Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы исследования структурно-качественных характеристик жилищного фонда крупного города 10
1.1. Основные организационно-экономические характеристики и классификация объектов недвижимости 10
1.2. Теоретико-методический инструментарий и понятийный аппарат анализа структуры и качества городского жилищного фонда 28
1.3. Современные проблемы структурной обеспеченности населения качественным жильем и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости 41
Глава 2. Комплексный анализ развития рынка городской недвижимости в современных экономических условиях 61
2.1. Основные направления комплексного анализа динамики цен на объекты городской недвижимости 61
2.2. Современные модели формирования потребительского поведения на рынке недвижимости крупных городов 84
Глава 3. Перспективные организационно-экономические методы управления структурой и качеством жилищного фонда мегаполиса 108
3.1. Методы оценки и прогнозирования степени структурно-качественного соответствия городского жилищного фонда потребностям населения 108
3.2. Организационно-экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, поддержание качества городского жилищного фонда в стадии его эксплуатации 126
Заключение 144
Список литературы 152
Приложения 164
- Теоретико-методический инструментарий и понятийный аппарат анализа структуры и качества городского жилищного фонда
- Современные проблемы структурной обеспеченности населения качественным жильем и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости
- Современные модели формирования потребительского поведения на рынке недвижимости крупных городов
- Организационно-экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, поддержание качества городского жилищного фонда в стадии его эксплуатации
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе экономического развития России наблюдается рост крупных городов, в которых сконцентрирована преобладающая доля населения. В связи с существовавшими ранее представлениями о мегаполисе как о комплексе объектов социально-бытового и производственно-экономического назначения, состоящих в функциональной зависимости от численности городского населения, в теории и практике развития инвестиционно- строительной деятельности крупного города до последнего времени доминировали административные подходы. Однако, по мере исчерпания резервов экстенсивного развития мегаполисов, управление с позиций административных методов реализации инвестиционных проектов в градостроительстве становится все более сложным и менее надежным с точки зрения достижения приемлемой экономической эффективности и удовлетворения возрастающих потребностей населения в жилье с оптимальными структурно-качественными параметрами.
В этой связи наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему устойчивому развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. Решение данной задачи особенно важно, поскольку тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе.
Несмотря на существующие экономические трудности, вызванные кризисными явлениями 2008-2009 гг., сегодня продолжается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Следует констатировать, что в настоящее время наметились определенные позитивные сдвиги в количественной обеспеченности населения жилой площадью. Однако по качественным и структурным аспектам состояние современного жилищного фонда (ЖФ) страны еще очень далеко от совершенства.
Трагедии обрушения зданий и сооружений в Москве, Кемерове, Нижнем Новгороде и ряде других крупных городов России показали, что многие существующие конструкции имеют недостаточный уровень безопасности и надежности. Новые строения нередко сдаются с недоделками, дефектами, низким качеством защитных и отделочных покрытий. На низком уровне находится система контроля качества проектирования и эксплуатации зданий. С трудом преодолевается дефицит доступного и комфортного жилья, структурные несоответствия между запросами потребителей и реальным составом ЖФ. Все это приводит к резкой раз- балансировке между спросом и предложением на рынке жилья, неоправданному завышению цен на новые квартиры, сбоям в функционировании инвестиционно- строительного комплекса страны, проблемам в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), обусловленным значительным износом инженерных сетей, энергетического оборудования, систем теплоснабжения, что требует принятия незамедлительных мер.
Актуальность проблемы улучшения качества и структуры ЖФ и его обслуживания, особенно в крупных городах (в свете выраженной тенденции урбанизации общества) привлекает внимание научных работников и практиков. Этим проблемам посвящен ряд разработок научно-исследовательских институтов: ЦНИИ- ЭП жилища, ЦНИИЭП градостроительства, НИИЭС и др. Однако действующие в строительстве методические рекомендации по анализу, оценке, планированию, проектированию, контролю и экономическому стимулированию поддержания и развития ЖФ пока недостаточно увязаны между собой. Они не охватывают все экономические и организационные вопросы управления структурой и качеством жилья. Многие действующие стандарты и СНиПы безнадежно устарели, а международная система управления качеством на базе ИСО 9000 внедряется крайне медленно и неэффективно. В критическом состоянии находится система ЖКХ, реформы по которой идут крайне медленно.
