Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий 10
1.1. Развитие городской среды как объект системного регулирования 10
1.2. Социально-экономическая значимость комплексной жилой застройки новых городских территорий 17
1.3. Понятие, нормативы и показатели комплексности жилой застройки 35
Глава 2. Сущность и методические основы разработки стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства 45
2.1. Процессный подход к формированию стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства 45
2.2. Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов города 59
2.3. Формирование организационно-экономического механизма управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства 72
Глава 3. Совершенствование методики оценки эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства 94
3.1. Анализ инструментов государственной поддержки и стимулирования развития проектов комплексной застройки 94
3.2. Исследование подходов к расчетам показателей и применению критериев эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства 102
3.3. Разработка методики комплексной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства и их заявителей 118
Заключение 132
Список литературы 138
Приложения 149
- Социально-экономическая значимость комплексной жилой застройки новых городских территорий
- Процессный подход к формированию стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства
- Формирование организационно-экономического механизма управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства
- Разработка методики комплексной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства и их заявителей
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В результате экономических и политических преобразований, осуществляемых в нашей стране с конца прошлого века, радикально изменилась жилищная политика, определяющая новые способы и формы удовлетворения граждан в качественном, комфортном жилье, формирование структуры жилищного фонда различных форм собственности, развитие механизмов привлечения финансовых ресурсов к осуществлению проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства на основе консолидации средств инвесторов.
Комплексное развитие районов нового жилищного строительства является экономическим фактором развития региона, позволяющим осуществлять капитальные вложения в объекты жилой, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, осваивать свободные площадки, обеспечивать занятость населения и повышать уровень качества его жизни. При этом в отличие от проектов, реализуемых исключительно по рыночной логике (то есть с целью извлечения прибыли), развитие новых районов жилищного строительства в меньшей мере связано с колебаниями рынков. Это объясняется тем, что инвестиции в инфраструктуру создают экономический эффект в долгосрочной перспективе. Также возникает опосредованный эффект - через развитие смежных видов деятельности.
Необходимость формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства обусловлена необходимостью обеспечения равновесия между объемами жилищного строительства и качеством создаваемой среды обитания для достижения комплексного -экономического и социального - эффекта. Для того чтобы проекты развития новых районов жилищного строительства не только преследовали цели извлечения коммерческой выгоды, но и были социально ориентированными, то есть способствовали достижению цели государственного масштаба - повышению качества жизни населения, необходима особая форма взаимодействия государственной власти и бизнеса.
Несмотря на то, что комплексное освоение территорий обрело за последние годы и большой интерес со стороны научных кругов, и государственную поддержку, а также на некоторые изменения в российском законодательстве в части требований по обеспечению вводимого жилья различными видами инфраструктуры, проблемы комплексности застройки, обоснованности и ресурсной обеспеченности начинаемых проектов, планомерности и своевременности действий, сбалансированности развития новых жилых районов до сих пор не решены.
Таким образом, актуальность темы исследования определяется необходимостью стратегического подхода к планированию развития новых районов жилищного строительства и обусловлена, во-первых, высокой социально-экономической значимостью комплексного развития новых районов; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия государства и бизнеса в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в теорию и методологию развития жилищного строительства внесли труды отечественных авторов, в числе которых труды А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, С.С. Бачуриной, Н.В. Булановой, Л.А. Велихова, В А. Горемыкина, В.В. Григорьева, ИА. Ильина, А.Н. Егорова, В.В. Кришталя, Ю.П. Панибратова, А.М. Платонова, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, И.В. Федосеева, B.C. Чекалина. Изучением проблем комплексного освоения территорий на основе взаимодействия государственной власти и частного бизнеса занимались: В.Г. Варнавский, Г.Ю. Ветров, Б.С. Жихаревич, Л.Э. Лимонов, В.Н. Лившиц, С.Н. Максимов. Однако проблема, связанная с необходимостью совершенствования системы управления проектами развития новых районов жилищного строительства, все еще не решена, что обусловило актуальность темы и задач настоящего исследования.
Целью данного исследования является разработка методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки.
Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач:
обосновать социально-экономическую значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследовать тенденции их развития и организационно-экономические аспекты осуществления проектов застройки новых районов;
провести анализ сущности комплексной жилой застройки новых районов жилищного строительства и определить показатели комплексности застройки;
проанализировать существующую законодательную и нормативную базу градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности;
дать определение понятию «стратегия развития новых районов жилищного строительства»;
описать механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода в части принципов моделирования бизнес-процессов;
определить основной целевой ориентир стратегии развития новых
районов жилищного строительства в виде обобщающего показателя комплексности жилой застройки;
для достижения основного целевого ориентира стратегии разработать «дерево целей», включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи в составе указанных проблем;
разработать организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса, способствующий эффективному управлению проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства;
разработать методику комплексной рейтинговой оценки проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку, включающую учет финансовых показателей заявителей, нефинансовых характеристик и рисков проекта.
Объектом исследования является система взаимоотношений субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса, определяющих стратегическое развитие новых районов жилищного строительства на принципах комплексности.
Предметом исследования выступают процессы стратегического планирования развития новых районов жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились концептуальные и теоретические положения по проблемам комплексного освоения территорий. Кроме того, автором использовались труды ведущих российских и зарубежных ученых в области девелопмента объектов недвижимости и земли, стратегического планирования, современной методологии проектного управления и проблем управления сложными инвестиционно-строительными проектами.
При проведении диссертационного исследования автором применялся ряд общенаучных методов исследования: анализ и синтез, сравнительный анализ, структурно-функциональный, системный подходы и пр.
Статистическую и информационную базу исследования составили материалы научных изысканий российских и зарубежных экономистов, законодательные и нормативно-правовые акты Государственной Думы РФ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, законодательные акты регионального уровня, статистические обзоры Петростата; информационно-аналитические обзорные материалы консалтинговых фирм, материалы общероссийских и региональных научных конференций, публикации в общеэкономических,
отраслевых периодических изданиях по исследуемой проблематике. Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet.
Научная новизна исследования. В процессе исследования получены и выносятся на защиту следующие основные результаты:
предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия;
обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности;
в рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано «дерево целей», включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи, выполнение которых необходимо для решения указанных проблем;
сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания;
выделены основные функции управления проектной компании, создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий;
разработана методика системной рейтинговой оценки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертации профессиональными участниками рынка (девелоперами, инвестиционно-строительными компаниями и финансовыми институтами) при формировании стратегий участия в реализации проектов развития районов нового жилищного строительства, а также государственными органами в части создания методической основы деятельности государственно-частных партнерств.
Специальность, которой соответствует диссертация. Проблемы, решенные в диссертации, соответствуют п.п. 1.3.53. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным
комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; 1.3.71. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий Паспорта специальности ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».
Апробация работы. Разработанные в диссертационной работе
подходы и методы использовались при создании системы региональных
методических документов в строительстве, обеспечивающих
эффективность работы петербургского строительного комплекса и
улучшение организационно-технологического порядка в проектировании
и строительстве, а также при реализации целевых программ,
предусматривающих привлечение бюджетных и внебюджетных
источников финансирования, по которым Комитет по строительству
определен государственным заказчиком, исполнителем или является
координатором. Научно-методические разработки проведенного
исследования внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Санкт-
Петербургский государственный инженерно-экономический
университет».
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,74 п.л., в т.ч. 3 публикации в журналах, официально одобренных ВАК РФ.
Объем и структура работы. Диссертация содержит 164 страницы, из них 137 страниц основного текста, 10 таблиц и 24 рисунка, список литературы из 126 наименований.
Социально-экономическая значимость комплексной жилой застройки новых городских территорий
Начиная с середины 1980-х годов, социально-экономическое развитие крупнейших городов России вступило в серьезные противоречия со сложившейся еще в советский период пространственной организацией городской среды. Накопленный опыт показывает, что развитие новых инфраструктурных комплексов возможно только на новых земельных участках. Нехватка инженерно подготовленных участков сдерживает жилищное строительство и не позволяет удовлетворить спрос населения на жилье. Сложившаяся практика развития рынка жилья - точечная застройка городских кварталов либо строительство отдельных зданий - не может рассматриваться как долгосрочная стратегия развития города. С одной стороны, такая застройка ведет к увеличению нагрузки на изношенную и недостаточную коммунальную и транспортную инфраструктуру, с другой -уродует городскую среду, неоправданно увеличивая плотность застройки. В настоящее время муниципалитеты не располагают ресурсами для того, чтобы самостоятельно инженерно подготовить крупные земельные участки, обеспечить их магистральными сетями и объектами инфраструктуры. Местные органы власти вынуждены обращаться к вышестоящим органам власти, однако и там не могут найти решения своих проблем.
