Содержание к диссертации
Введение 3
Глава X. Административно-правовые аспекта перехода
права собственности на жилые помещения как
на объект недвижимости
Административно-правовая природа перехода права собственности на жилые помещения 12
Административно-правовая охрана права собственности на жилые помещения 24
Глава II. Административно-правовой механизм перехода права собственности на жилые помещения
Понятие и структура административно-правового механизма 60
Субъекты административно-правового механизма 75
Процесс функционирования административно-правового механизма 91
Глава III. Основные направления совершенствования
административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения
1. Государственная поддержка граждан в
приобретении жилья 116
Государственный учет жилищного фонда 132
Государственная поддержка кондоминиумов жилья 144
Заключение 162
Приложения 17 6
Список использованной литературы 187
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Изменение правового регулирования жизнедеятельности общества, появление новых институтов права и кардинальное реформирование экономики в нашей стране логически повлекли за собой необходимость тщательного изучения происходящих процессов с целью создания действенной и сбалансированной государственно-правовой системы.
С принятием 04.07.1991 г. Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" была заложена правовая основа приватизации жилья, определяемая как бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования (ст.1 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ"). Указанная передача, согласно статьи б данного закона осуществляется местной администрацией; предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Вместе с тем статьей 8 Конституции РФ, статьей 3 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ", статьей б Закона РФ от 24.12.92 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и статьей 288 Гражданского кодекса РФ от 30.11.94 г. закрепляется частная собственность на жилые помещения, в соответствии с чем недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в част-
ной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере, либо ее части, имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Одной из актуальных проблем в связи с осуществляемой приватизацией и законодательным закреплением права частной собственности является административно-правовое регулирование процесса перехода прав собственности на жилые помещения. Актуальность указанной проблемы определяется ее огромной практической значимостью в процессе стабилизации рынка недвижимости как одного из основных сегментов экономической основы рыночной экономики в нашей стране, а также в построении административно-правовой системы, обеспечивающей защиту и должную реализацию, в порядке
установленном законодательством, имущественных прав физических и юридических лиц на недвижимость в жилищной сфере. Имея гражданско-правовые корни, данная проблема исключительно важна и с административно-правовой точки зрения.
Статья 40 Конституции РФ закрепила право каждого на жилище и невозможность произвольного лишения жилища; п.2 данной статьи в свою очередь возложил на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанности по созданию условий, необходимых для осуществления права на жилище. Тем самым конституционно определена важность создания и должного функционирования административно-правового механизма реализации права на жилище. Поскольку административно-правовой механизм реализации права на жилище неотделим от вопроса перехода права собственности на жилые помещения, представляется важным и заслуживающим детального рассмотрения вопрос административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения.
Актуальность изложенных выше проблем, представляющих научный и практический интерес, и недостаточная их разработанность предопределили выбор темы настоящий работы.
Учитывая общественную значимость проблемы административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения, представляется необходимым обязательное вмешательство государства в указанный процесс, выработка здесь четкой стратегии, так как оно прежде всего заинтересовано в ох-
ране прав владельцев жилья как гарант неприкосновенности и сохранности отношений собственности.
Целью настоящего исследования является повышение эффективности административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения.
Цель диссертации достигается путем решения следующих основных задач:
на основе анализа монографической литературы, законодательства по указанной проблеме, правоприменительной практики сформулировать понятие административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения, обосновать его социальную ценность как правовой категории, содержание и значение для субъектов указанного механизма и общества в целом;
детально проанализировать соответствующую область законодательства с целью определения доли институтов административного права в регулировании процесса перехода права собственности на жилые помещения;
выявить и охарактеризовать административно-правовую природу перехода права собственности на жилые помещения как на объекты недвижимости;
рассмотреть специфику административно-правовой охраны права собственности на жилые помещения и реализации административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения;
определить и исследовать направления совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения;
разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства, регламентирующего процесс перехода права собственности на жилые помещения.
Определяя объектом исследования правоотношения, возникающие при административно-правовом регулировании процесса перехода прав собственности на жилые помещения, автором в рамках диссертации использованы общенаучные и частно-научные методы познания, изучения явлений в их естественно-историческом развитии, в частности, теория познания, системный подход, логический и статистический методы, а также контент анализ, экспертный опрос и др.
