Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг
1.1 Сущность и особенности рынка риэлторских услуг 11
1.2 Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской деятельности 19
1.3 Этапы развития рынка риэлторских услуг 33
Глава 2 Современное состояние и функционирование рынка риэлторских услуг в регионе
2.1 Использование корреляционно-регрессионного анализа для исследования
рынка риэлторских услуг
2.1.1 Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа 37
2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Российской Федерации и по сопоставимым регионам Приволжского федерального округа 43
2.1.3 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Нижегородской области 51
2.2 Анализ состояния регионального рынка риэлторских услуг 67
2.3 Функционально-стоимостной анализ оказания риэлторских услуг 83
Глава 3 Организационно-экономические модели оценки рынка риэлторских услуг
3.1 Направления совершенствования оказания риэлторских услуг 100
3.2 Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка риэлторских услуг с учетом риска 108
Выводы и предложения 127
Список литературы 129
Приложения 138
- Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской деятельности
- Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа
- Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Нижегородской области
- Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка риэлторских услуг с учетом риска
Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность - это деятельность юридических лиц и /или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. Первые легальные риэлторские фирмы появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» [4] и перехода квартир в частную собственность. В целях определения направлений риэлторской деятельности целесообразно провести классификацию риэлторских услуг. Все риэлторские услуги можно сгруппировать по следующим основаниям: 1. В зависимости от характера деятельности риэлтора можно выделить следующие виды риэлторских услуг: услуги фактического характера (действия риэлтора как посредника, подготовка сделки между продавцом и покупателем недвижимости, согласование условий проведения сделки, консультационные услуги); услуги юридического характера (поручения, комиссии); смешанные услуги (услуги как юридического, так и фактического характера, например, доверительное управление имуществом). 2. В зависимости от регулирования риэлторских услуг [61, с.145]: риэлторские услуги, регулируемые нормативно-правовыми актами (агентирование, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом, иные посреднические услуги, поручение, действие в чужом интересе без поручения); иные возмездные услуги, регулируемые договором оказания риэлторских услуг (консультационные услуги, услуги по изучению рынков, рекламные, другие возмездные услуги).
Основным направлением риэлторской деятельности принято считать брокерскую, которая представляет собой деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. Брокерские услуги оказывают риэлторские организации, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. При этом риэлторские организации обязаны оформить с брокером трудовые отношения в соответствии с требованиями трудового законодательства РФ и наделить его правом подписи договоров на оказание брокерских услуг. Брокерская деятельность включает следующие основные услуги: консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости; подбор и организация показов объектов недвижимости; сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки; оценка планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости; содействие в организации взаиморасчетов сторон сделки; документальное оформление передачи объекта недвижимости; регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости. Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости заключается в предоставлении объективной полной информации и проведения мониторинга цен на рынке недвижимости региона, что позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания брокерских услуг в данной риэлторской организации. Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления о них. При этом риэлторская организация информирует письменно заинтересованных лиц об известных недостатках объектов недвижимости. Соглашение о поиске объекта недвижимости, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра - обычно 4-8. Покупатель вносит в компании аванс, порядка 50 тыс. руб. (если цена квартиры высока, то и больше). После завершения сделки аванс вычитается из комиссионных. Агенту документ дает уверенность в том, что клиент действительно заинтересован в покупке жилья. Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риэлторской организацией. При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риэлторская организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (родственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект недвижимости носит вероятностный характер. В ходе осуществления сделки необходимо своевременно письменно информировать заинтересованное лицо обо всех известных обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных впоследствии привести к признанию данной сделки недействительной. По желанию заинтересованного лица риэлторская организация может оформить расчеты по сделке через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы. В случае оказания брокерской услуги по передаче объекта недвижимости риэлторская организация должна организовать процесс освобождения и передачи объекта.
Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа
Рынок риэлторских услуг является составляющей рынка недвижимости и экономики России в целом. Поэтому любые изменения на рынке риэлторских услуг, прежде всего, связаны с изменениями на рынке недвижимости. Как говорилось выше, развитие рынка риэлторских услуг определяется рядом факторов: развитием рынка жилой недвижимости; темпами строительства и ввода в действие жилых домов; платежеспособным спросом и предложением на рынке недвижимости; динамикой цен на объекты недвижимости. Рассмотрим эти факторы подробнее. Тенденции развития рынка риэлторских услуг с точки зрения показателей ввода жилья и его стоимости проанализированы на основе данных Российского статистического ежегодника (выпуск 2011г.) [11] и данных Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области [94] и представлены в таблице 1. Снижение объемов строительства и ввода в действие жилых домов за период с 2007 по 2011 год произошло в двух регионах Приволжского федерального округа (Чувашской Республике и Пермском крае). Нижегородская область занимает 3-е место в Приволжскому федеральному округу по среднему значению ввода в действие жилых домов. Наивысшее значение – в Республике Башкортостан и Республике Татарстан. Анализ динамики ввода в действие жилья в ПФО за период с 2007 по 2011 год позволяет утверждать, что финансовый кризис 2008 года оказал существенное влияние на темпы строительства и ввода в действие жилья. На протяжении 2009 и 2010 годов в ПФО наблюдалось устойчивое сокращение ввода новостроек. К 2011 году застройщикам удалось выйти на докризисный уровень (рисунок 7). Данная тенденция, естественно, оказала влияние на формирование спроса и предложения на рынке жилья.
Изучение динамики цен на первичном рынке жилья по Приволжскому федеральному округу (таблица 2) показало, что до 2008 года цены стабильно росли в среднем на 23% в год. Максимальный рост цен зафиксирован в Оренбургской области, Самарской области, Ульяновской области и Республике Марий Эл (соответственно 34%, 34%, 32%, 31%). Минимальный рост цен был отмечен в Удмуртской Республике, Республике Башкортостан и в Кировской области (соответственно 4%, 5%, 8%). По Нижегородской области увеличение цен составило около 10%. В целом в 2008 году по Приволжскому федеральному округу средняя цена в новостройках составила 39 672 руб. за 1 кв.м.
Рост цен объясняется незначительным предложением на рынке первичного жилья и высоким уровнем спроса. В основе этого явления лежали: с одной стороны – рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования, отсутствие четкой жилищной политики. В результате указанных факторов возросший уровень спроса превысил уровень предложения, что привело к общему росту цен на рынке жилья. При этом наблюдается ситуация, когда цены на качественное жилье (в новостройках) и вторичное жилье (таблица 3) почти сравнялись (соответственно 39 672 руб. за 1 кв.м. и 40 552 руб. за 1 кв.м.), т.е. рост рынка 2007 года существенно опередил темпы роста 2008 года. В 2008 году рынок жилья претерпел на себе влияние экономического кризиса. В этот период наблюдался отток покупателей (до 50 % из них приобретали жилье в кредит), сокращение доходов населения, сворачивание рынка ипотечного кредитования. В результате влияния кризиса на первичном рынке произошло резкое снижение спроса – застройщики были вынуждены снижать цены. В среднем по ПФО цены на первичном рынке жилья в декабре 2009 года были ниже цен декабря 2008 года на 7%. На вторичном рынке жилья за этот же период снижение составило 9%. С 2010 года в ПФО наблюдается незначительное снижение и повышение цен по всем видам жилья. Это обусловлено значительным превышением предложения над спросом. Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке жилья в ПФО (рисунок 8), то здесь ценовые тренды расходятся, готовое жилье дешевело быстрее, чем строящееся. Причина заключалась в необходимости застройщика компенсировать свои затраты на материалы. Общее падение цен на вторичном рынке ПФО составило за 2009 год 9%. В Нижегородской области и городе Нижнем Новгороде наблюдалась та же тенденция. Средняя цена за 1 кв.м. жилья в новостройках в Нижегородской области в 2008 году составила 59 623 руб., за вторичное жилье – 45 575 руб., в 2009 году наблюдалось снижение цен соответственно до 52 907 руб. за 1 кв.м. и 42 406 руб. за 1 кв.