Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов
1.1. Эволюция жилища и становление высотных многофункциональных жилых комплексов 13
1.2. Анализ московского рынка недвижимости 20
1.3. Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов в России 28
Выводы по 1 главе 32
Глава 2. Исследование особенностей структурной организации ВМЖК и классификация их по типологическим признакам
2.1. Анализ функционально - пространственной структуры высотных многофункциональных жилых комплексов 35
2.2. Особенности формирования жилых групп высотного многофункционального жилого комплекса 42
2.3. Основные факторы, определяющие функционально-пространственные, архитектурно-планировочные и коммуникационные решения высотных многофункциональных жилых комплексов 55
2.4. Типология объемно - пространственной композиции высотных многофункциональных жилых комплексов 69
Выводы по 2 главе 73
Глава 3. Концептуальные основы формирования высотных многофункциональных жилых комплексов
3.1. Влияние градостроительных условий на формирование структуры высотных многофункциональных жилых комплексов 78
3.1.1. Зависимость функционально - планировочной типологии комплексов от градостроительных факторов. Матрица формирования структуры высотных многофункциональных жилых комплексов 78
3.1.2. Принципы формирования высотных многофункциональных жилых комплексов 91
3.2. Методические аспекты оценки социально - экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов .. 100
3.2.1. Методика оценки социальной эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов 101
3.2.2. Оценка экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов 112
Выводы по 3 главе 126
Заключение: 131
Список использованной литературы 138
Приложение 189
- Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов в России
- Особенности формирования жилых групп высотного многофункционального жилого комплекса
- Методические аспекты оценки социально - экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов
- Оценка экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход к рыночной экономике коренным образом повлиял на формирование новой градостроительной политики, приоритетными задачами которой стали интенсификация использования городских территорий и совершенствование качества городской среды.
Процессы, связанные с глубинной трансформацией функционально-планировочной структуры Москвы, развитие и совершенствование транспортного каркаса города создают объективные предпосылки оптимизации городской среды за пределами центральной зоны. Постепенное преобразование центра Москвы в место сосредоточения уникальных объектов общегосударственного значения приводит к вытеснению общегородских общественных и деловых функций в смежные зоны - в первую очередь, в срединную часть Москвы и, частично, в периферийную зону. Ограничение экстенсивного развития города стимулирует поиск внутренних резервов интенсивного развития территорий и новых форм функционально-планировочной организации застройки.
Одной из перспективных градообразующих форм застройки, многократно повышающей эффективность использования территории и создающей структуру визуальных акцентов и связей, является высотный многофункциональный жилой комплекс (далее ВМЖК).
Существующий сегодня в Москве опыт проектирования и строительства подобных комплексов свидетельствует о том, что пока еще не сложилось представление о структуре такого сложного градостроительного объекта, не исследованы взаимосвязи элементов комплекса и влияние этих взаимосвязей на формирование структуры ВМЖК. В проектировании и строительстве сегодня тиражируется известная по типовым 16-этажным домам схема функционально-пространственного решения, при этом неоправданно
6 большую долю в общем балансе площадей комплекса занимает жилище.
Существует ряд публикаций отечественных и зарубежных авторов, близких к проблематике данной темы, раскрывающих ее отдельные аспекты. Проблемы социально-пространственной и социально-демографической структур жилища изучались в работах: К. К. Карташовой, З.Н. Яргиной, С. А. Садовсого, И. Ю. Кулинич, О.А. Крыжановской, Е.Д. Капустяна, И.Н. Канаевой, В.Н. Зуевской, В.Ю. Дурманова, В.Г. Волова. Изучением особенностей многоэтажного жилища занимались В.П. Эстенко, Е.Д. Капустян, Л.В. Петрова.
