Содержание к диссертации
ТОМІ
Введение 5
ГЛАВА 1
Особенности деятельности хозяйствующих субъектов по управлению
объектами недвижимости в жилищном и коммунальном секторе
муниципального образования 15
Анализ современного состояния жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства 15
Анализ существующих организационных моделей управления инвестиционно-строительной деятельностью в России 24
Анализ функций и задач современных организационно-производственных структур жилищно-коммунальных комплексов .. .39
Концептуальные основы системы управления развитием жилищного и коммунального секторов в условиях взаимодействия муниципальных интересов и частного предпринимательства 48
1.4.1. Методологические подходы
по проблеме управления и развития ЖКК 48
Выводы по главе 1 58
ГЛАВА 2
Теоретические и методологические основы воспроизводства
жилищного фонда и форм государственно-частного партнерства
с учетом рисков в системе местного самоуправления 60
2.1. Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства
жилищного фонда на муниципальном
уровне 60
Анализ форм государственно-частного партнерства при финансировании инфраструктур в жилищно-коммунальном комплексе и управлении городской недвижимостью 75
Основы риска и дохода недвижимости в контексте рынков капитала .. .94
Стратегия управления рисками на муниципальном уровне
и основных участников инвестиционного процесса на основных
фазах жизненного цикла 108
Выводы по главе 2 131
ГЛАВА 3.
Исследование влияния структурных сдвигов жизненного цикла недвижимости
на равновесное состояние инвестиционно-строительного и жилищно-
коммунального комплексов при выборе моделей принятия решений 133
3.1. Анализ моделей принятия решений с учетом особенностей
строительного рынка и жилищно-коммунальных услуг 133
Научные аспекты управления домовладением в системе жилищно-коммунального хозяйства 147
Экономико-математическое моделирование процесса управления жилищным фондом с учетом его пространственно-экономического развития 152
Финансово-экономический механизм привлечения инвестиций
для обеспечения воспроизводства жилищного фонда 176
Выводы по главе 3 191
ГЛАВА 4
Стратегия региональных инвестиционно-строительных программ,
как основа выбора вариантов использования недвижимости 193
4.1. Экономический анализ, как методологическая база
оценки социально-экономического потенциала
регионального развития 193
4.2. Особенности региональных инвестиционно-строительных
программ в целевом и процедурном разрезе 202
4.3. Региональный потенциал развития, как основа
формирования стратегии управления недвижимостью предприятиями и
организаций жилищно-коммунальной сферы 211
4.4. Основные положения по выбору вариантов использования
недвижимости в блоке стратегического планирования 218
Выводы по главе 4 226
ГЛАВА5
Управление как способ извлечения максимальных доходов от создания и
модернизации недвижимости 229
5.1. Управление девелоперскими и управляющими компаниями
на стратегическом и тактическом уровнях 229
Стратегическое планирование в рамках деятельности девело-перских компаний и жилищных управляющих предприятий 243
Основы многокритериального подхода к обоснованию эффективных вложений в недвижимость 253
Оценка эффективности управления недвижимостью 260
Выводы по главе 5 277
Основные выводы и предложения 280
Библиографический список 284
ТОМ 2
Приложение 1
Анализ современного состояния коммунального и жилищного секторов
городского хозяйства (на примере Москвы) 3
Приложение 2
Местное самоуправление и роль домовладения как основной управляемой
структурной единицы в системе
городского хозяйства 41
Приложение 3
Определение моделей принятия решений в условиях
неопределенности для предприятий и организаций ЖКХ 83
Приложение 4
Концепция обновления сложившейся застройки города и управления
объектами ЖКХ 100
Введение к работе
Государственная жилищная политика — комплекс взаимосвязанных мер законодательного, организационного и финансового характера, основанных на единой стратегической цели и направленных на обеспечение условий перехода от исходного состояния к намеченным преобразованиям в жилищной сфере. В широком смысле жилищная политика понимается как комплекс институтов и механизмов, позволяющих гражданам удовлетворять свои жилищные потребности.
