Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы рефинансирования
ипотеки строительства и покупки жилья 10
v 1.1. Понятие и экономическая сущность жилищной ипотеки
и секьюритизации финансовых активов 10
Ретроспектива развития ипотеки строительства и покупки жилья 33
Субъектно-объектная структура экономических отношений участников жилищной ипотечной секьюритизации 51
' Глава 2. Организационно-экономическое развитие
рефинансирования ипотеки строительства
и покупки жилья в России 62
ф 2.1. Оценка современного состояния и проблем
ипотечного кредитования жилищного строительства 62
2.2. Анализ инструментария жилищной ипотечной секьюритизации 89
Глава 3. Управление развитием системы секьюритизации
ипотеки строительства и покупки жилья 114
3.1. Формы и методы регулирования системы рефинансирования
ипотечного кредитования жилищного строительства 114
3.2. Организационно-экономическая модель интеграции региона
в единую систему секьюритизации ипотечного кредитования строи-
тельства и покупки жилья 135
Заключение 153
,. Список использованной литературы 156
Приложения 175
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Конструктивно-критическое осмысление теории и практики финансирования строительства и покупки жилья в пореформенной России свидетельствует о фактическом самоустранении государства от обеспечения населения жильем за счет бюджетных источников. Индифферентность государства в решении жилищной проблемы вынуждает население самостоятельно находить источники финансирования строительства и покупки жилья. В этой связи актуальным становится развитие инструментов стимулирования платежеспособного спроса на указанные цели.
Основным финансовым инструментом в развитых странах выступает жилищное ипотечное кредитование, однако его развитие в современной России весьма затруднительно без реализации программ по законодательному, экономическому и административному обеспечению реально работающих схем рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Также обострению жилищной проблемы в стране и возникновению кризиса в отечественном строительном комплексе способствовала недостаточная научная разработанность как концептуально-методологических, так и относительно частных проблем рынка жилья, в том числе аспектов, касающихся развития финансового инструментария жилищного строительства. Существующие методические подходы к организации функционирования системы рефинансирования жилищного ипотечного кредитования не в полной мере соответствуют задачам увеличения объемов кредитования по доступным для населения ставкам. Данное обстоятельство не позволяет эффективно использовать имеющийся социально-экономический потенциал жилищного ипотечного кредитования, что обусловливает необходимость выработки научного обоснования развития системы его рефинансирования.
Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей А.Н. Асаула, Н.И. Барановской, И.Н. Барейши, В.М. Васильева, А.А. Казакова, Л.М. Каплана, А.Ф. Клюева, В.И. Лимаренко, Ю.П. Панибратова, Н.И. Пасяды, С.Н. Печатникова, А.В. Пискунова, А.С. Ро-
ботова, Д.А. Сергеева, Е.Б. Смирнова, С.Н. Смирнова, Г.А. Суворова, Г.А. Цылиной, В.З. Черняка, О.В. Яблонской.
Проблематике рефинансирования активов и секьюритизации ипотеки жилья за рубежом посвящено значительное количество исследований, среди которых следует выделить труды К. Блума, Я. Гидди, Дж. Кейнса, В. Лексиса, М. Морана, Л. Оверберка, Г. Поляковского, X. Пэриса, Ф. Фабоззи, Дж. Фридмана, Э. Харвуда и др.
Региональным аспектам моделирования и регулирования социально-производственного развития в условиях переходной экономики посвящены работы Л.И. Абалкина, О.В. Иншакова, О.А. Ломовцевой, А.С. Плотникова.
