Содержание к диссертации
Введение
1. Проблемы повышения эффективности управления промышленными предприятиями в процессе антикризисного управления 10
1.1. Методологические основы антикризисного управления 10
1.2. Диагностика и анализ инновационного потенциала предприятия 21
1.3. Применение методов оценки недвижимости при реализации процедур антикризисного управления 34
Выводы по первой главе 45
2. Экономические основы реформирования промышленных предприятий .. 46
2.1. Сущность и виды реорганизационных процедур 46
2.2. Методы оценки стоимости инвестиционных проектов 61
2.3. Организация проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости 96
Выводы по второй главе 103
3. Оценка недвижимости в антикризисном управлении 105
3.1. Затратный подход к оценке недвижимости 105
3.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом 109
3.3. Определение стоимости объектов недвижимости доходным подходом при проведении реструктуризации промышленных предприятий 152
Выводы по третьей главе 159
Основные выводы и предложения 162
Список литературы 164
Приложения 175
- Применение методов оценки недвижимости при реализации процедур антикризисного управления
- Методы оценки стоимости инвестиционных проектов
- Организация проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости
- Определение стоимости объектов недвижимости доходным подходом при проведении реструктуризации промышленных предприятий
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Переход к рыночным отношениям в России привел к возникновению хозяйствующих субъектов нового типа, появлению новых источников финансирования и принципиально иных хозяйственных взаимоотношений между всеми субъектами экономики. Этот процесс затронул предприятия всех отраслей промышленности.
В современных условиях предприятие выступает как объект хозяйствования, как имущественный комплекс, находящийся во владении, ведении или управлении юридического лица, зарегистрированного в установленном порядке. Предприятием как объектом права считается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательные права в отношении этого предприятия, либо вещные права на его имущество.
Изменение формы собственности, переход имущества предприятий во владение и распоряжение других собственников в большинстве случаев не приводит сразу же или достаточно быстро к благоприятным изменениям показателей его производственно-экономической, финансовой деятельности и не решает кардинальным образом глобальную проблему выхода из кризисного состояния промышленных предприятий, оказавшихся в опасной зоне и не нашедших ресурсов и способов преодоления сложившейся неблагоприятной ситуации.
В этих условиях для привлечения инвестиций, способных обеспечить перевод экономики предприятия на инновационный путь развития, требуется качественная оценка стоимости имеющихся активов предприятия или его бизнеса как фундаментальной основы обеспеченности кредитования или долгосрочных финансовых вложений инвесторов.
Оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление или в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы и т.д.. Оценка стоимости различных объектов собственности является информационной основой для принятия эффективных решений как в частном, так и государственном секторах экономики по проведению реструктуризации производства, созданию сети малых предприятий, защите имущественных прав участников гражданских отношений.
Таким образом, оценка рыночной стоимости различных объектов собственности является в современной России важным аспектом развития рыночных отношений в экономике и требует совершенствования методик процедур оценки и их встраивания в систему антикризисного управления предприятиями. Этим обусловлена актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы повышения эффективности антикризисного управления в высокотехнологичном секторе экономики (как управления несостоятельными должниками, так и опережающего кризис-менеджмента) в последние годы стали весьма актуальными, поэтому по этой проблеме имеется значительное число публикаций, авторами которых являются Базаров Г.З., Белых Л.П., Беляев С.Г., Валдайцев СВ., Грязнова А.Г., Иванов Г.П., Коротков Э.М., Кошкин В.И., Кузин Б.И., Мильнер Б.З., Минаев Э.С., Панагуїпин В.П., Ряховская А.Н., Таль Г.К., Уткин Э.А., Фатхутдинов Р.А. и др.
В трудах перечисленных ученых разработаны теоретические, методические и правовые вопросы коммерциализации технологий, организации НИОКР и технологической подготовки производства, информационного и финансового обеспечения антикризисной деятельности, механизмы государственного содействия и поддержки развивающихся инновационных предприятий, методы управления финансовой устойчивостью предприятий и оценки важнейших экономических показателей их деятельности.
