Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Понятие и сравнительный анализ правового регулирования прав на землю 18
1.1. Земля как объект гражданских правоотношений 18
1.2. Генезис правового регулирования прав на землю в России 35
1.3. Сравнительный анализ: гражданско-правовое и земельно-правовое регулирование прав на землю 49
ГЛАВА 2. Особенности возникновения и реализации прав на землю 69
2.1. Основания возникновения и гражданско-правовые особенности прав на землю 69
2.2. Виды прав на землю и их реализация 101
2.3. Судебная практика имущественных споров по вопросам возникновения и реализации прав на землю 135
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 147
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 153
- Земля как объект гражданских правоотношений
- Сравнительный анализ: гражданско-правовое и земельно-правовое регулирование прав на землю
- Основания возникновения и гражданско-правовые особенности прав на землю
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Обращение к исследованию особенностей возникновения и реализации прав на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, согласно которому земля объявлена
«природным объектом и природным ресурсом», «недвижимым имуществом»,
1 I
«объектом права собственности и иных прав». При этом земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения. В отличие от других объектов природного происхождения земля - основа жизни и деятельности человека и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования.
Вместе с тем, уровень правовой регламентации земли как объекта правоотношений и содержание прав на землю вызывают широкий круг вопросов как в научной литературе, так и в правоприменительной деятельности. В частности, к наиболее часто обсуждаемым вопросам относятся:
взаимосвязь между методами правового регулирования прав на землю и практическим исполнением законодательства, а также последствиями, сопровождающими отсутствие единства правотворчества и правоприменения;
возникновение и реализация прав на земельный участок под зданиями, строениями, сооружениями;
- целесообразность существования на современном этапе прав
«пожизненное наследуемое владение» и «постоянное (бессрочное)
пользование»;
альтернатива применения гражданского или земельного законодательства при регулировании однородных отношений.
Эти и многие другие вопросы, возникающие в теории и практике гражданских и земельных правоотношений, нуждаются в уточнении с учетом существующего практического опыта и действующих правовых норм.
Наука большей частью обращает внимание на правовые дефиниции, которые не всегда отражают сущность определяемого явления и логику с предшествующими основополагающими определениями действующего законодательства, что приводит к свободному толкованию и различного рода противоречиям в .системе законодательства. Вследствие этого первостепенными проблемой правового регулирования возникновения и реализации прав на землю следует признать отсутствие эффективных правовых норм, обеспечивающих беспрепятственное осуществление прав на землю субъектами гражданских и земельных правоотношений.
Поэтому представляется необходимым исследовать закрепленные в законодательстве правовые нормы, регулирующие порядок возникновения изменения и прекращения прав на землю, а также выявить причины, влекущие за собой правовые последствия сложившихся противоречий, и предложить эффективные способы их преодоления.
Изложенные выше обстоятельства и факты предопределили выбор темы, настоящего диссертационного исследования и обусловили ее актуальность.
Степень научной разработанности проблемы
Несмотря на обилие гражданско-правовых проблем, возникающих в процессе землепользования, вопросы прав на земельные участки все еще не стали предметом особого внимания цивилистов.
Общие вопросы прав на землю в целом были исследованы в трудах таких ученых, как: Д.И.Мейер, И.А.Покровский, К.П.Победоносцев, М.В.Попов, В.А.Савельев, К.И.Скловский, С.В.Скрябин, М.К.Сулейменов, А.П.Сергеев Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, Г.Ф.Шершеневич, Л.В.Щенникова, С.А.Хохлов и др.
Отдельные аспекты данной тематики исследования (ограничение права
собственности, соотношение земельного и гражданского права, объекты
вещных прав, основания возникновения вещных прав и пр.) отражены в
работах Г.А.Аксененка, Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева, В.В.Витрянского,
А.К.Голиченкова, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцева, Ю.Г.Жарикова,
И.А.Иконицкой, О.С.Иоффе, В.П.Камышанского, О.М.Козырь, Н.И.Краснова, О.И.Крассова, Н.И.Комова, В.П.Мозолина, Т.А.Мечетиной, О.Н.Садикова, Т.Б.Станкевича, Е.А.Суханова, Н.А.Сыродоева, Ю.К.Толстого, И.Г.Ушачева, Л.П.Фоминой, Г.В .Чубукова, А.М.Эрделевского, А.М.Югай и др.