Необходимость анализа особенностей развития ипотеки, как основного объекта рефинансирования, и регионального рынка жилья, как сферы возникновения экономических отношений по поводу приобретения жилья, предопределило обращение автора к трудам таких современных российских ученых как А.Н. Асаул, Н.И. Барановская, А.И. Вахмистров, М.Ю. Викторов, С.А. Ершова, А.Н. Ларионов, Ю.П. Панибратов, Н.И. Пасяда, В.Г. Поляков, А.С. Роботов, Е.Б. Смирнов, В.Б. Усов, А.Г. Федюшин, В.З. Черняк и др. Знакомство автора с взглядами вышеназванных ученых способствовало выработке определенных методических подходов при разработке вопросов формирования и развития секьюритизации ипотеки строительства и покупки жилья. Кроме того, это позволило автору более подробно разобраться в формировании институтов, определяющих рыночные отношения, а затем перейти к разработке требуемой концепции.
Вместе с тем проблемы финансирования строительства и покупки жилья в пореформенной России до настоящего времени остаются неразработанными в полной мере. В этой связи необходимость развития финансовых инструментов строительства и покупки жилья обусловили выбор автором темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационной работы является разработка новых и совершенствование существующих теоретических и практических рекомендаций
по формированию и развитию финансовых инструментов строительства и покупки жилья, отвечающих требованиям современных рыночных отношений.
Основные задачи исследования, обеспечившие достижение поставленной цели:
определение понятия и экономической сущности жилищной ипотеки и секьюритизации финансовых активов;
исследование ретроспективы развития жилищного строительства и механизма секьюритизации ипотечных активов;
анализ субъектно-объектной структуры экономических отношений участников жилищной ипотечной секьюритизации;
оценка современного состояния и проблем финансирования строительства и покупки жилья в Российской Федерации;
экономический анализ инструментария жилищной ипотечной секьюритизации;
выявление принципов формирования и развития секьюритизации жилищной ипотеки;
исследование методических подходов к регулированию единой системы рефинансирования жилищного ипотечного кредитования;
- разработка и научное обоснование эффективной организационно-
экономической модели секьюритизации ипотеки строительства и покупки
жилья и интеграции ее в единую систему.
Объектом исследования выступает ипотечный рынок строительства и покупки жилья.
Предмет исследования - управленческие отношения, возникающие при формировании, функционировании и развитии секьюритизации ипотеки строительства и покупки жилья.
Теоретической и методологической основой исследования явились концепции и гипотезы, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных уче-
ных-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать и сравнить взгляды на исследуемый объект в экономической литературе, выявить и определить социально-экономическую значимость секьюритизации строительства и покупки жилья, выяснить и обосновать ее место и роль в современной системе жилищного ипотечного кредитования в России.
При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, методы сравнения и обобщения;Шриемы статистического, математического и философского анализов/Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и'зарубежных ученых в области функционирования экономических систем, экономики рынка жилья, государственного регулирования финансового и ипотечного рынков.
Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам развития секьюритизации жилищного ипотечного кредитования использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики по Российской Федерации и Волгоградской области, ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» . (ОАО «АИЖК»), Центрального Банка РФ.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
сформулировано и обосновано авторское определение секьюритизации ипотеки строительства и покупки жилья;
предложена организационно-экономическая модель интеграции региона в единую систему рефинансирования;
разработана организационно-экономическая модель рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющая решить острейшую социальную проблему - обеспечить доступность жилищного ипотечного кредитования для широких слоев населения, а также экономию бюджетных средств;
систематизированы основные принципы регулирования секьюрити-зации ипотеки строительства и покупки жилья и предложена их новая классификация;
предложена авторская классификация секьюритизационных сделок и инструментария секьюритизации ипотеки строительства и покупки жилья;
обоснована взаимосвязь рынка жилья, ипотечного рынка и секьюритизации ипотеки строительства и покупки жилья;
обосновано разделение ипотечного рынка на первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов.
