Реструктуризация землевладения и земельные платежи в переходной экономике Казачков Александр Петрович

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Реформирование землевладения в период адаптации к рыночным условиям хозяйствования 9

1.1. Юридически-нормативные основы становления многообразных форм собственности на землю 9

1.2. Возрождение частной собственности на сельскохозяйственные земли 20

1.3. Организационно-правовые формы хозяйствования на земле 36

Глава 2. Оптимизация земельных платежей 56

2.1. Методические особенности оценки земли их использование в налогообложении 56

2.2. Арендная плата за землю и ее дифференциация... 83

2.3. Экономические стимулы рационализации землепользования 94

Заключение 107

Библиография 115

Приложение 120

• Юридически-нормативные основы становления многообразных форм собственности на землю
• Организационно-правовые формы хозяйствования на земле
• Методические особенности оценки земли их использование в налогообложении
• Экономические стимулы рационализации землепользования

Введение к работе

Актуальность темы обусловлена бурными процессами реформирования государственной формы собственности на землю в Российской Федерации и формирования многоукладности землевладения на общефедеральном, региональном и местном (городском, районном) уровнях. В связи с этим необходимы теоретические осмысления и анализ рациональности складывающегося землевладения в переходной экономике, выявление позитивных и негативных сторон земельной реформы, направлений стимулирования эффективного землепользования на различных уровнях хозяйствования.

Степень изученности темы. Первые крупные исследования земельных проблем рационального использования и оценки в колхозно-совхозных условиях были осуществлены в середине 60-х годов, когда появились труды Бронштейна Л.М., Дегтярева И.В., Загайтова И.И., Кузнецова А.Д., Пасхавера Б.М., Черемушкина С.Д. и др. Они внесли существенный вклад в разработку теории и практики рационального использования земли и ее оценки в условиях расширения хозрасчетного механизма в сельском хозяйстве.

Земельная реформа дала основы нового этапа исследования данной темы и новых публикаций. В работах Аратского Д.Б, Волкова С.Н., Быст-рова Г.Е., Беленького В.Р., Горемыкина В.А., Жабина В.В., Прорвича *., Сая СИ., Коптева-Дворникова В.Е., Цыпкина Ю.А., ряда других ученых раскрыты многие аспекты юридически нормативного и хозяйственно-экономического механизмов современного землевладения в условиях осуществления реформирования земельной собственности и платности землепользования.

Вместе с тем остаются недостаточно раскрытыми направления корректировки земельного законодательства на общефедеральном и региональном уровнях и проблемы рационального землепользования и эффективного механизма платности земли с учетом интересов общества, государства, субъектов Федерации и местного уровня регулирования земельных отношений, с одной стороны, и хозяйствующих на земле субъектов, с другой стороны, и, с третьей стороны, интересов природоохранного характера, т.е. будущих поколений.

Цели и задачи настоящего исследования заключаются:

в раскрытии становления многоукладности землевладения на основе общефедеральной и региональной юридическо-нормативной базы;

в выявлении динамики земельных платежей и противоречий в основных формах платности и распределении земельной ренты;

в обосновании мер расширения экономических рычагов стимулирования рационального землевладения.

Объектом исследования избраны земельные ресурсы и реформирование их использования в Красноярском крае, одним из крупнейших регионов Российской Федерации.

Предметом исследования являются земельные отношения субъектов, хозяйствующих на земле, с одной стороны, и общества в лице общефедеральных, субъектно-региональных и местных органов власти, с другой стороны.

Основные выводы и обобщения сводятся к следующим положениям.

Доказана обоснованность стратегического реформирования землевладения и формирование его многоукладности, обеспечившее право граждан России на собственную землю и разнообразное практическое

землепользование (индивидуально-семейное, фермерское, товарищеское, коллективное, долевое, скооперированное), что создало благоприятные условия для повышения эффективности хозяйствования на земле и преодоления ухудшения качества земельных угодий, их экономического плодородия;

В результате земельного реформирования практически во всех регионах сложилась многоукладное землепользование на основе многообразия равноправных форм собственности, что отвечает стратегическим интересам государства, общества, муниципально-общинным сообществам и субъектам (семьям, коллективным собственникам в кооперативах, товариществах и акционерных обществах) хозяйствующих на земле. Монополия государственной собственности на землю явилась одной из причин трудностей развития сельского хозяйства, но и частная собственность без многообразия форм собственности и их взаимодействия не обеспечивает эффективное хозяйствование;

Выявлено несоответствие юридически-нормативных основ землевладения развитию гражданского оборота полевых земель, их ипотечного кредитования, что не отвечает требованиям рационального функционирования земель и эффективного их использования с учетом требований рыночной экономики, сохранности качества земель и возрастания дифференциальной ренты второго вида при интенсивном предпринимательстве; аргументировано предложение о расконсервировании аграрной статьи ГК РФ, что позволит реализации более рационального совершенствования землепользования в ходе развития земельной реформы с учетом приоритетности оптимальных размеров землевладения для каждой формы хозяйствования на земле;

Раскрыты причины сложившегося в регионах Российской Федерации различного отношения к частной (индивидуальной) собственности на сельхозугодия, рыночному их обороту путем купли-продажи, залога, что объективно обусловлено спецификой регионов, различиями в землеобес-печенности, капиталонасыщенности, излишками земельных ресурсов при недостатке трудовых и финансовых ресурсах, менталитетом сельского и городского населения, рядом других факторов как отражения современного состояния общества и неприемлемости шаблонных подходов к рационализации землевладения и землепользования.

Выявлены серьезные недостатки в рационализации землепользования, кроющиеся в слабом взаимодействии различных субъектов хозяйствования в обустройстве земельных массивов, защите их от эрозии, от массовых вредителей, недостаточной скооперированности в приобретении и использовании сложной гидромелиоративной и землеройной техники, в организации сервисных служб производственного характера, в кооперативном сбыте продукции сельского хозяйства;

Раскрыта закономерность роста земельных платежей вследствие активного вовлечения земельной ренты в формировании регионального и местного бюджета и консолидированного бюджета РФ в целом. Несмотря на низкую рентабельность большинства сельскохозяйственных и многих промышленных предприятий, а наращивание происходит преимущественно за счет аренды земли и земельного налога с городских территорий путем более тщательной инвентаризации земельных участков и зонирования городских территорий и более четкого контроля за налоговыми платежами и арендной платы, а также за регистрацию прав на земельные участки при наследовании и других гражданских актов с землей (продажа садовых, гаражных, приусадебных участков). Использование накопленно-

го опыта и улучшение законодательства в регулировании платы за землю расширение экономических стимулов через льготы в платежах за землю при определенных условиях способствуй и наращиванию бюджетных поступлений.и рационализации землевладения;

Обоснована необходимость более тесной увязки ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки городских и поселковых территориям и льготирования арендной платы для социально значимого землепользования (спортивно-оздоровительного, торговли товарами народного потребления, культурно-развлекательного, информационно-просветительского и т.д.), а также ужесточение административного контроля за незаконным использованием земельных платежей и необходимости возрастания затрат на мониторинг качества и экологии земельных участков и обустройства территории в целях повышения их доходности;

Выявлены многочисленные нарушения в целевом использовании земельных платежей, что обусловлено как финансовыми трудностями бюджетов всех уровней, так и пренебрежением нужд и интересов рационального землевладения.

Раскрыты противоречия в условиях формирования и распределения земельной ренты, неточность интерпретации ренты как формы реализации земельной собственности и ее принадлежности собственнику земли. Частные собственники земли выплачивают земельные налоги как часть ренты в бюджеты всех уровней, несмотря на то, что они являются собственниками земли. Рациональное землевладение предполагает и опирается на такие экономические условия, при которых земельная рента, все ее разновидности присваиваются всеми субъектами земельных отношений: государством (обществом), собственником земли, арендатором земельных участков, муниципально-общинными сообществами. Пропорции де-

ления рентных доходов различны в конкретных условиях, но в любых условиях они призваны быть ориентированными на поддержку реального землепользователя - землевладельца как основу благополучия и роста доходов государства, субъектов РФ, муниципально-общинных (городских, поселковых, сельских) сообществ.

По теме диссертации опубликованы три статьи общим объемом 2,5 печатных листа. Ряд положений были высказаны на "круглых" столах кафедры конкретной экономики и финансов РАГС при Президенте РФ, а также апробированы в практической деятельности по реструктуризации землевладения и рациональному использованию земли в Красноярском крае.

9 Г л а в a I

РЕФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ В ПЕРИОД АДАПТАЦИИ К РЫНОЧНЫМ УСЛОВИЯМ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ

1.1. Юридически-нормативные основы становления многообразных форм земельной собственности

Экономическая реформа в Российской Федерации включает в качестве своей составной части реформу земельную. Родившись в недрах аграрной реформы, одним из направлений которой являются структурные изменения в аграрном секторе с преобразованием колхозов и совхозов, с появлением крестьянских (фермерских) хозяйств, трансформацией личных подсобных хозяйств в крестьянское подворье земельная реформа затронула интересы всех социальных слоев общества и практически все семьи России.

Основные направления и задачи земельной реформы, меняющий весь правовой и вместе с ним и социальный строй России можно раскрыть анализом Российского законодательства, в период с 1990 года. Он позволяет выделить три основных направления земельной реформы в Российской Федерации.

Наиболее массовое направление связано с перераспределением земель и обусловлено структурными изменениями в сельском хозяйстве, когда наряду с существовавшими организационно-правовыми формами сельскохозяйственного производства (колхозами и совхозами), стали появляться новые формы - крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы, расширяющиеся крестьянские подворья, которые необходимо было наделять землей.

Между тем, незанятых формально земель, пригодных для сельскохозяйственного использования, в России практически не было. Процесс наделения землей новых сельскохозяйственных структур происходил и

10 происходит путем перераспределения земельных площадей между старыми и новыми аграрными структурами. В Законе "О земельной реформе" статьей 1-й фиксируется, что "земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. В ходе реформы осуществляется наделение землей граждан, предприятий, организаций и учреждений, объединений и товариществ с закреплением их прав на землю в порядке, установленном законодательством РСФСР". Такое решение вопроса является радикально реформаторским. С момента возникновения колхозного строя и закрепление за колхозами земель в бессрочное пользование они являлись неприкосновенными, а их сокращение в различных целях было строго контролируемо государственными органами общефедерального и союзного уровня.

