Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. СИСТЕМА РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В СОВРЕ
МЕННЫХ УСЛОВИЯХ 10
1.1. Анализ состояния жилищного фонда России 10
1.2. Зарубежный и отечественный опыт реконструкции жилых зда
ний 13
1.3. Система управления реконструкцией жилых зданий 27
Выводы 35
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ 36
2.1. Методы оценки эффективности реконструкции жилых зда
ний 36
Система показателей комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий 42
Модель комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий 66
Выводы 77
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУК
ЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ 78
Методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий 78
Пути повышения эффективности взаимодействия участников процесса реконструкции жилых зданий 91
Эффективность экспериментальных исследований 100
Выводы 100
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102
Список использованной литературы 104
*
ПРИЛОЖЕНИЯ:
1. Схема внесения предложения при подготовке инвестиционных
предложений на рассмотрение городской инвестиционно-тендерной
комиссии
(ГИТК) 124
2. Классификация жилых зданий по интегральному изно
су 131
Пример расчета интегрального показателя эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилого дома 134
Состав и структура автоматизированных рабочих мест по разработке архитектурной, конструктивной и организационно-технологической частей проекта 138
5. Определение эффекта от оптимизации инвестиционно-строительных
проектов на объекты реконструкции городской жилой застройки 142
#>
#
Введение к работе
Актуальность темы исследования по эффективности реконструкции жилых зданий в условиях рыночных отношений определена потребностями экономического и социального развития общества.
С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается степень износа жилых зданий. Характерными особенностями жилых домов старой постройки (до 1950 г.) являются: устаревшая коммунальная (коридорная) система планировки, тесные санузлы и кухни, а также недостаточная несущая способность междуэтажных перекрытий из-за малого сечения несущих балок и большого срока эксплуатации. Дома первых массовых серий имеют ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (неудобная планировка, малые размеры кухонь, прихожих, санузлов, недостаточная высота этажа) и несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций требованиям по тепло-, гидро- и звукоизоляции.
Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым. Сокращение бюджетного финансирования капитального ремонта жилых зданий, начавшееся с 90-х гг. XX века, привело к значительному снижению объемов реконструкции. Своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.
Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях:
реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;
реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.
Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилого фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.
Многообразие планировочных и конструктивных решений жилых зданий, а также способов их реконструкции обуславливают необходимость детальной проработки альтернативных вариантов реконструкции и комплексной оценки их эффективности с целью выбора наиболее рационального.
Большой вклад в исследование проблем оценки эффективности реконструкции жилых зданий внесли отечественные ученые Н.И. Барановская, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Л.Я. Герц-берг, А. А. Горбунов, Г.А. Заблоцкий, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, В.К. Соколов, Т.Н. Чистякова, А.К. Шрейбер и др.
Однако многочисленные теоретические исследования в области оценки эффективности реконструкции жилых зданий не в полной мере учитывают особенности современных экономических отношений.
В условиях рыночной экономики целесообразно осуществлять комплексную оценку эффективности реконструкции жилых зданий с учетом интересов основных участников этого процесса - муниципалитета и коммерческого инвестора-застройщика. С позиций первого реконструкция жилых зданий должна обеспечивать улучшение условий проживания населения и сохранение характера исторически сложившейся застройки. Для инвестора-застройщика основными целями являются окупаемость затрат и получение прибыли. Таким образом, интересы муниципалитета являются социальными, а коммерческого инвестора-застройщика - экономическими.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.
Основные задачи исследования:
оценка и анализ состояния жилищного фонда России;
анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых зданий;
оценка системы управления реконструкцией жилых зданий;
разработка методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;
разработка методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий;
разработка концепции безбумажной информационной технологии управления реконструкцией городской жилой застройки.
Объектом исследования является система реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга).
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе реконструкции жилых зданий.
Методы исследования. Диссертационные исследования основаны на теоретических положениях по оценке и обоснованию эффективности реконструкции жилых зданий, изложенных в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам реконструкции жилых зданий в крупных городах (мегаполисах).
В ходе исследования использовались методы системного и комплексного анализа, экономико-математические, аналитические, математической статистики и экспертных оценок (метод анализа иерархий).
Научная новизна исследования заключается в разработке:
1) методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, включающих принципы построения системы показателей; структуру и состав факторов, влияющих на эффективность реконструкции; структуру и состав показателей комплексной оценки эффективности, модель и программу, позволяющих осуществлять выбор рационального варианта реконструкции;
2) методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий, включающих структуру и состав факторов (причин) возникновения рисков; структуру и состав имитационной модели управления рисками; алгоритм и программу количественной и качественной оценки рисков.
Практическая значимость работы заключается в создании методического и программного аппарата, позволяющих проводить автоматизированную комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, в том числе в условиях риска, и осуществлять выбор наиболее рационального.
Реализация полученных результатов. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Автор принимал участие в выполнении следующих научно-исследовательских работ: «Научно-методологические основы долгосрочного планирования и управления комплексным освоением и развитием территорий крупных городов» и «Разработка современных информационных технологий поддержки решений по комплексному освоению территорий крупных городов».
Результаты диссертационных исследований были использованы при разработке проектов реконструкции жилых зданий в ОАО «ЛенжилНИИпро-ект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления городским строительством.
На защиту выносятся:
методические основы комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;
методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий.
Апробация основных научных результатов исследования. Основные результаты диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петер-бурга-2003», научно-практической конференции Санкт-Петербургского государственного университета «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе» (2002), научных конференциях Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2002-2004). По теме диссертации опубликовано 9 работ.
Методика комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий была применена при разработке проектов реконструкции жилых зданий в институте «ЛенжилНИИпроект». Отдельные результаты исследования используются в практической деятельности ООО «Промышленно-строительная группа «Ленстройреконструкция».
Объем диссертации и ее структура. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 210 наименований и 5 приложений. Основной текст исследования составляет 145 страниц.
Общая схема диссертационного исследования приведена на рис. 1.
ОБЩАЯ СХЕМА ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель работы: разработка методических основ комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий
Задачи исследования:
оценка и анализ состояния жилищного фонда России;
анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых зданий;
оценка системы управления реконструкцией жилых зданий;
разработка методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;
разработка методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий;
разработка концепции безбумажной информационной технологии управления реконструкцией городской жилой застройки
Объект исследования: система реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга)
Предмет исследования: управленческие отношения, возникающие в процессе реконструкции жилых зданий
Содержание диссертации:
