Содержание к диссертации
Введение
Становление системы экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
1 Природа экономических интересов: взаимосвязь объективного и субъективного 15
2 Экономическая сущность интересов основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования 29
3 Государство в системе экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования 45
Эволюция и современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России
1 Этапы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России 61
2 Модели ипотечного жилищного кредитования: сравнительный анализ 72
3 Спрос и предложение на рынке ипотечного жилищного кредитования как форма проявления экономических интересов его субъектов 91
Направления и формы реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования
1 Особенности развития российской системы ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период 106
2 Совершенствование форм и методов реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования 118
3 Согласование экономических интересов на уровне субъекта РФ: социально-экономический потенциал ипотечного жилищного
кредитования и перспективы его развития 135
Заключение 147
Список использованной литературы
- Экономическая сущность интересов основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
- Государство в системе экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования
- Модели ипотечного жилищного кредитования: сравнительный анализ
- Совершенствование форм и методов реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Для современной России одной из ключевых проблем социально-экономического развития является обеспечение широких слоев населения доступным и благоустроенным жильем. На сегодняшний день строительство жилья за счет государственного бюджета и хозрасчетных средств предприятий практически отсутствует. В этих условиях несоответствие доходов населения стоимости приобретения недвижимости привело к снижению уровня доступности жилья и возрастанию социальной напряжённости в стране. В мировой практике известны разные способы решения жилищного вопроса, как путем предоставления в аренду государственных и частных квартир в многоквартирных домах, так и с использованием механизмов ипотечного кредитования. Многолетний опыт развитых стран показывает, что ипотечное жилищное кредитование многофакторно влияет на процесс развития государства и является залогом социальной, экономической и политической стабильности в стране. Посредством ипотечного жилищного кредитования происходит активизация рынка жилья, развитие строительного комплекса и сопряженных с ним секторов промышленности, расширение рабочих мест, оживление банковской системы и фондового рынка.
Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования многогранен и достаточно сложен, его совершенствование требует учета экономических интересов всех его участников. Только при условии баланса экономических интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов, государства, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, проблема обеспечения широких слоев населения доступным и благоустроенным жильем может быть успешно решена. Вышеизложенное делает исследование ипотечного кредитования с позиции реализации экономических интересов его субъектов, несомненно, актуальным, поскольку для создания эффективной системы ипотечного жилищного кредитования необходим анализ интересов всех участников, особенностей их взаимодействия и неизбежно возникающих противоречий.
Степень разработанности проблемы. В основу исследования экономической сущности собственно кредита и непосредственно ипотеки были положены труды основоположников экономической теории А. Смита, К. Маркса, Ф. Энгельса, Д. Кейнса. Большой вклад в рассмотрение экономического интереса, потребностей и стимулов как экономических категорий внесли работы Л.И. Абалкина, В.О. Бернацкого, Б.Я. Гершковича, Г.И. Зинченко, П.А. Канапухина, Ф.П. Кошелева и др. Анализ отечественного и зарубежного исторического опыта в области ипотечного жилищного кредитования освещен в работах И.Ф. Гиндина, В.А. Кудрявцева, Л.А. Поршневой, И.А. Разумовой, Р. Страйка, Е.В. Черных и др. Существенное внимание исследованию состояния ипотечного жилищного кредитования в условиях трансформации российской экономической системы уделено в работах И.Т. Балабанова, Д.Ю. Будакова, А.Г. Ивасенко, А.Р. Смолянникова, В.П. Стюнькова.
