Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка недвижимости 9
1.1. Понятие и специфические особенности рынка недвижимости 9
1.2. Экономический механизм функционирования рынка недвижимости 31
1.3. Методы оценки недвижимости 45
Глава 2. Тенденции развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации 70
2.1. Факторы формирования и развития кыргызского рынка недвижимости 70
2.2. Современное состояние развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике 85
Глава 3. Основные направления регулирования рынка недвижимости в условиях рыночных преобразований 112
3.1. Развитие ипотечного рынка как механизма совершенствования рынка недвижимости 112
3.2. Совершенствование системы налогообложения на недвижимое имущество 130
Заключение 142
Библиографический список использованной литературы
- Экономический механизм функционирования рынка недвижимости
- Методы оценки недвижимости
- Современное состояние развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике
- Совершенствование системы налогообложения на недвижимое имущество
Введение к работе
Актуальность темы. Произошедшие с начала перехода к рыночной экономике коренные изменения в структуре собственности, повлекли за собой активизацию экономических процессов и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с законами рыночной экономики. В настоящее время рынок недвижимости является одной из существенных составляющих экономического развития всех стран СНГ, что обусловливает необходимость исследования закономерностей и механизмов его действия. В этой связи, актуальность темы диссертации определяется, во-первых, тем, что поскольку категория рынка недвижимости стала изучаться только в трансформационный период развития экономики, она до сих пор еще остается недостаточно подверженной глубокому политэкономическому анализу. Во-вторых, изучение этой категории носит, в основном, односторонний характер, а именно, - с позиции оценки стоимости объектов недвижимости. В политэкономическом плане также недостаточно исследована недвижимость и как объект, на основе которого развивается система экономических отношений.
Актуальность темы диссертации определяется и тем обстоятельством, что в недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, находящего отражение в структуре валового внутреннего продукта. Поступления от операций с недвижимой собственностью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. Кроме того, в ходе становления и развития рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости населения. Немаловажную роль играет и инвестиционная составляющая рынка недвижимости, оказывающая влияние на функционирование финансового рынка.
Необходимость всестороннего анализа факторов, оказывающих влияние на формирование и динамику развития рынка недвижимости, особенностей его функционирования в условиях трансформационных преобразований, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации, но и в решении социальных проблем общества, требует, прежде всего, теоретико-методологического осмысления происходящих процессов.
Степень разработанности проблемы. В отечественной, российской и зарубежной экономической литературе теоретико-методологическим аспектам исследования рынка недвижимости уделяется немалое внимание. Об этом свидетельствует значительное увеличение за последнее десятилетие числа монографических работ, статей и диссертаций. Среди российских ученых, работы которых привлекают особенное внимание, можно выделить публикации Aсаула А.Н., Блевинс Д.Д., Ерофеева П.Ю., Старинского В.Н., Балабанова Н.Т., Мокина В., Пироговой О., Гончаровой Н.Д., Горемыкина В.А., Крутик А.Б., Новикова Б.Д., Рахман И.А., Симионова Ю.Ф., Домрачеева Л.Б., Стерник Г.М., Тарасевич Е.И., Хмельницкого А.Д., Цукерман Г.А. и др.
Среди кыргызских ученых, занимающихся научными исследованиями по проблематике, связанной в основном с базисными изменениями в экономике страны, а также принципами оценки недвижимости, следует выделить работы Койчуева Т.К., Кумскова В.И., Койчуманова Т.Д., Караталова О.К., Лукашовой И.В., Руденко А.И., Михайлова Р.Н, Сарыбаева А.С., Н.С.Богубаева, Н.С.Игнатенко и др.
Среди зарубежных ученых, чьи работы подверглись внимательному изучению в ходе диссертационного исследования, следует выделить таких авторов, как Д.Фридмен, И.Ордуэй, Ч.Акерсон, Л.Элвуд, Г.Гаррисон, Д.Купер, И.Джонсон, У.Шепкель, А.Ринг, Б.Бойс и других.
Несмотря на широту и разносторонность рассмотрения проблем, связанных с функционированием рынка недвижимости и факторов, воздействующих на его развитие, здесь по-прежнему остается множество нерешенных вопросов, требующих серьезного внимания, как с теоретической, так и с практической сторон. Кыргызстан является одной из стран СНГ, в которой рынок недвижимости еще находится в процессе своего становления. Ряд проблем, в настоящее время оказывающих сдерживающее воздействие на развитие рынка недвижимости, имеющих объективный характер и зависящих от сложностей институционального развития кыргызской экономики, требуют всестороннего анализа как внешних, так и внутренних факторов его формирования и динамики функционирования. Это сообщает особую актуальность исследованию, которая усугубляется отсутствием в современной кыргызской экономической литературе теоретических разработок по данному вопросу. Исследование, осуществленное в диссертационной работе, направлено на теоретическое осмысление процессов формирования и развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации.
