Содержание к диссертации
стр.
ВВЕДЕНИЕ 1-8
ГЛАВА I. ОБМЕН И ЗАМЕНА ЖШШХ ПОМЕЩЕНИЙ: ФУНКЦИИ
И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА 9-47
I, Особенности правовой природы института
обмена жилыми домещениями 9-27
2. Понятие, признаки, правовое регулирование
института замены жилых помещений 27-47
ГЛАВА П. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ОБМЕНЕ ЖИЛЫМИ
ПОМЕЩЕНИЯМИ . . . 48-132
I. Условия договора обмена жилыми
помещениями 51-90
а) предмет договора обмена жилыми
помещениями 51-63
б) субъекты в договоре обмена жилыми
помещениями 63-90
2. Порядок оформления договоров об обмене
жилыми помещениями 90-100
3. Признание обмена жилыми помещениями
недействительным 100-132
а) условия, при которых обмен жилыми
помещениями не допускается 100-124
б) порядок и последствия признания договора
обмена жилыми помещениями недействительным 124-132
ГЛАВА Ш. ЗАМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 133-172
I. Основания замены жилых помещений 135-156
2. Порядок замены жилых помещений 156-164
3. Споры о замене жилых помещений 164-172
БИБЛИОГРАФИЯ
Введение к работе
Актуальность исследования. Современный этап в развитии жилищной политики определяется выдвинутой партией программой обеспечения каждой советской семьи отдельным жильем к 2000 году . На этом этапе важнейшее значение приобретают уже не только количест-венные, но и качественные требования к жилью, находящемуся в пользовании советских граждан. При этом учету подлежат индивидуальные потребности каждой отдельной семьи.
В социалистическом обществе жилищный вопрос "... решается совершенно так же, как всякий другой общественный вопрос: посте-пенным экономическим выравниванием спроса и предложения" . Для его решения первостепенное значение имеет увеличение объема жилищного строительства и распределение свободной жилой площади на основе принципа социальной справедливости.
Вместе с тем необходимо также использовать ресурсы, которые предоставляет перераспределение уже занятой жилой площади. Учет индивидуальных потребностей каждой отдельной семьи требует предоставления гражданам максимальной инициативы в поиске оптимальных вариантов, разумеется, в рамках осуществления требований социальной справедливости. При ряде обстоятельств граждане могут рассчитывать и на помощь государственных органов.
Правовые формы, обеспечивающие решение этих задач жилищной политики, и являются предметом настоящей диссертации. Ее содержание составляют предусмотренные действующим законодательством формы перераспределения жилой площади, имеющие целью удовлетво-
1 Материалы ХХУП съезда КПСС. - М.: Политиздат. - 1985. - С.48.
* Ленин В.И. Государство и революция - Поли.собр.соч. - Т.33. -С.57.
рение жилищных потребностей семьи в качестве жилой площади.
Анализ потребностей, новых материальных условий, действующего законодательства, практической деятельности жилищных органов показывает, что существует необходимость в существенном изменении подхода к некоторым уже сложившимся традиционным институтам жилищного права, равно как в формировании и четком законодательном закреплении новых правовых форм.
При этом магистральным направлением в совершенствовании законодательства и практики его применения является отказ от административно-командных методов и значительно более полное использование инициативы участников жилищных правоотношений.
По действующему законодательству и на практике в настоящее время применяются две правовые формы перераспределения жилой площади - обмен жилыми помещениями и их замена.
Обмен жилой площади относится к традиционным институтам жилищного права, возникшим еще в 20-е годы. Анализ этой правовой категории проводился как в специально посвященных ей исследованиях^, так и в других работах более общего характера .
Вместе с тем потребности, актуальные на нынешнем этапе развития, требуют изменения подходов к этому институту, установле-
Медведев М.Ф. Обмен жилых помещений по советскому гражданскому праву: Автореф. ... дисс.канд.юрид.наук. -Саратов, 1971; Сурков В.В. Правовые вопросы обмена жилых помещений: Автореф. ... дисс.канд.юрид.наук. - Киев, 1972.
Марткович И.Б. Проблемы осуществления конституционного права на жилище: Автореф. ... дисс.докт.юрид.наук. - М., I9SI; Чубаров В.В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф. ... дисс.канд.юрид.наук. - Свердловск, 1985.