Вопросы, связанные с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных комплексов в городской структуре, рассматривались в работах И.С. Генкиной, Т.В. Афанасьевой, Ю.Г. Репина, И.Н. Канаевой, М.Г. Бархина, Н. А. Федяевой, Т.Б. Набоковой, В.Л. Кулаги, И.С. Борисенко, Н.В. Дубынина, Ю.Г". Репина и др. Социально-пространственным экспериментальным проектированием занимались Г.А. Градов, авторские коллективы под руководством НА. Остермана и Н.Н. Улласа, А.А. Овчинникова, Б.Р. Рубаненко и др. В работах Е.И. Афанасьевой и Т.И. Рожиной отражена взаимосвязь общественной и жилой функций на городских территориях. Проблемы образования общественных центров города раскрыты в работах: В.Л. Кулаги, В.Г. Курышева, А.И. Матвиенко, Е.С. Пронина, А.И. Кравченко, И. Соколовой и др.. Проблемы формирования транспортной структуры города раскрыты в работах Е.С. Русаковой, В.А. Черепанова, А.С. Самойлова и др.
Изучением городской структуры и ее развития занимались: М. А. Белоногова, Ю.П. Бочаров, А.Э. Гутнов, М.Г. Бархин, И.Г. Лежава, О.А. Баевский,Д. В. Кузьмин, А. В. Крашенинников и др.
Проблемы формирования силуэта города и структуры его доминант изучались в работах Н.Н. Баранова, Б.В. Гандельсмана, А.В. Захарова, О.А. Баевского.
Историческими проблемами градостроительства и эволюцией жилища занимались: А.В. Бунин, Т.Ф. Саваренская, Э.А. Гольдзамт, Л.Б. Коган и др.
Проблемы конструктивных решений высотных зданий рассматривались в работах Е. Ивановой, А. Косогова, О.М. Попкова.
Вопросы экономической эффективности недвижимости отражены в работах: Н.Г. Алеши некой, П. Л. Виленского, Л. А. Козлова, И. А. Никонова, В.А. Варежкина, В.И. Ресина, В.З Черняка и др.
За рубежом условия формирования многофункциональных объектов наиболее полно раскрыты Э. Цайдлером и С. Масетти. Проблемы биоклиматического проектирования высотных комплексов рассмотрены К. Янгом. Конструктивным решением высотных зданий занимался Ф. Рафайнер, Ю. Козак и др.
Однако при всем многообразии работ, посвященных жилым и
многофункциональным структурам, отсутствуют комплексные исследования
по специфике формирования ВМЖК. Не исследовались, по существу,
функционально-планировочная структура таких комплексов, не определен
характер взаимосвязей ВМЖК как уникального объекта с
градостроительной системой, в том числе транспортно-планировочнои структурой города, отсутствуют комплексные исследования социально-экономической оценки ВМЖК.
Перечисленное выше свидетельствует об актуальности темы и
необходимости изучения формирования ВМЖК в трех аспектах,
определяющих основные направления настоящего исследования: объемный
аспект - организация функционально-пространственной структуры ВМЖК,
градостроительный аспект - формирование типологии ВМЖК под
воздействием градостроительных факторов, оценочный аспект -
определение социально-экономической эффективности ВМЖК как уникального объекта.
Целью диссертации является разработка инструментария проектирования ВМЖК, учитывающего зависимость функциональной, планировочной и социальной структур комплекса от основных градостроительных факторов.
Задачи исследования:
исследовать этапы эволюции многофункционального жилища и определить объективные предпосылки возникновения и проблемы формирования ВМЖК как новой общественно-жилой типологической единицы;
на основе анализа отечественного и зарубежного опыта проектирования ВМЖК выявить основные типологические особенности формирования функционально-пространственной, объемно-планировочной и конструктивно-технической структур комплекса;
установить планировочные и социально-пространственные особенности формирования жилой части ВМЖК, определить пространственную организацию и социально-экономическую структуру жилых групп;
разработать типологическую классификацию ВМЖК по различным признакам;
определить основные типы градостроительных ситуаций и установить соответствующую типологию ВМЖК;
разработать «матрицу» формирования структуры ВМЖК, учитывающую влияние основных градостроительных факторов на функциональную, планировочную и социальную структуры комплекса;
разработать оценочные критерии социально-экономической эффективности ВМЖК как уникального объекта.
Объектом исследования являются высотные многофункциональные жилые комплексы, спроектированные и сооруженные в Российской Федерации и за рубежом.