Применение историко-логического метода позволило привлечь в качестве теоретической базы труды из различных отраслей знаний русских и зарубежных авторов, таких как Кондратьев Н.Д., Леонтьев В., Абалкин Л., Ламперт X., Маклонелл К.Р., Брюс Л., Фридман Д.Ж. и др.
Специальному изучению подверглись работы ученых администрати-вистов, управленцев и государствоведов. Среди них можно назвать труды Алехина А.П., Атаманчука Г.В., Бачило И.Л., Бахра-ха Д.Н., Веремеенко И.И., Козлова Ю.М., Козловой О.В., Колонта-евского Ф.Е., Коренева А.П., Кисина В.Р., Лазарева В.М., Лебедева М.П., Лунева Н.Е., Манохина В.М., Масленникова М.Л., Попо-
ва Л.Л., Пискотина М.И., Резвых В.Д., Розина Л.М., Тихомирова Ю.А., Туманова Г.А., Ямпольской Ц.А. и др.
В процессе написания данной работы использовался также личный опыт автора, работающего в течение ряда лет руководителем юридического отдела одной из крупных фирм, оказывающей на коммерческой основе различные посреднические, в т.ч. юридические услуги на рынке недвижимости.
Предметом диссертации является собственно административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения.
Границы исследования определяются с учетом его новизны и большого объема теоретического и практического материала, требующего научной обработки. В диссертации освещаются проблемы административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения физических и юридических лиц.
Новизна исследования состоит в том, что круг рассматриваемых проблем, пути их решения, выводы и предложения автора по названной теме осуществлены впервые. В рамках этого труда сформулированы выводы и предложения, представляющие научный интерес для теории и практики административно-правового регулирования новых общественных отношений, возникающих в процессе перехода права собственности на жилые помещения.
Теоретическая значимость диссертации заключается в разработке научно-обоснованной концепции административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помеще-
ния. Теоретические положения исследования, его научные результаты вносят вклад в науку административного права, дополняют эту отрасль знания научными положениями об административно-правовом регулировании процесса перехода права собственности на жилые помещения в связи с введением в России новых форм собственности.
Практическое значение данного исследования состоит в том, что оно носит прикладной характер. Многие разработанные автором предложения направлены на совершенствование практики административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения, улучшение организационно-распорядительной деятельности органов государственной власти по регулированию рынка жилья, повышение эффективности правового обеспечения охраны права собственности на жилые помещения физических и юридических лиц.
Научная обоснованность и достоверность, полученных результатов, выводов и предложений автора обеспечивается комплексным характером проведенного исследования, широким использованием научных источников по праву, экономике, социологии, социальному управлению, историко-логическим подходом к анализу административно-правового регулирования процесса перехода права собственности на жилые помещения. Она базируется на используемых в диссертации методах и материалах социологических исследований. В процессе написания данной работы проведено анкетирование значительной части риэлторского корпуса г.Москвы и других ре-
гионов страны, в качестве экспертов опрошено около пятидесяти руководителей коммерческих фирм и сотрудников административных органов, работающих на рынке жилья. Кроме того, как отмечалось, использован и личный опыт работы автора в указанной сфере.
На защиту выносится концепция административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения.
К основным положениям, составляющим указанную концепцию, относятся:
- обоснование административно-правовой природы перехода права
собственности на жилые помещения как на объекты недвижимости;
- определение особенностей административно-правовой охраны
перехода права собственности на жилые помещения/
характеристика сущности административно-правового механизма перехода права собственности на жилые помещения (понятие, структура, субъекты, характер действий);
система реализации указанного механизма;
основные направления совершенствования административно-правового регулирования перехода права собственности на жилые помещения;
- предложения по совершенствованию правового регулирования
перехода права собственности на жилые помещения.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации изложены в опубликованных работах и докладах, сообще-
ниях автора на научных конференциях, заседаниях кафедры, в практической работе возглавляемого им юридического отдела фирмы «СТАТУС».
Структура работы обусловлена целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, а также списка использованной литературы.