Второе направление, более глубинное, обусловленное изменением форм земельной собственности, преодолением монополии государства на землю. В России Декретом "О земле" 1917 года частная собственность на землю отменялась навсегда.

Законом "О социализации земли", принятым на заседании ВЦИК 27 января 1918 т₇ декларировались следующие общие положения:

Ст.1. Всякая собственность на землю недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федерации Советской Республики отменяются навсегда.

Ст.2 Земля без всякого (явного или скрытого) выкупа отныне переходит в пользование всего трудового народа.

Ст.З. Право пользоваться землей принадлежит лишь тем, кто обрабатывает ее собственным трудом, кроме случаев, особо предусмотренных настоящим законом...

Земля, таким образом, передавалась в пользование. С 23 ноября 1990 года в Законе "О земельной реформе" наряду с государственной собственностью закреплено право собственности на землю у граждан, в целях ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства и животноводства, а также для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

В 1992 году граждане Российской Федерации получили право иметь в собственности земельные участки для индивидуального и дачного строительства. В этом же году субъектами права частной собственности наряду с гражданами становятся и юридические лица в соответствии с Законом РФ от 09.1992 года "Об изменениях и дополнениях Конституции РФ". В современных условиях право собственности на землю граждан и юридических лиц, муниципалитетов и общин закреплено статьями 9 и 36 Конституцией РФ, статьей 17 Гражданского кодекса РФ, рядом статей земельного кодекса. Третье направление земельной реформы связано с платностью землепользования в форме земельного налога, арендной платы и регистрационных налогов и пошлин в связи с гражданским оборотом земельных участков. Основные аргументы в ведении платности за землю заключаются, во-первых, в необходимости компенсации издержек земли в процессе ее функционирования и обустройства, во-вторых, в предотвращении ее нерационального и необоснованного закрепления за хозяйствующими субъектами больших земельных площадей.

И тот, и другой аргумент свидетельствует о необходимости оптимизации землепользования с точки зрения соответствия основных факторов производства соразмерности земельным площадям.

Таблица 1

Наличие сельскохозяйственных угодий у землепользователей РФ, занимающихся сельхозпроизводством (млн га на начало года)¹

За семь лет осуществления земельной реструктуризации, т.е. изменения социально-экономической структуры землевладения-земли сельскохозяйственных предприятий с государственной формой собственности сократились с 5 3.3% сельхозугодий до 9.0%, земли -колхозов - с 37.1% до 13.4%. Появились земли акционерных обществ разного типа с долей 42.2%, сельхозкооперативов - 9.6%, прочих сельхозпредприятий - 6.0%, земли фермерских хозяйств - 5.6.%. Приусадебные земли возросли до

В.Е.Коптев-Дворников, Ю.А.Ципкин "Оценка земель сельскохозяйственных предприятий". - М., 2000. - С.35.

13 4.9% с 3.6.% и были выведены из колхозно-совхозных земель. Значительно повысилась доля земель в ведении местной администрации.

Таким образом, в России произошло значительное перераспределение земель и наряду с государственными, кооперативными, коллективными и корпоративными сельскохозяйственными организациями появились индивидуальные крестьянские (фермерские) хозяйства которых насчитывается в России около 260 тысяч, а в Красноярском крае около 4.5 тысяч, а также крестьянские подворья, исчисляемые миллионами на территории России, и сотнями тысяч в регионах.

С целью оптимизации землевладений и адаптирования крестьянских хозяйств к рыночным условиям хозяйствования Красноярским Краевым Советом народных депутатов было принято решение в 1991 году "О развитии земельной реформы и крестьянских (фермерских) хозяйств в Красноярском крае", которым были предусмотрены минимальные и предельные их размеры. Площадь определялась от средне-районной земельной доли до 125 га в Бирилюсском районе.

Трансформация права собственности на землю привела к появлению в России свыше 45 млн собственников земель - как граждан, так и юридических лиц, плательщиков налоговых сборов.

Конституционный статус гражданина в сфере земельных отношений пополнился правом граждан и их объединений иметь в частной собственности землю¹. Это право собственности на землю делится на формы:

собственность одного лица;

общая долевая собственность;

общая совместная собственность.

Г.Е.Быстров. Право частной собственности на землю в России и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве // Государство и право. - 1997. - № 6. - С.60.

Понятие общей собственности содержатся в ГК РФ. В статье 244 говорится о том, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Так, правом общей собственности на земельный участок, в соответствии с ГК РФ, наделены члены - крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Как указывают статьи 246, 247, 253 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.

В современных условиях России сложились два правовых способа приобретения права собственности на землю. Первый характеризуется как приватизационный, когда гражданин:

а) получает землю от государства - из земельного запаса, фонда пе
рераспределения и других, предусмотренных законом источников;

б) выходит из коллективного хозяйства (сельскохозяйственной ар
тели) с выделенной в натуре земельной доли (пая).

Второй способ, характеризуемый покупкой, обменом, получением в дар или по наследству земельного участка, в силу приобретательской деятельности (ст.234 ГК РФ), то есть приобретают права на землю способами, предусмотренными гражданским законодательством.

В соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а

15 также неэффективно используемые участки сельскохозяйственных предприятий.

Граждане, желающие получить землю из фонда перераспределения, а также из земель запаса, земель лесов, должны были подать заявление с необходимыми обоснованиями в районную (городскую) администрацию по месту расположения участка. Администрация направляет заявление в земельный комитет (комиссию) для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию. С момента подачи заявления и до принятия решения администрацией должно пройти не более двух месяцев. В заявлении указывается цель использования земельного участка, предлагаемые размеры и местонахождение.

Важным вопросом представляется документарное удостоверение права частной собственности на землю. Конституция РФ устанавливает, что важнейшей обязанностью государства является признание прав частной собственности граждан.

В целях реализации этой обязанности органы государственной власти проводят государственную регистрацию права на землю. Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершении надписей на право устанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав (ст.9,13,14 Закона).

При определении учреждения юстиции, где должна осуществляться регистрация прав, решающим является местонахождение объекта недвижимого имущества и граница регистрационного округа. В г.Красноярске

таким учреждением юстиции является Регистрационная палата. В тоже время кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести территориальные подразделения государственного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, ныне Федеральной службы по земельному кадастру РФ, БТИ и прочие.

Важно подчеркнуть следующее: ГК РФ установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, правоустанавливающий, а не вспомогательный характер. Моментом, с которого право на недвижимость считается возникшим, является дата внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В настоящее время к документам, удостоверяющим право собственности граждан и юридических лиц, относятся следующие:

1) Государственный акт на право собственности на землю (в соот
ветствии со ст. 31 ЗК РСФСР), форма которого утверждена Постановле
нием Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. № 493 "Об утверждении
форм государственного акта на право собственности на землю, пожиз
ненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования
землей".

Форма № 1 указанного Государственного акта удостоверяет право собственности граждан, форма № 2 - право собственности предприятий, учреждений, организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) Свидетельство о праве собственности на землю (в соответствии с
Указом президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР"), форма которого утвер
ждена постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 г. № 177 "Об ут
верждении форм Свидетельства о праве собственности на землю, догово-

17 pa аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

3) С момента вступления в силу Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" гражданам и юридическим лицам выдаются свидетельства на право собственности на землю по форме, утвержденной этим Указом.

Однако Государственные акты на право собственности на землю и свидетельства о праве собственности на землю, выданные до вступления в действие Указа № 1767, являются документами постоянного действия и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным Указом (п.З Указа).

Значение документов, удостоверяющих права граждан и юридических лиц на земельные участки, в том, что:

а) оформление и выдача правоустанавливающих документов есть
акт признания и защиты государством прав граждан и юридических лиц
на земельные участки. Отсутствие у лица правоустанавливающих доку
ментов влечет ряд неблагоприятных последствий:

указанное лицо может быть привлечено к административной ответственности за самовольное занятие земель и подвергнуто штрафу;

жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является самовольной постройкой.

б) свидетельство на право собственности на землю и иной право-
удостоверяющий документ служат основанием при совершении сделок
купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных дейст
вий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в
соответствии с действующим законодательством.

в) документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельного участка, является основанием для установления налога и арендной платы за землю.

Помимо широкого круга прав, гражданское и земельное законодательство закрепляет определенные обязанности и ограничения, возложенные на собственника земли. Наиболее известными из них являются сервитута, то есть ограничения, установленные в интересах других субъектов рыночного хозяйствования. Сервитута могут устанавливаться в силу давности договора, судебного решения за плату или бесплатно. Кроме того, сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей.

Сервитута могут возникать и в силу закона. Так, по Указу Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535 "Об основных Положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года", при продаже застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов об
щего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инже
нерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи зе
мельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа на участок соответствующих муниципаль
ных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральными законами или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Примером установления публичных сервитутов может служить следующее. В соответствии с вышеупомянутым Указом № 1535 Администрацией Красноярского края было принято Постановление от 31.05.1995 г. № 147-П "О продаже участков, на которых расположены приватизированные предприятия", которым был утвержден Порядок продажи земельных участков, на которых расположены приватизированные предприятия, объекты недвижимости, находившиеся в государственной (краевой) собственности.

К особому виду ограничений относятся долгосрочное и краткосрочное резервирование земель под будущие государственные или местные нужды. Долгосрочное резервирование регулируется в рамках территориальных планов - генеральные планы развития промышленных узлов, проекты районных планировок и другие. Срок действия таких документов - 20-25 лет. В прямой зависимости от этих сроков действуют ограничения, вызванные резервированием земель.

Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене, действующее законодательство не предусмотрело. Это крайне неблагоприятно отражается в отношении тех, кто терпит эти ограничения. Тем более, что закон не предусматривает какой-либо компенсации за ограничения, связанные с резервированием.

Статья 28 Земельного Кодекса РФ регулирует краткосрочное резервирование (обычно 1-2 года). В этот период проводятся проектно-изыскательные работы по предварительному выбору конкретной площадки для конкретного объекта, и в зависимости от их результатов находится судьба земельного участка. Закон также не указывает конкретных сроков и резервирование может затянуться на неопределенный срок.

Закон устанавливает принцип рациональности использования земли. Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве.

Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагополучные экологические последствия - запрещается распашка неблагополучных в эрозийном отношении земель, размещение сельскохозяйственных культур, требующих интенсивной химизации в пределах водоохранных зон.

Рациональное использование земли включает в себя определенную интенсивность производства - в сельском хозяйстве это означает получение такого количества сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий, которое отвечало бы принятой норме.