Несмотря на большое количество исследований в области ипотечного кредитования, основная часть научных работ имеет форму методических практических рекомендаций (Симионов Ю.Ф., Косарева Н.Б. и др.), носит описательный характер исторического опыта в этой области (Ужегов А.Н., Ризун Н.И. и др.) или представляет собой анализ правового базиса данного процесса (Ем В.С., Скворцов О.Ю. и др.). В силу этого возрастает потребность в более глубоком исследовании экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования, а также в разработке эффективных направлений их реализации. Все это и определило выбор темы диссертации, постановку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в том, чтобы на основе экономико-теоретического анализа интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и выявления специфики их формирования предложить направления реализации этих интересов с учетом зарубежного и отечественного опыта.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
раскрыть природу и экономическое содержание интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования;
выявить социально-экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования как сферы согласования экономических интересов его субъектов;
изучить исторический опыт организации системы ипотечного кредитования в России, определив возможности его применения к современной практике;
исследовать сложившиеся в мировой практике модели организации ипотечного кредитования и определить целесообразность их применения к российским условиям;
выявить детерминанты спроса на рынке ипотечного жилищного кредитования;
охарактеризовать особенности развития российской системы ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период;
выявить противоречия экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и уточнить роль государства в их разрешении;
разработать предложения по повышению эффективности реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования.
Область исследования - специальность ВАК 08.00.01 - экономическая теория: п.1. Общая экономическая теория: 1.1. Политическая экономия: структура и закономерности развития экономических отношений; экономические интересы; экономика ресурсов (рынков капиталов, труда и финансов).
Объектом диссертационного исследования являются экономические интересы участников рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
Предметом исследования является система экономических отношений, возникающих между субъектами ипотечного кредитования по поводу разрешения противоречий и реализации их экономических интересов в процессе функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют совокупность фундаментальных концепций и методологического инструментария, обоснованных в трудах зарубежных и отечественных представителей классической, институциональной, кейнсианской и неоклассической экономических школ, посвященных вопросам природы экономических интересов и анализу рынка ипотечного жилищного кредитования, проблемам государственного и рыночного регулирования ипотечного жилищного кредитования, а также выявлению форм и способов реализации экономических интересов субъектов данного рынка.
Инструментарно-методический аппарат исследования представлен диалектическим методом познания, комплексным и системным подходами. В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы познания экономических явлений, как историко-генетический подход, анализ, синтез, дедукция и индукция, научная абстракция, моделирование изучаемых процессов путем их описания, сопоставления, сравнения, обобщения, а также собственно экономические методы анализа – метод группировок, категориальный, субъектно-объектный анализ. Это позволило рассмотреть изучаемые явления и процессы в развитии, соотнести их сущностные характеристики и формы проявления, выявить имеющиеся противоречия.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составляют Федеральные законы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, а также областные законы и постановления Главы Администрации Ростовской области.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики России, публикации Министерства экономического развития РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию; материалы, содержащиеся в монографиях и статьях российских и зарубежных экономистов, в периодической печати; информационные ресурсы сети Internet. Совокупность использованных статистических данных, соответственно обработанных, проанализированных, обобщенных, экономически интерпретированных и прокомментированных, обеспечила достоверность результатов исследования.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании предположения о том, что проблемы на пути развития системы ипотечного жилищного кредитования в России связаны с противоречиями экономических интересов ее субъектов. Выявление специфики становления и реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования позволит разработать совокупность мер по разрешению противоречий, возникающих между участниками данного рынка, включающую концепцию, цели, методы и инструменты, что повысит эффективность функционирования ипотечной системы в целом, а также сопряженных с ней отраслей экономики.
Основные положения, выносимые на защиту:
-
Экономические интересы субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования, объективные по своей природе, рассматриваются как деятельность хозяйствующих субъектов, направленная на превращение осознанной потребности в жилище в удовлетворенную потребность за счет использования средств и ресурсов, которыми субъекты располагают или могут привлечь. Многообразие субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования предполагает дифференциацию их интересов, определяемую разнообразием экономических отношений и потребностей, приводящую к возникновению неизбежных противоречий в рамках каждой из разновидностей экономических интересов и между ними.
-
Важнейшими характеристиками системы экономических отношений в процессе ипотечного жилищного кредитования являются специфический объект и наличие большого числа субъектов (заемщик, кредитор, продавец жилья, инвестор, государство и т.д.), что служит причиной многообразия, разнонаправленности и противоречивости их интересов. Социально-экономическая сущность ипотечного жилищного кредитования находит проявление в пяти функциях: сберегательной, инвестиционной, стабилизирующей, социальной, модернизирующей.
