Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Основы федеральной жилищной политики 16
1.1. Основные черты и изменения в общей системе обеспечения жильём в России 19
1.2. Исследование современного состояния жилищной сферы 31
1.3. Прототип модели управления в обобщённой жилищной системе 47
Глава 2. Исследование элементов жилищной сферы в реальной экономике 52
2.1. Проблемы прогнозирования и планирования 54
2.2. Задачи координации и мотивации 86
2.3. Доходы домохозяйств в системе инвестиционных затрат на жилищное строительс гво 94
2.4. Контроль расходов на строительство и качество жилья 103
2.5. Обеспечение комфортности в ОЖС 115
Глава 3. Формирование федеральной жилищной политики 126
3.1. ОЖС ММС - необходимый элемент современной жилищной программы России 127
3.2. Управление агрегированной собственности 135
3.3. Интегральная эффективность проекта ММС 142
Выводы 147
- Основные черты и изменения в общей системе обеспечения жильём в России
- Проблемы прогнозирования и планирования
- Обеспечение комфортности в ОЖС
- ОЖС ММС - необходимый элемент современной жилищной программы России
Введение к работе
Жилая недвижимость является социально-экономическим благом первой необходимости. Домохозяйства, по мерс удовлетворения потребностей в пище, одежде были вынуждены считаться с необходимостью накопления средств на постройку жилища, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительства. Потребность в приобретении квартиры является мощным стимулом для сбережения денег и трансформации их в инвестиции. Вложения данного вида позволяют домохозяйствам, не зависимо от их финансового состояния, воспользоваться такими положительными признаками инвестиций, как надёжность капитала и доходность.
Рынок недвижимости можно рассматривать с точки зрения функционального и системного подходов. С позиции функционального подхода рынок жилой недвижимости является частью общего рынка жилой и нежилой недвижимости и подразделяется на первичный и вторичный. С точки зрения системного подхода рынок жилья может рассматриваться как неотъемлемый элемент отраслевых рынков - товаров, услуг, земли, труда, капитала и ценных бумаг. В современных условиях жильё выступает как специфический товар, имеющий две особенности - жильё с одной стороны является потребительским благом, с другой - выступает как способ вложения капитала. В рыночной модели система инвестирования жилищного строительства отражает движение ресурсов между этими рынками. Нормально функционирующий рынок жилья значительно облегчает условия воспроизводства рабочей силы, миграционную подвижность собственного населения (внутреннюю миграцию), свободное развитие производительных сил [1,27,43.45,60].
Жилищное строительство и проведение жилищных реформ повсеместно является мощным фактором экономического роста и способно оказывать существенное влияние на функционирование всей экономики. Строительный комплекс государства связан с хозяйственной деятельностью более чем семидесяти отраслей экономики, в индустрии потребляется половина строительных материалов, десятая часть продукции машиностроения. Развитие
домостроительной отрасли вызывает необходимость развития смежных отраслей экономики таких, как промышленность строительных материалов, транспортное машиностроение, производства строительной техники и оборудования. По объёму производимой продукции и количеству занятых работников строительство представляет примерно десятую часть всей экономики страны. Существенной особенностью в общей проблеме жилищного обеспечения в стране является то, что инвестиционно-строительная деятельность в России значительно осложнена региональными особенностями и проводится в сложных климатических зонах на территории большой протяжённости. Данные условия увеличивают общий уровень расходов на инженерно-геологические изыскания, инфраструктурную подготовку территорий, инженерное оборудование и обустройство, строительство и эксплуатацию построенных зданий. Следовательно, оптимальное решение задач экономики строительства невозможно без фундаментальных научных, инженерных, экономических исследований и поиска новых архитектурно-строительных решений. В условиях кардинальных изменений в макроэкономическом механизме России, переориентации на рыночные модели хозяйственного развития особенно острой и актуальной становится проблема всестороннего экономического обоснования решений на всех этапах инвестиционных проектов. Принципы функционирования строительной отрасли и систем обеспечения жилищно-коммунального хозяйства не могут отличаться от законов развития экономики как целостной системы. Основой рациональной и оптимальной деятельности в жилищной политике является научное решение проблемы эффективного использования ограниченных ресурсов на всех уровнях экономики страны.
Главной целью формирования и развития в России рынка доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности большей части населения на уровне, соответствующем их платёжеспособному спросу. Одной из важнейших задач государства в области жилищной политики становится формирование соответствующих условии, позволяющих повысить доступность жилья. Необходимо участие государства и соответствующих
отраслей экономики в поддержке развития и функционирования данного рынка и повышения доступа для определённых групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Государственное регулирование жилищного сектора экономики осуществляется путём создания сбалансированного правового пространства для всех участников системы функционирования рыночного механизма в жилищной сфере, долговременного прогнозирования, стратегического планирования и управления развитием социальных и жилищных программ с учётом социально-экономической, индустриальной, инженерно-транспортной и финансовой инфрастуктуры конкретных регионов страны [27, 55, 69-70].