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложили в своих трудах такие зарубежные ученые, как А. Смит, Т. Коллер, Дж. Муррин, Джозеф К. Эккерт, В. Петти., Н. Ордуэй, Ш. Пратт.
Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в т.ч. для целей налогообложения, в России исследовались в работах В.А. Горемыкиной, СВ. Грибовского, Н.А. Калининой, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Якуниной, А.Н. Асаула.
В настоящее время в литературе до сих пор не разработаны четкие и ясные рекомендации по применению научных подходов к оценке недвижимости на этапах реформирования и реструктуризации промышленных предприятий. В связи с этим, на наш взгляд, требуется разработка отдельных элементов методики и дальнейшее развитие экономико-математического аппарата затратного, сравнительного и доходного подходов при определении стоимости различных имущественных объектов и их применения в арбитражной практике антикризисного управления.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса предприятий для привлечения инвестиций в процессе антикризисного управления.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи исследования: обоснование особенностей проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости; разработка методов обоснования вариантов реструктуризации промышленных предприятий с учетом возможностей их инновационного развития; - обоснование элементов методики определения стоимости машин и оборудования с помощью затратного подхода; разработка методики определения стоимости объектов недвижимости длительного пользования с помощью затратного подхода (зданий и сооружений); разработка отдельных элементов методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения; - разработка элементов методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода; - разработка методики определения величины ставки арендной платы объектов недвижимости административного и производственно-складского назначения в рамках доходного подхода.
Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, результаты фундаментальных исследований российских и зарубежных ученых в области антикризисного управления предприятиями, оценки недвижимости, научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам оценки бизнеса, и другие официальные документы и материалы периодической печати.
Методологической базой диссертационного исследования являются общенаучные принципы и методы исследования: исчисление абсолютных величин, методы выборочного обследования, экономических группировок, сравнительный анализ. Для решения поставленных в работе задач были использованы методы экспертной оценки и экономико-математического моделирования.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования являются предприятия и организации промышленности, в том числе высокотехнологичное промышленное предприятие ООО «Мега».
Предметом исследования является оценка стоимости недвижимости предприятия для привлечения инвестиций в целях инновационного реформирования организационных структур и производственных процессов.
Научная новизна исследования заключается в следующем: обоснована последовательность применения реорганизационных процедур к предприятиям, оказавшимся в предкризисной ситуации, с учетом стоимости их имущественного комплекса и нематериальных активов; предложены варианты реструктуризации промышленных предприятий с учетом обеспечения финансирования их инновационного развития; автором предложены элементы методики оценки недвижимости, ранее не применявшиеся. В частности, предложены элементы методики определения стоимости машин и оборудования при помощи затратного подхода. Для расчета себестоимости предлагается внесение корректировки в массе объекта. Предложена формула определения восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Индекс расчета цен был предложен автором по различным группам металлорежущего оборудования. По карусельным станкам основным техническим параметром был принят диаметр планшайбы, для токарно-винторезных станков - высота центров. Кроме того, в качестве обязательного параметра была принята мощность двигателя; - предложена методика определения стоимости объектов длительного пользования при помощи затратного подхода (зданий и сооружений) с учетом таких факторов, как коэффициент отличия, процент прибыли предпринимателя и коэффициенты пересчета цен от уровня 1969 года к дате оценки, которые ранее не применялись; предложены отдельные элементы методики определения стоимости объектов недвижимости при помощи сравнительного подхода на основе характеристики аналогов по элементам сравнения - местоположению, физическим характеристикам, техническому состоянию, наличию улучшений и весовым коэффициентам стоимости объектов-аналогов; предложены элементы методики определения стоимости объекта недвижимости с помощью доходного подхода. Автором предлагается при расчете величины арендной платы учитывать коэффициент по видам деятельности арендаторов; - предложена методика определения величины ставки арендной платы объектов административного и производственно-складского назначения.
