Становление и развитие земельных отношений в России : история и современность Воронцов Сергей Анатольевич

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Земельные отношения в дореволюционной России 15

1. Историко-правовые предпосылки возникновения и развития земельных отношений в Древнем мире 15

2. Эволюция и содержание основных вещных прав на землю в дореволюционной России 48

Глава 2. Законодательное регулирование земельных отношений в советский период 69

1. Земельное законодательство и земельные отношения в советском обществе. Начало реформ 90-х гг. XX в 69

2. Право исключительной государственной собственности на землю как инструмент внутренней политики советского государства 104

Глава 3. Развитие земельных отношений в современной России 140

1. Совершенствование оборота земельных участков в Российской Федерации 140

2. Актуализация имущественных прав на земельные участки, занимаемыми многоквартирными домами 155

3. Генезис частной собственности на сельскохозяйственные земли в результате аграрной реформы начала 90-х гг 171

Заключение 191

Библиография 210

• Историко-правовые предпосылки возникновения и развития земельных отношений в Древнем мире
• Эволюция и содержание основных вещных прав на землю в дореволюционной России
• Земельное законодательство и земельные отношения в советском обществе. Начало реформ 90-х гг. XX в
• Совершенствование оборота земельных участков в Российской Федерации

Введение к работе

Актуальность исследования. Становление новой российской государственности проходит в достаточно непростых условиях и сложной общественно-политической обстановке. В таких условиях особое значение приобретают земельные отношения, связанные, пожалуй, с самым главным вопросом экономики страны в целом: с вопросом права собственности на землю как основное средство производство.

По мысли И. А. Покровского, общество, если оно не хочет прийти к итогу, подобному гибели римской цивилизации и распаду Римской империи, должно научиться управлять лежащими в его основе имущественными отношениями. А для этого надо «прежде всего, понять их, то есть понять их историческое происхождение, их сущность и отношение к высшим идеалам человечества»¹. В свою очередь земля, территория, по нашему мнению, является основой любого общества, поэтому заслуживает особого внимания.

Изучая опыт трансформации прежнего земельного строя России, сравнение его с имущественными отношениями, сложившимися до революции, можно найти ответы на многие вопросы, интересующие современных ученых и реформаторов современного российского общества. Анализ истории земельного вопроса, позволит выявить и применить наиболее эффективные способы использования и охраны земельных ресурсов государством, о преимуществах которых говорит нам история земельного права.

Земля и тесно связанное с ней недвижимое имущество олицетворяют такие понятия, как неизменность, надежность, здоровый консерватизм. Не даром, по утверждению К. Победоносцева, выдающегося цивилиста и политического деятеля России XIX в., «Любая консервативная партия, сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка»².

¹Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., Статут. 2000. С. 343-348. ^Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. М., 2002. С.89.

Земельные отношения - крупная и сложная проблема, она определяется совокупностью отношений между субъектами различных отраслей права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса. Интересующие нас земельные отношения включают в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками как определенными материальными благами, т.е. объектами гражданских прав.

Но главнейшим вопросом в области земельных прав, является, конечно же, собственность на землю. Классическая юриспруденция понимала собственность как неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите. Однако неограниченное ничем право обладателя недвижимого имущества распоряжаться им по своему усмотрению или юридическая власть собственника над земельным участком не является более неограниченной, так как эта частная собственность связана соображениями так называемой социальной функции, служением общественному интересу, в связи со спецификой самого объекта права собственности - земли.

Проблемы правового регулирования земельных отношений порождены внутренней их сложностью: тесным переплетением в них частно-и публично-правовых элементов. Как следствие этого, в настоящий момент правовое регулирование этих отношений осуществляется нормами двух отраслей - гражданского и земельного, между которыми нередко возникают коллизии.

В России земля всегда имела особый правовой режим. Сейчас особый правовой статус земли как объекта гражданских прав связан с тем, что земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России. Таким образом, в России на протяжении многих веков вопрос владения землей был основным вопросом политической власти в обществе, отражением сложившейся политической и экономической системы,

^1{Новицкий КБ. Римское частное право М., ЮРИСТ. 1996. С. 178.

5 взаимоотношений внутри общества. Для нашей страны всегда была свойственна чрезмерная идеологизация и политизация земельных отношений.

Переход нашей страны к рыночной экономике привел к усилению частноправовых элементов правового регулирования земельных отношений. Одним из проявлений этого стало включение земельных отношений в предмет гражданско-правового регулирования (ст. 129, глава 17 и другие положения Гражданского кодекса РФ).

Как нам представляется, главная задача любого государства -обеспечение достойного человеческого существования своих граждан, недостижима без тщательного исследования исторического опыта развития основных государственно-правовых институтов, одним из которых как раз и является права на землю частных лиц. Так, например, отрицание и неприятие государственно-правового опыта дореволюционной России в области наделения основной массы населения страны землей привело к грубым ошибкам и значительным перекосам в управлении советским государством, что повлекло за собой многие вредные для общества последствия, в том числе массовое «раскулачивание», национализацию земли и как следствие -стагнацию развития сельского хозяйства. И поэтому, изучение основных правовых институтов России на определенных этапах развития нашего государства имеет особое значение для современного периода.

Вместе с тем земельный вопрос не существует сам по себе, он тесно переплетен с историей, психологией, культурой нации. Более того, земельный вопрос определяется аграрной правовой политикой, проводимой государственной властью, принимающей во внимание особую социальную значимость вопроса о праве собственности на землю.

В историко-правовой плоскости актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью получения более ясного представления об уровне российского земельного законодательства дореволюционного, советского и постсоветсткого периодов времени, о проблемах, стоявших перед ним, вызванных напряженными межклассовыми отношениями, и о способах их разрешения. Опираясь на это знание, можно с

большей уверенностью говорить о перспективах и путях разрешения проблем, стоящих уже перед современным обществом и государством.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод об особой актуальности темы исследования и дальнейшем увеличении интереса к проблеме становления и развития института земельных отношений в истории России.

В силу сказанного, актуальность настоящего историко-правового исследования предопределяется необходимостью глубокого и всестороннего изучения права собственности на землю с целью применения исторического нормативного опыта при решении современных законодательных проблем, касающихся, в том числе, и оформления правового режима земельной собственности в России.

Объект исследования. Объектом исследования выступает комплекс общественных отношений, связанных с процессом правового регулирования земельной собственности и прав землепользования в России со времен образования российской государственности по настоящее время.

Предмет исследования. Предметом данного диссертационного исследования является органическая и развивающаяся целостная система нормативных актов Российского государства в дореволюционный и постреволюционный периоды, регулирующих институты права землевладения и землепользования в России в период с X века до настоящего времени.

Цель исследования. Цель диссертационного исследования - провести комплексный, хронологически последовательный историко-правовои анализ развития земельных отношений в России.

Исходя из намеченной цели, были поставлены следующие задачи:

1. Выявить основные этапы развития земельных отношений в России в указанный период.

2. Обобщить и проанализировать основные положения Российского законодательства различных периодов о земельных отношениях в России.

3. Выявить основные тенденции развития института прав на землю в исследуемый период.

4. Дать юридическую характеристику основным видам земельных отношений, существовавшим в отдельные периоды развития общества. Раскрыть содержание и значение основных институтов землепользования.

5. Исследовать причинно-следственную взаимосвязь политических изменений, происходящих внутри общества с основными институтами прав на землю.

6. Изучить причины, сущность и значение таких крупных реформ общественно-политических отношений, отразившихся на содержании основных институтов земельных отношений, как Крестьянская реформа 1861 года и Октябрьская революция 1917 года.

7. Выявить основные направления земельной правовой политики советского государства.

Степень разработанности темы. Свой вклад в исследование

интересующей нас темы внесли такие юристы как: К.Н. Анненков, В.Б. Ельяшевич, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, А.П. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, А.К. Бутовский, Г.Ф. Шершеневич и др.

Существуют работы, посвященные отдельным аспектам развития земельных прав в истории России. Так, например, отдельные вопросы, касающиеся истории развития ограниченных вещных прав на землю, рассматриваются в работах Д.И.Мейера, М.И. Митилино. А право государственной собственности на землю было предметом исследования в трудах Г.А. Аксененка, А. В. Бенедиктова, Л.И. Дембо, А.В. Карасса, A.M. Турубинера, и др.

Историко-правовой анализ прав на землю дан и в исследованиях С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, А.Г. Гойхбарга, Н.М. Коршунова, В.К.

8 Григорьева, Л.И. Дембо, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и других авторов.

Тем не менее, авторы трудов по истории и праву, как правило, не рассматривали земельные отношения и их правовое регулирование как комплексную проблему. В большинстве своих исследований авторы не акцентировали внимание на связях между существующими видами прав на землю и социально-политическими реалиями государства, давая фрагментарные оценки развитию земельных прав. Таким образом, можно утверждать, что тема диссертационного исследования недостаточно разработана в науке гражданского права.

Научная новизна диссертации заключается в том, что она является специальным историко-правовым исследованием, полностью посвященным изучению сложных процессов развития земельных правоотношений и института права земельной собственности и землепользования в России с точки зрения взаимосвязи с реформами и изменениями общественно-политического строя государства. Такой подход позволил осмыслить установление основ института права земельной собственности и землевладения как одно из ведущих направлений государственной политической деятельности.

Новизна заключается и в рассмотрении взаимосвязи политических, экономических и социально-культурных факторов, влияющих на развитие земельных отношений.

В результате проведенного исследования разработаны следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Древняя Русь характеризовалась весьма широким разнообразием титулов владения землей. Ситуация усугубляется отсутствием в языке той эпохи какого-либо общего термина, выражающего соответствующий набор прав в отношении земли. К XI-XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись, в основном, в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском

9 обороте. Особенностью прав на землю в исследуемый период выступает зависимость полномочий от личности субъекта права.

2. Основной вехой в развитии земельных отношений служит
Крестьянская реформа 1861 года, поскольку развитие частной собственности
на землю, вовлечение в круг субъектов — обладателей земельными участками
наиболее многочисленного сословия - крестьянства, явились основой
развития прогрессивных капиталистических отношений во второй половине
XIX века и стали базой для социально-экономического роста современной
России.

8. В период с 1861 по 1917 г. законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву личной собственности на землю свободных граждан. Это право включало владение землей, право использовать землю, которое ограничивалось обязанностью не нарушать права собственников соседних участков, и права сервитута. Право распоряжения земельным участком состояло в праве заключать все виды сделок, предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а также совершать иные действия, предусмотренные правом для распоряжения недвижимостью.

9. В пределах государства складывались различные правовые режимы земель, поскольку общегосударственное законодательство охватывало не все вопросы регулирования использования, перераспределения и охраны земель, и источником регламентации их правового режима считались многочисленные подзаконные акты (указы, уставы, положения и т.д.), которые в то время учитывали местную специфику земельных отношений при взаимопроникновении права и местного обычая. В системе законодательства России дореволюционного периода выделялись семь регионов, где сохраняли действие местные узаконения: Великое княжество Финляндское, Бессарабия, Царство Польское, Прибалтика, Кавказ, европейский Север и Сибирь.

5. После Октябрьской революции правом собственности на землю
обладает только государство, которое передает ее во владение и пользование.

10 Правом на получение земли для сельскохозяйственного использования обладали, согласно закону, все граждане РСФСР, способные обрабатывать землю. Право трудового землепользования предоставлялось всем гражданам РСФСР для ведения сельского хозяйства и желающим обрабатывать землю своим трудом. Но поскольку собственником земли являлось государство, распоряжение ею самими землепользователями было весьма ограничено и находилось под контролем государственных органов.

6. В сфере земельного права после 1917 года прочно заняли доминирующее положение право исключительной государственной собственности на землю и право колхозного землепользования. Для земельного законодательства советского периода характерными являются следующие черты: абсолютная монополия государства на земельную собственность, в результате чего земля как таковая не рассматривалась в качестве имущества и полностью исключалась из гражданского оборота. Из юридических прав на землю как за гражданами, так и за организациями признавалось лишь право пользования, которое, впрочем, было достаточно стабильным, бессрочным и безвозмездным.

7. Не смотря на то, что первые декреты советской власти о земле не содержали понятия «национализация земли», эти положения законодательно закрепили именно национализацию земли. Раскрывая политико-юридическое содержание национализации земли, необходимо отметить, что национализация есть передача всей земли в собственность государства. В итоге, в СССР с 30-х годов утвердился общественный строй, который может быть назван государственным социализмом. Государственный социализм -это искусственная социально-экономическая система, для которой характерен полный захват собственности государством, в том числе и на землю.

8. Дальнейшее огосударствление экономики шло по пути признания в
дальнейшем не только права землепользования колхозов и совхозов
производными от права исключительной собственности государства на
землю, но и права собственности на другие основные средства, даже
оборотные. Таким образом, в результате провозглашения исключительной

собственности государства на землю, в руках государства оказалась вся система отношений присвоения.

9. Союз ССР как собственник осуществлял свои правомочия в отношении всех земель страны. Долголетняя практика показывает, что высшие союзные органы государственной власти и управления, осуществляя правомочия собственника и принимая решения об использовании земель на территории республик (например, при сооружении каналов, водохранилищ, дорог и т. д.), самостоятельно решали вопросы управления и распоряжения государственной собственностью.

Впервые об исключительной государственной собственности на землю было сказано в ст. 2 Земельного кодекса РСФСР, утвержденного ВЦИК 30 октября 1922 г., в котором все земли в пределах РСФСР, в чьем бы ведении они не состояли, были объявлены собственностью Рабоче-Крестьянского Государства. В последующем, вплоть до распада СССР, в законодательстве РСФСР не допускалось деление государственной собственности на землю на виды. Право исключительной государственной собственности на землю, стало ядром жесткой централизованной системы управления и в отношениях между союзом и входящими в него республиками, которые, по сути, были лишены права управления землей.

10. На сегодняшний момент земля включена в гражданский оборот, в связи с чем окончательно и бесповоротно, земля признана объектом гражданских прав. В своей имущественной части земельные и гражданские правоотношения однородны. Поэтому и ранее при регулировании данных отношений, когда существовал пробел в земельном законодательстве, применялись нормы Гражданского кодекса. Именно Земельный кодекс РФ установил в п. 3 ст. 3, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами», т. е. иное должно быть установлено специальными законами. Важные положения об оборотоспособности земли закреплены

12 также в пункте 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

11. В настоящее время анализ действующего законодательства
позволяет утверждать, что в случае, если земельный участок под
многоквартирным домом был сформирован и поставлен на государственный
кадастровый учет на момент вступления в силу Жилищного кодекса РФ
(01.03.2005г.), а также, в случае, если земельный участок после этой даты
прошел формирование и государственный кадастровый учет, он в силу
прямого указания закона является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме. На наш взгляд, в данном
случае имеет место включение земельного участка в общее имущество
многоквартирного дома и, как следствие, возникновение права общей долевой
собственности по факту формирования земельного участка и проведения
государственного кадастрового учета. Принятие каких-либо дополнительных
решений органами по управлению имуществом, а также проведение
отдельной государственной регистрации права в Едином государственном
реестре прав на земельный участок в этих случаях законодательством не
предусмотрено.

12. Необходимо предусмотреть упрощенную процедуру управления
общей собственностью собственниками земельных долей в праве общей
долевой собственности на земельный участок. Альтернативой долгой и
утомительной процедуре выделения земельных участков с помощью судебной
системы может стать упрощенный, административный порядок выдела
земельной доли из общего массива, в совокупности с последующим
дифференцированным налогообложением.

Хронологические рамки диссертационного исследования определяются наиболее важными этапами в истории законодательного регулирования права земельной собственности и землевладения в России и охватывают период с X века по наше время.

Методологической основой диссертационной работы послужили общенаучный диалектический метод и вытекающие из него частно-научные методы: сравнительно-правовой, лингвистический, технико-юридический, системно-структурный. Помимо того, большое значение в исследовании отводится историческому методу, использование которого позволило проследить динамику развития института прав на землю в исследуемый период и сравнить с современной российской действительностью. Комплексное применение данных методов дало возможность исследовать указанные объекты в их взаимосвязях и получить целостную картину.

Теоретическую базу диссертационного исследования составили концепции, положения, выводы, изложенные в современных и дореволюционных работах по теории и истории государства и права, теории и истории гражданского и других отраслей права таких известных отечественных ученых, как М.Ф. Владимирского-Буданова, Л.А. Кассо, А.А.Леонтьева, Д.И.Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.А. Хауке, Г.Ф. Шершеневича, И. Е. Энгельмана и других.

Теоретической основой работы явились также исследования ученых советского и современного периода в области гражданского права, истории и теории государства и права, земельного права, отраженные в трудах таких ученых как С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, А.Г. Гойхбарг, Л.И.Дембо, Матузов П.И., Ю.К. Толстой, A.M. Турубинер, P.O. Халфина, И.Б.Новицкий, и других, указанных в библиографическом списке.

