Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ ц
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ И НОРМАТИВНО- ПРАВОВЫХ ОСНОВ ОЦЕНКИ СТОИМО СТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
1.1 Принципы оценки недвижимости 10
1.2 Стоимость объектов недвижимости и ее виды 14
1.3 Методы оценки 18
1.4 Теоретическое исследование ценообразующих факторов 23
1.5 Основные положения теории массовой оценки стоимости не- движимости
1.6 Обзор существующих разработок в области массовой оценки недвижимости
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОБРАБОТКА ИНФОРМАЦИИ О РЫНКЕ ЖИЛЬЯ 33
2.1. Методика анализа рынка недвижимости 33
2.2. Мониторинг рынка недвижимости г. Красноярска 38
2.3. Формирование выборочной совокупности • 49
2.4. Формирование и описание информационной базы данных 53
2.5. Исследование распределения цены 55
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ 69
3.1 Исследование ценообразующих факторов 69
3.1.1. Факторный анализ 69
3.1.2. Экспертная оценка факторов 73
3.1.3. Исследование качественных факторов 75
3.2 Построение модели массовой оценки стоимости жилья 79
3.2.1 Построение аддитивной модели 80
3.2.2 Построение мультипликативной модели 98
3.2.3 Сравнительная характеристика построенных моделей 107
ГЛАВА 4. ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОГРАФИЧЕСКИХ ИНФОРМА- Х Х1 ЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ЖИЛЬЯ
4.1. Обзор существующих географических информационных тех нологий
4.1.1. Стандартные географические информационные технологии и их возможности
4.1.2. Обзор существующих разработок на основе географических информационных технологий
4.1.3. Геоинформационные технологии в экономике 118
4.2. Разработка геоинформационного приложения по оценке квартир
4.2.1 Создание векторного слоя оценочных районов 121
4.2.2. Создание тематической карты 124
4.2.3 Разработка программного продукта по расчету цены жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ 145
Введение к работе
В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии социально-экономической сферы не только конкретного города, но и страны в целом.
Среди сегментов рынка недвижимости выделяется рынок жилья. Это один из крупных сегментов, он наиболее подвижен и эластичен. Изменения, происходящие на рынке жилья, имеют большой резонанс в жизни региона. Особенностью рынка жилья является его локализация, то есть дифференциация по территории. Исходя из этого, целесообразнее рассматривать отдельные территории, которые имеют свои особенности.
Анализируя и изучая рынок недвижимости необходимо использовать пространственно - распределенную информацию. Наиболее удобным форматом представления такой информации являются географические информационные системы (ГИС). ГИС с большей эффективностью и определенностью, чем любые другие информационные технологии интегрирует широкий набор данных, хранящихся в электронных таблицах и других видах документов, в одном удобном и легком для понимания формате - электронной карте. .
Изучая рынок жилья, и работая на нем, ежечасно приходится анализировать огромные объемы информации. Наиболее наглядно это прослеживается при оценке жилья, т.к. это направление деятельности наиболее развито. Для оценки единичного объекта можно прибегнуть к услугам оценщика, однако, этот процесс дорогостоящий и информация актуальна на конкретный момент времени (при оценке квартир около 1 месяца). Для оценки множественного числа объектов индивидуальная оценка технически бессмысленна и очень дорога. Наиболее оптимальным вариантом в этом случае является массовая оценка. В ее основу положено применение статистических и экономико-математических методов.
Как уже говорилось ранее пространственно- распределенная информация составляет значительную часть в общем объеме анализируемой информации при принятии управленческих решений в сфере оценки недвижимости. Учитывая, что наиболее концентрированной и наглядной формой представления пространственной информации является карта, предпочтение отдается ГИС.
ГИС- технологии позволяют получать и анализировать экономическую информацию, характеризующую изучаемый объект в совокупности с другими данными о нем. Поэтому актуальной задачей является разработка и исследование моделей и математических методов анализа рынка жилой недвижимости и встраивание их в геоинформационные системы для повышения обоснованности управленческих решений на уровне города.
Цели и задачи исследования. Целью работы является разработка методики информационной поддержки принятия экономических решений при оценке объектов рынка жилой недвижимости с использованием возможностей географических информационных систем на уровне города. Реализация разработанной методики в виде информационной системы на уровне города.
В соответствии с целью диссертации были поставлены следующие основные задачи:
1. Обработать и проанализировать информацию о рынке жилой недвижимости г. Красноярска
2. Исследовать системные связи и закономерности ценообразования на рынке жилой недвижимости.
3. Разработать модель массовой оценки стоимости жилья.
4. Разработать методику внесения экономической информации в геоинформационные системы. Реализовать методику на примере оценки объектов рынка жилой недвижимости.
5. Создать программный продукт (ГИС- приложения) по расчету стоимости цены квартиры.