Основные положения исследования, выносимые на защиту:
С целью повышения эффективности жилищного строительства необходимо интегрировать новые структуры в уже существующую модель рефинансирования ОАО «АИЖК». Стимулирование создания ипотечных брокеров в качестве фронт офисов банков обусловлено соображениями сокращения затрат заемщиков на получение ипотечных кредитов, а также направлено на популяризацию жилищного ипотечного кредитования. В режиме «одного окна» ипотечный брокер сопровождает сделку по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита, помогая заемщику выбрать наиболее подходящую для него программу ипотечного кредитования, оформить документы на получение кредита, страховки и провести независимую оценку приобретаемого имущества, а также передать собранные документы в банк на рассмотрение кредитного комитета. Обосновано, что расширение возможностей по рефинансированию ипотечных кредитов на строительство и покупку жилья приведет к увеличению количества граждан, улучшивших свои жилищные условия, а рост объемов жилищного строительства позволит увеличить налоговые поступления в бюджеты всех уровней и занятость населения в отраслях, смежных со строительством.
Для обеспечения доступности приобретаемого строящегося жилья предлагается через региональных операторов ОАО «АИЖК» предоставлять ссуды в размере налоговых поступлений от реализации построенного жилья.
При этом снижаются размеры аннуитетного платежа и требуемого ежемесячного дохода заемщика. С увеличением срока ипотечного кредита на строительство и покупку жилья возрастает и эффект от использования беспроцентной ссуды, что позволяет решать задачу обеспечения доступным жильем весьма широких слоев населения.
Обосновано создание закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ЗИПИФ) и ипотечных агентов (ИА), которые будут выкупать соответствующие части пулов ипотечных кредитов. При этом ИА будет выкупать наиболее надежные пулы, что позволит добиться увеличения надежности ипотечного покрытия. Затем необходимо создание нескольких траншей облигаций. Эта величина будет составлять маржу банка и ИА, а также расходы по обслуживанию ипотечных ценных бумаг сервисными организациями, роль которых может взять на себя тот коммерческий банк, чей объем выданных кредитов в пуле максимальный.
Систематизированы принципы регулирования единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) и предложена их новая классификация: принципы управления рынком рефинансирования в целом; принципы управления рисками в системе рефинансирования; принципы управления экономико-финансовыми показателями системы.
Основными формами воздействия государства и региональных органов власти на развитие ЕСР ИЖК являются законодательное, административно-инфраструктурное и экономическое регулирование. Законодательное регулирование заключается в обеспечении правил и норм, регламентирующих деятельность всех субъектов через создание законодательной базы. Под административно-инфраструктурным регулированием понимается создание ограничений и специализированных структур, обеспечивающих инфраструктуру объекта регулирования. К экономическим методам регулирования отнесены основные виды государственного воздействия на любую экономическую систему (денежно-кредитная политика, налоговая политика, государственные инвестиции, а также бюджетное планирование).
Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в разработке системы формирования, развития и регулирования секьюритизации ипотеки жилья, адаптированной к особенностям и условиям современной российской экономики. Результаты настоящего исследования развивают теорию регионального рынка жилья и жилищного ипотечного кредитования более полным представлением экономической сущности исследуемых процессов, форм управления и научным обоснованием секьюритизации ипотечного жилищного кредитования как экономической основы реализации задач по обеспечению российских граждан доступным жильем.
Предложенные в работе методические положения по формированию и развитию ЕСР ИЖК в 2006 г. учтены при разработке проекта Закона Волгоградской области от 3 мая 2006 г. №1221-ОД «О внесении изменений и дополнений в Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. № 524-ОД «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области».
Отдельные положения диссертации с 2003 г. используются в учебном процессе при чтении лекций и проведении практических занятий по дисциплинам «Управление региональным рынком жилья» и «Научные проблемы экономики строительства» в Волгоградском государственном архитектурно-строительном университете. По дисциплине «Управление региональным рынком жилья» автором настоящей диссертации в соавторстве с другими исследователями подготовлено и в 2003 г. издано одноименное учебное пособие.
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде и Пензе. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 9 работах общим объемом 4,53 п. л.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 202 источников и приложения.