м. (рисунки 9, 10). В 2012 году наблюдается рост цен в пределах 5 – 15% [15]. Таким образом, положительная динамика функционирования строительной отрасли и рынка недвижимости требуют увеличения количества и улучшения качества оказываемых риэлторских услуг потребителям. Рынок риэлторских услуг представляет собой сложный объект для изучения. Использование инструментария корреляционно-регрессионного анализа позволит моделировать процессы, происходящие на рынке риэлторских услуг. Спрос и предложение на рынке риэлторских услуг формируется под влиянием потребностей населения и экономики в объектах недвижимости и определяются рядом факторов: численностью населения, темпами его прироста, объемами имеющегося жилищного фонда и нежилых помещений, уровнем доходов и расходов населения, темпами экономического роста, стоимостью риэлторских услуг, объемами нового строительства, стоимостью 1 кв.м. площади и рядом других факторов. Под воздействием этих факторов формируются общественно-экономические связи между различными субъектами: государством, домашними хозяйствами, финансово-посредническими организациями. Важную роль в формировании этих связей играют риэлторские фирмы, деятельность которых напрямую зависит от спроса и предложения рынка недвижимости, количества сделок, конъюнктуры и цен на нем. Неподвижность недвижимости определяет е зависимость от региональных факторов. Поэтому в основу исследования рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости положен экономический потенциал города, который является ядром локального рынка. Целесообразно при анализе конкретного локального ранка применить системный и сравнительный подходы, параллельно проводя анализ локальных рынков по городам, близким по численности населения и имущественному комплексу.
Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Нижегородской области
При помощи показателей корреляции и детерминации была проведена оценка степени связи между показателями удельной цены 1 кв.м. жилой недвижимости, складывающейся на первичном и вторичном рынке (соответственно Y1 и Y2), а также с использованием метода регрессионного анализа между зависимой переменной (соответственно Y1 и Y2) и казуальными переменными по Нижегородской области. Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа были взяты из статистического ежегодника Нижегородской области за 2012 год по темам: «Жилищные условия населения» [7], «Ввод в действие жилых домов» [6], «Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения» [9], «Основные демографические показатели» [10], «Структура использования денежных доходов населения» [14], «Цены и тарифы» [15] и другие и представлены в таблице 18. Количество факторов было расширено до 7 пунктов, а именно: X1 – среднедушевые денежные доходы населения в месяц в рублях; Х2 – численность населения в регионе, тыс. человек на 01.01; X3 – количество вводимого в регионе жилья (тыс. кв.м. общей площади); X4 – общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (в кв.м. на конец года); X5 – число зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи (за год); X6 –денежные расходы населения на приобретение недвижимости, млн. рублей; X7 –количество построенных квартир. Ниже приведены примеры определения статистической связи между различными показателями и дана ей оценка. Статистическая связь уровня цен на первичном рынке жилья и казуальными переменными по Нижегородской области (за 2007 – 2012г.) приведены на рисунках 15, 16, 17, 18, 19, 20,21.
Коэффициент корреляции равен « 0,794535743», имеет положительное значение и означает, что с ростом численности населения цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке растет, и наоборот. R = 0,6313 и означает, что 63% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке описывается моделью с численностью населения в качестве независимой переменной. Рисунок 17 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке и количества вновь вводимого жилья в
Коэффициент корреляции равен «–0,54243083», имеет отрицательное значение и означает, что с увеличением вновь вводимого в регионе жилья цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке уменьшается, и наоборот. R = 0,2942 и означает, что 30% колебаний цены 1 кв. м. жилья на первичном рынке описывается моделью с количеством вновь вводимого жилья в качестве независимой переменной. Коэффициент корреляции равен «–0,74751228», имеет отрицательное значение и означает, что с увеличением площади жилья, приходящейся на одного жителя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке уменьшается, и наоборот. R = 0,5588 и означает, что 56% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке описывается моделью с площадью жилья на одного жителя в качестве независимой переменной. Рисунок 19 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке и числа зарегистрированных прав на жилье в Нижегородской области (2007–2012г.)