Предмет исследования - функционально-пространственные и объемно-планировочные структурные решения ВМЖК и взаимосвязь их с градостроительными условиями, а также теоретические и методические аспекты создания высотных объектов в крупных и крупнейших городах.
Границы исследования. Рассматривается структурная организация ВМЖК и ее зависимость от основных градостроительных факторов. Градостроительные особенности территорий рассматриваются на примере г. Москвы. В рамках данного исследования не рассматриваются вопросы учета климатических условий, не ставится задача разработки нормативных положений проектирования; конструкции рассматриваются на уровне выбора конструктивных схем.
Теоретической и методологической основой диссертации являются: системный подход к исследованию общественно-жилых городских формирований; результаты отечественных и зарубежных научных исследований и проектных работ в области создания высотных многофункциональных жилых комплексов. Методика исследования основана на результатах анализа более 70 спроектированных и реализованных проектов ВМЖК, комплексном изучении и систематизации основных факторов, влияющих на формирование структуры ВМЖК, и, в частности, жилых групп комплекса; используются материалы ЦНИИЭП жилища, ГУП НИИПИ Генплана г. Москвы, ЦНИИЭП градостроительства и др.
В качестве инструментов исследования используются подходы и методы
системного и сравнительного анализа (при выявлении типологических
особенностей формирования ВМЖК и разработке соответствующей их
классификации) , экспертных оценок, методы морфологического анализа и
«дерева решений» (при оценке социальной эффективности ВМЖК),
элементы функционально-стоимостного анализа (при оценке
экономической эффективности) и др.
Научная новизна работы заключается в следующем:
установлены объективные предпосылки появления и развития ВМЖК как новой градообразующей типологической единицы в структуре крупных и крупнейших городов;
разработана классификация ВМЖК по функционально-пространственным и архитектурно-планировочным признакам с учетом их конструктивно-технических особенностей;
определены социально-экономические и архитектурно-планировочные принципы формирования жилых групп;
установлена зависимость функционально-пространственной, архитектурно-планировочной и социально-экономической структур ВМЖК от основных градостроительных факторов, разработаны типология комплексов и градостроительная «матрица формирования структуры ВМЖК»;
разработаны методика оценки социальной эффективности ВМЖК как уникального объекта и методический подход к оценке экономической эффективности ВМЖК, заключающийся в дифференциации эффективности по функциональным составляющим.
Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности непосредственного использования в отечественной практике проектирования разработанных типологии комплексов, градостроительной «матрицы формирования структуры ВМЖК», методики оценки социально-экономической эффективности ВМЖК, позволяющих формировать функциональную и объемно-планировочную структуру комплекса с учетом основных градостроительных факторов и оценить эффективность проектного решения.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на научно-технических конференциях Московского архитектурного института (Государственной академии) и
11 Московского государственного университета природообустройства и были опубликованы в 8 статьях общим объемом более 2 п.л.
Внедрение. Основные результаты диссертации были использованы в научно-исследовательском проекте на тему «Разработка градостроительных принципов формирования жилой застройки» (на примере г. Москвы), выполняемом в рамках гранта Минобразования РФ (ТОО-12.1-2009).
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений, имеет общий объем 220 страниц, из них 130 страниц - основной текст рукописи, 90 страниц -иллюстрации к тексту и приложения.
Содержание и основные положения работы: в первой главе «Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов» выделяются основные исторические тенденции эволюции многофункционального жилища и выявляются современные предпосылки появления и развития ВМЖК; во второй главе «Исследование особенностей структурной организации высотных многофункциональных жилых комплексов и классификация их по типологическим признакам» устанавливаются функционально-пространственные, объемно-планировочные и конструктивно-технические типологические особенности формирования соответствующих структур комплексов; в третьей главе «Концептуальные основы формирования высотных многофункциональных жилых комплексов» исследуется влияние градостроительных условий на формирование структуры ВМЖК. На основе градостроительных особенностей участков и различных типологических признаков ВМЖК формируются базовые модели комплексов, разрабатывается градостроительная «матрица формирования структуры ВМЖК», а также разрабатывается методика оценки социальной эффективности ВМЖК и предлагается новый методический подход к оценке экономической эффективности ВМЖК (см. рис.).