Непосредственно вопросами прав на землю занимались С.А.Боголюбов, Г.Е.Быстров, Р.К.Гусев, К.М.Ильясова, О.И.Крассов, Е.Б.Корнеев А.Л.Осипов, В.В.Устюкова и др.
Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав. Например, Д.В.Петров подробно исследовал право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Применительно к земельному участку Л.В.Щенниковой рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитуты. А.Л.Корнеевым детально изучен институт ограниченных вещных прав на землю. С.Г.Певницким, О.М.Козырь и А.А.Маковской проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
Заслуживают внимания ряд диссертационных работ, которые посвящены ограниченным вещным правам, но их авторы рассматривают или общие* вопросы данных прав, И.В. Рыжих1, В.В. Романова2, или анализируют отдельные виды вещных прав, А.А. Бирюков3, Е.С. Князева.4
Таким образом, актуальность и степень научной разработанности темы позволили определить цель, объект, предмет и структуру диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является комплексное системное исследование природы прав на землю, особенностей их возникновения и реализации, анализ норм гражданского и земельного
1 Рыжих И.В. Правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю //Дис.... канд.
юрид. наук. М., 2006.
2 Романова В.В. Правовое регулирование оборота земельных участков // Дис.... канд. юрид.
наук. М., 2005.
3 Бирюков А.А. Сервитуты в российском гражданском законодательстве // Дис. ... канд.
юрид. наук. Ставрополь. 2004.
4 Князева Е.С. Особенности реализации права собственности на землю юридическими и
физическими лицами //Дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 М., 2006.
законодательства, регулирующих порядок возникновения и осуществления прав на землю, выявление существующих теоретических и практических гражданско-правовых проблем землепользования для разработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, а также формулирование определений наиболее значимых категорий охраны прав на землю.
Вышеуказанная цель определила постановку следующих основных исследовательских задач:
исследовать теоретическое понятие «земельный участок» и определить его содержание, а также выявить некоторые проблемы осуществления правомочий, с ним связанных;
провести анализ особенностей взаимодействия гражданского и земельного законодательства в сфере правового регулирования прав на землю,
выявить противоречия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации и обозначить пути их решения;
провести комплексный анализ оснований возникновения прав на землю и определить их гражданско-правовые особенности, а также сформулировать основные проблемы, возникающие в процессе реализации прав на землю и предложить пути их решения;
дать характеристику установленным в законодательстве правам на землю и выявить их гражданско-правовые особенности в Российской Федерации;
исследовать порядок возникновения прав на землю собственников зданий, строений и сооружений, выявить существующие проблемы и обозначить пути решения.
Объект диссертационного исследования: совокупность
правоотношений, связанных с особенностями возникновения и реализацией прав на землю.
Предмет диссертационного исследования составили законодательные и иные нормативные акты, регулирующие вопросы возникновения и реализации прав на землю, а также труды российских и зарубежных ученых, посвященные указанной теме и имеющие общетеоретический характер, судебная практика рассмотрения споров, связанных с возникновением и реализацией прав на землю.
Методология и методика исследования
Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания и ряд частно-научных методов: исторический, формально-логический, системно-структурный, статистического анализа и формально-юридический.
Сочетание указанных методов позволило осуществить наиболее полный научный анализ исследуемого явления, выявить его сущность, определить недостатки правового регулирования и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства, регламентирующего возникновение прав на землю, а также охрану прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков,, обладателей сервитута.
Теоретическую основу исследования составили научные труды ведущих
специалистов науки гражданского и земельного права: Г.Е.Быстрова,
О.К.Голиченкова, Р.К.Гусева, С.А.Боголюбова, Ю.Г.Жарикова,
И.А.Иконицкой, О.В.Карамышевой, Н.В.Карловой, Н.И.Краснова, О.А.Красавчикова, О.М.Козырь, О.И.Крассова, А.И.Осипова, В.В.Петрова, Е.А.Суханова, М.Ю.Тихомирова, В.Х.Улюкаева, В.В.Устюковой, Г.В.Чубукова и др. ученых.
Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей различные исследования по тем или иным вопросам прав на землю, приходится констатировать, что труды уважаемых ученых посвящены отдельным вопросам правового регулирования возникновения и реализации
прав на землю, в то время, как специфике возникновения и реализации прав
на землю уделяется недостаточно внимания. В настоящий момент отсутствует
комплексное исследование гражданско-правовых особенностей
возникновения и реализации прав на землю, проведенное с учетом изменений гражданского и земельного законодательства в 2006-2007 годах. Между тем, существует очевидная потребность не только в комплексном исследовании указанных проблем, но и разработке путей и способов их законодательного решения.
Таким образом, можно утверждать, что тема диссертационного исследования недостаточно разработана в науке гражданского права.
Эмпирическую базу исследования составили более 400 актов различных
судебных инстанций России: Высшего Арбитражного Суда, арбитражных,
третейских судов и судов общей юрисдикции; практика фактических и
юридических действий собственников земельных участков,
землепользователей, арендаторов земли, связанных с особенностями реализации прав на землю.
Сбор материала, послужившего эмпирической базой исследования, в основном осуществлялся на территории России, включая Республику Хакасия, с марта 2002 г. по ноябрь 2007 г. За указанный период автором изучена и обобщена опубликованная судебная практика рассмотрения споров относительно порядка и условий возникновения и реализации прав на землю; проанализированы практические вопросы, возникающие в процессе применения гражданского и земельного законодательства.
Научная новизна - настоящая работа является комплексным исследованием теоретических и практических аспектов гражданско-правовых особенностей возникновения прав на землю по действующему российскому законодательству и механизма их реализации с учетом изменений 2006-2007 гг. Проведенное исследование позволило автору выявить правовые проблемы отношений, складывающихся в процессе возникновения и осуществления прав на землю, усложненных параллельным регулированием гражданским и
земельным законодательством Российской Федерации. Кроме того, комплексно рассмотрены правовые аспекты охраны прав на землю. По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту:
1. Научно-практический анализ объектов гражданских прав позволил определить, что в гражданском законодательстве не совсем точно используется понятие «земля». В одних случаях оно имеет самостоятельное значение, а в некоторых — сводится к понятию «земельный участок». Когда мы говорим о земле как объекте гражданских правоотношений, то имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права.
Земля как территория не может быть объектом гражданских правоотношений, поскольку право территориального верховенства относится к сфере международных отношений. В то же время земля - это основа жизни и деятельности человека (ст. 9 Конституции Российской Федерации), и в этом смысле она является объектом правоотношений вообще и права собственности в частности. Отсюда следует вывод: отдельные участки земли или их группа, как ограниченная территория, прямо или косвенно становятся объектом правоотношений и должны получить соответствующее правовое регулирование. В частности, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельные участки, их части и все, что прочно связано с землей, признаются недвижимым имуществом, которое имеет особое правовое регулирование. Иначе говоря, земля и земельный участок - это правовые категории, используемые в различных сферах общественной жизни, каждая из которых, как правило, нуждается в соответствующей правовой регламентации и использование этих понятий без учета особенностей их содержания (т.е.
смешение) приводит не только к искажению заложенного в них смысла, но и к противоречиям между нормами гражданского и земельного законодательства, регламентирующими правоотношения с недвижимым имуществом.
На основании изложенного становится понятной необходимость уточнения положений п. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, что земля - это ограниченная территория. Такая редакция позволит:
преодолеть многозначность толкования термина «земля»;
использовать термин «земля» в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации без дополнительных поправок.
Таким образом, объектом гражданских правоотношений может быть земля как ограниченная территория, земельный участок или его часть, и находящиеся на ней здания и сооружения. Предметом гражданско-правового регулирования являются права на землю, как ограниченную территорию, земельный участок и находящиеся на них здания и сооружения.
