Содержание к диссертации
стр.
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ 8
Теоретические и методические основы развития рыночных отношений в землепользовании
Формирование объектов земельных отношений 16
Система управления земельными ресурсами 31
Глава 2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 62
Стратегия регулирования имущественно-земельного комплекса 62
Управление использованием земельных ресурсов 71
Формирование подсистемы земельных платежей 86
Концепция оборота земель городских поселений 103
Глава 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДСКИХ
ПОСЕЛЕНИЙ 116
3.1. Вовлечение земельных ресурсов в рыночный оборот
недвижимости 116
Механизм оборота земель городских поселений 135
Создание инфраструктуры земельного рынка 157 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 170 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 172
Введение к работе
Городская земля - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.
Умелое и рациональное использование земельных ресурсов позволяет не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития общества. В экономическом аспекте с землей неразрывно связаны такие понятия, как «землевладение» и «землепользование». Эти понятия отражают обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. Земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием многих факторов, таких как: экономические, природно-климатические, социальные, географические и т.д.
Земельный вопрос в России всегда отличался особой остротой. И в 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более в 1917 году. Однако и в советское время острота вопроса не уменьшилась.
За последние 75 лет в нашей стране городская земля не продавалась и не покупалась, а, следовательно, не имела цены в классическом виде, т.е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.
После отмены частной собственности на землю и установления государственной монополии был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков, исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения.
В таких неблагоприятных условиях в России началась земельная реформа, направленная на кардинальное решение земельного вопроса. До сегодняшнего дня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего, законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной
(Конституция Российской Федерации предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности). Созданы основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которого невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.
Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах.
Экономическая оценка городских территорий показывает, что ценность земли неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения участков в плане города. Стоимость городской земли динамична, она меняется во времени и, главным образом, растет.
В связи с этим, местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю.
В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.
Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения местными органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании городских земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.
Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
Сегодня уже стало очевидно, что рыночные реформы в России приобрели необратимый характер. Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот земельной недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.
Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.
В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. Прежде всего, речь
идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города. В функционирующей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе предприятиями и организациями, не нужными и даже вредными для города. При этом однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к стагнации в развитии города и дальнейшему усугублению негативных последствий.
Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить долговременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей соб-ственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города и его имидж.
Передача земельных участков в частную собственность не приводит к потере городом контроля над землей. Город даже выигрывает от этого. Собственник будет вынужден проводить более гибкую политику по отношению к администрации города, так как у города остаются все экономические рычаги влияния, и они приобретают даже больший вес.
Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов, методических положений и рекомендаций по формированию и организации оборота земель городских поселений как основы рынка недвижимости и управления имущественным потенциалом регионов.
На достижение этой цели направлено решение следующих задач:
исследование теоретических и методических основ развития рынка земельных ресурсов;
обобщение методов и форм управления земельными ресурсами в России и за рубежом;
формирование предложений по совершенствованию структуры управления имущественно-земельным комплексом;
разработка механизмов регулирования и формирования методов и механизмов управления оборотом земель городских поселений;
разработка алгоритма формирования единого объекта недвижимости;
разработка методических подходов к оценке имущественных комплексов и эффективности использования земельных ресурсов.
Предметом исследования являются процессы организации и управления оборотом земель городских поселений, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.
Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы, как сложная социально-экономическая система.