Решение проблем доступности жилья способствует проведению эффективной миграционной и демографической политики. Развитие нормально функционирующего рынка жилья одно из важных условий, определяющих воспроизводство рабочей силы и свободное развитие производительных сил. Фактор доступности в жилищной проблеме отражает в полной мере ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность. Расширение доступности связано с общим состоянием социально-экономических процессов и преобразований обществе, учитывает потребительское поведение домохозяйств на рынке жилья и уровень доверия 1С изменениям в макроэкономике. Приобретение жилища и улучшение жилищных условий, как самые первоочередные задачи граждан и семьи, определяет базовый уровень благосостояния населения, взаимосвязано с политикой бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой политикой в области жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства [2, 3, 63]. С возможностью свободного приобретения жилья возникает необходимость доступного содержания и обслуживания. Если основным критерием доступности жилья является стоимость жилища, то комфортность проживания связано с дополнительными затратами на обеспечение и эксплуатацию инженерных систем благоустройства. Затраты на отопление и эксплуатационные расходы всего цикла использования жилья в большинстве климатических зон России значительно превосходят объёмы финансирования строительства и, следовательно, проблемы энергоэффективности жилища и
энергосбережения становятся важными факторами устойчивой экономической деятельности домохозяйств.
Представляется очевидным, что экономическое исследование модели проживания в социально-экономических и геоклиматических условиях России будет неполным без системного анализа всего комплекса проблем проектирования, строительства и эксплуатации жилищ в новых условиях переходной экономики [11, 40, 50, 51].
Структурные, институциональные и экономические изменения, произошедшие за последние годы, в условиях решения жилищных проблем заключаются:
Основой поведения и мотивации участников инвестиционных процессов в жилищной сфере является собственная прибыль и рентабельность. Разнонаправленность целей и различия в финансовых, организационно-экономических, информационных и производственно-технологических возможностях оказывают сильнейшее давление на жизнеспособность и устойчивость хозяйственной деятельности субъектов микроэкономики -домохозяйств. К растущим производственным расходам добавляются внешние и внутренние транзакционные издержки всех уровней [5, 23, 39, 79, 98].
Объёмы рынка недвижимости и жилищного строительства не соответствуют потребительскому спросу. Жилищный дефицит и низкие темпы строительства жилья представляют определённые угрозы для экономической безопасности страны, устойчивости и жизнеспособности экономики, дальнейшего развития и экономического роста. Не обеспечиваются основные направления экономической безопасности страны — увеличение совокупного спроса через повышение жизненного уровня населения. увеличение нормы накопления и обеспечение трансформации накоплений в инвестиции, стимулирование перелива ресурсов в сектора роста через рынок ценных бумаг, демонополизация экономики и защита конкуренции, эффективная система государственного регулирования. Сохранение нынешней ситуации ведёт к сокращению масштабов национального производства, низкой эффективности и конкурентоспособности, снижению
инвестиционной активности и научно-технического потенциала, структурным диспропорциям, низкому уровню жизни населения, усилению дифференциации доходов населения, затягиванию аграрного кризиса. нарастанию экологических проблем [1, 13, 24, 42, 49, 54, 84, 96].
Всё ещё низкие доходы большинства населения страны не обеспечивают полноценного, сравнимого с 80-ми годами прошлого столетия, финансирования массового жилищного строительства. Низкий уровень сбережений приводит к снижению инвестиционного потенциала домохозяііств, предопределяет появление значительного неэффективного, неплатёжеспособного, спроса, достигающего 35-55% (в зависимости от региона) от общего объёма необходимого жилья [4, 18, 20, 85, 89, 123, 160].
Важнейшей проблемой становится решение вопросов энерго- и ресурсосбережения. Система отраслей обеспечения населения страны благоустроенным жильём, состоящая из подотраслей производства строительных материалов, жилищного строительства, жилищно-коммунального хозяйства, на современном этапе находится на стадии модернизации основных производств. Технологически отсталые промышленность стройматериалов и строительство, а также неэффективная эксплуатация потребляют значительное большее количество ресурсов и электроэнергии, чем в других странах с подобными климатическими условиями [7-8. 14, 46, 62, 86, 88, 95, 100, ПО, 114, 122, 139].
Приватизация в отрасли и общая экономическая ситуация в 90-ые годы тяжело отразилась на состоянии отраслевой экономической науки, подготовке инженерных и технических кадров для нужд строительства и эксплуатации жилищного фонда [58, 62, 68, 85, 90, 105, 109, 117].
Предполагаемое вступление России в ВТО (Всемирная торговая организация), износ предприятий жилищно-коммунального комплекса приведёт к ускоренному росту тарифов на услуги ЖКХ и цен на энергоносители вследствие выравнивания условий поставки и стоимости для внешних и внутренних потребителей. Сокращение внешних поступлений приведёт к снижению объёма субсидий на ЖКХ, расслоению цен на первичную и вторичную недвижимость, обветшанию имеющегося
жилищного фонда районов исторической застройки. Наряду с новым строительством важными остаются вопросы сохранения и обновления имеющегося жилищного фонда России, экономически оправданной становится его модернизация и реконструкция. Особую актуальность приобретает проблема реновации территорий исторической застройки [8, 18. 22, 25, 29, 38, 41, 59, 72, 75, 79, 92, 103, 104]. 7. Совокупность всех указанных факторов показывает необходимость исследования задачи принципиальной возможности приобретения доступного и комфортного жилья [12, 21, 45, 53, 66, 80, 85, 108, 111, 121, 127].