Нормативная и эмпирическая база исследования. Выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на исследовании и оценке норм Конституции РФ, гражданского и земельного законодательства России, советского законодательства, а также положений законодательства Российской империи.

Научно-теоретическая и практическая значимость заключается в том, что материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности землевладельцев и землепользователей, государственными органами управления регионального уровня для уточнения функций и совершенствования форм регулирования земельных отношений, а также

14 служить методической основой для проведения последующих теоретических и прикладных исследований в этой области.

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах и колледжах учебных курсов.

Апробация результатов диссертационного исследования

осуществлялась в процессе преподавания историко-правовых дисциплин на юридическом факультете Южного Федерального Университета. Диссертация обсуждалась на кафедре теории и истории государства и права Южного Федерального Университета.

Различные аспекты исследования и его результаты освещались в докладах автора и обсуждались на Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 450-летию вхождения Башкортостана в состав России (5 декабря 2006г., Уфа), V Международной научно-практической конференции «Проблемы регионального управления, экономики, права и инновационных процессов в образовании» (13-15 сентября 2007г. Таганрог),

Результаты диссертационного исследования отражены в публикациях автора.

Структура работы подчинена цели и задачам исследования. Диссертация состоит из введения, трех исследовательских глав, заключения и библиографии. Структура диссертации отражает логику исследования.

15 , ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ.

1. Историко-правовые предпосылки возникновения и развития земельных отношений в Древнем мире

Земельный вопрос в России на протяжении всей ее многовековой истории был одним из самых непростых. Для того, чтобы познать любое явление, нужно изучить, как оно возникло, развивалось и что представляет собой в данный момент. Такого же подхода требует и сложный земельный вопрос, вопрос обладания землей как объектом гражданских прав. Земля, как самый древний и самый необходимый объект прав, имеет, пожалуй, самую длинную историю своего развития. В этой связи трудно не согласится с М.Ф. Владимирским-Будановым, который правильно замечает: «Как только люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования».¹

Безусловно, следует согласиться с известным цивилистом К.П. Победоносцевым в том что «...история развития понятия о собственности в применении к недвижимости, к земле идет в параллель с историей общественного права» . Действительно, вопросы владения землей как основным видом имущества, имелись в обществе с тех пор, как возник, наверное, сам человек и его племя. Но эти отношения лежат вне пределов государства и гражданского общества. Нас же интересуют правовые земельные отношения, поскольку на наш взгляд, только с появлением государственной, публичной власти возможно появление самого права как

¹Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. С. 494. ²Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 200.

общественного явления, защищающего и санкционирующего различные отношения в самом обществе.

История подтверждает, что развитие отношений собственности и права собственности происходит одновременно с развитием самого общества. Без существования понятия о собственности, и в особенности частной, невозможна общественная жизнь. Не зря И.Е. Энгельман обращает наше внимание на то, что там, где частая собственность обеспечена слабо и мало развита, где понятия о ней смутны и неопределенны, там общество находится еще в младенческом состоянии. «Поземельная собственность, в частности, представляет те же явления: она развивается с развитием общества и, в свою очередь, становится условием исторического прогресса» .

Таким образом, нас интересуют те земельные отношения, которые лежат в одной исторической плоскости с появлением государственного образования в Древней Руси, появлением первых историко-правовых памятников, документов, свидетельствующих о статусе земли как объекта гражданских прав. Похожее объяснение можно найти и при обращении к трудам великого русского классика цивилистики К.П. Победоносцева: «...исключительное личное обладание землей, для того, чтобы уподобиться обладанию движимой вещью, нуждается в определении, в обособлении, в искусственной индивидуализации предмета власти. Человек должен еще сесть на землю, овладеть известной ее частью, «наречь имя свое на земле», для того, чтобы земля стала его собственностью, для того, чтобы и в присутствии его и в отсутствии всякий другой, подходя к его уделу, увидел его имя, на земле написанное, и признал власть его над его уделом. Вот естественная причина, почему история права собственности на землю повсюду связана неразрывно, органически с историей образования гражданского общества и властей его, от которых исходит санкция права. Вот почему у всех народов в большей или меньшей степени поземельная собственность ведет свое происхождение от верховной власти, и на инвеституре от нее утверждает первоначальные свои основания» .

¹ Энгельман И. Е. О приобретении права собственности на землю по русскому праву. СПб., 1859. С. 1. Победоносцев К.П. Указ. соч. М., 2002. С. 205.

При этом под земельно-имущественными отношениями, по мнению Д.Б .Аратского и Л.И.Кошкина следует понимать правовые, административные, экономические и информационные взаимодействия субъектов собственности - государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности - земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости¹.

По нашему мнению, это слишком широкое понимание имущественно-земельных отношений. Вышеуказанное определение страдает слишком широким, на наш взгляд, перечнем регулируемых отношений, тогда как, например, административные, информационные отношения в сфере землепользования нельзя относить к сфере собственно имущественно-земельных отношений. Данные виды взаимодействия субъектов права не являются подлинно имущественными, поскольку эта категория является, на наш взгляд чисто гражданской. И вопрос об отнесении того или иного объекта прав к категории имущества, а следовательно, вопрос об обладании им как объектом гражданского права и вытекающих из этого правомочий титульного владельца, следует обращать в большей степени к нормам гражданского права.

Виды отношений, где объектом выступает «земля» дифференцируются в зависимости от того, каким качествам «земли» отдается приоритет при правовом регулировании различных видов отношений. Разнообразие подходов в определении особых свойств земли как объекта гражданских прав вообще, подчеркнуто уже самим законодателем. Так, например, юридическое содержание понятия «земля» определено в ст. 1 Земельного кодекса РФ , где говорится, что земля одновременно выступает в трех качествах: как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество. В связи с этим можно утверждать, что существуют различные виды правоотношений, где общим объектом выступает земля, но в различных качествах.

'Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. Учебное пособие / Под ред. Д.Б.Аратского, Л.И. Кошкина. М., 2003. С. 3.

²3емельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. Далее -ЗК РФ.

В связи с этим представляется заслуживающим особого интереса вопрос о выяснении природы земельно-имущественных отношений. Исходя из данных соображений, первоочередной представляется задача выяснения, что же собой представляет категория «имущественные отношения», а именно - «имущество», как оно рассматривается гражданским правом.

Прежде всего, следует отметить, что «имущество» названо в Гражданском кодексе Российской Федерации¹ среди объектов гражданских прав в качестве родового понятия, к которому отнесены отдельные его виды, а именно: вещи (включая деньги и ценные бумаги как особые разновидности вещей) и иное имущество (включая имущественные права). Общепринятое понимание вещей в свою очередь, состоит в том, что к таковым относят искусственно созданные либо существующие в естественном виде предметы материального мира, доступные восприятию человека и способные выступать в экономическом обороте в качестве товара². А.А. Подопригора например, отмечает, что с позиций римского частного права вещи - это все, что окружало человека, могло быть объектом вещного права и заключало в себе определенную ценность.³

Содержанием же интересующей нас группы общественных отношений являются субъективные права и обязанности участников данных отношений. А поскольку субъективное право - это мера возможного или дозволенного поведения управомоченного лица, обеспеченная юридическими обязанностями других лиц, то в контексте проведенного исследования нас особо интересовала группа именно субъективных прав на землю как на определенный вид имущества, их содержание, существовавшие различия в их содержании на протяжении нескольких исторических периодов развития самого государства.

'Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства

Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 1994. № 32. Ст. 3301. Далее - ПС РФ.

²ДудинА.П. Объект правоотношения (вопросы теории). Саратов, 1980. С. 142.

^ъПодопригора А.А. Основы римского гражданского права: Учебное пособие. Киев: Выща школа, 1990. С.103.

Проблеме субъективных прав в юридической литературе уделено большое внимание. Эта тема послужила основой для издания множества научных трудов известнейших российских правоведов.¹

Следует согласиться с Карловой Н.В. в том, что субъективное право на
землю представляет собой закрепленную в законе меру возможного,
дозволенного поведения лица - обладателя права - в отношении
принадлежащего ему земельного участка, обеспеченную

корреспондирующей этому праву обязанностью конкретного лица или неограниченного круга лиц. Это комплекс определенных правомочий, включающий в себя в различных сочетаниях правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Объем правомочий обладателя субъективного земельного права зависит от вида такого права.

Максимально широкими правомочиями обладают собственники земельных участков, которые владеют, пользуются и распоряжаются землей по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Все иные права являются производными от права собственности, и поэтому объем их содержания определяется не только законом, но и волей собственника².

На сегодняшний момент земля включена в гражданский оборот, в связи с чем окончательно и бесповоротно, земельные отношения признаны имущественными. В своей имущественной части земельные и гражданские правоотношения однородны. Поэтому и ранее при регулировании данных отношений, когда существовал пробел в земельном законодательстве, применялись нормы Гражданского кодекса РФ³. Именно Земельный кодекс РФ⁴ установил в п. 3 ст. 3, что «имущественные отношения по владению,

'См., например: МейерД.И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2000. С. 253-270; Шершеневт Г.Ф. Курс

гражданского права. Тула, 2001. С. 71-78; Хстфина P.O. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 217-

257; Алексеев С.С. Общая теория права: В 2 т. Т. 2. М., 1982. С. 112-138; Братусь С.Н. Субъекты

гражданского права. М.,1950. С. 8-21; Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959. С. 32-48; Матузов

П.И. Субъективные права граждан СССР. Саратов, 1966. С. 10-73; и др.

²Карлова Н.В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации. Автореф.

дис.... канд. юр. наук. М., 2004. С. 10.

³Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20

февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001

г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2,

29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля

2006 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

⁴3емельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня

2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30

июня, 27 июля 2006 г.) // СЗ РФ от 29.10.2001г. № 44. Ст. 4147.

20 пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами», т. е. иное должно быть установлено специальными законами. Важные положения об оборотоспособности земли закреплены также в пункте 3 статьи 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Под таким углом зрения следует признать, что современные земельные отношения - это отношения субъектов-обладателей прав на землю (государства и муниципальных образований, юридических и физических лиц), по поводу владения и пользования землей как объектом гражданских прав, с условиями и ограничениями, установленными земельным законодательством России. Поскольку земля хоть и является объектом гражданских прав, но все же обладает рядом специфических особенностей, и, следовательно, нуждается в особой охране государством и обществом.

Данный вывод подтверждается одной из первых же статей ЗК РФ, которая устанавливает: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами» (п.З ст.З).

Из приведенного нами определения земельных отношений видно, что превалирующей их частью являются, прежде всего права на землю конкретного лица или лиц, при установлении которых автоматически определяются и круг обязанностей всех иных участников данных правоотношений. Именно по этой причине предметом данного исследования является история вопроса о формах обладания землей как неким видов

21 имущества, о становлении и эволюции представлений о земле как об объекте гражданских прав.

И хотя собственность не является единственно возможным правовым
титулом обладания земли, справедливости ради также следует отметить, что
среди земельных отношений именно отношения собственности на землю, и
схожих с нею правовых конструкций, являются стержневыми,

системообразующими.

Конечно, нельзя недооценивать чрезвычайно развитую в Древнем мире систему т.н. «поземельных сервитутов» - различных ограничений права собственности на землю, имевших в своей основе правовые конструкции, отдаленно напоминающие институты, содержащиеся в источниках римского права - но изучение подобных отношений лежит вне пределов данного исследования, поскольку целью его является изучение истории конструкций обладания землей в России как определенным видом имущества, где сервитуты являются лишь его обременением, крайне ограниченным пользованием.

Вопросы обладания землей, возможности пользоваться ее щедростью и плодородием, а также качество осваиваемых земель издревле лежали в основе благополучия не только отдельного субъекта-правообладателя, но и целых государств. Так, например, в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю - царю, истоки которых следует выявлять в периоде образования государства.

Особую сложность в изучении и анализе соответствующей правовой конструкции имущественных прав на землю представляет собой то обстоятельство, что правовые конструкции владения землей в Киевской Руси и в современности имеют очень большие различия. И дело здесь не только в различии терминов, но и в перечне полномочий обладателя земельных статутов. Так, термин «вотчина» на - протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной собственности. Для обозначения частной земли использовались и традиционные термины русского права: «владение»,

22 «обладание», а также проникший из литовско-польского права термин «дедина». Указанное обстоятельство было отмечено многими русскими учеными. Так, М.И. Тютрюмов в своем труде особо отметил: «...Право собственности на недвижимые имущества в законах часто означается под именем права вотчинного и крепостного, а также под именем вечного и потомственного владения. В этом смысле и лицо, имеющее право собственности, именуется владением. Собственностью часто в законах называется самое имущество, по праву собственности кому-либо принадлежащее».¹

Обозначить все виды собственнических отношений одним правовым термином не представлялось возможным. По-видимому, это объяснялось наличием обособленных феноменов: казенной собственности, дворянской, купеческой, крестьянской, которые не поддавались в правосознании того времени внятной обобщенной характеристике.

Говоря о широком разнообразии титулов владения землей, необходимо отметить, что в России встречаются такие явления, как «черные земли», собственниками каковых одновременно считали себя и государство, и обрабатывающие ее крестьяне, причем последние обладали и существенным набором правомочий, обычно приписываемых собственнику; «вотчины», носящие, как уже было отмечено характер служилой собственности, то есть привязанные к целому комплексу политических прав и обязанностей, но в которых, в отличие от поместий, служба следует за землевладением, а не отбывание службы дает право на земельное владение. Более того, как правило, в исторических источниках, таких как памятники древнерусского права, летописи и пр., отсутствует какой-либо общий термин, выражающий соответствующий набор прав не только в отношении земли, но и других объектов.

Действительно, в русском праве этого периода не было и не могло быть общего термина для обозначения права собственности, значение этого права было различным в зависимости от того, кто был субъектом права, и что

'Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С.1 9.

23 представлялось в качестве объекта права собственности. Как отмечают в научных кругах, по существу, в сознании того времени нет чего-либо подобного нашей конструкции поземельной собственности, а есть масса индивидуальных ситуаций, разнящихся от лиц, участвующих в этих отношениях, от вида самой земли и т. д. и т. п. Можно даже сказать, что вплоть до 1861 г., а во многом и до самого конца Российской Империи, в ней не было «права собственности», но существовали весьма различные «права собственности», «владения», что в частности проявилось и в описательных формулировках Свода Законов Гражданских¹.

Совершенно очевидно, что интересующий нас вопрос о правах на землю нельзя рассматривать в отрыве от общих закономерностей образования любого государства, поскольку основание любому землевладению может быть установлено только при помощи авторитета власти, а власть, в свою очередь, неразрывно связана с понятием государства. Вот как описывает этот процесс К.П. Победоносцев: «...Приходит новое племя в силе дружины, садится на место племени покоренного и на его землю. Мало-помалу начинается заимка земли, заимку производят во имя свое те из пришельцев, которые в составе нового общества имеют значение личности полноправной, вольного, свободного человека. Любое землевладение становится правом лишь при содействии авторитета, от которого всякое право исходит; ибо всякому состоянию приходит нужда оправдать себя, оно должно указать на свое начало; и тогда волей или неволей приходится удостоверение начала основывать на авторизации власти»².

Обращаясь в своем исследовании к вопросу о возникновении прав на землю в древнерусском государстве, а именно к выяснению причин укоренения феодального землевладения на территории Древней Руси, было выяснено, что этот вопрос тесно взаимосвязан с механизмом образования и развития самого государства. Ведь право формируется параллельно с государством и по тем же причинам.

'Гражданские законы (Свод законов, Т. X, Часть 1) с разъяснениями их по решениям Правительствующего

Сената. Спб., 1884.

Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 209.

Изначально на территории древней Руси было несколько небольших государств - племенных княжений, на месте которых в IX в. возникла Русская держава. Началась эпоха феодализма, или эпоха средневековья. Крупное Древнерусское государство с центром в городе Киеве образовалось, благодаря развитию ремесел, техники обработки земли, торговых отношений, укрепивших связи между отдельными славянскими племенами.

Древнерусское государство можно охарактеризовать как раннефеодальную монархию. Великий князь являлся старшим (сюзереном) по отношению к местным князьям. Он владел самым большим и сильным княжеством. Таким образом, древнерусское государство представляло собой классический образец феодального государства, представляющий собой организацию класса феодальных собственников, созданную в интересах эксплуатации и подавления правового положения крестьян.

Виды и формы собственности были различными. Большинство исследователей сходятся в том, что существовала как минимум общинная и частная собственность. Другой точки зрения придерживается В. Сергеевич, который полагает, что у нас в древности вообще отсутствовала земельная собственность крестьянских общин¹. Но, такой вывод автора мы считаем не соответствующим дошедшим до нас источникам, свидетельствующим об особенностях существовавшего в тот период налогообложения. Хотя нет положительных сведений об общинном устройстве России в древнейшую эпоху, но по аналогии можно думать, что и у русских славян, подобно другим славянским племенам, существовала первоначально собственность родовая или патриархальная. Существовавшее тогда «тягло» несла вся община, в которой решались все вопросы, касавшиеся земли. В состав общины входили чужие, приобретавшие общинную землю. Таким образом, существование общинной собственности у древних славян мы считаем фактом, объясняющим многие вопросы быта и повседневной жизни.