В этом ряду стоит обязанность собственника по осуществлению комплексных мероприятий по охране земель: восстановление и повышение плодородия почв, защита от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, защита от заражения сельскохозяйственных угодий вредителями и болезнями растений, рекультивация земель, своевременное вовлечение их в хозяйственный оборот, снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель (ст. 53 ЗК).

Все обязанности и ограничения, введенные законодателем, говорят о земле, как о особом объекте материального мира, имеющим исключительно важное экологическое значение.

1.2.Возрождение частной собственности на сельскохозяйственные земли

Основным содержанием аграрной реформы, начатой и проводимой одновременно с земельной реформой в 1990-1991 годах и осуществляемой до настоящего времени, является реорганизация колхозов и совхозов

21 и создание на их базе современных коммерческих организаций, крестьянских хозяйств, фермерских и крестьянских подворий. Такая реорганизация включает д&юсновных момента: передачу имущества сельскохозяйственных предприятий и используемой ими земли в собственность работников этих предприятий и изменение организационно-правовых , форм хозяйствования.

Реформа отношений в аграрной секторе началась с решения предоставить возможность развития, наряду с коллективным, индивидуального хозяйствования на земле. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"¹ установил, что земельные участки для ведения крестьянского хозяйства предоставляются гражданам бесплатно. В отношении же лиц, занятых в сельскохозяйственном производстве и желающих организовать крестьянское хозяйство, закон установил, что при выходе из сельскохозяйственного предприятия они получают часть земли и имущества данного предприятия, приходящиеся на их долю.

Для выполнения этой нормы, колхозы и совхозы должны были произвести условный раздел имущества и земли на паи (или доли) работающих и живущих на территории граждан, т.е. провести фактически приватизацию. По отношению к реформе сельского хозяйства в части колхозного сектора термин "приватизация" не применяется, поскольку имущество колхозов всегда "числилось" собственностью членов колхоза, а с 1993 года в связи с внесением изменений в Конституцию РСФСР собст-венниками своего имущества были провозглашены и совхозы . Но поскольку не только в совхозах, но и колхозах их члены, как отдельно взятые, до тех пор не имели ни формальных, ни реальных прав на какую-либо часть имущества хозяйства, то введение имущественных паев яви-

¹ Ведомости РСФСР. - 1990. - № 26. - С.324.

² Там же. - С.324.

22 лось, несомненно, крупным шагом к разгосударствлению и развитию гражданского оборота земель.

Таким образом, в отношении земли произошла реальная приватизация. Законом РСФСР от 23.11.1990 г. "О земельной реформе", земли сельскохозяйственных предприятий переданы в коллективно-долевую собственность граждан - работников (членов) этих предприятий.

Последующее законодательство было направлено на то, чтобы провести в жизнь заявленные преобразования. По Указу Президента РФ от 27.01.1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", коллективы всех сельскохозяйственных предприятий были обязаны в кратчайшие сроки принять решение о переходе к коллективно-долевой собственности, а также провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с действующим законодательством. Порядок таких преобразований установлен Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 г. "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", согласно которому для приватизации земли и реорганизации хозяйств в каждом колхозе и совхозе создавались комиссии. В их состав включаются представители местных органов власти, администрации хозяйств, районных управлений сельского хозяйства, комитетов по земельной реформе, кредиторов. Министерством сельского хозяйства 22 января 1992 года было утверждено Положение о комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза). Это постановление устанавливает основные принципы приватизации земли: кто имеет право на пай, как устанавливается, и как можно им распорядиться. Эти положения развиваются и уточняются Указом президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и принятым на его основе Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

Таким образом, законодательная база о формировании собственности и собственников на селе была определена.

Земельная доля (пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количество земельной площади, приходящееся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельная доля (пай) на местности не ограничивается и существует в документарном выражении до тех пор, пока в установленных законом случаях и порядке не будет произведено выделение в натуре земельного участка, равного по размеру установленной земельной доле. Долю еще называют идеальной, невыделенной в натуре земельной долей (паем).

Важно отметить, что по поводу идеальной доли, в частности, общей собственности в идеальных долях, в советской юридической литературе была точка зрения, что поскольку собственнику до выделения доли в натуре принадлежит лишь идеальная доля в объекте права общей собственности, посЯЪльку правомочия владения и пользования не относятся к доле данного собственника, ибо владение и пользование предполагают наличие конкретного индивидуального объекта, а не индивидуальной доли. В отношении принадлежащей ему доли собственник обладает лишь правом распоряжения. Как отмечает проф. Н.И.Краснов, в соответствии со Сводом гражданских законов Российской империи, такие лица относятся к числу субъектов неполного права собственности.

Правительством РФ в принятом Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий при определении земельной доли (пае) должны учитываться все сельскохозяйственные угодья в границах сельскохозяйственных предприятий, за исключением земельных участков:

- переданных в введение местных Советов народных депутатов, в том числе приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

включенных в фонд перераспределения земель;

используемых сортоучастками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур;

переданных данному хозяйству в аренду.

Кроме того, положением установлены изъятия из общего порядка приватизации в отношении специализированных хозяйств, учебно-опытных заведений, научно-исследовательских институтов и т.п. В частности, запрещено выделение части имущества и земли, обеспечивающих выполнение хозяйствами особых производственных функций учебного или исследовательского процесса. Без выделения земельной доли в натуре реорганизуются сельскохозяйственные предприятия, расположенные в городской черте.

Размер индивидуальной земельной доли (пая) определяется независимо от трудового вклада и стажа работы в натуральном и стоимостном выражении (5-кратный размер налога на землю).

В случае, если выделенная в собственность арендная земля, то приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, решившим создать крестьянские хозяйства, а также другим работникам этого хозяйства.

По поводу расчета земельных долей на практике возникало много споров и разногласий, предложений по поводу повторного перерасчета долей. Постановлением правительства РФ от 01.02.1995 г. "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"¹ устанавливалось, что если земельные доли уже рассчитаны в соответствии с постановлением от 4 сентября 1992 года и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производится, а выдача

¹ СЗ РФ. - 1995. - № 7. - С.534.

25 свидетельств осуществляется по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.

По одобренным этим постановлением Рекомендациям, размер земельной доли в гектарах рассчитывается путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданы* в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли (п. 11 Рекомендаций).

Рекомендации дают обширную номенклатуру лиц, имеющих право на получение земельных долей:

работники сельскохозяйственной коммерческой организации, в том числе, уволенные из этой организации по сокращению численности работников после 1 января 1992 года и до момента возникновения права собственности на земельную долю. В их число не включаются временные сезонные работники, а также совместители, основное место работы которых находится в другом хозяйстве;

пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии) и проживающие на ее территории, в том числе проживающие на территории, переданной этой организации (предприятию) в результате реорганизации;

занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций здравоохранения, культуры, быта, торговли и др.);

временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения);

женщины, находящиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по уходу за ребенком;

наследники лица, имевшего на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной коммерческой организации.

Кроме того, указом Президента РФ от 07.03.1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", разрешено руководителям и специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, а также руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах и совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее 5 лет, получать в собственность земельные участки бесплатно за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения на тех же условиях, какие предусмотрены для граждан - сельских товаропроизводителей.

После работы внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации - проведению инвентаризации сельскохозяйственных угодий, составлению списков лиц, имеющих право на получение земельных долей, расчетов земельных долей, пакет документов, подготовленных комиссией, утверждается высшим органом управления сельскохозяйственной коммерческой организацией предприятия) и представляется в администрацию района. Администрация района (глава районного самоуправления) принимает решение о передаче земель в общую собст-

27 венность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) и его выдачи на право собственности на земельные доли. Оформляет, выдает свидетельства не позднее месячного срока со дня принятия решения районной администрации районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, он же их регистрирует.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передачи земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) (п. 18 Рекомендации).

Временным документам, которые при реорганизации сельскохозяйственных предприятий может удостоверять право собственности на земельную долю, служит выписка из приложения к документу, удостоверяющему право общей собственности на землю. Выписка выдается районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а при получении свидетельства о праве собственности на земельную долю подлежит сдаче.

По Указу Президента РФ № 337 органы местного самоуправления обязаны были в течение месяца со дня опубликования данного указа направить всем не получившим свидетельство собственникам земельных долей извещения о порядке получения такого свидетельства. Выдача и регистрация этих свидетельств производится бесплатно.

Земельные паи в среднем по России, по данным Минсельхозуправа РФ, составили по 7 га. В Волгоградских степях пришлось по 20 га, на Кубани - по 5 га, Дагестане - по 0.3 га. 12 млн человек стали собственниками сертификатов-свидетельств права на земельный пай. Около миллиона не забрали их из сейфов сельхозпредприятий. Две трети собственников передали свои паи в аренду своим же сельхозпредприятиям. Они уплачивают земельный налог и что-то выдают в качестве арендной платы или

28 дивиденда: корма, зерно, транспортные услуги, обработка приусадебного участка.

Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления, передаются сельскохозяйственным организациям для использования их в течении трех лет. Если же за это время собственник земельной доли не подавал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решение об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Следует подчеркнуть, что частная земельная собственность - это один из факторов в комплексе формирования эффективно функционирующих хозяев на земле. При этом право собственности неправомерно противопоставлять праву аренды земли. Они в реальной жизни взаимно дополняют друг друга. О чем свидетельствует опыт многих стран, в том числе опыт фермеров США¹.

"Одним из важных решений, принимаемых начинающим фермером, пишут авторы книги "Эффективное фермерское хозяйствование", является решение о приобретении в собственность земли". Покупать или арендовать - вот в чем вопрос. Или же без "или", а одновременно: часть - в собственность, часть в аренду, то есть что и при каких условиях выгоднее. Право выбора - один из важнейших принципов эффективного фермерского хозяйствования.

"При прочих равных условиях, большинство людей предпочитают владеть чем-либо, нежели арендовать. Определенные представления о престиже связаны с владением землей, и подавляющее большинство людей испытывают чувство удовлетворения, когда они занимаются улучшением того, что им принадлежит". При этом анализируются "плюсы" и

См. Выбор пути. Дискуссии на полях земельного кодекса. - М, 1998. - С.254.

29 "минусы" аренды и владения землей и вывод: "Что лучше - владеть землей или арендовать ее, зависит от финансового положения сельской семьи, ее приоритетов, наличия земли для аренды и покупки, а также величины арендных ставок". Приводится таблица, наглядно характеризующая динамические процессы в земельных отношениях.