Актуальность исследования обусловлена первоочередной и острой необходимостью и важностью решения проблем обеспечения жильём населения страны. Рациональное и комплексное решение задач жилищной политики является одной из основных и сложнейших проблем макроэкономики. Современное состояние проблемы с жильём в России определяется следующими данными. В стране эксплуатируется более 3 млрд. квадратных метров жилья, в основном, построенного в советский период. В пересчёте на население РФ (около 144 млн человек), средняя обеспеченность составляет менее 20 квадратных метров жилья на человека. Большая часть жилищного фонда возведена по государственным программам СССР 1955-1985 годов и в настоящее время требует капитального ремонта или находится в ветхом, аварийном состоянии. Такое же положение сохраняется с системами жилищно-коммунального хозяйства, где износ основных фондов достигает 60-65 процентов. В очереди на получение жилья стоит более 4.5 млн семей, желающих улучшить условия проживания более 31 млн семей [12, 53, 60, 73, 85, 97, 118, 167]. Две трети населения России, почти 100 млн человек, живёт в стеснённых условиях застройки прошлых лет. Треть всего жилищного фонда не имеет элементарных удобств. Для жилищного обеспечения данного населения в ближайшее время потребуется более 1.5 млрд. квадратных метров жилья. Темпы нарастания аварийного жилья превышают объёмы ежегодного нового строительства [25, 121, 123, 130, 134-135].
В условиях высоких темпов расходов, предстоящего увеличения их уровня из-за вступления в ВТО, ограниченность доходов населения особенно остро стоит проблема бюджетного инвестирования жилищного строительства. Экологические, градостроительные, инфраструктурные, социально-экономические и транспортные проблемы городов, дефицит с трудовыми ресурсами требует решения вопросов изменения модели проживания, типологии жилищ, архитектурно-строительных систем, технологии строительства. Отмена лицензирования и перевод нормирования в строительстве на техническое регулирование предопределяет введение системы мер по обеспечению безопасности жилья [99].
В настоящее время расходы бюджетов всех уровней на поддержание минимального уровня функционирования систем жизнеобеспечения уже превосходят затраты на новое жилищное строительство. Современные объёмы государственного и муниципального субсидирования ЖКХ сопоставимы с уровнем расходов России на национальную оборону и значительно превосходят объёмы совокупного финансирования всех национальных проектов. Темпы роста тарифов в жилищно-коммунальном комплексе с 2006 года превышают уровень инфляции в стране.
Выделение жилищно-коммунального комплекса страны из единого хозяйственного механизма плановой экономики нарушило механизм взаимодействия промышленного, общественного и жилого секторов потребления энергоресурсов. В жилищном строительстве, жилищном и коммунальном хозяйстве страны расходуется больше электроэнергии и других материальных ресурсов, чем в странах с сопоставимыми климатическими условиями. Изношенность коммунальных сетей, отсутствие периодических и капитальных ремонтов приводит к значительным дополнительным потерям тепловой энергии, возрастает частота и масштабы аварий в инженерной инфраструктуре.
Бессистемная приватизация в жилищной сфере страны привела к дроблению крупных федеральных и отраслевых предприятий, уменьшению объёмов собственного капитала и финансовых ресурсов для обеспечения устойчивого функционирования и дальнейшего развития. Отсутствие единой
жилищной политики в условиях разобщённости участников рынка жилья
отражается на воспроизводственных процессах, снижает уровень
национального богатства, увеличивает социальное напряжение.
Низкая энергоэффективность и ресурсосбережение, монопольное положение и высокая затратность существующей системы приводит к удорожанию услуг ЖКХ, стоимость проживания становится заметной статьёй расходов в бюджетах большинства домохозяйств.
Остаются нерешёнными вопросы гарантии полноты прав собственности на жилище, так как приватизированные квартиры граждан находятся в домах муниципальной или федеральной собственности. Новые экономические отношения требуют формирования нового механизма управления собственностью. Важнейшей задачей в жилищной проблеме становится построение новой методологии управления и оптимальной и рациональной системы менеджмента жилищным фондом. С каждым годом возрастает вклад домашних хозяйств как социально и экономически значимого сектора экономики в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорения темпов экономического роста. И одновременно с этим приобретает большую остроту нарастание проблем в данной области. В этой связи имеет возрастающее значение исследование всего комплекса экономических отношений, складывающихся в жилищном секторе экономики, и проводимой жилищной политики государства.
Степень разработанности проблемы. На сегодняшний день широкий спектр идей содержится в исследованиях проблем жилья. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо. К. Маркса и других. Работа основана на теориях и концепциях, изложенных в трудах отечественных и зарубежных учёных, опыте управления, строительства и эксплуатации малоэтажных и многофункциональных объектов в мире.
В исследовании применялись методы факторного экономического анализа, математического анализа теплофизических явлений, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, системный анализ.
