Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
Глава Iі. Нежилой фонд, городской собственности как объект
государственного и муниципального управления 14
1.1. Трансформация отношений собственности в России
в процессе проведения рыночных реформ 14
Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности, его структура, роль и место в системе управления хозяйственным оборотом города 23
Проблемы эффективного в экономическом и социальном отношении использования объектов нежилого фонда
крупного города 33
Глава 2. Зарубежный опыт управления процессами создания
и использования городских объектов нежилого фонда
(девелопмента недвижимости) 51
2.1. Специфика иностранного опыта управления созданием
и хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда 51
Девелопмент офисных зданий и помещений 63
Девелопмент производственных (промышленных) зданий, сооружений, помещений 77
Девелопмент зданий и помещений розничной торговли 85
Глава 3. Формы и методы управления хозяйственным оборотом
объектов нежилого фонда 100
Приватизация государственной и муниципальной собственности и земельный оборот в крупном городе 100
Аренда и концессионирование объектов нежилого фонда в
виде зданий и земельных участков 112
3.3. Акционирование и использование недвижимости
в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной
эффективности 128
Глава 4. Программы и инвестиционные проекты как инструменты
реализации государственной стратегии управления
хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда 139
4.1. Нормативно-законодательное регулирование формирования
и реализации генерального плана развития города 139
4.2. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент
реализации государственной стратегии управления
оборотом объектов нежилого фонда 157
4.3. Частно-государственное партнерство как форма организации
и содействия реализации градостроительных программ
и инвестиционных проектов 167
Глава 5. Инновационные подходы в управлении хозяйственным
оборотом городскими объектами нежилого фонда 187
Структуризация городских объектов нежилого фонда как инструмент совершенствования управления 187
Развитие методов формирования арендной платы
и определение стоимости нежилых объектов городской
собственности 207
Совершенствование методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города 219
Методы оценки и пути повышения экономической и социальной эффективности управления хозяйственным оборотом объектами нежилого фонда городской собственности 231
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 256
ПРИЛОЖЕНИЯ 259
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ
ЛИТЕРАТУРЫ 275
Введение к работе
Переход к рыночному способу организации хозяйственной деятельности представляет собой длительный процесс, охватывающий не только становление рыночных отношений, но и глубокие институциональные изменения, коренное преобразование системы государственного управления экономикой мегаполисов и регионов. Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным источником неналоговых доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный оборот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т.д.
Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики. Проблема управления недвижимостью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, теории управления и менеджмента.
Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его проектирования и до окончания срока жизни. Для объектов нежилого фонда смена состояний объекта отражает как их вещные, так и правовые характеристики. Анализ состояния, использования, развития нежилого фонда свидетельствует о наличии ряда проблем, возникающих в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении.
Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов не-
жилого фонда направлено на обеспечение сохранности, устойчивости, развития экономики городского хозяйства, удовлетворение потребностей государства и бизнеса в нежилых помещениях. Формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости направлены на улучшение структуры объектов государственной собственности, ее преобразование в муниципальную, акционерную собственность, более эффективное использование объектов.
Процесс обращения недвижимости, включающий приватизацию, продажу, аренду, концессионирование, лизинг, развивается в России в условиях глубоких трансформационных изменений в системе имущественных отношений, уточнения правового статуса объектов, смены концептуальных установок в формировании рынка. Низкая ликвидность недвижимости приводит к высоким трансакционным издержкам, порождает инвестиционные риски, сдерживает рост предпринимательства. Сжатые сроки трансформации сложившихся форм оборота недвижимого имущества обострили проблему защиты прав собственника как в лице государства, так и в лице других субъектов хозяйствования.
Мировой опыт регулирования имущественного оборота опирается на организацию системы регистрации прав собственности. Как правило, возложение ответственности за ведение реестра прав собственности на государственные органы и организации позволяет осуществлять эту деятельность по единым методам, технологиям и стандартам. Тем самым достигается сопоставимость, совместимость кадастровых и реестровых данных, снижается вероятность возникновения имущественных споров.
Продолжает оставаться актуальной задача обобщения прогрессивного опыта и его использования в отечественной практике, выявления специфики управления недвижимым имуществом в постреформенной российской экономике. Практика проводимых в России преобразований убеждает, что источником стабильности экономики продолжает оставаться государственный
сектор и его имущественная составляющая, качество управления которыми во многом предопределяет эффективность функционирования всей экономики. Отсюда вытекает требование повышения научной обоснованности утверждения генеральных планов развития крупных городов, градостроительных схем, схем зонирования. Имеется положительный опыт московского региона разработки схем зонирования, использования механизма резервирования и реабилитации освобождаемых территорий, реконструкции нежилого фонда в области сдачи недвижимости в аренду, организации ее аукционной продажи. Накопленный опыт, став объектом анализа, может быть распространен на другие региональные центры.