Современные предпосылки появления и развития высотных многофункциональных жилых комплексов в России
Процесс урбанизации, продолжающийся с большей силой и в начале нового века, проявился в чрезмерной концентрации людей, объектов и продуктов жизнедеятельности на относительно небольшой территории крупных и крупнейших городов.
Центральные части городов становятся высоко насыщенными различными функциями, отличительными особенностями которых являются сокращение горизонтальных связей, быстрый рост этажности и широкое использование подземного пространства. Накопление количественных показателей на определенном этапе времени определяет качественные изменения городской структуры.
Урбанизация сопровождается не только концентрацией и уплотнением количественных характеристик, но также увеличением функций и их совмещением, что в свою очередь отражается на композиционных приемах формирования объектов.
Быстрое развитие цивилизации, изменение экономического благосостояния населения, стиля жизни и пр. обусловливают постепенную трансформацию и изменение условий проживания, требований к организации жилых групп, составу, качеству и назначению помещений квартир.
Увеличение численности населения, уменьшение снюбодного земельного фонда, необходимость функционального объединения или кооперирования -все это способствует формированию в крупнейших городах участков повышенной интенсивности использования, обусловливая значительное повышение плотности, усложнение функционально-планировочной структуры, что стимулирует увеличение высоты и структурной сложности объектов. Архитектура этих объектов тесно связана с производственным процессом и зависит от развития строительной материально-технической базы, что является специфической особенностью и во многом определяет интенсивность ее развития и совершенствования.
В настоящее время в Москве сложились градостроительно-правовые, социально-экономические и научно-технические предпосылки появления и развития ВМЖК как нового общественно-жилого и градообразующего типологического элемента.
Градостроительные предпосылки развития ВМЖК заключаются: в уменьшении свободных селитебных территорий в крупнейших городах, что приводит к повышению интенсивности их использования, особенно наиболее ценных городских территорий, определяя высокоплотный и многофункциональный принцип застройки; в потребности формирования новых локальных общественно-жилых центров в срединных и периферийных городских районах, необходимости создания градостроительных акцентов в городской среде.
Градостроительно-правовые: концепция создания ВМЖК тесно связана с положениями «Генерального плана развития города Москвы на период до 2020 года», в которых предусматривается: сохранение преемственности исторического развития города, архитектурно-пространственной организации столицы и в то же время обеспечение его гармоничного формирования и композиционного городского единства путем потенциального перехода от моноцентрического построения города к полицентрическому, создания системы общегородского центра, включающей исторически сложившийся центр города и центры планировочных зон; увеличение в балансе территории города доли территорий смешанного и многофункционального использования, территорий высокоплотной общественной застройки; образование и развитие центров периферийных районов на основе крупных транспортно-пересадочных узлов; формирование системы общественных, торговых, деловых комплексов, концентрирующих массовые потоки работающих и посетителей на периферии исторического центра, создание здесь же кольца жилых многофункциональных высоток [80, 128, 154].
В качестве определяющих характеристик функционально-пространственной организации городских центров приняты интенсивность освоения территории, многофункциональность и плотность функций, достигаемые на его территории.
Решение проблемы восстановления выразительных силуэтных характеристик городской застройки, утраченных вследствие долговременного массового применения типовых серий 9-16 -этажных зданий, предложено ГУП НИИПИ Генерального плана Москвы, разработавшим систему локализации визуальных ориентиров-доминант для срединной и периферийной зон города. При этом Правительством Москвы в соответствии с комплексной программой «Новое кольцо Москвы» принято решение о строительстве до 60 акцентных многофункциональных сооружений в столице. Основная цель размещения высотных объектов формирование высотного силуэта города, его визуально-пространственных связей. Основные принципы размещения высотных объектов в г. Москве взаимосвязь архитектурно-пространственного решения высотного объекта с основной панорамой города, формирование различных типов разномасштабных силуэтных характеристик высотных акцентов города и др. [34,106].
