Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Одной из наиболее устойчивых тенденций в сфере недвижимости является постоянно возрастающие требования к ее качеству на базе развития инновационной деятельности, расширяющей возможности решения задачи по повышению эффективности инвестиций. При этом общей закономерностью является формирование новых типов недвижимости со сложной инженерной инфраструктурой, такие как проекты бизнес-центров, многофункциональных и спортивно-развлекательных комплексов, что привело к росту сложности управления объектами недвижимости и, как следствие, высокой стоимости обслуживания таких объектов. На этой базе формируется новое направление развития недвижимости, связанное со строительством «Интеллектуального здания» (далее ИЗ).
Таким образом, появление ИЗ обусловлено, с одной стороны, необходимостью управления внутренней инфраструктурой зданий, организацией безопасных и экономичных процессов, протекающих внутри здания, и, как следствие, получением экономии при эксплуатации здания, с другой стороны, возможностью удовлетворения потребностей пользователей здания в комфорте и престиже.
Развитие технологий в области создания ИЗ является одним из приоритетных направлений инновационного развития России и требует адекватной оценки эффективности вложений в реализацию проектов «Интеллектуального здания». При этом задача оценки эффективности вложений в создание ИЗ является довольно сложной, поскольку имеет свои особенности, связанные с воздействием процесса создания этого типа зданий на стоимостные характеристики по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости, влиянием не только на количественные, но и на качественные характеристики, возможностью управления как процессом создания, так и процессом эксплуатации объекта недвижимости и др.
Проблемам управления, развития и оценки объектов недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.А.Волков, П.Г. Грабовый, Х.М. Гумба, С.П. Коростелев, Ю.Н. Кулаков, И.Г.Лукманова, Ю.А. Табунщиков, Л.Н. Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. Несмотря на большое количество работ, посвященных изучению технических и экономических аспектов оценки недвижимости, особенности ИЗ, с точки зрения их учета при формировании методического подхода к оценке эффективности до сих пор не учитываются. В этой связи следует отметить недостаточность разработанности проблемы оценки эффективности в имеющихся исследованиях и отсутствие системного подхода к ее изучению. Кроме этого, единого методического подхода к оценке эффективности инвестиций в создание ИЗ на настоящее время так и не выработано. Именно поэтому оценка эффективности инвестиций в создание ИЗ является востребованной, как в теоретическом, так и практическом плане функционирования инвестиционно-строительной сферы России.
Таким образом, актуальность проблемы оценки эффективности в области построения ИЗ и ее повышение в современных условиях, недостаточная теоретическая изученность ее ключевых аспектов определяют необходимость углубления и систематизации знаний в данной области, а также адаптации теоретических основ к условиям практического использования концепции ИЗ. В связи с этим возникает потребность в дальнейшем развитии теоретических представлений и методических положений об экономической сущности и особенностях методов оценки эффективности создания ИЗ. В связи с выше изложенным определены цель, задачи и структура диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка методического подхода к оценке экономической эффективности создания «Интеллектуальных зданий», отвечающих современным требованиям к качеству и экономической эффективности недвижимости.
В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:
проанализированы основы концепций инженерно-технического обеспечения зданий и принципы их эксплуатации в современных условиях;
определены и исследованы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здания»;
выявлены особенности создания «Интеллектуального здания» и их проявления в инвестиционно-строительных проектах;
осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания»;
оценены возможности и установлены особенности использования методов определения эффективности инвестиционного проекта для расчетов эффективности «Интеллектуального здания» в современных условиях;
сформирован методический подход к оценке эффективности создания «Интеллектуальных зданий» и осуществлена адаптация к условиям его практической реализации.
Объектом исследования являются объекты коммерческой недвижимости, построенные с использованием концепции «Интеллектуального здания».
Предметом исследования являются методы оценки отбора и реализации инвестиционного проекта «Интеллектуального здания».
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных исследователей в области экономики, управления, финансов и маркетинга, стратегического планирования и ценообразования. В работе использовались также материалы научных конференций, статей, семинаров и симпозиумов.
В диссертации применены общенаучные методы исследования: анализ и синтез, обобщение, исторический и логический методы, индукция и дедукция, а также научные приемы и методы, такие как статистический, информационный, структурный, функциональный, графический анализ и другие распространенные в экономической практике методы исследований.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций к оценке эффективности создания и развития «Интеллектуальных зданий» различного функционального назначения, учитывающих циклическую динамику выявленных особенностей этого типа недвижимости и мотивацию инвесторов.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
выявлена основная тенденция рынка недвижимости, заключающаяся в активном использовании инноваций в строительстве с расширяющимся сегментом строительства «Интеллектуальных зданий»;
определены и систематизированы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здание», отражающие его технико-технологические и организационно-управленческие особенности;
систематизированы особенности создания «Интеллектуального здания» на основе анализа проявления специфических свойств недвижимости в проектах «Интеллектуального здания»;
осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания» в циклической динамике реализации инвестиционно-строительного проекта;
выявлена специфика использования методов оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания»;
разработана методика оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания» и осуществлена ее практическая апробация по типам недвижимости.
На защиту выносятся:
1. Система свойств, характеризующих экономическую сущность «Интеллектуального здания», как условие эффективной капитализации недвижимости.
2. Модель жизненного цикла создания и функционирования «Интеллектуального здания».
3. Методика комплексной оценки эффективности «Интеллектуального здания», учитывающая возможности альтернативных методов оценки.
4. Регламент проведения оценки эффективности проекта «Интеллектуального здания» по стадиям жизненного цикла.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что научные результаты исследования, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в качестве методической базы для дальнейших комплексных исследований данной проблемы.
В практическом плане материалы диссертации целесообразно использовать предприятиями инвестиционно-строительной отрасли, смежных отраслей экономики страны при осуществлении расчетов экономической эффективности инвестиций в создание ИЗ.
Материалы диссертации также могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при изучении дисциплины «Экономика в строительстве», «Оценка недвижимости» и других, а также в учебном процессе послевузовского образования.
Достоверность полученных результатов основывается на применении объёма статистической и управленческой отчетности по проектам строительства объектов недвижимости, использовании аналитических и статистических данных, отражающих состояние инвестиционно-строительной сферы за 2007-2009 годы, а также подтверждается апробацией результатов исследования.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,45 п.л.
Объем и структура. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертационной работы 171 страниц, в том числе 25 таблицы, 7 формул, 23 рисунка. Список литературы включает 152 наименований.