Однако помимо семейно-индивидуальных и общинных хозяйств имелся княжеский домен, представляющий собой конгломерат земель, принадлежавших лично князю, который нес в себе черты смешанной формы,

^Сергеевич В. Древности русского права. Т. 3. Землевладение. Тягло. Порядок обложения.СПб., 1911. С. 32.

25 т.е. сочетал в себе особенности как частной собственности, так и публичной¹. Он взимал там оброки, налагал иные повинности, распоряжался землями по собственному желанию. Но отличительной чертой княжеского владения Руси, на наш взгляд, было то, что в средние века князь владел волостями и городами не как частный собственник, а как господин (управитель). Обширная русская земля считалась «отчиной» и «дединой» всего княжеского рода, который был коллективным носителем верховной власти в ней, а отдельные князья, участники этой собирательной власти, являлись временными держателями своих княжений. Действительно, князь мог распоряжаться землями по своему усмотрению и никто не имел возможности повлиять на его волю, но это все же не являлось правом распоряжения частной собственностью, поскольку эта воля выражала уже не личный интерес, а в большей степени политический, связанный с управлением государством.

Самым ярким примером общинной собственности, сохранившем свои первоосновы поземельной общины, является север Древней Руси. Основой общинной собственности здесь является участок, принадлежащий крестьянской семье, большой или малой, независимо от других соседних владельцев или в общей связи с ними, если земля занята сразу несколькими семьями и поделена между ними, или если семьи разрослись из одной, сохранив поземельную связь. Эта связь обычно выражалась в ответственности за подати и оброки, лежащие на земле, и в охране общего обладания от захватов лиц, не принадлежащих к группе первоначальных заимшиков или к их племени (борьба крестьян за землю с основателями монастырей и с захватами со стороны сильных людей). Дарение участков, отдача их по душе в монастырь, залог, продажа, завещание таких участков вполне свободны.

В остальных же местностях России, начиная с XII века, везде видно господство частной собственности, преимущественно князей, монастырей, бояр и других служилых людей, а также разного рода мелких владельцев,

'Подробно об изучении княжеского домена как особого социально-экономическому феномена см.: Чернов С.З. Домен московских князей в «городских станах». 1271 - 1505 гг. / Культура средневековой Москвы. Исторические ландшафты. Т. II. М., 2005.

26 крестьян. Последние быстро переходят в разряд зависимых нанимателей определенных участков «посилья» на чужих землях.

Монастырское, княжеское боярское землевладение растет на счет остальных благодаря свободному обмену, купле, залогу, завещанию, а главным образом - благодаря привилегированному положению крупных собственников. Поскольку при отсутствии административно-судебной защиты и при обремененности населения податями или служебными повинностями, сколько-нибудь спокойное обладание и возможность обработки земли при помощи сельскохозяйственного инвентаря могли иметь лишь сильные владельцы или те из мелких, которые встали под их защиту. В связи с этим необходимо отметить стремление мелких владельцев передать землю монастырям или «окняжить» и «обоярить» ее, т. е. признать юридически собственниками монастырь, князя или боярина, а самим владеть в качестве зависимых владельцев. Зависимое владение становится, таким образом, наравне с собственностью самостоятельной формой обладания. Господствующим его видом является пожизненное владение, при котором владелец выговаривает себе право владения землей до конца своей жизни; затем участок земли должен перейти к верховному собственнику уже в исключительное обладание (соглашения с монастырями). Но встречается также и родонаследственное владение «доколе род изведется», временное зависимое владение, пока продолжается служба владельца (позднейшее поместье) и т. п.

Роль государства усиливалась, поэтому возрастало значение законодательной деятельности людей, для этого и нужны правовые документы, более четко определяющие привилегии господствующих классов и защищавшие их интересы. Усложняющиеся земельные отношения и необходимость их стабильной защиты находят свое отражение первоначально в известных договорах с греками (907, 911 и 944 гг.)¹, а затем и в таком обширном правовом акте, как Русская Правда .

'См.: Памятники русского права / Под ред. С. В. Юшкова. - М.: Госюриздат, 1952-1963. Вып. 1-8; Российское законодательство XI - ХХвв / Под общ. ред. О. И. Чистякова. М.: Юрид. лит., 1984-1991. Т. 1-9. ²Русская правда // Российское законодательство 10-20 веков в девяти томах. Т.1. М., 1984, с. 47-49.

Правовой анализ Русской Правды позволяет сделать вывод о том, что она представляет собой типичный кодекс раннего феодализма: нормы права изложены без четкой системы, казуально, открыто определены привилегии господствующего класса и неравное положение зависимых сословий. Она оказала большое влияние на право Новгорода и Пскова, на последующее развитие русского права (Судебник 1497г., 1550г., Соборное Уложение 1649г.). Это один из самых первых исторических памятников русского права, и, конечно же, он не знает абстрактного понятия «собственность», тем более на землю. Представляется более точной точка зрения известного историка права М.Ф. Владимирского-Буданова, который полагает, что «в этот период возможно не различение понятий «владение» и «собственность», но никогда идея владения полностью не перекрывала понятие собственности».¹

Однако, в Русской Правде есть ряд норм, которые защищают права на землю. В ее Краткой редакции имеется круг статей, которые устанавливают штрафы в 12 гривен за нарушение земельной бортной межи и за уничтожение межевого знака (перетеса), сделанного на дереве, хотя с точностью нельзя установить, чья это межа: крестьянина, коллектива или феодала. Правда Ярослава особо подчёркивает охрану княжеской собственности, установив штраф за порчу княжеской борти, что подчеркивает разницу в статусе различных субъектов землевладельцев.. Для Пространной Правды характерна большая по сравнению с Краткой Правдой, дифференциация возможных случаев нарушения межи (здесь особо выделяются бортовые, ролейные, дворовые межи), что дает основание говорить о дальнейшем развитии феодального хозяйства и, прежде всего, за счет общинных земель, росте случаев нарушения права частной собственности в условиях усиливающегося социального неравенства.

По мнению А.А.Тесля, к завершению киевского периода русской истории сложились уже все основные формы приобретения права собственности на землю - договорная (через куплю-продажу, дарение и

¹Владилшрский-Буданов М.Ф. Указ. соч. С. 511.

28 мену), оккупация (трудовое приобретение права собственности), наследование¹.

Мелкие владельцы, в интересах защиты от сильных людей, начинают признавать землю княжеской собственностью и каждую сделку освящают докладом князю, с просьбой о выдаче жалованной грамоты или утверждения купчей. Таким образом частные документы обращаются в официальные акты укрепления, обязательные для княжеских судей данной местности предпочтительно перед давностью владения. Необходимость «испрошения» санкции князя на приобретение земли в его владениях развивается и в силу междукняжеских договоров, по которым запрещалось приобретение земли служилыми людьми чужого князя без согласия местного князя.

Постепенно переход земли из рук в руки подчиняется княжескому надзору, укрепляющему обладание, но вместе с тем развивающему представление, что вся земля во владениях князя принадлежит ему, как верховному собственнику, а частные владельцы обладают ею лишь с его согласия; крестьянские «черные» земли считаются уже прямо собственностью князя, хотя эта собственность и отличается от его собственности на дворцовые земли. Соборное Уложение 1649 г. Закрепило различие в принадлежности главе Российского государства двух основных категорий земель Так, дворцовые имущества, принадлежали царю и его семье, а чернотягловые (черносошные), принадлежали царю же, но уже как главе государства, призванного выражать публичный интерес.

Этот период развития государства отличается сильной мобилизацией недвижимой собственности, т. к. продажа земельных участков, находящихся во владении, свободна. Сильная мобилизация недвижимой собственности объясняется также тяжелым экономическим положением служилых людей и всего населения. Военная служба требовала больших расходов на дорогое вооружение, коней, провиант во время походов. Из духовных грамот не только простых дружинников, но и высших бояр и самих князей видно, до какой степени доходила их задолженность, особенно монастырям, игравшим

¹Тесля А. А. История законодательства о праве поземельной собственности в России с IX по начало XX века. Учебное пособие. М., 2004. С.61.

29 роль банкиров и ростовщиков; у них можно было получить деньги, заложив не только землю, но и движимое имущество. Основными сделками гражданского оборота, поэтому, становятся продажа земли и, еще чаще, близкий к продаже залог, сопровождавшийся передачей владения кредитору, и личное долговое обязательство (кабала), грозившее, в случае неуплаты денег в срок, личным рабством должнику или уплатой долга путем личной службы кредитору. Отсюда древние «закупы» и «закладни» или «закладники» XIII и XIV века.

Однако наряду с долговыми сделками, в земский период развития Руси, существуют сделки личного найма на сельские работы (порядные), устанавливавшие отношения между землевладельцами и крестьянами. «Порядная» - договор о найме земли, соединенный с установлением некоторой личной зависимости крестьянина от землевладельца (обязательство совершать в пользу землевладельца выговоренные им или от его воли зависящие услуги). Характерная особенность «порядной» в этот период - личная свобода нанявшегося и отсутствие права воздействия на его личность в случае неисполнения обязательства. Но крестьянская «порядная» никогда почти не выступает одна: она сопровождается обыкновенно выдачей ссудной кабалы или сама содержит в себе ссудную кабалу, заключающуюся в обязательстве уплатить, при окончании срока найма или отказа от него, деньги, хлеб и другие вещи, данные крестьянину при поряде.

Псковская Судная Грамота с наибольшей полнотой и ясностью отражает юридическую природу землепользования. Десятая часть всей грамоты посвящена взаимным отношениям землепользователей и землевладельцев. Но понятия крестьян, «крепких земле», Псковская Судная Грамота еще не содержит. Институт землепользования по Псковской Судной Грамоте - арендный институт. В Грамоте идет речь об «исполовниках» или «половниках» - арендаторах, которые платили за аренду арендодателю «из полу», то есть половину полученного ими урожая.

Институт земельной аренды существовал в Пскове на свободных началах, отношения арендодателя и арендатора характеризовались как

«взаимно-свободные договорные сделки юридически самостоятельных субъектов»¹.

Законодателем Псковской Судной Грамоты регламентируются способы приобретения права собственности на землю, такие, как пожалование, договор, давность владения.

Древнейшими актами о приобретении земли частными лицами являются жалованные грамоты. Князья, как верховные распорядители общественности, жаловали землю частым лицам. Лицу, получившему жалованную грамоту, земля отводилась княжеским чиновником. Отвод обязательно должен был производиться в присутствии свидетелей, о его совершении составлялась отводная грамота, в которой указывались межи отведенной земли. Отводная грамота представлялась к утверждению князя.

Однако, как обращает наше внимание И.Е. Энгельман, отводная грамота не являлась неоспоримым формальным доказательством произведения отвода, В случае спора о границах дело решалось не на основании «отводной», а на основании показании отводчика или свидетелей, «отводная» не имела значения формального акта².

Представляется, что именно на основании жалованных грамот можно говорить о существовании права на землю в рассматриваемый период. Но это, конечно, не право собственности, поскольку князь «господствует» над землей, он может лишить пожалованное лицо этого права. Таким образом, право на землю, приобретенное пожалованием, выражается только в праве владения и пользования землей. Княжеские жалованные грамоты выдавались либо в форме общего дозволения приобретать землю в какой-либо местности или в виде утверждения за приобретателем купленной земли. Земля в грамотах определялась точно с указанием меж, всех ее составных частей и принадлежностей.

Необходимо отметить, что в Псковской Судной Грамоте впервые упоминается о таком способе приобретения права собственности на землю, как давность владения (Статья 9 Псковской Судной Грамоты). В данной

¹ Михайлов П. Е. Юридическая природа землепользования по Псковской Судной Грамоте. СПб., 1914. С. 3. ²Энгельман И. Е. Указ. соч. С. 24.

31 статье оговариваются главные условия, которые служат основанием для приобретения земли по давности владения. Это: действительное господство над землей посредством обрабатывания, постоянное пользование и исключительное владение землей. Причем срок давностного владения должен был составлять 4 или 5 лет, т.е. не был определен точно.

По вопросу о приобретении земель на основании договоров купли-продажи, мены, дарения сохранились немногочисленные данные, что объясняется устной формой заключения договоров и публичным приведением их в исполнение. Необходимо повторить, что некоторые договоры утверждались жалованной княжеской грамотой. Это делалось в особых случаях по просьбе частных лиц. Вероятнее всего для того, чтобы упрочить свое владение приобретенной землей. Подтверждение своего права свидетельскими показаниями было весьма затруднительным, поэтому приобретатели удостоверяли свое право на землю у князя, который в случае возникшего земельного спора и должен был его решить.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что первоначально, в основе земельных отношений лежала полная свобода личности, доходящая до права распоряжаться собой и своим имуществом на условиях, определяемых лишь своим усмотрением и положением в обществе. Именно поэтому существовало множество различных форм зависимого владения землей. Но постепенно эта свобода приводит к установлению как личной, так и поземельной зависимости между политически и экономически сильными и слабыми представителями землевладения и оборота земли.

Русская Правда сформулирована как право сильного, право господина, «кулачное право», она подтверждает ярко выраженную сословность древнерусского права. Эта особенность феодального права связана с тем, что собственность на землю совпадала с политическими правами относительно зависимого населения, с правом прямого принуждения и подавления феодально-зависимых их господином, феодалом. Первичной формой экономической реализации феодальной собственности явилось полюдье, представлявшее собой институт прямого внешнеэкономического принуждения населения, в котором в обнаженной форме выступали

32 отношения государства и подчинения, равно как и начальная фаза превращения земли в феодальную собственность.¹

Точной даты возникновения и объяснения того, каким образом возникло крепостное право, в научной литературе нет. Как нами уже было отмечено, закрепощение крестьян происходило постепенно, в течение довольно длительного исторического периода. Например, лица, попавшие в долговую кабалу к феодалу, становились закупами, то есть обязанными своей работой в хозяйстве феодала вернуть полученную у него «купу» (долг), для чего им предоставлялись земельные угодья и средства производства. Если закуп совершал побег, то он превращался в полного холопа (ст.56-64,66 Русской Правды Пространной редакции).

По мнению В. О. Ключевского, зарождение крепостного права тесно связано с таким древнейшим явлением, как холопство². А известный дореволюционный правовед Б. Н. Чичерин утверждал, что крепостное право установилось вследствие потребностей государства, поскольку в Древней Руси служилые люди обязаны были в течение всей своей жизни нести государеву службу, за что наделялись поместьями. Однако не было рабочей силы, которая могла бы обрабатывать землю. По мнению Чичерина, с этой целью к ней прикреплялись крестьяне, Так появилось крепостное право, которое сохранилось даже когда обязательная служба государю была отменена.³

Проведя предварительное исследование, можно сказать, что в русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI-XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте.

Поместьем наделялись служилые люди «пожизненно». Вотчина -безусловное владение, которое можно было передать по наследству,

¹Рыбаков Б.А. Киевская Русь и русские княжества ХП-ХШ вв. М., 1982. С. 258. ²Ключевский В. О. Сочинения в 9 т. Т. 8. М., 1990. С. 52. ^Чичерин Б.Н. Избранные труды. СПб., 1998. С. 90.

33 заложить, продать. Вотчина включала в себя не только землю, дворы, дома, но и крепостных крестьян. Крестьяне «сидели» на земле, которая им не принадлежала. Они могли покидать одни земли и переходить на другие, в пользу помещика они должны были либо отправлять натуральные повинности, либо платить оброк.

Источники свидетельствуют о существовании земель княжьих, земель бояр, слуг, земель монастырских, митрополичьих, черных земель, земель городских. Это многообразие связано, по мнению В.Б. Ельяшевича, с субъективным характером форм поземельного правообладания. По мнению этого ученого, характер права зависит от личности правообладателя, субъекта права, определяется его социальным положением¹.

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел.² Здесь, как нам кажется, уже можно говорить о совмещении черт частной и публичной собственности на землю.

Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

Что же касается «первичного владельца» земли, непосредственного хозяина-крестьянина, который обрабатывает землю, В. Б. Ельяшевич видит в черном крестьянине самостоятельного хозяина, делает вывод, что земли черных крестьян могли быть предметом купли-продажи. В качестве свидетельств выступают дошедшие до нас подлинные акты купли-продажи крестьянских земель: «Се яз ... отступился если..., великого князя земли, а своего посилья, на Мучестрови полупожни Степанцова своего владения...»³

Продажа является не единственной формой распоряжения крестьянами землей, известен и заклад черными крестьянами своей земли. По мнению

¹ Ельяшевич В. Б. История права поземельной собственности в России. Т.1. Париж, 1948. С. 379. ²Беляев ИД. История русского законодательства. СПб., 1999. С. 172-173. ^гЕлъяшевич В. Б. Указ. соч. С. 37.