Отношения собственности, инвестиции в жилую недвижимость, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда.
Вопросы энергосбережения, энергоэффективности и ресурсосбережения в проблеме недвижимости исследованы в работах Л.В.Канторовича, В.А. Сокольского. Ю.А. Табунщикова.
Научно-теоретическое, архитектурное и архитектурно-строительное сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) под непосредственным научным руководством А.П. Кудрявцева, В. А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП «Жилище» и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И. Ресина, В.И. Травуша.
В исследованиях Асаула А.Н., Казакова Ю.Н., Панибратова Ю.В. содержатся решения проблем типологии, современного проектирования и строительства малоэтажных комплексов с энергосберегающими технологиями.
Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.
Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кендрика, В. Рутгайзера, Т. Шульца и других.
Вместе с тем в отечественных работах по вопросам жилищной политики преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием подсистем - жилищного строительства, жилищного хозяйства, коммунального хозяйства и задач управления собственностью во всё большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.
Недостаточная теоретическая разработанность проблемы предоставления жилищных условий в жилищной политике государства, острота её практической значимости предопределили аіоуальность избранной темы и необходимость рассмотрения на основе системного подхода.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании жилищного сектора экономики как единого комплекса, охватывающего жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйство и управление, и формировании на этой основе концептуальных основ новой федеральной жилищной программы.
Достижение поставленной цели исследования обусловливает постановку и предопределяет необходимость решения следующих основных задач:
выявить специфику жилья как базовой потребности, сочетающей социальный и экономический компоненты;
дать анализ современного состояния системы обеспечения жильём;
обосновать научные критерии доступности и комфортности жилья;
рассмотреть границы между различными слагаемыми процесса предоставления и использования жилья и обосновать целесообразность их интеграции;
обосновать необходимость разработки теоретической модели системы управления, включающей все стадии жизненного цикла корпоративной жилищной системы;
уточнить управленческие аспекты достижения энергоэффективности и ресурсосбережения в жилищной системе;
провести анализ обеспечения полноты прав собственности домохозяйства на объект жилой недвижимости;
определить особенности формирования рынка недвижимости;
дать сравнительный анализ жилищной политики разных стран.
Объектом исследования выступают процессы формирования базовых
основ федеральной жилищной политики.
Предметом исследования являются совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования концептуальных основ и реализации основных положений федеральной жилищной политики.
Теоретическая и методологическая база исследования основана на научных работах отечественных и зарубежных исследователей в области жилищной экономики, организации управления и инвестиций недвижимости. Исследование проводилось в рамках теорий и концепций, изложенных в современных трудах отечественных экономистов, экспертов, научных и специализированных учреждений. В исследовании применялись меюды факторного экономического и статистического анализов, принцип единства целого и части, объективного и субъективного, теоретико-вероятностные оценки, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, принципы системного, структурного, маркетингового, процессного подходов, системный анализ.
Информационная и нормативная база исследования. В ходе работы над диссертацией использованы монографии и труды РАН, РАЛСН РФ и специализированных институтов РААСН, исследования по экономической теории, макроэкономике, микроэкономике, экономике строительства, инвестициям недвижимости, публикации научной периодики и учебники, базовые документы Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, материалы ФЦП «Жилище» и НП «Доступное и комфортное жильё гражданам России», разработки отраслевых и региональных научных и финансовых учреждений, данные Министерства экономического развития РФ, действующее законодательство. Математическая обработка материала проводились на основе статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, Статкомитета СНГ, нормативно-технической документации. Из научной периодики изучались публикации журналов «Экономика строительства», «Сельское строительство», «Вопросы экономики», «Промышленное и гражданское строительство», «Архитектура и строительство», «Человек и труд», «Недвижимость и инвестиции», «Инвестиции в строительстве». Теоретические положения и экспертные оценки анализировались и сопоставлялись с научными материалами специализированных средств массовой информации и их интернет-версий.
Математическая обработка материала проводились на основе статистические данные Федеральной службы государственной статистики, нормативно-технической документации.
Научная новизна работы состоит в обосновании положения о жилищной системе как интегральном образовании, включающем в себя жилищное строительство, жилищное хозяйство, коммунальное хозяйств в качестве взаимообусловленных, взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единого целого.
К наиболее существенным следует отнести следующие результаты:
Выявлены наиболее существенные черты жилья как частно-общественного блага, предоставляемого и используемого на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, отличающегося высокой капиталоёмкостью, длительностью жизненного цикла, возрастанием требований к доступности и комфортности по мере социально-экономического развития страны.
Определены основные направления государственной жилищной политики:
завершение процесса формирования правовых основ собственности на объекты недвижимости;
диверсификация рыночных инструментов и отношений в жилищной сфере;
формирование новой градостроительной политики;
развитие конкурентных отношений в обобщённой жилищной системе;
комплекс мер по обеспечению доступности и повышения комфортности жилья.
Уточнено содержание доступности и комфортности жилой недвижимости, заключающееся в создании условий для её приобретения и обслуживания, а также в обеспечении устойчивости домохозяйства в течение всего жизненного цикла.