В результате проведенных в 1992—2003гг. преобразований состояние жилищной сферы характеризуется сегодня следующими положительными факторами:
создана основная правовая база и инфраструктура для функционирования рынка жилья (68 % жилья находится в частной собственности, ежегодно 3 % жилья меняет своего собственника);
в основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован (90 % строительных организаций являются частными компаниями, 41 % жилищного строительства финансируется за счет средств населения (индивидуальное жилищное строительство), объем индивидуального жилищного строительства за 1990-2001 гг. возросли 2,2 раза);
существенно сокращен объем дотирования производства жилищно-коммунальных услуг (объем услуг ЖКХ, финансируемых потребителями по установленным ставкам и тарифам, увеличился с 2 % от текущих расходов по предоставлению услуг в 1992 г. до примерно 60 % в 2002 г.; создана адресная система субсидирования граждан в зависимости от их доходов, которая обслуживает около И % семей).
Однако необходимо признать, что в последние 12 лет жилищно-коммунальный комплекс играл роль «социального буфера» проводимых экономических преобразований. Стремительный рост цен на потребительском рынке в 1992—94гг., а затем в 1998—99 годах «компенсировал-ся« сдерживанием тарифов на основные коммунальные услуги, замораживанием уровня оплаты этих услуг населением, введением на законодательном уровне огромного количества льгот без определения источников их возмещения.
В настоящее время идет обратный процесс — не только социальная стабильность в обществе, но и безопасность страны в определенной степени поставлены в зависимость от кризисного состояния жилищно-
коммунальных комплексов (ЖКК). Таким образом, количество нерешенных проблем значительно превосходит достижения:
существенно увеличился износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры;
более 60% предприятий ЖКХ, на которых 5,9 % занятого населения, фактически являются банкротами, продолжается увеличиваться задолженность по заработной плате;
объем социальных прав и гарантий в жилищной сфере существенно превосходит возможности государства и поэтому не выполняется;
все еще высока степень зависимости ЖКХ от бюджетных ресурсов, что препятствует привлечению частного бизнеса и развитию рыночных механизмов в этой сфере;
приватизация жилья не сопровождается приватизацией управления и формированием ответственного собственника, ответственность за состояние жилья остается сферой административного государственного и муниципального управления;
практически отсутствуют рыночные финансовые институты и механизмы кредитования как рынка жилья, так и жилищного строительства, развития коммунальной инфраструктуры;
не сформирован рынок частного арендного жилья;
существуют чрезмерные административные барьеры доступа на рынок жилищного строительства;
земля и строящиеся жилые здания (единый объект недвижимого имущества) практически не используются как актив для привлечения средств в жилищное строительство и т.д.
В целом можно сказать, что жилищный сектор в России в настоящее время очень слабо использует традиционные для других стран возможности рыночной экономики для удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, а ограниченные возможности государства по субсидированию граждан используются неэффективно. Поэтому основной задачей государственной жилищной политики на современном этапе является обеспечение условий для скорейшего развития основных рыночных институтов и механизмов, а также оптимизация системы социальных прав и гарантий в жилищной сфере в соответствии с государственными приоритетами и возможностями.
Стратегической целью государственной жилищной политики должно стать создание в России эффективного жилищного сектора, функционирующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем
платежеспособному спросу, а также поддержка незащищенных слоев населения, которые самостоятельно не в состоянии удовлетворять свои потребности на рынке жилья и жилищно-коммунальных услуг, на минимальном социально-приемлемом уровне.
Система мер, направленных на развитие жилищной сферы в России, должна предусматривать:
обеспечение необходимой законодательной и иной нормативной правовой поддержки;
проведение организационных мероприятий на федеральном, региональном и муниципальном уровне, направленных на приватизацию сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и развитие конкуренции;
повышение эффективности деятельности государственных и муни-ципальньгх административных структур, обслуживающих жилищный рынок и регулирующих деятельность естественных монополистов, снижение административных барьеров на жилищном рынке;
создание финансовых рычагов для активизации экономической деятельности рыночных субъектов (предприятий и организаций ЖКХ) в случаях неопределенных и высоких рисков и разработка менроприятий для их снижения;
развитие конкурентного бизнеса по управлению жилищной недвижимостью на основе вновь созданных товариществ собственников жилья (ТСЖ), пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления и др.
