Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЙ И СРАВНИТЕЛЬНО-ИСТОРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений
1.2. Эволюция правового регулирования арендных отношений в России
1.3. Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах
ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений
2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятий
2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ
ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
- Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений
- Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах
- Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.
Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.
Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.
Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.
Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ПС РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ПС РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).
Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что нормами ПС РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ПС РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие распространению аренды имущественных комплексов.
Необходимо отметить, что обращение к договору аренды недвижимого имущества является перспективным направлением в экономике нашей страны, позволяющим одновременно решать социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Вместе с тем недостаточная развитость отечественного законодательства, существование противоречивых норм, регулирующих отдельные виды аренды недвижимости, а также отсутствие в России достаточной теоретической базы затрудняют реализацию договора аренды недвижимого имущества и создают определенные сложности в его применении.
Очевидно, что распределение по разновидностям договора аренды в практике арбитражных судов соответствует и распространенности тех или иных арендных договоров в хозяйственной практике. По нашим исследованиям, споры из договоров аренды недвижимости занимают более 95% в общем объеме арбитражных споров, вытекающих из договора аренды.
Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования и рекомендации по правоприменительной практике не до конца способствовали устранению существующих проблем. Не устранили их и принятые Высшим Арбитражным Судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды. Это позволило лишь в некоторой степени сделать практику более или менее единообразной. Однако представляется, что проблемы применения норм главы 34 ГК РФ об аренде недвижимости должны быть разрешены на законодательном уровне. Совокупность вышеизложенных факторов обусловило выбор автором темы диссертационной работы.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблемы правового регулирования арендных отношений отдель ных видов недвижимости находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе. И хотя в предшествующие десятилетия договор аренды был предметом исследования во многих научных работах, сегодня, когда практическое значение договора аренды недвижимости столь велико, научных разработок в данной области недостаточно.
Теоретическую основу диссертационной работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности: А. И. Каминки, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича и др.
В работе проанализированы труды советских и современных российских ученых: Т. Е. Абовой, С. С. Алексеева, Е. С. Болтановой, М. И. Брагинского, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, А. С. Васильева, К. Д. Гайбато-вой, Д. М. Генкина, О. В. Гутникова, В.А. Дозорцева, Е. А. Дорожинской, В.А. Егиазарова, А. Е. Ерш, С.Э. Жилинского, О. С. Иоффе, И. Исрафилова, А. Ю. Кабалкина, С. А. Калачевой, О. М. Козырь, Е. Б. Козловой, Л. Л. Ко-фанова, М. И. Кулагина, А. Л. Маковского, Г.В. Мальцева, М.Н. Марченко, Л.А. Новоселовой, И. Б. Новицкого, Е. А. Павлодского, И. С. Перетерского, Ю. В. Романца, О. Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, З.М. Фаткудинова, В. Фролова, Т.М. Шамбы, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю. Шестакова, С. М. Чеучевой, А.И. Экимова, В.Ф. Яковлева и др.
В процессе работы были также использованы труды зарубежных авторов: Г. Ласка, Ж. де ла Морандьера и др.
Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования аренды недвижимости с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об аренде отдельных видов недвижимого имущества.
Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего исследования является анализ существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, их практическое осмысление и оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено обоснованию и конкретизации гражданско-правового регулирования аренды недвижимости, а также разрешению проблем применения норм гражданского права, регулирующих договор аренды недвижимого имущества, с учетом исторических тенденций развития регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.
Исходя из актуальности темы, диссертантом определены следующие основные задачи:
• проанализировать сложившиеся в правовой науке теоретические представления и положения о недвижимости и ее отдельных видах, а также выявить различия существующие между ними;
• исследовать развитие понятия договора аренды и характера его законодательного регулирования в историческом и компаративном аспектах;
• проанализировать проблемы общей характеристики договора имущественного найма в современном российском гражданском праве и предложить рекомендации по их решению;
• выявить и изучить проблемы, возникающие при заключении, государственной регистрации, исполнении договора аренды недвижимости и определить пути совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения на современном этапе;
• рассмотреть особенности аренды различных видов недвижимого имущества и предложить рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования на основе анализа действующего законодательства и судебной практики.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды отдельных видов недвижи мого имущества, которые получают в современной России все большее распространение в сфере предпринимательской деятельности.
Предметом исследования является законодательство, регулирующее арендные отношения в Российской Федерации, тенденции и перспективы его развития, особенности регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации.
Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, ГК РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.
Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражного суда Новосибирской области, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.
Научная новизна исследования состоит в том, что диссертация является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недви жимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.