Сформулирован вывод о целесообразности выработки и использовании совместных программ федеральных, региональных, муниципальных и местных органов самоуправления по освоению территорий поселений.
Доказано, опираясь на зарубежный опыт, необходимость создания новых сегментов рынка жилой недвижимости, состоящих из финансовоустойчивых, самоуправляемых и энергоэффективных объектов недвижимости.
Конкретизированы слагаемые механизма реализации государственной жилищной политики, заключающиеся в следующем:
создание экономических, правовых, нормативно-технических и других условий для увеличения жилищного фонда страны за счёт диверсификации типологии объектов недвижимости,
замещение аварийного и ветхого жилищного фонда пригородных, сельских территорий исторической застройки и городских земель, непригодных для нужд высотного строительства,
развитие региональной типологии малоэтажного многоквартирного строительства (ММС) жилой и нежилой недвижимости,
использование объектов нежилой недвижимости различного назначения (офисные помещения, предприятия малого бизнеса и др.) в ММС межселенной зоны в контексте новых градостроительных решений в качестве маневренного, временного жилищного фонда.
Заслуживают определённого внимания следующие дополнительные результаты:
Определена и проанализирована базовая структура предоставления жилищных условий - обобщённая жилищная система, включающая жилищное строительство, жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Выявлены макро-, мезо- и микроэкономические факторы, предопределяющие особенности жилищного строительства в России.
В результате системного анализа современной обобщённой жилищной системы России выявлены основные трудноразрешимые противоречия между участниками инвестиционного процесса в высотном жилищном строительстве.
Теоретически установлена и экономически обоснована достижимость приемлемой доступности и комфортности жилья. Исследована возможность автономной энергоэффективной модели экономного
проживания домохозяйств, доказана экономичность и целесообразность индивидуальной и индустриальной малоэтажной многоквартирной застройки.
На основе исследования функций управления выявлена возможность создания эффективной модели самоуправления жилой недвижимостью.
Исследована и экономически доказана применимость принципа пожизненного постоянного дохода в проблеме обеспечения жильём.
Выявлена экономическая основа совместной деятельности домохозяйств с органами МСУ в управлении агрегированной частно-муниципальной собственности.
Проведён системный анализ обобщённой жилищной системы на базе типологии жилых зданий малоэтажного многоквартирного строительства.
Основные черты и изменения в общей системе обеспечения жильём в России
Одной из важнейших задач государства в области государственной жилищной политики, указанной в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года (далее -Концепция-2020), является обеспечение доступности жилья для всех категориіі граждан и соответствия объёмов фонда комфортного жилья потребностям населения. Главной целью формирования и развития рынка доступного жилья является дальнейшее развитие и повышение эффективности жилищной сферы, действующей на рыночных и нерыночных принципах и удовлетворяющей жилищные потребности большей части населения.
Реализация данной цели напрямую связана с решением трёх базовых приоритетных задач.
Одной из них является создание условий повышения объёма предложений на рынке жилья. При решении этой задачи государство помимо прямых своих функций, связанных с организацией территориального планирования, градостроительной деятельности, техническим регулированием и стандартизацией, предотвращением монополизации рынков жилья, призвано участвовать в формировании отраслевых рынков, сектора девелопмента, рынка земли, в стимулировании малоэтажного строительства. Второй комплекс вопросов связан с созданием условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан. С этой целью предполагается разрабатывать новые и усовершенствовать действующие институты жилищного рынка, обеспечивающих повышение возможности приобреіения жилья - жилищной и земельной ипотеки, формирование и развитие рынка закладных бумаг, развитие и регионализация строительно-сберегательных касс, создание социального и служебного жилищного фонда разных форм собственности, формирование института найма жилья, стимулирование и адресная помощь в приобретении собственного (частного) жилья.
Третий блок проблем связан с самой сложной частью жилищной экономики - жилищно-коммунальным хозяйством. Для решения основных задач в данной отрасли предполагается ликвидация аварийного и ветхого жилья, повышение эффективности управления ЖКХ, внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, развитие частно-государственного партнерства, формирование комфортной городской и сельской среды.
По нашему мнению, экономическое исследование данных проблем недвижимости в социально-экономических и геоклиматических условиях России потребует системного анализа всего комплекса проблем проектирования, строительства, эксплуатации, модернизации жилищ. Дифференцированный и синтетический анализ современного состояния всех отраслей жилищной сферы - жилищного строительства, жилищного хозяйства. коммунального хозяйства и управления - показал, что переходный период к рыночным отношениям негативно сказался на их взаимодействии и взаимовлиянии. Стремление к повышению собственной рентабельности приводит к разнонаправленное интересов инвесторов на этапе строительства. Несмотря на то, что основной объём финансирования жилищного строительства обеспечивается инвесторами, домохозяйства не имеют всей информации по основным экономическим, техническим параметрам и качеству построенного жилья, структуре и уровню предполагаемых эксплуатационных расходов. На рынке недвижимости появилось и увеличивается число посреднических организаций, напрямую не связанных с повышением объёмов строительства и качеством построенного жилья. Отсутствие прогнозных данных об уровне эксплуатационных затрат на обслуживание будущего дома на прединвестиционном этапе и в период инвестирования приводит к конфликтам между жильцами приватизированных квартир и муниципальными коммунальными службами, росту дебиторской и кредиторской задолженности по оплате услуг ЖКХ. Обнаружились разрывы в требованиях архитектурно-проектных организаций и возможностях строительных фирм. Технически и технологически необоснованное снижение себестоимости строительства приводит к ухудшению качества, увеличению расходов после сдачи дома в эксплуатацию и появлению проблемы безопасности проживания. Существуют трудноразрешимые противоречия между строительными организациями и сферой жилищно-коммунального услуг на этапе сдачи жилья в эксплуатацию.
