Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава I. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ 12
§ 1. Теоретические положения процесса формирования
и развития рынка жилья 12
§ 2. Направления совершенствования методологии оценки
функционирования рынка жилья 31
Глава П. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ
В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ 53
§ 1. Структура и инфраструктура рынка жилья и социально-
экономические аспекты его развития в России 53
§ 2. Ресурсное обеспечение процессов формирования
и развития рынка жилья 74
Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ СОЗДАНИЯ И РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО И РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКОВ ЖИЛЬЯ 94
§ 1. Механизм государственного регулирования рынка
жилья и его инвестиционного обеспечения 94
§ 2. Эффективность регулирования процессов создания
и развития рынка жилья 118
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 140
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 145
Введение к работе
Актуальность исследования. В условиях кризиса, переживаемого российской экономикой, приобретает особую актуальность и имеет важное значение то обстоятельство, что развитие массового жилищного строительства способно не только в значительной мере активизировать инвестиционный процесс в целом по стране, сформировать эффективный рынок жилья, но и вызвать мультипликативный эффект, обеспечивающий динамичное развитие задействованных в его формировании многих отраслей и создающий предпосылки экономического роста государства в перспективе. Это подтверждает анализ мировой хозяйственной практики.
Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. И эти обстоятельства закреплены в Конституции Российской Федерации.
Поэтому реформирование российской экономики требует новых подходов в оценке всей экономической деятельности, изменения критериев проводимой инвестиционной политики. При этом повышение комплексного эффекта от использования инвестиций в сфере жилищного строительства способно в значительной мере активизировать процесс становления и развития рынка жилья как одного из важных составных частей экономики.
Логика развития федеративных отношений подтверждает, что при этом должно реально происходить определенное смещение регулирующих рыночных функций на региональный уровень, поскольку объективно роль государства в регулировании экономических процессов не уменьшается, а возрастает, при условии приоритетного использования косвенных мер нормативно-правового характера, а также осуществления перехода от прямого государственного финансирования к мерам государственного
воздействия, обеспечивающим инвестиционную привлекательность регионов
для предпринимательской.
Реализация рыночных преобразований в условиях
постсоциалистической России потребовала соответствующих,
принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений законодательно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимых отвечающих требованиям рынка инфраструктур.
Все это в полной мере относится к рынку жилья, который по мере осуществления хозяйственных реформ будет и дальше развиваться в зависимости от совершенствования общей структуры рыночного сектора государства, тесно взаимодействуя с рынком инвестиционных товаров, а также с фондовым, финансовым и другими рынками. Вместе с тем, рынок жилья в настоящее время характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов, несовершенством нормативно-законодательной базы, отсутствием научно обоснованных прогнозов развития данного рынка.
Исходя из этого, регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере должно быть особенно эффективным и разносторонним. Оно может быть осуществлено за счет создания условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью развития механизма ипотечного кредитования, повышения инвестиционной привлекательности сферы жилищного строительства для частных инвесторов посредством экономических регуляторов. Все это и обусловило актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Аспекты повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса применительно к ресурсному обеспечению рынка жилья, влияния на него рыночных и государственных механизмов исследовались учеными-экономистами разных стран мира и России. Ученые западных школ, как правило, эффективное
использование инвестиций анализировали с позиций необходимости
рационального применения и производства ограниченных ресурсов, рассматривали проблемы инвестирования различных сфер и объектов, включая разнообразные ценные бумаги и недвижимость, отдавая предпочтение экономическому анализу инвестиционных проектов. В России наиболее известны труды по этой проблематике В.Беренса, П.Хавранека, Л.Гитмана, М.Джонка, Р.Хойта, С.Баренса, Дж.Фридмана. В настоящее время в исследованиях российских ученых вопросы повышения эффективности использования инвестиций, неразвитости инвестиционной сферы, направлений преодоления инвестиционного кризиса, развития инвестиционного анализа, формирования инвестиционного климата, инвестиционных рисков, методов государственного регулирования инвестиционной деятельности получили большое развитие. При этом можно выделить исследования А.Бачурина, В.Иванченко, Я.Рекитара, Ю.Яковца, А.Марголина, А.Быстрякова, В.Перской, В.Попова, А.Идрисова, В.Ковалева. Вместе с тем, происходящее реформирование экономики, структурные изменения в ней, формирование новых секторов рынка выдвигают новые требования по осмыслению происходящих событий, их научному анализу. К тому же многие работы отечественных авторов отражают проблемы федерального плана и могут быть востребованы по большей части на макроуровне, они недостаточно полно затрагивают проблемы регионов, в них практически не проработаны вопросы становления и развития рынка жилья, ни его федеральный, ни региональный аспекты. Труды зарубежных ученых вообще опираются на опыт цивилизованного рынка западного образца и применимы к российской действительности лишь с определенными поправками. Все это свидетельствует о настоятельной необходимости поиска путей, направленных на углубление теоретических положений и осмысленного практического опыта повышения
эффективности регулирования инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства, становления и развития рынка жилья.
