Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I Проблемы функционирования девелоперских компаний в крупном городе на примере Москвы 8
1.1. Правовое и экономическое содержание понятия девелопмент 8
1.2. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости 27
1.3. Особенности и тенденции развития рынка недвижимости Москвы 34
ГЛАВА II Методические основы формирования стратегии девелоперской компании -. 46
2.1. Стратегия девелоперской компании как основа деятельности в условиях рынка 46
2.2. Методический подход к реализации стратегии девелопера 65
2.3. Управление рисками при бизнес-планировании деятельности девелоперской компании 82
ГЛАВА III Экономический механизм и оценка эффективности реализации стратегии девелоперской компанией 98
3.1. Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента 98
3.2. Мониторинг рынка недвижимости как основа реализации стратегии девелопера ; 111
3.3. Оценка эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компанией 127
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 135
ЛИТЕРАТУРА 138
Введение к работе
Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.
В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости, а также рассмотрения места девелопмента в правовом поле. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.
Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.
В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.
Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости разработки и следования рациональной стратегии на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.
Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Максимова С.Н., Смирнова Е.Б., Кущенко В.В., Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Тарасевича Е.И., Стерника Г.М., Озерова Е.С., а также аналитиков-практиков Вечера Н.Ф., Ольховского А.А. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Минцберга Г., Альстрэнда Б., Лэмпела Д, Томсона А., Стрикланда Д. Марковой В.Д., Кузнецовой С.А., Коробейникова О.П., Колесова В.Ю.
Однако в настоящее время в экономической литературе рассматриваются, как правило, только элементы функционирования девелоперов в крупном городе, без учета особенностей и проблем их деятельности в различных секторах рынка недвижимости. Успех девелоперской компании может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии ее функционирования с учетом изменений рыночных факторов.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на повышение эффективности управления девелоперской компанией.
Цель и задачи исследования. В работе произведено исследование теоретических и методических проблем формирования стратегии девелоперских компаний с целью повышения эффективности их деятельности на рынке недвижимости крупного города.
Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
- исследование правового и экономического содержания понятия девелопмент;
- выявление проблем функционирования девелоперских компаний на рынке недвижимости Москвы;
разработка методических основ формирования стратегии девелоперской компании;
- разработка методического подхода к реализации стратегии девелопера;
- разработка метода управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании;
- разработка метода оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента;
- выявление показателей, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проводимого девелопером при формировании и реализации стратегии;
- выявление и систематизация показателей оценки эффективности инвестиционной стратегии девелоперской компанией.
Объектом исследования является стратегическое управление девелоперской компанией.
Предметом исследования является деятельность девелоперских компаний в условиях неопределенности рынка недвижимости крупного города.
Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, направленной на увеличение стоимости объекта недвижимости;
2. Разработаны методические основы формирования стратегии девелоперской компании, позволяющие ей определить перспективы по выработке новых направлений деятельности и отказа от существующих неперспективных видов деятельности, сформулировать производственную, ценовую, рекламную, сбытовую и другие политики на определенном секторе рынка недвижимости;
3. Разработан методический подход к реализации стратегии девелопера, обеспечивающий эффективность достижения заданных целевых параметров, на основе разработки планов, проведения структурных изменений, формирования бюджетов;
4. Разработан метод управления рисками при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;
5. Разработан метод оценки инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости на основе детерминирующего коэффициента, позволяющий быстро и качественно оценивать инвестиционную привлекательность проектов по различным параметрам;
6. Предложены показатели, лежащих в основе мониторинга рынка недвижимости, проведение которого необходимо для подготовки и принятия стратегических решений и для решения тактических задач с использованием показателя стабильности рынка недвижимости.
7. Выявлены виды эффективности инвестиционных проектов девелоперской компании, позволяющие классифицировать положительные эффекты ее деятельности на микро - и макроуровне.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что предложенные в диссертации выводы и предложения способствуют развитию отрасли строительства за счет активизации деятельности девелоперов на основе применения методов стратегического управления.
Результаты исследования представлены в опубликованных автором работах, докладывались на научно-практических конференциях СПбГИЭУ;
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,2 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования.