ния нового соотношения между гражданско-правовым ш административным началом. В сфере обмена общий правовой принцип "разрешено все, что не запрещено" должен действовать в полной мере.
Большую помощь в организации обмена жилыми помещениями могла бы оказать система подбора вариантов обмена. Однако эта сторона проблемы находится за пределами предпринятого диссертантом исследования.
другой правовой институт, с помощью которого осуществляется перераспределение жилой площади, находится в настоящее время в стадии формирования. Это - замена жилой площади, проводимая в установленных законодательством случаях органом государственного управления по заявлению нанимателя.
В настоящее время накопились материальные и социальные условия для введения этого института, который уже достаточно широко применяется на практике. В некоторых частных случаях замена предусмотрена и действующим законодательством. Представляется, что созрела необходимость для введения обобщенной категории замены жилых помещений, что позволит учитывать индивидуальные потребности максимально широких слоев населения.
Сказанным определяется и структура работы, состоящей из введения и 3-х глав. Первая из них посвящена перераспределению жилой площади вообще, вопросам общим для обмена и замены жилых помещений, соотношению этих институтов. Последующие две главы относятся к каждой из 2-х правовых форм перераспределения: глава П - к обмену, а глава Ш - к замене жилых помещений.
Особенностью настоящей работы является проведение широкого сравнительно-правового анализа законодательства союзных республик об обмене и замене жилых помещений. При этом проводится со-
поставлени не только законов (жилищных кодексов) союзных республик, но и республиканских подзаконных актов, прежде всего Правил обмена жилыми помещениями, содержащих основную массу правовых норм.
Комплексное рассмотрение вопросов обмена и замены жилых помещений обусловлено общей функциональной направленностью. В то же время специфические черты обеих правовых форм позволяют их разграничивать и конструировать как самостоятельные юридические категории, что имеет не только теоретическое, но и практическое значение .
Отмеченные обстоятельства обусловили выбор темы диссертации, определили ее актуальность и значимость.
Цель исследования состоит в установлении правовых средств, с помощью которых могут быть удовлетворены потребности гражданина за счет перераспределения жилой площади. Для этого в работе анализируются нормы, содержащиеся в различных правовых актах, как в законе - Основах жилищного законодательства, Ж * , так и в подзаконных актах - Правилах обмена жилыми помещениями, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. На основе разработанных теоретических положений, посвященных вопросам обмена и замены жилой площади, вносятся практические рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования отношений по обмену и замене жилых помещений» а также правовой практики.
Методологическую и теоретическую основу диссертации составляют произведения классиков марксизма-ленинизма, решения JXM съезда КПСО, последующих Пленумов Щ КПСС, XIX Всесоюзной конференции КПСС, другие документы.
-5-.
Теоретической основой работы явились труды С.И.Аскназия, Ю.Г. Басина, Б.П.Грибанова, В.А.Дозорцева, А.Ю.Кабалкина, О.АЛСрасав-чикова, С.Н.Іандкофа, Б.С.Лесина, В.Н.Литовкина, И.Б.Мартковича, В.СМартемьянова, В.Ф.Маслова, П.С.Никитюка, А.И.Пергамент, И.П. Прокопченко, ЇЇ.Г.Салищевой, П.И.Седугина, Б.Р.Скрипко, Ю.К.Толстого, Б.Б.Черепахина, В.Ф.Чигира, Б.Ф.Яковлева и других.
Значительное внимание уделено законодательным и подзаконным актам Союза ССР и союзных республик, руководящим разъяснениям Пленума Верховного суда СССР, опубликованной практике высших судебных органов, неопубликованной практике некоторых народных судов г.Москвы, Городского Бюро по обмену жилых помещений г.Москвы, некоторых районных отделов учета и распределения жилой площади и Бюро по обмену жилых помещений г.Москвы.
Научная новизна работы заключается в том, что она является первым опытом комплексного исследования отношений, связанных с перераспределением жилых помещений, в целях лучшего удовлетворения индивидуальных потребностей граждан в качестве жилья. Анализ проводится применительно к условиям нынешнего этапа развития общества, сложившейся материальной базы и современных требований жилищной политики.
Впервые производится анализ новой правовой категории замены жилых помещений, комплексный сравнительно-правовой анализ законодательства союзных республик, включающий сопоставление не только законов, но и подзаконных актов, регламентирующих отношения по обмену жилыми помещениями и их замене. Важное значение для укрепления социалистической законности помимо прочего имеет и выявление тенденций развития законодательства.
