Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Тенденции развития оценочной деятельности 6
1.1. Оценка недвижимости в древних государствах 6
1.2. Зарождение научной теории оценки недвижимости 28
1.3. Современное состояние теории оценки рыночной стоимости недвижимости 40
1.4. Выводы по главе 1 51
1.5. Постановка цели и задач исследования 54
Глава 2. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости железнодорожного транспорта 55
2.1. Классификация недвижимости железнодорожного транспорта в целях оценки рыночной стоимости 55
2.2. Классификация видов, подходов и методов оценки 59
2.3. Основные принципы оценки 79
Глава 3. Определение варианта (анализ) наиболее эффективного использования объекта 101
Глава 4. Оценка рыночной стоимости недвижимости доходным подходом 108
4.1. Расчет чистого операционного дохода 109
4.2. Оценка величины коэффициента капитализации 136
4.3. Метод прямой капитализации 150
4. 4. Метод дисконтирования денежного потока 160
4.5. Метод ипотечно-инвестиционного анализа 162
4.6. Метод остатка 173
Глава 5. Оценка рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом 178
5.1. Метод сравнения продаж 178
5.2. Метод квалиметрии 197
5.3. Метод аналогий 203
Глава 6. Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом 205
6.1. Метод балансовой (бухгалтерской) оценки 205
6.2. Метод сметного ценообразования 209
6.3. Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости.231
6.4. Метод дисконтирования сметной стоимости 267
6.5. Метод выделения для недвижимости в целом (метод вычитания) 277
Глава 7. Согласование результата оценки 284
Глава 8. Использование результатов оценки рыночной стоимости недвижимости 286
Основные выводы и рекомендации 299
Литература 303
Приложения 3
Введение к работе
Оценочную деятельность с полным правом можно отнести к древнейшим занятиям человечества. При общинном ведении хозяйства недвижимость находилась в общем пользовании всего племени. Понятия собственности на землю фактически не существовало. Занятая племенем территория воспринималась как данность, как часть окружающей природы. Задачей оценки было определение наиболее выгодного (безопасного, урожайного, обеспеченного строительными материалами, полезными ископаемыми, кормами и водой) места жительства племени. Другими словами, оценка зародилась в виде отдельных элементов технической, военной и экологической экспертизы. На раннем этапе её развития не требовалось проведения стоимостной оценки, хотя рентные характеристики земельных участков широко учитывались. Это свидетельствует о том, что понятие земельной ренты не связано с появлением частной собственности на землю, а отражает те или иные выгоды расположения участков с точки зрения приносимой пользы, удобств, преимуществ.
С выделением из общины отдельных родов, а затем и семей происходит разделение племени на вооруженную и невооруженную части. Вооруженная часть перестает заниматься ведением хозяйственной деятельности и в качестве платы за обеспечение безопасности жителей начинает получать вознаграждение в виде сельскохозяйственной и про 5 мыслово-ремесленной продукции. Это потребовало как оценки вклада каждого члена для содержания общественных институтов, так и определения ценности (стоимости) одних товаров по отношению к другим.
Постепенно из числа вооруженных людей образовалась военная элита племени, которая стала руководить всей жизнедеятельностью общества и подчинила себе его гражданскую часть. С этого времени начинает практиковаться вознаграждение не только долей произведенной продукции, но и предоставлением земельных участков, промыслов, включая находящиеся на них строения. Крупный толчок оценочная деятельность получила с рождением письменности и развитием торговли и появлением денег.
Актуальность оценки недвижимости в современной России определяется как требованиями нормативных документов, так и потребностью субъектов предпринимательской деятельности.
Основными требованиями нормативных документов являются обязательность проведения оценки для случаев, перечисленных в законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [23], положения налогового законодательства [55, 134], нормативных актов по деятельности акционерных обществ и других.
Потребность субъектов предпринимательской деятельности заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок, возможной величины кредита, обеспечение которого будет производиться ипотекой недвижимости, вероятных или фактических доходов и расходов, связанных с обладанием объектами, в отстаивании своих интересов в судах. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: что делать с тем или иным объектом и какова эффективность планируемой сделки с ним.
Масштаб возможных сделок и операций с недвижимостью на железнодорожном транспорте можно охарактеризовать данными по Октябрьской железной дороге - одному из крупных филиалов ОАО "РЖД" и подразделениям, выделенным на 01.01.2007 г. из ее состава в связи с осуществляющейся реформой железнодорожного транспорта России (табл.1).
Как видно из таблицы 1, общее число объектов составляет около 47,5 тыс. единиц, причем только 3238 объектов выделено отдельно, а остальные вошли в состав 626 т.н. имущественных комплексов. При этом, в состав одного комплекса, в среднем, вошли 70 отдельных объектов. Суммарная остаточная балансовая стоимость всех объектов недвижимости составляла на 01.04.2004 г. 120,015 млрд. рублей. Распределение объектов по подразделениям Октябрьской железной дороги и дочерних и зависимых обществ ОАО "РЖД", действующих в ее границах, приведено в при л. 2.
В ряде работ [38,39,41,42,45,59] достаточно подробно разработана техника расчетов, используемых при оценке рыночной стоимости недвижимости различными методами. Однако можно отметить, что в них не указано, каким образом следует учитывать специализированный характер недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке железнодорожных объектов [51]. Поэтому научная новизна исследования состоит в теоретическом обосновании принципов и методов решения крупной научной проблемы формирования методологии оценки стоимости недвижимости в качестве объекта управления на железнодорожном транспорте. При этом необходимо: 1 .Разработать методологические основы теории оценки объектов недвижимости железнодорожного транспорта, основанные на учете отраслевых особенностей.
2. Обосновать новую группу принципов, связанных с процедурой оценки и техникой расчетов рыночной стоимости недвижимости.
3.Предложить классификацию объектов железнодорожной недвижимости, позволяющую учитывать особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта.
Усовершенствовать существующую классификацию подходов и методов оценки рыночной стоимости недвижимости.
5.Предложить ряд новых методов оценки стоимости объектов недвижимости и отдельных ценообразующих параметров.
Объектом исследования послужил комплекс объектов недвижимости железнодорожного транспорта Российской Федерации; предметом исследования — система экономических отношений в области управления комплексом недвижимого имущества железнодорожного транспорта в части оценки стоимости.