У начинающих фермеров США в возрасте до 25 лет полные владельцы составляют 22.8%, частичные - 21.9%, арендаторы - 55.3%. В следующей возрастной группе (25-34 года) структура существенно иная, соответственно: 28, 40.2 и 31.8%. В группе 35-44 года структурные подвижники в том же направлении: соответственно - 37.5; 48.8 и 13.8%. В самой зрелой группе (45-54) полные владельцы составляют 43.9% частичные владельцы - 46.8, арендаторы - 9.4%. В предпенсионной группе (возраст 55-64) соответственно - 53.2; 38.8 и 8.0%. В самой старшей группе (свыше 65 лет) полные владельцы составляли уже 73.3%, частичные - 20.9% и арендаторы только - 5.9%.

Такова динамика и закономерность: чем старше, зрелее фермер -тем ниже доля арендуемой земли, тем выше доля земли собственной и наоборот¹.

История общественного развития свидетельствует о том, что принадлежность земли индивиду играла важнейшую роль для его экономического и социального положения и тем самым обусловливала во все времена и для всех народов борьбу за право на землю.

Основные цели, которые преследует современная государственная политика, реструктуризации и регулирований отношений земельной собственности в России сводится к следующему:

1) соединение собственника земельного участка и сельскохозяйственного производителя в одном лице; 2) предотвращение создания круп-

См. Выбор пути. Дискуссии на полях земельного кодекса. - М, 1998. - С.255.

ных земельных латифундий; 3) выполнение экологических требований и защиты плодородия при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; 4) обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; 5) регулирование рынка земли с целью минимизации негативных социально-экономических последствий.

Все перечисленные цели, которые ставит перед собой законодатель при регулировании отношений земельной собственности, конкретно проявляются при регулировании осуществления всех правомочий, составляющих содержание права собственности - права владения, права пользования и права распоряжения земельными участками. Они затрагивают интересы всех субъектов земельных отношений и призваны защищать их.

Законодатель предоставляет собственнику широкие права по хозяйственному использованию земельного участка: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, лесные угодья, водные объекты в соответствии с требованиями законодательства; возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.

Вместе с тем, собственник обязан: эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением; повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; не нарушать прав других собственников зе-

31 мельных участков, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования иными природными ресурсами; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами, по согласованию с землеустроительными, архитектурно-планировочными, пожарными, санитарными и природоохранительными органами.

Раскрывая проблему права собственности граждан на землю, мы отмечаем его в качестве одного из важнейших конституционных прав граждан, имеющего отношение и к юридической и к экономической стороне.

Трансформация отношений собственности в Российской Федерации связана не только с закреплением права частной собственности. Иные изменения в отношениях земельной собственности обусловливались структурированием государственной собственности по субъектам и введением наряду с государственной и частной собственностью также муниципальной собственности, которая тоже структурирована по соответствующим субъектам.

В соответствии со ст.214 ГК РФ государственная собственность -это имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.

Органы государственной власти, осуществляющие права собственника на земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Федерации, должны устанавливаться правовыми актами этих субъектов, что уже на практике и делается. Так, Законом Саратовской области "О земле" установлено, что Правительство Саратовской области распоряжается в

32 соответствии с федеральным и областным законодательством земельными участками, находящимися в государственной собственности области.

Дуализм субъектов права государственной собственности на землю ставит проблему определения критериев и процедуры разграничения объектов права федеральной собственности и права собственности на землю субъектов Федерации. Некоторые вопросы, связанные с этой проблемой, нашли определенное решение в действующих нормативных актах. В соответствии с Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 года "О федеральных природных ресурсах" к объектам федеральной собственности следует отнести:

1. земельные участки, на которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ, а также земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации;

2. земельные участки, необходимые для нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также для осуществления функций, отнесенных Конституцией РФ к ведению Российской Федерации;

3. земельные участки государственных природных заповедников и национальных парков, а также заказников и памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, курортов и лечебно-оздоровительных местностей федерального значения;

4. земельные участки федеральных энергетических систем, транспортных и космических систем, объектов ядерной энергетики, метеорологической службы, а также земельные участки историко-культурного федерального значения;

5. земли государственного лесного фонда, находящиеся в федеральной собственности;

6. земли под объектами водного фонда, находящимися в федеральной собственности;

7. земли под иными объектами, находящимися в федеральной собственности;

8. Федеральный земельный запас.

Процедура разграничения объектов федеральной и региональной собственности на землю включает в себя порядок проведения инвентаризации земельных участков, которые на момент вступления в силу соответствующего закона подпадают под признаки объектов федеральной собственности.

Право собственности Российской Федерации на земельные участки подлежат государственной регистрации и учитывается в специальном Реестре федеральных земель, ведение которого возложено на органы государственного управления земельным фондом.

Здесь возникает проблема, связанная с разграничением объектов региональной и муниципальной собственности. Муниципальная собственность определяется путем вычитания из общих площадей, переданных в ведение муниципальных образований земель государственной и частной собственности.

В соответствии с российским законодательством субъектами земельно-правовых отношений могут быть физические лица - граждане, иностранцы, лица без гражданства, юридические лица, государственные и административные образования, РФ, субъекты РФ, органы государственной власти и управления. Но объем прав на землю, предоставленный законодательством этим субъектам, существенно различается.

Субъектами права собственности на землю присуща правосубъектность, определяемая гражданским и земельным законодательством. Статья 18 ГК РФ закрепляет положения, составляющие правоспособность, % частности, граждане могут иметь имущество на праве собственности, на-

34 следовать и завещать имущество, заниматься предпринимательской и любой другой не запрещенной законом деятельностью, создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах, иметь иные имущественные и неимущественные права.

Все вышеперечисленные положения, в той или иной мере имеют отношение к объекту права собственности - земле. Так, предпринимательская деятельность в отношении земли обуславливается соблюдением режима целевого назначения земель. Граждане могут совершать сделки и участвовать в обязательствах по поводу земельного участка. Достаточно широкой правоспособностью наделил граждан Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который установил, что граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, обменивать, а также взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Как известно, дееспособность граждан в РФ в полном объеме наступает с совершеннолетием. Таким образом, с достижением 18 лет граждане имеют право совершать любые сделки с землей, не запрещенные законом. Продать, купить или совершить сделку с землей совершеннолетний гражданин не может только в том случае, если суд признает его недееспособным. Гражданин с ограниченной дееспособностью может совершать сделки с земельными участками только с согласия попечителя.

С 14 до 18 лет также можно совершать любую сделку с землей, но с согласия или одобрения законных представителей. Не требуется согласие последних для эмансипированных несовершеннолетних, достигших 16

35 лет. В земельных отношениях малолетних граждан от их имени и в их интересах участвуют их законные представители.

Определенный интерес представляют существующие законодательные ограничения прав иностранцев и лиц без гражданства о правах на землю. Статья 5 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" указывает, что право на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР (РФ), достигший 18-летнего возраста. Следуя этой норме закона, можно сделать вывод, что "не граждане" РФ не имеют права получать землю для ведения крестьянского хозяйства.

Некоторые особенности в субъектном составе права собственности на землю могут иметь место в зависимости от статуса, профессии, места жительства. Так, Постановление Правительства РФ от 14.03.1995 г. № 249 "О порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования"¹, предоставляет этим категориям лиц определенные льготные права на землю, в частности, п.2 положения говорит о специальном резервировании земель для этих категорий лиц, в том числе вблизи городов, поселков и сельских поселений.

Йроме беженцев, законодательство выделили и некоторые другие категории граждан, которым земля может быть предоставлена на льготных основаниях. Это, например, казачьи общества. На основании Постановления Правительства РФ от 08.06.1996 г. № 667 "Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенных в государственный реестр казачьих обществ РФ и режиме его использования", данный фонд

^ЗРФ.-1995.-№ 12.-Ст. 1060.

36 создается из земель запаса, земель фонда перераспределения, иных земель.

Лицам, выезжающим из районов крайнего Севера, бесплатно предоставляются земельные участки - в соответствии с Указом Президента РФ от 02.02.1996 № 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов крайнего Севера и приравненных к ним местностей"¹.

1.3. Организационно-правовые формы хозяйствования на земле

Помимо физических лиц - субъектов права собственности на землю, гражданское законодательство предусматривает в качестве субъекта земельных правоотношений - юридическое лицо. В соответствии со ст.48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком. Кроме того, юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету.

ГК РФ перечисляет виды юридических лиц - это хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения, общественные и религиозные организации (объединения, бла-

^!СЗРФ.-1996.-№ 16.-Ст. 1232.

37 готворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

Отличает юридические лица друг от друга объем прав участников (учредителей) юридического лица на его имущество и в какой степени участники отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо - по обязательствам участников.

Юридические лица (организации) могут различаться по целям их создания. Извлечение прибыли характеризует коммерческую организацию ^Некоммерческая организация не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют эту прибыль между своими членами¹.

Особенностью всех юридических лиц является переход права собственности на имущество (землю). Гражданин, вступающий в ту или иную организацию и внося свой земельный участок или право на него в качестве взноса в уставной капитал, теряет свое право на землю, которыми он обладал, и это право переходит юридическому лицу. Возвращается это право только в случае выхода из юридического лица. По уставу и по закону гражданин может забрать свой пай или долю. Снова происходит переход права на землю от юридического лица к бывшему участнику.

Юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие. К первым относятся хозяйственные товарищества (полное товарищество, товарищество на вере (коммандитное товарищество) и хозяйственные общества (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью)².

Сходство состоит в том, что уставной капитал этих организаций разделен на вклады (доли) их учредителей (участников). Имущество, соз-

¹ ПС РФ.-Ст. 50.

² ПС РФ. - Ст.66.

38 данное за счет вкладов участников, а также произведенное и приобретенное товариществом или обществом в процессе его деятельности принадлежит ему на праве собственности.

Полное товарищество. В полном товариществе участники осуществляют предпринимательскую деятельность. При выходе из юридического лица участник имеет право забрать принадлежащую ему долю - земельный участок в натуре, если это предусмотрено учредительным договором или если на это соглашаются остальные члены товарищества. В противном случае выбывающий вправе рассчитывать только на стоимость своего земельного участка, который остается в собственности товарищества". Участник может выйти из него иначе: участие в товариществе, кроме выбытия участника с выделом доли, происходит и в том случае, когда участник передает свой земельный участок другому участнику со всеми правами и обязанностями, сопутствующими этой доле².