Следуя природе гражданских правоотношений, под земельным участком следует понимать ограниченную территорию земли, которая обладает всеми необходимыми характеристиками индивидуально-определенной вещи, позволяющими совершать с нею гражданско-правовые сделки.
Одновременно к предмету ведения земельного законодательства должна быть отнесена земля как природный объект и природный ресурс, а также порядок и условия ее сохранности и использования. Это позволит устранить существующие противоречия в имущественных отношениях между нормами ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и приведет их к более гармоничному взаимодействию.
С учетом изложенного, полагаем целесообразным установить в п. 1 ст. 261 ГК РФ определение земельного участка как объекта гражданских правоотношений.
2. Существующее в настоящее время параллельное регулирование гражданским и земельным законодательством правоотношений по поводу
земельного участка и его частей неправильно было бы считать положительным опытом России. Более того, коллизия законодательных норм тормозит использование земельных участков как объектов хозяйственного оборота и существенно ограничивает права субъектов, в ведении которых они находятся. Например, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе им свободно распоряжаться постольку, поскольку соответствующие земли, на основании закона, не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Буквальное толкование этого положения позволяет сделать вывод, что права собственника ограничены только одним условием - оборотоспособность земельного участка, а в остальных случаях собственник может сам определить юридическую судьбу вещи, руководствуясь принципами ст. 1 ГК РФ. На самом деле, правовой статус земельных участков не предоставляет собственнику таких прав, например, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельных участков невозможно без одновременного отчуждения здания, строения, сооружения находящихся на нем.
Таким образом, земельные участки, занятые недвижимостью, не соответствуют единственному условию ограничения прав владельца -оборотоспособность. В целях приведения в соответствие диспозиции п. 1 ст. 260 ГК РФ с содержанием, в ней заложенным, необходимо установить, что наряду с оборотоспособностью дополнительным условием ограничения права распоряжения земельным участком является наличие здания, строения или сооружения на нем.
3. Согласно ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения или сооружения приобретает право на использование соответствующей части чужого земельного участка, занятой приобретаемыми объектами и необходимой для их использования, в том же объеме и на тех же условиях, что и прежний их собственник.
Аналогичное право собственника здания, строения или сооружения предусмотрено п. 2 ст. 271 ГК РФ: при переходе права на недвижимость,
находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на пользование соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник недвижимости.
В то же время ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания, строения или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что возможно уменьшение границ участка, передаваемого новому собственнику. Учитывая возрастающую стоимость земельных участков и их значимость для ведения хозяйства, полагаем целесообразным привести диспозицию ст. 273; ГК РФ в соответствие с п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Одновременно п.2 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п.З ст. 33 ЗК РФ.
По нашему мнению, отсылка к п.З ст. 33 ЗК РФ некорректна, т.к. диспозиция данного пункта устанавливает правило: собственнику здания строения и сооружения предоставляется право на часть земельного участка согласно нормативам застройки.6 Иначе говоря, новому собственнику, в том числе наследнику здания, строения, сооружения, гарантируется право на земельный участок без учета объема и условий, которыми обладал прежний владелец.
5 В редакции Федерального закона от 26 июня 2007г. №118-ФЗ // СЗ РФ от 2 июля 2007г.
№27 ст. 3213.
6 В данном случае использовано сокращенное понятие выражения: «в соответствии с
правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и
проектной документацией».
На практике это привело к тому, что при оформлении прав наследования на здание, строение или сооружение права на земельные участки и их части, принадлежащие наследодателям на праве постоянного (бессрочного) пользования, по наследству не переходят. Наследникам предоставляется право на часть земельного участка согласно нормативам застройки (п.З ст. 33 ЗК РФ), которая, как правило, значительно меньше ранее закрепленной за бывшим землепользователем. Права на оказавшуюся таким образом «излишнюю часть» земельного участка государственные и муниципальные органы передают (продают) другим субъектам.