Практическая значимость результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, заключается в том, что сформулированные в работе научные подходы и принципы оценки финансово-экономического состояния и организации эффективной промышленно-производственной деятельности могут быть использованы при разработке программ реструктуризации высокотехнологичных предприятий, находящихся под угрозой или на начальных стадиях арбитражных процедур банкротства.
Предложенные автором элементы методики учета различных факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта, позволяют получить обоснованную рыночную стоимость объектов недвижимости для привлечения инвестиций в развитие промышленного производства.
Методические разработки могут быть использованы предприятиями и организациями промышленности при оценке стоимости объектов производственного назначения для обоснования планов финансового оздоровления или привлечения инвестиций в развитие бизнеса.
Апробация работы.
С помощью предложенных методик была определена стоимость различных объектов собственности, в том числе: производственно-складского комплекса, объектов, входящих в состав Межотраслевого научно-информационного центра, офисной недвижимости в г. Москве и Московской области, в том числе объектов собственности высокотехнологичного промышленного предприятия ООО «Мега».
Основные положения диссертации обсуждались на межвузовской научно-практической конференции в апреле 2007 г. и конференции студентов и аспирантов Московского института бухгалтерского учета и аудита в мае 2008 г.
Результаты диссертации внедрены в практическую деятельность ЗАО «Агрофирма Борец» (справка № 187 от 23.12.2008), ООО «Инком-савеловская» (справка № 214 от 21.04.09), ООО «А-Риэлти» (справка № 1/117 от 12.05.09).
Публикации.
По теме диссертации имеется 9 публикаций общим объемом 9,8 п.л. (в т.ч. авторских — 3,8 п.л.), в том числе 4 в научных изданиях по рекомендованному перечню ВАК России, монография.
Применение методов оценки недвижимости при реализации процедур антикризисного управления
По результатам этого этапа составляются отчет о выявленных ресурсах и сводные прогнозные расчеты показателей эффективности этих резервов. Этап 3. Детальная проработка возможностей сокращения полученной кредиторской задолженности. На этом этапе (при необходимости) изучаются возможности следующих действий по сокращению полученной кредиторской задолженности: реструктуризации задолженности по срокам ее оплаты; скупки задолженности (через посредника) за часть стоимости долга; проведения взаиморасчетов; списания сумм штрафов и пени. По результатам этого этапа оформляется отчет о целесообразности и возможности сокращения сумм просроченной кредиторской задолженности, прогнозные расчеты затрат и эффективности таких действий. Этап 4. Проработка целесообразности и возможности реструктуризации имущественного комплекса предприятия. По результатам анализа могут быть выявлены необходимость и целесообразность реструктуризации предприятия, т.е. разделения имущественного комплекса или выделения структурных подразделений в ряд самостоятельных юридических лиц. Необходимость реструктуризации возникает в связи с прогнозируемыми вероятными потерями (по причине банкротства) наиболее ценного имущества для повышения эффективности работы структурных подразделений и предприятия в целом. В процессе выполнения этого этапа работы рассматриваются технические, экономические и юридические аспекты реструктуризации, выполняются необходимые расчеты вариантов и оценивается вероятность практического осуществления всех необходимых юридических процедур. По результатам этого этапа составляется аналитический отчет о целесообразности реструктуризации имущественного комплекса предприятия. Этап 5. Проработка возможностей и наиболее реальных перспектив комплексного развития предприятия и его конкурентных преимуществ. Этот этап напрямую связан с вероятной необходимостью корректировки стратегии развития предприятия, которая основывается на результатах анализа ситуации на рынках сбыта продукции, а также на технологических и ресурсных возможностях производства. На этом этапе вносятся предложения по результатам анализа реализуемых на предприятии инвестиционных проектов, а также могут быть предложены новые, более эффективные и перспективные методы. По, результатам