34 Нарыковой Ю.В., помимо возмездных способов распоряжения черному крестьянину были также доступны и безвозмездные. В источниках имеются свидетельства о пожертвованиях крестьянами своих земель монастырю: «Се аз Харлам Мортка дал есмь в дом Пречстые Бци старцю Кирилоу свою поженкоу и свою землицю оу езовица, что моя чища, и борок противоу Стын Бци...»¹

Более того, черный крестьянин мог распорядиться своим правом на землю на случай смерти. Таким образом, черные крестьяне являются обладателями самостоятельного права с присущими ему правомочиями владения, пользования и распоряжения землей. Правомочие распоряжения, конечно, нельзя понимать абсолютно, оно принадлежит тяглому крестьянину со всеми теми ограничениями и обременениями, которые лежат на нем. Эти обременения и ограничения и есть та особенность, которая характерна для поземельного права тяглого крестьянина.

Принадлежащее черному крестьянину право на землю не имеет исключительного характера, в отличие от права на землю свободных землевладельцев, потому что юридический статус земли не претерпевает никакого изменения в результате «оседания» на него черного крестьянина. Князь по-прежнему может располагать этой землей, предоставлять ее во владение свободным землевладельцам.

Особое значение в развитии прав на землю приобретает развитие крупных форм землевладения- княжеского, боярского и церковного. В особенности велико правовое значение последнего, поскольку, церковь являлась единой для всей страны организацией, обладающей известной степенью независимости от местных властей и постоянством своего владения, не зависящего от смены конкретных лиц. На феноменальную устойчивость, которой отличались комплексы, образованные духовными вотчинами, указывает и Черненко Д.А . Согласно примечаниям, из 43 сел, 30

¹Нарыкова Ю.В. Историко-правовые аспекты становления института права собственности на землю в

России // Труды юридического факультета СевКавГТУ: Сборник научных трудов. Вып. 2. Ставрополь, 2004.

С. 126.

²Черненко Д.А. Сельское расселение и землевладение центральных уездов России в XVII - XVIII вв.: По

материалам писцовых кн. и экон. прим. к Генер. Межеванию. Автореф. дис. ... канд. ист. наук М., 2004. С.

27.

35 деревень и 8 упомянутых пустошей, принадлежавших монастырям и Суздальскому архиепископу и в первой трети XVII в., за полтора века только одна пустошь вышла за пределы духовного землевладения, оказавшись в совладении у нескольких помещиков. Показателен и второй пример перегруппировки монастырского землевладения, когда вотчина Спасо-Ефимьева монастыря (село и три деревни) почти целиком перешла Симонову монастырю, т.е. и при смене владельца монастырская вотчина не дробилась. Остальные монастырские и архиепископские вотчины на протяжении полутора веков также оставались за прежними владельцами.

Нельзя не отметить и тот факт, что на развитие церковного хозяйства сильное влияние оказывало специфическое положение духовенства как одного из привилегированных сословий Российской империи. По своему социальному статусу духовенство было приравнено к дворянству. Исходя из статистических данных, представленных в своей работе Подвигайло А.А., можно сделать вывод о том, что церковное и монастырское землевладение имело очень большое значение в масштабах всей страны.¹

Необходимо также отметить, что вопросы землевладения и светских сословий можно изучать по актам крупных (главным образом общежительных) монастырей, причем не только в ограниченном по своим размерам районе, но и в пределах ограниченного отрезка времени, поскольку монастырь как корпоративный собственник имел постоянные связи со своими вкладчиками-землевладельцами. Об этом говорит в своей работе Чернов С.З., указывая, что после перехода значительной части земельных владений волости или стана в руки монастыря, многие процессы в развитии феодального землевладения исследуемого района либо прекращались вовсе (за отсутствием состава самих светских землевладельцев), либо протекали иначе, чем это было бы без вторжения в хозяйственную жизнь края церковной корпорации².

¹Подвигайло А.А. Церковное землевладение и землепользование в Центрально-Черноземном регионе в 60-90-е годы XIX века: на примере Курской и Воронежской губерний. Автореф. дис. ... канд. ист. наук Воронеж, 2007.

²Чернов С.З. Структуры землевладения Великого Московского Княжества в XIV - XV вв. по данным микрорегиональных комплексных исследований: (Волок Ламский, Радонежский удел, московские городские станы): Автореф. дис.... докт. ист.н. М., 2005. С. 14-15.

Итак, к XII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени.

Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам - у воевод»¹.

В целом можно говорить о достаточно высокой степени развития права собственности на землю в период Киевской Руси, при этом государственное регулирование оказывалось здесь второстепенным и вызванным потребностями конкретного случая. Основным же источником земельного права оставалось обычное право - неформализованное, осложненное тем фактором, что не имело документальных источников своего закрепления, но вместе с тем, отвечающего самым последним основам общественного уклада общества.

Как уже отмечалось, особенностью прав на землю в исследуемый период выступает зависимость полномочий от личности субъекта права. Кроме того, еще одной особенностью прав на землю является их многоуровневая система, когда один земельный участок обременен правами многих субъектов: это князь как верховный правитель и распорядитель всех

^хНовііі(кая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М., 2005. С. 276.

37 земель, это помещик или боярин, как землевладелец, и наконец, крестьянин, который «сидит» на земле и обрабатывает ее. Еще одной отличительной чертой прав на землю в этот период, и в этом следует согласиться с мнением Василенко А.Г., является то, что некоторые категории земель, например удельные, кабинетские, монастырские, майоратные и другие, формально нельзя было считать ни государственными, ни частновладельческими (т.е. находящимися в частной собственности). Они выделялись, исходя из необходимости обеспечения землей царя, императорской фамилии или отдельных ее особ, сановников и т.д. По существу, земли, которые, согласно современным правовым взглядам, должны были бы считаться либо государственной, либо частной собственностью, таковыми не признавались. Они одновременно обладали чертами, свойственными разным формам собственности¹.

Постепенное усиление хозяйственной эксплуатации земель привело к повышению значимости земельной собственности и к увеличению оборота земель - как междукняжеского, так и между различными ступенями феодальной иерархии.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства заметно активизировалась. Это стимулировало развитие гражданского оборота и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей, основным видом которых являются земли. Тогда же впервые, собственно, и появляются термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи». Они появились в отечественном правоведении именно после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот. Впервые термин «недвижимое имущество» появляется в знаменитом Указе Петра I 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», более известном как Указ о единонаследии . В соответствии с п. 1 Указа «всем недвижимых вещей, то есть родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместей также и дворов и лавок не продавать и не закладывать...». Тем самым указ, с одной стороны, завершил многовековое

^хВасиленко А.Г. Правовой режим государственных земель в дореволюционной России - инструмент политики государства. Автореф. дис. ... канд. юр. наук. Ставрополь, 2004. С. 10. ²Указ «О единонаследии» от 23 марта 1714 года // ПСЗ. Собрание первое. Т.5. № 2789.

38 существование близких к тому времени категорий вотчин и поместий, окончательно уничтожив их различие в правовом положении, а с другой -создал новую для русского права категорию недвижимого имущества, и хотя в 1731 г. Указ о единонаследии был отменен, но при этом Анна Иоанновна специально повелела: «Впредь с сего нашего указа как поместья, так и вотчины именовать равно одно - недвижимое имение»¹. Итак, впервые законодательно дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок».

Особо следует выделить недвижимое имущество дворян, преимущественно земли, и в Своде законов², - одном из монументальнейших трудов российского законодателя, представлявшем собой обширнейший акт, в котором содержались в определенной системе все действующие нормы законодательства. Свод законов был обнародован в 1832 году и вступил в силу 1 января 1835 года. Преимущественно интересующие нас нормы о правах на землю сосредоточены в нормах Свода законов гражданских, содержащиеся в томе X из 15 томов Свода. В частности, в книгах «О порядке приобретения и укрепления прав на имущество вообще».

Несмотря на то, что появление первых упоминаний о праве собственности на землю в законодательных актах встречается уже в 1710 году, в заключенном 29 сентября 1710 г. в лагере под Ревелем договоре, один из пунктов гласит: «...чтобы нынешним помещикам и настоящим владельцам наследственно и в полную собственность». В Жалованной грамоте лифляндскому дворянству от 30 сентября 1710г. говорится «Мы за справедливо рассудили... праведные владения, и собственности... которыми действительно владеют и пользуются... подтверждаем и укрепляем».³ Впоследствии, при правлении Екатерины II, право собственности получает свое первое законодательное определение: в жалованных грамотах дворянству и городам сказано: «Подтверждается благородным право

¹Неволин К.А. Полное собрание сочинений. История российских гражданских законов. СПб., 1857. Т. 4. С.

259.

²Свод законов Российской империи, повелением гос. имп. Николая Павловича составленный. СПб., 1832. Т.

1-15.

³Гуляев A.M. Материалы для учения о владении по Полному собранию законов. М., 1915. С. 4.

39 собственности, дарованное милостивым указом от 28 июня 1782 года...» (ст. 33 Грамоты). При этом применительно к благоприобретенным имениям раскрывается содержание этого права: «...дарить, или завещать, или в приданые или на прожиток отдать, или передать, или продать, кому заблагорассудит» (ст. 22 Грамоты).

Последовательное закрепление понятия и признаков права собственности отображается и в тексте Свода законов: «Кто быв первым приобретателем имущества, по законному укреплению его в частную принадлежность, получил власть, в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжать оным вечно и потомственно, доколе не передаст сей власти другому, или кому власть сия от первого ее приобретателя дошла непосредственно или чрез последующие законные передачи и укрепления: тот имеет на сие имущество право собственности» (т. X, ч. 1, ст. 420).

Расположение норм о владении землей в третьем отделении книги второй «О существе и пространстве разных прав», в главе «О праве собственности неполном», в различных отделениях, таких как «О праве собственности в заповедных наследственных имениях», свидетельствует об ограниченной собственности на землю, поскольку речь идет о праве собственности, ограниченном в возможности распоряжения. Схожие положения можно найти и в отделении, посвященном статусу майоратам, чье правовое положение близко к заповедным имениям. Об этом имуществе отдельно сказано, что к нераздельным имениям относились заповедные и майоратные (т. X, ч. 1, ст. 394) - особый вид недвижимых имуществ, принадлежащих дворянам, которые по общему правилу не подлежали отчуждению и дроблению в целях сохранения благосостояния этого сословия. Еще одной гарантией сохранения земель дворянства заключалась в том, что в случае продажи такого имущества чужеродцу, у ближайших родственников было право выкупа (во времена Свода законов срок такого права составлял три года - т. X, ч. 1, ст. 1363).

Надо отметить, что вообще деление земель на благоприобретенные и родовые имеет очень длинную историю. Так, законодательство московского

40 периода отличает купленные вотчины от родовых, а позднее - купленные поместья от родовых. Несмотря на слияние поместий и вотчин в едином понятии «недвижимость», деление недвижимых вещей по критерию способа поступления его в собственность лица (по наследству или путем приобретения от чужеродца) сохранилось.

Так, в ст. 22 Грамоты на права вольности и преимущества благородного российского дворянства 1785г. (которая более известна как Жалованная грамота дворянству) содержалось следующее положение: «Благородному свободная власть и воля оставляется, быв первым приобретателем какого имения, благоприобретенное им имение дарить или завещать, или в приданое или на прожиток отдать или передать, или продать кому заблагорассудит; наследственным же имением да не распоряжает, инако как законами предписано».¹

Еще до Жалованной грамоты, п. 1 Указа о единонаследии, запрещал «продавать и закладывать» недвижимые вещи. Таким образом, мена недвижимостей прямо не была запрещена, однако общество расценило данное постановление как запрет отчуждать недвижимость любыми способами. Впрочем, данный запрет не носил абсолютного характера, поскольку п. 12 Указа допускалась продажа тому, «кто принужден будет» (в смысле «кто будет нуждаться») при условии уплаты пошлины. Интересен тот факт, что и в законодательстве Екатерины II мена прямо нигде не дозволена, и в связи с этим в 1786 г. Правительствующий сенат признал также мену недвижимостей запрещенной.

Примерно тогда же происходит и окончательное разделение на земли государя и государственные, наметившееся в качестве тенденции еще в период введения «опричнины». Оно закрепляется при выделении удельных имуществ (бывших дворцовых) из состава государственных по указу Павла I от 5 апреля 1797 года «Об учреждении императорской фамилии».

Приходится констатировать, что система поземельных отношений была чрезвычайно разветвленной, об этом свидетельствует уже один тот факт, на который обращает наше внимание Василенко А.Г., указывая, что в актах

'Российское законодательство X - XX вв. В 9 т. М., 1987. Т. 5.

41 писцового дела XIV-XVI в.в. ею было найдено свыше 90 наименований видов земель, среди которых: боярские, великого князя, великого князя тяглые, великого князя черные, вотчинные, княжие, конюшего, меновые, митрополичьи, монастырские, патриаршие, пашенные, поместные, приданые, тяглые, церковные, ямские и другие.¹ Другие же авторы, например Сарьян Е.Р. в своей работе указывает на существование крупных видов землепользования по числу сословий, выделяя наиболее многочисленных землевладельцев - сословия дворян и крестьян, а также сословие духовенства и городские сословия . Однако помимо сословного землевладения российское право выделяло еще несколько «категорий» земель. Это земли казенные, удельные, майоратные, посессионные, земли духовенства, городские, сельские земли и земли сельских обществ.

К тому же земли делятся на населенные и ненаселенные (т. X, ч. 1, ст. 385 Свода законов). Практическое последствие заключалось лишь в том, что первые могли иметь только дворяне, но это различие отпало впоследствии, с отменой крепостного права.

Обратимся к особенностям землевладения тяглого населения. Особенности правового режима черных земель выражались, прежде всего, в трехуровневой системе владения и управления. Первым (верхним) уровнем был государственный, вторым - общинный, третьим - индивидуальный.

Тяглые люди могли свободно оседать на черных землях, принадлежащих государству. Из продуктов своего труда они должны были оплачивать тягло. Если земля черная, то все тягло идет князю. При условии обработки земли тяглый крестьянин приобретает правомочия владения и пользования этой землей.

Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на землю по-прежнему являются договоры, сделки, приобретательская (земская) давность, а также особое, царское «пожалование» земель главой государства своим подданным.

^хВасиленко AT. Правовой режим государственных земель в дореволюционной России - инструмент политики государства. Автореф. дис.... канд. юр. наук. Ставрополь, 2004. С. 21.

²Сарьян Е.Р. Вещные права на землю и их государственная регистрация: на примере Московской области. Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 13.

Этому основанию возникновения прав на землю посвящены ст. ст. 934-939 ч. 1 т. X. Так, например, в ст. 935 ч. 1 т. X сказано: «Когда лица, коим пожалованы имущества, померли до вступления в действительное обладание оных, то пожалование сим не отменяется, но право на оное переходит к наследникам». Из буквального толкования этой статьи можно сделать вывод, что только с момента получения земель в фактическое владение лицо становится собственником. При этом указ о пожаловании является лишь элементом в фактическом составе пожалования, но, взятый в отдельности, он не ведет к возникновению права собственности, поскольку у наследников оказывается лишь «право на пожалование».

Однако ст. 937 ч. 1 т. X сформулирована следующим образом:

«Если в указе о пожаловании не сказано, что земля отдается во владение под каким либо условием: то она почитается пожалованною безусловно...». Мнения дореволюционных цивилистов по рассматриваемому вопросу разделились. Г.Ф. Шершеневич полагает, что право собственности на жалуемое имение возникает со времени отвода имения (т.е. с момента выделения недвижимости и поступления ее в фактическое владение). Напротив, К.Н. Анненков (вслед за К.П. Победоносцевым) полагает, что в случае если именным указом определено жалуемое имущество, то право собственности на него возникает уже в момент подписания указа, а если нет, то для возникновения права необходима еще сдача имущества лицу.

Приобретательная или земская давность регулируется ст. 533 ч. 1 т. X, а также четвертой главой второй книги («О праве земской давности»). Согласно ст. 533 ч. 1 т. X «спокойное бесспорное и непрерывное владение в виде собственности превращается в право собственности, когда оно продолжится в течение установленной законом давности». Срок приобретательной давности составляет теперь уже 10 лет (т. X, ч. 1, ст. 565).

В первую очередь обратим внимание на то, что Свод законов не требует добросовестности владения для приобретения права собственности. Он лишь выставляет а) спокойность, б) бесспорность, в) непрерывность и г) владение в виде собственности в качестве необходимых атрибутов давностного владения.

Из всех признаков в законе содержится дефиниция лишь одного из них: под бесспорным владением понимается то владение, которое не оспаривается в судебном порядке (т. X, ч. 1, ст. 558, 559).