В соответствии с п.7 ст.63 ПС РФ, при ликвидации полного товарищества, земельные участки, составляющие долю его участников, возвращаются им же, поскольку они имеют на них вещные права, если иное не предусмотрено нормативно-правовыми актами или -учредительным договором товарищества.

Товарищество, или коммандитное товарищество отличается от полного товарищества тем, что наряду с полными товарищами имеется один или несколько участников-вкладчиков (коммандистов). Эти товарищи несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участие в распоряжении земельными участками. Вкладчик отвечает по обязательствам товарище-

¹ ГК РФ. - Ст.78.

² ПС РФ.-Ст. 79.

39 ства на вере своим земельным участком, как своей долей в капитале товарищества.

При ликвидации товарищества на вере вкладчик имеет преимущественное право на получение своего вклада перед полными товарищами. В этом его основное отличие от положения полных товарищей.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО). ГК РФ называет ООО обществом, уставной капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Участники ООО не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества в пределах стоимости внесенными ими вкладов¹.

Управляют имуществом (землей) общества его органы управления - общее собрание участников или Совет директоров, возможность образования которого оговорена ст.46 Закона РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 28.02.1998².

Распорядиться земельным участком участник ООО может в соответствии со ст.983 ГК РФ, предусматривающей, что долю в уставном капитале можно продать или уступить иным образом одному или нескольким участникам данного общества. Кроме того, они могут первыми предъявить право на покупку земельного участка. Если среди них нет покупателя, то участок может перейти к третьим лицам.

Выход участника из ООО, в соответствии со ст. 94 ГК РФ, сопровождается выплатой стоимости части имущества, соответствующей его доле в уставном капитале общества. Возможность получить участок земли в натуре при выходе из ООО у него отсутствует.

¹ТК РФ. -Ст.82. ² ГК РФ. - Ст.87.

Судьба земельных участков (имущества) при ликвидации или реорганизации ООО, подчиняется общему порядку ликвидации и реорганизации юридических лиц.

Общество с дополнительной ответственностью, как организационно-правовая форма сходна с ООО за некоторыми отличиями. В частности, участники такого общества солидарно несут ответственность по его обязательствам своим имуществом в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их вкладов, определяемыми учредительными документами общества¹, то есть ответственность по обязательствам ОДО может быть обращена и на заранее определенную часть доли имущества членов, в том числе и на земельный участок, находящийся в собственности участника ОДО.

Акционерное общество. АО - одно из самых известных видов юридических лиц, в том числе и в земельных правоотношениях. Сейчас в сельской местности доля АОЗТ и товариществ составляет около 55% от числа хозяйствующих субъектов².

В АО уставной капитал разделен на определенное число акций. Участники АО не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанные с деятельностью общества, в пределах стоимости при надлежащих им акций³.

Участие АО (как закрытых, так и открытых) в земельных отношениях аналогично участию уже рассмотренных юридических лиц. АО может использовать землю от своего имени, на предусмотренных законом правовых основаниях, управление земельным имуществом осуществляют органы управления АО, имущество ликвидируемого АО переходит к но-

¹ СЗ РФ. - 1998. - № 7. - Ст.785.

² ПС РФ. - Ст.95.

" Е.Быстров. Право частной собственности в России и создание новых предпринима^ тельских структур в сельском хозяйстве // государство и право. - 1997. - № 6. - С.68.

41 Ч5ЯЙС~«]У» і

вым собственникам, в порядке, установленном ГК РФ и законом об акционерных обществах.

Участник АО может внести в уставной капитал свой земельный участок, при этом последний переходит в собственность общества. Правовой режим такого земельного участка в АО аналогичен правовому режиму земельной доли в ООО.

К субъектам, могущим иметь землю на праве собственности, следует отнести кооперативы. Кооперативы делятся на производственные, которые являются коммерческими организациями, и потребительские - некоммерческие организации. Законодательство подразделяет производственные и потребительские кооперативы на сельскохозяйственные, деятельность которых регулируется ГК РФ, Федеральным Законом

"О сельскохозяйственной кооперации" от 08.12.1995 и иные кооперативы - их деятельность регулируется общим законодательством о кооперативах, в частности Федеральным Законом от 08.05.1996 г. "О производственных кооперативах" и ГК РФ. Последний дает определение производственного кооператива как добровольного объединения граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на их личном трудовом или ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных, паевых взносов.

Нет смысла останавливаться на всех вопросах управления в производственном кооперативе земельным имуществом, поскольку они ничем не отличаются от общих положений, установленных для юридических лиц вообще. Но есть одна особенность. Это так называемые неделимые фонды, создаваемые по решению общего собрания членов, и состоящие из части имущества кооператива. Если участник производственного кооператива передает в качестве паевого взноса участок земли или право на него, и этот участок переходит в неделимый фонд, то в случае выхода из

42 кооператива он может получить обратно свой пай, но не в натуре, а только стоимость земли. В натуре он может получить земельный участок только при ликвидации кооператива, в части того имущества, которое осталось после удовлетворения требований кредиторов.

Статья 3 Закона "О сельскохозяйственной кооперации" определяет сельскохозяйственный кооператив как созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработки и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива (не менее 50% объема работ в производственном кооперативе должно выполняться его членами).

Разновидностями производственных кооперативов являются кооперативное хозяйство (коопхоз) и сельскохозяйственная артель (колхоз). Последние отличаются от колхозов, созданных до Закона "О сельскохозяйственной кооперации", которые приводят свои органы в соответствие с Федеральным законом.

Коопхозом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный главами крестьянских (фермерских) хозяйств и (или) гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства на основе добровольного членства и личном трудовом участии членов коопхоза и объединении их имущественных паевых взносов в размере и порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом коопхоза.

Имущество коопхоза создается путем внесения его членами установленных уставом взносов, но земельные участки остаются в собственности крестьянских или личных подсобных хозяйств.

Важно раскрыть особенности земельных правоотношений в некоммерческих организациях.

Статья 116 ГК РФ дает определение потребительского кооператива, как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе

43 членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его участниками имущественных паев. Распоряжается землей от имени кооператива создаваемый орган управления. Особенностью потребительского кооператива является то, что не создаются неделимые фонды и участник может беспрепятственно получить обратно свой паевый взнос в натуре.

ГК РФ фиксирует отношения учредителей с фондом, которым признается организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, культурные, благотворительные, образовательные или иные общественно-политические цели¹. Имущество, переданное фонду его учредителями, является собственностью фонда, и в случае ликвидации фонда оно не делится между учредителями, а направляется на цели, указанные в уставе фонда. Таким образом, учредитель, передавая фонду земельный участок, теряет на него право.

А в отношении объединений юридических лиц (ассоциации и союзы), создаваемые в целях координации их предпринимательской деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов, правом собственности на земли, где располагаются помещения ассоциации или союза, может обладать один из учредителей объединения, хотя закон не запрещает приобретения прав на землю от имени объединения.

Рассмотрев круг субъектов права собственности на землю, можно отметить, что объем прав на землю находится в зависимости от правового статуса обладателя этих прав, то есть субъекта земельных отношений.

Каких-либо особенностей статуса земли среди большинства субъектов права собственности на землю не отмечается (исключение состав-

¹ ФЗ "О с/х кооперации". - Ст.З.

44 ляют сельскохозяйственные кооперативы, в частности особый статус земель сельскохозяйственного назначения), подчеркивается значение земли как имущества и возможность его гражданского оборота.

Расширяющаяся юридически-нормативная база позволила реорганизовать как структуру землевладения, так и структуру сельскохозяйственных предприятий. На начало 2000 года в России число предприятий по производству продукции сельского хозяйства превышало 27.2 тысяч. Они распределялись по организационно-правовым формам следующим образом:

колхозы-3.8 тыс.

совхозы - 1.2. тыс.

госпредприятия - 1.2. тыс.

муниципальные - 0.3. тыс.

АООТ-0.6 тыс.

АОЗТ-4.5 тыс.

000-3.5ТЫС

сельхозкооперативы - 8.2. тыс.

ассоциации фермерских хозяйств - 0.5 тыс.

коммандитные товарищества - 0.2 тыс.

К ним следует добавить 260 тысяч фермерских хозяйств, число которых уменьшилось с 280 тысяч, ибо среди них многие уходят из агро-сферы, а на их место появляются в другом месте другие.

Таким образом, в ходе осуществления земельной реформы проведена была в России в 90-х годах реструктуризация землевладения как процесса разгосударствления земельной собственности, ее демонополизация и образования многообразных форм и укладов хозяйствования на земле. Этот процесс коснулся, прежде всего, сельскохозяйственных угодий и отражал стратегическую направленность российского государства в отношении земельных угодий. В связи с этим уместно привести слова

45 Ф.Достоевского о том, что "порядок в каждой стране - политический, гражданский, всякий - всегда связан с почвой и характером землевладения в стране. В каком характере сложилось землевладение, в таком характере и все остальное"¹.

А состав сельскохозяйственных угодий во всех категориях хозяйств при общей площади 206.1 млн га представлял следующую картину:

пашня - 60.4%

пастбища - 28.3%

сенокосы - 9.3%

многолетние насаждения - 0.9%

залежи- 1.2.%

Перераспределение земель затронуло в основном пашню и приусадебные земли. Пахотные земли сократились, а приусадебные расширились. Этот процесс обычный для индивидуально-семейного типа хозяйствования.

Важно отметить и серьезные изменения в системе личного подсобного хозяйства. Во-первых, в земельном отношении они полностью отпочковались от колхозов и совхозов. Раньше они получали приусадебный участок с правом наследования от колхозов и совхозов, от их земельного массива. В ходе земельной реформы приусадебный фонд был передан в распоряжение сельской администрации, которая закрепила приусадебные участки за гражданами в собственность с правом купли-продажи.

Во-вторых, размеры их расширены решениями (законами, постановлениями) органов власти субъектов Российской Федерации.

В-третьих, расширение может быть осуществлено и на полевых землях с правом их обустройства.

См.: "Выбор пути. Дискуссии на полях земельного кодекса России". - М, 1998. -

С.254.

Все это вместе взятое и позволило сохранить объемы производства в ЛПХ, а во многих регионах и увеличить на взаимосвязи с сельхозпредприятиями в сфере производственных услуг, кормообеспечения, транспортных услуг.

