Содержание к диссертации
Введение
1 Обзор и систематизация нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт 13
1.1 Определение места картографического материала в информационном обеспечении Государственного земельного кадастра и Кадастра недвижимости 13
1.2 Анализ классификации тематических кадастровых карт 16
1.3 Анализ содержания и оформления кадастровых карт по оценке городских территорий 18
1.3.1 Требования к базовой кадастровой карте и составлению оценочных карт города 18
1.3.2 Технические рекомендации по Государственной кадастровой оценке населённых пунктов в отношении составления тематических кадастровых карт 25
1.4 Основные выводы по первой главе 27
2 Разработка методов картографирования результатов оценочного зонирования городских территорий по факторам градостроительной ценности 29
2.1 Теория оценочного зонирования городской территории для целей массовой оценки городской недвижимости 29
2.2 Методика оценочного зонирования и создания тематических карт 33
2.2.1 Зонирование территории города «N» по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры 37
2.2.2 Зонирование территории города «N» по транспортной доступности 48
2.2.3 Зонирование территории города «N» по уровню загрязнения воздушного бассейна 55
2.2.4 Интегральная балльная оценка по факторам градостроительной ценности 63
2.3 Основные выводы по второй главе 68
3 Результаты исследования методов создания тематических кадастровых карт при апробации оценочного зонирования территорий для различных целей в конкретных городах 70
3.1 Картографирование результатов оценки территории г. Ногинска по транспортной доступности 70
3.1.1 Виды оценочных шкал и их расчет для проведения зонирования городской территории по транспортной доступности 81
3.1.2 Зонирование территории города Ногинска по транспортной доступности 84
3.1.3 Сравнительный анализ результатов зонирования 108
3.2 Картографирование результатов оценки территорий г. Одинцово по уровню загрязнения воздушного бассейна 116
3.3 Особенности создания тематических кадастровых карт при оценочном зонировании для целей массовой оценки г. Дубна 131
3.3.1 Зонирование территории города по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры 132
3.3.2 Зонирование территории города Дубны по транспортной доступности 141
3.3.3 Зонирование территории города по уровню загрязнения воздушного бассейна 149
3.3.4 Зонирование территории города по фактору возможности проявления природных и техногенных негативных процессов 162
3.4 Сравнение тематических кадастровых карт по результатам оценочного зонирования 166
3.5 Основные выводы по третьей главе 168
Заключение 175
Библиографический список 179
Приложения 186
- Анализ классификации тематических кадастровых карт
- Методика оценочного зонирования и создания тематических карт
- Картографирование результатов оценки территорий г. Одинцово по уровню загрязнения воздушного бассейна
- Особенности создания тематических кадастровых карт при оценочном зонировании для целей массовой оценки г. Дубна
Введение к работе
Актуальность темы Проблемы эффективного управления земельно-имущественным комплексом в городской среде вызывают необходимость научно-практических исследований в области информационного обеспечения:
- методов получения и обновления сведений;
- точности и достоверности;
- достаточности и своевременности.
В соответствии с новым законом « О Кадастре недвижимости» (ст.13 гл.2) кадастровым картам отведён один из 3-х основных разделов, и дано толкование кадастровых карт, как тематических.
Методы создания кадастровых карт во многом зависят от конечной цели их применения, это касается оценочных, дежурных, инвентаризационных и других карт. Для карт, содержание которых не требует особых приёмов картографических исследований, применяются традиционные методы картографического отображения.
Проведение экономической оценки городских земель для целей получения различных стоимостных показателей о землях (рыночной, кадастровой, залоговой и других стоимостях) по различным методам, требует использования в качестве исходной информации картографического материала, и в результате её проведения мы также получаем оценочные кадастровые карты.
Оценочные карты среди тематических кадастровых карт по типу создания требуют разработки специальных методов, особенно в том случае, если расширяется спектр их применения.
В этих условиях актуальным становится использование методов картографического моделирования и графического представления результатов оценочного зонирования с учётом формирования элементарной части оцениваемой городской территории и выбором системы счёта.
Тематические кадастровые карты с результатами оценочного зонирования и другими характеристиками для целей массовой (кадастровой) оценки земель по стоимостным факторам можно использовать для иных целей кадастра недвижимости или земельного кадастра, а, именно, решения проблем управления территориями населённых пунктов. Результаты оценки по факторам градостроительной ценности: транспортной доступности, экологии, степени развития инженерной инфраструктуры, социально-бытовому фактору – применимы в качестве информационной базы для введения ограничений и стимулирующих мер в области городского землепользования и развития социальной сферы.