этапа составляется аналитический отчет с предложениями о целесообразности корректировки стратегии развития и выполненными расчетами эффективности предлагаемых мероприятий. Этап 6. Разработка предложений по оптимизации системы управления предприятием. По данным проведенного анализа прорабатываются целесообразность и возможность оптимизации существующей на предприятии системы управления. Особенно детально изучаются возможности более эффективного функционирования коммерческих (осуществляющих сбыт и снабжение), а также финансово-экономических служб предприятия. Оптимизация деятельности указанных служб и применяемых методов осуществления коммерческой деятельности может привести к существенной экономии материальных и финансовых ресурсов предприятия (за счет удешевления закупок, увеличения объемов продаж, ускорения оборачиваемости денежных средств, экономии на расходах на содержание персонала и т.д.). По результатам этапа формируется аналитический отчет с рекомендациями по оптимизации существующей системы управления и изменению организационной структуры служб управления, а также с расчетами и оценками целесообразности изменения методов осуществления коммерческой деятельности. По мнению автора настоящей диссертации итоговым документом, обобщающим результаты диагностики потенциала предприятия, должен являться прогнозный баланс доходов и расходов и оценка стоимости бизнеса предприятия. Прогнозный баланс составляется с учетом ожидаемых инвестиций, заимствований, выплат дивидендов, значений показателей оборачиваемости активов и финансовых результатов деятельности. При этом, как правило, прогнозируется изменение лишь по нескольким статьям баланса, например, «основные средства», «запасы», «дебиторская задолженность» или «кредиторская задолженность». Остальные же статьи прогнозируются неизменными.
Отчет о движении денежных средств помимо прогноза денежного потока от основной деятельности включает в себя ожидаемые денежные потоки от инвестиционной и финансовой деятельности. При этом, денежный поток от основной деятельности, как правило, рассчитывается посредством «косвенного» метода, т.е. путем корректировки ожидаемой чистой прибыли;, определяемой в прогнозном отчете о прибылях и убытках, на изменения в оборотном капитале, определяемые на основе прогнозного баланса, и величину начисленной амортизации. Расчет денежного потока от инвестиционной деятельности ведется на основе прогнозного плана инвестиций. В свою очередь, движение денежных средств по финансовой деятельности прогнозируется с учетом ожидаемых привлечения и погашения кредитов и займов, а также выплат дивидендов.
После составления прогнозной финансовой отчетности оценщик проводит непосредственно расчеты стоимости предприятия в рамках выбранной схемы оценки. Для этого, на основе прогнозной финансовой отчетности рассчитываются чистые денежные потоки на. инвестированный или собственный капитал (в зависимости от схемы), определяется ставка дисконтирования с учетом данных, полученных в результате отраслевого анализа. Затем, рассчитанные денежные потоки дисконтируются, а полученная «нормализованная» стоимость (основной деятельности предприятия при «косвенной» схеме оценки или собственного капитала от осуществления основной деятельности при «прямой» схеме оценки) корректируется на стоимость неоперационных активов и неосновного бизнеса, избытка/недостатка операционных активов. В результате, оценщик получает стоимость инвестированного или собственного капитала предприятия. При расчете стоимости определенного интереса в собственном капитале предприятия оценщик рассматривает необходимость применения различных премий и дисконтов.
Ниже схематично приведены упомянутые основные этапы проведения оценки стоимости предприятия в рамках метода дисконтирования.
Методы оценки стоимости инвестиционных проектов
Реструктуризацией называется комплексная оптимизация системы функционирования предприятия в соответствии с требованиями внешнего окружения и выработанной стратегией его развития, способствующая принципиальному улучшению управления, повышению эффективности и конкурентоспособности производства и выпускаемой продукции на базе современных подходов к управлению, в том числе методологии управления качеством, реинжиниринга бизнес-процессов, информационных технологий и систем и др.
