Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Становление и развитие договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 10
1. Исторические предпосылки возникновения института договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. .. 10
2. Понятие и правовая регламентация договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 35
Глава 2. Особенности заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 59
1. Существенные условия заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 59
2. Субъекты договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 85
3. Предмет договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 111
Глава 3. Основания прекращения и ответственность по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 118
1. Основания прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 118
2. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 135
Список использованной литературы 160
- Исторические предпосылки возникновения института договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Существенные условия заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
- Основания прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена изменениями социально-экономического устройства и новыми конституционными основами права собственности в Российской Федерации, в частности становлением в нашем государстве частной собственности на землю. Указанные изменения объективно обусловили реформирование гражданско-правовых отношений в этой сфере и требуют дальнейшего совершенствования гражданского законодательства.
Такие изменения обуславливают усиление роли гражданско-правовых
договоров как правовой формы, которая обеспечивает их субъектам широкую
инициативу в реализации своих целей и интересов, а в области сельского
хозяйства, способные решить проблемы становления собственника земли и,
соответственно, повышения эффективности производства
сельскохозяйственной продукции.
Принадлежность земли государству как единственному собственнику в значительной мере ограничивало возможность использования гражданско-правовых средств регулирования арендных отношений. С признанием частной собственности на землю, она стала товаром и приобрела возможность её использования участвуя в гражданском обороте на основании ряда гражданско-правовых институтов, в частности аренды.
Новый этап в правовом регулировании земельных отношений в России связан в первую очередь с принятием Земельного кодекса РФ. Именно этот законодательный акт определил среди прочих категорий земли сельскохозяйственного назначения, их понятие и состав.
Основой правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собствеїшости на землю и оборота
земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.
С принятием Земельного кодекса РФ земельный участок стал полноценным объектом хозяйственного, гражданского оборота. Вместе с тем, будучи объектом гражданского оборота, земельный участок, его правовое положение определяются и собственно земельным законодательством. Таким образом, земельный участок как имущественный и природный объект находится «в ведении» как минимум двух отраслей права — земельного и гражданского. При этом необходимо отметить, что данные отрасли права отличаются друг от друга методом правового регулирования, что, безусловно, создает проблему соотношения данных отраслей права при правовом регулировании положения земельного участка как объекта прав. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере.
Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, особенности их включения в правовое поле должен был решить принятый в развитие положений Земельного кодекса РФ Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002г. №101-ФЗ. Однако, очевидно, сказывается недостаточная теоретическая проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная долгим отсутствием законодательного регулирования данных правоотношений в нашей стране, что приводит к немалым противоречиям в законодательстве.
В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.
Изложенное позволяет утверждать, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения являются актуальными, практически значимыми для отечественной юридической науки, а при регулировании данных отношений, хозяйственной практики.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие относительно владения, пользования и частичного распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования является договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назЕтчения как правоотношение (его понятие, юридическая природа, порядок заключения, структура и содержание, ответственность сторон).
Цель и задачи исследования. Целью исследования является анализ определения гражданско-правовых основ договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также разработка предложений по совершенствованию правового регулирования такой разновидности гражданско-правового договора.
В соответствии с поставленной целью диссертационного исследования в работе анализируются:
юридическая природа договора аренды земельных участков;
общие и специальные источники, регулирующие арендные отношения;
существенные признаки договора земельного участка;
правосубъектность участников арендных отношений;
требования к оформлению договора;
права и обязанности сторон в процессе исполнения и прекращения соглашения;
правовая характеристика средств защиты прав участников соглашения и ответственность за допущенные нарушения условий договора.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в проведении на основе действующего законодательства комплексного
исследования теоретических и практических аспектов правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Вопросам гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения посвящено не так уж много разработок. В основном соответствующие исследования появились лишь за последние несколько лет, что вполне объяснимо формированием в это же время и самого позитивного законодательства. Однако эти исследования ориентированы на изучение проблемы в рамках науки земельного права.
Фактически в настоящее время не проведено полноценных цивилистических научно-квалификационных исследований института договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а отдельные статьи по близкой проблематике не могут компенсировать их отсутствие.
Поэтому есть основания считать, что тема настоящего диссертационного исследования не раскрыта с должной полнотой в науке гражданского права.
