Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Жилое помещение как объект гражданских прав
1. Технико-экономические признаки жилых помещений как объектов гражданских прав 10
2. Юридически значимые признаки жилых помещений как объектов гражданских прав 27
Глава II. Содержание и система вещных нрав на жилые помещения
1. Сущность и соотношение понятий «право на жилую площадь», «право на жилище» и «право на жилое помещение» 48
2. Вещные права на жилые помещения в системе гражданских и жилищных правоотношений 60
3. Содержательные особенности права собственности на жилые помещения 84
4. Право общей собственности в коммунальной квартире 93
5. Право отказополучателя (легатария) и право пожизненного проживания как
разновидности узуфрукта 103
6. Право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого
помещения) 116
Глава III. Основания возникновения и прекращения вещных прав на жилые помещения
1. Сделки, направленные на приобретение и отчуждение жилых помещений 132
2. Приватизация и деприватизация в системе оснований приобретения и прекращения
права собственности на жилые помещения 141
3. Внесение паевых взносов членами жилищного кооператива (ЖК и ЖСК) 155
4. Инвестиционные договоры в сфере жилищного строительства 163
5. Договор жилищного найма 174
6. Роль акта государственной регистрации в системе оснований динамики вещных прав на жилые помещения 184
Библиографический список 192
- Технико-экономические признаки жилых помещений как объектов гражданских прав
- Сущность и соотношение понятий «право на жилую площадь», «право на жилище» и «право на жилое помещение»
- Сделки, направленные на приобретение и отчуждение жилых помещений
Введение к работе
объектами гражданских прав, служат средством реализации
конституционного права граждан на жилище, подразумевающего
гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации
юридическую возможность иметь в собственности или на ином
установленном законом праве, жилое помещение, стабильно пользоваться
имеющимся жилым помещением, рассчитывать на его неприкосновенность,
недопущение произвольного лишения жилого помещения, а также на
возможность улучшения жилищных условий . Конституционные гарантии
прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть
реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления,
безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного
права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.
В силу хозяйственной ценности жилых помещений для их владельцев, а также особой общественной значимости и (иногда) культурно-исторической ценности жилых помещений, чрезвычайно важно определить правовой режим таких объектов гражданских прав3. Известно, что «реальные вещи выступают в юридической жизни только через посредство прав, которые осуществляются в отношении этих вещей» , на содержание которых, в свою очередь, оказывают влияние политический и экономический режимы.
Жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом как целых жилых помещений,
Термины «жилище», «жилье» по своему содержанию несколько шире понятия «жилое помещение». Под жильем можно подразумевать любое место, где живет человек, которое не всегда может рассматриваться в качестве жилого помещения, например, специальное укрытие (бомбоубежище), цыганская кибитка, шалаш, пещера, любые другие естественные укрытия природы, служившие когда-то человеку жилищем. Представляется более целесообразным использование термина «жилое помещение», подразумевающего только удовлетворяющие законодательным требованиям помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания.
2 Скрипко B.P. Право граждан на жилище и его судебная защита. М., 2001. С. 5.
3 В настоящей работе под правовым режимом понимается общеизвестная в доктрине гражданского права
категория, представляющая систему юридических правил, которыми установлены положение объекта гражданского
права, его правовая характеристика, статика и динамика правового существования объекта, особенности возникновения,
осуществления и прекращения гражданских прав применительно к объекту (См.: Сенчищев В.И. Объект гражданского
правоотношения. Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского. M., 1998.
С. 139; Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистические
исследования. Выпуск 1. М., 2004. С 188-199; Гражданское право /Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. M., 1998. С. 294-295).
4 Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. М., 1972. С. 53.
так и их частей в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой происходящих в Российской Федерации социальных и экономических процессов. Поворотным моментом в деле регламентации жилищных правоотношений, в том числе правого режима жилых помещений, стал 2005 год, который ознаменован вступлением в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации5.
В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав.
Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов, в частности, - правового режима жилых помещений, содержания и правовой природы прав на жилые помещения, гражданско-правовых способов их приобретения и прекращения.