В этой связи нуждаются в пересмотре организационно-экономические методы управления структурно-качественными параметрами развития городского жилищного фонда, используемые в настоящее время. Очень важно обеспечить сис-- темный подход к процессу воспроизводства и развитию ЖФ в стране на основе опережающих стандартов, обеспечить высокую степень доступности жилья для подавляющего числа граждан. В строительстве новых домов необходимо перейти от точечной застройки к возведению целостно-организованных микрорайонов и комплексов, оснащенных современной инфраструктурой и обеспечивающих высокое качество жизни населения. В связи с этим Правительством РФ в последние годы принят пакет новых законов по жилищной политике, направленный на улучшение качественных, количественных и структурных показателей жилищного фонда страны.
Степень разработанности проблемы. Проблемы управления структурой и качеством жилого фонда рассматриваются в трудах российских ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, М.Н. Дмитриева, JI.M. Каплана, A.B. Карасева, О.П. Коробейникова, В.А. Лапидуса, Д.С. Львова, С.А. Обозова, Ю.П. Панибратова, Я.А. Рекитара, В.М. Серова, В.В. Томилова, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Среди зарубежных специалистов по качеству наиболее известны труды К. Исикава, Й. Кондо, Д. Марша, X. Цубаки и других ученых.
Однако организационно-экономический методический инструментарий анализа и прогнозирования структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения, организации современного управления жильем в условиях рынка, разработаны слабо. Необходимы новые подходы к обеспечению нормативного уровня надежности и долговечности строительных конструкций, достижению соответствия функционально-технологических и эстетико- эргономических характеристик жилья перспективным требованиям граждан. Особого внимания требует сфера ЖКХ, где качество жилья должно эффективно поддерживаться в течение всего периода его эксплуатации.
Необходимость решения данных вопросов определила выбор темы, цели, задач, объекта и предмета исследования.
Целью диссертационной работы является научное обоснование и разработка организационно-экономических методов управления структурно- качественными параметрами жилищного фонда мегаполиса в современных российских условиях.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач: систематизировать существующий теоретико-методический инструментарий исследования качества жилищного фонда крупного города, определить задачи анализа и прогнозирования структурно-качественного соответствия городского жилищного фонда потребностям населения; выявить основные тенденции управления качеством ГЖФ в России и за рубежом, провести исследование спроса и предложения на российском рынке жилья, выявить проблемы структурной обеспеченности городского населения благоустроенным жильем; разработать методику оценки и прогнозирования структурно- качественного соответствия ГЖФ потребностям населения; обосновать мероприятия по организационно-экономическому обеспечению этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно- качественными параметрами; разработать меры по поддержанию необходимого уровня качества ГЖФ на этапе его эксплуатации; сформулировать рекомендации по внедрению организационно- экономических методов управления структурно-качественными параметрами ГЖФ в практическую деятельность регионального проектно - строительно - эксплуатационного комплекса.
Объектом исследования является жилищный фонд крупного города, предназначенный для удовлетворения потребительских потребностей в жилье с различным платежеспособным спросом.
Предметом исследования является процесс разработки и научного обоснования организационно-экономических методов управления качеством городского жилищного фонда на всех этапах его жизненного цикла.
Теоретико-методологической основой диссертации послужили работы отечественных и зарубежных ученых по организационно-экономическим проблемам функционирования строительного комплекса, совершенствованию организационно-управленческого механизма в сфере строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, проблемам градостроительства, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.
Методологическую основу исследования составляет системный подход с применением современных экономико-математических методов, факторный и корреляционно-регрессионный анализ, экспертные методы, математическое и графическое моделирование с применением компьютерных программ, инструментарий теории управления.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в решении научной задачи по системному анализу современных проблем управления структурно-качественными характеристиками жилищного фонда крупного города, на основе которого разработаны перспективные организационно- экономические методы управления структурой и качеством городского жилищного фонда с учетом оценки и прогнозирования его структурно- качественного соответствия потребностям населения.