В этом контексте, целью работы является разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт, применяемых для целей массовой оценки и управления городскими территориями.
Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач :
- анализ и исследование нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт; анализ классификации тематических кадастровых карт, содержания и оформления кадастровых карт по оценке городских территорий;
- разработка и совершенствование методов оценочного зонирования городских территорий по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости) для массовой, в т.ч. кадастровой оценки городских земель, с использованием данных земельно-кадастровой информации ГЗК, КН, а также данных других кадастров, информационных систем и реестров;
- разработка методов создания тематических кадастровых карт для использования результатов оценочного зонирования в решении вопросов рационального использования территорий городов и других управленческих проблем в городе;
- практическая реализация и апробация разработанных методов для получения основы для массовой оценки территорий (земельных участков) в городах районного и областного значения;
- исследование применения оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности в городах Московской области для решения задач управления и развития территорий.
Объектом исследования является совокупность информационного ресурса в виде документированных сведений об объектах и явлениях городской среды, необходимых для решения вопросов управления земельно-имущественным комплексом.
Предмет исследования представляет собой метод создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам ценности (стоимости) и использования их для целей массовой оценки и решения проблем управления территориями.
Метод исследования. При решении поставленных задач использовались методы теории информации, математической статистики, сравнительного, системного и логического анализа, картографическое моделирование с использованием нормативно-правовой, методической составляющих, государственных стандартов.
Научная новизна представленной работы
- диссертация представляет собой научно-квалификационную работу, в которой изложены обоснованные предложения, разработанные методы и методики, технологические схемы по созданию тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования;
- разработаны критерии методов картографического моделирования результатов оценки городских земель по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости) на основе анализа характера, структуры и динамики процессов городской среды;
- разработаны методологические подходы к созданию тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования применительно к специфике конкретных городов;
- разработаны специальные балльные шкалы по транспортной доступности и по учёту влияния негативных процессов в городской среде, а также учёту загрязнения от автодорог в виде суммарного оценочного показателя и картографирование полученных результатов;
Теоретическое и практическое значение работы
- проведён анализ классификации тематических кадастровых карт на основе нормативно-правовых и технических требований;
- обобщены и сформулированы требования к содержанию карт по оценке городских территорий;
- представлены графические результаты в области исследований в виде тематических кадастровых карт - оценочных - по различным факторам стоимости;
- исследована возможность использования тематических карт с результатами оценочного зонирования в виде карт с учётом факторов стоимости для:
- целей массовой (кадастровой) оценки земель;
- решения проблем оперативного управления территориями;
- формирования блока градостроительной ценности территории в
градостроительном кадастре: оценки транспортной доступности и
связности территории;
- рассмотрено повышение значимости тематических кадастровых карт с результатами оценки городских территорий, являющихся самодостаточным информационным ресурсом для целей массовой оценки и управления городскими территориями;
- разработанные и исследованные автором рекомендации и предложения используются при анализе и оценке городской территории как малых, так и больших городов;
- при проведении комплексной экономической оценки земель были использованы новые разработки автора по учёту факторов градостроительной ценности и созданию тематических кадастровых карт (г.Дубна).
- достоверность предложенных методов подтвердилась в результатах практической апробации на объектах: г. Ногинск, г. Дубна, г. Одинцово;
Основные результаты, выносимые на защиту
- разработанные методы создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности городских территорий;
- технологические схемы, методы сбора и анализа исходной информации для создания тематических кадастровых карт для целей массовой оценки и управления территориями;
- результаты исследований и разработок при практическом применении и использовании метода создания тематических кадастровых карт с оценочным зонированием в конкретных городах.
Апробация работы Основные положения и результаты исследований диссертации докладывались и обсуждались на научно-практической конференции УРБИС-97 МАРХИ, 1997г.; Третьей Дальневосточной региональной научно-технической конференции, г. Находка 2000г.; конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью», Москва, 2000г.; на Научно- технической конференции профессорского – преподавательского состава МИИГАиК, Москва, 2008г., а также опубликовывались в 7 работах соискателя.
Публикации по теме диссертации. Основные результаты выполненных исследований освещены в 7 печатных работах, в т.ч. 2 публикации в изданиях, рекомендованных ВАК по специальности диссертации.