Социально-экономические предпосылки заключаются в повышении интенсивности использования городских земель и повышении социальной эффективности территории с высоким градостроительным потенциалом.
Уменьшение требуемой территории и повышение интенсивности ее использования достигается за счет определенных архитектурно-планировочных и композиционных приемов организации комплекса и на основе совмещения однородных элементов различных функциональных зон, при этом можно сократить общие размеры этих зон в среднем до 40% и повысить интенсивность использования территории более чем на 50%.
Также социально-экономические предпосылки выражаются в необходимости формирования жилья, наиболее полно отвечающего различным социальным требованиям и экономическим возможностям общества.
Экономическое развитие государств, открытие и использование новых материалов и инженерного оборудования обусловили возможность резкого увеличения масштабов жилых зданий и большого их функционального наполнения, а гибкость конструкций стала позволять им изменяться и расти в разных направлениях.
Особенности формирования жилых групп высотного многофункционального жилого комплекса
Современный город предоставляет широкий выбор жилища. Однако при всем его многообразии существуют некоторые противоречия между тем, где человек хочет жить, и реальной городской средой его проживания. Частные исследования продолжают показывать, что большая часть городского населения предпочла бы жить в отдельных домах, но проживание в социо-городской среде - значительный результат влияния экономического фактора, и поэтому городское жилище часто выбирается из экономических или социальных соображений. При этом, по опросам специалистов, желающих проживать в высотных зданиях примерно 10-15% [109, 190].
В структуре высотного многофункционального жилого комплекса достигается высокая концентрация жилых и общественных помещений на относительно небольшой площади и значительной высоте, что обусловливает возникновение пространственной (физической) и психологической оторванности от привычной среды проживания - «уровня земли» [43, 58, 113, 173]. Сокращение социальной активности жителей этих уровней и возможное возникновение психологических неудобств, связанных с «фактором высотности» (аэрофобия), определяют потребность в формировании помещений обслуживания и рекреаций. Введение общественных пространств в крупное жилое образование уже выдвигались С. Масетти и Э. Цайдлером [92, 163]. Однако на основе изучения опыта проектирования ВМЖК и современных тенденций расширения значения обслуживающей деятельности в современных городских условиях нами сделан вывод о важности и необходимости включения в структуру жилых групп ВМЖК полуобщественных помещений обслуживания (общественных помещений, используемых только жителями комплекса) и рекреационных пространств. Наличие этих помещений существенно улучшит микроклимат проживания в комплексе и будет осуществлять роль пространств для реализации внеквартирных субъектно-средовых отношений (иллюстр., табл. 2.2.1).
Введение в структуру дома пространств коллективного пользования рекреационно-хозяйственного назначения возможно уже с уровня 5-8 этажей и рационально с уровня 16-17 этажей (так как выше этой высоты значительно сокращаются возможность присмотра за детьми, находящимися на придомовой территории, посещение магазинов, прогулки и т.д.). На уровне 16-17 этажей назначение таких пространств состоит в полной компенсации деятельности в приквартирных открытых помещениях обычного типа и частичной компенсации активных действий вне комплекса [113].
Помещения обслуживания могут как включаться в структуру жилища и располагаться на жилом уровне, под или над определенными жилыми группами, так и находиться в структуре комплекса, располагаясь на нижних или верхних уровнях ВМЖК - пространственное зонирование определяется удобством эксплуатации этих помещений. Удобно расположение таких функциональных групп рядом с пересадочными лифтовыми узлами, техническими этажами (иллюстр., табл. 2.2.2).
В зависимости от величины жилых групп и расположения помещений обслуживания последние могут функционировать по закрытой (помещения в структуре жилья), открытой (торгово-досуговые помещения и помещения обслуживания, расположенные в нижней или завершающей частях объема комплекса, используются как жителями комплекса, так и другими категориями граждан) и полузакрытой, смешанной системам функционирования. При этом полузакрытая и открытая системы функционирования требуют отдельных транспортных и эвакуационных коммуникаций для обслуживающих и досуговых помещений, что, в свою очередь, усложняет структуру комплекса.
