Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ 9
1.1 Необходимость оценки инвестиционной привлекательности
объектов недвижимости промышленных предприятий 9
1.2 Формирование инвестиционной стоимости промышленных
объектов недвижимости 13
1.3 Российские и зарубежные подходы к оценке промышленной
недвижимости 20
1.4 Роль технической инвентаризации в процессе определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 47
2.1. Формирование стратегий использования промышленных
объектов недвижимости 47
2.2. Факторный анализ инвестиционной стоимости
промышленных зданий и СООРУЖЕНИЙ 59
2.3. Техническая инвентаризация как этап формирования
инвестиционной привлекательности промышленных зданий и
сооружений 73
2.4. Методика определения инвестиционной привлекательности
промышленных зданий и сооружений 84
ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПОЛОЖЕНИЙ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОМЫШЛЕННЫХ
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 96
3.1 Оценка инвестиционной привлекательности
производственного корпуса завода «Волна» 96
3.2. Экономическая эффективность методики оценки
инвестиционной привлекательности промышленных зданий и
сооружений ПО
3.3. Подготовка специалистов по вопросам определения
инвестиционной привлекательности промышленных объектов
недвижимости 112
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ 128
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 131
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 142
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 145
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 154
Введение к работе
Происшедшие в экономике страны преобразования, оказав существенное влияние на все стороны общественной жизни, обусловили изменения существовавших подходов к экономическому обоснованию хозяйственных решений. В условиях трансформации рыночных отношений важное значение приобретает инвестирование различных проектов и мероприятий, необходимых для обновления и расширенного воспроизводства основных производственных фондов и связанного с этим производства конкурентоспособной продукции, а следовательно, и для решения многих социально-экономических проблем развития страны.
С развитием рыночной экономики в России активизируются процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям и отдельным гражданам. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами. Их появление на рынке вызвано многими процессами, связанными с изменением отношений собственности: приватизация государственных и муниципальных предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за этим распродажа их имущества, аренда имущества предприятий и т.д. В товарный оборот вовлечено значительное число объектов недвижимости (в том числе промышленных зданий и сооружений), что вызывает необходимость установления их объективной стоимости, знания методов оценки недвижимости, выработанных мировой и отечественной практикой.
В этих условиях оценка инвестиционной стоимости промышленных объектов недвижимости приобретает особое значение. Необходимость проведения этой работы определяется и принятым в стране за период с 1997 года по 2001 год рядом нормативно-правовых документов: Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений», Указами Президента и Постановлениями Правительства Российской Федерации.
Отсутствие обобщающей модели действий инвестора в условиях стратегического планирования инвестиционной деятельности, а также методической регламентации этого процесса, накладывают свой негативный отпечаток на развитие экономических отношений, как между субъектами инвестиционной деятельности, так и в стране в целом.
К проблемам методической регламентации процесса оценки инвестиционной стоимости промышленных объектов недвижимости следует отнести:
отсутствие обобщающей модели стратегического планирования инвестиционной деятельности;
отсутствие классификации факторов, влияющих на формирование инвестиционной стоимости промышленных зданий и сооружений;
недостаточная изученность взаимосвязей между техническими и стоимостными характеристиками оцениваемого объекта недвижимости;
отсутствие методики оценки инвестиционной стоимости промышленных зданий и сооружений.
Анализ литературы по инвестиционному менеджменту зарубежных и отечественных авторов, таких как М. Альберт, И. Ансофф, Л. Гэлловэй, М.Х. Мескон, М.Е. Портер, А.Дж. Стрикленд, А.А. Томпсон, Г.Харрисон, И.Т. Балабанов, ВВ. Григорьев, А.П. Градов, А.П. Ковалев, А.И. Уткин и др., показывает, что проблемы принятия управленческих решений в инвестиционной сфере проработаны недостаточно полно.
Не преуменьшая значения существующей методологии повышения эффективности использования объектов недвижимости, следует отметить, что проблема определения инвестиционной привлекательности недвижимости промышленных предприятий в условиях изменения отношений собственности и вовлечения их в товарный оборот обусловливает
необходимость дальнейшего развития этой методологии путем создания адекватной методики оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.
Таким образом, недостаточная изученность механизмов принятия управленческих решений, связанных с эффективным использованием промышленных зданий и сооружений с учетом их инвестиционной привлекательности, определили выбор темы диссертации.
Целью диссертационной работы является развитие методологии управления недвижимостью в промышленности на основе определения инвестиционной привлекательности зданий и сооружений и стратегии их использования.
Достижение поставленной цели потребовало разработки и практического решения следующих задач:
анализ подходов к определению инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений;
формирование механизма выбора базовой стратегии инвестора по приобретению и эффективному использованию промышленных объектов недвижимости;
выявление взаимосвязей между техническими и стоимостными показателями промышленных зданий;
- разработка методики определения инвестиционной
привлекательности промышленных объектов.
Предметом исследования являются процессы управления
недвижимостью промышленных предприятий с учетом ее инвестиционной привлекательности.
Объектом исследования являются промышленные предприятия машиностроительной отрасли.
Методологической основой исследования являются законы, постановления Правительства и нормативные акты Российской Федерации, решения администрации Нижегородской области и города Н. Новгорода,
регламентирующие инвестиционную деятельность предприятий; теоретические разработки российских и зарубежных исследователей в области управления недвижимостью.
При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования; системный анализ, классифицирование, экономико-математическое моделирование, метод экспертных оценок.
Научная новизна работы состоит в выявлении, формировании и реализации новых экономических отношений в сфере управления недвижимостью.
В соответствии с этим:
проведен анализ существующих подходов к определению инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений с учетом их технических характеристик и стратегии использования;
сформирован механизм выбора базовой стратегии инвестора по приобретению и эффективному использованию промышленных объектов;
выполнено экономико-математическое моделирование
рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности проектов, связанных с приобретением и эффективным использованием промышленных объектов недвижимости;
предложена методика определения физического износа промышленных зданий и сооружений на основе интеграции экспертного и стоимостного методов оценки износа;
- сформирована методика определения инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.
Практическая значимость работы состоит в том, что её основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и исполнительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, в сфере управления недвижимостью промышленных предприятий.
Отдельные положения работы используются при обучении студентов
по специальностям «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», «Городской кадастр», «Менеджмент организации», «Экспертиза и управление недвижимостью».
