Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы оценки государственных
нефтедобывающих скважин для их предоставления на конкурсах и
аукционах 10
Порядок оценки и предоставления государственных нефтедобывающих скважин на конкурсах и аукционах 10
Подходы к проведению рыночной оценки 21
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков 62
Глава 2. Практика предоставления и оценки государственных
нефтедобывающих скважин 70
Зарубежная практика оценки нефтедобывающих скважин 70
Отечественный опыт оценки и предоставления в пользование нефтедобывающих скважин 85
Существующая практика оценки и предоставления участков нефтедобывающих скважин в Удмуртской Республике 113
Глава 3. Моделирование методики оценки рыночной стоимости
земельных участков нефтедобывающих скважин на территории
Удмуртской Республики 138
Методика оценки рыночной стоимости земельных участков нефтедобывающих скважин на территории Удмуртской Республики 138
Моделирование оценки рыночной стоимости земельных участков нефтедобывающих скважин 151
Заключение 173
Список использованной литературы 179
Приложения 192
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований, определяющих экономический климат в России, является передел собственности, основу которого составляет недвижимость. В связи с чем актуализируется проблема совершенствования эффективности управления недвижимостью, обеспечения того, чтобы она приносила доход.
Одним из важнейших направлений управления собственности является вопрос совершенствования управления именно государственной собственностью, так как данное направление обеспечивает защиту интересов всего населения региона. За счет средств, получаемых от распоряжения государственной собственностью, осуществляется функционирование и развитие территории регионов, реализуются программы по поддержанию основных социальный областей регионального хозяйства: образования, здравоохранения, правопорядка, охраны окружающей среды, строительство дорог и другие.
Доходы от использования государственного недвижимого имущества составляют финансовую основу регионов. К наиболее доходным из них относятся нефтедобывающие скважины.
Отметим, что углеводородное сырье (нефть) составляет основу минерально-сырьевой базы Удмуртии. По состоянию на 1 января 2004 года на территории Удмуртской Республики открыто 115 месторождений нефти и функционирует более 300 нефтедобывающих скважин [1, с.44].
Путем установления и взимания платы за пользование государственными нефтедобывающими скважинами происходит перераспределение средств от предприятий высокодоходной отрасли нефтедобычи к предприятиям и учреждениям социального обеспечения населения, обеспечивающим повышение уровня жизни населения региона.
В связи с вышеизложенным, весьма актуальна становится проблема разработки механизма, обеспечивающего установление справедливой и объективной платы за пользование государственными нефтедобывающими скважинами и земельными участками под ними, учитывающей необходимый баланс между обеспечением развития региона и платежеспособностью нефтедобывающих предприятий.
Отсутствие методики оценки земельных участков под нефтедобывающими скважинами, что необходимо для определения размера платы за пользование такими участками, существенно затрудняет распоряжение этим видом государственного имущества.
Кроме того, необходимо отметить, что земля является ограниченным фактором производства. Ее количество нельзя искусственно увеличить, размер площади земель территории региона является постоянной величиной. В связи с вышеуказанным, ограниченность количества земельных ресурсов особо актуализирует вопросы оптимизации и совершенствования государственного управления земельными ресурсами и предоставления их в пользование.
Поэтому вопрос о разработке методики оценки земельных участков под нефтедобывающими скважинами и адаптации такой методики к региональным условиям Удмуртской Республики в настоящее время обрел острую актуальность.
Степень научной разработанности проблемы. Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века. За всю историю развития оценочной деятельности в России оценка земли, как правило, осуществлялась под руководством государства для целей налогообложения земли. Реформированием земельных отношений занимались в свое время СЮ. Витте и П.А. Столыпин.
В первые годы Советской власти оценке и переоценке подверглось огромное количество частновладельческих имений, государственного и
5 общественного землевладения, помещичьих усадеб и других видов недвижимости. Однако с конца 1920-х годов в результате огосударствления земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла. Массовые оценочные работы выполнялись с 1970-х годов.
Переход России к рыночным отношениям обусловил необходимость адекватного определения стоимостного эквивалента земельного участка как объекта гражданских прав. Россия в настоящее время находится на этапе поисков возможных способов оценки земли.
В отношении современного состояния научно-методической базы по оценке нефтедобывающих скважин можно констатировать, что по целому ряду вопросов царит полный вакуум, без ликвидации которого трудно рассчитывать на выработку единого механизма проведения оценки рыночной стоимости нефтедобывающих скважин. Сравнительно высокий уровень развития достигли вопросы, связанные с методическим сопровождением работ по созданию баз данных к сводному реестру скважин, компьютерным мониторингом за их состоянием.
Теория ценообразования недвижимости освещается в трудах Тришина В.Н., Шатрова М.В., Тарасевича Е.И., Григорьева В.В., Антонова В.П, Лойко П.Ф., Прорвич В.А., Лозовского Э.М., Люкшинова А.Н., Раимовой В.А., Резникова А.Е., а также ученых-экономистов Урала: Боткина О.И., Глуховой СВ., Рысина И.И. и ряда других ученых. Оценке недвижимости посвящены работы видных ученых из стран с развитой рыночной экономикой, таких как Филип Дэй, Джек Фридман, Рональд Бэнкс, Кеннет Джапп и других.
В настоящее время в отечественной науке предлагается ряд методик оценки нефтедобывающих скважин, основанных, как правило, исключительно на затратном подходе установления затрат, понесенных на обустройство нефтяного месторождения. С применением таких методик рыночная стоимость нефтескважин, дебит нефтедобычи которых фактически исчерпан и которые на практике подлежат ликвидации, завышается в десятки
раз, что подрывает доверие к результатам рыночной оценки и тормозит вовлечение нефтедобывающих скважин в гражданский оборот.
