Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Проекты развития недвижимости и особенности их финансирования 10
1. Недвижимость как объект инвестирования 10
2. Понятие и особенности проектов развития недвижимости 31
3. Источники и механизмы финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости 57
ГЛАВА 2. Особенности финансирования проектов развития недвижимости в России в переходной экономике 73
1. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге 73
2. Особенности финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге 95
3. Управление источниками финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости 127
Заключение 142
Список использованной литературы 145
Приложение
- Недвижимость как объект инвестирования
- Понятие и особенности проектов развития недвижимости
- Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге
- Особенности финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге
Введение к работе
Переходный период в социально-экономическом развитии России представляет собой процесс адаптации экономической жизни общества к новым условиям хозяйствования при переходе от централизованно управляемой плановой экономики к децентрализованной экономической системе с многообразием форм собственности, доминированием рыночных механизмов саморегулирования, свободного предпринимательства и конкуренции, с регулирующей ролью правительства. Этот период характеризуется следующими признаками:
1. Процесс трансформации отношений собственности остается незавершенным, что порождает неопределенность в ожиданиях инвесторов и ведет к ослаблению инвестиционного процесса.
2. Подавляющая часть инвестиций ориентирована на краткосрочный период окупаемости и носит спекулятивный характер, что связано со слабостью банковского сектора и неразвитостью фондового рынка, что, в свою очередь, можно объяснить в том числе нехваткой специалистов, ориентированных на принятие решений в быстроменяющейся конкурентной среде при минимуме доступной информации о рыночной ситуации.
3. Неурегулированы земельные отношения, что привело к разделению понятия недвижимость на два понятия: земельный участок и объект недвижимости (то есть капитальное улучшение) таким образом, что, например, права на вторичный объект недвижимости (квартира в многоквартирном доме) более полно определены, чем права на занимаемый земельный участок. Поэтому формирование земельного кадастра идет медленно (по мере вовлечения земельных участков в экономический оборот), имеют место значительные трудности в определении границ земель между различными уровнями подчинения
федеральные земли, земли субъектов РФ; земли, отнесенные к городской черте; часто неопределены границы земельных участков между соседними предприятиями.
4. Рыночные отношения призваны стать доминирующимии, им отводится решающая роль в системе распределения, однако, для переходного периода характерно параллельное «сосуществование» как рыночных, так и «псевдорыночньгх» и даже нерыночных (административных) отношений.
5. Структурная перестройка экономики может занимать длительное время, идет в направлении разукрупнения предприятий на более мелкие, и нарушает вертикальную систему управления в отраслях промышленности, не связанных с военно-технической или стратегической сферой, что меняет структуру инвестиционного процесса.
6. Правительство занимает значительные средства внутри страны и за рубежом для выполнения своих функций, при этом доходность государственных ценных бумаг значительно выше доходности вложений в реальный сектор экономики.
7. Крупнейшим арендодателем в сфере недвижимости выступает государство, как правило, в лице местных органов исполнительной власти.
8. Изменение конституционных норм общественного устройства неизбежно порождает становление новой законодательной базы при существовании прежних законодательных актов и юридических норм, противоречия между ними оказывают существенное влияние на отношения между хозяйствующими субъектами.
9. Процесс изменений экономических отношений требует государственного контроля за изменениями в отношениях собственности, соблюдением социальных гарантий, лицензированием различных видов деятельности, экспортно-импортных отношений, монополистическими объединениями и сохранением конкурентной среды, валютно-денежные отношения, фискальная политика и ряд других функций.
В целом переходный период экономического развития заслуживает отдельного подробного исследования: в такой период происходит поиск новых методов хозяйствования, в частности, при отсутствии централизованного государственного финансирования актуальной проблемой становится поиск и привлечение новых источников финансирования для тех или иных инвестиционных проектов. Раскрытие особенностей финансирования инвестиционных проектов по развитию недвижимости и является предметом исследования данной научной работы.