Цель исследования заключается в том, чтобы на основе обновленных теоретико-методологических подходов, учета особенностей современного этапа экономической трансформации России раскрыть экономическое содержание регионального рынка жилья и разработать механизм его инвестиционного обеспечения и регулирования.
Реализация выбранной цели предполагает постановку и решение следующих основных задач:
- исследование теоретических положений процесса формирования и развития рынка жилья;
- определение направлений совершенствования методологии оценки эффективности функционирования рынка жилья;
- анализ структуры и инфраструктуры рынка жилья и социально-экономических аспектов его развития в России;
-исследование основных возможностей современного ресурсного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья в современных условиях в России;
-разработка направлений эффективного регулирования рынка жилья в регионе и выявление особенностей и основных элементов механизма государственного регулирования и инвестиционного обеспечения.
Объектом исследования является социально-экономические процессы, направленные на формирование и развитие рынка жилья на региональном уровне, а также особенности его инвестиционного обеспечения и регулирования.
Предметом исследования выступают социально-экономические и организационные отношения, складывающиеся на различных этапах и стадиях становления и развития рынка жилья, а также в ходе его инвестиционного обеспечения и регулирования.
Теоретическая и методологическая база исследования. Исходной
теоретической основой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых-экономистов, посвященные развитию рыночных отношений, регулированию экономических процессов в условиях рынка, месту и роли в них государственных форм и методов, анализу инвестиционного рынка, формированию и эффективному использованию инвестиционных товаров и ресурсов, созданию предпосылок для становления и развития рынка жилья.
Методологическая база исследования опирается на широкий арсенал возможностей диалектического метода исследования, предполагающего использование системного подхода к изучению явлений, связанных с формированием и развитием рынка жилья. Она основывается на рассмотрении данного рынка на различных хозяйственных уровнях, включая общегосударственный и макроуровень, региональный, муниципальный и микроуровень, комплексном характере анализа протекающих в них процессов, механизмов регулирования и факторов развития, как систем с совокупностью свойств и признаков, составляющих единое целое; на понимание многоаспектности экономики, вариантности путей ее развития; на приоритетность социальной стратегической ориентированности развития экономических систем всех уровней.
В диссертационной работе использованы методы экономико-статистического анализа, экономико-математические приемы и подходы, позволяющие комплексно охарактеризовать процессы формирования и развития данного рынка на различных экономических уровнях и взаимосвязи при различных условиях.
Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата РФ и Аналитических материалах Государственной Думы РФ, Минэкономики развития РФ и Госстроя РФ, Владимирского областного комитета госстатистики за последние 10 лет
на основании чего сформированы корректные совокупности показателей,
позволяющие полно и объективно отразить сущность происходящих явлений, связанных с рынком жилья, его инвестиционным и иным ресурсным обеспечением. В диссертации активно использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, такие как Законы РФ «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество», «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ по данным вопросам, Государственные целевые программы «Жилище» и «Свой дом», директивные и аналитические материалы центральных органов власти и управления. Научная новизна исследования заключается в следующем: На основе обобщения функций рынка жилья предложено уточнённое экономическое содержание рынка, который применительно к жилью может быть определен как система экономических отношений, определенный набор конкретных механизмов, посредством которых передаются права на собственность в виде жилых домов или квартир и связанные с нею интересы и распределяется жилое пространство между конкурирующими субъектами. Исходя из этого, разработана классификация данного рынка, которая может быть осуществлена по следующим параметрам: по целям использования, по географическому фактору, по платежеспособности покупателей, по качеству жилья, по инвестиционной мотивации, по типу прав собственности.