Рассматривая земельный участок и его застройку (индивидуальные дома, коттеджи) с точки зрения.ведения личного хозяйства, приходим к выводу, что границы земельного участка законодатель определяет только по единственному критерию - нормативы застройки, которые не совпадают с их целевым использованием, ранее сформированным прежним владельцем.
Таким образом, в целях соблюдения интересов собственников зданий, строений и сооружений при переходе прав на земельный участок, нормативы застройки не могут быть единственным критерием определения границ земельных участков или их частей. Предельные размеры земельных участков должны устанавливаться не только в соответствии с нормами отвода по конкретным видам деятельности, но и с учетом целевого использования прежнего владельца. Реализовать данное положение возможно путем внесения дополнения в п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
4. Коллизия принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (ст.1 ЗК РФ) со свободой распоряжения собственностью (ст.ст. 1, 209 ГК РФ) приводит к различному их толкованию в отношении земельных участков. В частности, смысл правового режима «единого объекта» состоит в том, что составляющие этого единого объекта юридически неразделимы и права на них должны переходить одновременно. В гражданском праве такая связь характеризует правовой статус главной вещи и ее принадлежности и если с этой точки зрения посмотреть на земельный
участок и расположенные на нем здания, строения, то можно сказать, что хотя это и равноправные объекты гражданского оборота, но в зависимости от условий совершаемых с ними сделок они могут в одном случае квалифицироваться как главная вещь, а в другом - как принадлежность.
Более того, эти два самостоятельных (хотя и прочно взаимосвязанных)
объекта имеют различную оборотоспособность и права на них
регламентируются разными отраслями права, поэтому для квалификации
земельных участков и зданий, строений или сооружений, на них
i расположенных, как «единого объекта» правовые основания отсутствуют.
С учетом изложенного предлагаем исключить понятие «единого объекта» из внутрисистемной связи объектов недвижимого имущества.
5. Проведенное научно-практическое исследование вопроса гарантий охраны ограниченных прав владельцев и пользователей земельных участков при изъятии их для государственных и муниципальных нужд показало, что законодатель использует аналогию закона, а именно: ст. 283 ГК РФ устанавливает правило прекращения прав владения и пользования путем отсылки к ст.ст. 279-282 ГК РФ, которые регламентируют порядок выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
По нашему мнению, использование ст.ст. 279-282 ГК РФ приводит к тому, что государственные и муниципальные структуры, изымая земельные участки из пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, выкупают земельные участки у самих себя.
В целях приведения в соответствие действующих правовых норм
фактически складывающимся отношениям целесообразно закрепить в нормах
ГК РФ и ЗК РФ следующее: принудительное отчуждение земельного участка
для государственных и муниципальных нужд, который принадлежит
і субъектам на ограниченных вещных правах, может быть проведено только
при условии предоставления равноценного земельного участка..
І г
6. Пункт 9 ст. З Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав (далее - ЕРГП).
Так, субъекты-собственники обладают свидетельствами о праве собственности на землю выданными до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», градостроительным договорами и решениями об отводе земельного участка, которые имеют равную юридическую силу с записями в ЕРГП и, следовательно, признаются юридически действительными. При этом размер участка, отраженный в этих свидетельствах, как правило, не совпадает с размерами участка, обозначенными в градостроительном договоре и решении об отводе земельных участков. При попытке доприватизации частей земельных участков, не вошедших в нормативы приватизации, возникают проблемы в силу того, что, в соответствии с подп. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается. Закон не содержит четких указаний о правовой судьбе частей земельных участков, не вошедших в нормативы приватизации до введения в действие ЗК РФ, позволяя данную норму толковать неоднозначно: в одном случае подразумевается утрата прав в связи с приватизацией, в другом - права на части земельных участков остаются согласно правоустанавливающим документам.
Приведение этих документов в соответствие возможно только в судебном порядке, поскольку государственные и муниципальные структуры изымают части земельных участков, которые превышают границы права собственности, установленные в свидетельстве. В ряде случаев органы государственной власти и местного самоуправления не позволяют признать такие части участков за собственниками и по факту давности владения (ст. 234 ГК РФ).