Методологическую основу исследования составляют совокупность теоретико-методологических способов и приемов познания общественных явлений и процессов. В работе используются такие научные методы как историко-правовой, сравнительно-правовой (сравнение осуществляется на основе анализа законодательств европейской и англо-американской систем), конкретно-статистический (использовалась практика судов общей юрисдикции), формально-юридический (соотношение и взаимосвязь, используемых для регулирования аренды, источников) и др. В основу исследования положен диалектический метод познания общественных явлений и процессов.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили работы ученых-юристов: В.И.Андрейцева, С.С.Алексеева, В.С.Беляева, С.М.Братуся, М.И.Брагинского, А.В.Бенедиктова, С.В.Вильнянского, П.Гайдуцкого, Д.М.Генкина, В.П.Грибанова, О.В.Дзеры, Д.Дождева, Н.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, М.И.Козырь, Т.Коваленко, С.М.Корнеева, И.М.Лунца, И.А.Новицкого, В.Носика, О.Павловой, А.А.Подопригоры,
В.Почуйкина, А.А.Пушкина, С.И.Пучинского, В.А.Райхера, В.Семчука, А.Стативки, Е.А..Суханова, Ю.К.Толстого, М.Ф.Шульги, г.В. Шершеневича, Л.В. Щенниковои, И.Эпгельмаиа и других авторов специализирующихся в сфере земельного и гражданского законодательства, а также Г.Армадзуми, Д.Бартелеми, С.Вагацуми, Р.Груссари, П.Кюло, Г.Лусика, Л.Жюллио де ла Морандьер и др.
Основные выводы и положения, выносимые на защиту:
Анализ российского исторического опыта правового регулирования отношений по аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения свидетельствует об усилении приоритета применения гражданского законодательства к отношениям, возникшим при передаче земельных участков в аренду. Это позволит с учетом потребностей развития земельного рынка в Российской Федерации сформировать гражданско - правовой механизм регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Объектом договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является не земля как объект природы или ресурс, а индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли (местонахождение, границы, кадастровый номер, размер территории, целевое назначение). Воздушное пространство над земельным участком и его недра не являются частью или принадлежностью участка, арендатор управомочен лишь на их использование, если иное не предусмотрено законодательством и не нарушает прав других лиц.
Существенными условиями договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются условия, характеризующие предмет договора, то есть сам земельный участок, условия об арендной плате, а также форма, срок, целевое назначение, условия использования и сохранения качества предмета аренды.
Необходимо на федеральном уровне разработать порядок определения размера арендной платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
собственности. Это обеспечит единый подход к установлению арендной платы арендодателем и обусловит защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендной платы.
Превращение арендатора в одного из основных производителей сельскохозяйственной продукции обуславливает необходимость увеличения объема содержания его правомочий по владению, пользованию и частичному распоряжению арендуемым земельным участком. Предлагается увеличить перечень оснований, предоставляющих арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения право преимущественного перезаключения договора аренды.
В целях надлежащего использования земельного участка сельскохозяйственного назначения необходимо выработать исчерпывающий перечень требований, которым должен соответствовать арендатор, как сторона по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Для обеспечения стабильности правового положения арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также создания надлежащих условий для инвестирования в сельское хозяйство необходимо установить минимальный срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 5 до 9 лет.
Публичные сервитуты в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения должны устанавливаться Федеральными законами, законами субъектов Федерации и правовыми актами Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или общественных интересов с учетом результатов общественных слушаний.
С целью обеспечения стабильности сельскохозяйственной деятельности и привлечения инвестиций в сельское хозяйство необходимо разработать правила, регулирующие выкуп арендованных земельных участков сельскохозяйственного назначения производителями сельскохозяйственной продукции.
Практическое значение диссертационного исследования.
Результат исследования позволяет определить новые подходы к целому ряду практических проблем правового регулирования аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Предложения по совершенствованию действующих нормативных актов Российской Федерации могут быть направлены не только на повышение эффективности отдельных гражданско-правовых норм, но и на улучшение всего гражданского законодательства путем более четкого определения правовых категорий, используемых в нормах вещного права, для выделения наиболее общих моментов, что должно привести к созданию условий более приемлемых для развития арендных отношений.
Основные положения работы могут быть использованы при подготовке учебников, учебных пособий, методических рекомендаций для студентов юридических вузов, и изучении курса «Гражданское право».
Апробация результатов исследования.
Диссертация была выполнена и обсуждалась на кафедре гражданского права и процесса Белгородского государственного университета.
Основные положения и выводы диссертационного исследования были изложены в опубликованных автором работах, а также в научных сообщениях, сделанных на научно-практических конференциях.