В настоящее время становится очевидным, что относительная неудача в процессе самоорганизации частных собственников жилья в многоквартирном жилищном фонде путем создания товариществ собственников жилья была связана с отсутствием реального альтернативного предложения услуг по управлению жилыми зданиями.
В этой ситуации вновь созданным ТСЖ приходилось либо самим заниматься созданием натурального хозяйства, либо обращаться к существующим муниципальным жилищным предприятиям — монополистам. Коренное улучшение ситуации по развитию рыночных отношений в жилищном секторе связано не столько с силовым созданием ТСЖ, сколько с формированием конкурентного предложения услуг в сфере управления жилищным фондом.
Для изменения ситуации необходимо:
— разработать методологическую базу формирования системы дого
ворных отношений в сфере предоставления жилищно-комму
нальных услуг;
создать механизмы экономической мотивации к ресурсосбережению в жилищном фонде по схеме работы энергосервисного бизнеса, когда объем доходов энергосервисной компании напрямую зависит от снижения потребления ресурсов в масштабах здания при соблюдении качества условий проживания;
обеспечить конкурсный отбор жилищных организаций любой формы собственности для управления жилищным фондом на основе пообъектного управления зданиями и рационального ресурсопотребления, учета ресурсов и финансов (средств);
Медленное развитие процесса создания товариществ собственников жилья — результат отсутствия заинтересованности собственников помещений в управлении своими домами. Создание каждого ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инерции граждан, активной и затратной защиты перед бюрократами и монополистами. Поэтому важно формировать весомые стимулы для самоорганизации собственников жилья и стимулировать развитие самоорганизации частных собственников жилья.
К числу первоочередных мер по созданию «условий благоприятствования» для ТСЖ относятся:
развитие и изменение законодательства, способствующее реальной передаче собственникам прав и обязанностей по управлению жильем и снижению бюрократических барьеров для создания и деятельности ТСЖ;
обязательная передача товариществам собственников жилья бюджетных средств финансирования, положенных им по действующему законодательству (дотаций, льгот и субсидий);
популяризация опыта создания ТСЖ и распространение информации о положительных примерах;
организация подготовки специалистов в области управления жильем и обучение лидеров ТСЖ основам самоуправления.
Отечественная и зарубежная теория и практика располагают различными подходами и методами управления жилищным фондом как на региональном, так и муниципальном уровнях.
Фундаментальными исследованиями устойчивости производственных систем являются труды А.Г. Аганбегяна, Л.Л. Терехова, в зарубежных исследованиях — труды Уильяма Ф. Шарпа, П. Самуэльсона. Отдельные вопросы управления и развития инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной сферы содержатся в трудах СИ. Абрамова, П.Г. Грабового, Х.М. Тумбы, Л.В. Донцовой, Г.М. Загидуллиной,
М.И. Каменецкого, А.Н. Кириловой, А.В. Карасева, В.Я. Осташко, Е.П. Панкратова, НА Фалькевича, В.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышева, Н.Ю. Ясь-ковойидр.
Однако, несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов с учетом выбора рациональных моделей управления инвестиционно-строительными комплексами (ИСК) и ЖКК на различных уровнях планирования требуют дополнительных исследований по таким вопросам, как поиск направлений формирования их конкурентных преимуществ, моделирование стратегических направлений развития и т.д. Сложность решения проблемы во многом определяется сравнительно небольшим опытом реформирования жилищно-коммунальной сферы в России.