Вышеизложенное подтверждает актуальность темы, недостаточность ее исследования и необходимость анализа существующих проблемных (в том
5 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ / СЗ РФ от 03.01.2005 г. № 1 (часть I). Ст. 14 (далее-ЖК РФ).
числе теоретических) вопросов в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения.
Предметом настоящего исследования являются правоотношения собственности и иные вещные права граждан в жилищной сфере. Автором также рассматриваются вопросы о технико-экономических и юридических признаках жилого помещения как объекта гражданских прав, содержании и правовой природе вещных прав граждан на жилые помещения (с учетом нового жилищного законодательства), некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения.
Цели и задачи исследования. Безусловно, рассмотреть все аспекты вещных прав в сфере жилищных правоотношений в рамках одной настоящей работы не представляется возможным. В силу этого представляется достаточным рассмотрение лишь некоторых наиболее спорных вопросов и изучение общей характеристики института вещных прав на жилые помещения. Автор поставил цели: осуществить научно-теоретический анализ самих вещных прав граждан на жилые помещения (их содержания), некоторых оснований их возникновения и прекращения с учетом действовавшего ранее и нового законодательства, практики его применения, а также осуществить дальнейшую разработку теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование законодательной регламентации института вещных прав граждан на жилые помещения.
Исходя из этого, автор ставит перед собой следующие задачи:
исследовать правовой режим жилых помещений;
определить сущность и разграничение употребляемых в законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов вещных прав на жилые помещения, в целях единообразного их понимания и применения в науке и на практике;
изучить и проанализировать категорию вещных прав на жилые помещения, установить ее место в системе вещных прав, выделить
виды вещных прав граждан на жилые помещения и предложить их классификацию;
выявить содержательные особенности права собственности граждан на жилые помещения, разработать вопрос о пределах и ограничениях их осуществления и защиты, а также определить природу преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире;
проанализировать некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения;
исследовать правовое значение государственной регистрации в системе оснований динамики вещных прав граждан на жилые помещения;
выработать предложения и прогнозы развития и применения конструкции вещных прав граждан на жилые помещения в России. Теоретическая, эмпирическая и методологическая основы
настоящего исследования. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и некоторых зарубежных цивилистов, обращавшихся к рассмотрению вопросов, связанных как с институтом вещных прав в целом, так и непосредственно в связи с жилыми помещениями. Автор обращался к фундаментальным трудам представителей дореволюционной цивилистической мысли, в частности, М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, A.M. Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и других; к трудам правоведов советского периода, в том числе, СИ. Аскназия, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, С.Н. Братуся, И.С. Вишневской, Е.Н. Гендзехадзе, И.Б. Гордона, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Ю.М. Конькова, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, СН. Ландкофа, В.М. Мартковича, В.Ф. Маслова, И.Б. Новицкого, А.И. Пергамента, И.П. Прокопченко, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и других; к трудам правоведов современного периода, прежде всего, В.А. Белова, Е.С Гетман,
И.М. Исрафилова, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, Л.В. Щенниковой и других.
Эмпирическую основу диссертации составила практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации и судов субъектов Российской Федерации.
Методологической основой настоящего исследования послужили общенаучные (диалектический, исторический, системно-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительный анализ).
Научная новизна исследования заключается в предпринятом автором комплексном и системном анализе права собственности и иных вещных прав граждан на жилые помещения, их правовой природы, рассмотрении жилого помещения как объекта с техническими и юридическими признаками, с учетом сравнительного анализа действовавшего и существующего законодательства.
На защиту выносятся следующие положения:
Всякое помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам: во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.
Жилое помещение является неделимой вещью, за исключением многокомнатной квартиры с изолированными комнатами и многокомнатного жилого дома, являющихся по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей.
Право на жилое помещение - это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, которое по юридической природе
может быть вещным, обязательственным, корпоративным. Это понятие не должно отождествляться, с одной стороны, с элементом общей правоспособности всякого физического лица (правом на жилище), с другой -с элементом специальной граждаїїской правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма (правом на жилплощадь).