Коэффициент корреляции равен «0,54434745», имеет положительное значение и означает, что с увеличением расходов населения на приобретение недвижимости цена на объекты недвижимости на первичном рынке увеличивается. R = 0,2963 и означает, что 30% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке описывается моделью с расходами на приобретение недвижимости в качестве независимой переменной. Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на первичном рынке от денежных расходов на приобретение объектов недвижимости в Нижегородской области (2007–2012г.) Коэффициент корреляции равен «–0,65883», имеет отрицательное значение и означает, что с увеличением количества построенных квартир цена на объекты недвижимости на первичном рынке уменьшается. R =0,4341 и означает, что 43% колебаний цены 1 кв.м. жилья на первичном рынке описывается моделью с количеством построенных квартир в качестве независимой переменной. Аналогичным образом была проведена оценка статистической связи уровня цены 1 кв.м. жилья на вторичном рынке и этими же казуальными переменными по Нижегородской области (за 2007–2012г.) (рисунки 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28). Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном рынке и количества вновь вводимого жилья в Нижегородской области (2007–2012г.) Коэффициент корреляции равен «0,652399992», имеет положительное значение и означает, что с увеличением вновь вводимого в регионе жилья цена за 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном рынке увеличивается, и наоборот. R = 0,4256, что означает, что 43% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном рынке описывается моделью с количеством вновь вводимого жилья в качестве независимой переменной. Рисунок 25 – Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном рынке и площади помещений, приходящейся на одного жителя в Нижегородской области (2007–2012г.)
Корреляционное поле зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости на вторичном рынке от количества построенных квартир в год в Нижегородской области (2007–2012г.) Коэффициент корреляции равен «0,765454074», имеет положительное значение и означает, что с увеличением количества построенных квартир в год цена 1 кв.м жилой недвижимости на вторичном рынке растет. R = 0,5859 и означает, что 59% колебаний цены 1 кв.м. жилья на вторичном рынке описывается моделью с количеством построенных квартир за год в качестве независимой переменной. Полученные значения позволили оценить связь между факторами и параметрами рынка жилья по Нижегородской области и построить матрицу результатов корреляционного анализа (таблицы 19, 20) [23, с.267 – 271]. Для этого оценивался коэффициент корреляции.
Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка риэлторских услуг с учетом риска
Процесс принятия решений в сфере риэлторских услуг должен осуществляться с учетом особенностей этой отрасли экономики, а также влияния внутренних и внешних факторов и ограничений. Данный процесс – это деятельность, осуществляемая по определенной технологии с использованием различных методов и технических средств, направленная на разрешение определенной ситуации, и результатом которой будет выработка и реализация определенного решения. Типовой процесс принятия решений включает определенные этапы: формулирование проблемы; формулирование ограничений и критериев для принятия решения; определение альтернатив; оценка альтернатив; окончательный выбор; реализация решения; оценка решения. Процесс принятия решений всегда связан с тем или иным предположением руководителя об ожидаемом развитии событий и принятое решение нацелено в будущее. Руководитель, которому организацией делегированы соответствующие полномочия, далеко не всегда является высококвалифицированным специалистом в области принимаемых решений. Во второй главе диссертационного исследования определены и исследованы факторы, обуславливающие особенности услуг, предоставляемых риэлторскими организациями (стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости, численность населения, уровень доходов и расходов населения, объемы нового строительства и имеющегося жилищного фонда).