-
Анализ эволюции системы ипотечного кредитования в дореволюционной России выявил ведущую роль государства в организации достаточно эффективной одноуровневой системы ипотечного кредитования, элементы которой, такие как кредитование под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, используются разными странами для применения и дальнейшего развития в отличие от российской практики.
-
В мировой экономике сформировались типовые модели ипотечного жилищного кредитования: замкнутая (автономная), усеченно-открытая, расширенно-открытая. В чистом виде использование данных моделей в российских условиях затруднено, но возможна адаптация их рациональных элементов к российской специфике с учетом отечественного опыта.
-
Основным детерминантом спроса на ипотечные жилищные кредиты является доступность жилья, выступающая в качестве связующего звена между рынком банковских услуг и рынком недвижимости и представляющая собой систему экономических, социальных, демографических и поведенческих взаимосвязей, формирующихся под воздействием совокупности рыночных и административных факторов.
-
Особенностью посткризисного периода функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования в России является развитие по трем направлениям: жилищная ипотека на основе федеральных программ (социальная ипотека), совершенствование существующей банковской ипотеки и развитие целостной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных.
-
Эффективному функционированию системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране препятствуют противоречия экономических интересов участников данного рынка. Так, интерес покупателей жилья в получении долгосрочных ипотечных кредитов зачастую не реализуется из-за недостаточного предложения данной услуги со стороны кредиторов, а интерес кредиторов в продаже заложенного имущества в случае невозврата кредита не реализуется из-за юридической возможности заемщика воспрепятствовать процессу изъятия залога.
-
Реализация экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования предполагает разрешение противоречий, возникающих между участниками ипотечного жилищного кредитования, посредством совокупности мер, включающей концепцию, цели, методы и инструменты. Направлениями разрешения противоречий являются: обеспечение доступности ипотечных кредитов для различных слоев населения путем снижения процентных ставок и внедрения льготных условий; повышение экономической выгодности ипотечного кредитования для кредитора с помощью государственного субсидирования и дополнительных государственных гарантий; совершенствование нормативной базы, регулирующей деятельность участников ипотечного рынка; проведение информационной работы среди потребителей о возможностях ипотечного кредитования.
Научная новизна исследования состоит в раскрытии экономической сущности интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования и разработке инструментарно-методической версии реализации экономических интересов субъектов данного рынка. Реальное приращение научного знания состоит в следующем:
разработана структурно-логическая схема связи субъектов ипотечного кредитования и их экономических интересов, позволившая раскрыть экономическое содержание данных интересов, сделать вывод об их разнонаправленности и представить комплексную характеристику системы ипотечного жилищного кредитования как взаимосвязанных в единый процесс ипотечного жилищного кредитования элементов: субъектов, объектов, организационно-финансовых и инфраструктурных институтов. В отличие от проведенных ранее исследований (Павлова И.В., Скорбин К.М., Смирнов В.В.) комплексная характеристика позволила определить природу и принципы взаимосвязей между элементами системы ипотечного жилищного кредитования;
предложено определение ипотечного жилищного кредитования как системы отношений, возникающих на рынках жилой недвижимости, банковских услуг (первичный) и фондовом рынке (вторичный) по поводу купли-продажи жилья, а также выдачи, обслуживания и рефинсирования ипотечных активов. В отличие от распространенных трактовок в работах Балабанова И.Т., Кричевского Н.А., Кудрявцева В.А. данное определение структурирует отношения между субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования, что позволяет выявить специфику формирования экономических интересов субъектов данного рынка, существующие противоречия на пути его развития и определить возможные механизмы их разрешения. Выделение модернизирующей функции ипотечного жилищного кредитования, заключающейся в совершенствовании существующих и освоении новых технологий жилищного строительства, производства строительных материалов и других смежных отраслей, способствует приращению теоретического знания о сущности экономических интересов;
выделены этапы эволюции экономических отношений и экономических интересов на рынке ипотечного жилищного кредитования в дореволюционной и постперестроечной России, рассмотрены такие их критерии классификации, как численность субъектов ипотечного жилищного кредитования, уровень реализации их экономических интересов и степень государственного регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования, что в отличие от полученных ранее исследовательских результатов (Веремейкина В.Д., Поршнева Л.А., Черных Е.В.) позволило рекомендовать применение исторического опыта организации системы ипотечного жилищного кредитования в России к современной практике;