В развалившихся колхозах и совхозах личные подсобные хозяйства превращаются в крестьянские подворья, а крестьяне сел и деревень диверсифицируют свою трудовую занятость, что было отмечено еще в начале XX века.

Так, А.С.Ермолов в речи "Слово о земле"¹ подчеркивал, что не все крестьяне - землепашцы. И, прежде всего, надо совсем отрешиться от мысли, теперь в значительной степени путающей дело, что будто бы все крестьяне поголовно - прирожденные землепашцы, что все они только от одной земли и живут, а потому надо и дать им возможность весь их труд только к земле и прилагать, и притом непременно еще к своей земле или к земле предоставляемой им от общины, государства и т.п. Скажу более, было бы печально, если бы в действительности было так, но этого нет и быть не может и не должно. Невозможно даже и стремиться к тому, чтобы весь народ исключительно питался от земли, только на земле бы и работал и ничего другого, кроме занятия хлебопашеством, не знал, не имел бы никаких других путей и способов для приложения своего труда.

Печальна была бы участь страны, в которой никого бы, кроме серых землевладельцев, не было, хотя бы они все на своей земле и работали и с нее бы не сходили, печально было бы превращение русской земли исключительно в мужицкое царство. Между тем факты, подробные и даже подворные исследования показывают, что в действительности значительная часть крестьянского населения, владеющего землей, - не говоря уже про совсем безземельных, - вовсе земледелием не занимается, а находит

См.: "Выбор пути... - С.285-289.

47 себе другие, разнообразные и иногда лучше, нежели земля и хлебопашество, обеспечивающие человека заработки. Число таких, владеющих землей, а иногда и одной только усадьбой, крестьян в разных селениях весьма различно, составляя от одной пятой до одной трети, а местами и до половины всего числа душ в селении некоторые из таких крестьян-неземледельцев прямо отказываются от надела, на который они имеют право, чтобы избавиться от сопряженных с пользованием землей повинностей.

Другие надел сохраняют за собой, но сдают в аренду своим односельчанам, а сами либо живут в своих усадьба на селе, добывая себе хлеб всякого рода посторонними заработками, плотничают, столярничают, шьют полушубки, кирпич делают, печи складывают и т.п., либо у помещиков рабочими и на разных должностях в экономиях служат, либо уходят на сторону, работают на заводах, фабриках, в каменноугольных копях. Годами некоторые из них в свое родное село не заглядывают, а то и вовсе находятся в безвестной отлучке, покинули даже и свои семьи, которые, не имея во дворе взрослого работника, вынуждены надельную землю в аренду сдавать, чаще всего за бесценно, какому-нибудь сельскому кулаку, всегда готовому за счет чужой нужды поживиться. И таких случаев много, очень много, особенно потому, что крестьяне были до сих пор к общине привязаны и не могли из нее выйти, не потеряв своего надела, не могли, перепродав его, вернуть себе деньги, уплаченные ими, их отцами и дедами, в виде выкупа за надельную землю. Теперь это изменено, крестьянам дана возможность перепродажи надела, превращения его в деньги, с которыми они могут отправиться куда угодно и завести себе любое дело, более сподручное и излюбленное ими, нежели земледелие. И это очень хорошо и важно - нельзя крестьян насильно привязывать к земле.

И далее А.С.Ермолов продолжает. Могут, конечно, возразить, что таким людям никакой земли давать не следует, а, напротив, и ту, какая за

48 ними числится, надо у них отобрать. Но ведь они и их предки за нее выкупные платили, и даром ее отобрать у них было бы так же несправедливо, как и у помещиков, которые тоже землей испокон века владеют - либо получили в старые годы за службу царскую, либо за свои кровные деньги ее приобрели. Не разбирать же теперь, по прошествии ста - двухсот лет и более, кому, за что земля была дана, заслужил ли он ее или нет. Ведь права давностного владения гражданскими законами всего мира признаются и колебать их - значит колебать основы экономического строя страны, которая не может существовать, раз права собственности в ней не будут ограждены и обеспечены против всяких покушений.

Изъездив всю европейскую Россию, и Сибирь вплоть до Иркутской губернии, я не видел еще таких местностей, где бы у нас не жаловались на малоземелье. Жалуются на "земельное утеснение" и в казачьих областях - Донской, Кубанской, Терской, где казакам отводились наделы по 20 и более десятин на душу, и в северо-восточных губерниях России - пермской, Вятской, Уфимской, где наделы государственных крестьян достигают 10-12 десятин на душу, и даже в Сибири, откуда сибиряки уже в разные крестьянские съезды приговоры присылали, заявляя, что им при 15-десятинных наделах жить тесно, и прося о прибавке земли, невзирая на то, что из отведенных им земель разработана едва третья часть, а все остальное впусте лежит - разве выгоном для скота служит, да зарастет мелким березняком и другим малоценным лесом. Про среднюю Россию я уже не говорю - тут жалуются на малоземелье все поголовно: и крестьяне-дарственники, сидящие на так называемом нищенском наделе, которым иногда действительно курицу некуда выгнать, и крестьяне, бывшие помещичьи, получившие в 1861 году полный надел, и государственные крестьяне, получившие в свое время 6-8 десятин на душу. И все одинаково требуют себе прибавки земли, но не все в ней в действительно одинаково нуждаются, не все даже и с тем совладали, что имеют.

49 Приведенные выдержки весьма полезны для исторического экскурса. К тому же они актуальны и для понимания современных земельных проблем.

За первоначальным этапом реструктуризации землевладения, осуществленной в течение 3-4 лет последовал эволюционный процесс гражданского оборота земель, характерный для условий рыночной экономики. Этот процесс отражен в таблице 2.

Таблица 2

Гражданский оборот и структура сделок с земельными участками

Источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии земель в Российской Федерации, "Экономика и жизнь" № 28, 2000 г.

Как вино из таблицы общее количество сделок колеблется по годам. В 1996 г. их было 429.8 тыс., 1997 - 481.7 тыс., 1998 - 420.0 тыс., и 1999 г. - 485.1 тыс. Колебание, то рост, то уменьшение происходит примерно в 60 тыс. сделок, т.е. в пределах 15%. Они охватывают около 1 процента частных владельцев земли на правах собственности. Наиболь-

50 ший оборот совершается между гражданами (по садовым и приусадебным участкам), как по купле-продаже, так и по наследованию прав.

Обращает внимание на себя мизерность сделок по залогу. С одной стороны, на это не идут коммерческие банки из-за повышенного банковского риска. С другой стороны, низкая ликвидность земельных участков из-за неразвитости земельного рынка.

Со всей очевидностью назревает ситуация для расконсервирования аграрной статьи Гражданского кодекса РФ и принятие закона о залоге полевых земель. В этом, прежде всего, нуждаются сельхозпредприятия. У них немало земель не обрабатывается должным образом из-за дефицита финансовых, материально-технических и информационных средств. Получение кредита под залог земельных участков при неразвитом рынке земли практически невозможно. Нередко утверждают, что нельзя разрешать законодательно куплю-продажу сельхозугодий без развитой инфраструктуры рынка земли. Но эти явления должны развиваться параллельно, взаимообусловливаемые. Именно так это было в Европе, да и в России в конце XIX и начале XX веков.

В качестве серьезного возражения против проводимого реформирования землевладения нередко выдвигается спад производства продукции сельского хозяйства. Это очень важный момент. Но при этом необходимо отметить, что спад начался еще до проведения земельной реформы. В 1989-1991 годы он составил более 11%, а в сельхозпредприятиях около 17%¹. Во-вторых, глубина спада была обусловлена, прежде всего, общемакроэкономическими факторами: гиперинфляцией, либерализацией цен, приватизацией предприятий первой и третьей сфер АПК, несложившейся коммерческой банковской системБш и масштабностью натурально-

Тумгеев М.У. "Антикризисное функционирование АПК". - М., 1999. - С.35.

51 бартерного обмена, расширившейся коррупцией и рядом других социально-экономических причин первоначального этапа переходной экономики.

В-третьих, расширение почти в 2 раза земель приусадебного фонда, передача его в распоряжение органов администрации и бесплатное закрепление приусадебных участков в собственность сельских семей позволили существенно увеличить объем производства продуктов питания.

В-четвертых, реформирование землевладения помогает преодолевать в хозяйственном менталитете черты иждивенчества и развивать предприимчивость, что постепенно должно приносить положительные результаты.

Об этом можно судить по данным статистики за 1999 год.

Если в 1996-1998 годы число убыточных хозяйств в РФ достигло 80%, а общая убыточность сельскохозяйственных предприятий составляла 20-28 процентов, то за 1999 год картина несколько улучшилась как в Российской Федерации, так и Восточно-Сибирском регионе, в Красноярском крае.

Таблица 3

Финансовые результаты сельхозпредприятий в 1999 году

52 Как видно из данных таблицы, число убыточных хозяйств в РФ снизилось до 54%, Восточно-Сибирском регионе - до 63%, Красноярском крае -до 61%.

Рентабельность, хотя и не очень высокая была обеспечена возросшей доходностью отраслей растениеводства.

Таблица 4

Финансовые результаты от реализации продукции растениеводства в 1999 году

В целом по сельхозпредприятиям РФ рентабельность растениеводческой продукции составила 42.7%, Восточно-Сибирском районе - 29.4% и Красноярском крае - 45.5% без учета дотаций и компенсаций. Эффективность и рациональность землевладения, прежде всего, проявляются и реализуются через доходность и рентабельность выращиваемых культур, условий продажи товарной продукции. Немалые земельные площади занимают кормовые культуры, сенокосы и пастбища. Их доходность проявляется через отрасли животноводства, которые в современных условиях все еще трудно выбираются из зоны убыточности и существенно снижают общую рентабельность сельхозпредприятий, а вместе с тем и эффективность землевладения.

Таблица 5

Финансовые результаты в 1999 году от реализации продукции животноводства

В Российской Федерации животноводство в целом все еще не рентабельно, а в красноярском крае оно выбирается из зоны убыточности, но прибыль приносит лишь молочное производство.

¹ Выводы и предложения. Из вышеприведенного раскрытия узловых вопросов можно сделать определенные выводы.

1. Следует признать правомерными стратегические направления реформирования землевладения в России 90-х годов, на основе которых сформировалась многоукладность хозяйствования с разнообразными формами земельной собственности. Практические результаты хозяйствования противоречивы. Они наиболее заметны в приусадебном хозяйстве, а в сельхозпредприятиях положительные сдвиги наметились лишь за последние два года и по росту производства, и по уровню финансовых результатов, доходности и рентабельности.