Но экономическая ситуация уникальна, и перед организацией возникают проблемы различного характера, и задача принятия решений возникает перед руководителем достаточно часто. От эффективности принятого руководителем решения зависят успешное функционирование организации. Естественно, руководитель может привлечь к решению проблем организации экспертов, обладающих необходимыми знаниями и опытом в области принимаемого решения. Но это связано, прежде всего, с увеличением затрат, что не приемлемо для мелких и средних организаций. Поэтому, для руководителя риэлторской организации важно владеть современными технологиями, позволяющими принимать решения и использовать автоматизированные системы поддержки и сопровождения процесса принятия решений. Поскольку, как уже говорилось ранее, процесс принятия решений всегда связан с тем или иным предположением руководителя об ожидаемом развитии событий, оно всегда содержит элемент неопределенности. Неопределенность, присутствующая при принятии любого решения, предопределяет степень риска, с которым это решение принимается. Неопределенность ситуации принятия решения в бизнесе объясняются такими причинами, как отсутствие достаточно полной информации, возникновение случайных факторов, противодействие конкурентов и т.д. Чем выше неопределенность, тем выше степень риска. Условия неопределенности, в которых принимаются решения, характеризуются тем, что не представляется возможным точно оценить вероятность потенциальных результатов. Поэтому, целесообразно, решения в условиях неопределенности принимать с использованием методов моделирования, основанных на теории игр [50 c. 197].
В настоящее время, теорию игр можно рассматривать как теорию принятия оптимального решения в условиях неопределенности, позволяющую выработать рекомендации по рациональному образу действий каждого из противников в ходе конфликтной ситуации, т.е. определение оптимальной стратегии каждого из них [58 с.141-142]. Отличительной особенностью теории игр состоит в том, что в ней сознательно действует только один из участников, называемый игроком 1. Игрок 2 (природа или фиктивный игрок) сознательно против игрока 1 не действует, а выступает как не имеющий конкретной цели и случайным образом очередные ходы партнер по игре. Термины «природа» и «фиктивный игрок» не следует понимать буквально, в этой роли может выступать некая объективная действительность. Рассмотрим организацию и аналитическое представление теории игр применительно в сфере риэлторских услуг [22, c.52-53]. Для этой сферы существуют ограничения: определение и измерение качества весьма затруднительно, создание запасов невозможно, высокая трудоемкость процесса вследствие высокой степени индивидуализации продукции, трудности оценки эффективности работы сотрудников. Поэтому предлагается использовать построение матрицы решений. На первом этапе необходимо определиться с критериями ситуации и присвоить каждому из них уровень значимости. Подсчет результатов подскажет руководителю организации, какой выход из ситуации будет оптимальным. Матрица решений позволяет охватить общую картину ситуации и принять верное решение. Для составления матрицы, прежде всего, необходимо разбить контекст ситуации на его основные составляющие.
Первый из них – альтернативы. Применительно к деятельности риэлторской организации пусть это будут циклы рынка недвижимости (рецессия (П1), восстановление (П2), подъм (П3), перепроизводство (П4). Второй тип элементов контекста – критерии выбора, которыми руководитель риэлторской организации может оперировать в процессе принятия решения. Этими критериями могут быть: 1. увеличение штата фирмы – А1, 2. сокращение персонала – А2, 3. расширение линейки услуг – А3, 4. повышение качества услуг (эксклюзивность) – А4, 5. сокращение бюджета рекламы – А5, 6. увеличение бюджета рекламы – А6, 7. добровольная сертификация в ГСР – А7, 8. изменение организационной структуры организации – А8, 9. повышение профессионального уровня персонала – А9, 10. внедрение новых методов управления организацией – А10, 11. внедрение системы франчайзинга – А11. Затем необходимо присвоить каждому из пунктов списка критериев числовое значение, обозначающее его важность в сравнении с остальными пунктами, при этом руководитель должен придерживаться собственного видения ситуации. Следующим шагом будет составление матрицы решений, где столбцы и ряды будут заполнены соответственно списку альтернатив и списку критериев. Перемещаясь от альтернативы к альтернативе, от критерия к критерию составляются соответствующие уровни. Уровни отражают наиболее вероятный результат, основанный на знаниях ситуации и предположениях об е исходе и выгодах, которые принесет данная альтернатива в рамках соответствующего критерия оценки.