Научная новизна работы конкретизируется в ряде положений, связанных с тем, что автором в ходе исследования: систематизирован существующий теоретико-методический инструментарий исследования структуры и качества жилищного фонда крупного города, что позволило выявить проблемы, связанные с недостаточным обеспечением населения благоустроенным жильем и основные направления их решения, обусловливающие необходимость обеспечения надежности и долговечности жилых зданий, условий доступности и комфортности, снижения затрат на эксплуатацию жилья. Выявление современных проблем управления структурно-качественными характеристиками ГЖФ позволило осуществить комплексный анализ спроса и предложения на российском рынке жилья, свидетельствующий о дисбалансе структурной обеспеченности городского населения благоустроенным жильем; осуществлена классификация городского жилищного фонда по структурно-качественным параметрам, позволившая разработать методику оценки и прогнозирования структурно-качественного соответствия ГЖФ потребностям населения, предполагающую определение меры расхождения между выявленными предпочтениями населения и сложившимся типорядом жилья по различным признакам. Применение данной методики позволяет устанавливать и поддерживать через целевые установки динамическое равновесие в системе «жилой фонд - потребности населения»; обоснованы мероприятия по организационно-экономическому обеспечению этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, предполагающие учет макро и микроэкономических факторов, связанных с экономико-правовой и политической ситуацией в стране, демографическими, социально-экономическими, экологическими условиями развития конкретного региона. Анализ влияния факторов макро и микросреды на ГЖФ позволил сформулировать меры, направленные на поддержание необходимого уровня качества ГЖФ на этапе его эксплуатации за счет реализации приоритетных направлений преобразований коммунальной сферы для обеспечения населения качественными жилищно- коммунальными услугами; сформулированы рекомендации по внедрению организационно- экономических методов управления структурно-качественными параметрами ГЖФ на всех стадиях его жизненного цикла в практическую деятельность регионального проектно-строительно-эксплуатационного комплекса (ПСЭК). Их применение позволяет обеспечить постоянный мониторинг за структурно- качественным соответствием жилья потребностям населения, деятельностью строительных организаций и организаций коммунальной сферы, инженерного обеспечения города на основе независимого аудита.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные положения и результаты легли в основу формирования и развития систем управления качеством в ООО «Системные Технологии Инжиниринга», что подтверждается справкой о внедрении: Предложенные^ в исследовании организационно-экономические методы могут быть широко применены в практической деятельности проектных, строительных и эксплуатационных организаций. Результаты исследования также могут быть использованы органами управления градостроительством при разработке материалов оценочного и прогнозного характера применительно к развитию ГЖФ, при формировании программных мероприятий по совершенствованию управления структурно- качественными характеристиками жилищного фонда мегаполисов.
Материалы работы полезны для обучения студентов вузов по специальности «Экономика и управление на предприятии», «Менеджмент организации», «Управление качеством», а также при переподготовке и повышении квалификации руководящих и инженерно-строительных кадров через систему дополнительного профессионального образования.
Апробация работы. Основные результаты диссертации докладывались автором на международных и всероссийских научно-практических конференциях, методологических семинарах в Нижегородском государственном архитектурно- строительном университете; Пензенском государственном университете архитектуры и строительства; Международной академии инвестиций и экономики строительства; Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России в 2005-2010 гг. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе ГОУ ДПО - Государственная академия строительства и ЖКК России.
По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 4,2 п.л., 2 из которых представлены в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, в котором 160 источников, 4 приложений. Работа изложена на 163 страницах машинописного текста, содержит 13 таблиц и 23 рисунка.