В финансовом смысле термин «реструктуризация» означает процедуры упорядоченного изменения условий погашения задолженности предприятия, согласованные между кредитором и должником и проводящиеся по причине неспособности должника погашать свои долговые обязательства в первоначально установленные сроки. Реструктуризация предусматривает изменения в условиях долгового контракта, в соответствии с которым кредитор делает должнику какую-либо уступку или предоставляет преимущество (льготу), например, кредитор может согласиться на увеличение сроков погашения, временно отстрочить некоторые очередные платежи или принять платеж меньший, чем положено.
Интерес к реструктуризации непосредственно связан не только с проблемами экономической несостоятельности предприятий, но и с проведением изменений в предприятиях в результате изменения формы собственности. Такой интерес объясняется также тем, что существует тесная зависимость между состоянием внешней и внутренней среды предприятия, и его реорганизационные характеристики, структура, потенциал должны своевременно изменяться, адаптируясь к постоянно изменяющимся рыночным условиям.
Анализ российских предприятий, проводивших реструктуризацию в 1999-2001 гг., показал [14]: 1)25 % предприятий совершенствовали или изменяли свою структуру (организационную структуры управления — 12 %; производственную структуру- 13 %); 2) обновлением номенклатуры выпускаемой продукции с ориентацией ее на конкурентоспособность занимались 30 % предприятий; 3) реструктуризацию своих активов проводили 25 % предприятий; 4) технико-технологические мероприятия осуществляли 20 % предприятий. Естественно, что в процессе реструктуризации происходило общее реформирование предприятий в виде перехода к новым условиям хозяйствования, адаптации к рыночным условиям. Но этого недостаточно, чтобы признать положение предприятий устойчивым. По мнению Алпатова А.А. [14], реструктуризация предприятия - это комплексное преобразование его деятельности, состоящее в изменении структуры производства, активов, пассивов и системы управления с целью повышения эффективности производства и конкурентоспособности предприятия на рынках сбыта. Реструктуризация убыточных предприятий подразумевает преодоление убыточности и достижение нормального, устойчивого финансово-экономического состояния. В процессе реструктуризации происходят глубокие изменения, затрагивающие номенклатуру производимой продукции и объемы производства, техническую базу и технологические процессы, качество выпускаемого продукта, показатели использования ресурсного потенциала, продвижение товаров на рынок и ценовую политику предприятия, методы и формы организации управления. Так что реструктуризация предприятий относится к типу трансформаций, которые принято называть системными преобразованиями. Проблема изменения компаний в период глобализации актуальна сегодня для мирового сообщества. Во всем мире фирмы считают необходимым провести реструктуризацию своей деятельности, направлений работы и даже стратегических целей. Фундаментальные изменения вынуждают крупные корпорации приспосабливаться к новым условиям. К этим изменениям можно отнести следующие процессы: 1. Растущее значение рынков капитала, которые определяют стоимость капитала, стоимость кампаний и относительную степень их риска. 2. Интенсивное развитие и использование информационных технологий во всех сферах деятельности. Информационные технологии позволяют создавать новые отрасли услуг. 3. Рост благосостояния и более высокие требования потребителей к жизненным стандартам и качеству товара. 4. Растущее понимание необходимости максимального повышения благосостояния акционеров как основной цели корпорации. 5. Все большее осознание менеджерами корпораций важности реструктуризации и повышения стоимости акций, в противном случае придется столкнуться с попытками конкурентов поглотить их компанию. Итак, корпоративная реструктуризация в странах Европы и Северной Америки, а также в Японии осуществляется в результате обострения глобальной конкурентной борьбы. Реструктуризация путем слияния компаний проводится, во-первых, для укрепления позиций на международных рынках, а, во-вторых, с целью повышения стоимости акций вновь созданной компании. Реструктуризация путем отделения проводится по разным причинам - от желания отказаться от совместной деятельности в пользу более выгодной сделки до вопросов налогообложения. Доминирование корпоративных целей приводит к реструктуризации путем приватизации государственных компаний. Вступление России в ВТО резко обострит конкуренцию на внутреннем рынке. Поэтому, применительно к российским условиям переходного периода, генеральная цель реструктуризации убыточных предприятий, как считает Алпатов А.А. [14], заключается в достижении стабильной безубыточной деятельности и последовательном повышении уровня рентабельности производства, а для нормально действующих предприятий, по мнению Фатхутдинова Р.А., — в разработке и реализации стратегии повышения конкурентоспособности организации на внутреннем рынке [119]. Таким образом, можно выделить два направления реструктуризации: 1) Реструктуризация компаний в кризисных условиях. Кризисные ситуации включают несколько видов - от снижения эффективности производства и сбыта, до ситуации, характеризующейся как крайняя - несостоятельность (банкротство) компании. В отечественной практике для большинства предприятий ситуация является кризисной, и реструктуризацию предприятия рассматривают как необходимость вывода его из кризиса; 2) Корпоративная стратегическая реструктуризация компании. Связана с развитием действующей компании и направлена на увеличение стоимости акционерного капитала, повышение конкурентоспособности, завоевание новых рынков и др.