Понятие спокойного владения определялось в отечественной цивилистике по-разному. По мнению Д.И. Мейера, под спокойным владением следует понимать фактическое спокойствие, т.е. отсутствие фактических нападений на вещь. Однако далее ученый приходит к выводу, что под спокойным следует разуметь бесспорное владение¹. Первоначальную позицию Д.И. Мейера разделяют Е.В. Васьковский и, видимо, А.К. Бутовский . А. Куницын считает, что «спокойное» следует понимать не в смысле «необеспокоиваемое», а в смысле «миролюбивое, не тревожащее других» . Наконец, К.Н. Анненков и Г.Ф. Шершеневич полагают, что спокойное владение сводится к владению непрерывному⁴.

Но помимо права собственности на землю и другое недвижимое имущество, в сохранившихся документах можно найти и некие правовые конструкции, схожие с земельными сервитутами. Исторически первым из всех личных сервитутов появилось, по всей видимости, право пожизненного владения. Судебники 1497 и 1550 гг. о нем не упоминают, однако во второй половине XVI - первой половине XVII вв. формируется обычай отдавать вотчины на прожиток жене по смерти мужа. Так, в одном из указов царя Михаила Федоровича, касающемся выслуженных вотчин, можно найти следующие указания: «А только у него детей и роду не останется, а останется одна жена, и жене его тою вотчиною владеть по свой живот, а после своего живота ту вотчину для мужа своего и своего поминка отдать в монастырь...»⁵.

Аналогичное положение имеется и в отношении поместий, перешедших на прожиток жене. Право жены в данном случае является особым вещным правом, отличным от права собственности. Это следует из того,

¹МейерД.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 67.

²Бутовский А.К. Давность владения. СПб., 1911. С. 16.

^Куницын А. Приобретение права собственности давностью владения // Журнал Министерства юстиции.

1864.№11.С229.

^ААнненков КН. Система русского гражданского права. Права вещные. СПб., 1900. Т. II. С. 229; Шершеневич

Г.Ф. Указ. соч. С. 190.

⁵Неволин К.А. Указ. соч. С. 168.

44 что, во-первых, помещик сам не является собственником, а во-вторых, по указу царя Михаила Федоровича при вторичном браке женщины (вдовы) поместье, отданное ей на прожиток, справляется за женихом¹. Впоследствии данное положение вошло в Соборное уложение.

А с 1819г. появляются ходатайства о дозволении супругам обеспечивать положение друг друга посредством передачи родовых имуществ в пожизненное владение. Тем не менее в 1843 г. было запрещено удовлетворять подобные ходатайства, поскольку они противоречили законам

0 наследовании, если иное не было угодно императору.

В 1862 г. был опубликован указ Сената, которым дозволялось отдавать имение в пожизненное владение. Такое право возникало на основании завещания, которое было совершено в крепостной форме или хотя и домашней, но полностью написано рукой завещателя.

Говоря об иных вещных правах на землю, нельзя не упомянуть о праве вечно-чиншевого владения. В русском законодательстве данный институт появился сравнительно поздно (в 1840 г.), а местом его происхождения является Литва. Указом 25 июня 1840 г. о распространении на западные губернии действия общих законов империи было предписано силу и законность актов, возникших в этих губерниях до 1840 г., определять по законам, действовавшим во время составления этих актов. Между тем в Литве и Польше уже много столетий существовал институт чиншевого владения, который и оказался внедрен в отечественное законодательство.

Проведя исследование, можно утверждать, что чиншевое право явилось следствием законодательного запрета обладать правом собственности на землю, введенного для определенного круга субъектов. Как указывает В. Незабитовский, право поземельной собственности в Великом княжестве Литовском принадлежало великому князю: он был господарем всей земли. За службу подданным жаловалась земля, а право на землю определялось господарскими листами, или грамотами. Впоследствии служебные повинности, связанные с земельным владением, распространялись, как правило, на благородный класс людей. Поселяне, мещане, сидевшие на

¹ Неволим К.А. указ. соч. С. 214 -215.

45 земле, и иные лица, как правило, не служили, платили вместо этого годичный оброк, или чинш.¹

Положение несколько изменяется в 1569 г., когда Великое княжество Литовское перестает существовать и вместе с Польшей образует единое государство Речь Посполитую. Земля оказывается в руках шляхты. Третья редакция Литовского статута, последовавшая за Люблинской унией, постановила: «Чтобы простого звания человек, не получив шляхетства, имений и земель шляхетских никаким образом не приобретал и не покупал». Права землевладельцев, не относящихся к шляхте, были весьма разнообразны, их содержание определялось грамотами и привилегиями, но все они являются ограниченными вещными правами и могут быть объединены в группу «право чиншевого владения».

С проникновением института чиншевого владения в российское право возникла необходимость каким-то образом регламентировать отношения между собственником и чиншевиком. Долгое время чиншевые правоотношения оставались без внимания законодателя и определялись исключительно положениями судебной практики. Сенат обратил внимание, во-первых, на то, что чиншевое право не является наймом, а составляет особое бессрочное вещное право. Во-вторых, указал на то, что «чиншевику принадлежит право владеть, распоряжаться участком и извлекать все выгоды из чиншевой земли. Единственной же обязанностью его является обязанность платить собственнику чинш (решения от 1877 г. № 109,1878 г. № 163)» .

Впоследствии данные правила вошли в Положение о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков в губерниях западных и белорусских от 9 июня 1886 г., которое дополнило эти правила следующими нормами: 1) кредиторы чиншевика вправе требовать судебного отчуждения чиншевого права (т. IX, ч. 1, ст. 690); 2) размер чинша установлен раз и навсегда и не может быть возвышен по требованию собственника земли без согласия чиншевика (т. IX, ч. 1, ст. 667).

Незабитовский В. Замечания по вопросу о чиншевом владении в западных губерниях. Киев, 1883. С. 4-20. ² Цит. по: Бабаев А.Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 77.

В Московском государстве отношение частных лиц к земле выражалось в форме или поместного, или вотчинного права. Поместье представляло собой право пользования под условием отправления службы, что лишало его обладателя возможности распоряжаться поместьем. Право вотчинника было намного шире и практически являлось правом собственности.

Во второй половине XVII века происходит сближение вотчины и поместья, расширяются права их владельцев. Однако открытая продажа поместий правительством не допускалась. В 1714 г. Петр I объединил вотчины и поместья под одним именем недвижимых имуществ. В период правления Петра I происходит то ограничение, то расширение прав владельцев земли. Дальнейшее развитие идеи частной собственности на землю мы наблюдаем при Екатерине П.

Московский период - вероятно, наиболее значительный в истории складывания русского права собственности на землю. В это время осуществилось:

размежевание личного царского и государственного имуществ, пребывавших единым комплексом в период удельных княжений - т. е. возникли основания для различения частной и публичной собственности, разведения характера прав и правомочий;

ликвидация удельных княжеств, а затем особых юридических статусов таковых бывших самостоятельных владений и правовых преференций княжат;

возникновение поместного землевладения как массовой формы условного держания и обращения его в основное средство содержания и обеспечения «государевых людей»;

сокращение церковного землевладения и сужение правомочий данной категории собственников;

сужение крестьянского землевладения и постепенный перевод крестьян-собственников на положение государственных крестьян-признание крестьянских земель, ранее свободных от феодальной иерархии земельных прав, государственными.

Московский период - это и последовательное появление трех кодифицированных актов российского права: Судебников 1497 и 1550 гг. и Соборного Уложения 1649 года. Значение данных актов, в особенности Уложения, трудно переоценить, поскольку они стали основой судебной деятельности, образовав каркас русского гражданского права. Все последующие законодательные акты вплоть до Свода Законов сначала по существу, а вплоть до 1832 года - по форме оставались частными случаями, изменениями, поправками к Соборному Уложению, без которого и то слабое единство русской цивилистики, что существовало в XVTII веке, было бы немыслимо.

Нельзя не отметить и тот факт, что к XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Так, под руководством М.М. Сперанского в начале XIX в. готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы прав на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. И хотя этим нормам не суждено было стать действующими законами, нельзя не отметить их вклад в развитие российской цивилистики и прав на землю в частности, поскольку проектом 1810 г. предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное . К сожалению, как отмечают некоторые авторы, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято³.

Таким образом, на основе изученного материала можно сделать вывод о том, что первоначально, в основе земельных отношений лежала полная свобода личности, доходящая до права распоряжаться собой и своим

'Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство в девяти томах. Т. 3. М., 1985. С. 83-257.

²Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало XX

века и современность/ЛЗестник Моск. ун-та. Сер. 11 Право. 1996. № 6. С. 8.

³06 истории кодификации гражданского права в России под руководством М.М. Сперанского см.:

Маковский А..Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом,

проблемы влияния и совершенствования / Вестник ВАС РФ. 2005. № 2. С. 137-148.

48 имуществом на условиях, определяемых лишь своим усмотрением и положением в обществе. Именно поэтому существовало множество различных форм зависимого владения землей. Но постепенно эта свобода приводит к установлению как личной, так и поземельной зависимости между политически и экономически сильными и слабыми представителями землевладения и оборота земли.

При рассмотрении различных форм и видов землепользования и землевладения, автор приходит к выводу о том, что содержание конкретного права зависело от статуса субъекта указанного права. Кроме того в исследуемый период существует весьма разветвленная система поземельных прав, связанная в первую очередь с особенностями сословного строя Древней Руси, а также обширной и многонациональной территорией.

Таким образом, в России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по владению и пользованию земельными участками. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Первоначально эту функцию выполняла община, и первая форма собственности на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю. Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.

2. Эволюция и содержание основных вещных прав на землю в дореволюционной России

Земля для России всегда была одним из основных источников благосостояния страны. Обширные просторы, обилие черноземов издавна способствовали развитию самых разных отраслей экономики, и в первую очередь сельского хозяйства. Именно поэтому, на наш взгляд, содержание

49 земельных отношений в этот период развития страны так тесно связано с глубинными реформами всего российского общества в целом, и особенно -крестьянской общины.

Вопрос обладания землей и правами на нее особенно важен в аграрной России. Трансформация форм собственности в агарной сфере России происходит с определенными сложностями, поскольку она связана с особым фактором производства - землей. Ограниченность земельных участков, их особая социальная ценность, долговечность, непотребляемость в процессе использования и другие социально-правовые характеристики земли обусловили возникновение в истории России того самого земельного вопроса как фундаментального аспекта общественного развития.

По существу, сложившаяся правовая ситуация в России в сфере участия земли как объекта недвижимой собственности в гражданском обороте, по мнению отечественных правоведов «вполне вписывается в общий контекст развития поземельного оборота, история которого поучительна, а пути развития многогранны».¹

Основной вехой в развитии земельных отношений в России, служит, конечно же, Крестьянская реформа 1861 года, поскольку, как нам представляется, развитие частной собственности на землю, вовлечение в круг субъектов-обладателей земельными участками наиболее многочисленного сословия - крестьянства, а также судебная защита собственности, ставшие ее результатом, явились основой развития прогрессивных капиталистических отношений во второй половине XIX века и стали базой для социально-экономического роста России.

Дворянское землевладение в этот период в основном регулировалось нормами гражданского законодательства, содержащимися в Своде законов. Основные нормы и правила, касающиеся землевладения высших сословий, оставались в этот период почти неизменными. Напротив, особенности же крестьянского землевладения и изменения в статусе самих крестьян стали центром средоточия всей общественной жизни России. Судьба российского крестьянства и его права на землю стали предметом горячих споров и

¹Сыроедов Н. А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. № 8. С. 29.

50 серьезных раздумий государственных деятелей, высших чиновников. Поэтому логичным представляется изучение вопроса о владении и пользовании землями в тот период в разрезе исследования прав на землю, предоставленных крестьянам.

Прежде всего хотелось бы коснуться вопроса о понятии самого крестьянства как субъекта земельно-имущественных отношений. Впервые сословие крестьянства впервые упомянуто в уставной грамоте 1391 г. митрополита Киприана, которое заменило собой более уже ранее упоминавшихся понятий: «ролейных закуповъ» в Русской Правде, «изорниковъ», «огородниковъ», «кочетниковъ» в Псковской судной грамоте, «сироть», «людей», «серебрянниковъ», «рядовых людей», «исполовниковъ» в Московских, Тверских, Нижегородских грамотах.¹ Признаками крестьянства являлись возможность поселения на казенных, волостных, княжих, монастырских и других землях на условиях, отличных от холопства.

С XVIII и первой половины ХГХ века название крестьянина применялось уже в основном к лицам, состоящим в «крепости», крепостной зависимости. После освобождения крестьян этот термин опять стал применяться к указанным лицам, причем в приложении к IX тому Свода законов Российской империи данный термин является преобладающим.

Законы от 26 июля 1863 г. и 24 ноября 1866 г . продолжили реформу, начавшуюся в 1861 году тем, что приравняли статус удельных, государственных и помещичьих крестьян, тем самым объединив их в сословие крестьян с единой юрисдикцией. В этот период крестьянство складывается как цельное сословие, и IX том Свода законов Российской империи 1899г. именует крестьян и их социум как «общество крестьянъ».

В России, как и в Европе, правовое положение крестьян имело два сложных аспекта: личную и имущественную зависимость крестьян от землевладельцев. Она была несоразмерна обязательствам владельцев земли перед крестьянами. Истоки существования такой зависимости между крестьянином и землевладельцем следует искать в прошлом.

¹ Леонтьев А.А. Крестьянское право. Спб., 1909. С. 31. ²СЗРИ. Прил.кт.ГХ.

51 Подтверждением этому служат выводы, сделанные в первом параграфе данного исследования.

Важнейшим условием и признаком процесса формирования единого крестьянского сословия и закрепощения крестьян являлся институт приписки, необходимость которого обусловливалась механизмом взимания подушной подати, которая взималась с лиц, работающих на земельных участках. Так, в ревизские сказки по Указу от 23.11.1718 г. вносились не только крестьяне, бобыли¹, но и задворные и «деловые» люди, которые обеспечены пахотной землей, холопы с земельным наделом, а потом и все дворовые люди. Подобная практика, на наш взгляд, преследовала цель всеобщего взимания подати с приписных людей (следует отметить также, что кто не был приписан - ссылались в Сибирь или отдавались на службу в Военную коллегию или в крепость любому, кто мог платить подушную подать).

С закреплением подобных традиций в законодательстве, Россия и подошла к середине XIIX столетия, когда помещичьи крестьяне, находясь под властью собственника земли, в вопросах ее использования не имели самостоятельного голоса. 19 февраля 1861 г. Манифестом Александра II было отменено крепостное право. Положения 19 февраля обязывали помещиков дать землю крестьянам, а крестьян - принять эту землю³. Удельные крестьяне, получившие личную свободу еще в 1858 г., были переведены на выкуп с сохранением существующих земельных наделов (в среднем 4,8 десятин). За государственными крестьянами указами 18 ноября и 24 ноября 1866 г. закрепляли существующие наделы, и они получали бессрочное право их добровольного выкупа. Дворовые крестьяне получили личную свободу, но оставались еще в феодальной зависимости от своих хозяев в течение двух лет со дня обнародования Положений 19 февраля 1861

'Они владели частью крестьянского участка (тягла), а потому несли только часть податей и повинностей. Их

появление явилось следствием возвышения платежей и повинностей, т.к. часть крестьянства не была в

состоянии нести их с целого тягла.

²Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости от 19 февраля 1861 г. // ПСЗ.

Собрание второе. Т. 36. № 36657.

³Положение о выкупе крестьянами, вышедшими из крепостной зависимости, их усадебной оседлости, и о

содействии правительства к приобретению сими крестьянами в собственность полевых угодий от 19

февраля 1861 года. // ПСЗ. Собрание второе. Т. 36. № 3661.

52 г. Крепостные рабочие вотчинных предприятий оставались зависимыми от владельцев до перехода на выкуп. Дворовые крестьяне и рабочие вотчинных предприятий закрепили за собой лишь те земли, которые имели до отмены крепостного права. Однако подавляющее большинство дворовых крестьян и крепостных рабочих земельным наделом не владели.

Земельные отношения крестьян строились на принципах возможности установления двух видов собственности на землю - общественной собственности сельского общества и частной собственности крестьян. Однако действовало правило, в соответствии с которым земли в общественную и частную собственность могли быть получены лишь после выплаты выкупных платежей помещику. Таким образом, помещики сохраняли право собственности на все принадлежащие им земли. Крестьянам предоставлялся не в собственность, а в постоянное пользование земельный надел («усадебная их оседлость»), который должен был бы обеспечить их быт и исправную уплату казенных и земских повинностей. В каждом отдельном случае площадь земли, предназначенной в надел, как и объем повинностей в пользу землевладельца, устанавливались в специальном договоре между крестьянином и помещиком, который назывался Уставной грамотой. Если стороны не приходили к добровольному соглашению, размер надела определялся законодательным образом, т. е. практически по минимальному размеру.

Получив земельный надел в постоянное пользование, крестьяне должны были платить за это пользование деньгами или трудом, т. е. платить оброк или нести барщину (определенное количество принудительной работы). Пользуясь на таких началах помещичьей землей, крестьяне считались временнообязанными, состоящими «в обязательных поземельных отношениях к помещикам». Крестьянин мог выкупить свой надел (усадебную оседлость) только через девять лет, если за ним не числились недоимки. Ему разрешалось также покупать у помещика полевую землю.