Обслуживание жилых групп формируется из необходимого функционального набора помещений, в отдельных случаях может быть предусмотрено проектирование дополнительных помещений (расширенное обслуживание), обеспечивающих более комфортные условия проживания различных групп населения.
Состав помещений обслуживания может быть различным и включать хозяйственно-бытовые, досуговые и, возможно, деловые и торговые помещения. Как правило, обязательны спортивно-оздоровительные учреждения, включающиеся в досуговый блок и содержащие спортивные и тренажерные залы, корты, сауны, медицинские кабинеты и пр. Процент их колеблется от требований и возможностей жильцов. Наличие детских комнат и школьных учреждений значительно повышает комфортность функционирования жилой части.
Степень использования общественного обслуживания, а также уровень его развития и типология помещений будут различаться в зависимости от специфики социального и демографического состава жителей. Следовательно, при проектировании следует, по возможности, учитывать различные социально-демографические особенности проведения досуга проживающих и организовывать необходимые социально-бытовые и другие обслуживающие помещения. Это в большей мере возможно осуществить при ориентировании каждого блока обслуживания на определенную жилую группу комплекса, а также универсальности использования помещений. Так, например, в жилых группах с преобладанием молодежи будут востребованы кафе-клубы, различные помещения для занятий спортом, многофункциональные помещения-комнаты, кинозалы, прачечные; для семейных групп требуется обязательное наличие разного уровня (досуговых и медицинских) детских помещений; для пожилого контингента - наличие аптеки, медицинских кабинетов, общественных комнат для проведения досуга. При этом в комплексе не должно допускаться вынужденного общения жильцов.
Методические аспекты оценки социально - экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов
Эффективность - это категория, отражающая способность приносить эффект. Эффективность инвестиционных проектов - категория, характеризуемая системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам участников инвестиционного проекта [97, 98].
Процесс исследования эффективности любых архитектурных объектов, в том числе и высотных многофункциональных жилых комплексов, заключается в исследовании соотношения эффекта, полученного от использования готового объекта, к затратам, которые были произведены в этот объект. Одни специалисты часто под эффектом понимают лишь социальный эффект, другие - лишь экономический эффект. Некоторые специалисты затраты определяют лишь на стадии проектирования и строительства объекта, другие - лишь на стадии его эксплуатации.
В связи с тем, что исследования эффективности ВМЖК в России находятся в стадии становления, и, исходя из методических принципов научных исследований, считаем, что рассматривать понятие эффективности ВМЖК в настоящее время следует в широком смысле этого слова, т.е. исследовать как социальную, так и экономическую эффективность .
Исследуя социально-экономическую эффективность ВМЖК, рассмотрим сначала, в настоящем параграфе диссертации, социальную эффективность от создания ВМЖК, а затем, в следующем - экономическую эффективность. Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21. 06.1999 г., рекомендовано при оценке эффективности инвестиционных проектов рассматривать общественную (социально-экономическую) эффективность и коммерческую эффективность проекта. При этом отмечается, что для общественно значимых проектов в первую очередь оценивается их общественная эффективность. И только если она оказывается достаточной, оценивается коммерческая эффективность. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого инвестиционного проекта рекомендуется рассмотреть возможность применения различных форм его поддержки, обеспечивающих повышение коммерческой эффективности до приемлемого уровня [97]. Общественная значимость проекта определяется влиянием результатов его реализации на экономическую, экологическую и социальную обстановку. Показатели общественной эффективности должны учитывать, как указано далее, социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом. При этом должны учитываться как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние», в том числе и внеэкономические, эффекты. Внешние эффекты (экстерналии) возникающие во внешней среде экономические и внеэкономические последствия инвестиционного проекта - рекомендуется учитывать в количественной форме при наличии соответствующих нормативных и методических материалов. При отсутствии указанных документов допускается использование оценок независимых квалифицированных экспертов. Если внешние эффекты невозможно оценить количественно, проводят качественную их оценку [97]. К сожалению, это все, к чему сводятся методические рекомендации в части оценки общественной (социально-экономической) эффективности инвестиционных проектов, в них не предложены ни система показателей, отражающих социальную эффективность, ни какие-либо методы оценки последней.