Данные методики уместнее отнести к осмечиванию нефтедобывающих скважин, нежели к их экономической оценке. Отсутствие методики, комплексно учитывающей понесенные затраты на обустройство нефтескважины и доходы, получаемые от ее эксплуатации, не позволяет установить объективную и достоверную рыночную стоимость земельных участков под нефтедобывающими скважинами.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики оценки рыночной стоимости земельных участков под нефтедобывающими скважинами, адаптированной к региональным особенностям рынка земли Удмуртии.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
исследовать современный опыт предоставления нефтедобывающих скважин в пользование;
изучить, систематизировать и расширить теоретико-методологические познания порядка оценки рыночной стоимости земельных участков;
выявить специфические особенности нефтедобывающих скважин как объектов рыночной оценки;
изучить и систематизировать зарубежный и отечественный опыт оценки нефтедобывающих скважин;
разработать методику оценки рыночной стоимости земельных участков под нефтедобывающими скважинами, адаптированную к условиям региональной экономики Удмуртской Республики;
рассмотреть эффективность предложенной методике на фактическом примере проведения оценки рыночной стоимости земельного участка под нефтедобывающими скважинами одного из месторождений нефти Удмуртской Республики.
Объектом исследования является региональный рынок земельных участков под нефтедобывающими скважинами (на примере Удмуртской Республики).
Предметом исследования выступает методика оценки земельных участков под нефтедобывающими скважинами.
Область исследования по паспорту ВАК: 5.18. Разработка проблем функционирования и развития предприятий, отраслей и комплексов в регионах; рациональное использование природно-ресурсной базы.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой работы послужили научные разработки отечественных и зарубежных экономистов, официальные материалы, нормативные правовые акты, специальная и общеэкономическая литература, а также обзор практики осуществления оценки рыночной стоимости земли в Удмуртской Республике. Для решения поставленных задач в исследовании использовались системный, логико-структурный, функциональный, факторный, сегментный, сравнительный и корреляционный анализ. В работе применены статистические методы, диагностирование и метод экспертных оценок.
Информационную базу исследования составили законы и нормативные акты Российской Федерации и Удмуртской Республики и органов местного самоуправления городов и районов Удмуртии, материалы Госкомстата России, Росземкадастра России, Министерства топлива, энергетики и связи Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики, информация недропользователей (сведения о экономической деятельности ОАО «Удмуртская нефтяная компания», ОАО«Удмуртнефть» и других компаний).
Научная новизна исследования заключается в разработке методики оценки рыночной стоимости земельных участков под нефтедобывающими скважинами, адаптированной к региональным особенностям рынка земли Удмуртской Республики, позволяющей определить реальную стоимость
8 нефтедобывающих скважин для активизации их вовлечения в рыночный оборот и привлечения дополнительных инвестиций в нефтедобывающую отрасль Удмуртской Республики.
Диссертантом получены следующие методические и практические результаты, являющиеся предметом защиты:
произведены обобщение и анализ нормативно-правовой базы по
предоставлению в пользование государственных
нефтедобывающих скважин в Удмуртской Республике и в целом в Российской Федерации;
исследованы этапы развития нефтедобывающей
промышленности в Удмуртии и в России в целом, сформулированы проблемы дальнейшего развития и предложены пути их решения;
обобщен зарубежный и отечественный опыт оценки нефтедобывающих скважин;
рассмотрены региональные особенности определения рыночной стоимости земельных участков под нефтедобывающими скважинами в Удмуртской Республике;
произведены анализ и оценка достоверности результатов
массовой государственной кадастровой оценки земель
промышленности вне населенных пунктов;
/ разработана методика рыночной оценки земельных участков под
| нефтедобывающими скважинами, учитывающая региональные
\ особенности рынка земли на территории Удмуртской
Республики.
Практическая значимость исследования. Результат исследования - это
предлагаемая методика оценки рыночной стоимости земельных участков под
нефтедобывающими скважинами. Данная методика позволяет нам определить
достоверную и объективную рыночную стоимость земельных участков под
нефтедобывающими скважинами, что активизирует их вовлечение в
9 рыночный оборот и, в конечном итоге, окажет содействие развитию на
территории Удмуртской Республики рынка земли, приведет к пополнению
государственного бюджета, обеспечит развитие предприятий
нефтедобывающей отрасли и привлечет дополнительные инвестиции на
территорию Удмуртской Республики.
В соответствии с предлагаемой методикой определена рыночная стоимость земельного участка под нефтедобывающими скважинами Турецкого месторождения, расположенного в Балезинском районе Удмуртской Республике, что позволит осуществить приватизацию данных нефтескважин и включения их в уставный капитал заинтересованного предприятия по их рыночной стоимости.
Средства, вырученные от предоставления в пользование оцененных объектов недвижимого имущества по их рыночной стоимости пойдут на социальное обеспечение нужд региона и его жителей, для стимулирования его экономического развития, на выплату пенсий и стипендий, для обеспечения реализации региональных социально-экономических программ.
Таким образом, разработки представленного диссертационного исследования в области определения рыночной стоимости земли под нефтедобывающими скважинами получили уже практическое внедрение и принесли увеличение доходов государственного бюджета и предприятий нефтедобывающей отрасли Удмуртской Республики, что подчеркивает их практическую значимость.
)