6. Разработать рекомендации по использованию предложенной методики введения экономической информации в географические информационные системы.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в г. Красноярске. Предметом исследования являются особенности ценообразования и эконометрический анализ рынка жилья.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области теории рынка недвижимости. В работе использовались системный подход, статистический и экспертно-статистические методы.
Информационная база исследования включает: нормативно- правовые акты РФ в области рынка недвижимости, жилищное законодательство РФ, Департамента недвижимости г. Красноярска, практические и методические материалы деятельности риэлтерских организаций и организаций оценщиков недвижимости, издания и разделы печати по рынку недвижимости и эконометрическому анализу, результаты собственных исследований. При разработке ГИС- приложения использовались работы отечественных и зарубежных авторов, а также электронная карта г. Красноярска, ГИС Maplnfo 5.5, MapBassic, GeoDrow.
Научная новизна диссертационной работы определяется следующими положениями:
1. Предложен способ введения экономической информации по рынку жилья в ГИС-технологии. Что позволяет оперативно получать адекватную экономическую информацию, описывающую состояние объекта сложной социально- экономической системы на конкретный момент времени, на основе статической технической информации, содержащейся в ГИС, и информации об изменении одного из факторов, характеризующих общую ситуацию в регионе. 2. Построена адекватная регрессионная модель оценки стоимости объектов рынка жилой недвижимости. Обоснован вид функциональной зависимости стоимости жилья для конкретного рынка объектов недвижимости.
Теоретическая значимость работы состоит в развитии положений теории массовой оценки применительно к условиям местного рынка и информационной поддержке принятия решений. Эти результаты могут быть применены в учебном процессе при подготовке учебных программ, пособий, лекций для высших учебных заведений. Разработанная методика поддержки принятия управленческих решений может быть востребована профессиональными участниками рынка недвижимости. Практическая значимость заключается в следующем:
1. Предложена модель массовой оценки стоимости двухкомнатных квартир г. Красноярска. Модель построена на основе информации о ценах продажи квартир и адаптирована к условиям местного рынка и позволяет оперативно определять цену как одной, так и нескольких квартир. Оценка производится методом сравнения продаж, что дает возможность найти » адекватную, стоимость объекта жилой недвижимости на рынке жилья города.
2. Разработано ГИС- приложение, позволяющее в автоматическом режиме производить оценку требуемых объектов жилой недвижимости г. Красноярска и визуализировать объекты исследования и результаты расчетов.
Положения, выносимые на защиту. 1. Методика внесения динамической информации в географические информационные системы, дающая возможность при помощи средств ГИС-технологий в автоматическом режиме получать характеристику состояния экономического объекта на конкретный момент времени.
2. Процедура прогнозирования цены продажи объектов жилой недвижимости на основе метода массовой оценки и регрессионной модели.
3. Разработанная информационная система для рынка жилой недвижимости г. Красноярска, нацеленная на получение цены жилья на основе пространственно - распределенной информации о характеристиках квартиры и макроэкономическом факторе.
Апробация работы и публикации. Основные положения диссертации опубликованы в 14 печатных работах. Материалы диссертационной работы докладывались и обсуждались на:
1. II всероссийской конференции студентов, аспирантов и практических работников с международным участием « Теория и практика коммерческой деятельности» (Красноярск, 2001).
2. Всероссийской научно- практической конференции «Химико- лесной комплекс - проблемы и решения» (Красноярск, 2001).
3. Международной конференции молодых ученых «Humans in Their Environment» (Красноярск, 2001)
4. II Всесибирский конгресс женщин- математиков (в день рождения С. В. , Ковалевской) (Красноярск, 2002)
5. III всероссийской конференции студентов, аспирантов и практических работников с международным участием «Теория и практика коммерческой деятельности» (Красноярск, 2002)
6. XL Международной научной студенческой конференции «Студент и научно- технический прогресс» (Новосибирск, 2002)
7. Международной научно- практической конференции «Мировая экономика и внешнеэкономическая деятельность регионов Сибири и Дальнего Востока: проблемы и перспективы» (Иркутск, 2002)
8. IV Московском международном молодежном форуме «Образование Занятость- Карьера» (Москва, 2002)
9. IV Международной научно- практической конференции «Проблемы строительства, инженерного обеспечения и экологии городов» (Пенза, 2002 ). 10. Научных семинарах СибГТУ.
Результаты научно- исследовательской работы применены в деятельности ООО «Центр недвижимости «ИЖИ».
Материалы диссертационного исследования в учебном процессе по курсам «Эконометрика» и «ГИС-технологии» в Сибирском государственном технологическом университете.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка библиографии, состоящего из 100 наименований, и 7 приложений. Работа выполнена на 149 страницах машинописного текста, включая 23 рисунков и 28 таблиц.