Организация проведения реструктуризации на предприятиях, обладающих крупными объектами недвижимости
Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценивать объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета необходимы следующие данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования. С теоретической точки зрения метод дисконтирования денежных потоков самый лучший, однако, он весьма трудоемок. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществить без использования этого метода - это разработка и оценка инвестиционных проектов. Метод дисконтированного денежного потока - весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует высокого уровня знаний и профессиональных умений. И это логично, ведь метод во всем мире признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80-90% случаев. Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса. Последнее относится и к методу капитализации прибыли, хотя он применяется в оценке бизнеса значительно реже, в основном для оценки мелких предприятий. Алгоритм расчета методом ДДП: 1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи. Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид: Метод дисконтирования денежных потоков выгодно отличается от всех других оценочных методологии по следующим причинам: 1) основан на составлении прогноза будущей деятельности компании, а не только на ретроспективных данных; 2) учитывает стоимость денег во времени; 3) позволяет учесть изменение ситуации на рынке в будущем. При составлении прогноза доходов в рамках некоторого прогнозного периода, длительность которого определяется временем стабилизации денежного потока, получаемого компанией, необходимо учитывать риск, связанный с их получением, под которым подразумевается степень неопределенности достижения в будущем ожидаемых результатов, т.е. необходимо оценить степень вероятности получения прогнозируемого денежного потока. Как известно, стоимость денежной единицы с течением времени уменьшается, т.е. для получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому обладает некоторой остаточной (реверсивной) стоимостью. Метод дисконтирования денежных потоков используется для оценки доходной недвижимости в тех случаях, когда требуются первоначальные инвестиции. Он учитывает периодический доход от сдачи в аренду недвижимости и расходы, связанные с владением и эксплуатацией, а также гипотетическую продажу объекта недвижимости в конце расчетного периода. Поток денежных средств, который подлежит дисконтированию, можно, в данном случае, разбить на три составляющие: - первоначальные затраты; - периодический доход; - будущая гипотетическая продажа объекта. Рыночная стоимость прав собственности будет равна текущей стоимости данного денежного потока, т.е. все будущие доходы с помощью ставки дисконта приводятся к текущей стоимости (стоимости на дату оценки) и суммируются.
Определение стоимости объектов недвижимости доходным подходом при проведении реструктуризации промышленных предприятий
Существует необычайно прочная взаимосвязь между рыночной стоимостью предприятия и его дисконтированными денежными потоками. Она обеспечивает учет долгосрочных категорий; позволяет управлять всеми денежными потоками, относящимися и к счету прибылей и убытков, и к балансу; дает возможность сравнивать между собой денежные потоки за различные периоды времени с поправкой на соответствующий риск. Стоимость предприятия определяется дисконтированием его будущих денежных потоков, и новая стоимость создается, когда предприятие получает такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала. Управление стоимостью углубляет эти концепции, поскольку в такой системе управления именно на них строится весь механизм принятия стратегических и оперативных решений. Почти невозможно принимать правильные решения, не обладая всей полнотой информации, а ведь ни один другой показатель результатов деятельности не содержит столь полной информации, как стоимость. Под процессом управления стоимостью понимают интегрирующий процесс, направленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации за счет концентрации общих усилий на ключевых факторах стоимости.