доказано, что в условиях специфичности российской экономики целесообразно использовать одноуровневую европейскую модель ипотечного жилищного кредитования, соответствующую историческому опыту развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, структуре современной банковской системы, степени развития финансового рынка и количеству крупных институциональных инвесторов. В отличие от результатов исследования моделей ипотечного жилищного кредитования Коняхиным Г.В., Меркуловым В.В., Минцем В.М. данный анализ позволил сделать вывод, что именно одноуровневая европейская модель организации системы ипотечного жилищного кредитования менее зависима от влияния экзогенных факторов изменения конъюнктуры рынков недвижимости, финансового рынка и платежеспособности заемщиков;
выявлены и систематизированы основные факторы, влияющие на доступность жилья: факторы спроса на жилье, факторы предложения жилья и факторы бюджетно-налогового, финансового и тарифного регулирования. В отличие от полученных ранее знаний (Косарева Н.Б., Савинченко В.Е., Щетинин Я.В.) данная классификация позволила выявить взаимосвязь динамики названных факторов и возможностей реализации экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования посредством увеличения спроса на ипотечные жилищные кредиты;
обоснована перспективность развития в посткризисный период целостной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. В отличие от полученных ранее результатов (Буянова Е.Б., Ермилова М.И., Крысин А.В.) разработку параметров и структуры данного рынка и методов его эффективного регулирования предложено реализовать в ходе экономического эксперимента на уровне отдельных регионов;
определены основные противоречия экономических интересов между субъектами ипотечного жилищного кредитования в рамках каждой из разновидностей экономических интересов и между ними, уточнена роль государства в их разрешении на основе выделения двух групп функций государства: общих (макроэкономических) и адресных. В отличие от проведенных исследований Носовой С.С., Разумовой И.А., Федоровой И.Б. относительно природы противоречий и роли государства в их разрешении в работе обоснована необходимость расширения сферы государственного участия в согласовании экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования в посткризисный период;
предложены пути реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования. В отличие от предыдущих работ (Куликов А.Г., Логинов М.П., Овчарова Л.Н.) показано, что в Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 года не уделено должное внимание такому индикатору как стоимость одного квадратного метра жилья, характеризующему уровень доступности жилья для населения наряду с процентной ставкой по кредиту и сроком предоставления кредита. Предложен комплекс мер, направленных на снижение стоимости квадратного метра жилья, а именно: увеличение количества строительных площадок в России путем строительства новых микрорайонов (например, вокруг крупных городов), повышение конкуренции среди строительных компаний, снижение стоимости стройматериалов, расширение малоэтажного строительства вокруг городов. Усовершенствована стандартная схема взаимодействия участников рынка ипотечного жилищного кредитования путем отведения ключевой роли риэлтерской компании, что позволило согласовать экономические интересы заемщиков, банков и строительной компании.
Теоретическая значимость работы заключается в разработке инструментарно-методической версии реализации интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования. Теоретические выводы исследования могут быть включены в учебные дисциплины «Экономическая теория», «Современная российская экономика», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Региональная и муниципальная экономика» для студентов экономических специальностей вузов и слушателей курсов повышения квалификации, занимающихся ипотечным жилищным кредитованием.
Практическая значимость исследования состоит в обосновании целесообразности развития системы ипотечного жилищного кредитования в качестве способа реализации экономического интересов ее субъектов. Предложенные рекомендации по дальнейшему совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы в практической деятельности при разработке концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования на уровне страны и региона (муниципалитета).
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертации на различных этапах представлялись на обсуждение научной общественности в докладах, выступлениях на научно-практических конференциях, а также на заседаниях кафедры экономической теории Ростовского государственного экономического университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 работ общим объемом 4,4 п. л.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложения. Основное содержание работы изложено на 167 страницах, иллюстрировано 9 таблицами и 11 рисунками. Список использованной литературы насчитывает 169 источников. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.