Острая полемичность проблемы институциональных барьеров на рынке городской недвижимости, вовлечения имущественных ресурсов в хозяйственный оборот, разработки механизма договорной стратегии, использовании финансовых и инвестиционных источников городской экономики предопределили выбор предмета настоящего исследования, обусловили его целевую ориентацию.
Целью исследования является разработка и научное обоснование эффективной в экономическом и социальном отношении методологии формирования и развития институтов и инструментов управления сферой обращения государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупных городов России в складывающейся рыночной среде в условиях проводимой государственной политики с учетом мировых тенденций.
Цель исследования предопределила постановку и необходимость решения следующих основных задач:
оценить процессы трансформации отношений собственности в России на современном этапе, их влияние на экономику и социальную сферу;
исследовать потенциальные возможности повышения экономической и социальной эффективности использования недвижимого имущества, находящегося в федеральной, региональной и муниципальной собственности;
выявить особенности функционирования нежилого фонда городской собственности в рыночных условиях хозяйствования и проблемы получения от него высокой экономической и социальной отдачи, установить рациональные с позиции достижения экономического и социального результатов способы, формы и методы управления хозяйственным оборотом нежилой недвижимости;
проанализировать иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования объектов нежилого фонда в крупных городах;
исследовать процесс формирования и реализации стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда в крупном городе, разработать методологию программно-целевого планирования и управления в процессе выработки стратегии, определить основные направления нормативно-законодательного регулирования программ и инвестиционных проектов в ходе реализации генерального плана развития столичного мегаполиса;
разработать инновационные инструменты организации и регулирования движения финансовых потоков в интересах создания и эффективного использования городского нежилого фонда, предложить и обосновать инновационный инструментарий механизма реализации договорной арендной стратегии.
Объектом исследования является сфера и процессы обращения имущественных объектов нежилого фонда мегаполиса, охватывающие продажу, аренду и другие способы вовлечения недвижимого имущества в хозяйственный оборот, влияющие на производственную деятельность и сферу услуг.
Предмет исследования представляют методы формирования и действия институтов и инструментов управления имущественным оборотом государственного и муниципального нежилого фонда в крупных городах Российской Федерации, обеспечивающие повышение экономической и социальной
эффективности использования городского имущества, устойчивое функционирование городской экономики.
Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области макроэкономики, положений современной экономической теории, фундаментальные труды классиков экономической и управленческой науки, опубликованные работы в области экономики и управления недвижимостью, хозяйственного оборота ресурсов, государственного управления имущественно-земельными комплексами.
Многогранный процесс изменений, происходящих в системе управления крупными городами, организации хозяйственного оборота объектов нежилого фонда, приватизации государственной и муниципальной собственности нашел отражение в работах Абдуллаева Н.А., Авекова В.В., Беккера В.Я., Бурака П.И., Бусова В.И., Витрянского В.В., Дорогова Н.И., Кошкина Л.И., Климовича М.В., Максимова С.Н., Новицкого И.Ю., Пепеляевой Л.В., Рос-танца В.Г., Рукиной И.М., Сараєва А.Р., Сизова Ю.С., Степанова И.С., Тара-севича Е.И., Тумасянц СМ., Хубиева К.А., Циганова В.В., Цыпкина Ю.А., Штейн Е.М., Шрейбера А.К.
В формирование методологии институциональных основ управления недвижимостью и рыночного регулирования значительный вклад внесли такие видные зарубелшые ученые, как Друкер П., Корнай Я., Коуз Р., Стиглер Дж., Тейлор Ф., Тироль Ж., Уильямсон О., Форд Г., Хайек Ф., Шумпетер Й.
Среди российских ученых исследование этой проблемы представлено в трудах таких ученых, как Абалкин Л.И., Иващенко Н.П., Кошкин В.И., May В.А., Некипелов А.Д., Нуреев P.M., Прусак М.М., Петраков Н.Я., Радаев В.В., Райзберг Б.А., Соловьев М.М., Чепуренко А.Ю., Шаститко А.Е., Ясин Е.Г.
Результаты исследований указанных и других авторов были использованы и нашли отражение в диссертационной работе.
В диссертации применены методы системного и структурного анализа, прогнозирования и экономического программирования, теории вероятностей, функционально-структурного моделирования и классификации экономических объектов, социологического ранжирования, экспертных оценок и выбора рациональных альтернатив.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы статистики РФ, городских статистических управлений Москвы и Санкт-Петербурга, отчетность Департамента имущества г.Москвы и Комитета имущества Санкт-Петербурга, отечественные и зарубежные научные источники, результаты исследований и расчетов, выполненных автором.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и системном обосновании научных принципов и положений, реализация которых позволяет решить проблему применения эффективных в экономическом и социальном отношении институциональных и инструментальных методов управления функционированием, использованием, рыночным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда города во взаимосвязи с реформированием системы управления городской экономикой в целом. Предлагаемый инструментарий решения проблемы отличается выраженной направленностью на повышение производственного, социального, бюджетного эффекта имущественного комплекса региональной экономики, построен с учетом нормативно-законодательных актов административной реформы управления и реформы местного самоуправления и ориентирован на реализацию национальных проектов социальной направленности.