Объем и структура работы.
Структура работы обусловлена целью и предметом исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 7 параграфов и списка использованных нормативных актов и литературы.
Исторические предпосылки возникновения института договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Аренда - одна из наиболее распространенных форм договорного, возмездного, частичного и срочного отчуждения имущества.
Аренда земельного участка - один из видов одновременно гражданско -правовых и земельно - правовых обязательств, возникающих из договора между арендатором и арендодателем.
С принятием Гражданского (далее ГК РФ) и Земельного кодексов (далее ЗК РФ) в последние годы аренда земельных участков в России возродилась и получает широкое развитие. После права частной собственности на землю аренда становится наиболее распространенной правовой формой использования земли. В земельном законодательстве, особенно с принятием ЗК РФ 2001 г., явно просматривается тенденция законодателя свести правовой режим земельных участков к двум основным титулам — праву собственности и аренде, как это было в российском дореволюционном законодательстве и преобладает в современном зарубежном праве.
Институт аренды земельного участка является одним из самых сложных. В правовой науке его относят и к вещным правам, регулируемым на основе законодательства о праве собственности и к обязательственным, регламентируемым договорами аренды.
Эти особенности выражаются в том, что к рассматриваемым отношениям должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК РФ , а особенности сдачи земельных участков - ст. 22 ЗК РФ \
Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.
Часть 2 ст. 9 Конституции РФ1 закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ). Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом — основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.
Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29 июня 2004 г., далее - Закон об обороте земель)1.
Исходя из положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования им, но при соблюдении требований, установленных законодательством и договором.
Отношения по аренде земельных участков подчиняются общим требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к арендным отношениям. Основную базу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК РФ и, прежде всего, разделы, регулирующие обязательственные отношения.
Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации и муниципальными нормативными актами.
В гражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» используются как тождественные (например, ст. ст. 501, 606, 615 ГК РФ) за редким исключением (например, наем жилого помещения и аренда жилого помещения различаются по источникам правового регулироваЕіия, субъектам и содержанию).
В юридической литературе высказано мнение о том, что сейчас нет чёткой грани между понятиями «найм» и «аренда». В частности О.А. Красавчиков полагает, что указанные понятия равнозначные с юридической точки зрения при наличии некоторых особенностей этих видов . Вместе с тем, в науке гражданского права высказана и иная прямо противоположная точка зрения.
Существенные условия заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Структурой договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения охватывается все его содержание, в том числе и участники соглашения.
Передача в аренду земельных участков находящихся в собственности граждан осуществляется по договору между собственником участка и арендатором. Договор в гражданском праве рассматривается с различных позиций: как основание возникновения правоотношения, т.е. одна из разновидностей юридических фактов - сделка, как само правоотношение или обязательство, и, наконец, как форма, которую указанное правоотношение принимает, т.е. документ . Сам договор, исходя из определения данного в ст. 420 ГК РФ это - согласованное волеизъявление его сторон, которое оформлено надлежащим образом. Поэтому даже при том, что в предыдущем параграфе несколько неполно исследован этот вопрос через призму признаков и специфики предпринимательского договора в данном параграфе мы его раскроем в двух направлениях: как признак предпринимательского договора и как конститутивная особенность именно данного субинститута аренды. В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договорные условия принято подразделять на три группы: существенные, обычные и случайные2. Отсюда вытекает специфика сторон, они наделены специальным правовым статусом, что влияет на их волю и специфику волеизъявления, требования к самому соглашению как процедуре достижения взаимоприемлемых условий и особенно существенным.
Процесс заключения договора начинается с действий с одной из сторон будущей договорной связи. Еще со времен Римского частного права известно, что справедливость требует, чтобы мысли и волеизъявления совпадали. Предложение о заключении договора называется офертой, а лицо, сделавшее такое предложение - оферентом. Каждая оферта должна отвечать известным требованиям, для того, чтобы она имела соответствующее юридическое значение.
Во-первых, она должна содержать в себе всю необходимую информацию относительно существенных условий договора. Закон в качестве существенных условий называет необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым способным породить права и обязанности у его сторон. Согласно ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, признанные законом как существенные, или другим правовым актом, как необходимые для договора данного вида, а также условия, по которым, по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашения. К существенным условиям договора аренды земли относятся:
-объект аренды (местонахождение и размер участка);
-срок договора аренды;
-арендная плата (размер, индексация, форма платежа, сроки и порядок внесение и пересмотра);
-целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;
-форма договора;1
Указанные условия являются видообразующими признаками договора аренды земли, и необходимым минимумом для данного вида соглашений.