Цель исследования Основной целью диссертационного исследования является теоретическое осмысление совокупности экономических процессов, оказывающих влияние на формирование и развитие рынка недвижимости в условиях трансформации экономики стран (в основном на материалах Кыргызской Республики).
Исходя из поставленной цели, в работе предусматривалось решение следующих задач:
выявить специфические особенности рынка недвижимости и обосновать его сущность;
раскрыть экономический механизм функционирования рынка недвижимости;
проанализировать преимущества и недостатки существующих методов оценки недвижимости;
раскрыть и обосновать тенденции развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации;
выявить факторы формирования и развития рынка недвижимости в условиях трансформирующейся экономики;
дать анализ состояния развития рынка недвижимости на современном этапе становления рыночной экономики;
определить основные направления регулирования рынка недвижимости в условиях рыночных преобразований;
обосновать перспективность развития ипотечного рынка как механизма совершенствования рынка недвижимости;
проанализировать основные пути совершенствования системы налогообложения на недвижимое имущество.
Объектом исследования являются экономические отношения в обществе, возникающие в процессе формирования и развития рынка недвижимости в переходной трансформирующейся экономике.
Предмет исследования – являются механизмы формирования и особенности развития рынка недвижимости в условиях трансформации экономических отношений.
Теоретическая и методологическая основа исследования опирается на теоретические и методологические подходы и установки, выработанные мировой экономической наукой, на научные разработки зарубежных, российских и отечественных ученых. Информационную базу исследования составляют законодательные акты и нормативно-правовые документы Кыргызской Республики, касающиеся вопросов формирования и развития рынка недвижимости; материалы Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики, Национального Статистического Комитета Кыргызской Республики; фактологические данные, содержащиеся в монографических трудах отечественных и зарубежных ученых; справочные материалы специализированных изданий, посвященных данной проблеме. При написании работы использовались опубликованные материалы научных конференций, круглых столов, средств массовой информации. В ходе анализа применялись системообобщающий аналитический, сравнительный, индексно-статистический и другие методы.
Научная новизна заключается в раскрытии особенностей формирования и развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации.
В ходе диссертационного исследования получены и выносятся на защиту следующие результаты, имеющие элементы научной новизны:
выявлена специфика рынка недвижимости, отличающая его от других рынков, и определено его место в воспроизводственном процессе;
на основе теоретического обобщения особенностей формирования рынка недвижимости раскрыта его сущность и дано определение;
определена зависимость экономических показателей развития рынка недвижимости от совокупности различных факторов (хозяйственных, административных, социальных, условий окружающей среды); проанализирована степень их воздействия на объем и динамику спроса и предложения;
выявлены преимущества и недостатки применяемых в оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнения продаж;
исследованы факторы, обусловливающие динамику рынка недвижимости в пределах национальной экономики и проведен сравнительный анализ состояния его развития в Кыргызской Республике;
дана оценка значимости ипотечного кредитования для совершенствования экономического механизма функционирования рынка недвижимости, а также для решения социальных проблем общества.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.
Теоретическое значение работы работы заключается в выявлении особенностей развития рынка недвижимости в условиях трансформации экономических отношений.
Практическое значение работы состоит в научном обосновании и определении механизмов и методов государственного регулирования рынка недвижимости в условиях экономической трансформации. Разработанные и обоснованные методологические подходы, теоретические положения могут быть использованы в дальнейших исследованиях данной проблемы, в практике ее решения и реализации.
Материалы диссертации могут войти составной частью в преподавание курса «Экономической теории», в программы спецкурсов и спецсеминаров. Выдвигаемые положения и рекомендации могут найти применение в работе государственных подразделений, занимающихся вопросами развития рынка недвижимости и его регулирования.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались на научно-теоретических и научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава в Кыргызско-Российском Славянском университете в период 2003-2010 гг.
Публикации результатов исследований. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в 5 научных публикациях, из них – 2 в «Вестнике Кыргызско-Российского Славянского университета», общим объемом 4,0 п.л.
Структура работы. В соответствии с целью и задачами исследования определены структура и содержание диссертации. Отражая общий замысел и логику изложения, она состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка использованной литературы.
Экономический механизм функционирования рынка недвижимости
Несмотря на то, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени, немаловажное значение на изменение стоимости оказывают и такие факторы, как социальные стандарты, экономическая деятельность, правительственные решения и действия, природные силы и т.п.
Долговечность недвижимости, которая практически выше долговечности всех иных товаров, за редким исключением.
Помимо основных признаков недвижимости, часто выделяют и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. В их числе: разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости; объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение (производственное или непроизводственное); недвижимость выступает как объект долгосрочного инвестирования (для вложения капитала, в объект недвижимости требуется значительная его величина, при этом денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости); некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество (так, например, леса и многолетние насаждения относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество; оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу); при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости (права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы). 4. Сложность достижения рыночного равновесия.
