Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Современное состояние вопроса и цель исследования 7
1.1. Анализ существующих методов оценки риска 7
1.2. Выводы и цель исследования 23
ГЛАВА 2. Исследование конъюнктуры рынка с целью снижения инвестиционного риска ( на примере объектов жилищного строительства) 25
ГЛАВА 3. Определение относительного уровня инвестиционного риска 46
3.1. Методика расчета чистого дохода от вложения капитала на сбережение 48
3.2. Методика определения чистого дохода от реализации инвестиционного проекта 52
3.3.Расчет относительной величины уровня инвестиционного риска 55
ГЛАВА 4. Анализ влияния соотношения спроса и предложения на рынке жилья на уровень инвестиционного риска 51
4.1. Анализ цен на рынке недвижимости в г. Москве 57
4.2. Анализ структуры спроса 82
4.3. Анализ структуры предложения 88
4.4. Анализ факторов, влияющих на стоимость квартир 95
4.5. Особенности формирования рыночной цены на элитное жилье 99
4.6. Расчет относительной величины уровня инвестиционного риска на примере проекта строительства жилого дома 102
Выводы и предложения 107
- Анализ существующих методов оценки риска
- Исследование конъюнктуры рынка с целью снижения инвестиционного риска ( на примере объектов жилищного строительства)
- Методика расчета чистого дохода от вложения капитала на сбережение
- Анализ цен на рынке недвижимости в г. Москве
Введение к работе
Проблема оценки риска при осуществлении инвестиционной деятельности является на сегодняшний день одной из центральных проблем в экономике как России, так и зарубежных стран. Это подтверждается большим интересом к данной теме отечественных инвесторов на различных уровнях: Министерством строительства России, Департаментом строительства г.Москвы, акционерным обществом "Мосприватизация" и др.
Учет фактора неопределенности при определении экономической эффективности проектов начал исследоваться советскими учеными еще в 60 -70-е годы нашего столетия [ 1 ]. Данное диссертационное исследование является логическим продолжением проводимых ранее разработок.
В условиях плановой экономики, когда денежные средства централизовано распределялись между отраслями, убыточные предприятия получали дотации за счет перераспределения средств прибыльных предприятий. В данных условиях вопросы оценки риска не стояли так остро.
В настоящее же время предприятия функционируют в условиях возвратности затрачиваемых средств и за счет рационального их использования.
Ранее превышение фактических показателей ( сроков строительства, сметной стоимости, объемов работ и т.д. ) над проектными или плановыми в силу неточности используемой информации или ее отсутствия, не оказывало на жизнеспособность предприятия такого решающего влияния, как сегодня.
В настоящее время во многих случаях, помимо собственных средств, источником денежных средств для осуществления инвестиционной деятельности являются кредиты коммерческих банков ( или заемные средства ), которые выдаются под определенный процент и на определенный срок. Следует отметить, что в сложившихся условиях в российской экономике основной вид кредита ( заема ) при осуществлении инвестиционной деятельности - до-
5 лгосрочный - составляет по состоянию на 1996 - 97 годы всего 1% от общего объема выделяемых для этих целей средств [25].
По краткосрочным кредитам процент за использование составлял в период 1995 - 1996 годов 90 - 140% в год и - 50 до 80% в год в 1997 году, что заставляет производить тщательные экономические расчеты по срокам его погашения. Лишь в некоторых случаях при государственном инвестировании на возвратной основе процент за использование кредита, имеющего целевое назначение, составляет приближенно 5% в год. Это относится прежде всего к таким проектам, которые имеют государственное значение.
Отличительной особенностью нашего времени является тот факт, что риск может быть обусловлен изменением экономической и политической ситуации, наличием высого темпа инфляции, а так же возможностью нереализации произведенной продукции из-за снижения спроса и падения покупательной способности населения или из-за увеличения предложения на рынке данной продукции.
Данная проблема в последнее время приобрела высокую актуальность и настоящая диссертационная работа посвящена экономической оценке уровня инвестиционного риска в жилищном строительстве ( на примере жилищного строительства г.Москвы ).
Целью исследования является оценка относительного уровня инвестиционного риска в сфере жилищного строительства в рыночных условиях хозяйствования, Задача, решаемая в данной работе, заключается в том, чтобы сориентировать инвесторов при принятии решения о вложении собственных и привлеченных средств.
Объектом исследования является инвестиционный риск. Предмет исследования ограничен вопросом оценки относительного уровня инвестиционного риска при выработке решения о распределении средств.