2. Их сдерживали как противоречивость земельной политики Центра РФ и многих субъектов РФ, так и непоследовательность расширения

54 и развития юридических основ углубления земельной реформы, длительное консервирование 17-ой статьи Гражданского Кодекса РФ.

3. В российском менталитете трудно осмысливается и приживается термин "частная собственность". Целесообразно внедрять термин "личная собственность" и "собственность граждан и их объединений".

4. Медленно расширяется приусадебное хозяйство граждан из-за неудовлетворительного внимания к подворьям органов сельской, районной и региональной администраций,; недооценки подворий и решении многих хозяйственных и социально-экономических проблем на селе и в рабочих поселках, где развито и приусадебное и садово-огородное хозяйствование и для потребительских нужд, и, частично, для продажи товарной продукции.

Важно выявить финансовые результаты от использования земли под конкретными культурами. Основной товарной культурой в Красноярском крае является пшеница и некоторые другие зерновые. Их рентабельность в 1999 г. 41.3%. Реализация картофеля обеспечила 72% рентабельности, но объем продажи и размеры посевов невелики, а поэтому и суммы выручки небольшие. По овощам показатели чуть выше, но объемы также малы. Сумма выручки от картофеля - 14.5 млн руб., овощей - 64 млн руб., а общая сумма выручки от растениеводства -1.5 млрд рублей.

Большие площади в сельхозпредприятиях занимают кормовые культуры и сенокосы. Их результативность проявляется через отрасли животноводства. В 1999 году в Красноярском крае они принесли выручки на 2.4 млрд руб. при размере затрат в 2.3. млрд руб. Прибыль еле заметна, но отрасль в целом не оказалась убыточной. Хотя земельные платежи возрастают год от года, но их общий объем еще невелик главным образом потому, что, во-первых, основные массивы сельхозугодий находятся во владении крупных сельхозпредприятий с их низким уровнем рентабельности и крупными задолженностями, во-вторых, на городских территориях чрезмерно велико число категорий землепользователей, освобожден-

ных от земельного налога; в-третьих, не налажена периодическая инвентаризация земель. Четкий контроль за платежами землепользователей-арендаторов земельных городских участков; в-четвертых, крайне замедлен процесс разделения земель на категории государственной и муниципальной земельной собственности.

Вместе с тем, наметились положительные тенденции в финансовых результатах сельхозпредприятий. Если в 1997 году сельское хозяйство было в целом убыточно, а число убыточных хозяйств достигало 80%, в 1999 аграрный сектор достиг в целом рентабельности в 8.5%. Число убыточных хозяйств снизилось до 54%. В Красноярском крае из 437 предприятий всех форм собственности прибыльных оказалось лишь 168, #б;#-точных 269, т.е. соотношение как 38 и 62. Есть и другой показатель: размеры прибыли и убытка. Прибыль рентабельных составила 841 млн рублей, а убыток убыточных 360 млн рублей, что и дало в итоге 480 млн рублей прибыли по сельхозпредприятиям Красноярского края и более высокую рентабельность, чем в среднем по Российской Федерации -12.4 %.

Эти цифры приведены без учета дотаций и компенсаций из бюджета. С их учетом показатели повышаются на 4-5 пунктов.

Приведенная выше таблица характеризует коренные изменения в землевладении, происшедшие в ходе реализации земельной реформы в 1992-1997 годы.

Общая площадь сельхозугодий сократилась на 6.7 млн га. Доля сельхозпредприятий уменьшилась с 91.2% до 80.4%, а земли фермерских хозяйств возросли с 0.56% до 5.6%, приусадебных, садово-огородных - с 2.6% од 4.9%, в ведении местной администрации с 5.5% - до 9.0%.

Среди сельхозпредприятий также произошли крупные структурные изменения. Доля государственных предприятий снизилась с 53.2% до 13.4%о, а земли колхозов с 37.1% до 13.4%, а земли акционерных обществ возросли до 42.2%, сельхозкооперативов - до 9.6%.

Приведенные цифры наглядно характеризуют реструктуризацию землевладения в России 90-х годов.

Юридически-нормативные основы становления многообразных форм собственности на землю

Экономическая реформа в Российской Федерации включает в качестве своей составной части реформу земельную. Родившись в недрах аграрной реформы, одним из направлений которой являются структурные изменения в аграрном секторе с преобразованием колхозов и совхозов, с появлением крестьянских (фермерских) хозяйств, трансформацией личных подсобных хозяйств в крестьянское подворье земельная реформа затронула интересы всех социальных слоев общества и практически все семьи России.

Основные направления и задачи земельной реформы, меняющий весь правовой и вместе с ним и социальный строй России можно раскрыть анализом Российского законодательства, в период с 1990 года. Он позволяет выделить три основных направления земельной реформы в Российской Федерации.

Наиболее массовое направление связано с перераспределением земель и обусловлено структурными изменениями в сельском хозяйстве, когда наряду с существовавшими организационно-правовыми формами сельскохозяйственного производства (колхозами и совхозами), стали появляться новые формы - крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные кооперативы, расширяющиеся крестьянские подворья, которые необходимо было наделять землей.

Между тем, незанятых формально земель, пригодных для сельскохозяйственного использования, в России практически не было. Процесс наделения землей новых сельскохозяйственных структур происходил и происходит путем перераспределения земельных площадей между старыми и новыми аграрными структурами. В Законе "О земельной реформе" статьей 1-й фиксируется, что "земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. В ходе реформы осуществляется наделение землей граждан, предприятий, организаций и учреждений, объединений и товариществ с закреплением их прав на землю в порядке, установленном законодательством РСФСР". Такое решение вопроса является радикально реформаторским. С момента возникновения колхозного строя и закрепление за колхозами земель в бессрочное пользование они являлись неприкосновенными, а их сокращение в различных целях было строго контролируемо государственными органами общефедерального и союзного уровня.

Второе направление, более глубинное, обусловленное изменением форм земельной собственности, преодолением монополии государства на землю. В России Декретом "О земле" 1917 года частная собственность на землю отменялась навсегда.

Законом "О социализации земли", принятым на заседании ВЦИК 27 января 1918 т7 декларировались следующие общие положения:

Ст.1. Всякая собственность на землю недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федерации Советской Республики отменяются навсегда.

Ст.2 Земля без всякого (явного или скрытого) выкупа отныне переходит в пользование всего трудового народа.

Ст.З. Право пользоваться землей принадлежит лишь тем, кто обрабатывает ее собственным трудом, кроме случаев, особо предусмотренных настоящим законом... Земля, таким образом, передавалась в пользование. С 23 ноября 1990 года в Законе "О земельной реформе" наряду с государственной собственностью закреплено право собственности на землю у граждан, в целях ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства и животноводства, а также для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

В 1992 году граждане Российской Федерации получили право иметь в собственности земельные участки для индивидуального и дачного строительства. В этом же году субъектами права частной собственности наряду с гражданами становятся и юридические лица в соответствии с Законом РФ от 09.1992 года "Об изменениях и дополнениях Конституции РФ". В современных условиях право собственности на землю граждан и юридических лиц, муниципалитетов и общин закреплено статьями 9 и 36 Конституцией РФ, статьей 17 Гражданского кодекса РФ, рядом статей земельного кодекса. Третье направление земельной реформы связано с платностью землепользования в форме земельного налога, арендной платы и регистрационных налогов и пошлин в связи с гражданским оборотом земельных участков. Основные аргументы в ведении платности за землю заключаются, во-первых, в необходимости компенсации издержек земли в процессе ее функционирования и обустройства, во-вторых, в предотвращении ее нерационального и необоснованного закрепления за хозяйствующими субъектами больших земельных площадей.

Организационно-правовые формы хозяйствования на земле

Помимо физических лиц - субъектов права собственности на землю, гражданское законодательство предусматривает в качестве субъекта земельных правоотношений - юридическое лицо. В соответствии со ст.48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком. Кроме того, юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету.

ГК РФ перечисляет виды юридических лиц - это хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения, общественные и религиозные организации (объединения, бла 37 готворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

Отличает юридические лица друг от друга объем прав участников (учредителей) юридического лица на его имущество и в какой степени участники отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо - по обязательствам участников.

Юридические лица (организации) могут различаться по целям их создания. Извлечение прибыли характеризует коммерческую организацию Некоммерческая организация не имеет извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют эту прибыль между своими членами1.

Особенностью всех юридических лиц является переход права собственности на имущество (землю). Гражданин, вступающий в ту или иную организацию и внося свой земельный участок или право на него в качестве взноса в уставной капитал, теряет свое право на землю, которыми он обладал, и это право переходит юридическому лицу. Возвращается это право только в случае выхода из юридического лица. По уставу и по закону гражданин может забрать свой пай или долю. Снова происходит переход права на землю от юридического лица к бывшему участнику.

Юридические лица подразделяются на коммерческие и некоммерческие. К первым относятся хозяйственные товарищества (полное товарищество, товарищество на вере (коммандитное товарищество) и хозяйственные общества (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью)2.

Сходство состоит в том, что уставной капитал этих организаций разделен на вклады (доли) их учредителей (участников). Имущество, соз 38 данное за счет вкладов участников, а также произведенное и приобретенное товариществом или обществом в процессе его деятельности принадлежит ему на праве собственности.

Полное товарищество. В полном товариществе участники осуществляют предпринимательскую деятельность. При выходе из юридического лица участник имеет право забрать принадлежащую ему долю - земельный участок в натуре, если это предусмотрено учредительным договором или если на это соглашаются остальные члены товарищества. В противном случае выбывающий вправе рассчитывать только на стоимость своего земельного участка, который остается в собственности товарищества". Участник может выйти из него иначе: участие в товариществе, кроме выбытия участника с выделом доли, происходит и в том случае, когда участник передает свой земельный участок другому участнику со всеми правами и обязанностями, сопутствующими этой доле2.

В соответствии с п.7 ст.63 ПС РФ, при ликвидации полного товарищества, земельные участки, составляющие долю его участников, возвращаются им же, поскольку они имеют на них вещные права, если иное не предусмотрено нормативно-правовыми актами или -учредительным договором товарищества.