Действенной альтернативой точечной застройке, позволяющей решать сформулированные федеральными и региональными властями задачи, могут служить проекты комплексного освоения территорий. Такой формат освоения новых районов застройки предполагает выработку оптимального сочетания между объектами жилой и коммерческой недвижимости, ориентированной на размещение предприятий, предоставляющих услуги для населения и бизнеса, инфраструктурные услуги.
Сложившиеся на сегодняшний день направления реформирования в значительной степени изменяют устоявшиеся механизмы функционирования и принципы взаимодействия подсистем социально-экономической системы страны, а также всех их элементов. В этих условиях некоторые из ранее существовавших элементов приобретают новое экономическое значение и смысловую наполненность, и вместе с тем возникают совершенно новые (или возобновляющие свое эволюционное развитие, прерванное в советскую эпоху) элементы. Среди элементов, образующих целостную социально-экономическую систему, одно из важнейших мест принадлежит рынку жилья.
Рынок жилья является значительной частью любой национальной экономики, поскольку как жилая, так и иная недвижимость являются важнейшей частью национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства [98].
Складывающаяся на рынке жилья ситуация представляет собой индикатор экономического развития страны. Иными словами если на рынке жилья складываются негативные тенденции, а строительство переходит в состояния стагнации или в упадок, можно с уверенность прогнозировать на ближайшее будущее возникновение негативных тенденций и в национальной экономике.
Развитие жилищного рынка в современной России сопровождается комплексом серьезных проблем, способных воспрепятствовать поступательному процессу его развития.
Важность развития жилищного строительства для развития национальной экономики предопределяет интерес российских ученых к вопросам экономики и управления в этой сфере. Исследование данной проблемы нашло отражение в трудах А.Н.Асаула, В.В.Бузырева, В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, А.Н.Егорова, В.В.Кришталя, В.И.Ресина, А.И.Острина, А.В. Руднева, И.В. Федосеева, B.C. Чекалина. Значительный вклад в понимание процессов, происходящих на современном российском рынке жилья, вносят работы ученых, исследующих проблемы градоведения, экономики строительства и градостроительной деятельности.
Таким образом, можно говорить о том, что сегодня сформировались теоретико-методологические положения, акцентирующие внимание на развитие жилищного строительства. В результате, жилищное строительство выступает как самостоятельная сфера хозяйственной деятельности, объединяющая предприятия, выполняющие комплекс разнообразных функций на разных стадиях инвестиционно-строительного процесса. Жилье представляет собой не просто продукт, в сфере товарного обращения, в рамках которой осуществляется взаимодействие продавцов и покупателей товара, но и весомый элемент в формировании социально-экономического потенциала территории.
Современное состояние жилищного строительства требует скорейшего проведения значительных преобразований в сфере управления бизнесом и государственного управления. Их главной целью должна стать совместная политика развития жилищного строительства, как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях.
Сегодня для развития возможностей строительного сектора необходимо разрабатывать и внедрять новые стратегии и современные подходы к управлению инвестиционно-строительными проектами. Потребность в таком обновлении, обусловленная изменившимися целями и возросшими возможностями бизнеса, требует выявления критериев эффективности его функционирования на рынке. Одним из таких способов, по нашему мнению, является возвращение к комплексной жилой застройке городских территорий в масштабах советского времени, но на основе современных принципов управления инвестиционно-строительными проектами.
Однако для реализации таких инвестиционно-строительных проектов требуется определить, какими механизмами необходимо руководствоваться при их реализации.
Вместе с этим надо понимать, что в условиях рыночной экономики комплексная застройка территорий потребует участия как бизнес-структур, так и государства. Поэтому потребуется сформировать государственную политику в отношении проектов комплексной жилой застройки городских территорий таким образом, чтобы обеспечивалось единство достижения трех целей:
- планируемого социально-экономического эффекта проекта;
- рыночной реализуемости экономических продуктов проекта;
- инвестиционной привлекательности проекта.