В целях преодоления сложившейся ситуации необходгшо признать, что части земельных участков, выделенные гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пооїсизненного наследуемого владения и не вошедшие в нормативы приватизации до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», продолжают следовать за собственником такого земельного участка с правом их доприватизацгш или офорлшением на праве аренды, а также переходят к новому собственнику с последующей их доприватизацией или оформлением на праве аренды, включая право наследования, по сложившемуся землепользованию с последующей их доприватизацией или оформлением права аренды согласно решению об отводе земельного участка и градостроительному договору. Это позволит гражданам реализовывать свои права на земельный участок в полном объеме.
Практическая значимость состоит в том, что теоретические и практические предложения, сделанные в работе, используются автором в процессе практической деятельности, а также в процессе проведения занятий со студентами Колледжа экономики и права Хакасского института бизнеса по учебным дисциплинам «Гражданское право» и «Земельное право».
Теоретическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих особенности возникновения и реализации прав на землю, выявлении проблем их применения и указания путей решения. Ряд предложений и выводов могут быть использованы как в практической деятельности, так и в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания юридических
дисциплин, связанных с проблемами, возникающими по поводу правового регулирования возникновения и реализации прав на землю.
Апробация результатов исследования. Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации нашли отражение в четырех опубликованных работах автора.
Положения, содержащиеся в диссертации, использованы автором при рассмотрении дел по охране прав на землю собственников зданий, строений и сооружений в Верховном Суде Республики Хакасия.
Объем и структура диссертационной работы определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также гражданско-правовыми особенностями возникновения и реализации прав на землю.
Цели и задачи, поставленные в диссертационном исследовании, определили её структуру, которая состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников.
Земля как объект гражданских правоотношений
Основные понятия, которыми оперирует законодатель, являются: «земельный участок», «земля», «почвенный слой». В свою очередь, представительные органы государственной власти, осуществляя одну из главных функций - законотворческую, могут прибегать к различным законодательным формулировкам, при этом некоторые формулировки не вполне последовательны и согласованы друг с другом. Так, например, Земельный кодекс Российской Федерации7, Гражданский кодекс Российской Федерации8, Федеральный закон от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»9 (ред. от 04.12.2006) и другие законодательные акты не разграничивают понятия «почвенный слой», «земля» и «земельный участок», притом, что указанные термины в них часто употребляются и не всегда являются синонимами. В научной литературе существует мнение, что «в законодательстве не закрепляются естественнонаучные понятия природных объектов. Вместо этого в праве формулируются юридические фикции, которые часто значительно, если не сказать кардинально, отличаются от научных и обычных бытовых представлений о природном объекте».10 Однако зачастую именно расхождения фикций с основополагающими дефинициями носят противоречивый характер, отсюда появляются свободные толкования, которые далеко не всегда приводят к положительным результатам правоприменительной деятельности. Данная категория считается одной из самых дискуссионных в области правотворчества и правоприменения.
Для того чтобы с точностью определить, что законодатель подразумевает, называя землю и земельный участок объектом гражданских прав, необходимо остановиться на критериях, с помощью которых решаются терминологические и теоретические проблемы. Речь пойдет о содержании данного вида имущества, его признаках и функциях.
Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом являются земельные участки и все, что прочно связано с землей, а также невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Следуя определению, сформулированному в ст. 130 ГК РФ, такой подход законодателя вызывает некое противоречие. Земля и земельный участок понимаются как разные объекты правоотношений. Господин Чубуков Г.В. обращает внимание, что «в основе общего понятия недвижимости лежит земля, как вещь недвижимая по своей природе, а затем включаются вещи, соединенные с землей, а также вещи (в т.ч. «бестелесные»), которые могут быть отнесены к недвижимости не по «природе», а по назначению законом. Земля - природный объект и соответственно является недвижимостью, поскольку каждый отдельный участок и вся земная поверхность имеют фиксированное положение. Земельный участок как таковой не может быть перемещен в другую часть земной поверхности и потому является недвижимым не по предписанию закона, а по законам функционирования природы. Он не может быть перемещен в пространстве и по месту расположения или перенесен на другое место не только без «несоразмерного» ущерба, но и абсолютно».11 С данной позицией Г.В .Чубукова нельзя не согласиться, в частности, если речь идет о земле, которую законодатель в ряде случаев называет объектом гражданских прав. Земля не обладает признаками объекта гражданских правоотношений, чего нельзя сказать о земельном участке. Вероятно, это связано с тем, что законодателем допущена неточность при формулировке. Следует также отметить, что четкого определения земельного участка как объекта гражданских прав современное гражданское законодательство не содержит.