Основные результаты диссертационного исследования, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора:
- определены критерии, условия формирования и проведения единой государственной политики в управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда;
установлены границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта девелопмента государственных и муниципальных объектов нежилого фонда, используемых для размещения городских служб, организаций социального профиля и предоставления их в аренду бизнесу;
разработана экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных помещений, создающая возможность формализованного описания объекта управления и оптимизации процесса управления с целью максимизации экономической и социальной эффективности; разработан метод расчета интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования городского нежилого фонда, позволяющий формировать оптимальную с точки зрения доходов бюджета и социальной эффективности структуру нежилого фонда крупного мегаполиса;
- предложены пути осуществления программно-целевого подхода в
управлении оборотом объектов нежилого фонда с применением инновацион
но-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах част
но-государственного партнерства, что позволяет применять стандарты и рег
ламенты управления оборотом городских объектов, в том числе путем созда
ния универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его
адаптации к специфике региональных центров;
отработан организационно-экономический механизм проведения аукционных торгов на торговых площадках по продаже объектов нежилого фонда и прав их аренды с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и организаций социального профиля, позволяющий достичь сочетания критериев бюджетной и социальной эффективности;
предложена для практического применения усовершенствованная методика определения цены предложения на рынке городских объектов недви-
жимости и ставок арендной платы, основанная на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.
Теоретическая и практическая значимость исследования определяется тем, что содержащиеся в ней научные положения, методологические подходы и рекомендации создают предпосылки эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов городского нежилого фонда в процессе выбора рационального способа их применения. Проведенные исследования совершенствуют научную методологию проведения приватизации и акционирования, передачи городских объектов недвижимости в аренду и концессионирование, нормативно-законодательное регулирование формирования и реализации генерального плана развития города, разработку целевых программ и стратегического плана экономического и социального развития.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации использованы и могут применяться в практической деятельности различных уровней государственного и муниципального управления недвижимым имуществом крупных городов, способствовать более полному, рациональному использованию имеющихся и вводимых в строй объектов нежилого фонда разного назначения.
На защиту выносятся:
Методология формирования единой государственной инструментальной и институциональной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда мегаполиса.
Методические подходы к определению стоимости, цены рыночного предложения инфраструктурных и социальных объектов нежилого фонда, учитывающие расчетно-аналитические и рыночные оценки.
Программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда.
4. Экономико-математическая модель хозяйственного оборота нежило
го фонда на основе оценки интегрального финансового потока доходов от
коммерческого использования городских объектов.
5. Организационно-экономический механизм управления сдачей в
аренду и продажей городских объектов субъектам малого и среднего бизнеса
и организациям социального профиля.
Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в монографии «Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда» (г.Москва, 2006 г.) и 33 статьях в научных журналах и сборниках общим объемом авторского текста 29,05 печатных листов, в том числе в тринадцати изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.
Основные положения работы докладывались на научно-практической конференции «О политике города в области управления городским имуществом» (г.Москва, май 2000 г.), научно-практической конференции «Предприниматель: недвижимость и закон» (г.Москва, май 2003 г.), научно-практической конференции «Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях» (г.Москва, апрель 2004 г.), научно-практической конференции по проблемам управления имуществом (г.Санкт-Петербург, июль 2005 г.), научно-практической конференции «15 лет приватизации: итоги и перспективы» (г. Москва, октябрь 2006 г.), на международном инвестиционном форуме «PROEstate 2007» (г.Санкт-Петербург, август 2007 г.), на международной научно-практической конференции «Экономика мегаполисов и регионов» (Мадрид, сентябрь 2007 г.).
Под научным руководством и при непосредственном участии автора разработан ряд нормативно-методических документов, нашедших отражение:
- в Федеральных законах РФ от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального
имущества в Российской Федерации», от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
в Указе Президента РФ от 06.02.1995 № 96 «О втором этапе приватизации в г. Москве» (в ред. Указов Президента РФ от 26.05.1996 № 993, от 25.02.2003 №250);
в законах города Москвы от 16.07.1997 № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (в ред. от 11.06.2003 № 35), от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» (в ред. от 13.02.2002 № 8); от 27.04.2005 № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)»;
в принятых в период с 1996 по 2007 гг. постановлениях Правительства Москвы по вопросам осуществления контроля за выполнением договоров купли-продажи муниципальной (государственной) собственности и политики города в области продажи городского имущества, создания единого реестра собственности города Москвы, совершенствования управления собственностью г.Москвы с использованием инструментов финансового рынка, передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г.Москвы.
Результаты работы использованы Департаментом финансов г. Москвы, ГУП НИиПИ Генплана Москвы, Фондами имущества Санкт-Петербурга и Московской области. Материалы исследования используются в учебном процессе Высшей школы приватизации и предпринимательства, Московского городского университета управления Правительства Москвы.