4. Удовлетворение жилищной потребности гражданина
обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом
различных по своей природе и отраслевой принадлежности субъективных
прав. Гражданин, реализуя свое право на жилище (как элемент
государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих
юридических фактов становится субъектом правоотношений,
охватываемых нормами гражданского и иных отраслей права.
Целесообразно поставить вопрос о необходимости замены понятия «право на эюилую площадь» понятием «права на получение жилого помещения по договору социального найма». Под «правом на получение жилого помещения по договору социального найма» следует понимать право гражданина на удовлетворение своих жилищных потребностей путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с законодательными нормами.
Система вещных прав граждан на жилые помещения включает в себя следующие элементы: (1) право собственности; (2) право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и (3) право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).
1) Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире не является субъективным правом; 2) ключевым моментом для определения сущности преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире является момент выражения волеизъявления
собственником на ее отчуоісдение, и соответственно, 3) с этого момента преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире является секундарним правом, то есть предоставляемой обладателю преимущественного права покупки юридической возможностью своим односторонним волеизъявлением привести к возникновению, изменению или прекращению гражданского правоотношения.
Право пользования жилым помещением легатария и право пожизненного проживания являются ограниченными вещными правами, характеризующимися своей личностной принадлежностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением их содержания в завещательном отказе и договоре. Вещный характер этих прав диктует необходимость установления для них обязательной, а не добровольной государственной регистрации.
Институт обязательной государственной регистрации вещного права на жилые помещения лишает смысла государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями.
Практическая значимость результатов исследования, выносимых па защиту, и их апробация. Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности их использования в дальнейшей научно-теоретической разработке конструкции вещных прав на жилые помещения, при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, а также в качестве вспомогательного материала при чтении спецкурсов по праву собственности, иным вещным правам и жилищному праву.
Диссертация обсуждена и отрецензирована на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.
Технико-экономические признаки жилых помещений как объектов гражданских прав
Любое жилое помещение обладает определенными фактическими (технико-экономическими) признаками, к числу которых относятся родовые, присущие любому виду помещений: (1) пространственная замкнутость; (2) устойчивость структуры во времени, прочность, надежность; (3) вхождение в состав здания или сооружения; а также видовые признаки, присущие только жилым помещениям: (4) пригодность для постоянного проживания; (5) предназначенность (объективная) для постоянного либо временного (в случаях, установленных законом) проживания.
Обращение к анализу технико-экономических признаков жилых помещений помимо чисто юридических соображений вызвано неизменной важностью их устойчивого функционирования и развития, обеспечивающих безопасные и комфортные условия проживания в них, а также необходимостью приведения технических и экономических характеристик жилых помещений в соответствие со спросом, потребностями и возможностями граждан, повышением качества строительства жилых помещении .
Любому жилому помещению присущи следующие родовые признаки помещения. Во-первых, помещение является замкнутым пространством, образованным стенами, полом и потолком. Помещение должно иметь вход любой проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству. «В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру, полые архитектурные композиции»7.
Во-вторых, помещение характеризуется признаками устойчивости структуры во времени, прочности, надежности, являющиеся его «первоначальными технико-эксплуатационными качествами»8. Признак устойчивости структуры предполагает способность помещения сохранять «состояние устойчивого равновесия под действием расчетных воздействий и нагрузок» в течение определенного периода времени. Конкретного, заранее определенного императивно срока, в течение которого помещение должно сохраняться, чтобы обладать признаком устойчивости структуры во времени, законодателем не установлено. Устойчивость структуры помещения во времени должна быть заложена в задании на проектирование10. Признак прочности предполагает «способность помещения воспринимать, не разрушаясь, расчетные значения нагрузок и воздействий»11. Наконец, признак надежности предполагает «способность помещения, его инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций выполнять функции, определенные значениями нормативных показателей»12.
Пространственная неизменяемость, прочность помещения обеспечивается благодаря его несущим конструкциям, то есть конструктивным элементам, воспринимающим основные нагрузки (напор ветра, вес снега, находящихся в помещении людей, оборудования, давление грунта на подземные части помещения и т. п.).