Теоретико-методический инструментарий и понятийный аппарат анализа структуры и качества городского жилищного фонда
Как свидетельствует проведенное исследование, принципиальные черты, характеризующие массовые здания (без учета местонахождения, т.е. не привязанные к местным условиям) разных периодов строительства, и отвечающие указанным выше особенностям, проявляются в следующих аспектах: а) уровне функционального и объемно-планировочного решения применительно к современным (соответствующим нормативам или тенденциям данного периода) условиям и перспективам развития инфраструктуры; б) технической характеристике; в) экономических показателях. Для объективной характеристики объектов, относящихся к разным периодам постройки, необходимо проанализировать различные этапы развития видов и типов общественных и жилых зданий. При этом особым фактором, влияющим на технико-экономическую характеристику объектов с точки зрения их архитектурно-строительной ценности, следует считать временной фактор, поскольку в разные временные периоды строительство зданий и сооружений соответствовало нормативам и требованиям своего времени, которые с развитием научно- технического прогресса в строительном деле менялись, причем иногда кардинально. Оценивая качественное состояние жилищного фонда России, следует отметить, что подавляющее число жилых домов (около 87 %) построено за последние 40-50 лет. В целом качество, уровень благоустройства, площади квартир и удобств внутренней планировки значительно уступают средним мировым стандартам. Следовательно, классификация по технико-экономическим показателям и характеристикам может считаться полной только при рассмотрении ценности зданий с учетом сегодняшних требований их конкурентоспособности. Наиболее объективной такая классификация будет при рассмотрении объектов с точки зрения возможности реконструкции зданий, т.е. «приведения» их физического состояния к современным функциональным требованиям путем реконструкции. Исходя из этого, исследователями предлагаются следующие условные возрастные периоды зданий и сооружений: 1. Памятники истории, культуры и архитектуры, которые, как правило, не могут рассматриваться в качестве объекта реконструкции с изменением функций. 2. Здания дореволюционной постройки, создающие благодаря своему архитектурному решению привычный образ в данном районе. Здесь необходим осторожный подход, так как в каждом отдельном случае следует искать индивидуальное решение. 3. Здания постройки 1920-1930-х годов, периода конструктивизма и так называемого режима экономии. Как правило, архитектура зданий этого периода позволяет реконструкцию без ущерба для внешнего облика; по мнению архитекторов, здесь могут быть разработаны типовые решения, достаточно простые и дешевые. 4. Жилые дома 1930-1950-х годов с ярко выраженным решением трактуются специалистами как сложный случай, аналогичный п. 2; здесь также требуется индивидуальное проектное решение. 5. Типовые дома массовой застройки, построенные в конце 1950-1970-х годов, различных серий (1-511-кирпич, 1-510-блоки, 1-515 панели, 1605-панели и др.), как объекты реконструкции, являются одной из основных научно- практических проблем современного градостроительства. 6. В типовых многоэтажных домах 1970-1980-х годов могут применяться типовые разработки, в соответствии с различными сериями реконструируемых домов и стандартными градостроительными ситуациями. 7. Жилые дома 1960-1980-х годов, построенные по индивидуальным проектам, в которых типизированные решения реконструкции маловероятно. Жилые дома в городах обычно объединяют в 4 основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки»), элитные («люкс»). Престижные - современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские», пятиэтажки с высокими потолками. Массовые - современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города. Пятиэтажки — панельные, блочные и кирпичные чаще всего без лифта и мусоропровода. Элитные дома - улучшенной планировки и уникальных архитектурно- художественных решений типа комплекса «Золотые ключи» на Минской улице в Москве.
Поскольку проблемы девелопмента связаны с объектами недвижимости, введенными в хозяйственный оборот в прошлые периоды, необходимо исследование объектов, относящихся к этим временным периодам. На основе материалов всесоюзных конкурсов, проведенных в 1956 г, и разработанных проектных заданий в 1957-1958 гг. были установлены три вида жилых домов, различающихся по составу квартир и степени их благоустройства, которые нашли широкое применение в середине 1960-х годов: квартиры в типовых проектах — 18, 33 и 50 кв.м. и малометражные квартиры - 18, 30 и 40 кв.м.
Значительные изменения произошли в этажности жилых домов, исходя из необходимости рационального использования селитебных территорий и создания комфортных условий для различных категорий населения. Постепенно уменьшаются объемы строительства в городах и поселках 5-этажных домов с постепенным прекращением их строительства. При этом получают большее развитие строительство 4-этажных (а в ряде случаев 3-этажных), а также 9-этажных домов как более комфортных (лифт и мусоропровод) и наиболее экономичных среди домов повышенной, этажности. Дома выше 9 этажей (в основном 16-этажные) строятся в крупных городах и городах с особыми инженерно-геологическими условиями.
Жилые дома нового поколения были укрупнены и в каждом доме или жилом комплексе (группе домов) размещены самые необходимые помещения общественного назначения: вестибюли, колясочные, велосипедные, места для выездных форм торговли, приема заявок на различные бытовые услуги, детские и клубные комнаты, первичные учреждения общественного питания и т.п.
В жилой застройке предусматривается устройство подземных гаражей для индивидуальных машин с необходимой изоляцией въездов в гаражи от внутри- дворовых озелененных площадок отдыха, игр и спорта населения.