Структура и объём диссертации. Структура диссертации отражает логику, содержание и результаты исследования и состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографического списка, содержащего 77 источников. Общий объём диссертации составляет 180 страниц, включая 56 таблиц, 13 рисунков, 30 формул и 7 приложений, состоящих из ведомостей вычислений и 18 тематических кадастровых карт.
Анализ классификации тематических кадастровых карт
Рассматривая географические карты по основным признакам классификации, принятой в научной картографии: масштабу, пространственному охвату, содержанию и назначению, кадастровые карты можно определить как вид географических карт, предназначенных для обеспечения организации эффективного использования и охраны городских, сельскохозяйственных, лесных, водных и других земель, на которых даётся деление земель в зависимости от их качества, оцениваемых по тем или иным показателям [41],[51] .
При классификации географических карт по содержанию разновидность кадастровых карт определяется как тематические карты.
Основное содержание тематических кадастровых карт определяется отображаемой конкретной темой, явлением, событие, разделяясь затем на карты природных явлений и общественных явлений. По широте охвата темы делятся на общие, частные и отраслевые.
В зависимости от характера и степени практической направленности содержания различают следующие географические карты: - оценочные; - рекомендательные; - инвентаризационные; -прогнозные.
Инвентаризационные карты отображают объекты и явления, учитывающие интересы данной области деятельности. Оценочные карты показывают эффективность использования природных, социально-экономических условий и ресурсов для тех или иных целей.
Рекомендательные карты указывают способы или виды рационального использования или ресурсов, К ним можно присоединить и прогнозные карты.
Вышеперечисленные тематические карты, применяемые для целей кадастра, и называют тематическими кадастровыми картами, относящимися к производным документам в Государственном земельном кадастре [56], а в Кадастре недвижимости - к разделу «кадастровые карты» [57].
В то же время, существует ряд сложных географических карт (тематических), когда в процессе их создания производится анализ и синтез картографируемых явлений (систем), их элементов и составляющих их содержание характеристик. Это синтетические и аналитические карты. Однако, на значительной части таких тематических карт сочетаются типы характеристик, свойственным и тем и другим картам. Такие карты являются аналитико-синтетическими картами.
Тематические кадастровые карты по оценке городских территорий с результатами зонирования по стоимостным факторам, методика создания которых предлагается в данной работе, можно назвать аналитико синтетическими картами, но в то же время они носят рекомендательный и прогнозный характер.
Затрагивая широкий спектр экономических, социальных, хозяйственных задач, решаемых с помощью Государственной системы кадастров(земельного, недвижимости, лесного, водного и других), тематические кадастровые карты, являющиеся часто сложными по содержанию, назначению картографическим произведением, помогают квалифицированно, научно-обоснованно их разрешить.
Методика оценочного зонирования и создания тематических карт
Основой зонирования для всех видов функционального использования территорий: производственной, торговой (коммерческой), жилой, являются факторы и показатели, определяющие их стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.). Основные факторы, оказывающие влияние на формирование ценности земель в городах [16], [19],[44],[25]. историко-архитектурная значимость территории; местоположение участка на плане города; уровень развития социально-бытовой инфраструктуры; уровень развития инженерных систем и коммуникаций; транспортная доступность территорий; экологическое состояние территорий; возможность проявления опасных природных явлений. Учёт влияния факторов градостроительной ценности представляет собой комплекс технологических действий по сбору информационно-статистических данных различных городских организаций и учреждений, подготовки исходного картографического материала, выполнения математических расчётов, аналитических построений на их основе и, в итоге - получение тематической кадастровых карт с результатами зонирования территории города по факторам ценности. В данной методике используется десятибалльная шкала, в зависимости от территории города и степени влияния того или иного фактора, количество зон может устанавливаться от 10 до 30 и более. В зависимости от дальнейшего использования результатов зонирования можно суммировать данные по каждому фактору для массива, квартала или земельного участка и получить влияние всех (или основных) факторов ценности. Эта оценка будет называться интегральной балльной оценкой, если будет учтён вклад каждого фактора, полученного экспертным путём. Фактически она выполняется с учетом зависимости, выражаемой формулой где ", - ценность участка в баллах (подразумеваем цену условную в баллах), Ft - ценность в баллах по каждому фактору, Kt - вклад z-ro фактора в ценность участка в %, / - номер фактора. Вклад фактора может выражаться в процентах или частях. Вклад — это фактически «вес» влияния каждого фактора градостроительной ценности на суммарную оценку. Влияние факторов градостроительной ценности территорий на цену участка представлены в таблице 1 .