При исследовании рынка жилья в г.Москве использовались методы анкетирования и опроса, а так же сбор материала из средств массовой информации и использование данных Российского агенства недвижимости "Sawa Real Estate"[ 26 ].
Научная новизна данной работы состоит в том, что впервые предпринята попытка оценки относительной величины уровня инвестиционного риска с позиции анализа конъюктуры рынка объектов недвижимости, а так же разработана общая классификация рисков.
Основные научные результаты заключаются в следующем:
1. Разработана классификация рисков на основе научного метода ис
следования "от общего к частному";
2. Приведен алгоритм исследования коньюктуры рынка с целью
уменьшения инвестиционного риска ( на примере объектов жилищного стро
ительства).
3. Разработана схема расчета величины относительного уровня инвес
тиционного риска.
Практическая ценность данной диссертационной работы заключена в том, что уровень инвестиционного риска может быть расчитан для конкретного инвестиционного проекта, в отличие от существующих методик, позволяющих производить выбор наименее рискованного из некоторого числа альтернативных проектов.
Для Министерства строительства России в 1995 году под руководством д.э.н., профессора, академика Волкова Б.А. диссертантом были разработаны предложения по учету риска при определении эффективности инвестиций.
Основные научные результаты диссертационной работы были опробованы на конкретных инвестиционных проектах по строительству элитных жилых комплексов в различных Муниципальных округах г. Москвы, генеральным инвестором которых выступало ОАО "Мосприватизация".
*
Анализ существующих методов оценки риска
Вопросы соотношения доходов и расходов всегда были центральными при анализе инвестиционного проекта. В современных, условиях наряду с этим, все большее значение приобретает оценка рискованности проекта. Поскольку в условиях конкурентной борьбы появляется выбор при вложении собственных и привлеченных средств, все организации, осуществляющие инвестиционную деятельность, стараются уменьшить различного рода неопределенность, возникающую в следствии неточности или недостаточности исходной информации.
В толковом словаре русского языка С.Н.Ожегова риском называется "действие на удачу, в надежде на счастливый случай" [ 2 ]. В современной экономике под риском принято понимать вероятность наступления такого события, которое повлечет за собой либо уменьшение в будущем остаточной прибыли ( за счет возникновения дополнительных расходов ), либо ее увеличение ( за счет увеличения объема продаж).
В предшествующие годы вопросу оценки риска в нашей стране не уделялось должного внимания в силу того, что экономика нашего государства носила планово-директивный характер и убыточные предприятия существовали за счет перераспределенных средств от более прибыльных. В тоже время, в 60-70 -е годы нашего столетия вопрос учета фактора неопределенности и риска при определении экономической эффективности проектов начал исследоваться советскими учеными, среди которых представители кафедры "Экономика строительного производства" МИИТа В.Я.Шульга, Б.А.Волков. Они, одними из первых, предприняли попытку ввести в словарь экономических терминов эти понятия и на основе аппарата теории вероятности и математической статистики предложили методы по их оценке. Этому посвящены их совместный труд [ 1 ] и работа Волкова Б. А. [З ], в которых рассматриваются методы по учету неопределенности исходной информации при анализе проектов.
С момента вступления нашего государства на путь рыночной экономики интерес к проблемам риска приобрел всесторонний характер. Эту сферу начали всесторонне исследовать ученые различных московских ВУЗов { московского государственного университета путей сообщения, московской государственной академии управления, московского государственного строительного университета и др. ).
Дальнейший анализ существующих методов оценки риска будет производиться по разработанной диссертантом классификации, которая приведена ниже на странице 9. В основу классификации положен научный принцип исследования "от общего к частному".
За рубежом проблеме оценки и снижения риска уделяют большое внимание. Особый интерес предпринимателей, открывающих дочерние фирмы за пределами своего государства, прикован к стабильности и надежности политической и экономической жизни страны-партнера. Другими словами, их интересует насколько рискованным является деловое сотрудничество. Для этих целей разработаны специальные методики по оценке приведенных в классификации рисков.
Первый большой блок составляют экономические риски. Анализ существующих методов начинается с рассмотрения внешних экономических рисков, к которым относятся страновые риски, валютные риски и риски стихийных бедствий.
При принятии решения о создании партнерских связей с иностранными компаниями фирма должна исследовать насколько благоприятны экономические условия в данной стране или регионе, насколько стабильна политическая обстановка и т.д. Другими словами, необходимо оценить уровень страно-вого риска.