В диссертации содержатся положения, обладающие элементом науч ной новизны и выносимые на защиту:
• обосновано положение о необходимости выделения регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора;
• обоснована позиция о необходимости признания договора аренды транспортных средств как консенсуального договора. Для этого в ст. 632 ГК РФ необходимо внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: "По договору аренды (фрахтования на . время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется f предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации";
• обосновывается необходимость с целью оптимизации правового регулирования договора аренды недвижимости внесения ряда существенных изменения в ГК РФ:
1. Вместо параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" ввести параграф "Аренда недвижимости", в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. В данный параграф должны быть включены следующие положения: установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недви- У& жимости на срок более года; установлены специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке.
2. Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 "Аренда предприятий" предусмотрены иные правила.
3. Ввести легальные определения понятий "здания", "сооружения" и "нежилые помещения", четко установить, что в здании могут быть расположены только "нежилые помещения", и разграничить понятия "здание" и "жилой дом".
в целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обосновано положение о необходимости более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса:
1. В ст. 657 ГК РФ установить правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом.
2. В ст. 656 ГК РФ указать, что перевод на арендатора долгов, отно сящихся к предприятию, является существенным условием такого договора.
3. В ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах закре пить требования о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятия как имущественного комплекса должны указываться в его учредительных документах (уставе).
4. Законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.
• обоснован вывод о необходимости внесения в ПС РФ норму, согласно которой арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды здания и сооружения обязан провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с полученными результатами арендатора;
• обоснована необходимость принятия нормативного правового акта, регламентирующего порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в котором будет установлен порядок определения и изменения арендной платы.
Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности арбитражных судов, в научных исследованиях, преподавании гражданского, предпринимательского права.
Полученные результаты могут быть использованы в сфере гражданского и предпринимательского права.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научно-практических конференциях.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в двух научных статьях и в монографии "Особенности правового регулирования отдельных видов арендных отношений", М.: РГТЭУ, 2003 г.
Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из шести параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений
Договор аренды (имущественного найма) - один из классических видов договоров, чья история насчитывает много тысячелетий. Он принадлежит к договорным институтам, которые были известны цивилистике еще со времен римского права.
Некоторые исследователи1 утверждают, что различные формы аренды получили распространение еще в середине V века до н. э. И несмотря на то, что тогда арендные отношения не имели четкой правовой определенности, тем не менее, история донесла до нас ряд свидетельств, которые позволяют охарактеризовать указанные отношения как аренду.
Так, в одном из отрывков Институций Гая (4.28.) содержится упоминание о том, что по законам XII таблиц предусматривалась legis actio per pignoris capionem на тот случай, когда наниматель вьючного скота не платил вознаграждения за пользование им. Отсюда исследователи делают заключение, что уже в эпоху законов XII таблиц договоры найма активно стали проникать в хозяйственную жизнь общества. В качестве предмета данного договора могли выступать рабочий скот, а возможно, также и рабы, земельные участки, храмы и другие объекты.
Заключение арендных договоров, как отмечает Л.Л. Кофанов, первоначально подчинялось действию обычаев и различных религиозных предписаний, сопровождались особыми ритуалами, такими как, например, жертвоприношения. Это отражало общую тенденцию воздействия религии на все стороны жизнедеятельности общества. Впоследствии появление законов
XII таблиц как раз и стало по большей части закреплением этих обычаев. К сожалению, более подробное описание института аренды в указанный период времени отсутствует. Отчасти же это можно объяснить тем, что «дошедшие до нас источники римского частного права являются лишь очень небольшой частью действительно существовавших источников»1, о которых мы находим лишь упоминания в трудах римских юристов.
Кроме того, следует иметь ввиду, что ряд существующих исследований XIX- начала XX вв. базировались на не всегда ясном и достоверном материале. Как отмечал по этому поводу лорд Маккензи в своей книге «Римское право сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии», изданной в 1864 году, «некоторые гениальные писатели дошли до того, что старались составить совершенно новую теорию римской истории, единственное достоинство которой заключается в том, что она была совершенно неизвестна самим римлянам».
Все это еще раз говорит о том, что объем сведений, позволяющий подробно охарактеризовать интересующий нас институт, в указанный период времени невелик. Несмотря на это, можно сделать вывод, что арендные отношения зародились еще в эпоху законов XII таблиц и обладали большой спецификой, присущей данному этапу развития общества. Однако все эти отношения еще не имели характера обязательств в юридическом смысле.