Актуальность темы настоящей работы связана с изменением источников и способов финансирования инвестиционных проектов развития недвижимости в условиях переходной экономики: снижением роли бюджетного финансирования, появлением новых источников, таких как средства предприятий и населения; и проблемой привлечения этих источников к финансированию, а также необходимостью обобщения накопленного за годы реформ опыта в этой области. В этих условиях возникает потребность в анализе возможностей и перспектив применения того или иного источника финансирования позволяет найти оптимальное их сочетание при финансировании определенного инвестиционного проекта в сфере недвижимости, а успешная реализация такого проекта дает толчок к развитию других проектов и развитию экономического потенциала региона в целом. Это предполагает создание новых рабочих мест, эффективное использование ресурсов региона, получение заказов большим количеством предприятий и пополнение бюджетов всех уровней за счет большей суммы налоговых поступлений. Накопленный опыт может стать основой для ряда спецкурсов по экономике недвижимости.
Степень изученности проблемы не является в настоящее время полной, что связано с пограничным положением проблемы финансирования инвестиционных проектов между такими темами как оценка эффективности инвестиционных проектов, разработка бизнес-плана, анализ развития
кредитных отношений, управление свободными денежными средствами, подготовка комплекса проектно-сметной документации, то есть взятая в отдельности настоящая проблема мало освещена в научной литературе, тем не менее сведения о интересующей нас проблематике можно подчерпнуть у таких авторов как А.Е.Абрамов, М.Х.Газеев, В.А.Горемыкин, А.Г.Куликов, В.И.Коган, И.В.Липсиц, Р.Г.Малиновский, С.Н.Максимов, В.И.Ресин, А.Л.Смирнов, В.Д.Шапиро, В.В.Шеремет, В.С.Щелков, С.Н.Шумилин. Из зарубежных авторов хотелось бы отметить таких как Генри Поляковский, Х.Биерман (H.Bierman), Джек Фридмен (Jack P.Friedman), Николас Ордуэй (Nicholas Ordway J.D.), Ричард Гровер (Richard Grover), С.Смит (S.Smidt). Эти и ряд других авторов обращаются к отдельным проблемам управления объектами недвижимости (эффективное или неэффективно использование объекта недвижимости в значительной степени зависит от компетенции управляющей компании), опыту реализации инвестиционных проектов, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости в рамках оценки инвестиционных возможностей той или иной территории, вопросам градостроительного регулирования и регулирования земельных отношений, проблемам экономических последствий принятия решений регистрирующими оборот недвижимости органами, и некоторые другие вопросы, так или иначе связанные со сферой недвижимости. Приведенные выше проблемы безусловно требуют изучения, однако за рамками исследований остались такие проблемы, как анализ свойств недвижимости как особого экономического актива, как способы и источники финансирования инвестиционных проектов в области недвижимости и, в частности, в жилищной сфере в сегодняшних экономических условиях. Рассмотрению этих вопросов и посвящена настоящая работа.
Цель настоящего исследования - раскрыть экономико-теоретические аспекты финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости, показать анализ достоинств и недостатков тех или иных способов
финансирования недвижимости, а также возможности использования зарубежного опыта в российских условиях. В связи с заявленной целью в работе поставлены следующие задачи:
- Раскрыть особенности недвижимости как особого экономического актива, описать взаимодействие ее физических и экономических параметров в российских реалиях.
- Проанализировать такие понятия как проект, инвестиции и сформулировать понятие инвестиционного проекта по развитию недвижимости, определить его специфические черты и провести классификацию инвестиционных проектов.
- Выявить основные источники и механизмы финансирования проектов по развитию недвижимости и их особенности в российских условиях.
- Раскрыть современное состояние рынка недвижимости в России и его влияния на источники и схемы финансирования инвестиционных проектов.
- Предложить модель управления источниками финансирования инвестиционного проекта в условиях разнообразия источников и типов инвестирования в недвижимость в переходной экономике.
Методологическая основа научной работы - социально экономический, статистический и логический анализ, системный подход как общеметодологический принцип исследования экономических
закономерностей развития хозяйственных отношений в российских условиях.
Теоретической базой для настоящей работы стали ряд монографий и публикаций российских и зарубежных авторов, статистические данные и информация периодической печати. Написание работы было бы затруднено без сотрудничества с «Северной финансовой компанией» и без использования данных, предоставленных рядом девелоперских фирм, таких как «КС-Инвест» и «РОССТРО», без публикаций официальной информации органов власти и управления администрации Петербурга.