Цель системного градостроительного и социально-экономического анализа, планирования и управления программами комплексной застройки городских территорий более 10 лет находится в центре внимания отраслевых ученых-экономистов и обеспечивается лишь незначительным набором адекватных современных концепций и моделей.
Что касается общеэкономических критериев и методов определения инвестиционной привлекательности проектов застройки - они также достаточно проработаны, адекватно адаптированы и широко внедрены в российскую практику на основе методологии инвестиционного анализа и бизнес-планирования по международным стандартам.
В целях настоящего исследования представляется необходимым разграничить понятия «комплексного освоения территорий» и «комплексной жилой застройки». Под проектами комплексного освоения территории предлагается понимать такие проекты развития и застройки территории, которые предполагают:
- пространственное развитие территории и ее интеграцию в существующую систему территориального развития;
- создание оптимальной системы функционального зонирования территории;
- создание комплексной инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечивающей полноценное, эффективное развитие территории и ее интеграцию в общую систему инженерных и транспортных коммуникаций;
- формирование и развитие новой однородной среды (жилой, общественно-деловой, производственной). Комплексное освоение территорий включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства и собственно строительство объектов недвижимости.
Процессный подход к формированию стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства
Строительство представляет собой одну из важнейших составляющих экономики страны, которая призвана обеспечивать производственное, жилищно-коммунальное, дорожно-транспортное, социально-бытовое развитие. В этой сфере сходятся интересы Российской Федерации, её субъектов, муниципальных образований. Вопросы строительства сосредоточены в руках различных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления.
В настоящее время в России существующий механизм, организационные структуры, формы управления и действующее законодательство в области градостроительной деятельности часто оказываются не адекватными сложившимся общественным отношениям. Нормативно-правовые акты оставляют нерешёнными целый ряд проблем в сфере строительной деятельности. Противоречивы развивающиеся взаимоотношения органов государственной власти с органами местного самоуправления в рассматриваемой сфере, с руководством строительных предприятий и организаций. Приоритетность запросов населения к обеспечению современным жильём, отвечающим технико-экономическим и социальным требованиям, требует выработки рационально разработанной административно-правовой организации градостроительства в России. Несмотря на относительно недолгое существование Градостроительного кодекса РФ, внесённых в него изменений и дополнений, многие его положения не отвечают сложившимся реалиям. Регулирование отношений, возникающих в связи с организацией территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, информационного обеспечения градостроительной деятельности, зачастую является малоэффективным, особенно с учётом сложившихся рыночных отношений.
Санкт-Петербург является носителями постиндустриальной экономики. Плотность связей, качество жизни и особенности экономики современного мегаполиса делают возможным его переход на новый уровень развития - к новому формату социально-экономических отношений. При этом развитие постиндустриальной экономики, с ее повышенными требованиями ко многим аспектам жизни, сталкивается в современном городе со значительными вызовами. Среди этих вызовов:
-Транспортная проблема. Взрывной рост автомобилизации населения и неспособность транспортной системы города справляться с потоками автотранспорта порождает противоречие между требованиями принятых стандартов качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства.
-Инфраструктурная проблема. Инфраструктурные требования постиндустриального качества жизни и экономического развития (связь, электроэнергия, инженерия и т.д.) не могут эффективно удовлетворяться инфраструктурой города. Как следствие, появляется противоречие между функцией города как носителя постиндустриальной экономики и его способностью эту экономику обеспечивать.
- Проблема качества городской среды. Люди стремятся к перемещению в крупные города, постиндустриальная экономика которых повышает капитализацию человеческих ресурсов и качество жизни, но при этом размещение элементов постиндустриальной экономики в крупных городах зачастую невыгодно - по причине высокой стоимости жизни, рабочей силы и земли. Развитие существующей среды города до требуемого уровня есть долгий и сложный процесс, который, к тому же, тормозится рядом объективных факторов.
Таким образом, актуальность трансформации города представляется очевидной. Особенно явной эта актуальность стала во время и после мирового экономического кризиса, который проблематизировал приоритеты и проекты предыдущего этапа, а также наглядно продемонстрировал ограниченные возможности секторов, ранее служивших драйверами экономического роста.