Но необходимо отметить также, что наряду с Общим положением, важным источником крестьянского права пореформенной России второй половины XIX века было так называемое Великороссийское положение.

53 Кроме того, особые положения были разработаны для Прибалтийских губерний, Малороссии (отдельно для Правобережной и Левобережной Украины), Литвы и Белоруссии, имевших особые исторически сложившиеся режимы землевладения и землепользования крестьян¹

Например, по «Местному положению для губерний великороссийских, новороссийских и белорусских» для обеспечения быта крестьян и для выполнения их обязанностей перед правительством и помещиком в постоянное пользование сельского общества отводится известное количество земли, за которое крестьяне должны были платить оброк или отбывать работу помещику (ст. 5). Земля эта называется мирской землей (ст. 98). Право на пользование этой землей имеет всякий член общества; если же он переходит в другое сословие или общество, то теряет это право (ст. 99). Мирская земля составляет собственность общества (ст. 122). Без согласия общества никто из домохозяев не может обращать под хозяйственную обработку части мирского надела, состоящие в общем пользовании всех крестьян (ст. 100, п. 3). Без согласия общества ни один крестьянин за чертою своего усадебного участка на мирской земле не может ставить никаких строений (ст. 106); без согласия сельского схода на мирской земле не могут быть устраиваемы ярмарки, торги, питейные заведения и харчевни (ст. 108). Каждый крестьянин с согласия общества может уступить свой надел другому члену общества (ст. 109). Усадьбы состоят в потомственном пользовании проживающих в них семейств (ст. 110).

Мирская полевая земля (пашни, покосы и др. угодья) остается в общинном пользовании крестьян, которым она отведена (ст. 113). Переделы общинной земли между крестьянами допускаются с согласия 2/3 домохозяев (ст. 114). По приговору 2/3 домохозяев общинное пользование может быть заменено наследственным (ст. 54 Общ. полож., ст. 115 Мест, велик, положения). При наследственном пользовании упразднившийся участок поступает в распоряжение общества, которое может оставить его в общинном пользовании всех членов или же передать в наследственное пользование кому-нибудь одному (ст. 117). В губерниях новороссийских

'СЗРИ.Прил. к т. IX.

54 (Екатеринославской, Таврической и Херсонской) сельским общинам самим предоставлялось установить общинное или наследственное пользование землей при введении уставных грамот (ст. 119). Разверстку казенных и земских повинностей в сельском обществе производит мир (ст. 169 Общ. пол.). В исправном отбывании повинностей каждое сельское общество отвечает за своих членов круговою порукою (ст. 187 Общ. полож.). Положение 19 февраля 1861 г. установило, таким образом, следующие отличительные черты П. общины: 1) право распоряжения общины землей; 2) право переделов общинной земли и 3) круговую поруку в отбывании податей и повинностей.

Крестьяне наделялись полевой землей по региональным нормам, не бесплатно, а за повинности и выкуп. Законодательство 1863 г. (Законы от 18 июня и 14 декабря¹) ограничивали права надельных крестьян в вопросах передела залога и отчуждения земли с тем, чтобы укрепить и ускорить выплату выкупных платежей.

. Спустя двадцать лет с начала реформ (в декабре 1881 г.) был принят закон об обязательном выкупе с 1 января 1883 г. Размер выкупа определялся не рыночной стоимостью земли, а суммой капитализированного оброка (6%). Государство, выступившее посредником между помещиком и крестьянином, уплачивало помещикам в виде так называемой выкупной ссуды (80% стоимости отданной крестьянину земли), которую затем крестьянин должен был погашать в рассрочку с уплатой и названных процентов. Однако даже к началу XX столетия большое число крестьян не смогли выкупить свои наделы. Царским Манифестом от 3 ноября 1905 г. выкупные платежи были отменены с 1 января 1907 г. Однако владение, пользование и распоряжение наделами, как выкупленными, так и после отмены платежей, осуществлялось с существенными ограничениями.

До отмены выкупных платежей большинство юристов не рассматривали право на надел как право собственности. Обязательства эти были настолько долгосрочными, что в теории сложилось мнение, высказанное специалистом по земельному праву О.А. Хауке о надельном

'СЗРИ.Прил.кт.ГХ.

55 землепользовании как о разновидности долгосрочной аренды - оброчного пользования¹.

Право на надел оформлялось договором между крестьянином и помещиком, который заверялся нотариально. Отношения между сторонами регулировались законодательством, а не обычаем. Право оброчного пользования могло быть без согласия помещика передано другому лицу, а также переходить к наследникам по завещанию.

Законодательные ограничения по владению, пользованию и распоряжению наделами не были отменены и после отмены выкупных платежей. Подворную и общинную земельную собственность нельзя было продавать лицам, не приписанным к сельским обществам, отдавать в залог частным лицам и учреждениям, кроме кредитных. Для продажи земли требовалось согласие 2/3 домохозяев общества, утвержденное местной администрацией. Законодательством ограничивались пределы дробления надела и размеры надельной земли, находящейся в одних руках.

Стремясь отдать землю в пределах установленной Положениями 19 февраля нормы, помещики отрезали от прежнего крестьянского надела 1/5 земли. Отнятые у крестьян участки земли стали называться отрезками, которые могли быть тем же крестьянам сданы в аренду. Крестьянство страдало от малоземелья, особенно острым земельный голод был в европейской части России. Малоземелье вынуждало крестьян арендовать землю у помещика за обработку, испольщину и издольщину¹.

Как уже указывалось, крестьяне получили землю не в личную собственность, а на общину, которая и была юридически собственником земли. Нельзя не согласиться с мнением О.А. Хауке в том, что Положение 1861 года, наделяя землей освобожденных крестьян, указывает, что «субъектом права на усадьбу и на полевой участок является не домохозяин лично, а все крестьянское семейство, весь двор»². Этот принцип был подтвержден в 1888-м и затем в 1904 году Высшим апелляционным судом,

¹ Хауке О.А. Крестьянское земельное право. М., 1914 г С. 205.

'Отработка - обработка помещичьей земли своим, крестьянским инвентарем; испольщина - крестьянин

отдавал помещику половину урожая; издольщина крестьянин — отдавал помещику какую-либо часть

урожая.

*Хауке О.А. Указ. соч. С. 211.

56 постановившим, что выделенные крестьянам земли следует рассматривать не как принадлежащие лицу, юридически зарегистрированному в качестве собственника, но как собственность всех членов семьи; домохозяин же является лишь представителем двора¹.

Субъектом земельных отношений в центральных губерниях России признавалась крестьянская земельная община. Внутри земельной общины крестьянской семье (крестьянскому двору) предоставлялось право пользования частью земельного надела общины - одной или несколькими полосами земли. Для того чтобы уравновесить права крестьянских дворов на надел, для общины было установлено право периодического «передела» земли - особой процедуры обмена земельных полос, как правило, одновременно всеми членами общины. Кроме вышеуказанного передела, община могла также продавать, сдавать в аренду земельный надел по согласованию с пользователем. Община же распоряжалась недрами, выпасами, лугами. Усадебные земли находились в потомственном пользовании крестьян и не подлежали переделу. Не подлежали разделам и переделам и находились в общем пользовании членов общины леса, пастбища, сенокосные угодья и т. п. Усадебные же земли и пахотные участки полевой земли при подворном землевладении были в распоряжении глав крестьянских хозяйств - домохозяев - и не подлежали переделам. Однако лесами, пастбищами и т. д. они пользовались на тех же условиях, что и все члены сельского общества. Таким образом, связь с общиной не прекращалась.

В иных (юго-западных и прибалтийских) губерниях субъектом земельных отношений был признан крестьянский двор, именно он наделялся правами на надел. Установленная разница в режиме крестьянского землевладения в центральных и окраинных частях России была обусловлена низким благосостоянием крестьян центральных губерний. При проведении реформ предполагалось, что в общине крестьянам будет проще наладить доходное хозяйство и справиться с выкупными

'Решение Государственного совета от 4 янв. 1884 г., утвержденное постановлением Сената от 9 марта 1904 г. (дело Кикотя) / Кубанин М. Социально-экономическая сущность дробления крестьянских хозяйств // На аграрном фронте. 1928. № 1. С. 7.

57 платежами. Как показало дальнейшее развитие событий, это предположение оправдало себя не вполне.

Т.о., исследуя историю прав крестьян на землю, можно утверждать, что начиная с 1861 г. крестьяне или единолично, или в рамках земельных общин выступают в качестве носителей прав и обязанностей на землю по новому законодательству. Следовательно, значительно расширился круг субъектов землепользования, т.к. право пользования землей получают крестьяне, причем государственные и удельные включительно.

Долгое время после первых реформенных шагов середины XIX в. законодательство о крестьянах, и законодательство о крестьянском землепользовании в том числе, имело много специфических черт. Существование множества категорий земель с различным сложным правовым режимом, определяющим право собственности на соответствующие земли и порядок их использования, обусловило постановку учеными-юристами того времени вопроса о выделении в составе русского права особой отрасли права - земельного, которое в работах разных авторов имело различное наименование и содержание. Так, А.П. Кассо обосновывал выделение земельного права в особую отрасль, обосновывая это особенностью земли как недвижимого имущества¹.

Специфика же правового режима общинных земель и права пользования этими землями членами общины обусловила постановку вопроса о выделении крестьянского земельного права. Положения 19 февраля 1861 г. (Общее положение о крестьянах, Положение о выкупе и др.) декларировали отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. По закону земля была крестьянам вьщелена, но использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами перед бывшими собственниками по их выкупу.

Пиком детализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является аграрная реформа 1906 г., идейным вдохновителем которой был П.А. Столыпин, ознаменовавшаяся подписанием Николаем II

¹КассоА.П. Русское поземельное право. М., 1906 г. С. 68.

58 знаменитого Указа «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования» от 9 ноября 1906 г.¹

В это время не только расширились права крестьян на землю, но и был сделан шаг в направлении реализации личного права собственности на землю. Исследование документов и мер по реализации реформы позволяет утверждать, что она была направлена на переход от преимущественно права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства. Основной целью проводимой правительством реформы была община и общинное владение землей, а именно - замена общинной собственности личной собственностью крестьянина. До реформы крестьянин мог выйти из общины, но без земли. Реформа же устраняла эту норму, и выделяющийся крестьянин сохранял за собой право пользования общинными угодьями. Первым шагом реформ был запрет проведения переделов в общине и повсеместный переход от права общины на земельный надел к праву крестьянского двора на часть надела, закрепленную за ним последним переделом. Тем самым повсеместно был совершен переход к подворному землевладению, а община как субъект земельного права практически прекращала существование.

Далее было дано предписание к постепенному переходу от чересполосного землевладения крестьян к так называемому отрубному, когда участок представлял собой не несколько полос, а единый земельный участок. Вслед за этим на основании законодательства крестьянин - член общины получал право выхода из нее со своим земельным наделом для образования хутора. Правда, если крестьянский двор возглавлял не отец семейства и домохозяином считалось другое лицо (старший брат, отчим и т. п.), то земельный участок признавался общей семейной собственностью лиц, состоящих в крестьянском дворе. Во всех случаях право личной собственности домохозяина не распространялось на полевой надел,

'Указ от 9.11.1905 г. «О дополнениях некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования» // ПСЗ. Собрание третье. Т. 26. № 28528.

59 составляющий важную часть крестьянского надела, - субъектом права собственности на полевой надел считалась вся семья.

Все эти преобразования требовали существенных финансовых затрат на проведение землеустроительных работ и строительство усадеб на хуторах. Наряду с тем, что реформой предусматривался строго добровольный порядок перехода к хуторскому землевладению, количество хуторских землевладений увеличивалось крайне медленно, поскольку аграрная реформа натолкнулась на совершенно определенные финансовые затруднения.

Факт, что положение самого крестьянского хозяйства после реформы 1861 г. или не изменилось, или даже ухудшилось, подтвердила в 1871 г. правительственная комиссия, заключившая, что реформа 1861 г. не оживила существенно аграрного производства. Поголовье рабочего и продуктивного скота выросло за 10 лет только на 3 - 4 %, валовые сборы зерна увеличились, но в основном за счет распашки южных черноземов.¹

Тем не менее, постепенный выдел крестьянина из общины, все-таки происходил. Заявление о выделе земли доводилось через старосту до сельского общества, которое просты большинством голосов и в месячный срок было обязано определить крестьянину его участок. В противном случае это осуществлял земский начальник. Уездный съезд был аппеляционной инстанцией в спорах о выделении. Если передел земли не проводился в общине в течение определенного времени, то крестьяне считались перешедшими на подворное землевладение по закону. Право собственности на земельные участки признавалось за их последними пользователями. Землевладение при выходе из общины делилось на хуторское и отрубное, различие между которыми заключалось в том, что при отрубном владении усадебные и пахотные земли находились в разных местах, а при хуторском -выделялся единый участок в одном месте. Владение хуторскими и отрубными земельными участками осуществлялось на праве частной собственности. Собственником признавался домохозяин, который имел

¹ЧупровА.И. К вопросу об аграрной реформе. М., 1906.

60 правомочия собственника в соответствии с требованиями гражданского законодательства

В мае 1911 г. был принят закон «О землеустройстве»¹, подробно регламентирующий порядок землеустройства. В нем предусматривался порядок образования землеустроительных комиссий под руководством предводителей дворянства, деятельность которых включала следующие «главнейшие отрасли»:

1. землеустройство на «надельных» землях;

2. сдача в аренду и продажа казенных земель;

3. содействие Крестьянскому Поземельному Банку в приобретении и продаже земель крестьянам;

4) содействие крестьянам, переселявшимся на новые, неосвоенные
земли;

5) материальная помощь при землеустройстве.

Исследование общественных отношений в вопросах землевладения и
землепользования позволяет говорить о том, что в период с 1861 по 1917 г.
законодательство шло в направлении предоставления крестьянскому
сословию прав на землю, равных существовавшему в России праву
личной собственности на землю. Это право включало владение землей,
право использовать землю ограничивалось обязанностью не нарушать права
собственников соседних участков и права сервитута. Право распоряжения
земельным участком заключалось в праве заключать все виды сделок,
предусмотренных гражданским законодательством для недвижимости, а
также совершать иные действия, предусмотренные правом для

распоряжения недвижимостью.

Но, не смотря на то, что принятыми в этот период нормативными актами был ликвидирован общинный порядок землевладения и установлена личная собственность крестьян на земельные участки, практический переход к частной собственности не был осуществлен в полной мере, поскольку наряду с постепенным выделением земель в частную собственность весь

'Закон «О землеустройстве» от 29 мая 1911 года // ПСЗ. Собрание третье. Т. 31. № 35370.

период Столыпинских реформ вплоть до 1917 г. сохранялась и общинная собственность крестьян.

Изложенное позволяет сделать вывод, что продвижение личной
собственности крестьян на землю происходило через длительные переходные
этапы, в рамках которых права крестьян на землю значительно
ограничивались правами общины на надел, правами бывших собственников
на получение выкупной платы, сословными ограничениями. Содержание
этих ограничений носило в большинстве случаев политический характер и
обусловливалось значительным влиянием консервативных кругов,

состоявших в основном из крупных землевладельцев, и преобладанием в начале реформ идеологии общинного строя.

В специальной литературе С.А. Боголюбовым было выдвинуто предположение, что основанием такой ожесточенной борьбы с общинной идеологией были предполагаемые экономические преимущества частного хуторского сельскохозяйственного производства перед общинным. Следствием этого было постепенное закрепление и распространение права частной (личной) собственности на землю среди крестьян¹.

Еще одной очень важной чертой Крестьянской реформы является то сопутствующее ей обстоятельство, что она вводила кадастровую дифференциацию категорий земель, т.е. земля как полноценный объект гражданских прав получила свою оценку. Земля в 34 губерниях делилась на три категории - нечерноземная, черноземная и степная. Каждая группа делилась на несколько местностей с учетом качества почвы, численности населения, уровня торгово-промышленного и транспортного развития, что уже почти полностью совпадает с методами оценки земель в настоящее время. Таким образом, для каждой местности устанавливались свои нормы (высшая и низшая) земельных наделов.

В процессе исследования особо хотелось бы обратить внимание на то, что правовой режим владения и пользования землей отличался не только разнообразием форм и содержания в рамках единого общероссийского правового пространства, но и заметно отличался применительно к отдельным

'Земельное право. Учебное пособие/ Под ред. Боголюбова С.А. М., 2003. С. 69.