Третий признак заключается в том, что помещение является частью здания и сооружения. Под зданиями и сооружениями в целом понимают любой искусственно возведенный на земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно13. Как к зданиям, так и к сооружениям в законодательстве и в юридической литературе применяют термин «строение»14, являющийся общим родовым понятием, объединяющим оба названных вида объектов .
Учитывая, что в законодательстве не содержится указания на критерий, по которому должны различаться здания и сооружения, автор разделяет точку зрения цивилистов, полагающих, что здания и сооружения должны быть различаемы между собой по функциональному признаку. Здание представляет собой «объект недвижимости, который предназначен для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы; вид основных фондов, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Сооружение же представляет собой объект, служащий только для технических целей, и если и предполагает нахождение людей в нем, то только временное»16.
Таким образом, в техническом смысле помещение представляет собой часть более крупного целого, каковым являются и здания, и сооружения (строения), и может, соответственно, иметь разные виды в зависимости от своего функционального назначения. Указанное соотношение здания, сооружения и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение17.
Теперь, рассмотрев родовые признаки помещений, представляется возможным дать определение помещения. Помещение - это объект, представляющий собой пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, имеющее вход, обладающее устойчивой структурой, представляющее собой часть здания (сооружения).
Определив понятие «помещение», нужно отметить, что помещения подразделяются на два вида: жилые и нежилые, различие между которыми состоит в их назначении. Нежилые помещения не включены в жилищный фонд и используются для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей, не связанных с проживанием людей .
Сущность и соотношение понятий «право на жилую площадь», «право на жилище» и «право на жилое помещение»
К рассмотрению вопроса о соотношении перечисленных категорий представляется необходимым обратиться в связи с тем, что четкого разграничения между ними в юридической науке до сих пор не проведено . Не выработано и единого понимания их сущности и содержания. Между тем, теоретическое осмысление вопроса о разграничении названных понятий и понимание их содержания важно не только для юридической науки, но и для создания «юридической базы для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями»108.
Советские правоведы зачастую отождествляли понятие «право на жилую площадь» с понятием «право на жилище» в его современном понимании; не проводили они и разницы между «правом на жилое помещение» и «правом на жилую площадь»109. Более того, в юридической литературе до закрепления права граждан на жилище в Конституции СССР 1977 года основное внимание отечественными правоведами уделялось именно праву на жилую площадь110, его раскрытию и обоснованию.
Под правом на жилую площадь понимались «правомочия съемщика (нанимателя), которые в совокупности образуют некоторое особое право на занимаемое им помещение; осуществление этого права происходит в значительной степени независимо от организации, в ведении которой это помещение находится» , «комплекс правомочий нанимателя на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»112.
В право на жилую площадь включали также «правоспособность гражданина быть обеспеченным жилым помещением, субъективное право гражданина на обеспечение жильем из общественных фондов и право на пользование жилым помещением»113, «правомочия прочного и устойчивого пользования жилым помещением для проживания, вселения других граждан и обмена занимаемого помещения на другое»1 .
В.П. Грибанов и АЛО. Кабалкин включали право на жилье или на жилое помещение, что отождествлялось ими, в состав права на жилую площадь, обозначавшее разные субъективные права граждан. По их мнению, в одних случаях это выражение надо понимать как «право граждан иметь жилье, жилое помещение (право нуждающегося в жилье гражданина на удовлетворение его жилищных нужд); в других - как право на вселение в определенное, предоставленное данному лицу в установленном законом порядке помещение (в том числе, имеется ввиду право предъявить иск в суд об устранении препятствий, мешающих вселиться на жилую площадь и пользоваться жилым помещением); в третьих - как право владения, пользования, а в известной мере и распоряжения помещением, занимаемым съемщиком и членами его семьи»115.
Понятие же «право на жилище»11 в рассматриваемый период понималось как гарантированная государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем (В.Ф. Чигир подчеркивал, что право на жилище включает ряд вещных правоотношений: владение, пользование и распоряжение (в определенной мере) жилым помещением , тогда как, В.Ф. Маслов акцентировал основное внимание при рассмотрении права на жилище только на праве пользования жилым помещением118)119, а также гарантированная для каждого гражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям , либо право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда или в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством121, что соответствовало существовавшей тогда форме удовлетворения жилищных потребностей граждан в виде бесплатного предоставления жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам.