Научная новизна исследования заключается в выделении новой и важной как в теоретическом, так и в практическом отношении проблемы финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости из спектра смежных проблем, таких как возможности развития регионального строительного комплекса, становление рынка ипотечного кредитования, место недвижимости в портфеле инвестиций. Изучение обозначенной проблемы имеет весомое практическое и теоретическое значение для развития регионального финансового рынка, рынка недвижимости и их сближения. Научная новизна работы состоит в следующем:
1. Рассмотрены особенности недвижимости как объекта инвестирования и специфика мотивов к инвестированию у различных типов инвесторов.
2. Показана специфика рисков инвестирования в недвижимость и методы их снижения.
3. Показаны особенности финансирования и специфика источников финансирования проектов развития недвижимости в России и за рубежом.
4. Определены основные перспективы становления источников и механизмов финансирования проектов развития недвижимости в российских условиях с учетом зарубежного опыта.
5. Систематизированы применяемые в России механизмы финансирования инвестиционных проектов (на примере Санкт-Петербурга) и проведен их сравнительный анализ.
6. Сформулированы предложения по формированию оптимальной системы управления финансированием инвестиционных проектов по развитию недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в развитии понимания недвижимости как равноправного объекта инвестирования наряду с другими финансовыми активами, анализе роли инвестиционного проекта как процесса создания качественно нового объекта
недвижимости. Дальнейшие исследования по данной проблематике могут стать основой для учебного курса «Управление развитием недвижимости», частью учебного курса «Финансы недвижимости» и основой для конкретных экономических рекомендаций по управлению объектами недвижимости, разработки индивидуальных инструментов финансирования конкретного инвестиционного проекта.
Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.
Введение призвано отразить цель и задачи исследования, привести обоснование актуальности темы работы, оценить степень изученности проблемы, ее научную новизну, теоретическую и практическую значимость.
В первой главе «Проекты развития недвижимости и особенности их финансирования» - раскрывается понятие недвижимости как объекта вложения средств, рассматриваются присущие ей характеристики и особенности в современных российских условиях. Далее дается понятие проекта, рассматривается его окружение, затем вводится понятие инвестиции, после чего дается понятие инвестиционного проекта, раскрывается классификация инвестиционных проектов, рассматриваются объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Исследование путей финансирования инвестиционных проектов в развитых страна Запада и возможности их применения в России, завершают первую главу.
Во второй главе «Особенности финансирования проектов развития недвижимости в России в переходной экономике» от рассмотрения теоретических основ исследуемой проблемы автор переходит к практическим вопросам рынка недвижимости в Петербурге. Второй главной темой этой главы являются механизмы финансирования развития недвижимости и их особенности.
В заключении подводятся итоги всей работы, делаются выводы об опыте финансирования инвестиционных проектов в российских условиях.
Недвижимость как объект инвестирования
Являясь основой для любой хозяйственной деятельности, недвижимость выступает как особого рода экономический актив. Один и тот же объект недвижимости может быть как объектом, привлекательным для вложения финансовых средств, так и составной частью основных средств предприятия, то есть недвижимость вынуждена конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.
Прежде чем рассмотреть особенности недвижимости как объекта вложения средств и ее индивидуальные черты в российских условиях, необходимо определиться с такими понятиями как недвижимость, недвижимая собственность и почему необходима государственная регистрация объектов недвижимости.
При раскрытии содержания недвижимости как экономического актива надо различать два понятия - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» исходит из «недвижимости по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам не являются неподвижными, то есть не имеют атрибутивного качества недвижимости такого как стационарность, но отнесены по законодательству к «недвижимому имуществу» в силу того, что способ использования этих объектов оказывает существенное влияние на всех участников хозяйственной жизни. Например, по российскому законодательству к такого рода объектам отнесены морские, речные и воздушные суда, космические объекты. Отнесение объектов, движимых по своей природе к недвижимости означает, что на эти объекты распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, являющиеся таковыми «по природе». Далее мы будем рассматривать только объекты, относящиеся к «недвижимости по природе», а именно земельные участки и связанные с ними неотделимые (капитальные) улучшения - здания и сооружения.
Под недвижимым имуществом мы понимаем земельный участок и прочно связанные с ним усовершенствования и принадлежности.1 Такое деление показывает, что необходимость капитальных улучшений означает процесс инвестирования средств в развитие объекта недвижимости с целью его наилучшего и наиболее эффективного использования.