Неэластичность предложения на рынке недвижимости в коротком периоде и его неспособность оперативно реагировать на изменение спроса препятствует установлению равновесия между спросом и предложением, что ведет к дополнительным рискам и повышению банковских процентов по операциям. Особые условия кредитования наиболее заметно проявляются на рынке коммерческой недвижимости.
Поскольку особенности рынка недвижимости обусловлены своеобразием обращающегося на нем товара, целесообразно проанализировать товарную природу недвижимости.
Недвижимость, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания и сооружения) и тем самым является элементом производственной инфраструктуры. С другой — выступает основой существования домохозяйств и используется для непроизводственного, личного потребления, выступая как крупнейшее благо. Переплетение в недвижимости потребления и инвестиций усложняет анализ закономерностей развития, рынка,недвижимости.1
Таким образом, анализ характерных черт объектов недвижимости позволяет констатировать, что самой отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей. При этом, как показывает хозяйственная практика рыночных отношений, развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта собственности — это его редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку
1 Основы бизнеса на рынке недвижимости, /под. ред. С.Н.Максимова - СПб. 1997, С. 10. ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека; являющиеся результатом труда человека; созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Недвижимость можно также рассматривать как: потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача; квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями; фактор производства, выступающий в форме основных. производственных фондов (здания, сооружения); источник дохода, предназначенный для, ведения бизнеса и, который помимо естественных свойств, должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.
Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетаний, для проведения их классификации представляется целесообразным использование метода «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
Методы оценки недвижимости
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов, либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Как показывает практика функционирования рынка недвижимости, уровень вакансий для односемеиных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это — основные соотношения, однако они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий снижается, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость увеличивается.
Представляет интерес и механизм расширения рынка недвижимости. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.
По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение на рынке пустующих домов, характерное для периодов спада, быстро заканчивается. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти, норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным. В свою очередь новое строительство способствует расширению рынка недвижимости, которое проходит три этапа.
На первом этапе экономической экспансии доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.
На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.
На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение возрастания строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. «Движение» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы сопровождается увеличением размеров участков подобно росту площади круга в результате увеличения радиуса.
Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Такой тип экспансии не позволяет ей «двигаться» шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.
Механизм сокращения рынка недвижимости имеет в своей основе следующие тенденции. В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает так называемый эффект «плохих качелей»: предложение начинает превышать спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовьк обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала.
Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко уменьшается. Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости (квартир или офисных зданий), поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итоге владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее.
Современное состояние развития рынка недвижимости в Кыргызской Республике
Пределы и порядок осуществления собственниками земли своих прав и гарантии их защиты определяются законом. Этим законом является Земельный кодекс Кыргызской Республики. Статья 4 Земельного кодекса гласит, что право государственной собственности на землю осуществляют Правительство страны — на всей территории в пределах компетенции, установленной Земельным кодексом.
Согласно кыргызскому земельному законодательству рынок земли делится на первичный и вторичный. На первичном рынке органами местного самоуправления осуществляется предоставление в собственность физическим и юридическим лицам земельного участка, находящегося в коммунальной собственности. Под вторичным рынком земли понимаются сделки, совершаемые с правами на земельные участки между гражданами и юридическими лицами.
Следует особо отметить, что землепользование в Кыргызстане на сегодняшний день является платным для всех юридических и физических лиц, за исключением государственных- и коммунальных землепользователей, финансируемых из бюджета. Плата за землю вносится в виде земельного налога или арендной платы за пользование землей.
Однако не каждый желающий может купить земельный участок в городе. И не все земли можно продать. Это связано с тем, что большое количество земель уже передано в частную собственность, и это касается, в первую очередь, частной жилой застройки. Поэтому высказывания о том, что могут быть распроданы все городские земли, является не обоснованным.
Иностранным лицам земля в собственность не предоставляется. Единственную возможность приобрести в собственность городскую землю они могут лишь в случае кредитования или ипотечного жилищного строительства. 31 июля 2003 года было принято постановление Правительства Кыргызской Республики № 402 «О пилотном проекте по продаже прав собственности на земельные участки в городе Бишкек». С этого времени началась продажа свободных от застройки земельных участков, а также земли, которая находится под зданиями и сооружениями.
В целях надежной защиты прав физических и юридических лиц на землю и другое недвижимое имущество в Кыргызской Республике в 1998 г. был принят Закон Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Во исполнение данного Закона Указом Президента Кыргызской Республики «О первоочередных мерах по созданию введению в действие единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество» было образовано Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики (Госрегистр Кыргызской Республики).