Существенной особенностью жилищного обеспечения является то, что инвестиционно-строительная деятельность в России значительно осложнена региональными особенностями и проводится в сложных климатических зонах на территории большой протяжённости. Данные условия увеличивают общий уровень расходов на инженерно-геологические изыскания, инфраструктурную подготовку территорий, инженерное оборудование и обустройство, строительство и эксплуатацию построенных зданий.
В условиях кардинальных изменений в макроэкономическом механизме России, переориентации на рыночные модели хозяйственного развития особенно острой и актуальной становится проблема всестороннего экономического обоснования решений на всех этапах инвестиционных проектов. Приобретение дорогостоящей недвижимости предполагает получение полной информации о товаре, его качестве, анализ состояния, прогнозирование и планирование будущих расходов, координацию, учёт и контроль затрат в процессе эксплуатации, соответствующие нормы, права и обязанности жильца, установленные государством в Жилищном Кодексе России.
Создание энергоэффективного и безопасного объекта жилой и нежилой недвижимости сопряжено с многочисленными сложными задачами, решение которых является специальной функцией системы управления, которая входит в структуру общего менеджмента недвижимости. Основанием создания структуры управления является общая линия поведения домохозяйств по минимизации расходов на приобретение и содержание жилища. Учитывая то обстоятельство, что рациональная и экономичная эксплуатация дорогостоящего жилья является сложной и многоаспектной задачей, напболее целесообразным представляется необходимость поэтапного решения всего спектра проблем, связанных с проектированием, строительством и функционированием жилищного фонда.
Проблемы прогнозирования и планирования
Процесс менеджмента представляет собой последовательность действий, направленных на достижение основной цели организации и содержит следующие этапы:
Основу всех управленческих решений составляют прогнозные данные. Подготовка данных о предполагаемых расходах и объёме включения используемых доходов домохозяйств при долгосрочных инвестициях должны строиться на анализе достоверных фактов состояния и планируемых изменений в отрасли и планов жилищной политики правительства страны. Надёжность информации повышается при применении методов математического моделирования, в частности, экстраполирования предыдущей хозяйственной деятельности и подготовки модели будущей деятельности. Специфика строительного процесса заключается в том, что в российских условиях изменения в отрасли происходят не так часто. Вместе с тем, прогнозирование разных видов поведения в различных ситуациях повышает устойчивость и успешность домохозяйства. Горизонт прогнозирования может быть различной: в краткосрочных предположениях сроки составляют 7-10 лет, среднесрочные -25-50 лет, долгосрочными в строительстве можно считать временной диапазон в 70-100 лет [10, 27, 35, 60, 94, 108].
Основные прогнозы в экономике на ближайшие 25-50 лет, способные оказать прямое или опосредованное влияние на ОЖС, строятся на исследовании фактов и тенденций в самой строительной индустрии и отраслях, непосредственно связанных с жилищной проблемой:
Мегаэкономика. Вступление России в ВТО приведёт к устранению ряда таможенных ограничений и выравниванию стоимости энергоносителей для всех потребителей. Общее мировое удорожание добычи и транспортировки энергорссурсов предопределит диверсификацию потоков и источников энергии, что потребует долгосрочных и дорогостоящих стратегических инвестиций. Следует ожидать значительный рост цен на энергоресурсы для внутреннего потребления, в первую очередь на нужды ЖКХ.
