в определении экономической сущности, содержания собственности, рационального сочетания ее различных форм, механизма управления собственностью. А критический анализ проблем трансформации собственности в переходный к рынку период нередко подменялся «идеологической войной» между противниками и сторонниками государственной и частной форм собственности.
Значение анализа проблем собственности, управления ею в условиях реформирования экономики в значительной мере объясняется еще и тем, что реально никто не несет ощутимой экономической ответственности за эффективное использование, воспроизводство и преобразование государственной собственности в иные формы собственности и за неэффективное управление собственности, оставшейся в руках государства, субъектов Федерации и муниципалитетов. А это означает утрату эффективного мотивационного механизма управления собственностью.
Собственность и управление собственностью является одним из основных средств реализации социально-экономической политики страны.
Управление собственностью — комплекс административных, экономических, законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности населения страны.
Государство в отношениях собственности выступает в двух аспектах:
- властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обременяющей всех собственников и хозяйствующих субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию собственности;
- собственника, действующего на рынке. Хозяйственная деятельность государства ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного оборота.
Факторы, влияющие на стоимость имущества.
Провести адекватную оценку стоимости имущества невозможно без анализа всех факторов, влияющих на формирование стоимости имущественного комплекса.
В наиболее общем виде все факторы, влияющие на формирование стоимости имущественного комплекса и на отклонение цены от стоимости, можно разделить на следующие группы: физические, экономические, социальные и политические (административные), ключевыми из которых являются первая и вторая группы.
Рассмотрим влияние группы физических факторов. К ним можно отнести, прежде всего, географическое местоположение недвижимого имущества, а также характеристику этапа жизненного цикла развития территории.
Географическое местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка, на котором расположен имущественный комплекс, принятым в данной местности условиям землепользования, социально-экономической и административной среде.
Физические параметры участка, на котором расположен имущественный комплекс, характеризуются природными и экологическими условиями. Природные условия определяют характеристику климатических условий, топографию территории, характеристику почв, рельеф местности, качество грунтов и прочих инженерно-геологических условий, наличие строительных материалов в регионе и др. Они определяют возможности развития имущественного комплекса, например, нового капитального строительства.
Экологические условия определяют возможности обеспечения пригодности к жизни среды, в которой находится имущественный комплекс.
Они могут характеризоваться климатическими и санитарно-гигиеническими параметрами.
Чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса на данной территории важно еще точно определить на каком этапе цикла развития находится данная территория. Например, оценивается имущественный комплекс (предприятие) легкой промышленности, находящееся в сложной финансовой ситуации из-за падения спроса на ее продукцию. Если на территории ее местоположения начинается бурное развитие предприятий других отраслей народного хозяйства, то начинается рост занятости населения, увеличиваются его доходы, растет жизненный уровень. Следовательно, местоположение оцениваемого имущественного комплекса (предприятия) вступает в стадию роста. В этой связи закономерно ожидать увеличения спроса на продукцию предприятия легкой промышленности. Очевидно, что в этих условиях вполне возможен рост заинтересованности потенциальных инвесторов в покупке предприятия, а, следовательно, и стоимости его имущественного комплекса.
Хотя местоположение для конкретного объекта недвижимого имущества является неизменным, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость имущества. Недвижимое имущество всегда находится в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеет свою значительную специфику.
Оценка рыночной стоимости предприятий.
В отечественной практике оценки имущества предприятий встречаются случаи, когда оценка имущества производится на базе, отличной от рыночной стоимости. Это касается, прежде всего, оценки имущества государственных унитарных предприятий.
Российским законодательством предусмотрен такой субъект хозяйственной деятельности как государственное унитарное предприятие. Такое предприятие не является собственником закрепленного за ним имущества, а его единственными учредителями и владельцами имущества, которым оно наделяется, выступают Российская Федерация или субъект Российской Федерации. Участие Российской Федерации в унитарном предприятии основано на праве государственной собственности, в силу которого оно является собственником предприятия как имущественного комплекса.
В настоящее время в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия.
Министерство государственного имущества Российской Федерации наделяет унитарные предприятия имуществом, относящимся к федеральной собственности, согласовывает вопросы распоряжения недвижимым имуществом унитарных предприятий, ведет их реестр, решает вопросы реорганизации унитарных предприятий, осуществляет контроль за эффективностью использования имущества, закрепленного за унитарными предприятиями.
Количество унитарных предприятий весьма значительно, но основная их деятельность не всегда отвечает интересам государства. В настоящее время в федеральный реестр вписано 9846 ФГУП, которые распоряжаются сотнями тысяч объектов недвижимости1.
В федеральной собственности в настоящее время находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн. кв. метров, из них почти 60% (около 200 млн. кв. метров) находятся в ведении государственных предприятий. Использование такого имущества затруднено в связи со статусом государственных унитарных предприятий. И хотя доходы от аренды этого имущества возрастают, фактически эти цифры несопоставимы с реальными возможностями по его использованию.
По словам руководителя территориального агенства Минимущества по г. Москве Т. Найденовой, рыночные арендные ставки позволят, увеличить доходы от использования в Москве федеральной недвижимости не менее, чем на 40%2.
В число действующих унитарных предприятий входят и предприятия, подлежащие приватизации, но не приватизированные по ряду причин (в основном в силу низкой ликвидности их имущества). Законодательство, ориентированное на массовую приватизацию, не смогло учесть экономические особенности всех объектов приватизации и предусмотреть особый порядок приватизации для государственных унитарных предприятий.
Между тем, обременительность имущества, находящегося в их пользовании, для бюджета страны очевидна, так как их отдача бюджету не соразмерна масштабам их имущества. Государство планирует в ближайшие годы преобразовать примерно 7-8 тысяч ФГУП, оставив за государством имущество, необходимое для выполнения только стратегических и социальных задач. Закреплению за государством подлежат предприятия, обеспечивающие оборону и безопасность страны, работающие в сфере