Все это дает основание считать, что настоящая диссертационная работа, направленная на формирование методологии управления экономическим развитием хозяйствующих субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальной недвижимости с учетом особенностей формирования региональных инвестиционно-строительных программ, является актуальной, имеет важное народнохозяйственное значение и в высокой степени способствует решению задачи устойчивого развития муниципальных образований.
Целью исследования является обоснование теоретических и методологических принципов и положений, а также разработка практических рекомендаций по формированию экономического механизма устойчивого функционирования и долгосрочного экономического развития субъектов жилищно-коммунальных комплексов муниципальных образований с учетом особенностей реализации городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.
В соответствии с поставленной целью в работе были решены следующие основные задачи:
определены причины и установлены узлы напряженности проблем социально-экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальных комплексов в условиях взаимодействия муниципального и частного секторов городского хозяйства;
выявлены и исследованы основные тенденции, эмерджентные свойства и базовые предпосылки воспроизводства жилой недвижимости в системе местного самоуправления;
обоснована методология системы обеспечения экономической устойчивости и развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса с учетом различных моделей государственно-частного партнерства на стадиях заемного и инвестиционного циклов;
определены основные принципы и положения выбора рациональных форм домовладения в жилищно-коммунальном хозяйстве города в условиях риска и неопределенности;
обоснованы оценочные параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК, влияющие на показатель валового городского продукта, и проведена интегральная оценка надежности использования хозяйствующими субъектами инвестиционных ресурсов с учетом эффекта масштаба при воспроизводстве городской жилой недвижимости;
предложена методологическая база оценки социально-экономического потенциала регионального развития в контексте реализации инвестиционно-строительных программ и стратегии управления недвижимостью предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;
сформирована методология управления экономическим развитием предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающая опережающие темпы роста инвестиционного потенциала как основы его устойчивого состояния;
сформированы методологические подходы к выбору рациональных моделей управления инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях планирования;
обобщены и определены результаты практической реализации разработанных автором методов, средств и способов повышения эффективности деятельности девелоперских, ресурсообеспечива-ющих и управляющих жилищных компаний;
разработаны методические подходы по определению экономической эффективности управления недвижимостью жилищного фонда предприятий и организаций ИСК и ЖКК с использованием метода конечной стоимости.
Объектом исследования являются предприятия и организации жилищно-коммунального комплекса муниципального образования.
Предметом исследования является система экономических отношений, возникающих в процессе формирования, функционирования и развития объектов муниципальной жилой недвижимости.
Научная гипотеза предполагает возможность использования современных экономико-математических методов диагностики, прогноза и стратегии устойчивого долгосрочного экономического развития хозяйствующих субъектов ЖКК различных форм собственности на муниципальном уровне в условиях конкурентной среды и взаимодействия государственно-частного партнерства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания; основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития производства в условиях конкурентной среды; методология планирования результатов хозяйственной деятельности; отечественные и зарубежные научные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
В процессе исследований были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория вероятностей и математической статистики, теория принятия решений, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, корреляционно-регрессивного анализа, имитационного моделирования и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход к решению теоретических и методологических проблем формирования и долгосрочного экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунальной недвижимости, способствующих эффективному воспроизводству муниципальной недвижимости как одной из целевых функций региональной политики.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в следующем:
1. На значительном массиве источников информации исследованы причины ухудшения экономического состояния предприятий и организаций ЖКК и замедления социально-экономического развития муниципальных организаций, связанного со спадом воспроизводственных процессов в жилищной сфере. Установлена объективная необходимость реформирования ЖКХ с учетом повышения роли местных органов самоуправления по реализации муниципальных проектов и региональных инвестиционно-строительных программ в совокупном валовом городском продукте (ВГП).
На основе мониторинга статистического материала обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым муниципальным фондом путем перехода от решения задачи получения кратковременного дохода от обновления и эксплуатации отдельных объектов недвижимости к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы долгосрочных доходных поступлений.