Общественная значимость ВМЖК уже давно обоснованно подтверждена и не вызывает в настоящее время никаких сомнений. Отсутствие методики оценки социальной эффективности инвестиционных проектов существенно затрудняет обоснование важности принятия многих проектных решений по ВМЖК, сравнение их альтернативных вариантов, оценку экономических последствий выбора одного из них. Все это обусловило необходимость разработки методики оценки социальной эффективности ВМЖК.
Социальный (общественный) эффект от создания ВМЖК на современном этапе заключается в следующем.
ВМЖК являются продуктом для реализации социального заказа различных групп населения, муниципалитетов и организаций, обеспечивающих функциональное удобство, дополнительные места приложения труда, проживания, их социальный статус и художественное оформление и пр. Создание различных видов ВМЖК позволяет эффективно решить проблемы проектирования и строительства элитного жилья, специальных видов временного жилья, например, для молодежи и т.п., другими словами, удовлетворять в полной мере различные специфические потребности различных социальных слоев и групп населения. При этом, строительство ВМЖК позволяет сократить социально-психологическую неудовлетворенность жителей крупных городов обобщенными потребностями в объектах среды обитания за счет новых решений жилых групп, квартир, мест трудовой и досуговои деятельности, рекреационных пространств, позволяют создать общественно-жилые центры.
ВМЖК - это также ответ на ускоряющийся темп жизни, когда в одном комплексе совмещаются различные функции: жилая, деловая и досуговая. Это позволяет не только увеличить свободное время ж:ителей комплекса, но и значительно повысить эффективность времяпрепровождения людей, повысить социальную активность всего города.
В связи с созданием ВМЖК уменьшаются транспортные потоки, снижаются «маятниковые» движения, что обусловливает сокращение уровня общей утомляемости населения [161].
Появление ВМЖК - это также следствие увеличивающейся плотности населения в крупных городах. Архитектурно-композиционные достоинства ВМЖК, выражающиеся в повышенной этажности, использовании подземного пространства, объединении в едином целом объектов различной функциональной принадлежности позволяют успешно решать проблему повышения плотности населения в крупных городах. А оптимальная плотность городов способствует их эффективному (в социальном и экономическом аспектах) развитию.
Социальный эффект ВМЖК выражается также в градостроительной ценности - создании доминант (акцентных строений) в окружении исторически сложившейся планировки городской среды [47, 87, 88, 112]. Создание ВМЖК позволяет значительно повысить эффективность использования городских территорий, повысить интенсивность использования городского пространства, позволяет предотвратить уничтожение пригородной парковой зоны.
Социальный эффект выражается и в архитектурно-эстетической ценности. Эстетическая ценность воспринимается через моду и престижность предпочтения [67, 174, 137]. Эстетика ВМЖК трудно определима в логических формулировках решения задачи разделения: красота как дополнение к функциональности или красота как элемент архитектуры [115]. В любом случае оригинальная эстетичная композиция и оригинальная форма комплексов будут иметь большой социальный эффект. Архитектурная ценность ВМЖК выражается в стилевом единстве и стилевой целостности комплекса, уникальности архитектурного решения и т. д. Архитектурная ценность неразрывно связана с морфологической ценностью комплекса, выражающейся в компактности и слитности комплекса, отношении комплекса к окружающей градостроительной среде.
Оценка экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов
В ходе анализа отечественной и зарубежной литературы не обнаружено какой-либо методики комплексной оценки экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов. Имеются лишь некоторые методики оценки жилых и общественных зданий по отдельности [90,97,98,99,131,166,179]. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов [97], отражающие общие методы оценки эффективности любых типов проектов независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей, рекомендуют определять коммерческую, иными словами, финансовую эффективность проекта.
Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего инвестиционный проект. Коммерческая эффективность проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. При оценке экономической эффективности ВМЖК коммерческая эффективность является, безусловно, одной из важнейших характеристик обоснования проекта. Однако, на наш взгляд, определение только лишь данного показателя для оценки экономической эффективности проекта ВМЖК, со всеми его техническими, технологическими и организационными особенностями, явно недостаточно. В связи с этим в данном параграфе диссертации мы предлагаем оценивать экономическую эффективность ВМЖК по системе технико-экономических показателей, в наибольшей степени учитывающих планировочные, технические и технологические особенности ВМЖК и характеризующих важнейшие параметры его функциональных составляющих.
Оценка экономической эффективности строительства объектов, в том числе и ВМЖК, заключается, как уже было сказано в предыдущем параграфе, в оценке соотношения полученного экономического эффекта, результата и произведенных в данный объект затрат, ресурсов, обусловивших получение данного результата. Создание ВМЖК предполагает проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости и обоснование целесообразности их проектирования и строительства, изучение факторов, характеризующих уровень инвестиционной привлекательности жилья (иллюстр., табл. 3.2.2-1). Анализ факторов, обусловливающих выбор инвестора, показал, что наиболее значимым фактором является стоимость недвижимости. Характер других факторов, образующих группу особо значимых, разный для различных типов недвижимости: для жилья - это качество квартиры, удобное, экологически благоприятное местоположение и развитая инфраструктура; для офисных помещений - это организационно-имиджевые факторы (близость к деловому центру города, качество помещений, наличие стоянки автомобилей и пр.); для торговых - факторы экономические (наличие спроса на товар на данном участке территории, наличие и плотность конкурентных предприятий, состояние пешеходно-подъездных путей, автостоянок и пр.). Из приведенного в р. 1.2 диссертации краткого обзора рынка недвижимости можно сделать вывод, что в Москве спрос на качественное жилье и общественные помещения в ближайшее время будет возрастать. Основными аргументами в пользу этого вывода являются стабильный рост удельной стоимости 1 кв. м общей площади объектов недвижимости, повышение уровня платежеспособности населения, продолжающаяся политика либерализации экономики и рост населения в Москве.
Поэтому экономическая эффективность ВМЖК довольно высока, это подтверждают проведенные расчеты в этом разделе диссертации - пример расчета экономической эффективности проекта стартового комплекса Программы "Новое кольцо Москвы" (прилож. 5). Используя сумму сметной стоимости данного проекта в качестве аналога, была ориентировочно определена сметная стоимость выявленных шести градостроительных типов ВМЖК, которая может варьироваться от 200 млн. долл. США (Общегородской комплекс I типа) до примерно 60 млн. долл. США (Жилой тип). Информация по величине ориентировочной сметной стоимости проектов может помочь инвестору в выборе типа и структуры будущего комплекса. Уровень экономической эффективности того или иного ВМЖК определяется степенью экономичности объекта, которая, в свою очередь, характеризуется различными факторами. Так, сложность оценки экономической эффективности ВМЖК заключается , во-первых, в том что факторы, а значит, и показатели, характеризующие эффективность различных функциональных помещений, различны (например, для жилья -это размер и планировочные решения квартир, планировка и ориентация жилых секций, этажность и высота этажа; для досуговой части - это факторы, способствующие снижению эксплуатационных расходов, так как эти расходы в досуговой части здания намного выше, чем в жилой); во вторых, в том что в нашей стране только начинается строительство таких комплексов, что ограничивает возможности использования метода сравнительного анализа объектов, который часто применяется при оценке экономической эффективности объектов.
В связи с этим исследования экономической эффективности ВМЖК проведены в работе, в основном, по зарубежным данным [185, 190 и пр.]. Выявив экономическую целесообразность создания ВМЖК, необходимо определить финансовые возможности и схему финансирования. Финансовые возможности создания ВМЖК определяются, в свою очередь, финансовыми возможностями потенциальных инвесторов проекта, организаторскими способностями девелопера проекта и разносторонней поддержкой муниципалитета. Например, в случае создания ВМЖК «Москва - Сити» Правительство Москвы не только обеспечивает организационную поддержку этому проекту, но и оказывает материальную помощь, которая выражается в выделении земельного участка под строительство этого комплекса, установлении льгот по налогообложению, поиске иностранных инвесторов и пр.