Земля - первооснова и важнейшая составная часть любого объекта недвижимости, при этом, право на землю означает не только право на поверхность земли, но и на то, что находится под землей и над ней. Приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю, что в настоящее время в нашей стране затруднено и связано, в частности, с фактическим разделением понятий земля и недвижимое имущество (например, до сих пор существует налог на имущество и земельный налог; до недавнего времени существовали два регистрирующих органа в Санкт-Петербурге - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Городское бюро регистрации прав в жилищной сфере - первый регистрировал сделки с земельными участками и с нежилым фондом, а второй - в жилищной сфере). Сложилась ситуация, когда права на вторичные объекты недвижимости (например, квартиры) более полно законодательно определены, чем права на первичные объекты недвижимости (например, на земельные участки), что объясняется правовыми ограничениями на хозяйственный оборот земли.
Вторая составляющая часть недвижимости - усовершенствования земли, под которыми понимаются любые произведенные с землей изменения. В качестве таковых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация), так и построенные на земле здания и сооружения. Законодательством разных стран вопрос о том, когда начинаются усовершенствования, решается по-разному. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанного к участку земли уже является усовершенствованием. Российское законодательство еще не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, что бы считать участок земли «участком с улучшениями», но по сути, усовершенствованием можно считать завершенный строительством объект, после чего он получает юридический статус объекта недвижимости.
Помимо усовершенствований объект недвижимости может включать в себя и принадлежности, которыми могут быть движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимости (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью. Так, если вещь даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости не будет описана в договоре как таковая (например, внутренние двери помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество. Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.
Понятие и особенности проектов развития недвижимости
В процессе перехода от централизованно управляемой к рыночной экономике существенно изменяются механизмы принятия и реализации решений в процессе экономического развития. Одним из основных элементов этого механизма становится реализация инвестиционных проектов. Инвестиционный проект является передаточным звеном между стратегическим и оперативным планированием, и достижение поставленной стратегической цели происходит поэтапно в рамках согласованного проекта, каждый этап которого корректирует текущее оперативное планирование, то есть проект на каждом своем этапе, являясь частью оперативного управления, тем не менее движется к реализации поставленной стратегической цели. В нашем недалеком прошлом термин «проект», в основном, фигурировал как некий аналог слов «идея» и «замысел» или в сочетании с такими словами как «проект решения», «проект постановления», «проект распоряжения», «проектный институт» и др. На первом месте у нас тогда стояло слово «план», с его директивными «плановыми заданиями». Сегодня наша страна стремится перейти к децентрализованной рыночной экономике, избавившись от всего, что связано с централизованной плановой экономической системой. У истоков большинства достижений современной развитой рыночной экономики стоял тот или иной проект, а сами эти достижения - следствие реализации того или иного проекта. В начале нашей работы мы попытаемся определиться с экономическим смыслом понятия «проект», и, прежде всего, «инвестиционный проект» Слово проект происходит от латинского projectus, что в переводе на русский означает - брошенный вперед, то есть замысел . В современной западной литературе в самом общем виде это понятие изложено в «Кодексе знаний об управлении проектами» (Project Management Institut, USD): «Проект представляет собой некоторую задачу, с определенными исходными данными и требуемыми результатами, обуславливающими способ ее решения». В отечественной литературе одно из самых удачных, на наш взгляд, определений этого понятия дано в книге «Управление проектами»: «под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению»12. Здесь сделана попытка охватить все возможные нюансы всех видов деятельности и ресурсов, необходимых для разработки и реализации проекта. Само такое определение предполагает, что подобный проект является инвестиционным. Итак, проект понятие сложное, комплексное, охватывающее несколько областей научных знаний. Более подробное представление о проекте, его структуре и его окружении можно увидеть на рис. 1, приведенном ниже. Приведенный рисунок наглядно показывает, что разработка и реализация проекта охватывают все сферы жизни общества. Попытаемся теперь определить для себя что такое инвестиции для уяснения специфики изучаемого нами предмета. В западной экономической литературе, несмотря на то, что термин инвестиции вполне сложился в настоящее время, нет однозначного толкования этого понятия. Так, например, «Бизнес: Оксфордский толковый словарь» (под общей редакцией д.э.н. И.М.Осадчая) этот термин толкует таким образом: «Инвестиции (investment) - 1 .Приобретение средств производства, таких, как машины и оборудование, для предприятия с тем, чтобы производить товары для будущего потребления. Обычно такое приобретение называется капитальными вложениями, вложениями в средства производства (capital invesment); чем выше уровень капитальных вложений в хозяйство, тем быстрее оно будет развиваться. 2. Приобретение активов, например, ценных бумаг, произведений искусства, депозитов в банках или строительных обществах и т.п., прежде всего в целях получения финансовой отдачи в виде прибыли или увеличения капитала. Такой вид финансовых инвестиций (Financial investment) представляет собой средство сбережения. Уровень финансовых инвестиций в хозяйство зависит от таких факторов, как процентная ставка, степень возможной прибыльности инвестиций, общая стабильность делового климата» . Здесь очень верно подмечены две составные части понятия «инвестиции», однако, «капитальные вложения» выделяются как самостоятельное понятие, представляющего собой частный случай более общего понятия. При этом извлечение дохода как цель инвестирования отнесена только к «финансовым вложениям», что с нашей точки зрения неверно, потому как только такая цель и никакая другая в рыночной экономике стимулирует развитие хозяйства.
Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге
Для того, чтобы понять почему сложились те или иные особенности в финансировании развития сферы недвижимости в городе, надо прежде всего рассмотреть ту обстановку, которая имеет место на современном этапе развития на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в целом, что даст возможность наиболее полно проследить тенденции развития сферы недвижимости. Несмотря на то, что рынок недвижимости в России начал своё возрождение с начала 90-х годов после принятия исторического закона №1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», уже можно определенно сказать, что удельная цена 1 квадратного метра (1 кв.м), особенно это было заметно на рынке жилья, имела тенденцию к удорожанию в многоквартирных домах вплоть до финансового кризиса августа 1998г. Инвестиционный климат Петербурга в сфере жилищного строительства в начале последнего десятилетия XX века не внушал особого оптимизма: «старый» механизм финансирования сломан, а «новый» - еще в стадии формирования, в стадии становления оптимальных схем финансирования, пока же участвовать в строительстве собственного жилья могут себе позволить только люди с уровнем достатка выше среднего или в складчину, например, несколько родственников складываются, чтобы обеспечить жильем своего повзрослевшего ребенка. До начала 90-х годов подавляющая часть всех инвестиций в жилищное строительство осуществлялась за счет государства. В период с 1986 по 1990гг. в эксплуатацию было сдано 135,3 тыс. квартир, общей площадью 7899 тыс. кв.м. Среднегодовые темпы прироста нового жилищного строительства составляли приблизительно 1,6% (или около 1,3 млн. кв.м) в год и в период с 1985 по 1991гг. прирост составил 8,2% Весь жилищный фонд города на начало 1991г. равнялся 88,3 млн. кв.м жилой площади.35 На фонд ЖСК в 1990 г. приходилось 14% всего жилищного фонда Санкт-Петербурга, в 1991 г. - 17% Индивидуальные жилые дома (с учетом использования части жилого дома) по переписи населения 1989г. составляли около 0,9% всего жилищного фонда города. В 1993г. за счет всех источников финансирования было введено в эксплуатацию 461,4 тыс. кв.м жилья , за 9 месяцев 1994г. - 369,4 тыс. кв.м жилья. Всего за 1994г. было введено в строй 69 тыс. кв.м муниципального жилья. В 1995г. на развитие городских территорий было запланировано выделить 5,6% городского бюджета, в то время как в прежние времена эта цифра составляла 37-42% , всего построено 1037,5 кв.м жилья. В 1996г. за счет всех источников финансирования было сдано в эксплуатацию 713,3 кв.м жилья41, в 1997г. - 756,2 кв.м жилья, в 1998г. - 849,3 кв.м жилья (из них частные инвесторы построили 747,9 кв.м), в 1999г. - 1007,327 кв.м.42 В то же время спрос на жилье был и остается весьма высоким. Обеспеченность жильем на душу населения по переписи населения 1989г. в Санкт-Петербурге была 17,5%43 (количество кв.метров жилой площади на человека в отдельной квартире в соответствии с нормативами). По существовавшим на 1990г. государственным нормативам на очереди по улучшению жилищных условий стояла каждая пятая семья (с учетом одиноких лиц), из них 5% имели менее 5 кв.м жилой площади на человека.44 В 1990г. квартиры получали семьи, вставшие на учет в общую городскую очередь в 1979г. и при сохранении существовавших объемов жилищного строительства на ликвидацию этой очереди потребовалось бы 10 лет. При этом распределение жителей по типам квартир было следующим (процент к итогу) по переписи населения 1989г.: Из таблицы можно сделать вывод, что коммунальные квартиры представлены во всех типах квартир. Приведенная ниже таблица характеризует доли жителей города, проживающих в домах разных лет постройки.