Сформированы концепция и методологический подход к выявлению конкурентных преимуществ жилищно-коммунального комплекса в системе управления земельно-имущественной собственностью города. Предлагается рассмотреть экономическое развитие предприятий и организаций ЖКК в рыночной системе как совокупность социально-экономических отношений в сфере воспроизводства объектов жилой недвижимости и домовладения, распределения, обмена, оказания услуг, основанных на принципах государственно-частного партнерства, конкуренции, равноправия форм собственности в тесной взаимосвязи с муниципальными и региональными инвестиционно-строительными программами.
Предложены методические подходы к выбору рациональных моделей управления во взаимосвязи с инвестиционно-строительным и жилищно-коммунальным комплексами на тактическом и стратегическом уровнях управления в целях создания единой системы воспроизводства объектов муниципальной недвижимости на различных фазах их жизненного цикла.
Разработаны показатели оценки экономической эффективности управления объектами жилой недвижимости с хозяйствующими субъектами ЖКК с использованием метода конечной стоимости муниципальной собственности.
Разработан механизм совершенствования планирования и управления муниципальным жилищным фондом как важного составляющего совокупной эффективности городской экономики при формировании (ВГП). Обоснованы основные целевые параметры экономического развития предприятий и организаций ЖКК на стратегическом уровне с учетом особенностей формирования городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.
Практическая значимость результатов исследований состоит в том, что применение разработанных научных положений, методологии и рекомендаций способствует реформированию системы управления ЖКХ на муниципальном уровне и обеспечивает достаточный запас
прочности и резервов конкурентоспособности для экономического развития предприятий и организаций ЖКК в сложных, динамичных и стохастических условиях рыночной экономики, эффективному управлению городских проектов и региональных инвестиционно-строительных программ.
Предлагаемые методы дают возможность хозяйствующим субъектам ЖКК с учетом заемного и инвестиционного циклов ликвидировать взаимозадолженности и эффективно регулировать процессы воспроизводства жилой недвижимости с учетом устойчивого их функционирования.
Достоверность полученных автором научных результатов основывается на репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности за 1994—2003 гг., использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и надежную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез; оценке сопоставления теоретических и практических результатов за счет разработанных автором в процессе исследований оригинальных методов, научных положений и приемов, а также апробации результатов.
Достоверность подтверждается широкой экспериментальной проверкой во многих организациях и на предприятиях ЖКК России.
На защиту выносятся следующие основные результаты исследования:
Методология экономического развития предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса муниципального образования с учетом формирования и реализации территориальных инвестиционно-строительных программ.
Методические принципы механизма регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления объектами недвижимости жилищно-коммунального хозяйства города.
Система фундаментальных условий и оценки потенциальной доходности от управления ЖКК и составляющую основную структуру валового городского продукта. '
Модели и рекомендации по организационно-экономическому механизму совершенствования системы планирования, позволяющие синхронизировать направленность территориальных инвестиционно-строительных программ и стратегий управления недвижимостью.
Методические положения и практические рекомендации по повышению эффективности функционирования предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса.
Апробация и внедрение результатов исследования состоят в следующем: основные теоретические и практические выводы исследования
доведены до возможности реализации в органах управления муниципальными образованиями и выполнения научных исследований в этой области. Результаты диссертационной работы были приняты к внедрению Минэкономразвития и торговли РФ, Госстроем РФ и использованы при выработке стратегии и тактики органами местного самоуправления Москвы, Кисловодска, Сочи.
Основные теоретические и практические рекомендации докладывались и получили одобрение на международных конференциях в Праге (2003 г.) и Москве (1999 г., 2003 г.).
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс. при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города« Московского государственного строительного университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 27 печатных работ, в том числе 12 статей, 2 монографии, 3 брошюры, 3 учебных пособия. Общий объем публикаций составил 44 п.л., в том числе 32,5 п.л. написаны лично автором.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, общих выводов и четырех приложений. Объем диссертации без приложений составляет 293 страниц, в том числе 24 таблицы и 30 рисунков. Библиографический список составляет 157 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.