Из этой таблицы видна различная степень влияния каждого фактора на представленные категории землепользования, в сумме же влияние факторов составляет 100%. Значение вклада по факторам градостроительной ценности определяется экспертным путем. Оценка городских территорий внутри каждого фактора производится по различным оценочным показателям, характерным для каждого фактора градостроительной ценности, и индивидуальным для городов различного уровня социально-технического развития. Для проведения зонирования необходимы следующие материалы [19],[25],[26]: информационно-статистические данные различных городских служб, организаций и учреждений с учетом требований действующих СНиПов по строительству и планировке городов. планово-картографическая основа масштаба 1:25000 и 1:10000 в зависимости от размеров города (для зонирования территории города «N» использовалась карта масштаба 1:10000). Дадим определение элемента оценки территории в предлагаемой методике, а также процедуре оценочного зонирования. Оцениваемый контур - часть территории, ограниченная линиями той или иной конфигурации в зависимости от показателей и критериев оценки по каждому фактору градостроительной ценности (фактору стоимости). Оценочное зонирование - зонирование территории города по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости), выполненное путём совокупности технологических действий по сбору информации, выбору критериев, графических построений на карте, расчётов для них, и представление результатов в картографическом виде. Далее рассмотрим методику зонирования и создания тематических кадастровых карт по уровню развития социально-бытовой инфраструктуры, транспортной доступности и уровня загрязнения воздушного бассейна города «N» . Технологическая схема создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности представлена в приложении 1.4.
Картографирование результатов оценки территорий г. Одинцово по уровню загрязнения воздушного бассейна
В данной части главы 3 представлены результаты практического применения методики учёта факторов градостроительной ценности территории г. Одинцова по уровню загрязнения воздушного бассейна [19],[20]. В современном г. Одинцове имеются заводы бытовой химии, резиновых изделий, огнеупорных изделий, лакокрасочный завод; комбинаты строительных конструкций, мебельных деталей и др. Выбросы в атмосферу загрязняющих веществ с различных предприятий суммируются и для оценки уровня загрязнения необходимо иметь исходные данные по всем ингредиентам. Наименование этих ингредиентов, класс опасности и предельно допустимая концентрация этого вещества в атмосфере города Одинцово -ПДКз приводятся в таблице 33. Вероятностно-статистический метод определения ареалов загрязнения воздушного бассейна города Одинцово Существует несколько методов определения ареалов загрязнения атмосферы города. Рассмотрим наиболее распространенный из них -вероятностно-статистический метод. Этот метод мы, использовали в данной работе для построения ареалов загрязнения воздушного бассейна города Одинцова [19]. Зоны загрязнения города рассчитывались с помощью эмпирической формулы вычисления радиуса загрязнения атмосферы. Она имеет вид где R - радиус зоны загрязнения в километрах; G - годовой выброс вредного вещества в тоннах за год; Т - количество дней работы предприятия-источника в год; Со - ПДК3 данного ингредиента. Учет влияния метеофакторов Учет влияния метеоусловий в данном городе позволяет точнее определить концентрацию вредных веществ в тех или иных частях города. При наличии ветров концентрация едких газов уменьшается и обстановка улучшается [19],[30]. Для учета метеофакторов применяют розу ветров. Роза ветров - это график, на котором по основным направлениям сторон света отложены в процентах количества ветров, дующих в определенное время (года, месяца). Для города Одинцово количества ветров в % отражены в таблице 34, и роза ветров представлена на рисунке 10. 119 Для составления карты ареалов загрязнения воздушного бассейна используется роза ветров, а именно радиусы загрязнения вычисляются по основным направлениям света от источника загрязнения где S - радиус загрязнения в километрах; R - радиус зоны загрязнения атмосферы в километрах; % - значение количества ветров по направлениям. В данной работе рассчитаны радиусы ингредиентов загрязнений для ШДК3, 5ПДК3, 10 ПДК3 для различных источников. Расчет радиусов ареалов загрязнения воздушного бассейна от различных источников города Одинцово приведен в таблице 35. Подход к учету загрязнений воздушной среды городских территорий обусловлен количеством источников и степенью концентрации ингредиентов, выбрасываемых этими источниками. На территории города Одинцово работает несколько предприятий, причем каждое из них выбрасывает ингредиенты различной концентрации.