Товарищество, или коммандитное товарищество отличается от полного товарищества тем, что наряду с полными товарищами имеется один или несколько участников-вкладчиков (коммандистов). Эти товарищи несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участие в распоряжении земельными участками. Вкладчик отвечает по обязательствам товарище 39 ства на вере своим земельным участком, как своей долей в капитале товарищества.

При ликвидации товарищества на вере вкладчик имеет преимущественное право на получение своего вклада перед полными товарищами. В этом его основное отличие от положения полных товарищей.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО). ГК РФ называет ООО обществом, уставной капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Участники ООО не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества в пределах стоимости внесенными ими вкладов1.

Управляют имуществом (землей) общества его органы управления - общее собрание участников или Совет директоров, возможность образования которого оговорена ст.46 Закона РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 28.02.19982.

Методические особенности оценки земли их использование в налогообложении

Земельная реформа в Российской Федерации как составная часть экономической реформы сделала проблему оценки земельного ресурса актуальной. Признание частной собственности на землю Конституцией и Гражданским кодексом РФ, разрешение купли продажи приусадебных участков, дачно-кооперативных и строительно-гаражных земель, реорганизация колхозов и совхозов с выделением земельных долей (паев) сельским жителям заложили основы рынка земельного капитала в России.

Идет быстрый процесс формирования трех сегментов земельного рынка:

1) рынка прав аренды земельных участков, особенно городских;

2) рынка прав собственности на земельную долю без выделения на конкретном участке;

3) рынка земельных участков в их натуральном виде с обозначением границ, геодезическим планом, соответствующей регистрацией в районном земельном комитете с соблюдением всех необходимых юридических процедур и формальностей.

В связи с этим принципиальную значимость приобретают оценочные проблемы.

В основе оценки рыночной стоимости земельного ресурса лежит определение его практической полезности, т.е. способности приносить пользу, выгоду, доход, ренту конкретному хозяину. Аналогичный критерий используется и при оценке других объектов недвижимости. Однако оценка земли имеет ряд особенностей, обусловленных специфичностью этого рыночного ресурса и фактора производства. Прежде всего, они связаны с многофункциональностью земли как фактора хозяйствования. Земельным кодексом РФ земли России подразделены на семь видов в соответствии с их основным назначением.

Общая площадь территории Российской Федерации - 1,7 млрд га, из них (в млн га):

1) земли сельскохозяйственных предприятий 667,7

2) земли населенных пунктов (сел, поселков, городов) 38,6

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. 17,6

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения 27,3

5) земли лесного фонда 838,0

6) земли водного фонда 19,4

7) земли запаса 100,6

Приведенная классификация земель основана на критерии их ос новного назначения. Право перевода из одного вида в другой принадле жит законодательным органам субъектов Российской Федерации. Этот момент принципиальной важности необходимо принимать во внимание в процессе оценки стоимости земельных участков, учитывая их специфику. Первая из них заключается в том, что наряду с основным назначением земельных участков им присущи и другие, сопутствующие функции. А потому природные ресурсы, земельные площади имеют многообразные полезные свойства. Рынок расширяет возможности их более точного учета, что отражается в рыночной оценке стоимости. Владелец должен иметь представления и знания о комплексной оценке -своего земельного капитала.

Местоположение земель является одним из главных факторов, предопределяющих полезность, ценность, рыночную стоимость участков. Специфика обусловлена и неперемещаемостью земельного ресурса. Однако возможны изменения в экономической, социальной и культурной инфраструктуре региона, изменения экологической обстановки. Предугадать, спрогнозировать эти изменения весьма важно при проведении оценки стоимости земельного участка. Оценка исходит не из прошлых выгод, а из предстоящих, будущих.

С учетом отмеченных особенностей в России формируется рынок земельного капитала с его тремя сегментами, расширяется гражданский оборот земельных участков в городской и особенно сельской местности:

1) арендный сегмент в городах;

2) купля-продажа в пригородах;

3) земельные паи (доли) в реорганизуемых колхозах и совхозах.

Потребность в оценке развивается очень быстро. Этому способствует и расширение залогово-кредитных отношений, и совершенствование земельного налогообложениями расширение арендных форм землепользования.

Основу оценки формирует нахождение земельной ренты и ее элементов. Важную составляющую в ней формирует абсолютная рента, обусловленная монопольным правом пользования ресурсом. Она служит источником затрат на юридические процедуры и налоговые платежи в их минимальном пороге. Вторую составляющую ренты образует обычная дифференциальная рента, часть которой идет на уплату земельного налога и другие социальные сборы, привязанные к земельному участку.

Экономические стимулы рационализации землепользования

Стимулирование эффективного использования земель в системе государственного управления было весьма слабо развито в доперестроечный период. В переходной экономике усиливается роль экономического механизма управления земельными ресурсами проблема стимулов становится все более актуальными.

Главной целью производства является получение максимально возможного размера доходов путем увеличения масштабов производства, повышения производительности труда, капитала, земли, снижения себестоимости и рентабельных цен реализации продукции. Поэтому стимулировать землепользователей к рационализации использования земли необходимо, прежде всего, через эти экономические факторы и рычаги.

Рационализация использования земли, с точки зрения общества, государства предполагает обеспечение, с одной стороны, правильного и эффективного функционирования земли, с другой стороны, - сохранение ее плодородия. Полное использование характеризуется степенью вовлечения земельных участков и свойств земли в хозяйственный оборот в ре-акреационные аспекты жизнедеятельности. Наличие земель запаса, залежи, пустырей, излишков земель указывает на неполное использование, что предполагает необходимость задействование стимулов к более широкому вовлечению земель в активное функционирование.

Побудительными причинами к занятию свободных сельскохозяйственных земель может быть расширение масштабов производства или создание нового предприятия, что возможно, если условия обеспечивают достаточно эффективное хозяйствование. К непосредственным мероприятиям относятся:

- льготное налогообложение;

- льготные условия, кредитования мероприятий по освоению и мелиорации земель; - социальные льготы, субсидии, дотации.

В Красноярском крае в 1993 году принят Закон "О плате за землю", в котором приведены дифференцированные ставки налога по районам в зависимости от качества. Ставки ежегодно уточняются в соответствии с индексацией. Однако как и в России в целом он носит в основном фискальный характер, не стимулирующий. Актуальна разработка положения в виде поправок о видах льгот и категориях землепользователей, на которых они распространяются, в дополнение к льготам в федеральном Законе, а также:

- освобождение от налога лиц, использующих ранее неиспользованные земли (земли запаса, залежь, пустыри) в течение определенного времени;

- снижение ставок налога на земли, периодически и обоснованно неиспользуемые.

Непосредственно государственные структуры могут вовлечь земли в оборот, если вложат определенные средства на освоение и мелиорацию земель. Опосредованное стимулирование процесса связано с созданием определенных условий хозяйствам, использующим эти земли:

- снижение налога на прибыль, если она будет направлена на улучшение земель;

- предоставление льготных кредитов или гарантий государства для кредита при использовании этих земель;

- обустройство земель (строительство дорог, ЛЭП, гидротехнических сооружений).

Перечисленные мероприятия направлены на стимулирование к использованию неиспользуемых земель. Но имеется много землепользователей с излишками ранее предоставленных, купленных или взятых в аренду земель. Необходимо стимулировать процесс избавления от излишков. Это возможно путем:

- увеличения ставок налога на систематически неиспользуемые земли (без достаточных оснований);

- выкупа государством или коммерческими организациями при содействии государства по льготной цене неиспользуемых земель;

- штрафных санкций за неиспользование земли.

Вместе с тем, для того, чтобы избежать споров о признании земель неиспользуемыми, необходимо "положение" о признании земель неиспользуемыми. В нем определяются признаки неиспользования земель, сроки проявления признаков, а также признаки объективных причин неиспользования.

Важным направлением рационализации землепользования является обеспечение более правильного использования земель, т.е. соблюдения установленного целевого назначения земли (категории) и разрешенного использования. Для этого не требуется экономическое стимулирование, а требуется более жесткий контроль за соблюдением законодательных норм. С точки зрения экономики, правильным является многофункциональное использование земли: как природной кладовой, как средства производства и как ресурса рекреации. В данном случае имеется в виду большинство свойств, которые потребляются, другие свойства не нарушаются, те из них, которые являются возобновляемыми - нормально восстанавливаются, а не возобновимые - экономно, без излишних потерь используются.

Понятие "правильного использования земли" достаточно многообразно и сложно. Любой вид жизнедеятельности человека (производство, рекреация) не в состоянии полностью потребить все имеющиеся свойства земли. Достаточно правильным можно считать такое использование, при котором эффект от существующего или проектируемого использования превосходит эффект утрат или снижения качества других свойств (загрязaнение, эрозия, подтопление и т.д.). Наиболее правильное использование земли, с точки зрения экономики, предполагает достижение этой разницы до максимально возможного состояния. Оценку правильного использования целесообразнее производить, в основном, не по существующему, а некоторому перспективному состоянию. Правовое положение правильного использования земли весьма консервативно, а потому оно нередко препятствует рационализации землепользования, удерживая первоначально установленный характер и способы использования земли. Задачи использования земли с учетом требований развивающегося хозяйствования вызывают необходимость соответствующей корректировки в юридически-нормативных актах.

Похожие диссертации на Реструктуризация землевладения и земельные платежи в переходной экономике

Рентные отношения и платежи в социально-экономическом развитии территорииСкорых Наталья Николаевна

Влияние инвестиций на реструктуризацию экономики регионов Кутеев Игорь Анатольевич

Реструктуризация экономики и социальной сферы территории оборонной специализации (На примере г. Кронштадта) Козырева Мария Леонидовна

Инвестиционная стратегия реструктуризации экономики и использования иностранного капитала Иришев Берлин Кенжетаевич

Управление реструктуризацией экономики региона: подходы, приоритеты, механизмы (на материалаха Краснодарского края)Губин Георгий Викторович

Реструктуризация экономики монопрофильного старопромышленного региона ресурсной специализации : на примере Магаданской областиГальцева, Наталья Васильевна

Инвестиционный фактор реструктуризации экономики регионаСкулова Гелиана Геннадьевна

Развитие нефтяного комплекса как основа реструктуризации экономики на мезоуровнеХамурадов Мовсар Ахметпашович

Маркетинг сферы образовательных услуг в условиях реструктуризации экономики региона Сагинов Казбек Абылкасович

Методологические проблемы выбора эффективных инвестиционно-строительных проектов для обеспечения реструктуризации экономики региона Скворцова Надежда Константиновна