Экономическая сущность интересов основных субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования
Также М. Вебер уделил существенное внимание изучению воздействия на экономические интересы экстерналии, правил игры: "Индивид в той мере, в какой он входит в сложное переплетение рыночных отношений, вынужден подчиняться нормам капиталистического хозяйственного поведения, в течение долгого времени нарушающий эти нормы, экономически устраняется столь же неизбежно, как и рабочий, которого просто выбрасывают на улицу, если он не сумел или не захотел приспособиться к ним".
С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что М. Вебер отмечал объективный характер поведения людей и подчеркивал значение влияния прав собственности и рыночных отношений на поведение субъекта.
Рассмотрение экономических интересов и потребностей с позиции психологии находит место в работе чехословацкого ученого-экономиста О. Шика "Экономика. Интересы. Политика". В своей книге автор определяет потребности как психологическое явление, субъективное отражение объективной необходимости, "недостаток чего-то, который человек ощущает, который отражается в сознании и вызывает стремление к устранению данного недостатка".10
В силу того интерес, и в том числе экономический, - это "концентрированная, относительно устойчивая направленность внимания человека на удовлетворение определенных объективно обусловленных потребностей, которые либо удовлетворяются далеко не полностью и потому постоянно приковывают к себе внимание человека, либо вследствие силы вызванных эмоций и чувств рождают особое все более сильное желание человека".
Для советской эпохи характерно определение экономических интересов как непосредственного проявления производственных отношений, как побудительных сил хозяйственно-экономической деятельности. Широкое распространение получила трактовка экономического интереса как формы выражения производственных отношений, опирающаяся на известное
Также отмечалось, что экономические интересы субъектов определяются их местом в системе общественного производства. Однако в ходе дальнейшего рассмотрения данного положения возникала поляризация мнений относительно того, возникают ли экономические интересы независимо от сознания и воли человека, т.е. являются объективными или они есть субъективное явление.
Исследование вопросов природы и содержания категории "экономический интерес" имело место в журнале "Экономические науки" в 70-х гг. XX века. Большинство ученых рассматривали интересы как объективную экономическую категорию, отражающую непосредственное проявление производственных отношений или одну из их сторон. Вне всякого сомнения, позитивной стороной данного подхода выступает утверждение объективного характера экономических интересов. Но зачастую при этом не отражалось, в чем же, собственно, заключается различие между производственными отношениями и экономическими интересами. На это обращает внимание автор Л. Чинакова: "Многократно цитируемая мысль Ф. Энгельса об интересах как выражении производственных отношений никем, однако, не конкретизируется.
Большинство сторонников "чистой объективности" экономических интересов либо не замечает этой трудности, либо делает вид, что не замечает, ибо они обходят вопрос об отличии экономических интересов от производственных отношений" можно объяснить тем, что интересы исследовались отдельно от своих носителей - субъектов производственных отношений. При таком понимании интересов деятельная роль субъектов в экономических процессах исчезает. В данном случае производственные отношения изучаются как объект, а не как человеческая практическая деятельность.
По мнению ряда ученых, экономические интересы - это субъективное явление, состояние сознания, осмысленное отражение индивидуумом (обществом) объективной системы производственных отношений, побуждающее его к действию.15 Так, сторонник данной концепции А. Гош отмечает: "Интересы - элемент сознания, общественного сознания, свойство носителей общественных экономических отношений". Данную трактовку исследователь относит и к экономическим интересам. Экономические интересы в данном случае - идеальные побудительные силы, определяющие направление действий субъектов в процессе производства материальных благ. Роль производственных отношений сводится к тому, что они являются объективными причинами этих идеальных побудительных сил.
Непосредственная связь экономических интересов с сознанием стала, видимо, причиной появления точки зрения о субъективно-объективной природе экономических интересов.16 Сторонники такого определения экономических интересов считают, что экономический интерес включает в себя две составляющие: объективную, отражающую производственные отношения, и субъективную, вытекающую из того, что интерес может проявляться только в сознательной деятельности людей.