Санкт-Петербург, являющийся одним из крупнейших городов на территории Европы, не стал исключением. Проблематизация его пространственного развития произошла по целому ряду причин, важнейшими среди которых являются следующие:
- конфликты, связанные с использованием ключевого актива - земли, в первую очередь - конфликты различных функций в пределах городских территорий: первоначальная жилая застройка фактически не оставила места для разворачивания объектов, выполняющих торгово-развлекательную функцию. На следующем шаге развития территорий - после того как ТРК были с трудом вписаны в существующую застройку - в новых жилых районах не осталось пространства для развития объектов, которые создавали бы рабочие места и за счёт этого удерживали бы в обозначенных районах наборы сложных (индустриальных и постиндустриальных) деятельностей. Кроме того, невозможность развития «рабочих» объектов существенно повлияла на транспортную ситуацию в городе (плотный транспортный поток в центр и из центра города).
-не произошло переформатирование пространства города, как в масштабе всего города, так и в масштабе отдельных публичных пространств. При этом обнажилась проблема, связанная с тем, что строительство новых объектов недвижимости происходит на базе старых общественных пространств: новые общественные пространства просто не создаются - ни на месте старых, ни даже там, где таковые отсутствуют как класс. Функция создания общественных пространств, отданная на откуп рынку и частному бизнесу, фактически исчезла.
-в городе фактически исчерпаны возможности «легкого» обновления или уплотнения традиционных промышленных территорий. Ускоренные темпы капитализации - а такова была рыночная ситуация - приводили к тому что город достаточно быстро лишился некоторых промышленных зон, невыгодно размещенных при новой стоимости земли. Во многих случаях инвестиционная привлекательность бывших промышленных территории была переоценена ввиду сложности процесса реконструкции, и скорость перепрофилирования промзон внутри города существенно замедлится. В Санкт-Петербурге под промышленными объектами занято около 40% территории: только на территории исторического центра, которая составляет около 6 тыс. га, промышленные предприятия занимают почти половину площадей. При этом в обычном европейском городе под промышленными объектами занято в среднем около 10% городской территории.
Проблема застроенных и промышленных территорий становится особенно актуальной в контексте текущих тенденций развития петербургской агломерации (формирование единой портовой системы Большого порта Петербурга и портов Ленинградской области; вынос отдельных функций из ядра; развитие территорий вокруг портов, аэропортов и КАД; формирование пригородных зон малоэтажной застройки, прежде всего на севере в радиусе 35-45 км).
Формирование организационно-экономического механизма управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства
Комплексное развитие новых районов жилищного строительства -эффективный экономический фактор развития города, позволяющий осуществлять капитальные вложения в объекты жилой и инженерной инфраструктуры, осваивать свободные площадки, обеспечивать занятость населения и улучшать качество его жизни. При этом, в отличие от проектов, реализуемых по рыночной логике (то есть с целью извлечения прибыли), проекты комплексного развития новых районов в меньшей степени связаны с колебаниями рынков - инвестиции в инфраструктуру создают экономический эффект в долгосрочной перспективе и опосредованно через развитие смежных отраслей и видов деятельности.
Участие государства в реализации проектов комплексного развития новых районов состоит, как правило, в передаче представителям бизнеса прав на земельные участки и обеспечении возврата частных инвестиций посредством предоставления субсидий и госгарантий. Используя государственную поддержку, частный бизнес получает доступ к масштабным проектам и защищенность своих инвестиций. Государство получает эффективного управляющего инвестициями в лице своего бизнес-партнера, снижение бюджетных затрат и коммерческих рисков по проекту. Поэтому при разработке организационно-экономического механизма управления проектами комплексного развития новых районов мы считаем наиболее целесообразным принять формат государственно-частного партнерства, как наиболее эффективный способ достижения целей социально-экономического развития и взаимодействия государственной власти и бизнес-структур.
Основной аргумент в поддержку государственно-частного партнерства как формата реализации проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства состоит в том, что и общественный (государственный), и частный секторы обладают своими собственными уникальными характеристиками и преимуществами, при объединении которых создается возможность более эффективно действовать и достигать лучших результатов именно в тех сферах, где особенно заметны «провалы рынка» или неэффективность государственного управления - как правило, это социальная сфера, проблемы экологии городов, создание инфраструктуры.
В процессе реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства решается комплекс взаимосвязанных проблем, в связи с чем его целесообразно разбить на этапы, связанные друг с другом в определенной последовательности.
Российские специалисты в области управления проектами Максимов С.Н., Мазур И.И., Тарасевич Е.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. выделяют следующие основные стадии инвестиционно-строительного проекта: прединвестиционная (предпроектная) стадия; инвестиционная стадия (проектирование и строительство); эксплуатационная стадия (стадия реализации).
Прединвестиционная фаза проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства, реализуемых в формате ГЧП, имеет свои особенности (рис.2.15).
Так, инициатором проекта комплексного развития нового района жилищного строительства и, соответственно, партнерства для его реализации, по нашему мнению, должен выступать глава региональной власти (губернатор) - это обеспечивает изначально высокий статус проекта, демонстрирует степень заинтересованности власти и делает его привлекательным для частных инвесторов. При этом возможны два варианта первоначальной конфигурации проекта - первый предполагает наличие участка под освоение у местной администрации, и в этом случае администрация инициирует поиск партнера для девелопмента земельного участка. Во втором варианте инициатива исходит от частного инвестора, уже владеющего правами на участок и готового участвовать в развитии, в том числе социального блока, в обмен на участие в партнерстве и предоставление гарантий и, возможно, финансирования по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры.
Алгоритм дальнейших совместных действий сторон на прединвестиционной фазе реализации проекта должен выглядеть следующим образом:
1. Определение соответствия концепции инвестиционного проекта критериям государственно-частного партнерства.
2. Выбор и разработка оптимальной организационно-экономической модели ГЧП. Создание программных документов, соглашений, согласование с органами власти разного уровня мероприятий и/или участие в конкурсных процедурах, проводимых в рамках проекта (например, концессионный конкурс).
3. Разработка схемы финансирования проекта.
Проект комплексного развития нового района жилищного строительства, отвечающий законодательно установленным критериям и реализующийся с участием средств Инвестиционного Фонда РФ должен иметь следующие компоненты концепции:
- ядро проекта - крупный инфраструктурный объект, который становится предметом ГЧП;
- жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. метров общей площади;
- деловая часть, создающая рабочие места для жителей территории;
- объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;
- общая стоимость проекта должна составлять сумму не менее 500 млн. руб. Специфика оценки эффективности проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства будет подробно изложена в главе 3 диссертации, здесь же остановимся лишь на организационно-управленческий аспектах соискания государственной поддержки проекта.
Процедура предоставления господдержки за счет средств Инвестфонда регламентируется Постановлением правительства РФ №134 [15]. Инвестор готовит и подает пакет документов (заявку), сформированный в соответствии с требованиями, в администрацию региона (области, республики, края), где он собирается реализовывать свой проект, регион дает свое положительное заключение на проект и предоставляет заявку в Министерство регионального развития РФ. Затем он рассматривается на уровне министерства, получает заключение инвестиционного консультанта (в настоящее время это Внешэкономбанк). После того, как все заключения получены, проект выносится на рассмотрение инвестиционной комиссии. После получения одобрения инвестиционной комиссией он проходит рассмотрение на правительственной комиссии.
В Заявке должны быть четко описаны объекты капитального строительства (с указанием основных технических характеристик объектов), создание которых предусмотрено в рамках реализации проекта, а также их стоимость с разбивкой по источникам финансирования и годам реализации проекта. Также необходимо указать форму собственности, в которую поступают объекты.
Отдельно необходимо указать, на строительство каких именно объектов привлекаются бюджетные ассигнования инвестиционного фонда (с указанием основным характеристик данных объектов).
Сметная стоимость проекта комплексной застройки нового района, указанная в Заявке, должна полностью соответствовать стоимости, указанной в положительном заключении государственной экспертизы.
Разработка методики комплексной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства и их заявителей
Надежность и обоснованность проектов ГЧП, проработка коммерческой и финансовой схемы проекта, распределение рисков и анализ устойчивости проекта являются ключевыми факторами, влияющими на привлечение финансирования в проекты развития новых районов жилищного строительства, как со стороны государства, так и со стороны частных кредитных организаций.