Этапы экономики строительства тесно связаны с переломными моментами в самом строительстве, и новые проблемы экономики строительства возникали по мере развития строительного дела: применение новых строительных материалов и конструкций, новых архитектурных приемов.
Поскольку объективное содержание архитектурной формы изменяется, особенно в наше время, чрезвычайно быстро, то дизайн архитектурных объектов должен в значительной степени основываться на факторах более долговечных и фундаментальных, чем функция, конструкция, материал и методы строительства и более широких, чем условия данного места. Этим, вероятно, объясняется первое, и зачатую, единственное мероприятие - массовое дорогостоящее улучшение интерьера и экстерьера (так называемый «евроремонт») реконструируемых московских домов, приобретенных в середине 1990-х годов в частную собственность.
Современные проблемы структурной обеспеченности населения качественным жильем и тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости
Закон динамического равновесия между спросом и предложением является основным рыночным законом, который оказывает непосредственное влияние на состояние и динамику развития региональных (в т.ч. городских) жилищных фондов. С другой стороны, именно степень удовлетворения потребностей и спроса населения является основным критерием оценки количества, качества и структуры имеющегося жилья. Степень неудовлетворенности потребителей характеризует глубину и остроту жилищной проблемы, а критические отклонения по конкретным видам жилья и его качественным параметрам указывают направление необходимых управленческих решений в сферах строительства, ремонта и реконструкции жилья. Поэтому рассмотрим текущее состояние и тенденции развития спроса и предложения на рынке жилья подробнее.
Информационную базу исследования в данном случае составили статистические данные Нижегородского областного комитета государственной статистики, маркетинговые исследования агентства «МедиаНавигатор» и ряда риэлтерских компаний, данные Российской гильдии риелторов, данные СМИ, а также результаты анкетирования, проведенные автором данной работы (содержание анкеты представлено в Приложении 1) и опроса руководителей ряда строительных организаций.
Следует отметить, что рынок жилья в России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по купле- продаже квартир. За прошедшие 15 лет российский рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.
Известны основные закономерности развитых рынков западных стран: циклические колебания активности и цен вместе с экономическими и инвестиционными циклами; связь между рынком недвижимости и другими рынками (валютным, фондовым, рынком труда), приводящая к перетеканию капитала на рынок жилья (например, при снижении учетной ставки банков или снижении доходности ценных бумаг); повышение цен на жилье при повышении .темпов инфляции в стране; формирование цен на недвижимость на основе спроса и предложения и т.д. В целом, развитие рынка жилья в России идет в русле мировых тенденций.
Однако в условиях переходной экономики для развивающихся рынков недвижимости многие закономерности или нарушаются, или протекают иначе.
Как известно, в 1990-1997 гг. Россия переживала самый большой за последние 100 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт снизился в два раза, примышленное производство упало на 45%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов стремительно росли (от 50 до 100%). Главной причиной этого стало резкое превышение спроса на жилье над предложением.
Изначально материальная база рынка жилья была создана начавшейся в 19901991 гг. бесплатной приватизацией, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5 % в год. Одновременно, несмотря на нарастающие экономические трудности и снижение участия государства, продолжалось строительство нового жилья (в основном, за счет частных инвесторов). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жилье имело статус личной собственности граждан). Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой частного жилого фонда, составляя 8-12 % от него. Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения и крайне низким уровнем обеспеченности жильем в среднем на душу населения (в 1993 г. — 16,5 кв.м. на человека, к 1999 г.-18, 0 кв. м., что, тем не менее, в 2,5 - 3 раза ниже, чем в развитых странах). Реальный платежеспособный спрос появился вместе с узким слоем высокодоходной части предпринимателей, и к 1995 году он в 5-10 раз превышал предложение. Далее круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет продажи имеющегося жилья, т.е. начался и4 набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности граждан.