При выработке стратегии любой фирмы уровень странового риска можно определить, используя разработанные в Германии или Швейцарии методики.
Одна западногерманская компания для этих целей разработала индекс "БЕРИ", который был назван в честь этой фирмы. Данный индекс применяется для текущего анализа экономической и политической ситуации в любой стране или регионе. Он получается посредством опроса 100 экспертов-специалистов в сферах экономики, социологии, психологии и юриспруденции.
Анонимная анкета-опросник состоит из 15 вопросов, на основании которых и выносится решение. Каждый вопрос имеет свой удельный вес в процентах и оценивается по пятибальной шкале от 0 до 4. Чем выше уровень баллов, тем ниже уровень странового риска [ 4 ]. Более подробный перечень вопросов приведен в приложении N 1.
Кроме этого, имеется методика Швейцарской банковской корпорации. Расчет по данной методике производится в два этапа. На первом - производится анализ основных социальных, экономических и политических характеристик страны или региона; на втором - производится прогноз по результатам первого этапа. Анализ и прогноз осуществляется по трем блокам: I - внутренняя динамика страны; II - экономика страны-партнера; Ш - задолженность страны. [ 4 ] Изучение и применение зарубежных методик по определению уровня странового риска позволит сориентировать отечественных экономистов, промышленников, банкиров и других деловых людей на внешнеэкономической арене и позволит грамотно распоряжаться национальными ценностями.
Исследование конъюнктуры рынка с целью снижения инвестиционного риска ( на примере объектов жилищного строительства)
Перед принятием решения об осуществлении инвестиционной политики фирма, компания, предприятие и т.д. ( в дальнейшем именуемая компания ) должна, прежде всего, установить нуждается ли рынок в данном виде продукции ( услуг ). В противном случае уровень инвестиционного риска при освоении рынка, уже имеющего различную степень насыщения, возрастает. Иными словами, нужно следовать основному правилу концепции маркетинга, которое утверждает "что залогом достижения целей являются определение нужд и потребностей целевых рынков и обеспечение желаемой удовлетворенности более эффективными и более продуктивными, чем у конкурентов способами " [ 11 ]. В дальнейшем компания должна разработать и определить цель, которую необходимо достичь при реализации данного проекта. Подобная классификация целей приведена ниже по принципу увеличения степени риска. Это может быть; I. Освоение новых рынков для уже существующей продукции ( изменение географии сбыта, изучение демографических рынков и т.д.) II. Увеличение объемов продаж уже существующей продукции на существующем рынке ( за счет активизации рекламной компании, увеличения пунктов распространения и т.д.) III. Разработка новых товаров для существующего рынка ( мо дификация упаковки, предложение нового качества и т.д.) IV. Диверсификация - предложение новых товаров для новых рынков ( разработка продукции, не являющейся характерной для данной компании ). Любое решение, принимаемое руководством компании, в конечном итоге подчинено основному закону рынка - получению прибыли, ибо это является залогом развития и расширения существующего производства или создания нового. Общий алгоритм поведения компании при принятии решения о проведении той или иной инвестиционной политики изображен на рисунке 2.1. Дальнейшие усилия должны быть направлены на анализ имеющихся технических, технологических и ресурсных возможностей компании. Если открывающиеся возможности рынка не соответствуют целям и имеющимся средствам фирмы, то от данного проекта следует отказаться. Необходимо подчеркнуть, что в общем случае компания при следовании приведенному на рисунке 2.1 алгоритму имеет право заниматься той деятельностью, которая не запрещена законодательством Российской Федерации [ 12 ]. После выбора направления деятельности необходимо провести разбивку населения на группы в зависимости от их возрастных цензов, уровня дохода, национальных особенностей и привычек и др. Другими словами, необходимо произвести операцию по сегментированию рынка. Этот процесс очень важен и не всегда приемы сегментирования одинаковы для различных видов товаров ( услуг ). Например, при принятии решения об осуществлении инвестиционного проекта строительства предприятия ( отдельной линии и т.