Главным фактором, определяющим риски участия в проекте государства, по сути, является не только эффективность проекта, но и финансовая устойчивость заявителя, его способность реализовать проект. Надо отметить, что практически каждое кредитное учреждение в соответствии с внутренними процедурами, а также следуя нормативным документам Центрального Банка РФ, производит оценку кредитоспособности потенциальных заемщиков, чего нельзя сказать о процедурах, регламентирующих поступление бюджетных ассигнований из Инвестиционного Фонда РФ. Соответственно, Министерству регионального развития целесообразно доработать имеющуюся методику в части создания комплексной системы рейтинговой оценки проектов и их заявителей. Задачей анализа в рамках доработанной методики станет оценка целесообразности проекта для формата ГЧП, дополненная заключением о финансово-экономических и управленческих возможностях заявителя -потенциального партнера по реализации проекта со стороны частного бизнеса.
Основным принципом создания методики комплексной рейтинговой оценки проекта развития нового района жилищного строительства и его заявителя должна явиться идентификация риска партнерства по трем направлениям: соответствие интегральных показателей эффективности проекта установленным критериям, оценка кредитоспособности и финансовой устойчивости заявителя, формализация нефинансовых характеристик заявителя и проекта (рис. 3.1).
Этапы анализа должны осуществляться следующим образом:
- анализ финансовой, бюджетной и экономической эффективности проекта комплексного развития района нового жилищного строительства (в соответствии с утвержденной методикой [34]);
- анализ финансового состояния заявителя;
- экспертная оценка системы управления заявителя и нефинансовых показателей проекта развития нового района жилищного строительства на основе многофакторной модели;
- аккумулирование результатов проведенных исследований, определение рейтинговой группы на основе итоговой бальной оценки (складывается как средневзвешенная величина, состоящая их 3 оценок, каждая из которых имеет собственную балльную шкалу);
- расчеты рисковых дисконтов и определение размера квоты. Рейтинговая оценка заявителей и проектов развития новых районов жилищного строительства должна использоваться комплексно, а не только для оценки целесообразности предоставления бюджетных ассигнований. Рейтинговую группу возможно использовать при расчете размера:
- ранга проекта и региона для выявления приоритетных направлений в бюджетах субъектов Федерации на будущие периоды;
- ожидаемых и максимальных размеров доходов/расходов по отдельным проектам и портфелям проектов;
- рисковых дисконтов и квот вложений.
Рассмотрим подробно методику проведения комплексной оценки проекта развития нового района жилищного строительства:
1) Анализ интегральных показателей проекта должен производиться в соответствии с методикой, описанной в разделе 3.1, а именно:
Показателями финансовой эффективности проекта будут являться: чистая приведенная стоимость проекта и внутренняя норма доходности проекта. Инвестиционный проект признается соответствующим критерию финансовой эффективности в случае, если подтвержденное значение показателя чистой приведенной стоимости регионального инвестиционного проекта, рассчитанного с учетом использования государственной поддержки, положительно и внутренняя норма доходности, рассчитанная с учетом использования государственной поддержки, превышает средневзвешенную стоимость капитала регионального инвестиционного проекта за период (1..Т).
Показателем бюджетной эффективности является отношение дисконтированных налоговых поступлений в федеральный бюджет и (или) экономии расходов федерального бюджета, обусловленных реализацией проекта, к суммарному объему планируемого объема бюджетных ассигнований. Инвестиционный проект признается соответствующим критерию бюджетной эффективности в случае, если подтвержденное значение индекса бюджетной эффективности Р1В превышает 1.
Показателем экономической эффективности является объем вклада проекта в увеличение валового внутреннего продукта или валового регионального продукта. Инвестиционный проект признается соответствующим критерию экономической эффективности в случае, если подтвержденное значение интегрального индикатора экономической эффективности превышает 0,012 %.
Для каждого коэффициента должен существовать допустимый интервал, внутри которого оценка по данному показателю линейно изменяется от 0 до 100 баллов. Такое распределение баллов обусловлено тем, что при строгом несоответствии показателей установленным критериям дальнейшее рассмотрение проекта не целесообразно. В случае, когда показатели принимают пограничные значения, присуждается балл равный нулю и проект может проходить дальнейшие этапы анализа, верхняя граница 100 баллов - присваивается проекту, полностью соответствующему установленным критериям.
В таблице 3.2 определены варианты возможных значений показателей, кроме того, каждой группе показателей присужден соответствующий ранг (важность): показателям финансовой эффективности - 30%; показателю бюджетной эффективности - 35%; показателю экономической эффективности - 35%.