Особенности финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге
Особенностью рынка жилищного строительства в России является наличие в инвестиционном процессе по развитию недвижимости не только девелоперов, заимодавцев и инвесторов, но и так называемых «дольщиков». И здесь нужно уточнить, что понятие инвесторы в широком смысле включает в себя понятие «дольщики», так как последние - это те инвесторы, которые впоследствии становятся пользователями-потребителями данного объекта недвижимости, это инвесторы в узком смысле, а их средства, вложенные в проект, называются привлеченными (сам термин «дольщик» появился от того, что дольщики, участвуя в финансировании строительства, вносят свои денежные средства долями). Целью участия дольщиков в проекте развития недвижимости является получение и использование недвижимости исключительно в потребительских целях. Такая особенность вытекает из самой природы рынка недвижимости, который занимает промежуточное положение между рынком реальных активов и финансовым рынком.
Под инвесторами в широком смысле понимаются лица, участвующие своими средствами в финансировании проекта с целью участия в последствии в получении прибыли (дохода) от реализации или эксплуатации проекта - либо в течении оговоренного срока, либо в неопределенный период времени. Величина участия в прибыли определяется в зависимости от степени первоначального участия и, как правило, не ограничена абсолютными суммами.
Напомним, что под девелопером обычно понимают лицо, которое выступает инициатором проекта и осуществляет активную деятельность по продвижению этого проекта на рынок с целью его реализации посредством поиска источников финансирования проекта и управления этим проектом (в нашем городе в качестве девелопера выступают, как правило, застрощики-заказчики, получившие разрешение городских властей на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, или развитие определенной территории).
Заимодавцы - это те лица, которые вкладывают свои средства под заранее оговоренный процент и по заранее согласованным условиям (у нас это не только кредитные учреждения и владельцы облигаций, к ним можно также отнести владельцев привилегированных акций).
Неразвитость рыночных отношений в переходной экономики России смещает рынок недвижимости ближе к рынку реальных активов и доминирующее положение на финансирование недвижимости имеет потребитель, так как средства институциональных инвесторов, таких как банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и т.п., направляются в другие сферы тем более, что окупаемость вложений в объекты недвижимости имеет более длительный срок, чем скажем сфера торговли или рынок ценных бумаг, но с другой стороны, объекты недвижимости во всем мире относят к наиболее надежным активам даже при условии традиционной достаточно низкой ликвидности этого рынка. В традиционной практике оценки на рынках недвижимости только начинается постепенное использование приемов дисконтирования денежных потоков, являющееся более привычным для других видов оценок с целью инвестирования, и это также может способствовать повышенной настороженности инвесторов в отношении недвижимости. Далее эти недостатки недвижимости могут быть компенсированы за счет долгосрочного владения. Если инвесторы сориентированы на приобретение скорее краткосрочного капитала, чем на долгосрочную стабильность, то тогда недвижимость менее подходит для инвестирования. Такая тенденция будет сохраняться до тех пор, пока институциональные инвесторы не будут иметь доверия к действиям правительства и в особенности до того времени, когда они будут уверены в стабильности экономики на достаточно длительный период времени, такой как, например, несколько десятков лет, и чего в России, к сожалению, в настоящее время не наблюдается.
Доминирующее положение потребителя на рынке как основного плательщика (поставщика финансовых ресурсов) определяет и специфические схемы внешнего финансирования недвижимости. Предлагаем рассмотреть практические варианты внебюджетного финансирования жилищного строительства за счет всех источников финансирования в Санкт-Петербурге: - муниципальный жилищный займ; - долевое участие в строительстве; - товарный кредит и зачеты; - ипотечные (псевдоипотечные) схемы финансирования; - накопительная схема; - государственные субсидии; - кредитная кооперация; - международные инвестиции; - банковский кредит; - нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема).