62 регионам обширного государства. В пределах одного государства складывались не совсем одинаковые правовые режимы земель, поскольку общероссийское законодательство охватывало не все вопросы регулирования использования, перераспределения и охраны земель, и источником регламентации их правового режима считались многочисленные подзаконные акты (указы, уставы, положения и т.д.), которые в то время могли учесть местную специфику земельных отношений при взаимопроникновении права и местного обычая. В системе законодательства России дореволюционного периода выделялись семь регионов, где сохраняли действие местные узаконения: Великое княжество Финляндское, Бессарабия, Царство Польское, Прибалтика, Кавказ, европейский Север и Сибирь.

Как отмечает Г.Ф. Шершеневич, «.. .На огромном пространстве русской территории встречаются самые разнообразные формы крестьянского землевладения. Огромная масса русского народа сохраняет доныне общинные начала, значительно меньшая, на юге и западе, придерживается подворного владения. Если к этому присоединить особенности права на землю отдельных категорий населения, как бессарабских резешей, башкиров, бывших колонистов половников, крестьян Закавказья, казаков различных войск, горнозаводского населения и др., то картина землевладения представит необыкновенную пестроту. Юридическая сторона этого многообразного землевладения далеко не может считаться установленною и во всяком случае мало известна»¹.

Так, например, можно выделить Западные губернии, оказавшиеся в сфере действия польского и литовского права; балтийские губернии, попадавшие под влияние римского, германского и шведского права; Бессарабию, Северный Кавказ и Закавказье, характеризующихся как территории с преимущественным действием местного права и обычая, территории проживания национальных меньшинств. По мнению Леонтьева А.А., об этом свидетельствует также и тот факт, что наряду с Общим положением о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости 1861 года,

Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 108.

63 были разработаны и действовали особые положения для отдельных регионов России¹.

Кроме выше обозначенного географического разнообразия земельно-имущественных отношений, необходимо отметить также существование отдельных узкоспециальных вещных прав на землю в дореволюционном законодательстве России. Кроме выше перечисленных существовал еще целый ряд вещных прав, действовавших в определенных частях империи и принадлежавших строго определенным субъектам. Среди них можно назвать следующие известные дореволюционному законодательству виды вечного отдельного владения: владение казенными землями, отведенными частным лицам под хозяйственные заведения; участками казенной земли на Мурманском берегу, отведенными частным лицам для устройства заводов обработки продуктов китобойного промысла (т. XII Уст. сельск. хоз., ст. 226-231); землей, отведенной горным посессионным заводам (т. VII Уст. горн., ст. 479); казенными оброчными статьями, отданными частным лицам в бессрочное или до наступления известного события содержание (т. VIII Уст.

0 каз. обр. статьях ст. 48-51), и многие другие .

Помимо этого, в русской цивилистике конца XIX века появились и такие формы земельно-имущественных отношений, как полное и неполное право пользования, в зависимости от объема правомочий, принадлежащих пользователю. К неполному праву пользования относили, например, право выпаса и сенокоса земельных угодий. Если же к ним добавлялось право распашки угодий, то это считалось полным правом пользования.³

Существовало и регулируемое законодательством право сервитута. Как отмечал в своих трудах Шершеневич, «...вещь, на которую устанавливается сервитут, составляет чаще всего недвижимость. Это объясняется тем, что именно интересы поземельной собственности в связи с экономической зависимостью одних имений от других вызывают необходимость особых прав на чужую вещь... Задача их заключается в обеспечении хозяйственных интересов последней. Без сервитутов мелкая поземельная собственность

¹ Леонтьев А.А. Указ. соч. С.28.

²Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т. 1. Спб., 1893. С. 178-180. ³ Победоносцев КП. Указ. соч. С. 207-208.

64 была бы поставлена в безвыходное положение, и земля утратила бы свое экономическое значение. Сервитуты восполняют естественные недостатки одних участков за счет природных богатств других и тем поднимают их ценность».¹

Последним по времени возникновения правоотношением, где в качестве объекта имущественных прав выступала земля, а именно -земельный участок, в дореволюционный период стал институт застройки. Это право было введено в отечественное законодательство Законом 12 июля 1912 г. «О праве застройки» . 4 декабря 1907 г. в Государственную Думу в порядке законодательной инициативы поступило заявление 35 ее членов с приложением законопроекта «Об упразднении в Белоруссии последних остатков чиншевого владения и чиншевого права и выродившегося из него городского и местечкового домового арендного владения». По нашему мнению, следует согласиться с А.Б.Бабаевым, который указывает, что причиной к появлению такой инициативы послужило массовое обеднение чиншевиков. Дело в том, что собственники поспешили заключить с чиншевиками краткосрочные договоры аренды с крайне высокой арендной платой³.

Вначале Законом от 15 марта 1911 г. «Об увеличении предельного срока найма недвижимых имуществ» максимальный срок найма был увеличен до 36 лет. Однако этим не устранялась потребность в создании полноценного института, регулирующего долгосрочные отношения по поводу недвижимости. Таким институтом стало право застройки.

Согласно ст. 1 Закона от 12 июля 1912г. «собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обусловленные договором»⁴.

Таким образом, уже из первой статьи следовали важнейшие характерные черты этого института. Во-первых, застройщик имеет право на земельный участок, которое заключает в себе владение и пользования для

¹ШершеиевичГ.Ф. Указ. соч. С. 124.

²Закон23 июня 1912 г. «О праве застройки» // Право. 1913. № 4, 5 и 7.

²Бабаев А.Б. Указ. соч. С. 79.

⁴Митшино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 52-54;

Выдрин А.С. Законы о праве застройки. М., 1913. С. 6-11.

65 определенной цели - застройки, во-вторых, это право срочно (по ст. 3 Закона оно может продолжаться от 36 до 99 лет), в-третьих, собственник обязан выплачивать вознаграждение застройщику, в-четвертых, это право устанавливается договором.

Застройщику принадлежало право владения и пользования землей, переданной под за стройку. Договором ему могли быть предоставлены некоторые элементы распоряжения землей: право устанавливать сервитуты (ст. 2 Закона). В свою очередь, собственник вправе был отчуждать землю, отдавать ее в залог, однако если залог состоялся ранее заключения договора застройки, то последний был необязателен для залогодержателя.

В некотором смысле право застройки имеет сходство с реальными сервитутами, но отличается от них тем, что принадлежит определенному лицу, а не каждому собственнику известной недвижимости и может быть отчуждено совершенно самостоятельно.

Полномочия застройщика весьма широкие. Так, например, застройщик имеет право неограниченного распоряжения своим правом застройки без согласия собственника участка. Он может его отчудить, завещать, сдать в аренду, заложить, предоставить в пожизненное владение и т.д., но не может обременить его новым правом застройки в пользу другого лица. И, конечно же, застройщик имеет право собственности на строения. Это подтверждается тем постановлением закона, что застройщик имеет право снести возведенные им постройки с истечением срока договора (ст. 54219). Собственник имеет только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являются принадлежностью права застройки, но могут быть отчуждаемы как совместно, так и отдельно от него.

Приведенные выше рассуждения предопределяют вывод о том, что до аграрной реформы 1861 года крестьяне не обладали практически никакими правами на землю. Только принятые 19 февраля 1861 года «Общее положение о крестьянах» и «Положение о выкупе» объявили отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок его выкупа у прежних землевладельцев - помещиков. По

действовавшему в то время законодательству земля была выделена крестьянам, но использование земельных участков существенно ограничивалось обязательствами по их выкупу, который был рассчитан на длительное время.

Поземельные отношения между помещиками и крестьянами определялись как Общим, так и особыми местными положениями (каждое из которых распространялось на один из четырех регионов), к которым присоединялись дополнительные правила (их было восемь).

Однако печальным итогом реформы 1861 года стало то, что потеряли свое положение оптовых поставщиков товарной продукции сельские поместья. Многие из них, лишившись принадлежащих им крестьян, не смогли сохранить производство прежних размеров. А освободившиеся крестьяне не могли компенсировать эти потери своим производством из-за отсутствия у них необходимых для этого предпосылок: земли, орудий, тягла, удобрений.

Но крестьянскому производству реформа 1861 г. не обеспечила устойчивого землепользования. Наделы земли крестьяне получали часто меньшей площади, чем были прежние участки. Излишки у крестьян изымали. Возникли отрезки - участки земли, превышающие площади новых наделов. В целом по стране общая площадь таких отрезков составила 20% прежних крестьянских земель, а в некоторых губерниях доходила до 30 - 40%.

Периодические переделы не стимулировали крестьян на вложение средств в землю для повышения ее плодородия. Практически невозможен был выход из общины, что являлось тормозом для развития промышленности. Положение стало существенно меняться с 1905 года, с началом столыпинской реформы. Целый ряд законодательных актов, принятых в 1906-1911 годах, был направлен на придание приоритетного значения личной собственности на землю отдельных крестьян по отношению к традиционному общинному землепользованию.

Крестьянам было разрешено выходить из крестьянских общин и получать в личную собственность отдельные земельные участки. Поощрялось создание хуторов и переселение земледельцев из западных

67 перенаселенных областей империи в малоосвоенные Сибирь, Среднюю Азию, на Северный Кавказ, Дальний Восток.

Однако с реформой одновременно опять шло перераспределение угодий, на этот раз захватившее и поместные владения. В течение 1905-1915 гг. из рук поместного дворянства ушло 10,8 млн.десятин земли или около 20% их земельного фонда в 1905 г., из которых 9,8 млн. десятин перешли в руки крестьян. К 1 января 1916 г. из общины вышло 2 млн. домохозяев, которым принадлежало 14,1 млн.десятин земли. За весь период реформ из общинного оборота было изъято 22 % земель. Вышедшие из общины продали по преимуществу богатым крестьянам 3439 тыс. десятин земли.

К тому же, быстрый прирост численности деревенского населения превышал число уехавших. В результате кризис малоземелья не только не был ослаблен, но даже усилился. В 1913 г. 30% сельского населения было на деревенской земле лишним. Выступая в Государственной Думе 10 мая 1907 г., П.А.Столыпин приводил пример: «...для удовлетворения землей одного только прирастающего населения, считая по 10 десятин на один двор, потребно было бы ежегодно 3,5 млн.десятин»¹.

Подытоживая проведенное исследование, можно утверждать, что в целом за период с 1861 по 1917 годы российское земельное законодательство прошло путь от полного отсутствия прав крестьян на землю до предоставления крестьянскому сословию, при определенных условиях, полноценного права собственности на обрабатываемую им землю. Крестьяне наделялись не только правом владения и пользования землей в соответствии с ее назначением, но и получили возможность реально распоряжаться своей землей. Были разрешены все виды сделок с земельными участками, как по их обременению, так и по отчуждению.

Также в этот период значительное развитие приобретает ипотека -залог земли с целью получения кредита, необходимого для расширения сельскохозяйственного производства. Неограниченное включение земель, в том числе и сельскохозяйственных, в гражданский оборот стало приводить

'Цит. по: Семченкова СВ. Устойчивость землепользования коллективных сельскохозяйственных организаций в условиях оборота земельных долей. Автореф. дис.... канд. экон. наук. М., 2005. СИ.

68 (как, впрочем, и во многих других странах) к концентрации земли в руках крупных землевладельцев.

С этим явлением, носившим вполне закономерный характер, связано бурное развитие арендных отношений. Поскольку, как отмечает Василенко А.Г., аренда государственных земель, согласно дореволюционному законодательству, представляла собой один из способов управления государственными имуществами и в то же время один из титулов владения¹. Аренда как способ управления широко применялась в России, заменив в XIX веке раздачу в собственность казенных земель с крестьянами. На основе проведенного исследования данного института можно признать аренду наиболее эффективным способом управления, поскольку казенные земли пускались в постоянный оборот (непрерывно обрабатывались) и приносили стабильный фискальный доход.

Василенко А.Г. Государственные земли России: ретроспектива и перспектива // Российское право: проблемы и перспективы: Материалы 46 научно-методической конференции «XXI век - век образования». Ставрополь: Издательство СГУ, 2001. С. 86.

Историко-правовые предпосылки возникновения и развития земельных отношений в Древнем мире

Земельный вопрос в России на протяжении всей ее многовековой истории был одним из самых непростых. Для того, чтобы познать любое явление, нужно изучить, как оно возникло, развивалось и что представляет собой в данный момент. Такого же подхода требует и сложный земельный вопрос, вопрос обладания землей как объектом гражданских прав. Земля, как самый древний и самый необходимый объект прав, имеет, пожалуй, самую длинную историю своего развития. В этой связи трудно не согласится с М.Ф. Владимирским-Будановым, который правильно замечает: «Как только люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования».

Безусловно, следует согласиться с известным цивилистом К.П. Победоносцевым в том что «...история развития понятия о собственности в применении к недвижимости, к земле идет в параллель с историей общественного права» . Действительно, вопросы владения землей как основным видом имущества, имелись в обществе с тех пор, как возник, наверное, сам человек и его племя. Но эти отношения лежат вне пределов государства и гражданского общества. Нас же интересуют правовые земельные отношения, поскольку на наш взгляд, только с появлением государственной, публичной власти возможно появление самого права как общественного явления, защищающего и санкционирующего различные отношения в самом обществе.

История подтверждает, что развитие отношений собственности и права собственности происходит одновременно с развитием самого общества. Без существования понятия о собственности, и в особенности частной, невозможна общественная жизнь. Не зря И.Е. Энгельман обращает наше внимание на то, что там, где частая собственность обеспечена слабо и мало развита, где понятия о ней смутны и неопределенны, там общество находится еще в младенческом состоянии. «Поземельная собственность, в частности, представляет те же явления: она развивается с развитием общества и, в свою очередь, становится условием исторического прогресса» .

Таким образом, нас интересуют те земельные отношения, которые лежат в одной исторической плоскости с появлением государственного образования в Древней Руси, появлением первых историко-правовых памятников, документов, свидетельствующих о статусе земли как объекта гражданских прав. Похожее объяснение можно найти и при обращении к трудам великого русского классика цивилистики К.П. Победоносцева: «...исключительное личное обладание землей, для того, чтобы уподобиться обладанию движимой вещью, нуждается в определении, в обособлении, в искусственной индивидуализации предмета власти. Человек должен еще сесть на землю, овладеть известной ее частью, «наречь имя свое на земле», для того, чтобы земля стала его собственностью, для того, чтобы и в присутствии его и в отсутствии всякий другой, подходя к его уделу, увидел его имя, на земле написанное, и признал власть его над его уделом. Вот естественная причина, почему история права собственности на землю повсюду связана неразрывно, органически с историей образования гражданского общества и властей его, от которых исходит санкция права. Вот почему у всех народов в большей или меньшей степени поземельная собственность ведет свое происхождение от верховной власти, и на инвеституре от нее утверждает первоначальные свои основания» .

При этом под земельно-имущественными отношениями, по мнению Д.Б .Аратского и Л.И.Кошкина следует понимать правовые, административные, экономические и информационные взаимодействия субъектов собственности - государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности - земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости1.

По нашему мнению, это слишком широкое понимание имущественно-земельных отношений. Вышеуказанное определение страдает слишком широким, на наш взгляд, перечнем регулируемых отношений, тогда как, например, административные, информационные отношения в сфере землепользования нельзя относить к сфере собственно имущественно-земельных отношений. Данные виды взаимодействия субъектов права не являются подлинно имущественными, поскольку эта категория является, на наш взгляд чисто гражданской. И вопрос об отнесении того или иного объекта прав к категории имущества, а следовательно, вопрос об обладании им как объектом гражданского права и вытекающих из этого правомочий титульного владельца, следует обращать в большей степени к нормам гражданского права.

Виды отношений, где объектом выступает «земля» дифференцируются в зависимости от того, каким качествам «земли» отдается приоритет при правовом регулировании различных видов отношений. Разнообразие подходов в определении особых свойств земли как объекта гражданских прав вообще, подчеркнуто уже самим законодателем. Так, например, юридическое содержание понятия «земля» определено в ст. 1 Земельного кодекса РФ , где говорится, что земля одновременно выступает в трех качествах: как природный объект, природный ресурс и недвижимое имущество. В связи с этим можно утверждать, что существуют различные виды правоотношений, где общим объектом выступает земля, но в различных качествах.

В связи с этим представляется заслуживающим особого интереса вопрос о выяснении природы земельно-имущественных отношений. Исходя из данных соображений, первоочередной представляется задача выяснения, что же собой представляет категория «имущественные отношения», а именно - «имущество», как оно рассматривается гражданским правом.

Прежде всего, следует отметить, что «имущество» названо в Гражданском кодексе Российской Федерации1 среди объектов гражданских прав в качестве родового понятия, к которому отнесены отдельные его виды, а именно: вещи (включая деньги и ценные бумаги как особые разновидности вещей) и иное имущество (включая имущественные права). Общепринятое понимание вещей в свою очередь, состоит в том, что к таковым относят искусственно созданные либо существующие в естественном виде предметы материального мира, доступные восприятию человека и способные выступать в экономическом обороте в качестве товара2. А.А. Подопригора например, отмечает, что с позиций римского частного права вещи - это все, что окружало человека, могло быть объектом вещного права и заключало в себе определенную ценность.