Государство в системе экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования
Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является еще одним фактором, препятствующим полноценной реализации экономических интересов субъектов рынка ипотечного жилищного кредитования, поскольку затрудняет реальную оценку платежеспособности клиента. Это, в свою очередь, увеличивает кредитный риск для банков. По этой причине большая часть населения, официальные доходы которой в несколько раз меньше ее действительных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, хотя при нормальной ситуации именно эта группа наиболее привлекательна для ипотечного кредитования.
Непосредственные условия для использования субъектами рынка жилья резервов, имеющихся у кредитных отношений как инструмента обеспечения реализации их экономических интересов, можно подразделить на: 1) условия для реализации экономических интересов организаций застройщиков (продавцов на первичном рынке жилья); 2) условия реализации экономических интересов покупателей.
Полноценное использование организациями-застройщиками кредитных отношений для реализации присущих им экономических интересов предполагает первоочередное решение государством проблемы отсутствия у большинства строительных компаний ликвидного залога, прежде всего, прав собственности на земельный участок, рассматриваемый большинством кредиторов как существенное обеспечение по кредиту. Решение этого вопроса . тормозится, с одной стороны, «нежеланием муниципалитетов предоставлять земельные участки в собственность в связи с боязнью потерять прямые рычаги воздействия на землепользователей», а с другой - их неготовностью к этому процессу, отсутствием генеральных планов застройки территории, точечном характере строительства и коррупции.
Говоря о собственно государственной поддержке системы кредитования организаций-застройщиков, следует отметить, что она как таковая в большинстве стран с рыночной экономикой отсутствует. Лишь в единичных случаях, вызванных особенностями социально-экономического развития страны, например, кризисной ситуацией в отрасли, либо в национальной экономике в целом, государственные органы оказывают прямое влияние на кредитные отношения как сферу реализации экономических интересов продавцов на рынке первичного жилья. Поэтому и в постперестроечной России вплоть до 2006 г. отсутствовали прямые государственные механизмы обеспечения условий для реализации организациями-застройщиками своих экономических интересов посредством кредитных отношений. Однако реалии развития сферы жилищного строительства, в частности, повсеместное распространение практики обременения застройщиков расходами на обеспечение выделяемых им земельных участков объектами инженерной инфраструктуры, которые заметно увеличивают цену возводимой жилой недвижимости, требует от государства создания новых кредитных инструментов.
Следует подчеркнуть, что в сложившихся социально-экономических условиях важной функцией государства является поддержка нуждающихся слоев населения путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на основании договора социального найма.
В августе 1996 г. Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), деятельность которого направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения России. Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования, Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.
Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами -банками и некредитными организациями по единым стандартам.
Говоря о двухуровневой системе, можно отметить, что она эффективно распределяет риски между ее участниками, что в свою очередь позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования. Однако, как будет отмечено далее, в условиях кризиса данная модель уступила место одноуровневой европейской модели. В целом двухуровневая система действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах России.
Модели ипотечного жилищного кредитования: сравнительный анализ
По данным АИЖК, в 2011 г. спрос на ипотечные жилищные кредиты составил более 520 тыс. шт. на общую сумму 713 млрд. руб., что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года. Таким образом, прогноз АИЖК о том, что при благоприятных экономических условиях объем выдачи ипотечных кредитов в 2011 достигнет докризисного максимума, оправдался с избытком.
В количественном выражении за 2011 год выдано на 171,3 тысяч кредитов больше, чем в момент докризисного максимума в 2008 году (349,5 тыс. кредитов) и на 219,4 тыс. кредитов больше, чем в 2010 году. На фоне увеличения роста доли ипотечных объектов в общем количестве объектов, зарегистрированных в сделках с жильем, это говорит о том, что ипотека становится все более популярным инструментом решения жилищных проблем населения.
По доходным группам населения спрос распределяется в следующем порядке: спрос на жилье эконом-класса составляет 58,3%, среднего класса -32,6%, бизнес-класса - 7,1%, элитного класса - 2%.