д. ) по выпуску медикаментов деление населения для выявлении спроса на обезболивающие препараты по половому признаку не целесообразно производить, поскольку обе эти группы одинаково реагируют на эти средства. При принятии инвестиционного проекта строительства жилого комплекса данное деление может оказаться существенным. Это подтверждается не- официальными данными из личных бесед соискателя с различными людьми. Например, женщины в первую очередь предпочитают приобретать квартиры с большой и удобной кухней, а мужчины отдают предпочтение величине общей площади приобретаемого жилья. Однако необходимо отметить, что наиболее существенным в операции сегментирования для инвестиционного проекта строительства жилого комплекса является разделение населения в зависимости от годового дохода семьи. Операция по сегментированию необходима в целях планирования будущих расходов и доходов фирмы и определения емкости данного сегмента рынка. Поскольку инвестиционный цикл имеет достаточную продолжительность ( пред проектная стадия, стадия проектирования, осуществление проекта и его реализация ), то количественная величина емкости выбранного сегмента рынка является важным показателем при оценке рискованности проекта. Чем больше неудовлетворенный спрос в выбранном сегменте, тем меньше, при прочих равных условиях, инвестиционный риск ( в данном случае риск нереализации произведенной продукции ). Следующим шагом по снижению риска является отбор целевых сегментов рынка, то есть тех частей рынка, которые соответствуют выбранным целям и на которые будет ориентироваться данная фирма. Она должна четко определиться на какой сегмент / сегменты ей следует ориентироваться. Возможны следующие варианты: 1. Концентрация только на одном сегменте рынка данной продукции. Если обратиться к инвестиционному проекту строительства жилого комплекса , то согласно первому варианту можно сосредоточить внимание на лицах, имеющих достаточно высокий уровень дохода и желающих приобрести высококачественное жилье, отвечающее мировым стандартам качества. 2. Ориентация на удовлетворение потребности для всех групп населе ния, нуждающихся в этом виде продукции в не зависимости от дохода.
Методика расчета чистого дохода от вложения капитала на сбережение
Чистая прибыль на свободный капитал, положенный на сбережение в коммерческий ( поскольку Сбербанк также является коммерческим, но поддерживается государством ) определяется по следующим зависимостям: Ко - свободный капитал, направляемый на сбережение. JtK - процентная ставка по депозитному вкладу в t- том периоде в коммерческом банке, Jt"6 - процентная ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком в t- том периоде, it - процент инфляции за t- тый период, у - размер налога, взимаемого с физических лиц в t-том периоде; П - рассматриваемый период ( месяц, квартал, год ). Формулы 3.1 и 3.2 показывают каким образом рассчитывается величина прибыли от вложений в коммерческий банк владельцем свободного капитала с учетом капитализации, то есть расчет ведется по формуле сложных процентов. Приведенные формулы учитывают на сегодняшний момент положение о дополнительном налоге с физических лиц ( данное положение учтено по той причине, что участником инвестиционного процесса может выступать как 49 юридическое, так и физическое лицо ). В случае, если у данного лица появляется выбор: направить свободные средства в предложенный инвестиционный проект или на сбережение под определенный процент, то при расчете чистого дохода от сбережения в коммерческих банках ( в отличие от вложения в Сбербанк ) необходимо учесть величину налога, в случае, когда величина начисляемых процентов по депозитному вкладу будет превышать официальную ставку рефинансирования, утверждаемую Центральным Банком. [ 21 ] Данный налог устанавливается с суммы превышения дохода по процентным ставкам в коммерческом банке и дохода по принятой ЦБ ставке рефинансирования на сегодняшний день ( 1997 год) в размере 15% . В случае, когда капитализация не производится приведенные выше формулы принимают более простой вид; Если величина налога ( у ) меняется во времени, то При проведении расчетов необходимо рассматривать конкретный договор по вкладу, зависящий от условий его заключения. Это может быть вклад с капитализацией, но сроком не менее года без права закрытия счета, или без капитализации, но с ежемесячными выплатами ( в данном случае сумма снимаемых процентов может быть направлена в другие сферы экономики и, тем самым, получен дополнительный доход ). Поскольку при расчете прибыли с вложения капитала на сбережение будет рассматривается достаточно длительный период ( порядка пяти лет ), то определение прибыли рекомендуется производить по формуле сложных процентов. Выбор такого временного интервала обусловлен достаточно продолжительным циклом освоения инвестиционного проекта. В условиях стабильной экономики, когда процентные ставки по депозитным вкладам и процент инфляции можно установить методом экстраполяции на основании данных многолетних наблюдений и статистики с высокой степенью точности, и принять, что данные показатели не будут изменяться в течении некоторого промежутка времени, формулы 3.2 и 3.3 примут следующий вид: Графическая зависимость показателя чистой прибыли от сбережений при различных значениях уровней инфляции и процентных ставок приведена на рисунках 3.1 и 3.2.