Термин «право на жилище» не имел в то время самостоятельного значения, а его употребление носило достаточно «факультативный характер по отношению к общепринятому тогда понятию «право на жилую площадь»»122. По мнению Ю.Г. Басина, термин «право на жилище» являлся вообще неудачным, поскольку он применяется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. По его мнению, данный институт вообще следовало бы относить к категории объективного права и называть жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения .
Сделки, направленные на приобретение и отчуждение жилых помещений
Права на жилые помещения возникают из системы юридических фактов (сложных юридических составов), с которыми закон связывает их возникновение или прекращение. Иными словами, сложные юридические составы могут породить правовые последствия в виде приобретения и отчуждения жилых помещений при условии возникновения составляющих их юридических фактов в строго определенном порядке и наличии их вместе взятых в нужное время .
Как точно было отмечено О.А. Красавчиковым, «до тех пор, пока юридический состав не завершен в своем объеме и содержании, до тех пор и составляющие его элементы остаются только фактами. Юридическими эти факты становятся только тогда, когда количественные изменения (накопление) в составе окончены и следуют изменения качественные. Только завершенный состав становится юридическим. В противном случае, если признать эти факты юридическими для развития определенного правоотношения еще до завершения процесса накопления состава, то необходимо признать существование таких юридических фактов, которые не порождают юридических последствий»292.
Итак, первым элементом юридического состава выступают сами гражданско-правовые сделки, являющиеся теми юридическими фактами, которые могут иметь как правообразующее значение для возникновения вещных прав на жилые помещения, так одновременно и правопрекращающее. Двойное действие рассматриваемых юридических фактов означает, что происходят изменения в отношении субъекта к объекту права (жилому помещению), то есть возникновение права у правоприобретателя в отношении жилого помещения сопровождается прекращением субъективного права на это же жилое помещение у правоотчуждателя . С передачей жилого помещения происходит смена активного субъекта права, при которой на обязанной (пассивной) стороне остается все та же безликая фигура «всякого и каждого», на которых лежит обязанность воздерживаться от вторжения в круг правомочий, закрепленный за субъектом абсолютного права .
Субъективное право на жилое помещение создает для субъекта область отношений, в которых он имеет право осуществлять свою волю и удовлетворять свои интересы295. Отчуждение жилого помещения представляет собой один из основных способов реализации правомочия распоряжения, входящего в состав субъективного гражданского права собственности. Совершенно верно было отмечено, что способы распоряжения этим субъективным правом могут быть различными: правом можно распорядиться или непосредственно, или путем распоряжения его объектом. Получается, что передача жилого помещения - «не более, чем техническое средство достижения юридического результата - распоряжения правом собственности на данное жилое помещение. Распоряжение же правом предполагает прекращение его у одного лица (распорядителя) и возникновение у другого лица, но никак не переход (передачу) права в его неизменном виде, иначе было бы невозможно говорить о распоряжении объектом права» .
Законодатель относит к числу гражданско-правовых сделок, направленных на получение и отчуждение жилых помещения, договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилого помещения (ст. 567 ГК РФ), договор дарения жилого помещения (ст. 572 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение жилого помещения под выплату ренты, а также принятие наследства. Их предметом могут быть приватизированные жилые помещения, либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке, а также жилые помещения в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Автор не ставит своей задачей рассматривать каждую из этих сделок, проанализируем лишь их значение как правопорождающего и правопрекращающего юридического факта, необходимого для возникновения и прекращения соответствующего права на жилое помещение.
Для того, чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону, как, например, в случае отчуждения технического подвала, являющегося объектом общего пользования многоквартирного дома. Это так называемая «нормативная предпосылка»297 возникновения прав на жилые помещения.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности, то есть «правосубъектной предпосылки»298 возникновения прав на жилые помещения.