Основные макроэкономические прогнозы, тенденции и предполагаемые планы правительства РФ: , увеличение себестоимости добычи и доставки до потребителей, ориентация энергетических отраслей экономики на внешний рынок, изменение топливного баланса (с существующего на данный период уровня 69% газа и 27% угля до соотношения 50% - 50%), снижение доли газа в генерации электроэнергии (сейчас - 80%), низкий уровень КПД существующих энергетических мощностей (менее 50%), переход от распределения электроэнергии к свободной продаже с 2011г., переход экономической деятельности нового правительства страны с трёхлетнего бюджетного планирования на доктрину стратегического развития до 2020 года [17, 60], введение налогов на недвижимость, более адекватно отражающих сложившееся положение на рынке недвижимости [60, 83], более быстрый рост стоимости жилищно-коммунальных услуг, реформирование структуры собственности ЖКХ со значительным постепенным сокращением государственных дотаций, изменение роли органов местного самоуправления (МСУ) в общей проблеме жилищного строительства и ЖКХ [30, 48, 92], рост объёмов жилищного строительства к 2019 году - 145 млн квадратных метров жилья в год. о Основные мезоэкономические, отраслевые, прогнозы: ожидаемое повышение цен на энергоресурсы приведёт к увеличению себестоимости строительных материалов, повышению транспортных расходов, структурные изменения в бюджете страны при вступлении в ВТО отразятся на объёме инвестиций в машиностроение, рост цен на строительные материалы технику и оборудование последовательно приведёт к удорожанию капитального строительства и, в первую очередь, жилищного, введение налога на недвижимость окажет влияние па типологию домостроений и технологии в жилищном строительстве, отсутствие достаточного количества трудовых ресурсов предопределит низкое качество строительной продукции, повышение стоимости строительной продукции при высоких процентных ставках кредитов ЦБ РФ и жилищных займов ипотечных банков приведёт к сокращению многоэтажного домостроения, увеличение ИЖС односемейной типологии приведёт к сокращению объёмов кредитов, вследствие низкой ликвидности и повышенного риска инвестиций такого жилья. о Прогнозы в микроэкономике (домохозяйства и малые предприятия): усилится тенденция переселения жителей и перевод малых предприятий в пригородную зону [75, 136], удорожание энергоресурсов повысит остроту и актуальность проблем с энергосбережением, повышение тарифов на оплату услуг ЖКХ увеличит дебиторскую задолженность в многоэтажных домах. Планирование.
Обеспечение комфортности в ОЖС
В общую структуру основных расходов домохозяйств. включающих следующие базовые затраты [136. 160]: товары длительного пользования, товары кратковременного пользования, услуги.
В таблице приводятся данные по изменению потребления продуктов питания, непродовольственных товаров и оплата услуг домохозяйствами за период с 1995 по 2005 гг.
На рисунке показаны статистические данные по видам жилищно-коммунальных платежей, в которых прослеживается очевидная тенденция к постоянному ежегодному удорожанию в стоимости коммунальных услуг. Более стабильной и почти неизменной остаётся квартирная оплата. Увеличение доли расходов домохозяйств на коммунальные услуги до 25% от общего совокупного дохода представляет достаточно серьёзную угрозу устойчивости субъекта микроэкономики и в климатических условиях России требует детального анализа и поиск решения снижения затрат.
Этап эксплуатации является заключительной фазой инвестиций в строительство и началом периода предоставления жилищно-коммунальных
услуг, и основными проблемами системы управления на данном этапе становятся вопросы минимизации и оптимизация затрат по содержанию объекта недвижимости.
Рассмотрим основные стоимостные факторы и динамику изменений в сфере предоставления коммунальных услуг, на основе которых определяются меры по снижению стоимости всего комплекса благоустройства жилища. Наиболее значимые затраты - отопление, электроснабжение, текущие ремонты, амортизационные отчисления, эксплуатационные расходы.
Примечание: ОПР - объёмно-планировочное решение, АСС - архитектурно-строительной системы, ТБО и ЖБО - твёрдые и жидкие бытовые отходы, ИО - инженерное обеспечение (коммунальные сети), СТО - сантехническое оборудование [39].
Структура и уровень расходов на коммунальные нужды.
Первоочередной проблемой и основным удорожающим фактором является расходы на отопление жилого фонда.
Как было показано ранее (гл. 2.1) уровень затрат на отопление зависит прежде всего от параметров ОПР - компактности, конфигурации и периметра здания, высоты и площади помещений, этажности и коэффициента полезной площади. Из параллелепипедных конструкций наибольшая оптимальность достигается квадратной сблокированной схеме при удлинении 1:4 и несколько хуже (1.17 раза) в удлинённой сблокированной застройке. Повышение высоты дома до 4-5 этажей увеличивает расход тепла в 1.3-1.6 раза. К тому же здания крупнопанельного домостроения повышенной этажности требуют дополнительного утепления теплоизолирующими материалами, изначально имеющими высокую заводскую и производственно-технологическую себестоимость (см. табл. 17).
Наиболее оптимально вопросы энергосбережения решаются в домах типологии ММС. Применение монолитно-пенобетонной, монолитно-кирпичной или монолитно-деревянной АСС облегчает решение вопросов обеспечения необходимого уровня теплопроводности и теплоотдачи в перекрытиях и ограждающих конструкциях. Опыт показал быструю окупаемость установка двойного остекления окон (двойные стеклопакеты), а размещение объектов ММС в диффузной зоне лесонасаждений также способствует сокращению теплопотерь. Таким образом, зелёные насаждения выполняют не только экологические, но и теплосберегающие функции.
Затраты на электроэнергию подразделяются на расходы по освещению и электроснабжение сильноточных приборов.
Основные затраты на электроэнергию зависят от величины полезной площади квартиры, комнатности, режима использования электроосвещения и уровня используемых осветительных приборов.
Внедрение достижений НТП максимально быстро реализуемое только в малоэтажной многоквартирной застройке, способно исправить ситуацию с повышенным энергопотреблением в жилых зданиях, которое в России больше в 1.9 раза, чем в США и в 2.5 раза, чем в Северной Европе.
Расходы на газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение и водоотведение устанавливается органами местного самоуправления на основе данных правительства РФ.