Таким образом, несмотря на экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождался ростом продаж, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В целом, спрос на рынке жилья устойчиво опережает предложение, что вызывает рост цен и, в конечном счете, определенный «строительный бум». В результате проведенного исследования были получены следующие основные результаты: 1. Около 43 % населения г. Н. Новгород в настоящее время не удовлетворены своим жильем (в целом по стране — 36%). Больше всего недовольных среди владельцев 1-комнатных квартир (58%). Чем больше комнат в занимаемой квартире, тем более привлекательна жилплощадь для респондентов. Среди обитателей 4- комнатных апартаментов лишь 19% не нравится собственная квартира. Если судить по рейтингу, то есть количеству упоминаний той или иной проблемы (см. вопрос 4 анкеты в Приложении 1), наибольшее неудовольствие у опрошенных вызывают: недостаточная площадь квартиры, ветхость (аварийность) дома, отсутствие двора и озеленения, типовой характер планировки квартиры, недостаточная инфраструктура, низкое качество коммунальных услуг. 2. В результате исследования выяснилось, что большинство нижегородцев до сих пор живут в квартирах, полученных по распределению еще при советской власти (27%). Многие живут у родственников (22%) или получили квартиры по наследству (21%). Лишь 22% купили жилье сами и всего 2% сами его построили.
Современные модели формирования потребительского поведения на рынке недвижимости крупных городов
Основные направления анализа рынка вообще и недвижимости, в частности, представляют собой факторы спроса, предложения и сочетания этих факторов. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.
Стоимость всей недвижимости, включая стоимость жилой недвижимости, создаётся, сохраняется, изменяется или уничтожается благодаря взаимодействию четырёх мощных сил, определяющих поведение человека: 1. Социальные идеалы и стандарты состоят из многочисленных сложных элементов (факторов), которые постоянно изменяются, в частности: рост, сокращение или стабильность численности населения; изменение плотности населения; изменение размеров семей; географическое распределение социальных групп населения; отношение населения к социальным проблемам; отношение к архитектурным стилям и коммунальным услугам; идеалы, привязанности к данной территории, антипатии населения. 2. Экономическая деятельность и её тенденции: экономические силы, включая ресурсы и усилия общества для достижения его социальных целей, складываются из таких факторов как: валовой национальный продукт; экономическая активность и её тенденции; тенденции занятости и уровень заработной платы; доступность кредита и денежных средств; уровень цен, банковского кредита (процентной ставки) и характер налогообложения; все другие факторы, оказывающие влияние на покупательную способность населения. 3. Правительственное регулирование и действия. К этой группе относятся законы и законодательства (об охране окружающей среды, санитарных и противопожарных норм и др.), а также: регулирование уровня арендной платы, разрешение на различные виды специальной деятельности, контроль в сфере кредита; политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости; поддерживаемое правительством жилищное строительство и гарантированные кредиты (в частности, ипотечные). 4. Физические или природные силы. Они обусловлены природной активностью или обществом и включают в себя: природные ресурсы климат и топографию местности; характеристику почв и подпочвенных слоёв; плодородность почв; минеральные ресурсы; контроль за паводками и наводнениями и сохранением почв;_технологические достижения, влияющие на характер землепользования. Все эти факторы в той или иной степени влияют на издержки, цену и стоимость. Поэтому их прямое или косвенное воздействие должно приниматься во внимание при оценке затрат, вероятной цены или стоимости недвижимости, что должно, в свою очередь, учитываться в процессе девелопмента. Факторы предложения на рынке жилья включают в себя: 1. Наличие резерва существующих жилых единиц в определённом сегменте рынка. 2. Объёмы нового строительства и затраты на него, включая: а) интенсивность строительства - определяет объёмы нового жилья на определённое время; б) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факторов производства; в) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты; г) соотношение строительных затрат и цен продажи; д) затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение. 3. Процент всех незанятых или несданных в аренду домов или помещений, являющийся одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Их высокий процент влечёт за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают и, как утверждает американский экономист Генри С. Харрисон [121], оптимистично настроенные предприниматели начинают «выбрасывать» на рынок новые дома. Факторы спроса на рынке жилья. Первым фактором анализа спроса является изменение общей численности населения (прошлые, нынешние и прогнозируемые тенденции), включая: 1. Изменение показателей численности населения - текущая численность. 2. Изменения распределения населения. 3. Соотношение различных слоев населения - то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, уровень браков и разводов. Сочетание спроса и предложения. В эту категорию в комплексе входят: деловая конъюнктура; занятость; доходы; финансовые условия. Расчёты общих тенденций бизнеса обычно предшествуют анализу конкретного рынка недвижимости. Местные рынки следуют общим национальным экономическим тенденциям в той степени, в какой они представляют типичную структуру экономики.
Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются данные о занятости и доходах, в том числе информация о местной деловой активности, включая розничную торговлю, сделки с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и т.п. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Эти тенденции должны быть непосредственно связаны с конкретной обсуждаемой проблемой рынка.
Если местные доходы находятся на хорошем уровне и их перспективы благоприятны, рынок недвижимости, вероятно, будет сохранять активность, если, конечно, уже не было большой волны нового строительства и большого объёма невостребованного резерва предложения. Даже если на рынок не будут «выбрасываться» новые жилые дома, высокие доходы будут означать повышенный спрос на жилье. Более высокие траты ведут к повышению спроса на коммерческую недвижимость. Таким образом, спрос на недвижимость может подниматься в отдельной местности даже при отсутствии роста населения. Соответственно, при сокращении доходов спрос падает, несмотря на стабильный уровень населения.
Условия и доступность финансирования также представляют собой существенные факторы при определении масштабов спроса на недвижимость. Когда финансирование легкодоступно и имеет привлекательные процентные ставки, спрос на недвижимость растёт. Рынки с жесткими ставками процента стремятся ограничить спрос на недвижимость. Наличие источников привлечения средств для рынка недвижимости зависит от доходов, которые надеется получить инвестор от своего капиталовложения.
Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого- либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также относительно Дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определённым ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника, то есть купля- продажа. Особую роль в установлении продажных цен играет умение согласовать условия сделки, число и искушённость участников, стоимость финансирования и другие факторы.
Организационно-экономическое обеспечение этапов проектирования и строительства жилья с оптимальными структурно-качественными параметрами, поддержание качества городского жилищного фонда в стадии его эксплуатации
Так, в 2007 году взят курс на преобладание индустриального (монолитного и крупнопанельного) домостроения. В частности, доля крупнопанельного строительства в общем объеме строительства жилья в 2007 году составила 32%, а в 2012 году - 50 %, тогда как в 2006 году этот показатель был на уровне 30%. Доля каркасно-монолитного строительства в 2007 году составил 22%, а в 2012 году — 35 %, тогда как в 2006 году этот показатель был равен 10%. Между тем, доля кирпичного строительства в Н. Новгороде снизится с 60% в 2006 году до 46% в 2007 году, и до 15% в 2012 году. Это связано с тем, что индустриальное строительство позволяет выполнить программу возведения жилья в более крупных объемах и в более сжатые сроки. Однако при этом углубляется противоречия в структурно- качественном аспекте, ибо уже в настоящее время большинство населения предпочитает жить в кирпичных домах.
Следует отметить также, что для обеспечения высокой степени спроса и предложения жилья не только в статике, но и в динамике, необходимо наличие определенной избыточности жилья и его инфраструктуры, целевое создание резервов ГЖФ (под будущее развитие, под расселение из ветхого фонда, под заселение в случае пожаров, затоплений и иных чрезвычайных ситуаций). В настоящее время культура создания таких резервов в определенной степени утрачена. В общем виде зависимость размера и структуры ГЖФ с учетом резервов выражается формулой: где 1- номер группировки по типам жилых домов в соответствии с выбранным параметром, т, - средняя обеспеченность в домах ьго типа в кв. м. общей площади на одного человека, N, -число жильцов в домах 1-го типа, тыс.чел.; г, - коэффициент, учитывающий необходимый резерв квартир или площади в домах ь го типа; п - количество группировок домов 1-го типа.
Данную формулу рекомендуем для прогнозных расчетов будущего ГЖФ с учетом нормативной обеспеченности и планового резервирования.
Важным фактором обеспечения соответствия количества, качества и структуры строящегося жилья потребностям населения является ресурсное обеспечение строительства, в частности, поставка соответствующих по качеству строительных материалов. Опираясь на методы оценки и прогнозирования степени соответствия структурно-качественных параметров ГЖФ потребностям населения, на представлении о жилье как «мультиатрибутивном» товаре, предназначенном для различных потенциальных групп потребителей, можно предложить специальный формат для разработки мероприятий в сфере проектирования и нового строительства, представленный в Приложении 4. Иными словами, необходимо осуществлять непрерывный мониторинг за рынком: где спрос насытился, где близок к насыщению, где возник дефицит и где он нарастает в разрезе видов ГЖФ, его структуры и качества. Своевременное выявление сигналов -неблагополучия позволит скорректировать жилищные программы и планы и осуществить профилактические мероприятия на будущее.