Объектом гражданских отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего объекта. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок, обладающий соответствующими юридическими признаками. Человеческое общество существует на определенной территории, как правило, ограниченной границами соответствующего государства. Любой человек владеет земельным участком, площадь которого, независимо от размеров, всегда ограничена. Следовательно, земля как территория не может быть объектом гражданских правоотношений, поскольку право территориального верховенства относится к сфере международных отношений. В то же время земля - это основа жизни и деятельности человека (ст. 9 Конституции РФ), и в этом смысле она является объектом правоотношений вообще и права собственности в частности. Отсюда следует вывод: отдельные участки земли или их группа, как ограниченная территория, прямо или косвенно становятся объектом правоотношений и должны получить соответствующее правовое регулирование. В частности, согласно ст. 130 ГК РФ земельные участки, их части и все, что прочно связано с землей, признаются недвижимым имуществом, которое имеет особое правовое регулирование. Иначе говоря, земля и земельный участок -это правовые категории, используемые в различных сферах общественной жизни, каждая из которых, как правило, нуждается в соответствующей правовой регламентации, и использование этих понятий без учета особенностей их содержания (т.е. смешение) приводит не только к искажению смысла, в них заложенного, но и к противоречиям между нормами гражданского и земельного законодательства, регламентирующими правоотношения с недвижимым имуществом.
Сравнительный анализ: гражданско-правовое и земельно-правовое регулирование прав на землю
Специфика правового регулирования оборота земельных участков обусловлена тем, что, будучи недвижимым имуществом, земля принципиально отличается от иных объектов недвижимости и иных природных ресурсов, приравненных к недвижимости. Как верно указывает И.А.Иконицкая, иные природные ресурсы либо могут быть восполнимы, либо имеют свою альтернативу. Но земля, прежде всего как место существования человека, незаменима.. .53
Подобная значимость является основной причиной закрепления в правовых нормах особого поведения различных субъектов, а также выделения земельного права в отдельную отрасль. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в1 части регулирования отношений пс использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. Представляется, что разграничение действия норм гражданского и земельного законодательства должно обеспечить, непротиворечивое правовое регулирование общественных отношений. Гражданское законодательство, регулируя основы оборота недвижимости, закрепляет положение о том, что мера возможности вовлечения земельных участков и прав на них в такой оборот определяется земельным законодательством. Земельное законодательство при общей направленности на обеспечение и охраны земель в публичных интересах должно гарантировать реализацию гражданских прав на земельные участки, однако, действующее законодательство не определяет каких-либо критерий либо систему критериев, позволяющих четко разграничить сферу действия гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений оборота земель. Так, проблема параллельного регулирования прав на землю(земельные участки) гражданским и земельным законодательством приобрела и продолжает приобретать все более острые дискуссии в науке54 и на практике. Разнообразие взглядов на данную категорию является свидетельством сложности и неоднозначности правовых решений.
С.А.Боголюбов отмечает наличие двух подходов гражданского и земельного законодательства в регулировании прав на землю: 1) имущественные - владение, пользование и распоряжение земельными участками; 2) отношения по использованию и охране земель в России как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.55
М.И.Брагинский56 и Г.А.Гаджиев57, ссылаясь на ч. 2 п. 2 ст. З ГК РФ, отдают приоритет ГК РФ в правовом регулировании прав на землю, констатируя, что гражданское право в части регулирования прав на недвижимое имущество и сделок с ним разработано более глубоко, чем земельное, и многие вопросы сделок с землей получают разрешение при обращении к ГК РФ. Однако Ю.Г.Жариков предлагает соблюдать приоритет принципов земельного права, когда речь идет о регулировании прав на землю.