Эволюция и содержание основных вещных прав на землю в дореволюционной России

Земля для России всегда была одним из основных источников благосостояния страны. Обширные просторы, обилие черноземов издавна способствовали развитию самых разных отраслей экономики, и в первую очередь сельского хозяйства. Именно поэтому, на наш взгляд, содержание земельных отношений в этот период развития страны так тесно связано с глубинными реформами всего российского общества в целом, и особенно -крестьянской общины.

Вопрос обладания землей и правами на нее особенно важен в аграрной России. Трансформация форм собственности в агарной сфере России происходит с определенными сложностями, поскольку она связана с особым фактором производства - землей. Ограниченность земельных участков, их особая социальная ценность, долговечность, непотребляемость в процессе использования и другие социально-правовые характеристики земли обусловили возникновение в истории России того самого земельного вопроса как фундаментального аспекта общественного развития.

По существу, сложившаяся правовая ситуация в России в сфере участия земли как объекта недвижимой собственности в гражданском обороте, по мнению отечественных правоведов «вполне вписывается в общий контекст развития поземельного оборота, история которого поучительна, а пути развития многогранны».

Основной вехой в развитии земельных отношений в России, служит, конечно же, Крестьянская реформа 1861 года, поскольку, как нам представляется, развитие частной собственности на землю, вовлечение в круг субъектов-обладателей земельными участками наиболее многочисленного сословия - крестьянства, а также судебная защита собственности, ставшие ее результатом, явились основой развития прогрессивных капиталистических отношений во второй половине XIX века и стали базой для социально-экономического роста России.

Дворянское землевладение в этот период в основном регулировалось нормами гражданского законодательства, содержащимися в Своде законов. Основные нормы и правила, касающиеся землевладения высших сословий, оставались в этот период почти неизменными. Напротив, особенности же крестьянского землевладения и изменения в статусе самих крестьян стали центром средоточия всей общественной жизни России. Судьба российского крестьянства и его права на землю стали предметом горячих споров и серьезных раздумий государственных деятелей, высших чиновников. Поэтому логичным представляется изучение вопроса о владении и пользовании землями в тот период в разрезе исследования прав на землю, предоставленных крестьянам.

Прежде всего хотелось бы коснуться вопроса о понятии самого крестьянства как субъекта земельно-имущественных отношений. Впервые сословие крестьянства впервые упомянуто в уставной грамоте 1391 г. митрополита Киприана, которое заменило собой более уже ранее упоминавшихся понятий: «ролейных закуповъ» в Русской Правде, «изорниковъ», «огородниковъ», «кочетниковъ» в Псковской судной грамоте, «сироть», «людей», «серебрянниковъ», «рядовых людей», «исполовниковъ» в Московских, Тверских, Нижегородских грамотах.1 Признаками крестьянства являлись возможность поселения на казенных, волостных, княжих, монастырских и других землях на условиях, отличных от холопства.

С XVIII и первой половины ХГХ века название крестьянина применялось уже в основном к лицам, состоящим в «крепости», крепостной зависимости. После освобождения крестьян этот термин опять стал применяться к указанным лицам, причем в приложении к IX тому Свода законов Российской империи данный термин является преобладающим.

Законы от 26 июля 1863 г. и 24 ноября 1866 г . продолжили реформу, начавшуюся в 1861 году тем, что приравняли статус удельных, государственных и помещичьих крестьян, тем самым объединив их в сословие крестьян с единой юрисдикцией. В этот период крестьянство складывается как цельное сословие, и IX том Свода законов Российской империи 1899г. именует крестьян и их социум как «общество крестьянъ».

В России, как и в Европе, правовое положение крестьян имело два сложных аспекта: личную и имущественную зависимость крестьян от землевладельцев. Она была несоразмерна обязательствам владельцев земли перед крестьянами. Истоки существования такой зависимости между крестьянином и землевладельцем следует искать в прошлом. Подтверждением этому служат выводы, сделанные в первом параграфе данного исследования.

Важнейшим условием и признаком процесса формирования единого крестьянского сословия и закрепощения крестьян являлся институт приписки, необходимость которого обусловливалась механизмом взимания подушной подати, которая взималась с лиц, работающих на земельных участках. Так, в ревизские сказки по Указу от 23.11.1718 г. вносились не только крестьяне, бобыли1, но и задворные и «деловые» люди, которые обеспечены пахотной землей, холопы с земельным наделом, а потом и все дворовые люди. Подобная практика, на наш взгляд, преследовала цель всеобщего взимания подати с приписных людей (следует отметить также, что кто не был приписан - ссылались в Сибирь или отдавались на службу в Военную коллегию или в крепость любому, кто мог платить подушную подать).

С закреплением подобных традиций в законодательстве, Россия и подошла к середине XIIX столетия, когда помещичьи крестьяне, находясь под властью собственника земли, в вопросах ее использования не имели самостоятельного голоса. 19 февраля 1861 г. Манифестом Александра II было отменено крепостное право. Положения 19 февраля обязывали помещиков дать землю крестьянам, а крестьян - принять эту землю3. Удельные крестьяне, получившие личную свободу еще в 1858 г., были переведены на выкуп с сохранением существующих земельных наделов (в среднем 4,8 десятин). За государственными крестьянами указами 18 ноября и 24 ноября 1866 г. закрепляли существующие наделы, и они получали бессрочное право их добровольного выкупа. Дворовые крестьяне получили личную свободу, но оставались еще в феодальной зависимости от своих хозяев в течение двух лет со дня обнародования Положений 19 февраля 1861 г. Крепостные рабочие вотчинных предприятий оставались зависимыми от владельцев до перехода на выкуп. Дворовые крестьяне и рабочие вотчинных предприятий закрепили за собой лишь те земли, которые имели до отмены крепостного права. Однако подавляющее большинство дворовых крестьян и крепостных рабочих земельным наделом не владели.

Земельное законодательство и земельные отношения в советском обществе. Начало реформ 90-х гг. XX в

К 1917 г. реформа, начатая П.А.Столыпиным, не была завершена. Следствием этого было то, что сельское хозяйство оперировало как правом частной собственности на землю, так и правом собственности общины на надел; к этим правам присоединялось право аренды как основное право пользования земельным участком. После 1917 г. ситуация резко изменилась - права на землю приобрели совершенно иное содержание.

В дореволюционной России сложились следующие категории земель: а) частновладельческие и прочие земли, б) казенные земли, в) земли удельного ведомства, г) церковные и монастырские земли, д) подворно-участкового пользования, е) городские земли, ж) крестьянские земли подворно-участкового пользования, з) крестьянские общинные (мирские) земли, в свою очередь делящиеся на полевые и усадебные, и) крестьянские частнособственнические участки на бывших общинных землях, к) крестьянские частнособственнические участки на бывшей помещичьей земле, купленные через банк единолично или товариществами, л) земли, выделенные из общинных по Закону 6 ноября 1906 г. на отруба и хутора.

В результате буржуазной революции Россия была провозглашена Республикой. Временное правительство этой Республики в марте 1917 г. объявило государственной собственностью удельные и кабинетские земли, а остальные земли оставило в руках прежних собственников. Временное правительство планировало провести земельную реформу, которая была призвана решить вопросы собственности на землю, в том числе и государственную, но этой земельной реформе не суждено было осуществиться.

Основой земельно-правового строя является право собственности на землю, трансформация которого ведет к качественным изменениям как экономических, так и правовых отношений и, как известно, именно стремление изменить отношения собственности на землю было одной из движущих сил Октябрьской революции. Первым нормативным актом, внесшим революционные преобразования в земельные отношения, стал Декрет «О земле», принятый Всероссийским центральным исполнительным комитетом (ВЦИК) 26 октября 1917 г1. В соответствии с Декретом отменялась помещичья собственность на землю. Частью Декрета стал Крестьянский наказ о земле, основывавшийся на аграрной программе партии эсеров. Партия эсеров выступала за социализацию земли, т.е. за изъятие ее из частной собственности отдельных групп и лиц в общенародное достояние на следующих началах: а) все земли поступают в заведование центральных и местных органов; б) пользование землей должно быть уравнительно-трудовым, т.е. обеспечивать потребительскую норму на основании приложения собственного труда, единоличного или в товариществе; в) рента должна быть обращена на общественные нужды; г) земля обращается во всенародное достояние без выкупа.

Итак, первым законом советской власти в области землепользования стал Декрет о земле (26 октября 1917г.). Этот декрет обеспечил поддержку большевиков крестьянством. В соответствии с ним: - помещичья собственность отменялась без выкупа. Помещичьи, удельные, церковные и монастырские земли переходили в распоряжение волостных и уездных советов депутатов; - недра земли, леса, воды объявлялись общенациональным достоянием; - земля переходила в бесплатное уравнительное землепользование крестьян.

Крестьянский наказ в рамках Декрета «О земле» от 26 октября 1917г., в соответствии с которым «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней».

Подобная формулировка дала основание многим ученым справедливо утверждать, что земля вообще перестала быть объектом права собственности. Так, например, по мнению А.Г. Гойхбарга «Земля не только лишилась старых собственников, но и не приобрела новых собственников. Земля перестала быть чьей бы то ни было собственностью. Земля стала ничьей собственностью. Земля не стала даже ни собственностью общества, ни собственностью государства... Следовательно, и сама Советская власть не обладает собственностью на землю»2. Примерно тех же позиций придерживались И.И. Евтихиев, Д.С. Розенблюм, СП. Кавелин, П.Н. Месяцев, И.А. Кириллов. Все граждане, желающие обрабатывать землю своим трудом, получали землю на праве пользования. Провозглашался принцип уравнительного распределения земли по установленной норме. Наряду с индивидуальным землепользованием крестьян допускались и общественные формы землепользования (общинная, артельная и др.). Земля передавалась в распоряжение земельных комитетов, которые являлись полномочными органами государственной власти на местах . В частности, в 1917 г. создается сложная система земельных комитетов, в ведение которых поступают все земли, учреждается единый государственный земельный фонд, отменяется право частной собственности на землю и другую недвижимость в городах, а за их использование предусматривается взимание платы. Тем самым земля переходила в распоряжение государства.

Таким образом, Декрет о земле, принятый Вторым Всероссийским съездом Советов рабочих и солдатских депутатов, обратил все земли во всенародное достояние и отменил существовавшие виды прав на землю (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская и т.д.). Однако необходимо обратить внимание на тот факт, что в Декрете о земле ничего не было сказано об упразднении самого института собственности или объявлении всей земли государственной собственностью.

Совершенствование оборота земельных участков в Российской Федерации

Земля во всех странах признается основным национальным богатством. Общество и государственные органы власти регулируют ее использование. В нашей стране, в условиях перехода от административных методов управления экономикой, с переходом к новым рыночным, экономическим условиям, назрела необходимость правового регулирования обновленных институтов гражданского права. Кардинально изменился в этой части подход законодателя в определении правового статуса земли, которая в современном гражданском обороте выступает как объект, имеющий свои специфические особенности, выраженные в единстве экономической, социальной и экологической ценности земли. История земельного вопроса в России - это прежде всего история права собственности на землю. Такой вывод подтверждает и современная земельная реформа, в основе которой - преобразование отношений земельной собственности. Центральным вопросом остаются допущение (и тем самым возрождение) частной земельной собственности, закрепление в законодательстве права собственности на землю граждан (и юридических лиц). Конституция РФ относит это право к числу основных прав человека (ст. 36), неотчуждаемых и принадлежащих каждому от рождения (ч. 2 ст. 35), непосредственно действующих (ст. 18) и охраняемых законом (ч. 1 ст. 35). Множественность форм собственности на землю, закрепленная Конституцией РФ создает благоприятную почву для использования новых возможностей повышения эффективности, прибыльности любого производства, что, в свою очередь, вызывает необходимость конструирования правовых форм реализации этих возможностей, основой которых выступает система вещных прав на землю, закрепленная современным российским законодательством. Ведь в условиях рыночных отношений земля как основа производства является главным звеном всей экономики. Несмотря на длительное время отсутствия законодательного регулирования оборота земель, не утратилась теоретическая, научная заинтересованность в вопросах понимания сущности и системы вещных прав на землю. В свое время еще классики российской правовой науки отмечали особые свойства земли: «... недвижимость, и по преимуществу земля, непосредственное творение Божие, содержа в себе общий источник производительной силы, общее вместилище предметов обладания, сама по себе, по природе не является предметом личного обладания человеческого. Земля неподвижна, а люди движутся и сменяются на ней, около земли обращаются (по своей природе)».1 В настоящее время земля, земельные участки - объект права, товар, обладающий рядом существенных особенностей, требующий отдельного правового регулирования, в отношении которого совершается целый ряд сделок, предусмотренных земельным и гражданским законодательством. Необходимо отметить, что признание земли объектом гражданских прав, права частной собственности на землю ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому. С частной собственностью связаны следующие основные права: использовать, продать, сдать в аренду или в наем, отдать или подарить. Поэтому важнейшей правовой формой оборота земель являются действия участников земельных отношений (граждане, юридические лица, муниципальные образования и др.), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного земельного участка. Как отмечают авторы, сделки с землей совершаются главным образом на земельном рынке, который представляет собой систему отношений по поводу образования, распределения и использования земельных участков и является важным структурным элементом оборота земель. Новейшее земельное законодательство делает определенные попытки к урегулированию самого важного для страны вопроса - земельного. За последние несколько лет российским законодателем принят целый ряд нормативных актов, который включает ключевые документы в области урегулирования земельного оборота в России. Прежде всего, необходимо упомянуть новый Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. , федеральные законы «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» , «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» В то же время необходимо отметить, что в целом новый ЗК РФ урегулировал оборот сравнительно небольшой части земельного фонда. В первую очередь это городские земли. Вся земля разделена на семь категорий: земли населенных пунктов, предприятий, лесов, сельхозназначения, водного фонда, особо охраняемых территорий и земли запаса. Принадлежность земель к той или иной категории определяется территориальным зонированием. Отнесение земельного участка к определенной категории земель означает распространение на режим его использования общих требований и ограничений, предъявляемых к землям указанной категории. На наш взгляд, вполне разумной и обоснованной является теоретико-юридическая платформа, в соответствии с которой рыночный земельный оборот ни в коем случае не ограничивается только частной собственностью на землю, в его сферу также включается и право землепользования, обладающее способностью удовлетворять различные потребности людей и наделенное свойством товарной функции. Об этом свидетельствует востребованность таких форм землепользования как аренда и право постоянного (бессрочного) пользования. Но нам кажется, что именно право собственности представляет собой основное имущественное право, предполагающее наиболее широкий круг правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью. Лишь собственник вправе совершать со своим имуществом различные сделки, направленные на обременение и, что самое важное, на отчуждение имущества, поэтому наиболее актуальным для нас является вопрос приобретения права собственности на землю. Однако приходится признать, что юридически вопрос об обороте земли (в том числе и сельхозугодий) был решен еще до принятия ЗК РФ. Еще в союзном законодательстве земельный участок был объявлен недвижимым имуществом и объектом гражданских прав, а затем Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»1 закрепил право частной собственности на землю. А в принятой в 1993 Конституции РФ было прямо указано, что собственник земельного участка свободно им владеет, пользуется и распоряжается. Кроме того, даже до введения в действие главы 17 Гражданского кодекса РФ3, регулирующей право собственности на землю, действовали, например, такие статьи ГК РФ как: ст. 549 Договор продажи недвижимости, ст. 553 Право на недвижимость при продаже земельного участка, ст. 552 Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости, которые допускают куплю-продажу земельных участков. Ст. 607 ГК РФ рассматривает земельный участок и как объект договора аренды. То есть нормы, регулирующие обязательства и сделки по отношению к земле существовали и ранее. Проблема заключалась в том, что не были определены механизмы реализации прав собственности на землю и порядок оборота, существовали противоречия в федеральном законодательстве.

Похожие диссертации на Становление и развитие земельных отношений в России : история и современность

Становление и развитие системы правового регулирования расчетных отношений в РоссииСтус Нина Владимировна

Становление и развитие поземельных отношений в России и их правовое регулирование: IX - XX вв. (историко-правовое исследование)Зейналов Исабалы Муса оглы

Становление и развитие отношений социального патнерства в сфере труда в России XVIII - начала XXI вв. (историко-правовое исследование)Цитульский Валерий Филиппович

Политическая и правовая теория анархизма в России: история и современность.Ударцев Сергей Федорович

Сравнительно-правовое исследование суда присяжных в России (История и современность) Демичев Алексей Андреевич

Сравнительно-правовое исследование мирового суда в России : История и современностьГущев Владимир Владимирович

Республиканская форма правления в России: история и современностьСоломанина Юлия Владимировна

Антикоррупционная правовая политика России: история и современностьБирюков Алексей Валерианович

Суд присяжных в России как комплексный правовой институт: теория, история, современность Чесных Валерий Иванович

Влияние римского права на становление и развитие континентальной и англосаксонской правовых систем современности (Процессуальный аспект) Глазунова Ирина Николаевна