На основе обновленной совокупности методологических подходов, которые основываются на рассмотрении рынка жилья на различных хозяйственных уровнях, комплексном, системном характере его анализа, на понимании многоаспектности экономики, вариантности путей развития, установлено, что российский рынок жилья имеет отличительную особенность, состоящую в значительном расхождении цен на жилье в различных регионах, достигающем 2-3-кратного размера. В связи с этим предложены меры по совершенствованию деятельности региональных
администраций в этих вопросах, заключающиеся в установлении контроля над ценами и тарифами на энергоносители со стороны энергетических комиссий, определении приоритетных разделов региональной инвестиционной политики, направленных на создание условий для развития массового жилищного строительства, в виде финансовой поддержки ипотечного кредитования, бесплатного отвода земельных участков, создании и развитии необходимой коммунальной инфраструктуры, формировании целевых инвестиционных программ, активизации рыночных механизмов через льготное налогообложение прибыли, направляемой на строительство жилья, и льготные кредиты на эти цели, привлечение инвестиций из-за пределов региона и от населения, обеспечение законодательных и финансовых гарантий их сохранности и адресного контроля за расходованием.
На основе анализа структуры и инфраструктуры рынка жилья определены границы данного рынка, а также границы первичного и вторичного его сегментов. Обосновано, что объектом рынка жилья является не весь жилой фонд, имеющихся в регионе, а только тот, который предназначен для продажи, причем, дна первичном рынке реализуется вновь построенное коммерческое жилье, - а на вторичном - находившееся в эксплуатации. При этом установлено, что границы рынка носят в определенной мере условный характер, так как потенциально объем реализуемого жилья всегда может быть расширен за счет имеющегося нового и существующего жилого фонда.
Предложено определение емкости рынка жилья, математическая модель, включающую текущую емкость рынка состоянию из объема имеющегося жилого фонда, представленного для продажи, вновь введенного и не реализованного коммерческого жилья, а также вводимого в обследуемый период нового жилья, и потенциальной емкости рынка,
учитывающей, возможный объем перечисленных категорий жилья,
потенциально возможных для реализации.
Разработана матрица основных форм и методов государственного регулирования рынка жилья, согласованных с основными регулирующими функциями государства, реализуемыми через соответствующие властные органы. Выявлено возрастание роли региональных органов власти. Включая муниципальный уровень в развитие рынка жилья. Выявлено, на микроуровне под воздействием государственного регулирования на рынке жилья появляются новые формы в виде организаций-застройщиков, являющихся при регламентировании со стороны органов власти в рыночных условиях не просто строительными организациями, возводящими объекты ключевыми управляющими и контролирующими органами, охватывающими весь воспроизводственный цикл создания и реализации жилого объекта.
На основе экономико-статистического анализа формирования системы социально-экономических индикаторов регионального жилищного инвестиционного процесса, выявлена последовательная многомерность данных индикаторов, которая обусловлена наличием не сводимых друг к другу экономических связей. В связи с этим автором предложен математический аппарат, позволяющий осуществить определение системы показателей, выявить специфику и тенденции их взаимосвязи, произвести оценку этих взаимосвязей.
Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в нем положения и выводы доведены до стадии, позволяющей использовать их в практической деятельности органов власти и управления по формированию и инвестиционному обеспечению рынка жилья. Установленные в ходе исследовании результаты и собранный информационный материал позволили разработать конкретные рекомендации, сосредоточенные на изменении направлений региональной инвестиционной политики с целью повышения эффективности жилищного
строительства и создания рынка жилья. В связи с этим, с участием автора, как члена комиссии по разработке предложений, направленных на совершенствование инвестиционной политики, были внесены соответствующие рекомендации, которые затем были использованы при подготовке инвестиционного раздела «Программы развития Владимирской области на 2000-2003 годы».
Апробация результатов работы. Основные положения и рекомендации выполненного исследования обсуждались на инвестиционной секции Общественного Совета по разработке «Программы развития Владимирской области», частично отражены в принятых администрацией Владимирской области документах законодательно-правового характера, способствующих повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищной сфере и формированию рынка жилья в регионе. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах во Владимирском филиале РАГС.
Логика и структура работы определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и библиографического списка используемой литературы.