Необходимо отметить, что круг признанных правом договоров вначале был невелик, и значение имело не соглашение само по себе, а форма, в которую это соглашение должно быть облечено.
Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах
В современных зарубежных правопорядках институт имущественного найма получил достаточно подробную регламентацию.
Так, в странах романо-германской системы права источниками регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов и других кодифицированных фактов: во Франции - это ст. 1708-1779, 1800-1831. Французского гражданского кодекса (ФПС); в Италии - ст. 1571-1654 итальянского гражданского кодекса (ИГК); в Германии - 535-597 Германского гражданского уложения (ГТУ); в Швейцарии - нормы Швейцарского обязательственного закона (ШОЗ); в Японии, которая по происхождению примыкает к странам с романо-германской системой права - ст. 601-622 Японского гражданского кодекса (ЯГК).
Что же касается стран «общего права», к которым относятся Англия и США, то здесь имущественный найм регулируется нормами судебных прецедентов, а также положениями отдельных законов в области аренды земли, жилых, промышленных и торговых помещений.
Практически во всех странах изданы многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель промышленно — торговых помещений, жилья и т.д.1
На сегодняшний день, несмотря на различие подходов в регулировании отношений по этому договору, наиболее емкое определение, вобравшее в себя все общие тенденции, характерные для имущественного найма, сформулировал профессор Ю. И. Свядоец. Согласно этому определению под договором имущественного найма (Le louage des choses, Miete, lease, hire) понимается договор, в соответствии с которым одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное возна-граждение, которое эта другая сторона обязана уплатить .
Таким образом, юридическая сущность имущественного найма заключается в акте перенесения права пользования вещью. Представляя собой сделку по управлению имуществом, договор аренды в зарубежном праве имеет своей основной функцией в обороте юридическое оформление перехода имущества во временное и возмездное пользование другого лица.
По своей юридической природе, во всех изучаемых странах, договор имущественного найма является возмездным, двухсторонним, консенсуаль-ным. Сторонами его могут все субъекты гражданского оборота - государство, физические и юридические лица. Предметом договора являются индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, которые могут быть как движимыми, так и недвижимыми.
Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью (Miethe - наем) и извлечением из не плодов (Pacht - аренда), принятое в ряде стран Европы таких как Швейцария и Германия. Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятого за рубежом.
В частности, в названных странах, в зависимости от характера предмета договора различаются договор имущественного найма и договор аренды. К такому выводу можно прийти, проанализировав главу III "Найм. Аренда" 535 и 581 ГГУ , из которых следует, что под договором аренды понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, как в договоре имущественного найма, но и право извлечения из вещи плодов, в связи с чем предметом аренды может быть только плодоносящая вещь. Это свидетельствует о закреплении разных правовых режимов для имущественного найма и аренды.
В Англии и США в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). Наем недвижимости создает у нанимателя ограниченное вещное право. Что касается найма движимых вещей, то такой найм порождает лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам .
В США наряду с нормами прецедентного права, а также законами, принятыми в отдельных штатах, вопросы аренды регламентируются Единообразным торговым кодексом США, достаточно специфичным актом для страны, в которой сама идея кодификации права воспринималась отрицательно.
Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме. Причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды зданий (сооружений) является двусторонним, консен-суальным и возмездным, более того, его возмездный характер подчеркивается указанием в ст. 654 ГК РФ на то, что его существенным условием является соглашение о размере арендной платы.
Рассмотрим более подробно предмет данного договора.
С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: во-первых, они создаются в результате осуществления строительной деятельности (т.е. имеют рукотворное, а не естественное происхождение, как, например, участки недр или многолетние насаждения), во-вторых, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборно разборные строения, киоски и т.п.), то есть перемещение которых возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. При этом необходимо оговориться, что второй признак является достаточно условным: так, в соответствии с «Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы» которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 1.01.2002 г. № 1 здания относятся к пяти группам основных средств, начиная от передвижных зданий и киосков из пленочных, металлических и тому подобных материалов со сроком полезного использования от 5 до 7 лет, и заканчивая зданиями со сроком службы более 30 лет, которые по своим конструктивным характеристикам (железобетонные каркасы, стены из долговечных материалов) в полной мере отвечают признаку капитальности постройки.
Следует также провести различие между зданием и сооружением. ПС РФ не содержит описания их отличий, хотя в литературе неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения здания и сооружения.
В толковом словаре русского языка здание определяется как «архитектурное сооружение, постройка, дом», сооружение как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)», а постройка, в свою очередь, как «то, что построено, здание» , то есть семантически все эти слова практически равнозначны.