Основная сумма кредита составляет в среднем от 1,5 до 2,5 миллионов рублей. Деньги, как правило, берут у банков как основной капитал на покупку однокомнатной квартиры или в качестве недостающей суммы на покупку
На протяжении всего 2011 года большинство банков старались стимулировать спрос на ипотеку, путем снижения первоначального взноса (19 банков) и ипотечной процентной ставки (40 банков).
Следует отметить, что спрос на кредиты, выданные в иностранной валюте в 2011 году продолжил снижаться, оставаясь на крайне незначительном уровне. По итогам 2011 года доля таких кредитов составила около 4% от объема выдаваемых кредитов в денежном выражении и лишь 1% - в количественном, то есть в течение 2011 года в иностранной валюте выдавался 1 из 100 кредитов. Для сравнения: в 2008 году на 100 выданных кредитов приходилось 5 в иностранной валюте, а их доля в общем объеме выдачи в денежном выражении превышала 14,5%.69 Такая ситуация объясняется тем, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса, когда скачки курса валют привели к ощутимым колебаниям величины ежемесячных платежей по кредитам в иностранной валюте, а банки, со своей стороны, учитывая валютный риск, ужесточили андеррайтинг заемщиков, желающих получить такие кредиты.
Как отмечалось выше, в 2011 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдалось заметное оживление. Это произошло в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками.
Главным событие первых месяцев текущего года стало возвращение на рынок предложений по ипотечным кредитам, не требующим первоначального взноса, что говорит о заметном потеплении в сфере ипотечного кредитования. Необходимость первоначального взноса, который в разных банках составляет
Так, можно привести в качестве примера программу банка ВТБ24, который с 16 марта 2011 года начал реализацию уникальной ипотечной программы для молодых семей под названием «Ипотека + Материнский капитал». Суть этой программы заключается в том, что заемщик может получить кредит на жилье без первоначального взноса. При этом все прочие параметры кредитования останутся без изменений. Данная программа предназначена для клиентов, которые имеют государственный сертификат на материнский капитал (молодые семьи с детьми) и соответственно средства материнского капитала зачитываются банком в качестве первоначального взноса. К тому же заемщиком в данном случае необязательно должен быть распорядитель средств материнского капитала. Кредит может быть выдан супругу или супруге распорядителя средств материнского капитала.
Также программу кредитования с нулевым первоначальным взносом предлагает ОАО КБ «Петрокоммерц», единственное условие, что банк выдает ипотечные кредиты на уже готовые квартиры.
Хотелось бы отметить и программу «Военная ипотека», иными словами, накопительно-ипотечная система (НИС), которая помогает военнослужащим обеспечить свою семью достойным жильем в самом начале своей карьеры. Она существует более шести лет, но только сейчас начинает выдавать положительные результаты. Ипотека для военнослужащих, разработанная АИЖК, только к началу 2008 года отработала чёткий механизм кредитования. Ежегодно на лицевой счет участника военной ипотеки, зачисляется определенная денежная сумма в количестве, достаточном, чтобы в ближайшие несколько лет он мог позволить себе приобрести квартиру в кредит в любом регионе страны. Средства, скопившиеся на именном накопительном счете за эти годы, используются в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. В дальнейшем обязательства по кредиту погашаются за счет средств, ежемесячно перечисляемых на лицевой счет заемщика. Правда, снять эти деньги со счета, не дожидаясь окончания срока службы (как правило, 20 лет выслуги), военные не могут.
Предусмотрена и разработана возможность приобретать военнослужащим жильё не только эконом-класса, но и повышенной комфортности. Размер накопительного взноса, который выделяется из государственного бюджета, постоянно и регулярно повышается. В 2011 году в рамках программы «ипотека для военнослужащих» сумма его составила 189,8 тысяч рублей на каждого участника, в 2012 году предполагается её повышение до 205,2 тыс.руб.71
При желании любой участник может скапливать и только потом приобрести жильё, или воспользоваться кредитованием по программе «Военная ипотека». Банки при этом, а перечень их можно найти на сайте ОАО «АИЖК», оформляют заём на сумму до 2 миллионов рублей, да и сам кредитный договор мало чем отличается от стандартного ипотечного кредитования. Кроме того, впервые за историю существования данной программы в 2011 г. участникам будет предложено жильё не только на вторичном рынке, но и в строящемся новом доме (в г. Иваново).