При отлаженном процессе управления стоимостью такие управленческие процессы, как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают необходимой и верной информацией тех, кто принимает решения на разных уровнях предприятия. Основной целью в управлении стоимостью выступает максимизация стоимости, которую принимают за основную финансовую цель предприятия. Традиционные финансовые показатели, такие, как прибыль или темпы роста прибыли, не всегда правильно отражают процесс создания новой стоимости, и предприятию необходимо следить за созданием новой стоимости. Для этого предприятия должны ставить перед собой цели, выраженные в показателях дисконтированного денежного потока, которые являются самыми непосредственными критериями создания новой стоимости. Кроме того, необходимо переводить целевые нормативы стоимости дисконтированного денежного потока в краткосрочные целевые показатели финансовой деятельности, такие, как, например, экономическая прибыль. Для того чтобы управлять стоимостью предприятия для выпуска конкурентоспособной продукции, необходимо в первую очередь выделить составляющие факторы стоимости. Фактором стоимости выступает любая переменная, влияющая на стоимость предприятия. Для правильного использования факторов стоимости необходимо установить их соподчиненность, определить наиболее воздействующий на стоимость и возложить ответственность за этот параметр на конкретных людей, участвующих в достижении целей предприятия.
Наибольшее внимание все уделяют росту доходов, но это плохой показатель создания стоимости. Необходимо сосредоточить главное внимание на тех факторах, от которых зависит стоимость предприятий, — рост объема продаж, норма прибыли или рентабельность капитала, денежные потоки и темпы их роста. Факторы стоимости необходимо детализировать на каждом производственном уровне, где фактор стоимости увязывается с показателями, на основе которых принимаются решения. Увязка факторов стоимости с деловыми решениями позволит сформировать «дерево» факторов стоимости, которое, в свою очередь, поможет упростить принятие правильных решений. Анализ различных сценариев развития событий поможет лучше понять взаимосвязи между факторами стоимости. Сценарии показывают, как скажутся на стоимости предприятия или его деловой единицы различные сочетания предпосылок, и тем самым отражают взаимосвязь стратегии со стоимостью. С учетом отмеченного «дерево» факторов стоимости показано на рис.2.2.
Проводимые расчеты стоимости предприятий позволяют выявить зависимость стоимости предприятия от денежных потоков, стратегии развития предприятия в прогнозный период и темпов роста. Факторы стоимости и сценарии придают управлению стоимостью реалистичность, так как связывают действия менеджеров предприятия с их последствиями для стоимости предприятия. Таким образом, основная задача состоит в построении «дерева» факторов стоимости. При этом надо помнить, что основные факторы стоимости не статичны и их необходимо пересматривать через какие-то промежутки времени. Для внедрения данного принципа необходимы процессы управления. С этой целью следует рассмотреть существующие процессы управления, способствующие налаживанию управления стоимостью на предприятии. Можно выделить четыре основных управленческих процесса: выработка стратегии; определение нормативов для каждого уровня; планирование; оценка результатов деятельности. Помимо этого, для эффективного управления необходимо учитывать внутренний потенциал предприятия и возможности его реорганизации. Таким образом, рост стоимости, дополнительные денежные потоки могут быть обеспечены за счет:
Инновационных проектов — в результате введения на рынок новых продуктов, повышения качества ранее выпускавшейся продукции, снижения себестоимости продукции и операционных издержек предприятия. Проектов по реорганизации. Реструктуризация способна существенно повлиять на уровень текущих издержек и прибылей. Это могут быть: мероприятия по слиянию с поставщиками покупных ресурсов и др.; мероприятия по поглощению поставщиков, сбытовиков и т.д.; выделение дочерних фирм.
Похожие диссертации на Антикризисное управление предприятиями промышленности на основе оценки их рыночной стоимости