Финансирование текущих расходов городских коммунальных предприятий более чем на 40% осуществляется за счет бюджетных дотаций. Уровень дотаций в РФ на ЖКХ постоянно возрастает, на оплату услуг приходится половина бюджетов региональных муниципалитетов. Выравнивание мировых и внутренних цен на энергоносители, как следствие вступление страны в ВТО. приведёт к увеличению коммунальных тарифов, сокращению доходов бюджета из-за снижения таможенных пошлин, реструктуризации затрат государства и снижению расходов бюджета страны на ЖКХ.
В ФЦП «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» планируется проведение реформы ЖКХ, снижение износа коммунальных сетей с 60% до 30% и постепенный переход на полную оплату коммунальных услуг. В тоже время объект ММС изначально проектируется и строится как энергоэффективное, жилое ресурсосберегающее сооружение с автономными групповыми системами снабжения и возможностью оплаты поставок электричества и газа по факту.
Текущие и капитальные ремонты и амортизационные отчисления жилищного хозяйства являются основной частью эксплуатационных расходов. Объёмы затрат на текущий ремонт определяются размерами площади и комнатности квартир, принятыми конструктивными решениями (ОПР), амортизационные затраты зависят от капитальности здания (АСС) и параметров оборудования (типа и качества).
Основным критерием оценки общего технического состояния жилого здания является физический износ (ФИ).
По определению, физический износ - постепенная утрата первоначальных эксплуатационных качеств и потребительских свойств, вследствие воздействия природно-климатических факторов и уровня домохозяйства, ведущие к снижению конкурентоспособности и стоимостной оценки сооружения. Величина физического (материального) износа является количественной оценкой общетехнического состояния здания, жилых помещений и инженерного оборудования, показывающая долю ущерба, потерю первоначальных физических параметров, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям.
ОЖС ММС - необходимый элемент современной жилищной программы России
Принципы системного подхода требуют изучения всех элементов системы как взаимосвязанных и взанмовлияющих частей целого для достижения общей цели функционирования. Исследование системы, с точки зрения рациональности общего достижения цели, не исключает поиска оптимальности каждого элемента.
Системный подход является методологической базой управления и основывается на принципах [116]: единства; развития; глобальной цели; функциональности; сочетания централизации и децентрализации; неопределенности; организованности.
Основой системного подхода в создании обобщенной жилищной системы на базе малоэтажного многоквартирного строительства являются экономико-математические методы и средства, позволяющие исследовать структуру, свойства и функции анализируемого объекта недвижимости.
Обобщённая жилищная система на базе малоэтажного многоквартирного строительства экономного класса, с точки зрения общей теории систем, является конкретной и материальной, которой присуща открытость к исследованию свойств., структуры и функций методами и средствами системного анализа, единство, целостность элементов, многообразие и динамичность связей. Соответствие структуры ОЖС требованиям системности заключается в том, что данная система состоит из взаимодействующих и взанмовлияющих подсистем, образует собой целостность, может рассматриваться как целое и как его часть, имеет свои закономерности, в исследовании которых возможно единство анализа и синтеза. Обобщённая жилищная система ММС обладает свойством изоморфизма, так как является частью общей системы жилищного обеспечения страны и обладает теми же функциями и основными целями соответствует полностью ОЖС высотного строительства. Наличие данного соответствия позволяет моделировать одну систему посредством другой, что показывает наличие общих закономерностей и не исключает специфики формирования, функционирования и улучшения другой.
Системный подход должен допускать как методы анализа, так и процедуры синтеза. Методом анализа систем были исследованы закономерности ОЖС на базе высотного многоквартирного строительства и выявлены несоответствия и труднопреодолимые противоречия между элементами данной системы. Применение методов синтеза позволяют исследовать функционирование обобщённой жилищной системы малоэтажного многоквартирного строительства.
Основой обобщённой жилищной системы на базе объекта недвижимости малоэтажного многоквартирного строительства экономического класса (ОЖС ММС ЭК) является малоэтажный многоквартирный дом с максимально автономными системами жизнеобеспечения в пригородной и срединной зоне территории исторической застройки. Проектирование, финансирование, строительство, модернизация и управление жилищным и коммунальным хозяйством домостроения осуществляется жилищной организацией, в течение жизненного цикла жилища проходящей все стадии организации - группы инвесторов, жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Обеспечение полноценной - социально-экономической - жизнедеятельности ОЖС ММС ЭК осуществляется на основе частно-государственного сотрудничества с органами местного самоуправления (МСУ).
Алгоритм построения системного анализа ОЖС ММС экономного класса можно построить следующим образом:
Область применения ОЖС ММС экономного класса в современных условиях определена территорией исторической застройки в различных геоклиматических зонах и социально-экономических регионах России. Спецификой жилищного строительства является предварительное изучение и учёт градостроительных аспектов исторической застройки и новых поселений, предполагающее обязательное проведение инженерно-геологических исследований застраиваемых территорий и дорогостоящего благоустройства поселений. В настоящем исследовании показано, что экономически целесообразным является строительство на территории существующих поселений.