Особенности создания тематических кадастровых карт при оценочном зонировании для целей массовой оценки г. Дубна
По данным городского управления государственной статистики г. Дубны на 1 января 1999 года численность населения города составила 67,8 тысяч человек, средний возраст жителей 33,2 года. Территория города в настоящее время составляет 7 166 га. Селитебные территории города занимают 760 га или 11% от всей территории. В неселитебные территории составляют 5 040 га, из которых промышленные и коммунально-складские — 8%, сельхозземли — 25%, леса и лесопарки — 32%, водная поверхность — 16% и прочие территории. Волга рассекает местность на Лево- и Правобережье. На правом берегу находятся три микрорайона: Большая Волга, Черпая речка и Институтская часть. Дубна широко известна как город науки, благодаря находящемуся здесь Объединенному Институту Ядерных Исследований (ОИЯИ). Институт был учрежден в 1956 году одиннадцатью странами социалистического содружества. Он является международной, межправительственной научно-исследовательской организацией. ОИЯИ играет огромную роль в общественной и экономической жизни города. В городе расположены более полутора тысяч крупных и мелких предприятий, работающих в самых разных отраслях экономики. Самые крупные из них: машиностроительный завод, машиностроительное конструкторское бюро «Радуга», НИИ «Атолл», Приборный завод «Тензор», Центр космической связи «Дубна». Главным учебным заведением города является Международный Университет природы, общества и человека «Дубна». Работают филиалы и представительства нескольких московских высших учебных заведений, например, филиал Московского Института Радиоэлектроники и Автоматики. Из средних учебных заведений есть Гуманитарно-эстетическая гимназия и лицей «Гармония». Лицей «Дубна» для одаренных детей располагается в Университетском городке, там же находятся общежития для лицеистов и студентов Университета. Природные условия Дубны и наличие спортивных сооружений представляют широкие возможности для занятий спортом. Дубна со всех сторон окружена водой. Реки Волга, Дубна, Сестра привлекают рыболовов не только из Дубны и ее окрестностей. В Дубне существуют прекрасные возможности для отдыха. К услугам гостей города — комфортабельная гостиница «Дубна», санаторий-профилакторий «Ратмино», несколько ресторанов и кафе. Объекты социально-бытовой инфраструктуры в городе Всю совокупность объектов социально-бытовой инфраструктуры представленных в городе Дубна подразделим на 6 блоков по направлениям 1. Объекты воспитания и образования - ясли,сад; - школы, спецшколы, интернаты, лицеи, гимназии; - ПТУ, СПТУ; - средние специальные учебные заведения (колледжи, техникумы); - высшие учебные заведения (институты, университеты). 2. Объекты культуры - музеи; - городские и ведомственные библиотеки; - кинотеатры, дома культуры; - культовые учреждения (храмы). 3. Объекты спорта и физкультуры - дворцы спорта, стадионы, спортплощадки; - юношеские спортивные школы (ЮСШ). 4. Объекты медицины и здравоохранения - больницы, поликлиники, родильные дома; - аптеки; - диспансеры. 5. Предприятия и объекты торговли - магазины; - рестораны, кафе, закусочные, бары; - рынки; - столовые. 6. Объекты бытового обслуживания - прачечные; - химчистки; - ремонтные мастерские; - ателье; - бани, сауны; - сервисные и ритуальные услуги, кладбища. Как правило, при оценке по социально-бытовому фактору оцениваются наиболее значимые объекты. При оценке г. Дубны учитывались следующие группы объектов[19]: 1. школы; 2. детские сады; 3. магазины; 4. прачечные, ателье, бани, ремонтные мастерские, парикмахерские; 5. поликлиники. Оценочная шкала для учёта уровня развития социально-бытовой инфраструктуры Для удобства проведения оценки по рассматриваемому фактору в баллах специально рассчитали шкалы, которые строили по определенным принципам - наличие объекта соцкультбыта; - расстояние от объекта до оцениваемого участка; - вклад (вес) объекта соцкультбыта в оценку по данному фактору. Оценочное расстояние до объекта выбирали из СНиП 2.07.01-89 [49]. Вклад каждого из оценочных показателей определяли экспертным путем с учетом социально-бытовой значимости для данного города. Ниже (табл. 38) представлена оценочная шкала для г. Дубны. Критерием оценки служит расстояние до объектов соцкультбыта, которых в данном случае 5 групп. Кроме того, в процентах представлен вклад (вес) каждой группы объектов. Балльная шкала от 1 до 10 баллов распределена пропорционально удаленности оцениваемого участка от объекта соцкультбыта [19].