«Такой вывод следует в силу их особенностей (имущественных, хозяйственных, экономических, природоохранных) по поводу земли».58
Можно приводить аргументы, обосновывающие две противоположные позиции. Первая заключается в том, что земля — недвижимое имущество, и в этом качестве выступает объектом гражданских правоотношений, приоритет в правовом регулировании данных отношений принадлежит ГК РФ. Вторая позиция состоит в том, что земля - природный объект и, в силу этого, недвижимое имущество особого рода, особенности правового режима которой закреплены в ЗК РФ, следовательно, нормы ЗК РФ и должны пользоваться приоритетом.
Для того чтобы с точностью определить, насколько указанные позиции являются аргументированными, необходимо провести более детальный анализ рассматриваемого вопроса.
Обращаясь к содержанию земельного и гражданского права, необходимо определить их отраслевую принадлежность. Если исходить из известного деления права на частное и публичное, земельное право под такую классификацию не попадает. Так, отношения по принадлежности земли, возникновению прав на землю из договоров (а равно в результате иных сделок) и некоторые другие возникают в сфере реализации частноправовых интересов и, следовательно, регулируются методом частного права.
Основания возникновения и гражданско-правовые особенности прав на землю
Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 24.07.2007). Таким образом, в ЗК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой, в соответствии с ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ перечень оснований возникновения прав на землю может быть применим к следующим основаниям:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
К сделкам, предусмотренным в законе, применяются посвященные соответствующие их виду нормы. Так, по общему правилу права и обязанности из сделок возникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные.80 В литературе существует и более детальное описание границы между этими сделками, а также причины, по которым есть смысл сохранять такое деление.81
Сделки, совершаемые с земельными участками, содержат следующие особенности. Главным и основным правилом при совершении сделок купли-продажи сельскохозяйственных земель, участков для садоводства, личного подсобного хозяйства, дачного и индивидуального жилищного строительства является сохранение их целевого назначения. Что касается иных правил совершения сделок, то они предусмотрены нормами ГК РФ, в соответствии с которыми нормы части второй ГК РФ, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК РФ). Следовательно, согласно ст. 260 ГК РФ, если земельное законодательство не исключает земли из оборота или они не ограничены в обороте, то к ним применяются нормы части второй ГК РФ.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ договор должен содержать данные, позволяющие с полной определенностью установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Применительно к земельному участку это означает, что должен быть указан кадастровый номер земельного участка в границах и планах (чертеж), прилагаемых к договору, целевое назначение земельного участка, а также конкретная цель его использования в рамках целевого назначения. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д. Таким образом, должны быть определены обременения продаваемого участка с правами третьих лиц на конкретной площади, а также ограничения в использовании участка. Договор продажи земельного участка должен предусматривать цену этого участка.
Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании качественных характеристик земельного участка, ст. 552 ГК РФ это допускает. Качество земельных участков изначально устанавливается в земельно-кадастровой документации, где выделяются нарушенные и малопродуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики должны быть отражены в договоре купли-продажи.
Так, согласно абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение, в требуемой в подлежащих случаях форме, по всем существенным условиям договора, иначе сделка будет признана судом недействительной;
2) права на землю возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве возникновения гражданских прав и обязанностей.
Данное основание возникновения гражданских прав имеет ряд отличий от договора и иных сделок. Главным отличием является наличие у одного из субъектов властных полномочий по отношению к другим субъектам. Еще одно отличие связано с отсутствием согласованности воли субъектов для возникновения, развития и прекращения таких отношений. И последнее отличие заключается в том, что возможность участия определенных категорий субъектов в таких правоотношениях предопределяется нормами права. Именно эти отличия позволяют выделить правоотношения, возникающие из актов государственных органов и органов местного самоуправления в особую группу оснований возникновения прав на землю - административные основания получения земельных участков на том или ином праве.