Следующим важным событием 2011 года стало существенное снижение средневзвешенной ставки выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%). Ставка установилась по итогам года на рекордно низком уровне 11,9% (по итогам 2010 года - 13,1%, т.е. снижение составило 1,2%), что также соответствует прогнозам АИЖК. (Рис. 2.6)
Совершенствование форм и методов реализации экономических интересов субъектов ипотечного жилищного кредитования
Рассмотрев состояние ипотечного жилищного кредитования в России, проанализируем способы реализации экономических интересов субъектов данного рынка на региональном уровне.
Развитие регионального рынка ипотечного жилищного кредитования также сопровождается некоторой несбалансированностью определенных сегментов и объективными противоречиями, на которые нужно обратить первоочередное внимание: критическая зависимость рынка ипотечного жилищного кредитования от доступности ресурсов на внутреннем финансовом рынке по цене, которая обеспечивает приемлемые ставки по ипотечным кредитам; высокая зависимость рынка ипотечного жилищного кредитования от эффективности судебной системы: резко возросшая нагрузка на суды, связанная с рассмотрением исков об обращении взыскания на заложенное имущество приводит к длительным срокам обращения взыскания и повышению нагрузки на заемщиков; отсутствие заинтересованности региональных и муниципальных властей в создании маневренного фонда для целей проживания несостоятельных заемщиков; отсутствие дифференцированного территориального подхода к развитию рынка ипотеки посредством объективной социально-экономической типологизации муниципальных образований; дисбаланс между динамичным развитием ипотечного жилищного кредитования на вторичном рынке жилья и серьезное отставание кредитования жилищного строительства, приобретения жилья на первичном рынке, кредитования ремонта, реконструкции и капитального ремонта жилых объектов; недостаточное развитие инфраструктуры, обеспечивающей сделки на ипотечном рынке: низкая эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного учета объектов недвижимости, слабое развитие системы мониторинга качественного состояния рынка жилья и ипотеки; противоречия между повышением доступности жилья для населения и повышением рисков ипотечного кредитования в условиях снижения цен на жилье; массовые дефолты и продажи предмета залога не эффективны, если доля ипотечного жилья в регионе высока - давление на рынок приводит к снижению выгоды кредитора; преимущественное привлечение застройщиками кредитных ресурсов при минимальных собственных оборотных средствах снижает устойчивость рынка жилья, способствует повышению цен на жилье, а в периоды кризиса приводит к банкротству застройщиков и к массовой распродаже жилья.
Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Ростовской области позволила улучшить ряд основных индикаторов развития жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования.
По итогам 2011 года на территории области было выдано ипотечных жилищных кредитов на сумму более 13,9 млрд. руб., что более чем в 2 раза больше показателя объема выданных кредитов за такой же период 2010 года. Всего же с 2006 года выдано ипотечных (жилищных) кредитов на сумму более 50 млрд. руб. В 2011 г. на территории Ростовской области ипотечные жилищные кредиты выдавал 41 банк. В настоящий момент существует порядка 280 ипотечных программ, средняя ставка ипотечного кредита в 2011 году была снижена до 12,0% (для сравнения в 2010г. средняя ставка ипотечного жилищного кредита составляла 13,1%).
Основные показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Ростовской области представлены в таблице 3.4.
На основе данных, представленных в таблице 3.4. можно сделать вывод, что основные показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в Ростовской области в 2011 г. превысили показатели 2008 г., когда был зафиксирован пик ипотечного жилищного кредитования. В частности, процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, снизилась на 8, 6% (6,2%), по кредитам, выданным в валюте - на 23, 2% (12,2%) в сравнении с 2010 г. (2008 г.). Наблюдается увеличение объема выданных ипотечных жилищных кредитов (повешение на 13% в сравнении с 2008 г.), а также улучшение коэффициента доступности жилья (см. Приложения 1 и 2). В тоже время данные таблицы отражают незначительную долю ипотеки в ВВП и достаточно высокую стоимость одного квадратного метра жилья