Анализ цен на рынке недвижимости в г. Москве
Современное состояние российской экономики таково, что инвестиционная деятельность в сфере производства не является эффективной, поскольку это требует значительных объемов финансовых и трудовых затрат, а также длительного периода их освоения, что усугубляется высокими темпами инфляции ( 1993 год - ІДЛ% в месяц, 1994 год - /О % в месяц, 1995 год 6 % в месяц, 1996 год - /, 9 % в месяц, по состоянию на май 1997 года -У. 5 % в месяц) и несовершнным налоговым кодексом.
Активность инвестиционной деятельности зависит, прежде всего, от наличия благоприятных эконмических и политических условий для осуществления этой деяельности. Она ( активность деятельности ) имеет некоторое пограничное значение, которое в основном зависит от величины инфляции. Поскольку безинфляционной экономики, в силу объективных причин, не существует, то критическое значение, при котором эта деятельность практически не осуществляется, находится в пределах 8 - 10% в год.
При значениях инфляции близких к критическим наблюдается тенденция к увеличению в общем объеме кредитных и заемных средств доли "коротких денег", то есть выдача кредита на срок от двух до четырех месяцев, и уменьшению доли долгосрочных кредитов сроком более чем на один год. Необходимо подчеркнуть, что долгосрочные кредиты должны быть одними из основных источников инвестирования, однако в настоящее это не является таковым.
В связи с этим сфера жилищного строительства оказалась в более благоприятном положении. Это показывают и официальные данные Министерства строительства России ( Госстроя РФ ), приведенные в таблице 4.1.1 и на рисунках 4.1.1. и 4.1.2. Возрождение отрасли объясняется, прежде всего, возрастанием доли индивидуального строительства.
С момента возникновения и развития рыночных отношений одним из первых начал формироваться рынок недвижимости и, в частности, рынок жилья в городе Москве. Эта возможность появилась благодаря процессу приватизации жилья. [ 22 ]
Благодаря становлению класса собственников в этой области появилась реальная возможность распоряжения своим имуществом. До начала приватизации это право имели только члены жилшцно-строительных кооперативов после внесения всей суммы пая. В данный период официального ведения операций с недвижимостью не производилось.
Основополагающим годом формирования рынка недвижимости в России и в городе Москве стал 1993 год [ 27 ]. Рїменно в этом году был принят ряд законодательных актов, которые были направленны на создание цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости [ 28 ]. Однако, говорить о развитии всех сегментов рынка недвижимости: нежилых помещений, промышленных объектов, земли и т.д. не приходится.
Наиболее быстро начал развиваться рынок жилых и нежилых помещений. Причем, это характерно не только для Центральной части России, но и для городов Урала и Сибири. Это обстоятельство можно объяснить чисто психологическими мотивами, когда граждане осознают само понятие собственности [ 26 ].
В 1993 году в Москве в собственности граждан находилось более миллиона квартир ( порядка 32% от всего жилого фонда города ). Суммарный оборот рынка жилья в этом же году превысил 1786 миллиарда рублей ( 2 миллиарда условных единиц ). Стоимостные показатели, указанные в скобти. В данном случае одна условная единица равна одному американскому доллару, поскольку именно эта денежная единица наименее подвержена изменениям и все публикуемые стоимостные данные приводятся в этой системе.
К основным факторам, определяющим стоимость квартир в Москве, относятся: - общие тенденции рынка ( сбалансированность спроса и предложения, макроэкономическая ситуация в городе и т.д.), - качество жилья, - местоположение, - сезонные колебания на рынке недвижимости.
Макроэкономическая ситуация - основной ценообразующий фактор. В следствии снижения доходности и надежности вложений на кредитном и фондовом рынках на рынке недвижимости, в частности на рынке жилья, произошел интенсивный рост цен. Этому способствовали, прежде всего, высокие темпы обесценивания национальной валюты ( см. рис. 4.1.3 и табл. 4. 1.2 ).
С конца 1993 года началось довольно резкое деление рынка жилья на две неравные составляющие, в которых наблюдаются различные тенденции динамики цен. В первую категорию попадает массовое и типовое жилье, где в определенной степени достигнуто равновесие спроса и предложения, а во вторую - особо престижные ( элитные ) квартиры, где спрос доминировал.
Анализ формирования цен на квартиры в Москве целесообразно вести по небольшим районам, непосредственно примыкающим к станциям метро, так как удаленность от центра города по различным направлениям не всегда адекватно характеризует ценовую ситуацию. В данном случае на цену оказывают влияние и качественные характеристики, отражающие престижность района.
