Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости неразрывно связана с их оценкой. Нужно отметить, что в условиях любого общественного строя недвижимость является структурообразующей в системе общественных отношений и базисом экономической системы. Именно недвижимость определяет жизнедеятельность людей практически во всех сферах. Категория недвижимости, недвижимого имущества приобрела практическое звучание в постреформенный период. Недвижимость, недвижимое имущество формирует рыночную систему, основу, поскольку имущество (в более широком смысле) - материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью, которые необходимо оценивать. В рыночных условиях оценка недвижимого имущества позволяет реализовывать куплю-продажу имущества, сдачу его в аренду; в процессе приватизации предприятий, оценка лежит в основе формирования пакета акций; важнейшее значение приобретает оценка объектов недвижимости для целей налогообложения (например, для исчисления налогов на имущество организаций). Здесь же можно отметить роль оценки в страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости и других операциях.
Проблема рыночной оценки особенно значима для оценки объектов недвижимости, находящихся в распоряжении ОАО «РЖД», вследствие большого количества и разнообразия объектов. По состоянию на 2012 год действует 2318 функциональных филиалов и их структурных подразделений; 41 дочернее и зависимое общество; негосударственных учреждений - 560; зарегистрировано строений (зданий и сооружений) - 400 000 ед.; земельных участков - 14 330 ед.
В настоящее время для целей оценки все объекты недвижимого имущества железнодорожного транспорта классифицированы на 3 группы:
объекты, непосредственно участвующие в перевозочном процессе, в отношении которых установлен законодательный запрет на приватизацию (магистральные пути, станции, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта);
объекты, не имеющие каких-либо ограничений в отношении их включения в рыночный оборот (жилые дома, административные здания, склады и прочие);
специализированные объекты, которые могут быть проданы на рынке (пути необщего пользования, платформы, эстакады, здания локомотивных и вагонных депо).
В соответствии с нормативными документами, «специализированной собственностью является собственность специального назначения или специальной конструкции, которая в силу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей и которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке, иначе, как в составе бизнеса или предприятия во владении». При этом необходимо отметить, что специализированные объекты недвижимости, находящиеся в распоряжении ОАО «РЖД», автоматизированной системой управления имущественным комплексом в отдельную группу не выделены и, поскольку методика их оценки до настоящего времени не разработана, то они оцениваются в общем порядке.
Несмотря на использование методики оценки рыночной стоимости недвижимости, в настоящее время существуют проблемы учета специализированного характера объектов железнодорожного транспорта вследствие отсутствия рыночной информации о ценах продажи и аренды объектов-аналогов, непосредственно участвующих в перевозочном процессе. В частности, это не позволяет оценивать объекты сравнительным подходом, ведет к не применению оценщиками доходного подхода. Кроме того, существует потребность в уточнении способа расчета величины резерва на замещение быстроизнашивающихся элементов, если сроки их службы, оставшиеся до очередной замены, различны, и в разработке методики корректного применения затратного подхода при использовании укрупненных показателей. В частности:
уточнение состава косвенных издержек инвестора;
определение способа индексации сметной стоимости строительства с учетом изменившихся к настоящему времени норм и методики расчета накладных расходов (НР), сметной прибыли (СП), лимитированных затрат (ЛЗ), используемых в ряде сборников укрупненных показателей.
Необходимость разработки методического обеспечения оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта и ее значимость для повышения эффективности управления рыночной стоимостью специализированных объектов обуславливают актуальность темы диссертационного исследования, определяя его цели и задачи.
Степень разработанности проблемы. Теоретическим и методологическим основам оценки объектов недвижимости посвящены труды многих отечественных и зарубежных авторов, а именно: Алексеева А.А., Асаула А.Н., Асаул В.В., Балабанова И.Т., Богословского В.И., Бугулова Э.Р., Василевского Т.А., Васильевой Н.В., Горемыкина В.А., Грабенко А.Н., Грабового П.Г., Грибов- ского С.В., Григорьева В.В., Гринченко Б.Д., Грязновой А.Г., Докучаева В.В., Есипова В.Е., Калининой Н.В., Максимова С.Н., Маховиковой Г.А., Озерова Е.С., Ордуэя Ник., Песоцкой Е.В., Пландовского В.В., Русова А.А., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Фридмана Дж., Цеймерна М.К., Харри- сона Генри С., Эккерта Дж. и др.
Значительный вклад в изучение и развитие теоретических и методологических основ оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта внесли следующие отечественные авторы: Волков Б.А., Коланьков С.В., Маче- рет Д.А., Терешин Н.П., Хибухин В.П., Шкурин Л.В.
В то же время вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости требуют дальнейшего развития в части разработки теоретического обоснования и методики оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющей применять доходный подход и корректно использовать затратный подход. Нерешенность этих важных научных и практических проблем, в совокупности со значимостью оценки как элемента механизма управления объектами недвижимости (в т.ч. на железнодорожном транспорте) и важного звена в принятии эффективных управленческих решений, еще раз подтверждает актуальность темы диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является исследование методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта и разработка методического обеспечения оценки специализированных объектов.
Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие основные задачи:
-
проанализировать современное состояние теории оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе, в части применимости для оценки специализированных объектов железнодорожного транспорта;
-
развить классификацию методов оценки стоимости объектов недвижимости;
-
разработать методику оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом на основе современной российской сметно-нормативной базы;
-
разработать методику определения основных ценообразующих параметров, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта.
Объектом исследования являются специализированные объекты недвижимости железнодорожного транспорта, в частности - пути необщего пользования.
Предмет исследования - теоретические, методические и практические вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта.
Теоретической и методологической основой работы являются принципы оценки и управления объектами недвижимости, принципы системного подхода к исследованию процессов управления объектами недвижимости, а также разработки отечественных и зарубежных ученых в части исследования рынков недвижимости, разработки и реализации методов оценки рыночной стоимости недвижимости и др.
В диссертационном исследовании широко используются общенаучные методы исследования: анализа и синтеза, экспертных оценок, сравнения и обобщения. Кроме того, в работе использовались статистические методы: индексный, выборочное наблюдение.
Информационная база исследования. Статистическую и эмпирической базу исследования составили материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, материалы региональных и отраслевых статистических органов, обзорные аналитические и справочные материалы, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования.
Эмпирическая база исследования включает в себя также нормативно- законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность в РФ; информационные данные Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», аналитическую информацию научно-исследовательских организаций, отраслевых периодических изданий; материалы научно-практических конференций и семинаров.
Соответствие паспорту научной специальности. Диссертационное исследование соответствует научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство): п. 1.3.66 «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения» Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что автором разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов железнодорожного транспорта.
К числу основных результатов диссертационного исследования, полученных лично автором, и обладающих научной новизной, можно отнести следующие:
-
-
Классификация методов оценки стоимости объектов недвижимости дополнена нормативными методами, которые применяются во исполнение действующего законодательства по методикам, утвержденными органами государственного управления.
-
Разработана методика оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным методом, позволяющая индексировать сметную стоимость строительства, определенную на основе сборников УПВС, с целью учета современных норм и методики расчета НР, СП и ЛЗ.
-
Состав косвенных издержек инвестора дополнен затратами на примыкание путей необщего пользования к путям общего пользования и величиной упущенной выгоды, а также предложена их классификация по критерию периодичности оплаты.
-
Разработана методика определения основных ценообразующих показателей, используемых в доходном подходе, для оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта, позволяющая методом парных сравнений определять ожидаемую годовую арендную плату, генерируемую исключительно железнодорожными путями необщего пользования;
-
Предложен новый метод вычисления величины реверсии, основанный на дисконтировании затрат инвестора;
6. Уточнен способ расчета величины резерва на замещение в случаях, если сроки службы быстроизнашивающихся элементов, оставшиеся до очередной замены, различны.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теоретических и методических основ оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта затратным и доходным подходами.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в повышении достоверности оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта за счет разработки соответствующей методики оценки. Результаты диссертационного исследования позволяют:
-
более обоснованно определять стоимость специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта;
-
снизить субъективизм оценщика и повысить степень доказательности отчета об оценке стоимости объектов.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами технической инвентаризации при определении инвентаризационной стоимости, являющейся базой налогообложения объектов недвижимости для физических лиц, а также в учебном процессе при проведении практических и лекционных занятий по дисциплине «Экономика недвижимости».
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Результаты диссертационной работы докладывались на международных конференциях «Инновационная экономика и промышленная политика региона (ЭКОПРОМ-2010, ЭКОПРОМ-2011)» (Санкт-Петербург, 2010, 2011), «Модернизация экономики и формирование технологических платформ (ИНПРОМ- 2011) (Санкт-Петербург, 2011), «Современные проблемы проектирования, строительства и эксплуатации транспортных объектов» (Санкт-Петербург, 2011), «Инновационная модель экономики и государственно-частное партнерство (ИНПРОМ-2012)», (Санкт-Петербург, 2012), а также на научно- технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Транспорт: проблемы, идеи, перспективы» (Неделя науки-2011) (Санкт-Петербург, 2011). Основные положения работы доложены, обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры «Экономика и менеджмент в строительстве» СПб ФГБОУ ВПО ПГУПС.
Основные положения диссертации были использованы ОАО «Метрост- рой» при оценке рыночной стоимости путей необщего пользования.
Публикации. Результаты выполненных исследований опубликованы в 11 печатных работах общим объемом 3,34 п.л., лично автора - 3,0 п.л., в том числе 3 работы в рецензируемых изданиях, включенных в перечень ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Структура диссертации определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
Похожие диссертации на Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости специализированных объектов недвижимости железнодорожного транспорта
-