Следует отметить, что несоответствие может быть определено как по текущей оценке, так и по перспективной (а также, в историческом аспекте, и по прошлой оценке). Так, по первому параметру «количество комнат» в конце 50-х-60-х годов новые квартиры преимущественно заселялись по формуле (К=Ч-2), где К - число комнат в квартире, а Ч — численный состав семьи, т.е. двухкомнатные квартиры в основном предоставлялись семьям из четырех человек, трехкомнатные - семьям из пяти человек и т.п. С конца 60-х годов стало преобладать заселение новых квартир по формуле (К=Ч-1), а к концу 70-х годов свыше 30% новоселов заезжало по формуле (К=Ч). В результате, если в 1960 г. на комнату приходилось в среднем 2,2 человека, то в 1980 г. - около 1,5 чел., а средняя обеспеченность выросла до 15 кв. м. на человека. К началу 90-х годов XX века была сформулирована задача обеспечения жильем по формуле (К=Ч-1), а при вступлении в рынок произошло резкое расслоение населения и по этому вопросу. Так, обеспеченные слои населения предпочитают иметь 2-3 комнаты на человека, тогда как социально незащищенные слои остаются по обеспеченности жильем на уровне 70-х или даже 60-х годов XX века.
Можно сказать, что каждое выявленное «несоответствие имеет свою цену», которая проявляется в диспропорциях между спросом и предложением, в излишних затратах на жилье, которое не будет выкуплено на рынке по адекватным ценам, и в завышенных ценах на ЖФ, максимально соответствующий потребностям и спросу. В конечном счете, это сказывается на финансовом состоянии застройщиков и проектировщиков, вызывая разорение одних и процветание других. Чем больше диспропорция «на входе» - по вновь вводимому жилью, тем выше в дальнейшем затраты на обмен, доведение до уровня, эксплуатационные издержки непосредственных потребителей.
В то же время, и мероприятия по устранению несоответствий также имеют свою стоимость. Поэтому важно добиться баланса в отношении «структура- качество-цена», максимизирующего общий результат цикла «разработка- строительство-эксплуатация». Для этого необходима адекватная информационная база и применение новых компьютерных технологий для решения оптимизационных задач со многими переменными. Методологическая основа таких расчетов заложена в работах ЦНИИЭП жилища, НИИЭС и других научно- исследовательских организаций еще в доперестроечный период. В частности, на основе многофакторного моделирования установлены закономерности изменения технико-экономических показателей строительства и эксплуатации жилых домов при увеличении площадей квартир, высоты помещений, изменении этажности и протяженности зданий, решения лестнично-лифтовых узлов, уровня санитарно- технического оборудования, конструктивных типов зданий и т.д. (так, наличие лифта увеличивает стоимость жилья в среднем на 3%, каждый этаж вызывает рост стоимости на 1,5 % и т.п.). Обновление этих моделей позволило бы вывести про- ектно-строительные работы на качественно иной уровень по степени соответствия потребностям.
В настоящее же время процесс структурно-качественных преобразований ГЖФ идет медленно, спонтанно, со значительным отставанием от растущих потребностей населения. Единая методика измерения несоответствий и разработки на этой основе программ отсутствует. Отсутствует даже единый подход к классификации жилья по тем или иным критериям, по доведению социального заказа до конкретных проектных и строительных организаций города (между тем, качество построенных объектов становится более существенным фактором, чем некоторое увеличение их цены). К острым проблемам жилищно-строительного комплекса следует также отнести: отсутствие необходимой информации о потребностях населения по структуре и качества жилья, усложненный процесс согласования проектной документации, преобладание точечной застройки над комплексной, снижение степени озеленения городской среды, дефицит квалифицированных рабочих кадров в строительстве, перебои с некоторыми видами строительных материалов, дефицит современной строительной техники, непрозрачный механизм выделения земельных участков, препятствия по подключениям новых объектов к энергоносителям, водным и тепловым ресурсам, низкая безопасность строящегося жилья, слабое участие жильцов и общественности в управлении ГЖФ и т.д.
Похожие диссертации на Организационно-экономические методы управления качеством жилищного фонда крупного города