Научная новизна диссертации находит свое выражение в следую-
щих положениях:
Обмен жилыми помещениями является сложным комплексным правовым институтом. Б новых условиях выясняется, что по своему подлинному характеру этот обмен имеет гражданско-правовое содержание. Имеющиеся в нем административные элементы призваны обеспечить лишь контроль за тем, чтобы запретительные нормы, прямо включенные в закон, не нарушались.
Из правовой природы договора обмена вытекает, что его сторонам должна предоставляться максимальная свобода. Обмен жилой площади должен производиться не в разрешительном порядке. Органы, наделенные властными полномочиями, должны осуществлять регистрационные фунщии. Их согласия на обмен не требуется. Соответственно должна быть изменена практика, когда фактически жилищные органы присваивают себе полномочия оценки целесообразности и справедливости производимых обменов за рамками прямых требований закона. Следует признать анахронизмом норму, в соответствии с которой требуется согласие владельца дома при обмене ведомственной жилой площади.
Процесс заключения договора об обмене жилой площади представляет собой несколько последовательных этапов, часть которых имеет предварительный, а другая часть - завершающий характер. Именно поэтому договор обмена считается заключенным с момента получения сторонами обменных ордеров, которое надо рассматривать как завершающее конклвдентное действие. Административный контроль за законностью заключаемого договора осуществляется на промежуточном этапе.
На основе анализа действующего законодательства автор приходит к выводу, что договор обмена жилыми помещениями непра-
~7 -
вильно квалифицировать как перемену лиц в обязательстве. По этому договору происходит прекращение прав на одно жилое помещение и возникновение прав на другое жилое помещение. Гражданско-правовое содержание договора состоит в том, что он обеспечивает взаимосвязь такого возникновения и прекращения. Нереалистичность конструкции правопреемства приводит к игнорированию гражданско-правовой природы отношений по обмену жилой площади. В этом ее практическая опасность. Соответственно предлагается изменить редакцию ст.67 Ж РСФСР.
Автор разграничивает понятия "родственного" и "внутрисемейного" обмена и правовых последствий, связанных с использованием этих разных категорий.
Автор впервые вводит в оборот понятие "замена" жилых помещений. Замена жилых помещений есть отношение по предоставлению гражданину, не относящемуся к числу нуждающихся в улучшении жилищных условий, свободной жилой площади взамен занимаемой и поступающей в распоряжение местного жилищного органа или ведомства. Это отношение нанимателя и такого местного жилищного органа или ведомства, которое позволяет в установленных законом случаях лучше удовлетворять индивидуальные потребности гражданина без уменьшения жилищных ресурсов, а иногда даже и с их увеличением. В работе обосновывается необходимость законодательного закрепления этого правового института в обобщенном виде. Предлагается определение этой правовой категории, дается характеристика его признаков, выявляется его соотношение с другими смежными категориями -обменом и предоставлением жилого помещения лицам, признаваемым нуждающимися в улучшении жилищных условий, определяется сфера применения этого института.
7. Б настоящее время замена жилых помещений оформляется с помощью традиционных правовых средств: обмена жилыми помещениями или предоставления жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий и т.д. Названные средства не позволяют в полной мере выявить возможности замены. В этой связи автором предлагается комплекс нормативных актов, призванных обеспечить полноценное применение названного правового института.
Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности использования теоретических выводов и практических рекомендаций диссертации при дальнейшем совершенствовании жилищного законодательства союзных республик и практики его применения в деятельности жилищных органов.
Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания курса гражданского права» спецкурса жилищного права, а также в научно-исследовательской деятельности.
Апробация результатов исследования, диссертация подготовлена в отделе гражданского, гражданского процессуального и брачно-еемейного законодательства ВНИИ советского законодательства, где было проведено обсуждение диссертации и осуществлено ее рецензирование .
Основные положения и выводы диссертации докладывались на научных конференциях молодых ученых и аспирантов ВНЙИСЗ (1986-1987 гг.)г Всесоюзной конференции молодых ученых "Дальнейшее совершенствование законодательства в свете решений ХШІ съезда КПСС" (1987 г.) и отражены в публикациях автора.
Содержащиеся в диссертации предложения по совершенствованию законодательства внесены в картотеку учета предложений ВНЙИСЗ.