Акцептом признается согласие лица, которому адресовано принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь полное и безоговорочное. Если же принципиальное согласия на предложение заключить договор сопровождается какими-либо дополнениями, или изменениями условий содержащихся в оферте, то такое согласие не имеет силы акцепта.
Акцепт невозможен, если в предложении заключить договор отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он не может быть заключен, даже если акцептант и согласиться с таким предложением.
В отличие от «существенных», выделение условий «обычных» и «случайных» производится только в литературе. Ряд авторов, в частности М.О. Бару1, Х.И. Шварц2, А.И. Кабалкин3, СИ. Вильнянский4, к числу обычных относят условия, закрепленные в диспозитивных нормах. В данном случае следует согласиться с мнением О.С. Иоффе, который указывал, что существенные условия договора характеризуются такой особенностью, как обязательность их согласования со сторонами и непосредственное выражение в самом договоре, который в противном случае считается незаключенным. Если же по своей объективной природе условие относится к числу обычных, то хотя бы оно закреплялось императивной нормой, подобное требование не предъявляется5. В отличие от обычных, случайными признаются договорные условия, которые не будучи основными, необходимыми для всех общих сделок (договоров) определенного типа, содержат согласованные сторонами положения, которые иногда не совпадают с диспозитивными нормами закона или обычая (например, право арендатора возвести ограду вокруг земельного участка).
Предметом договора может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования, В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, площадь, целевое назначение, категория земель, кадастровый номер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Приложением к договору служит план участка. Если сдается только его часть, то на прилагаемом плане (чертеже границ) указывается лишь эта часть.
Договор аренды земельного участка на срок более года должен быть заключен в письменной форме. По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариального удостоверения сделки закон не требует1.
Основания прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Соглашение должно быть исполнено надлежащим образом, т.е. в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов, а в случае отсутствия таковых соответственно требованиям обычаев или делового оборота.
Исполнение должно осуществляться на основе принципов гражданского права, в том числе таких как: справедливость, разумность, добросовестность (ст. 1 ГК РФ).
Справедливость есть моральная категория. Ее правила распространяются на все отрасли и выражаются в требовании равенства участников правоотношений.
Принцип справедливости в арендных отношениях земельных участков сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем нормативного регулирования расчетов между сторонами.
Принцип добросовестности выражается в надлежащем осуществлении лицом своих прав.
В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды являются:
-взаимное волеизъявление сторон;
-смерть собственника и отсутствие правопреемника;
-смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;
-в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).
Это — смерть арендатора; гибель участка или его уничтожение; передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Аренда прекращается и в случаях, когда земельный участок не передан в срок, указанный в договоре, или при отсутствии разумного для этого срока или ареіщодатель создал препятствия для пользования земельным участком1.
Аренда также прекращается при выявлении непригодности земельного участка для использования в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, а также при пользовании земельным участком с существенным нарушением условий договора аренды или назначения участка либо с неоднократными нарушениями.
Такая же ситуация возникает при вынесении судебного решения о расторжении договора.
Процедура расторжения договора различна для срочной аренды и для аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом, или договором может быть установлен другой срок)3.
Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.ст. 619, 284-287 ГК РФ. Дополнительные основания предусмотрены земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
В настоящее время, действующее земельное законодательство предусматривает два способа прекращения права аренды на земельный участок:
1) расторжение (прекращение) договора аренды, в результате чего происходит прекращение арендного обязательства (ст. 619-620 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ);
2) прекращение права аренды при передаче его третьему лицу, в результате чего прекращение арендного обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Прекращение права аренды при расторжении договора подчиняется общим правилам, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Так, договор аренды может быть прекращен по соглашению сторон, в связи с истечением срока аренды или же расторгнут по требованию одного из участников договора1. Но необходимо иметь в виду, что прекращения договора аренды в связи с истечением срока не происходит, если арендатор своими конклюдентными действиями выражает намерение продлить арендные отношения, а арендодатель либо дает на то свое прямое согласие, либо не высказывает возражений. В этой ситуации соответствующий договор считается заключенным на неопределенный срок.
Для расторжения договора аренды, как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора, законом предусмотрен судебный порядок, при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 и 620 ГК РФ либо самим договором аренды. При этом ст. 619 ГК РФ содержит важную процедурную норму о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае исковое заявление о расторжении договора аренды будет оставлено без движения или возвращено.