В настоящее время Госрегистр ведет работу по регистрации прав, разрабатывается нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, формируется механизм банкротств предприятий. Все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков) при купле и. продаже имущества, при получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества. Все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Все это является свидетельством того, что рынок недвижимости в Кыргызстане постепенно начинает все более приобретать цивилизованные формы, формируется его необходимая инфраструктура.
Вместе с тем, следует отметить, что на настоящий момент рынок недвижимости в Кыргызстане еще находится на начальном этапе своего развития. Низкий платежеспособный спрос со стороны населения и юридических лиц в целом по республике влияют на то, что количество сделок с недвижимостью ограничено, а их объем остается незначительным. С точки зрения территориального распределения подавляющее большинство сделок происходит в столице - г. Бишкек, а также в ряде регионов с развитой промышленностью. В большинстве остальных территорий сделки с недвижимостью носят эпизодический характер.
На спрос и предложение на рынке недвижимости в Кыргызстане влияют многочисленные факторы, обусловленные воздействием ряда объективных условий. К этой группе факторов следует отнести макроэкономические факторы, которые оказывают наиболее существенное влияние на развитие рынка недвижимости в стране. Это — показатели уровня и динамики доходов потенциальных покупателей, степени предпринимательской активности, наличия возможности привлечения заемных (кредитных) средств, динамики цен на рынке недвижимости, стоимости строительства, цен и тарифов на коммунальные услуги, уровня арендной платы, условий налогообложения и др.
Совершенствование системы налогообложения на недвижимое имущество
Как показывает зарубежный опыт, грамотная и взвешенная государственная политика построения системы ипотеки способна превратить ее в самофинансируемую систему, не требующую отвлечения бюджетных средств, но стабильно влияющую на общую социально-экономическую ситуацию в стране. Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и благоприятного инвестиционного климата, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса национальной валюты, снижению рисков и процентных ставок и др.
Финансовая поддержка государством создаваемой системы ипотечного кредитования может осуществляться по следующим направлениям: дотации банкам, компенсирующим низкий процент по ипотечным кредитам; безвозмездные субсидии заемщикам, доходы которых ниже определенного уровня; налоговые льготы участникам ипотечных взаимоотношений; снижение процентных ставок резервирования для банков, выдающих ипотечные кредиты, и др.
Одной, из основных проблем при построении ипотечной системы является определение источников ресурсов для ее финансирования. Как известно, в мировой практике привлечение средств может осуществляться либо из депозитов в универсальных коммерческих банках и специализированных ссудосберегательных учреждениях, либо путем выпуска ипотечными банками и небанковскими кредитными учреждениями и размещения на открытом рынке ипотечных ценных бумаг.
Следует отметить, что в экономической литературе нет единой позиции о предпочтительности одно- или двухуровневой модели кредитования. Вместе с тем, сторонники американской двухуровневой модели приводят доводы о ее большей совершенности, основанные на том, что ее функционирование построено целиком на рыночных принципах и не требует значительного вмешательства со стороны государства. Модель открыта для сторонних инвесторов через развитый рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг, и, следовательно, источники кредитных ресурсов ограничены только объемами денежного рынка.
В настоящее время- в Кыргызстане заложена основа для двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, но, к сожалению, нет четкого и реально действующего механизма для её реализации. Законом Кыргызской Республики «О залоге» предусмотрено создание Государственного специализированного учреждения по ипотеке, которое является государственным органом, и которое, должно обеспечивать функционирование рынка долговых ценных бумаг, стимулировать обращение долговых обязательств по ипотечному кредиту, обеспечивать механизм рефинансирования жилищного ипотечного кредитования.
Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит развитие ипотечного жилищного кредитования и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические опенки и мотивация поведения.
В целом же, следует отметить, что экономические предпосылки для развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования пока еще только формируются. Уже создана определенная экономическая и правовая база для становления в стране института ипотеки, основы которой были заложены в Законах Кыргызской Республики «Об ипотеке», «О депозитах», «О регистрации прав на недвижимое имущество», «Концепции жилищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 года». Однако до настоящего времени действенная законодательная база по ипотечному кредитованию остается далеко несовершенной. Принятый Закон «Об ипотеке» фактически не работает, поскольку действующее законодательство, определяя вопросы ипотеки, содержит ряд противоречий.
Одним из важных условий развития института ипотеки в Кыргызстане является необходимость развития рынка земли как самого надёжного объекта залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, а, напротив, в долгосрочном периоде стоимость ее постоянно растёт. Поскольку земля — это- пространственный базис размещения всех других объектов1 недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов, лесов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая её неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в обшей системе залоговых отношений. Парадокс заключается в том, что залог земли, в частности земли сельскохозяйственного назначения, в Кыргызстане практически отсутствует, несмотря на то, что с 1998 года в республике введена частная собственность на землю.
